深業(yè)惠州火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

報(bào)告思路市場分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３2宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變4宏觀經(jīng)濟(jì)分析惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97㎡計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。

5宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析6宏觀政策對房地產(chǎn)的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動(dòng)態(tài)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容7月13日深圳市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房出售行為的通知》1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。2、商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在現(xiàn)場和國土局網(wǎng)站公示。

3、禁止“炒賣樓花”行為。8月22日關(guān)于央行第四次加息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率0.18個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款提高0.09個(gè)百分點(diǎn)9月15日關(guān)于央行第五次加息公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中，5年期以下（含5年）從4.59%調(diào)整為4.77%，5年期以上從5.04%調(diào)整5.22%。9月28日首付比例提高至四成對已貸款購買住房又申請購買第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。推出一系列的新政，顯示了政府對調(diào)控房價(jià)的決心，一定會(huì)影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場交易量的暫時(shí)放緩。7宏觀政策對房地產(chǎn)的影響2、新證出臺(tái)目的9月28日這次新政出臺(tái)，調(diào)整主要是針對個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.1、對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。8宏觀政策對房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測3.1、新政對開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對于個(gè)人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對投資行為會(huì)有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場8月市場進(jìn)入觀望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對市場的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)后市成交量會(huì)在低位有一個(gè)徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場的回暖。9宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析10惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)態(tài)勢勢2007年年1-9月月份份惠惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場增增長長迅迅猛猛2007年年前前八八月月，，惠惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資完完成成72.84億億元元，增長長一一倍倍，，其其投投資資額額占占地地三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資的的比比重重為為62.8%，，占占比比與與上上年年同同期期相相比比上上升升10.8個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。1-8月全全市商品房房銷售面積積為217.69萬萬平方米，，增長89.6%，，商品房銷售售合同金額額為82.84億元元，增長1.5倍。。1-9月，，惠城區(qū)新新盤預(yù)售總總量較去年年增加了48%，共共有18810套商商品房成功功預(yù)售，總預(yù)售金額額是去年前前三個(gè)季度度的兩倍，，達(dá)到了90多億元元。