地下車庫(kù)問(wèn)題解析張偉winwind@vip.163.地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!

房地產(chǎn)公司開發(fā)完畢，住宅商鋪均已售出，由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。對(duì)于地下車庫(kù)，稅務(wù)要求必須按住宅的平均單位成本預(yù)留車庫(kù)成本，該公司住宅平均單位成本為3000元/平方，如按此標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留成本，每個(gè)車位將預(yù)留成本10萬(wàn)元，而目前一個(gè)車位的售價(jià)僅為5萬(wàn)元?

問(wèn)：會(huì)形成什么現(xiàn)象？問(wèn)題的提出？地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!

第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。31號(hào)文件第33條的規(guī)定地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!

案例：某公司有住宅面積4萬(wàn)平方米，可售地下車位面積5000平方米，利用地下人防設(shè)施建車位250個(gè)。

稅務(wù)機(jī)關(guān)：該公司的可售面積應(yīng)為4.5萬(wàn)平方米，即：寫在預(yù)售許可證上的地下停車位面積5000平方米，應(yīng)該作為可售面積，計(jì)算單位工程承包。

企業(yè)認(rèn)為：31號(hào)文件33條，并沒(méi)有區(qū)分產(chǎn)權(quán)，因此即使寫入預(yù)售許可證上的地下車位，也不應(yīng)當(dāng)作為可售面積。即：可售面積為4萬(wàn)平方米。案例

？地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下：

1、計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀?，分?jǐn)偡椒ǎ梢园凑铡斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十九條、三十條的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，其成本費(fèi)用由可售面積承擔(dān)。

2、計(jì)算土地增值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車位對(duì)外銷售，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可以扣除。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問(wèn)。

國(guó)家稅務(wù)總局

2010/12/24車位與土地增值稅地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何繳納土地增值稅？(2011年2月11日總局答復(fù))【發(fā)布日期】：2011年02月11日

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問(wèn)題內(nèi)容：公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無(wú)房產(chǎn)證），請(qǐng)問(wèn)，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會(huì)涉及哪些稅種？

地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（青地稅函【2009】47號(hào)）地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫(kù)收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買者未購(gòu)買房屋但單獨(dú)購(gòu)買了地下室、車庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。

河南省的規(guī)定（二）問(wèn)題的關(guān)鍵是：如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下車位，其成本已經(jīng)進(jìn)入了公共配套設(shè)施分?jǐn)?，但是將收入全部進(jìn)入其他住宅，收入與成本嚴(yán)重不配比！

解決方案：贈(zèng)送車位（如果要車位，單價(jià)提高，否則單價(jià)降低）地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!

遼地稅函【2009】188號(hào)文件

一、關(guān)于出租地下停車位問(wèn)題。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期出租地下停車位，一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，征收土地增值稅。

遼寧省的規(guī)定（188號(hào)文件）地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!

實(shí)務(wù)中目前所遇到的財(cái)務(wù)處理方式來(lái)看，可售車位成本一般均按照開發(fā)產(chǎn)品單獨(dú)歸集，可售車位成本歸集的會(huì)計(jì)處理方式有：

1、按總開發(fā)成本中剔除土地成本和其他個(gè)別不相關(guān)開發(fā)成本成本后按可售面積進(jìn)行分?jǐn)?，以此確認(rèn)車位成本，理由是車庫(kù)為地下基礎(chǔ)系整個(gè)開發(fā)工程的組成部分，大部分開發(fā)成本都間接相關(guān)；

2、按土建的單獨(dú)審價(jià)報(bào)告確定工程土建成本，將土建成本按總可售面積在房屋和車位中進(jìn)行分?jǐn)?，車位僅確認(rèn)土建成本，理由是車位成本除了土建外，和其他關(guān)聯(lián)很小；

3、按項(xiàng)目預(yù)測(cè)的毛利率或車位銷售的預(yù)計(jì)毛利率先預(yù)測(cè)車位售價(jià)，再按毛利率倒算車位成本，其他歸集到房屋成本。

問(wèn)題的提出？地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!

