第二章房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識(shí)

節(jié)貨幣的時(shí)間價(jià)值

第二節(jié)金融風(fēng)險(xiǎn)管理概述

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!節(jié)貨幣的時(shí)間價(jià)值

一、貨幣時(shí)間價(jià)值概述

（一）貨幣時(shí)間價(jià)值的概念貨幣時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而形成的增值，它表現(xiàn)為同一數(shù)量的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。

對貨幣時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的回答是不盡相同的。薩伊的“資本生產(chǎn)力說”。資本、勞動(dòng)、土地是生產(chǎn)的三要素在生產(chǎn)中它們各自提供了服務(wù)，因此，利息、工資、地租便是它們各自的報(bào)酬。西尼爾的“節(jié)欲論”。資本來源于儲(chǔ)蓄，要儲(chǔ)蓄就必須節(jié)制當(dāng)前的消費(fèi)和享受，利息就來源于對未來享受的等待，是對為積累資本而犧牲消費(fèi)的一種報(bào)酬。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、貨幣時(shí)間價(jià)值概述凱恩斯的“流動(dòng)偏好論”。貨幣是靈活的資產(chǎn)，人們普遍具有對貨幣的靈活偏好，如果人們放棄了這種流動(dòng)性偏好，就應(yīng)當(dāng)獲得一定的報(bào)酬。西方一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，資金的時(shí)間價(jià)值的產(chǎn)生源于“時(shí)間偏好”。形成“時(shí)間偏好”的主要原因：一是通貨膨脹的因素。二是風(fēng)險(xiǎn)因素。三是現(xiàn)時(shí)消費(fèi)的因素。房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!二、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算

（一）單利的計(jì)算

單利（simpleinterest）是指無論借款經(jīng)過多長時(shí)間，只以本金作為計(jì)算利息的基礎(chǔ)，所產(chǎn)生的利息不再加入本金計(jì)算利息的計(jì)息方式。在利息的計(jì)算中，統(tǒng)一使用一下符號(hào)：f——本金和利息之和，又稱終值（futurevalue）；i——利率，指年利息額與本金之比，用百分比表示；I——利息；p——本金，又稱期初金額或現(xiàn)值（presentvalue）；t——計(jì)息期的時(shí)間，通常以年為單位；n——計(jì)息期的期數(shù)，例如按年計(jì)息，則3年的計(jì)息期期數(shù)n=3。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!(二)復(fù)利的計(jì)算

復(fù)利（poundinterest）是指每經(jīng)過一個(gè)計(jì)息期，將所產(chǎn)生的利息加入本金再計(jì)利息的計(jì)算利息的方式，俗稱“利滾利”。

1.復(fù)利終值的計(jì)算。f=p×(1+i)n

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!（三）平利率和有效利率的計(jì)算

平利率（flatinterestrate）是指在復(fù)利計(jì)算中以一年為計(jì)息期時(shí)的利率，銀行的存款和一般性貸款采用平利率。有效利率（effectiveinterestrate）是指在復(fù)利計(jì)算中計(jì)息期不等于一年（如按季、按月、按日）時(shí)折算的年利率，它是一種復(fù)合利率。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!（四）年金的計(jì)算