1-9月，，惠城區(qū)商商品房預(yù)售售均價(jià)達(dá)到到了4567元／平平米，較今今年6月份份統(tǒng)計(jì)的上上半年預(yù)售售均價(jià)4092元/平米高出出了475元。9月份惠城城區(qū)商品房房預(yù)售均價(jià)價(jià)達(dá)到了5078元元/平米，，而去年9月份的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為為3005元/平米米，漲幅高高達(dá)69%。11惠州房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢2、惠州市市房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格自2004年之之后，持續(xù)續(xù)上漲;2007年第三季季度，均價(jià)價(jià)再創(chuàng)新高高,為4567元/㎡。房產(chǎn)交易價(jià)價(jià)格快速上上漲12惠州房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢2007年年惠州三級級市場出現(xiàn)現(xiàn)了良性的的增長態(tài)勢勢年份（年）交易數(shù)量（宗）交易面積（㎡）交易金額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以上數(shù)數(shù)據(jù)來源于于市房產(chǎn)交交易中心2007年年上半年，，惠州房地地產(chǎn)供需已已在一個(gè)新新的高價(jià)位位上運(yùn)行，，帶動(dòng)了房房地產(chǎn)三級級市場價(jià)格格的增長。。近幾年惠城城區(qū)二手房房市場交易易情況表13惠州房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢品牌開發(fā)商商陸續(xù)進(jìn)駐駐惠州，未未來大盤競競爭激烈。。據(jù)市調(diào)顯示示，2007年中信信集團(tuán)通過過建設(shè)投資資三環(huán)路，，從政府手手里優(yōu)惠取取得湯泉、、文頭嶺、、金山湖三三塊寶地；；雅居樂已已獲得100萬平米米開發(fā)土地地；萬科取取得了惠州州江北40號小區(qū)40萬建面面的土地；；佳兆業(yè)取取得至少100萬平平方的土地地開發(fā);………大盤規(guī)劃，，居住品質(zhì)質(zhì)成為樓盤盤開發(fā)的新新方向。歐式建筑仍仍然是樓市市的主流風(fēng)風(fēng)格，戶型型創(chuàng)新是市市場的趨勢勢，板樓、、南北通透透、入戶花花園、廊院院、可變戶戶型等。未來價(jià)格繼繼續(xù)上揚(yáng)，，銷售速度度相對放緩緩。14宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析宏觀觀政政策策惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)態(tài)勢勢個(gè)盤盤分分析析市場分析FOCUS1片區(qū)區(qū)分分析析15片區(qū)區(qū)分分析析江北北片片區(qū)區(qū)東平平片片區(qū)區(qū)下角角片片區(qū)區(qū)龍豐豐、、鵝鵝嶺嶺、、上上排排片片區(qū)區(qū)河南南岸岸、、金金山山湖湖片片區(qū)區(qū)西片片區(qū)區(qū)水口口片片區(qū)區(qū)本項(xiàng)項(xiàng)目目16片區(qū)區(qū)分分析析江北北片片區(qū)區(qū)：：占據(jù)據(jù)地地段段優(yōu)優(yōu)勢勢，，定定位位為為惠惠州州未未來來的的CBD，集辦公公、商業(yè)業(yè)、金融融、居住、、休閑以以及娛樂樂為一體體,未來來發(fā)展前前景巨大大。現(xiàn)階階段已形形成了以以開發(fā)高檔樓盤盤為主的的區(qū)域特特征——CBD行政商務(wù)務(wù)中心；；水口片區(qū)區(qū)：作為惠州州市區(qū)的的東大門門，水口口正在打打造惠州州市區(qū)東東部區(qū)域域性城市中心，，成為魅魅力新水水口——惠州未來來的CLD中心心；金山湖片片區(qū)：作為惠州州未來惠惠城商品品房主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域，土土地儲(chǔ)備備量大，，在地段及配配套等資資源不足足的條件件下，項(xiàng)項(xiàng)目憑借借自身的的營造來來提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次——文體景觀觀板塊。。