商業(yè)物業(yè)開發(fā)OfficiateatAustinGooNO-1

前言

prolegomenon

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)相比,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要復(fù)雜得多,難度要大得多.雖然商業(yè)地產(chǎn)投資回報較高，但是，由于其經(jīng)營方向具有較強的不確定性，受經(jīng)營環(huán)境的影響很大，所以投資風(fēng)險也相對較高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)具有兩個客戶層次，第一個客戶層次是商品的經(jīng)營者，他們是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營利潤的直接來源；第二個客戶層次是消費者或進貨者，他們是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營利潤的間接來源.這兩個客戶層次相輔相成、不可分割，其中第二個客戶層次是經(jīng)營利潤的源泉，是經(jīng)營之本。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須同時分析兩個客戶層次的特征，必須根據(jù)兩個客戶層次的特征進行開發(fā)經(jīng)營活動，而其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的客戶層次一般較為單一。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)較其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)更為復(fù)雜。NO-2

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程

suppliersdevelopment

NO-2-1

項目投資分析

Analysis

商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)之前，必須對開發(fā)的項目進行投資分析，即對開發(fā)的項目進行可行性研究和經(jīng)濟評價，為項目的投資提供決策依據(jù)，從而保證項目獲得良好的經(jīng)濟效益。項目開發(fā)的投資分析是指對開發(fā)項目的必要性、實施項目的外部條件、項目選址和規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項目實施的方式、開發(fā)經(jīng)營周期、項目的投資效益等方面進行調(diào)查研究和分析論證。項目的投資分析通?？煞譃橥顿Y機會分析、初步可行性分析和詳細(xì)可行性分析三個階段。但是，在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的實踐過程中，一般不是按項目投資機會分析、初步可行性分析和詳細(xì)可行性分析三個階段進行項目的投資分析研究，而是按以下的程序進行項目的投資分析研究。A、提出項目建議書項目建議書是項目開發(fā)的總體設(shè)想，是從宏觀上考察項目開發(fā)建設(shè)的必要性，并初步分析項目開發(fā)建設(shè)的可能性。項目建議書通常包括：開發(fā)項目提出的理由和依據(jù)；開發(fā)建設(shè)方案、建設(shè)地點、銷售方向的初步設(shè)想；建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系；投資估算和籌資設(shè)想；建設(shè)進度的估計；經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計；B、項目投資的可行性研究項目建議書獲得批準(zhǔn)后，開發(fā)企業(yè)即可自己或委托其他公司對項目進行投資可行性分析研究，項目投資可行性分析研究包括以下幾個步驟：B-1籌備階段根據(jù)項目建議書和有關(guān)文件，了解項目建設(shè)的基本情況，明確可行性分析的目的和要求，制訂工作計劃，并收集與項目有關(guān)的資料和數(shù)據(jù)。