年金（annuity）是指定期、等額連續(xù)的系列支付。

按照支付的時(shí)間和次數(shù)不同，年僅可以劃分為后付年金、即期年金、遞延年金、和永續(xù)年金等。

（1）后付年金終值的計(jì)算：設(shè)按復(fù)利計(jì)算的后付年金終值為f,利率為i，期數(shù)為n，后付年金終值計(jì)算公式為：

其中，是后付年金的終值系數(shù)，計(jì)為（f/a,i,n）。房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!（四）年金的計(jì)算(3)后付年金資金回收公式。這也是房地產(chǎn)抵押貸款還款的基本公式，是已知貸款額（現(xiàn)值），在一定利率下求月均還款額（每期支付額a）。由上述后付年金現(xiàn)值計(jì)算公式可得：上式即為抵押貸款月均還款額的基本計(jì)算公式。公式中的系數(shù)是后付年金現(xiàn)值系數(shù)的倒數(shù)，它把現(xiàn)值折算為年金，也稱投資回收系數(shù)，計(jì)為（a/p,i,n）。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!（四）年金的計(jì)算（2）即期年金現(xiàn)值的計(jì)算。式中系數(shù)為即期年金現(xiàn)值系數(shù)，它與后付年金現(xiàn)值系數(shù)相比，系數(shù)加1，期數(shù)減1?？捎?jì)為﹝(p/a,i,n-1)+1﹞。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!（四）年金的計(jì)算4.永續(xù)年金。指無期限支付的年金形式，也就是支付期無限長的年金。由于支付期無限長，永續(xù)年金沒有終值。永續(xù)年金的現(xiàn)值計(jì)算可以通過后付年金現(xiàn)值計(jì)算公式推導(dǎo)出來：當(dāng)n趨向無窮大是，(1+i)-n=0,則永續(xù)年金現(xiàn)值計(jì)算公式為：p=a÷i。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!三、利率的影響因素（二）利率的構(gòu)成

利率是資金市場上資金的價(jià)格，利率水平的確定與其它商的價(jià)格確定原理相類似，它取決于資金市場的供給與需求。在確定市場利率時(shí)，要綜合考慮影響資金供給與需求的諸因素。一般說來，在資金市場上利率可用下式表示：

利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現(xiàn)力附加率+違約風(fēng)險(xiǎn)附加率+到其風(fēng)險(xiǎn)附加率

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!三、利率的影響因素（三）貸款價(jià)格的確定

1.基本原理。金融機(jī)構(gòu)通常是根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度確定貸款價(jià)格，從而保證銀行在既定的風(fēng)險(xiǎn)情況下實(shí)現(xiàn)合理的收益率和利潤目標(biāo)。貸款價(jià)格確定的基本原理是，風(fēng)險(xiǎn)性貸款的價(jià)格期望收益率必須大于無風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，并符合利潤最大化原則。設(shè)一筆貸款的違約概率為d，能按約收回貸款本息的概率為1-d，無風(fēng)險(xiǎn)利率為r,則該風(fēng)險(xiǎn)貸款的價(jià)格r*應(yīng)滿足以下公式：（1+r*）(1-d)=1+r則貸款的價(jià)格為：

r*=﹝(1+r)÷(1-d)﹞-1

上式反映了貸款風(fēng)險(xiǎn)與貸款價(jià)格的正相相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（三）貸款價(jià)格的確定（３）低于基準(zhǔn)利率定價(jià)(Below-Primepricing)。這是２０世紀(jì)８０年代以來對以基準(zhǔn)利率和LIBOR為基礎(chǔ)的定價(jià)體系的修正。這種定價(jià)方法的基本公式是：貸款利率＝貨幣市場借貸利率＋風(fēng)險(xiǎn)和利潤加價(jià)其中風(fēng)險(xiǎn)和利潤加價(jià)幅度很小，使得貸款利率幾乎與籌資成本相當(dāng)。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!第二節(jié)金融風(fēng)險(xiǎn)管理概述

一、銀行風(fēng)險(xiǎn)的分類

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種不利結(jié)果的變動(dòng)程度。從總體上說，銀行風(fēng)險(xiǎn)可分為四類。

（一）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

（environmentalrisks）是指由國家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定的風(fēng)險(xiǎn)?？煞譃榱⒎L(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)和管制風(fēng)險(xiǎn)。

（二）管理風(fēng)險(xiǎn)

(managementrisks)是由銀行管理者能力和素質(zhì)等因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）交付風(fēng)險(xiǎn)

(deliveryrisks)是銀行提供的金融服務(wù)所引起的風(fēng)險(xiǎn)。分為操作風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）金融風(fēng)險(xiǎn)

(financialrisks)是銀行資產(chǎn)負(fù)債管理中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是由于未來事件的不確定性造成銀行收益損失的可能性。包括信貸風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和資本風(fēng)險(xiǎn)。