17麥地、河河南岸：：占據(jù)地段段優(yōu)勢，，為惠州州成熟區(qū)區(qū)，定位位為以居居住為主主，集休閑、購購物、娛娛樂為一一體的健健康居住住家園——商住板塊塊；東平片區(qū)區(qū)：占據(jù)新開開河和東東江天然然水景資資源優(yōu)勢勢，為惠惠州新世世紀(jì)居住住文明的現(xiàn)代代化生態(tài)態(tài)型的居居住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人居居板塊；；下角片區(qū)區(qū)：本片區(qū)是是惠州最最老的城城區(qū)，土土地供應(yīng)應(yīng)量有限限并且周周圍市政政配套落后，，推出產(chǎn)產(chǎn)品的檔檔次不高高，片區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)發(fā)展展有待于于政府強(qiáng)強(qiáng)有力的的政策支持持和資金金投入，，如舊城城改造等等———舊城城板板塊塊；；片區(qū)區(qū)分分析析18片區(qū)區(qū)分分析析江北北片片區(qū)區(qū)5300東平平片片區(qū)區(qū)6500下角角片片區(qū)區(qū)3800龍豐豐、、鵝鵝嶺嶺、、上上排排片片區(qū)區(qū)4500河南南岸岸、、金金山山湖湖片片區(qū)區(qū)4800西片片區(qū)區(qū)5800水口口片片區(qū)區(qū)9000麥地地片片區(qū)區(qū)520019片區(qū)區(qū)分分析析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)20片區(qū)區(qū)分分析析本項(xiàng)項(xiàng)目目片片區(qū)區(qū)：山景景資資源源豐豐富富，，交交通通便便利利，，位位于于惠惠州州西西部部，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)量量不不多多。。市市政政規(guī)規(guī)劃劃為為物物流流中中心心———西部部生生態(tài)態(tài)板板塊塊。。項(xiàng)目目所所在在片片區(qū)區(qū)目目前前市市場場供供應(yīng)應(yīng)較較少少。。2007年年底底到到2008年年初初，，有有一一定定數(shù)數(shù)量量的的供供應(yīng)應(yīng)量量，，目目前前供供應(yīng)應(yīng)的的樓樓盤盤除除了了城城市市原原筑筑和和湖湖畔畔新新城城外外，，其其他他的的樓樓盤盤整整體體形形象象不不高高。。項(xiàng)目目所所在在片片區(qū)區(qū)不不是是熱熱點(diǎn)點(diǎn)片片區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域配配套套也也不不成成熟熟，但是是山山景景資資源源資資源源優(yōu)優(yōu)越越，，南南靠靠高高榜榜山山，，臨臨近近西西湖湖片片區(qū)區(qū)，，惠惠城城區(qū)區(qū)山山景景資資源源主主要要集集中中在在本本片片區(qū)區(qū)；；21片區(qū)區(qū)分分析析————交交通通及及周周邊邊環(huán)環(huán)境境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍龍豐豐上上排排、、麥麥地地至下下角角、、江江北北22片區(qū)區(qū)分分析析————交交通通及及周周邊邊環(huán)環(huán)境境23片區(qū)區(qū)未未來來供供應(yīng)應(yīng)區(qū)域域未來來供供應(yīng)應(yīng)約約177萬萬平平米米，未未來來市市場場競競爭爭激激烈烈；；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺(tái)鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷24片區(qū)區(qū)未未來來供供應(yīng)應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺(tái)，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目25宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析宏觀觀政政策策惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)態(tài)勢勢個(gè)盤盤分分析析市場分析FOCUS1片區(qū)區(qū)分分析析26個(gè)盤盤分分析析地段上排鱷湖路總占地面積9萬㎡總建筑面積30萬㎡總戶數(shù)1096戶容積率2.49車位1096個(gè)戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210復(fù)式555%270-400總套數(shù)1096100%135-400湖畔畔新新城城(二二期期)27個(gè)盤盤分分析析戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191復(fù)式249%242-382別墅104%350-382總套數(shù)262100%147-382地段鱷湖路和紅花湖路交匯處總占地面積2.6萬㎡總建筑面積4.9萬㎡總戶數(shù)262戶容積率1.88車位262個(gè)城市市原原筑筑28個(gè)盤盤分分析析地段惠州市鵝嶺南路總占地面積25111㎡總建筑面積83654㎡總戶數(shù)515戶容積率2.69車位515個(gè)美林林玉玉桂桂山山戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143復(fù)式244%200總套數(shù)515100%81-20029個(gè)盤盤分分析析地段豐山路36號總占地面積20750㎡總建筑面積47766㎡總戶數(shù)167戶容積率0.96車位167個(gè)景億億鳳鳳凰凰谷谷戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163聯