B-2調(diào)查研究從項目市場場和開發(fā)資資源兩方面面展開調(diào)查查研究，市市場調(diào)查是是調(diào)查項目目擬建產(chǎn)品品的市場需需求量、價價格及競爭爭能力的情情況，以便便確定項目目的建設(shè)方方案和建設(shè)設(shè)規(guī)模；資資源調(diào)查是是調(diào)查開發(fā)發(fā)項目的建建筑材料、、設(shè)備供應(yīng)應(yīng)、配套工工程、環(huán)境境保護、開開發(fā)區(qū)域的的地質(zhì)條件件狀況，以以便明確項項目建設(shè)的的現(xiàn)實可能能性B-3方案優(yōu)選選在條查研研究和資資料分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，建建立幾種種可供選選擇的建建設(shè)方案案，經(jīng)過過反復(fù)的的比較和和評價，，選擇最最優(yōu)、最最合理的的項目建建設(shè)方案案B-4經(jīng)濟評價價對選擇的的最優(yōu)的的項目建建設(shè)方案案進行深深入的分分析研究究，明確確開發(fā)項項目的投投資成本本及資金金來源、、經(jīng)營費費用、租租售收入入及稅金金、租售售利潤等等財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)，據(jù)據(jù)此進行行項目的的財務(wù)評評價，分分析項目目的經(jīng)濟濟合理性性和可行行性，并并對各種種不確定定因素對對項目收收益率產(chǎn)產(chǎn)生的影影響以及及項目承承受的風(fēng)風(fēng)險能力力進行分分析B-5編制項目目投資分分析報告告對項目開開發(fā)進行行各方面面分析論論證后，，即可編編制項目目的投資資分析報報告NO-2-2項目融資資financing商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目，，尤其是是大型的的商業(yè)地地產(chǎn)項目目，資金金問題是是項目建建設(shè)、運運營成功功的最關(guān)關(guān)鍵因素素，如果果資金鏈鏈發(fā)生問問題，項項目的進進行就會會受到威威脅。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，，中國房房地產(chǎn)市市場的負(fù)負(fù)債率高高達(dá)70%-80%，，也就是是說，房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的自有有資金只只有20%-30%，，大部分分租金要要靠銀行行貸款和和項目銷銷售回款款來周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。項目融資資包括項項目開發(fā)發(fā)階段的的資金準(zhǔn)準(zhǔn)備和項項目運營營階段的的資金準(zhǔn)準(zhǔn)備兩個個階段，，主要形形式有股股權(quán)融資資和債權(quán)權(quán)融資在進行項項目融資資工作之之前，首首先要進進行項目目融資決決策，綜綜合各種種因素，，合理地地確定項項目的股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)。準(zhǔn)確確對項目目融資策策略及方方案進行行決策，，可以最最大限度度保證融融資工作作的有效效進行。。NO-2-3工程勘察察與規(guī)劃劃設(shè)計conceptualphase工程勘察察規(guī)劃設(shè)計計NO-2-4土地征用用與房屋屋拆遷landacquisitionA、獲得土地地使用權(quán)權(quán)（土地使使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、劃劃撥）B、土地征用用☆申請選址址☆協(xié)商征地地數(shù)量和和補償安安置方案案☆核定批批準(zhǔn)用地地面積☆劃撥土土地☆頒發(fā)土土地使用用征C、房屋拆遷遷☆調(diào)查核核定，逐逐戶走訪訪☆編制拆拆遷計劃劃和拆遷遷方案☆申請房房屋拆遷遷許可證證☆頒發(fā)拆拆遷公告告☆簽訂拆拆遷補償償和安置置協(xié)議☆實施拆拆遷NO-2-5土地開發(fā)發(fā)landproductionA、土地開發(fā)發(fā)是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的前期期工程。。