以上銀行風(fēng)險(xiǎn)的種類以及基本含義可歸納為下表。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!二、金融風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制

（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理

信貸業(yè)務(wù)是銀行業(yè)務(wù)的核心，由信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也是銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵之一。

衡量貸款未來風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)有：信貸集中程度、信貸增長率和高利率貸款比率、準(zhǔn)備金與違約貸款比率。

1.信貸集中程度反映銀行信貸地區(qū)或行業(yè)集中程度，及可能由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.信貸增長率和高利率貸款比率。

3.準(zhǔn)備金與違約貸款比率，它反映銀行對未來違約風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期及承受能力。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理主要由信貸分析（creditanalysis）、信貸控制（creditcontrol）、資產(chǎn)證券化（assetsecuritization）、特殊信貸評估組成。

日常信貸風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括：借款人信用分析、財(cái)務(wù)狀況分析和預(yù)測、抵押物評估和設(shè)定抵押、貸款定價(jià)、貸款協(xié)議的確定等內(nèi)容。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!（三）利率風(fēng)險(xiǎn)管理

利率風(fēng)險(xiǎn)管理強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的利率敏感資產(chǎn)與負(fù)債的差額管理以及對此差額的有效分析。傳統(tǒng)的衡量指標(biāo)為利率敏感資產(chǎn)與利率敏感負(fù)債的比例或差額。前瞻性的指標(biāo)有：若干不同到期的資產(chǎn)和負(fù)債之間的差額指標(biāo)；包含再投資及利率變化因素的利率敏感資產(chǎn)與負(fù)債的動(dòng)態(tài)差額；對立利率敏感資產(chǎn)、負(fù)債及資產(chǎn)負(fù)債表外項(xiàng)目的儲(chǔ)蓄衡量等。

1997年“巴塞爾銀行業(yè)務(wù)監(jiān)管委員會(huì)”公布了利率風(fēng)險(xiǎn)管理的12原則，強(qiáng)調(diào)銀行應(yīng)當(dāng)建立綜合性的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，有效地辨別、測算、監(jiān)控利率風(fēng)險(xiǎn)頭寸。12原則分為5大類：類，董事會(huì)及高層管理人員的作用；第二類，利率風(fēng)險(xiǎn)管理政策及監(jiān)控規(guī)程；第三類，奉獻(xiàn)測算與監(jiān)控系統(tǒng)；第四類，獨(dú)立控制機(jī)制；第五類，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)掌握的信息。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是最主要的金融風(fēng)險(xiǎn)，它是指借款人違約造成房地產(chǎn)貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)，可以分為：

1.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。這是指借款人信用狀況的不確定性造成貸款損失的可能性。

2.借款人的還款能力風(fēng)險(xiǎn)。借款人的還款能力如何，也是決定銀行是否愿意提供貸款的重要尺度。

3.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。主要包括房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!（三）利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見的情況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的期限很長，在固定利率貸款的情況下，如果市場利率上升，銀行的利差將會(huì)縮小甚至導(dǎo)致虧損，從而形成利率風(fēng)險(xiǎn)。

可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，它本身就是在固定利率劇烈變動(dòng)時(shí)期，貸款機(jī)構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來的。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類

（一）貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類

目前國際上還沒有一套被普遍接受的貸款分類標(biāo)準(zhǔn)，也沒有權(quán)威的準(zhǔn)則和指導(dǎo)方針，各國的分類標(biāo)準(zhǔn)可以分為以下三種：①以美國為代表，把貸款分為5類，即正常（pass）、關(guān)注（otherassetsespeciallymentioned）、次級（substandard）、可疑（doubtful）、損失（loss）。目前采用這種分類方法的國家相對較多，并有增加的趨勢；②澳大利亞和新西蘭的做法，即把貸款分為正常和受損害兩大類；③歐洲發(fā)達(dá)國家的做法是，其監(jiān)管當(dāng)局一般不對金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)分類做出規(guī)定，只是進(jìn)行道義上的規(guī)勸。各國的分類方法盡管有差異，但是對正確的分類原則看法一致，那就是分類的結(jié)果要能揭示資產(chǎn)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)程度，能夠及時(shí)全面地反映金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，并能夠據(jù)此記提呆賬準(zhǔn)備金。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類我國貸款5級分類的主要特征