(lián)排別墅6840.7%200-280總套數(shù)167100%141-28030個(gè)盤分分析地段下角江南麗苑旁總占地面積24997㎡總建筑面積78554㎡總戶數(shù)528戶容積率3.4車位528個(gè)戶型套數(shù)比例面積區(qū)（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170總套數(shù)528100%110-170鵬達(dá)糖糖廠項(xiàng)項(xiàng)目31個(gè)盤主主力戶戶型一一覽面積項(xiàng)目70㎡㎡90㎡㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新新城城市原原筑美林玉玉桂山山景億鳳鳳凰谷谷鵬達(dá)糖糖廠中高檔檔次樓樓盤戶戶型以以大三三房和和四房房為主主體,主力力戶型型都在在130平平米以以上,這個(gè)個(gè)是目目前市市場客客戶需需要的的主流流區(qū)間間;32個(gè)盤客客戶分分析項(xiàng)目名稱客戶分布湖畔新城(二期)二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等美林玉桂山以惠州中、高端階層為主，私營業(yè)主、企業(yè)高干、白領(lǐng)等?？蛻糁髦饕砸远未我陨仙现脴I(yè)業(yè)，企企事業(yè)業(yè)單位位管理理人員員，私私營企企業(yè)主主，政政府公公務(wù)員員和投投資客客戶等等為主主。33市場小小結(jié)1、宏宏觀市市場整整體良良好上上揚(yáng)，，微觀觀市場場競爭爭激烈烈；2、新新政出出臺(tái)，，銷售售速度度明顯顯放緩緩，隨隨著房房價(jià)的的攀升升和首首付的的提升升，預(yù)預(yù)計(jì)市市場戶戶型有有變小小的趨趨勢。。3、三三、四四房戶戶型為為片區(qū)區(qū)市場場主流流，其其中三三房140-157平米米，四四房約約為180平米米左右右。4、客客戶主主要以以二次次以上上置業(yè)業(yè)，企企事業(yè)業(yè)單位位管理理人員員，私私營企企業(yè)主主，政政府公公務(wù)員員等為為主。。5、價(jià)價(jià)格不不斷攀攀升，，城市市原筑筑1期期均價(jià)價(jià)達(dá)到到6000元/㎡，，預(yù)計(jì)計(jì)湖畔畔新城城2期期均價(jià)價(jià)也將將突破破6000元/㎡。。34項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概概況項(xiàng)目界界定項(xiàng)目ＳＳＷＯＯＴ分分析項(xiàng)目核核心問問題35地塊用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率其中商業(yè)面積建筑密度綠地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6經(jīng)濟(jì)適用房18697.3500002.5——25%30%合計(jì)171937.942207715000項(xiàng)目位位于火火車西西站，，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊塊地構(gòu)構(gòu)成，，其中中HCXZ1-6規(guī)規(guī)劃為為經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房。。項(xiàng)目目總占占地面面積為為171937.9萬，，商業(yè)業(yè)面積積1.5萬萬平米米。項(xiàng)目基基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)一一覽表表項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)36項(xiàng)目區(qū)區(qū)位項(xiàng)目位位于惠惠州市市惠城城區(qū)城城市中中心西西部山山嶺地地帶，，南臨臨高榜榜山和和紅花花湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)，北北靠沙沙帽嶺嶺，東東連下下角片片區(qū)，，西接接惠河河高速速公路路，交交通通通達(dá)性性強(qiáng)，，其中中：地塊至深深圳，車車程1個(gè)小時(shí)時(shí)；地塊至江江北，車車程２２０分鐘鐘；地塊至麥麥地，車車程２２０分鐘鐘；地塊至東東平，車車程２２0分鐘鐘；地塊塊至水口口，車程程３００分鐘；；公共交通通貧乏，，僅９路路公共汽汽車抵達(dá)達(dá)市區(qū)．．37項(xiàng)目四至至東鄰惠州州市四中中學(xué)校用用地，南南臨高榜榜山景區(qū)區(qū)山林地地，西至至共聯(lián)村村村莊用用地和空空曠地，，北達(dá)火火車西站站站房和和鐵路用用地。地塊周邊邊略顯陳陳舊，四四至缺乏乏視覺吸吸引力，，但整體體自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越越?