是為房房屋的施施工建設(shè)設(shè)做準(zhǔn)備備，土地地開發(fā)包包括：土土地平整整、地下下調(diào)查、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)工程。。土地平平整是拆拆除項目目地塊的的建筑及及其他附附著物，，平整土土地；地地下調(diào)查查是指在在平整土土地之前前，對項項目地塊塊地下進進行調(diào)查查，以確確定地下下是否有有文物、、古墓、、管道、、電纜、、防空洞洞及其他他地下物物，并按按照有關(guān)關(guān)規(guī)定進進行地下下物的清清除，或或不能清清除的在在設(shè)計時時予以考考慮；基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)工工程是指指對開發(fā)發(fā)區(qū)域的的市政公公共設(shè)施施進行施施工建設(shè)設(shè)，現(xiàn)代代城市基基礎(chǔ)設(shè)施施包括能能源系統(tǒng)統(tǒng)、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)、道路路交通系系統(tǒng)、郵郵電通訊訊系統(tǒng)、、環(huán)境系系統(tǒng)、安安全系統(tǒng)統(tǒng)。通常的““三通一一平”或或“七通通一平””指的是是商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)的的前期工工程，““三通一一平”是是指通電電、通水水、通道道路和土土地平整整；“七七通一平平”是指指通道路路、通自自來水、、通電、、通郵、、通排水水、通煤煤氣、通通熱力及及平整土土地B、施工建設(shè)☆施工準(zhǔn)備確定施工單位位、熟悉會審審圖紙、編制制施工組織設(shè)設(shè)計、其他準(zhǔn)準(zhǔn)備工作☆工程監(jiān)理☆建筑施工基礎(chǔ)施工階段段、結(jié)構(gòu)施工工階段、裝修修工程施工階階段☆竣工驗收NO-2-6商業(yè)物業(yè)經(jīng)營營businessundertakingA、經(jīng)營是指在經(jīng)經(jīng)濟活動中，，對經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)進行營運籌籌劃決策并且且實現(xiàn)的全過過程。商業(yè)地地產(chǎn)的商業(yè)物物業(yè)經(jīng)營，是是以商業(yè)物業(yè)業(yè)為目標(biāo)經(jīng)營營對象，進行行籌劃決策并并且實現(xiàn)的過過程。商業(yè)物物業(yè)經(jīng)營有廣廣義和狹義之之分，廣義的的商業(yè)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營是指商業(yè)業(yè)物業(yè)從開發(fā)發(fā)到銷售以至至售后服務(wù)的的經(jīng)營活動全全過程，包括括商業(yè)物業(yè)的的投資、開發(fā)發(fā)、出售、出出租、維修、、服務(wù)等綜合合管理職能活活動；狹義的的商業(yè)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營是指商業(yè)業(yè)物業(yè)交易的的過程，包括括商業(yè)物業(yè)的的出售、出租租、合作分成成等經(jīng)濟活動動。這里的商商業(yè)物業(yè)經(jīng)營營主要是指狹狹義的商業(yè)物物業(yè)經(jīng)營。B、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營營主要包括出售、出租、、合作分成等等三種方式B-1出售商業(yè)物業(yè)出售售是指商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)、單位或個個人將擁有的的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓讓給其他人的的行為。