第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念和特性?xún)?nèi)容提要：1．房地產(chǎn)的概念與特性2．房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵與產(chǎn)業(yè)定位3．房地產(chǎn)的虛擬特性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!節(jié)房地產(chǎn)的概念與特性

一、房地產(chǎn)的概念

對(duì)于房地產(chǎn)的含義，目前理論界流行的表述大致有以下幾種：①房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)一論：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)。

②房地產(chǎn)的廣義和狹義論：廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水、礦藏和森林等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利或利益；狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。③房地產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)論：不動(dòng)產(chǎn)（RealProperty）是指土地及附著于土地之上的定著物。這個(gè)定著物包括附著于土地之上的樹(shù)木、礦藏等自然物體和建筑物、構(gòu)筑物以及其他改良物。房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!養(yǎng)力用地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利富源地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利承載用地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利1.地產(chǎn)房地產(chǎn)3.非房屋建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利4.與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木種子等5.價(jià)值昂貴的車(chē)輛、船舶、飛機(jī)等財(cái)產(chǎn)6.財(cái)產(chǎn)綜合體住宅房屋建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利非住宅房屋建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利與房屋建筑有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利2.房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系圖

資料來(lái)源：曹振良等《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社，2003，P3節(jié)房地產(chǎn)的概念與特性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵

1、產(chǎn)業(yè)(Industry)的基本內(nèi)涵

①產(chǎn)業(yè)是社會(huì)分工的產(chǎn)物，它隨社會(huì)分工的產(chǎn)生而產(chǎn)生，產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵也隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、社會(huì)分工的進(jìn)一步深化和社會(huì)歷史的發(fā)展不斷地得到豐富和發(fā)展。②產(chǎn)業(yè)是介于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)（國(guó)民經(jīng)濟(jì)）和微觀(guān)經(jīng)濟(jì)（企業(yè)和家庭）之間的中觀(guān)經(jīng)濟(jì)的概念，是具有某種同類(lèi)屬性的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集合體。

③產(chǎn)業(yè)的含義具有多層次性。

構(gòu)成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)規(guī)定性：①規(guī)模的規(guī)定性②職業(yè)化的規(guī)定性③社會(huì)功能的規(guī)定性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!2、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵葉劍平，謝經(jīng)榮等（2005）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱(chēng)，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要限于流通領(lǐng)域，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類(lèi)中屬于第三產(chǎn)業(yè)。曹振良（2003）認(rèn)為：從一般經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)理來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是兼?zhèn)涞诙⒌谌a(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)，即可稱(chēng)為廣義的房地產(chǎn)業(yè)；從國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算和統(tǒng)計(jì)管理的角度看，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)歸類(lèi)于流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)，即可稱(chēng)為狹義的房地產(chǎn)業(yè)。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!代碼類(lèi)別名稱(chēng)說(shuō)明門(mén)類(lèi)大類(lèi)中類(lèi)小類(lèi)K

房地產(chǎn)業(yè)

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房地產(chǎn)業(yè)

7217210房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的活動(dòng)。

7227220物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

7237230房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。

7297290其他房地產(chǎn)活動(dòng)包括房地產(chǎn)交易管理、房屋權(quán)屬登記管理、房屋拆遷管理、住房及房改積金管理。資料來(lái)源：《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》（GB/T4754-2002）2002版

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!③能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，即具有擴(kuò)散效應(yīng)(包括高新技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散)。美國(guó)學(xué)者羅斯托認(rèn)為主導(dǎo)(或支柱)產(chǎn)業(yè)具有三個(gè)基本規(guī)定性：①能吸納新技術(shù)；②產(chǎn)業(yè)本身具有較高的增長(zhǎng)率；（2）房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》〔2003年18號(hào)文〕明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!成思危：“虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是直接以錢(qián)生錢(qián)的活動(dòng)?！?/p>

陳淮：“虛擬經(jīng)濟(jì)是資本獨(dú)立化運(yùn)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)?！眲ⅡE民：“所謂的虛擬經(jīng)濟(jì)，是以資本化定價(jià)方式為基礎(chǔ)的一套特定的價(jià)值關(guān)系，其運(yùn)行特征相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有更大的不確定性和波動(dòng)性，是以觀(guān)念支撐的定價(jià)方式?！钡谌?jié)房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性資本化定價(jià)：是指將對(duì)生產(chǎn)資本的定價(jià)方式應(yīng)用到其他非生產(chǎn)資本(如土地、股票、其他無(wú)形資產(chǎn))的定價(jià)上。資本化定價(jià)主要根據(jù)預(yù)期收益和利息率的基本關(guān)系來(lái)定價(jià)的。以資本化定價(jià)的資產(chǎn)主要受人們的預(yù)期、利息率、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策等不確定性因素影響。房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資本虛擬化的三個(gè)基本條件：