；疖囄髡菊菊痉亢秃丸F路用用地高榜山景景區(qū)山林林地共聯(lián)村村村莊用地地和空曠曠地市四中學(xué)學(xué)校用地地38項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析項(xiàng)目核心心問題39區(qū)域規(guī)劃劃定位：惠城中心心區(qū)對外外交通樞樞紐，以現(xiàn)代工工業(yè)、商商貿(mào)物流流和房地地產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，功功能齊全全、配套套完善、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)態(tài)型綜合合性城區(qū)區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)人人口規(guī)模模控制為為５．８８萬至６６．８萬萬人，人人均城市市建設(shè)用用地９１１．３５５平方米米。具體規(guī)劃：“一心三軸五五組團(tuán)”“一心”是指指火車西站站站前地區(qū)商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中心；；“三軸”是指指鐵路與半徑徑瀝防護(hù)綠軸軸，鐵路線南南側(cè)沿共聯(lián)路路東西向的商商貿(mào)、居住發(fā)發(fā)展軸，鐵路路線北側(cè)沿規(guī)規(guī)劃三、四環(huán)環(huán)連接道東西西向的工業(yè)、、居住發(fā)展軸軸；“五組團(tuán)”則則是指東部生生態(tài)居住組團(tuán)團(tuán)、西部工業(yè)業(yè)組團(tuán)、北部部小瑤池環(huán)保保工業(yè)組團(tuán)、、富之頁居住住組團(tuán)和大小小新村居住組組團(tuán)。本項(xiàng)目40區(qū)域環(huán)境生態(tài)資源豐富富：區(qū)域自然環(huán)境境優(yōu)越，擁有有良好的自然然山景資源，，區(qū)域規(guī)劃建建設(shè)中高榜山山公園將以廣廣州白云山公公園的標(biāo)準(zhǔn)打打造，為惠州州山景資源最最豐富的區(qū)域域；高檔住宅區(qū)：區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目目定位高端，，如城市原筑筑、湖畔新城城等，本項(xiàng)目目有望與其連連成一片，帶帶動(dòng)整體區(qū)域域價(jià)值提升，，形成惠州西西部的高檔住住宅區(qū)；人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)規(guī)模控制為５５．８萬至６６．８萬人，，人均城市建建設(shè)用地９１１．３５平方方米；41項(xiàng)目價(jià)值值判研項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目價(jià)值判研位于火車西站新區(qū)三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路交通便捷西臨火車西站與都田工業(yè)區(qū)臨近火車西站、工業(yè)區(qū)占地17萬㎡，總建面４０萬㎡規(guī)模優(yōu)勢周邊配套少，臨近火車西站、公路，噪聲大居住氛圍不濃項(xiàng)目周邊有加油站影響居住質(zhì)量界定關(guān)鍵鍵詞：新新區(qū)、交交通便捷捷、景觀觀資源、、規(guī)模42項(xiàng)目界定定城市山景景生態(tài)規(guī)規(guī)模大盤盤43項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析項(xiàng)目核心心問題44項(xiàng)目優(yōu)勢勢規(guī)模優(yōu)勢勢：總建面40萬平平方米，，具備規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)優(yōu)勢。。區(qū)位優(yōu)勢勢：隨著三環(huán)環(huán)路的延延伸，交交通四通通八達(dá)，，到江北北、麥地地、下角角都及其其便利，，屬于CBD中中心擴(kuò)張張第一站站；景觀優(yōu)勢勢：三面環(huán)山山，擁有有良好的的山景資資源。地塊優(yōu)勢勢：地塊方正正，平整整，是城城市大盤盤開發(fā)的的優(yōu)良地地塊。路網(wǎng)優(yōu)勢勢：周邊路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，，車行可可以較方方便的到到達(dá)市區(qū)區(qū)。品牌優(yōu)勢勢：深業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是深圳圳的品牌牌開發(fā)企企業(yè)教育優(yōu)勢勢：周邊為惠惠州四中中，擁有有良好的的教育配配套45項(xiàng)目劣勢勢規(guī)劃滯后后：處于待發(fā)發(fā)展區(qū)域域，在惠惠州市民民心目中中處于偏偏僻地段段；區(qū)域域人不旺旺，生活活配套設(shè)設(shè)施缺乏乏；缺乏乏公交體體系，往往來市區(qū)區(qū)不方便便；噪音：靠近惠州州火車西西站，臨臨近的項(xiàng)項(xiàng)目的共共聯(lián)東路路，新聯(lián)聯(lián)路等經(jīng)經(jīng)常有大大型貨柜柜車經(jīng)過過，對本本項(xiàng)目有有較大噪噪音影響響；規(guī)劃：地塊被““名家花花園”分分成兩個(gè)個(gè)部分，，對項(xiàng)目目的整體體規(guī)劃布布局不利利；46項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)市場：整體市場場近幾年年惠州地地產(chǎn)市場場高速發(fā)發