商業(yè)業(yè)物業(yè)出售可可分為期房出出售、現(xiàn)房出出售、二手房房出售三種類類型。B-2出租商業(yè)物業(yè)出租租或商業(yè)物業(yè)業(yè)租賃，是商商品流通的一一種形式，是是公民、法人人或其他組織織將擁有產(chǎn)權(quán)權(quán)或經(jīng)營管理理權(quán)的房屋出出租給他人使使用，由承租租人向出租人人支付租金，，并且租賃終終止時，將房房屋返還給出出租方的行為為。承租人與出租租人是平等的的法律主體B-3合作分成P25口述NO-2-7商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的類型型kindofmerchandiseA、批發(fā)市場（（WholesaleMarket））P33口述B、商業(yè)街區(qū)Streetcommercialdistrict傳統(tǒng)商業(yè)街街區(qū)一般是是無規(guī)劃的的零售性商商業(yè)區(qū)，各各種類型的的業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)商店事先先未經(jīng)過良良好的規(guī)劃劃，是自發(fā)發(fā)地組合在在一起，這這些商店的的存在與否否都由市場場自發(fā)地進進行調(diào)節(jié)，，適應(yīng)市場場需要、經(jīng)經(jīng)營狀況較較理想的商商店就可以以繼續(xù)生存存下去，而而經(jīng)營狀況況欠佳的商商店就會逐逐步淡出商商業(yè)區(qū)，其其他新的商商店就會自自發(fā)地填補補進來。由由于商業(yè)街街區(qū)各個組組合元素未未經(jīng)過良好好的規(guī)劃，，往往使各各種商店的的組合結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理，，形成某種種類型的商商店過多，，而另一種種類型的商商店過少的的局面。造造成業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種單一化化，購物動動線不連貫貫的缺陷。。特征：業(yè)態(tài)態(tài)紊亂、停停車場萎縮縮、購物動動線不明確確、功能性性休閑性缺缺乏、商鋪鋪租金較高高C、購物中心（ShoppingMall)規(guī)模Scope業(yè)態(tài)Assortment環(huán)境EnvironmentNO-2-8購物中心含含義及其本本質(zhì)特征Significance&Essence&Characteristic購物中心的的概念：購物中心是是一種商業(yè)業(yè)物業(yè)類型型，由歐洲洲拱廊商業(yè)業(yè)建筑發(fā)展展演變而來來，在美國國這類商用用建筑稱之之為shoppingmall和shoppingcenter,也也可稱之為為shoppingplaza、shoppinggalleria、shoppingcity等等等。Mall原意是是林陰道，，shoppingmall意思就就是購物林林陰道，美美國字典對對Mall最新的釋釋意是：““在毗鄰的的建筑群中中或一個大大建筑物中中，由許多多商店和餐餐館組成的的大型零售售綜合體””。這種最最新的解釋釋對shoppingmall這類類商業(yè)物業(yè)業(yè)顯得更為為貼切，shoppingcenter是商商業(yè)中心的的意思。不不管何種稱稱呼，它們們所指的此此類商業(yè)物物業(yè)的內(nèi)涵涵應(yīng)是基本本相同的。。國內(nèi)對““mall”的概概念炒做得得似乎過火火，位于郊郊區(qū)的就稱稱之為shoppingmall,位于城市市市區(qū)的就就稱之為MetroMall，大有有一切非””mall”莫屬之之勢。案例：銅鑼鑼灣P201購物中心是是各種類型型的商店按計劃劃有機地組組合在一起起的零售性的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，是具有有良好規(guī)劃劃的商店群群的集合體體。而商業(yè)業(yè)街區(qū)是沒沒有良好規(guī)規(guī)劃的商店店群的集合合體，各種種類型的商商店是自發(fā)發(fā)組合在一一起的，在在商店的組組合方式上上，購物中中心與商業(yè)業(yè)街區(qū)有著著本質(zhì)的區(qū)區(qū)別。