①土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給缺乏彈性。

②房地產(chǎn)的可投資性，房地產(chǎn)使用的耐久性和不需計(jì)提折舊的土地使得房地產(chǎn)可以成為一種重要的投資工具。③作為資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)，需要通過(guò)金融市場(chǎng)提供開(kāi)發(fā)的融資渠道。

第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!二、房地產(chǎn)的屬性

對(duì)于房地產(chǎn)的屬性，可以從土地的資源屬性、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)載體、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的法律規(guī)范以及房地產(chǎn)的社會(huì)價(jià)值等來(lái)理解。1、房地產(chǎn)的自然屬性

①房地產(chǎn)位置的固定性

②房地產(chǎn)使用的耐久性

③房地產(chǎn)的異質(zhì)性

2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性

①房地產(chǎn)的高價(jià)值特性

②房地產(chǎn)的稀缺性

③投資與消費(fèi)的雙重性

④房地產(chǎn)的外部性

3、住宅房地產(chǎn)的社會(huì)保障屬性

1996年6月在伊斯坦布爾舉行的第二次聯(lián)合國(guó)人居大會(huì)上把“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊焙汀俺鞘谢澜缰械娜祟?lèi)居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”作為“具有全球重要意義的主題”。節(jié)房地產(chǎn)的概念與特性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!2、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)（RealEstateIndustry）是指從事房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行與發(fā)展的“載體”。周誠(chéng)（1997）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)。

張永岳等（1998）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)（如融資、置換、裝修、維修、物業(yè)管理）等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!二、房地產(chǎn)業(yè)的定位1、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的產(chǎn)業(yè)分類(lèi)定位

編號(hào)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)名稱(chēng)編號(hào)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)名稱(chēng)A農(nóng)、林、牧、漁業(yè)K房地產(chǎn)業(yè)B采礦業(yè)L租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)C制造業(yè)M科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)D電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)N水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)E建筑業(yè)O居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)F交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)P教育G信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)Q衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)H批發(fā)和零售業(yè)R文化、體育和娛樂(lè)業(yè)I住宿和餐飲業(yè)S公共管理和社會(huì)組織J金融業(yè)T國(guó)際組織國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)(GB/T4754-2002)的劃分產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)分為兩大部分：流通部門(mén)和服務(wù)部門(mén)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!2、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位（1）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位

首先，房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提和基礎(chǔ)，是居民生活消費(fèi)的載體。其次，房地產(chǎn)是社會(huì)物質(zhì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本保證。第三，人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性

1、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)

虛擬資本（FictitiousCapital）是馬克思在《資本論》中，將那些本身沒(méi)有價(jià)值，但可以通過(guò)資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生利潤(rùn)，獲取剩余價(jià)值的股票、債券等資產(chǎn)。虛擬經(jīng)濟(jì)（VirtualEconomy）的概念及其相關(guān)的理論框架得到了建立和逐步完善。黨的十六大報(bào)告指出，要正確處理“虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系”，“虛擬經(jīng)濟(jì)”首次出現(xiàn)在黨和國(guó)家的正式文獻(xiàn)中。房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!并通過(guò)虛擬經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)要素直接或間接作用于實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要素，從而帶動(dòng)實(shí)際經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

虛擬經(jīng)濟(jì)是相對(duì)于實(shí)際經(jīng)濟(jì)而言的，虛擬經(jīng)濟(jì)盡管對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生重要影響，但它一般不直接參與實(shí)際的生產(chǎn)過(guò)程。以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為運(yùn)行載體以股票證券、債券、期貨、期權(quán)等虛擬資本為交易工具和表達(dá)方式以預(yù)期的資本(包括土地、勞動(dòng)力、資金、技術(shù)、信息等)價(jià)值為定價(jià)和分配依據(jù)虛擬經(jīng)濟(jì)的基本含義第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念共16頁(yè)