(fā)展，但但整體市市場仍運(yùn)運(yùn)行良好好，整個(gè)個(gè)市場后后期看好好；深惠一體體化：2010年地鐵鐵三號線線、深惠惠輕軌列列車的開開通，““一小時(shí)時(shí)生活圈圈”將使使越來越越多的深深圳投資資客戶涉涉足惠州州地產(chǎn)投投資，這這將強(qiáng)力力拉動(dòng)惠惠州地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展；交通不斷斷完善：：中信大橋橋與東江江大橋的的建成：：區(qū)域和和其他區(qū)區(qū)域聯(lián)系系更加緊緊密；區(qū)域發(fā)展展：高榜山、、紅花湖湖片區(qū)與與西湖周周邊區(qū)域域的開發(fā)發(fā)，將帶帶動(dòng)整體體區(qū)域的的成熟；；整體市場場水平較較低：市場開發(fā)發(fā)水平不不高，惠惠城區(qū)近近郊缺乏乏品質(zhì)規(guī)規(guī)模大盤盤，市場場缺乏真真正將品品質(zhì)演繹繹到極致致的項(xiàng)目目，這給給品質(zhì)大大盤的開開發(fā)帶來來機(jī)會(huì)。。47項(xiàng)目威脅脅政策：國家近年年固定資資產(chǎn)投資資的姿態(tài)態(tài)及出臺(tái)臺(tái)的政策策，一定定程度上上制約了了地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展；競爭：惠州房地地產(chǎn)市場場快速發(fā)發(fā)展，未未來市場場推盤量量較大，，市場競競爭激烈烈；經(jīng)濟(jì)適用用房：少量經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的開發(fā)發(fā)，低廉廉價(jià)格及及產(chǎn)品形形象將給給項(xiàng)目形形象帶來來一定威威脅；48項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析對策策發(fā)揮優(yōu)勢勢：A、突出出項(xiàng)目景景觀資源源優(yōu)勢（（南臨高高榜山，，北靠沙沙帽嶺））；B、發(fā)揮揮大盤運(yùn)運(yùn)作的營營銷張力力，借助助城市運(yùn)運(yùn)營的新新城建運(yùn)運(yùn)動(dòng)大概概念，建建立大盤盤形象；；C、通過過創(chuàng)新突突破，打打造片區(qū)區(qū)乃至整整個(gè)惠州州市品質(zhì)質(zhì)標(biāo)桿，，塑造獨(dú)獨(dú)特個(gè)性性的品質(zhì)質(zhì)名盤；；規(guī)避劣勢勢：A、科學(xué)學(xué)合理的的差異化化市場定定位，從從市場的的競爭中中脫穎而而出；B、先進(jìn)進(jìn)超前產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃，加以以專業(yè)營營銷推廣廣以產(chǎn)品品和人文文來提升升項(xiàng)目的的品質(zhì)；；C、通過過品質(zhì)展展示，配配套先行行，情景景體驗(yàn)，，弱化片片區(qū)生活活不便的的劣勢；；D、合理理的產(chǎn)品品創(chuàng)新，，如雙層層隔音玻玻璃等；；E、保障障經(jīng)濟(jì)適適用房的的外觀形形象以及及品質(zhì)，，使經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房產(chǎn)品不不影響項(xiàng)項(xiàng)目形象象。發(fā)揮優(yōu)勢勢，規(guī)避避劣勢，，抓住機(jī)機(jī)會(huì)，化化解威脅脅，是本本項(xiàng)目開開發(fā)過程程中應(yīng)遵遵守的原原則。49項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析項(xiàng)目核心心問題50核心問題題面對惠州市場競爭激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問題題51項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念念啟動(dòng)策略略項(xiàng)目定位位經(jīng)濟(jì)適用用房啟動(dòng)動(dòng)策略52開發(fā)理念念中原認(rèn)為為，在惠惠州城市市正處于于大拓展展、惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)正處于于升級換換代的市市場環(huán)境境下，在在片區(qū)綜綜合性生生態(tài)城區(qū)區(qū)的良好好規(guī)劃下下條件下下，本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)應(yīng)跳跳出傳統(tǒng)統(tǒng)住宅開開發(fā)的路路子，放放棄過分分保守做做法，從從區(qū)域戰(zhàn)戰(zhàn)略的高高度對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行全新定定位，以以提升區(qū)區(qū)域價(jià)值值為目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目操作作模式設(shè)設(shè)計(jì)和配配套功能能定位。。