級別

主要特征

正常

借款人有能力履行承諾，并且對貸款的本息進(jìn)行全額償還，沒有有問題的貸款。

關(guān)注①凈現(xiàn)金流量減少②借款人銷售收入、經(jīng)營利潤下降，或凈值開始減少，或出現(xiàn)流動(dòng)性不足的征兆③借款人的一些關(guān)鍵性財(cái)務(wù)指標(biāo)低于行業(yè)平均水平或有較大的下降④借款人的經(jīng)營管理有較嚴(yán)重的問題，借款人未按規(guī)定的用途使用貸款⑤借款人的還款意愿差，不與銀行積極合作⑥貸款的抵押品、質(zhì)押品價(jià)值下降⑦銀行對抵押品失去控制⑧銀行對貸款缺乏有效的監(jiān)管等

次級①借款人支付出現(xiàn)困難，并難以按市場條件獲得新的資金②借款人不能償還對其他債權(quán)人的債務(wù)③借款人內(nèi)部管理問題未解決，妨礙債務(wù)的及時(shí)足額償還④借款人采取隱瞞事實(shí)等不正當(dāng)手段套取貸款

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!一、貨幣時(shí)間價(jià)值概述（二）貨幣時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)形式

貨幣時(shí)間價(jià)值最直觀的表現(xiàn)形式是利息。

從量的規(guī)定性來看，貨幣的時(shí)間價(jià)值是沒有風(fēng)險(xiǎn)和沒有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤率。

貨幣時(shí)間價(jià)值量的大小取決于下列因素：①資金的使用時(shí)間長短；②資金數(shù)量，數(shù)量越大時(shí)間價(jià)值越大；③利率，以社會(huì)平均資金利潤率為基礎(chǔ)的利率越高，資金時(shí)間價(jià)值越大。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!（一）單利的計(jì)算1.單利終值的計(jì)算。計(jì)算公式為：f=p+p×i×t=p×(1+i×t)2.單利現(xiàn)值的計(jì)算。如果已知單利終值f，則單利現(xiàn)值的計(jì)算公式為：P=f-I其中，利息I=p×i×t因此,P=f÷(1+i×t)房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!(二)復(fù)利的計(jì)算2.復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算。復(fù)利現(xiàn)值是未來某一時(shí)點(diǎn)的資金案復(fù)利折算到現(xiàn)在的價(jià)值，或者說未來某一時(shí)點(diǎn)的終值相當(dāng)于現(xiàn)在的本金數(shù)額。把未來金額折算成現(xiàn)值的過程叫折現(xiàn)貨貼現(xiàn)（discount），貼現(xiàn)中使用的利率成為折現(xiàn)率或貼現(xiàn)率。復(fù)利現(xiàn)值與復(fù)利終值是對等的概念，計(jì)算公式可從復(fù)利終值公式中推導(dǎo)出來。即復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算公式為：P=f÷(1+i)n其中，1/(1+i)n

為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，用符號(hào)（p/f，i,n）表示。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!（三）平利率和有效利率的計(jì)算平利率用簡單的百分比表示資金的年利率。有效利率可根據(jù)平利率和計(jì)息期計(jì)算出來。計(jì)算公式為：i=(1+r/N)N-1式中：i——有效利率；r——平利率；N——每年復(fù)利次數(shù)

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!（四）年金的計(jì)算（2）后付年金現(xiàn)值的計(jì)算。根據(jù)終值有關(guān)系數(shù)的假定，后付年金的現(xiàn)值計(jì)算公式是：

后付年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)為（p/a,i.n）。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!（四）年金的計(jì)算2.即期年金（annuitydue）。又稱預(yù)付年金或先付年金，指在每期期初支付的年金。