購物物中心各種種類型的商商店按計劃劃有機地組組合在一起起，其根本本目的是：：充分挖掘地地段中各種種商業(yè)經(jīng)營營活動的商商業(yè)潛力，，避免同類類型商店之之間的惡性性競爭，使使各商店的的經(jīng)營利潤潤最大化，，從而提高高物業(yè)的商商業(yè)價值。購物中心心各種商店店的類型、、數(shù)量及品品牌檔次等等都有限制制性的規(guī)定定。商店類類型、數(shù)量量及品牌檔檔次等是根根據(jù)地段的的目標(biāo)商圈圈中市場需需求、市場場容量及競競爭狀況來來確定的，，各種類型型的商店之之間具有較較強的互補補性，它們們組合在一一起可增強強購物中心心的競爭力力，提高購購物中心吸吸納消費者者的能力。。多種不同同經(jīng)營類型型的商店組組合在一起起就形成了了綜合性的的購物中心心。某中經(jīng)經(jīng)營類型的的商店組合合在一起就就形成了主主題專業(yè)性性的購物中中心。綜合合性的購物物中心一般般規(guī)劃有大大型主力商商店，如百百貨商店、、超級市場場等，主力力商店對消消費者可以以形成較強強的凝聚力力，在較大大程度上可可增強購物物中心吸納納客源的能能力。創(chuàng)造城市多多重價值口述P203購物中心SM百貨公司步行街區(qū)次主力店規(guī)模區(qū)分購物中心SM社區(qū)購物中中心1.5w-4w鄰里購物中中心0.3w-1.5w區(qū)域購物中中心4w-20w巨型購物中中心20w-∞鄰里購物中中心（菜籃子工工程）鄰里購物中中心是為在在附近工作作或居住的的居民提供供便利性購購買服務(wù)的的商業(yè)設(shè)施施，其經(jīng)營營規(guī)模一般般在0.3W-1.5Wp之之間，提供供的主要是是便利性導(dǎo)導(dǎo)向的商品品和服務(wù)，，如各類食食品、日雜雜用品、理理發(fā)店、快快餐店、干干洗店等。。鄰里購物物中心服務(wù)務(wù)的商圈一一般是驅(qū)車車5分鐘車車程范圍和和步行15分鐘時間間范圍內(nèi)，，服務(wù)的商商圈人口約約3000-5000人。便利服務(wù)廉價商品均衡配置社區(qū)購物中中心社區(qū)購物中中心是以提提供購物和和便利性為為導(dǎo)向的商商品服務(wù)的的商業(yè)設(shè)施施，其規(guī)模模一般為1.5w-4wp，，百貨商店店、超級市市場是社區(qū)區(qū)購物中心心的主力商商店，社區(qū)區(qū)購物中心心的品種結(jié)結(jié)構(gòu)適中，，既提供選選購性的商商品，又提提供便利性性的商品及及服務(wù)。由由于選購性性的商品及及服務(wù)可對對消費者形形成較強的的吸納力，，可吸引較較遠(yuǎn)區(qū)域的的居民前來來購物消費費，所以社社區(qū)購物中中心的商圈圈范圍一般般較鄰里購購物中心大大。社區(qū)購購物中心的的消費者通通常是來自自一個或多多個鄰近的的人口較多多的住宅區(qū)區(qū)，商圈一一般是10-20分分鐘車程范范圍內(nèi)，服服務(wù)的商圈圈人口約5W-15W人，社社區(qū)購物中中心規(guī)模中中等，介于于鄰里購物物中心和區(qū)區(qū)域購物中中心之間，，選購性和和便利性的的商品及服服務(wù)都是其其重要的組組成部分。區(qū)域購物中中心區(qū)域購物中中心是提供供購物為導(dǎo)導(dǎo)向的大型型商業(yè)設(shè)施施，其經(jīng)營營規(guī)模一般般在4W-20Wp之間，主主要提供的的是選購性性的商品及及服務(wù)。選選購性的商商品及服務(wù)務(wù)在購物中中心占較大大部分的比比例，商品品的品種組組合廣而深深，同時還還提供大量量服務(wù)，以以鼓勵消費費者在購物物中心購物物消費。區(qū)區(qū)域購物中中心一般有有多個經(jīng)營營主題，選選購性強，，可對較大大的地理區(qū)區(qū)域范圍的的消費者產(chǎn)產(chǎn)生較強的的吸納力。。區(qū)域購物物中心經(jīng)營營規(guī)模大，，對消費者者產(chǎn)生的吸吸納力強，，具有較大大的市場輻輻射范圍，，其商圈一一般在30分鐘車程程范圍，服服務(wù)對象達(dá)達(dá)15W人人以上。