只有這這樣，才才能最大大限度的的提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值，才能能夠取得得超常規(guī)規(guī)的戰(zhàn)略略成功??！項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)區(qū)域53開發(fā)理念新城市主義義項(xiàng)目所在的的區(qū)域，雖雖然與市區(qū)區(qū)有一定距距離，但不不是郊區(qū)，，而是一個(gè)個(gè)新城區(qū)的的概念。中中原認(rèn)為，，項(xiàng)目應(yīng)提提出新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)主義理念念，參照歐歐洲小鎮(zhèn)的的做法，將將優(yōu)美的環(huán)環(huán)境、繁榮榮的商業(yè)、、便捷的的交通、文文明的社區(qū)區(qū)和時(shí)尚的的生活方式式等等集合合起來，將將本項(xiàng)目建建設(shè)成為一一個(gè)環(huán)境品品質(zhì)高、建建筑特色強(qiáng)強(qiáng)、人文氣氣息濃郁的的居住景區(qū)區(qū)和人文住住區(qū)，追求求一種現(xiàn)代代歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的最本初初的風(fēng)格，，營造一種種強(qiáng)烈的城城鎮(zhèn)生活和和居住的氛氛圍。54開發(fā)理念中原認(rèn)為，，項(xiàng)目應(yīng)注注重對配套套設(shè)施的提提煉，通過過對周圍以以及社區(qū)本本身的文化化概念提煉煉與挖掘，，通過對社社區(qū)配套、、景觀小品品、戶型設(shè)設(shè)計(jì)、社區(qū)區(qū)視覺系統(tǒng)統(tǒng)、營銷推推廣等各個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)環(huán)節(jié)的整合合和提煉，，形成獨(dú)特特鮮明的主主題概念，，塑造項(xiàng)目目的核心競競爭力。主題地產(chǎn)55項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房房啟動(dòng)策略略56市場客戶分分析樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目置業(yè)客戶群體湖畔新城小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等華軒*紫韻臺(tái)小高層投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民名家花園小高層公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個(gè)體工商戶以及外地務(wù)工人員客戶群體主主要集中為為政府公務(wù)員員、企事業(yè)業(yè)單位的管管理人員和和職員、私私營業(yè)主及及深圳投資資客；多為二次以上置置業(yè)，主要要為自住性性客戶；來源區(qū)域較較廣，惠州各個(gè)片片區(qū)均有一一定的比例例，主要看好片區(qū)優(yōu)優(yōu)越的自然然環(huán)境；區(qū)域類比項(xiàng)項(xiàng)目客戶現(xiàn)現(xiàn)狀57客戶調(diào)查分分析典型高端客客戶深度訪談客戶入位客戶聚類分分析模型客戶定位58調(diào)研基于惠惠州中原代代理項(xiàng)目置置業(yè)群體需需求調(diào)查問問卷而成，，其訪談的的基本情況況如下：訪談時(shí)間：：2007年年9月26日至2007年10月10日調(diào)查人員：：盧浮公館、、佳磊華麗麗大廈、云云天華庭、、東方威尼尼斯、華軒軒·紫韻臺(tái)臺(tái)物業(yè)顧問問，項(xiàng)目策策劃人員。。調(diào)查對象：：惠州中高端端置業(yè)群體體，界定在在能承受單單價(jià)6000元/平平米或潛在在置業(yè)者。。調(diào)查目的：：研究惠州中中高端市場場置業(yè)群體體的特性、、對產(chǎn)品的的喜好、消消費(fèi)購買行行為等，了了解市場可可能的趨勢勢及消費(fèi)者者潛在的購購買動(dòng)機(jī)需需求。調(diào)查說明59惠州客戶調(diào)調(diào)研問卷分分布所屬區(qū)域問卷分布點(diǎn)銷售進(jìn)度有效數(shù)量調(diào)研方式水口陽光新城咨詢40份攔截式訪問東平東方威尼斯一期售磬二期咨詢40份攔截式訪問江北佳磊華麗熱銷中20份現(xiàn)場選取客戶江北盧浮公館咨詢40份攔截式訪問下角華軒·紫韻臺(tái)熱銷中40份現(xiàn)場選取客戶麥地云天華庭咨詢30份現(xiàn)場選取客戶合計(jì)210份60210批客客戶中，單單次購買物物業(yè)總價(jià)分分析：40萬以下下，2位40-50萬萬，，17位位50-60萬萬21位位60-70萬萬，，26位位70-80萬萬，，23位位80-90萬萬，，49位位90-100萬萬，，45位位100-150萬萬，，14位位150萬以以上，，3位位單次購買金額比例60萬以下39％61-100萬52％100萬以上9％客戶購購買能能力客戶需需求調(diào)調(diào)查分分析61目標(biāo)客戶特征客戶需求特征區(qū)域區(qū)域價(jià)值是客戶選擇的首要因素區(qū)域環(huán)境形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者用途改善現(xiàn)有的居住條件,回歸自然,享受生態(tài)生活不同置業(yè)行為客戶需求投資及投資兼自?。