（1）即期年金終值的計(jì)算。

式中：

為即期年金終值系數(shù)，它與后付年金系數(shù)相比，期數(shù)加1，系數(shù)減1，可計(jì)為﹝(f/a,i,n+1)-1﹞。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!（四）年金的計(jì)算3.遞延年金。是指年金次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金。遞延年金終值的計(jì)算與后付年金的計(jì)算完全相同，只不過期數(shù)要減去遞延的期數(shù)。例如：付款期為60個(gè)月，從第5個(gè)月開始付款，則公式中期數(shù)n=60-5=55。遞延年金的現(xiàn)值計(jì)算可采用下述方法：先按后付年金計(jì)算現(xiàn)值，然后減去遞延期的年金現(xiàn)值（也按后付年金計(jì)算），可以得到遞延年金的現(xiàn)值。房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!三、利率的影響因素

（一）影響利率的因素

1.中央銀行貨幣政策。

2.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

3.價(jià)格水平。

4.證券市場。

5.國際經(jīng)濟(jì)形勢。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!（二）利率的構(gòu)成1.純粹利率。是指無通貨膨脹、無風(fēng)險(xiǎn)情況下的社會(huì)平均利潤率。2.通貨膨脹附加率。市場利率（名義利率）是實(shí)際利率與通貨膨脹率之和。

3.變現(xiàn)力附加率。變現(xiàn)力是指非貨幣金融資產(chǎn)，在市場上以較短的時(shí)間和較小的成本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金及等價(jià)物的能力。

4.違約風(fēng)險(xiǎn)附加率。違約風(fēng)險(xiǎn)也稱信貸風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人未能如期償付本金和利息的風(fēng)險(xiǎn)。

5.到期風(fēng)險(xiǎn)附加率。是指因到期時(shí)間長短不同而形成利率差別。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!（三）貸款價(jià)格的確定2.貸款定價(jià)方法：

（１）成本相加定價(jià)法(CostPlusLoanPricing)。這種方法認(rèn)為，貸款價(jià)格是貸款機(jī)構(gòu)各項(xiàng)成本之和。

貸款利率＝籌資成本＋管理和運(yùn)行費(fèi)用＋違約風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋預(yù)期利潤水平

（２）價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)模式(PriceLeadership)。這種定價(jià)方法原理認(rèn)為，貸款利率由基準(zhǔn)利率與違約風(fēng)險(xiǎn)附加率、到期風(fēng)險(xiǎn)附加率組成，計(jì)算公式為：貸款利率＝基準(zhǔn)利率＋違約風(fēng)險(xiǎn)附加率＋到期風(fēng)險(xiǎn)附加率

其中，基準(zhǔn)利率是銀行為最優(yōu)客戶提供的利率水平，它包括經(jīng)營管理成本和預(yù)期利潤。違約風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)是對非最優(yōu)客戶要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。到期風(fēng)險(xiǎn)附加率是對長期貸款要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!（三）貸款價(jià)格的確定（４）客戶盈利分析(CustomerProfitabilityAnalysis,CPA)。這種定價(jià)模型是從與客戶整體關(guān)系的角度采取的定價(jià)方式。其基本原理是分析客戶與銀行整體關(guān)系中的凈稅前收益率的貢獻(xiàn)。該收益率為客戶貸款和服務(wù)收入凈額與可貸資金凈額的比率。貸款和服務(wù)收入凈額是貸款和服務(wù)收入減去貸款和服務(wù)費(fèi)用。用公式表示為：稅前收益率＝（貸款和服務(wù)收入－貸款和服務(wù)費(fèi)用）÷可貸資金凈額

客戶盈利性分析的一個(gè)簡化方法是：成本－收益貸款定價(jià)法。它是計(jì)算客戶在貸款中銀行貸款收入凈額與可貸資金凈額的比率。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!一、銀行風(fēng)險(xiǎn)的分類

銀行風(fēng)險(xiǎn)的種類及其基本含義

風(fēng)險(xiǎn)分類

具體風(fēng)險(xiǎn)種類

基本含義

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

立法風(fēng)險(xiǎn)法律改變造成的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)環(huán)境和運(yùn)行環(huán)境和結(jié)構(gòu)變化造成的風(fēng)險(xiǎn)