區(qū)區(qū)域購物中中心的主力力商店一般般為大型拌拌和商店、、超級市場場，大型的的專業(yè)店可可成為區(qū)域域購物中心心的半主力力店，其他他小型的專專賣店、專專業(yè)店的數(shù)數(shù)量眾多，，可達(dá)數(shù)百百家，同時時區(qū)域購物物中心也是是地區(qū)的社社會文化中中心、休閑閑活動中心心、居民集集會的場所所，在地區(qū)區(qū)的城市功功能中扮演演著十分重重要的角色色。巨型購物中心心也稱稱“超級購購物中心””真正SM規(guī)模宏大的的特大購物物中心經(jīng)營面積：：20WP以上范圍：輻射射到周邊城城市口述P208地段特征定定位購物中心SM郊區(qū)購物中中心3K-5K城市市區(qū)購購物中心1K-1.5K☆郊區(qū)購物中中心郊區(qū)購物中中心是指位位于郊區(qū)地地段中的購購物中心。。郊區(qū)購物物中心通常常是位于城城市郊區(qū)或或城鄉(xiāng)結(jié)合合部的交通通樞紐地段段，地段環(huán)環(huán)境中的交交通一般較較為發(fā)達(dá)，，對郊區(qū)居居民和市區(qū)區(qū)居民具有有很強的交交通輻射力力；☆城市市區(qū)區(qū)購物中中心城市市區(qū)區(qū)購物中中心通常常位于城城市市區(qū)區(qū)交通便便捷的地地段或商商業(yè)區(qū)中中，周邊邊居民聚聚居程度度很高，，人口密密度很大大。有于于城市市市區(qū)商業(yè)業(yè)配套比比較完善善，市區(qū)區(qū)購物中中心往往往面臨其其他商業(yè)業(yè)較大的的競爭壓壓力，所所以必然然導(dǎo)致商商品組合合變化較較大，與與強大對對手實行行錯位經(jīng)經(jīng)營，避避免直接接競爭☆非商業(yè)業(yè)區(qū)購物物中心非商業(yè)區(qū)區(qū)購物中中心一般般是位于于城市市市區(qū)交通通便捷的的地段，，附近沒沒有可利利用的現(xiàn)現(xiàn)存商業(yè)業(yè)圈，或或者現(xiàn)存存商業(yè)圈圈可利用用的程度度很低，，購物中中心需要要依靠自自身的經(jīng)經(jīng)營來形形成新的的商業(yè)圈圈。非商商業(yè)區(qū)購購物中心心最大的的挑戰(zhàn)是是來自于于周邊其其他商業(yè)業(yè)區(qū)的競競爭壓力力，周邊邊商業(yè)區(qū)區(qū)功能配配套越齊齊全，輻輻射能力力越強，，則給購購物中心心形成的的競爭壓壓力越大大；相反反☆商業(yè)區(qū)購購物中心商業(yè)區(qū)購物物中心一般般是指位于于中心商業(yè)業(yè)街區(qū)中的的購物中心心，由于中中心商業(yè)區(qū)區(qū)土地資源源的稀缺性性，購物中中心的發(fā)展展規(guī)劃往往往受到諸多多條件的限限制。商業(yè)業(yè)區(qū)購物中中心周圍已已有現(xiàn)存的的輻射方位位廣的商業(yè)業(yè)圈，并擁擁有大量的的商業(yè)人流流，可充分分利用現(xiàn)有有的商圈優(yōu)優(yōu)勢進行購購物中心的的開發(fā)經(jīng)營營商品組合特特征定位購物中心SM綜合購物中中心主題購物中中心焦點購物中中心☆綜合購物物中心綜合購物中中心是指具具有多個經(jīng)經(jīng)營主題的的購物中心心，如有名☆主題購物物中心主題購物中中心是指只只有一個或或兩個經(jīng)營營主題的購購物中心，，是同類型型或同種屬屬性的選購購性強的商商品集中經(jīng)經(jīng)營的商業(yè)業(yè)場所。主主題購物中中心商品組組合的范圍圍比較窄，，但卻很深深，在某一一市場領(lǐng)域域中，商品品的品種非非常豐富，，選購性很很強，能夠夠充分滿足足某一特定定消費群的的購物消費費需求錯誤經(jīng)營思路路P215☆焦點購物中心心焦點購物中心心是以某一大大型的商店作作為主導(dǎo)，再再輔助組合部部分小型零售售店的一種購購物中心經(jīng)營營類型。大型型商店通常是是超級市場，，在購物中心心里處于絕對對的主導(dǎo)地位位，其營業(yè)面面積一般約占占購物中心總總營業(yè)面積的的70%以上上，而其他小小型零售店的的營業(yè)面積所所占比例較小小。焦點購物物中心的商圈圈是依托大型型商店形成的的，小型零售售店大型商店店購物活動的的補充，可以以使購物中心心提供購物服服務(wù)的商品品品種更為豐富富，可在一定定程度上增強強購物中心對對消費者的