33條解決稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)在地下停車庫(kù)成本分?jǐn)偵系碾y題，此條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是項(xiàng)重大利好，對(duì)地下停車庫(kù)的成本處理采取了較簡(jiǎn)單合理的方式。房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)建造地下停車場(chǎng)的可能性是較小的，基本上、都是利于地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)，也是為了符合小區(qū)規(guī)劃的車庫(kù)配比要求。

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般來(lái)說(shuō)地下車位是隨著小區(qū)入住率而逐步實(shí)現(xiàn)銷售的，所以地下車位的銷售收入一般在交房后實(shí)現(xiàn)，特別是郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的樓盤。將地下停車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的簡(jiǎn)化處理后，在交房時(shí)，可以將地下車庫(kù)的成本計(jì)入公建配套設(shè)施，攤?cè)氲厣系淖≌杀?，則可以減少前期應(yīng)交納的企業(yè)所得稅，而以后地下停車位的銷售以及出租所取得的收入屬于凈收入，無(wú)需成本配比，則避免以后年度成本大于收入的狀況。問(wèn)題的提出？地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十三條如何理解？

【發(fā)布日期】：2010年12月24日字體：【大】【中】【小】

問(wèn)題內(nèi)容：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。請(qǐng)問(wèn)對(duì)此理解是否如下：1、規(guī)劃為可售車位的，單獨(dú)核算其成本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)了？對(duì)于土地成本如何分?jǐn)?？按車位建筑面積和其他開發(fā)產(chǎn)品平均分?jǐn)倖幔?、如果是利用人防設(shè)施建造車位對(duì)外銷售的，其成本是否按公共配套成本分?jǐn)偟狡渌墒坶_發(fā)產(chǎn)品，其取得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？

總局關(guān)于車位企業(yè)所得稅地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!

土地增值稅車位（一）有產(chǎn)權(quán)的車位（二）利用地下人防的車位視同其他類開發(fā)產(chǎn)品處理，納入可售面積計(jì)算。1、作為土地增值稅收入（大多數(shù)地方按照其他類，個(gè)人以為應(yīng)該車位隨著房子走）2、其成本計(jì)入公共配套處理。地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!回復(fù)意見：您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！?/p>

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!豫地稅函〔2010〕202號(hào)

五、關(guān)于地下室、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，在征收土地增值稅時(shí)，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買者未購(gòu)買房屋但單獨(dú)購(gòu)買了地下室、車庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

河南省的規(guī)定（一）個(gè)人認(rèn)為，非常合理，可惜幾個(gè)月后，政策又變了！地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!遼地稅函【2007】104號(hào)文件沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)地下停車位有關(guān)稅收問(wèn)題的請(qǐng)示》（沈地稅發(fā)［2006］209號(hào)）收悉，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）第三條規(guī)定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定，對(duì)出租方式經(jīng)營(yíng)地下車位所取得的租金收入，應(yīng)按12％的稅率計(jì)算征收房產(chǎn)稅。對(duì)其簽訂的租賃合同，應(yīng)按財(cái)產(chǎn)租賃合同征收印花稅。

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其有關(guān)規(guī)定，對(duì)擁有地下車位產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，對(duì)于出售地下車位使用權(quán)的，由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，不應(yīng)對(duì)其征收土地增值稅，應(yīng)按租賃合同征收印花稅。遼地稅函【2009】188號(hào)文件一、關(guān)于出租地下停車位問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期出租地下停車位，一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，征收土地增值稅。

遼寧省的規(guī)定（104號(hào)文件）地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取。對(duì)這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？

發(fā)布日期：2009年06月29日

來(lái)源:國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司

字體：【大】【中】【小】答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆](méi)有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項(xiàng)目，以5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。

熱點(diǎn)問(wèn)題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。車位與土地增值稅地下車庫(kù)的成本核算共18頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!

（一）申訴形式（必須是書面）