競爭風(fēng)險(xiǎn)

銀行之間以及非銀行金融機(jī)構(gòu)的參與競爭帶來的風(fēng)險(xiǎn)

管制風(fēng)險(xiǎn)

政府及監(jiān)管部門改變管理制度和政策造成的風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)

組織風(fēng)險(xiǎn)

組織管理水平不足帶來的風(fēng)險(xiǎn)

能力風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營者管理能力不足造成的風(fēng)險(xiǎn)

盜用公款風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營者品質(zhì)不良造成的風(fēng)險(xiǎn)

交付風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)

能否在盈利的前提下提供金融產(chǎn)品和服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

由于技術(shù)設(shè)備陳舊造成的風(fēng)險(xiǎn)

新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)

新產(chǎn)品的市場需求、管理能力等方面的風(fēng)險(xiǎn)

戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

新產(chǎn)品開發(fā)，新投資領(lǐng)域開拓等形成的風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)

信貸風(fēng)險(xiǎn)

借款人違約貸款造成損失的風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

銀行不能在約定時(shí)限內(nèi)或不增加成本的提條件下滿足流動(dòng)性要求或付現(xiàn)要求而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)

市場利率的非預(yù)期變化給銀行盈利水平和銀行資本市場價(jià)值帶來的風(fēng)險(xiǎn)

資本風(fēng)險(xiǎn)

銀行因凈資產(chǎn)減少可能出現(xiàn)的無力償還其債務(wù)引起的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理國外商業(yè)銀行衡量信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要概念有：①逾期貸款（past-dueloans），指不能按信貸合同規(guī)定的條件在約定的時(shí)間內(nèi)付給利息及本金，但違約時(shí)間不超過90天的貸款；②違約貸款或稱不良貸款（non-performingloans）,指不履行貸款合同條件的貸款，，不能按合同規(guī)定的條件在其定的時(shí)間內(nèi)付給利息及償還本金；③貸款總損失（grossloancharge-offs）,即銀行實(shí)際核準(zhǔn)的未能收回的貸款總額；④貸款凈損失（netloancharge-offs）,指總損失與總損失中已收回的貸款之差，它是總損失中真正不能收回的部分，將直接減少銀行的準(zhǔn)備金。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理

一般來說，流動(dòng)性和盈利性是金融業(yè)務(wù)中相互依存的兩個(gè)重要概念。流動(dòng)性好的資產(chǎn)相對來說盈利性就差，兩者之間的矛盾是銀行經(jīng)營管理中需要解決的主要問題。

傳統(tǒng)的衡量流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是用銀行面臨的付現(xiàn)要求與銀行籌措資金或出售資產(chǎn)來滿足這種要求的比例，它又可以用多種比例。如可出售的短期證券與總存款的比例、流動(dòng)負(fù)債與總資產(chǎn)的比例、流動(dòng)資產(chǎn)與總負(fù)債的比例、總資產(chǎn)與總資本的比例。目前流行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)側(cè)重于衡量銀行滿足流動(dòng)需要的實(shí)際與可能的先進(jìn)來源，流動(dòng)資產(chǎn)與借入資金之比也是其重要指標(biāo)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理主要控制可能發(fā)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，其手段包括流動(dòng)性計(jì)劃（liquidityplan）、意外事故計(jì)劃（contingencyplan）、成本與價(jià)格模型、對資金來源開發(fā)等。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!（四）資本風(fēng)險(xiǎn)管理

資本風(fēng)險(xiǎn)管理注重：資本計(jì)劃、貸款持續(xù)增長分析、紅利政策分析、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整引起的資本適度性等。傳統(tǒng)指標(biāo)是分析銀行普通股與總資產(chǎn)的比例、與總負(fù)債的比例。更為有效的比例有：包括不同風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)或風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整資產(chǎn)與普通股或銀行資本的比例；奉獻(xiàn)調(diào)整的增長率與資本增長率的比較；以及包含了表外業(yè)務(wù)項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)等。

房地產(chǎn)金融課件第二章共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人持有的住房貸款債