阂孕∶娣e低總價(jià)、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，呈現(xiàn)兩極化特征自住客戶：由于家庭人口數(shù)量（一同居?。┮?-4人為主，主要以中端大三房為主對品牌認(rèn)知都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力項(xiàng)目期望高檔生態(tài)居住區(qū),地段未來升值潛力購買的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客戶調(diào)調(diào)查成成果綜綜述62項(xiàng)目客戶戶圈定目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：30-50行業(yè)：政府公務(wù)員、民企高管、國企高管、私企主等置業(yè)角色：決策者、企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期投資兼居住為主后期自住為主看好區(qū)域的自然環(huán)境置業(yè)動(dòng)機(jī)自然生態(tài)、品牌、圈層、配套、安全私密感目前客戶認(rèn)知本項(xiàng)目的直接價(jià)值是環(huán)境和品牌排斥因素升值空間、擔(dān)心價(jià)格過高、擔(dān)心市場前景地處火車西站形象是阻礙項(xiàng)目價(jià)值提升的最大障礙產(chǎn)品對位小三：事企管理層、職員大三：私企主四房：政府公務(wù)員、私企業(yè)主小三：31-40，投資兼自住大三：36-45，投資兼自住四房：46-50，自住市民階層層富裕市民民階層新資產(chǎn)階階層穩(wěn)定資產(chǎn)產(chǎn)階層財(cái)富階層層權(quán)利階層層赤貧階層層階層金字字塔體系系63城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層客戶精準(zhǔn)準(zhǔn)鎖定64引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳中原原◆事事業(yè)六六部目標(biāo)客戶戶描述習(xí)慣了城城市的喧喧囂，喜喜歡自然然、原生生的城市市生活，，有濃郁郁“山水水情結(jié)””，希望望在自然然環(huán)境良良好交通通便捷的的地段有有一套房房子；平均年齡齡35－－５０，，但有較較高收入入，活躍躍在政府府、服務(wù)務(wù)、IT、貿(mào)易易等行業(yè)業(yè)；平時(shí)工作作忙碌，，對生活活休閑配配套設(shè)施施有較高高要求，，喜歡登登山、網(wǎng)網(wǎng)球等戶戶外運(yùn)動(dòng)動(dòng)；有著多次次置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷，眼眼光挑剔剔，置業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐豐富；多數(shù)是1代人或或者2代代人居住住，多代代同堂的的情況會(huì)會(huì)較少出出現(xiàn)。65項(xiàng)目客戶戶定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民66項(xiàng)目客戶戶定位核心客戶戶重點(diǎn)客戶戶深、港投投資置業(yè)業(yè)客戶惠城區(qū)內(nèi)內(nèi)政府公公務(wù)員（（惠城區(qū)區(qū)政府等等）惠城區(qū)內(nèi)內(nèi)企事業(yè)業(yè)單位管管理人員員（江北北、上排排等企業(yè)業(yè)）惠城城區(qū)區(qū)內(nèi)各商商業(yè)圈個(gè)個(gè)體私營營業(yè)主（（江北、、人人樂樂等）惠城區(qū)大大中企業(yè)業(yè)高級白白領(lǐng)（江江北河南南岸等寫寫字樓內(nèi)內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi)內(nèi):專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員、文文化藝術(shù)術(shù)類等自自由職業(yè)業(yè)者其他置業(yè)業(yè)人群特殊用途途置業(yè)人人群游離、偶偶得客戶戶本項(xiàng)目同同屬于惠惠州西片片區(qū)，周周邊各項(xiàng)項(xiàng)目樓盤盤客戶群群體構(gòu)成成，對本本項(xiàng)目客客戶定位位存在諸諸多借鑒鑒之處。。結(jié)合前前面的市市場調(diào)查查分析，，本項(xiàng)目目客戶定定位如下下：67『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者者）（品牌））（社會(huì)資資源）（自然資資源）主流模式式：“1+3””客觀性；；典型的的單一項(xiàng)項(xiàng)目成功功要素和和高價(jià)樓樓盤的充充分條件件成本高，，對地塊塊先天條條件依賴賴高——體現(xiàn)現(xiàn)“項(xiàng)目目價(jià)值””[湖畔新新城城城市原筑筑]片區(qū)項(xiàng)目目核心競競爭力矩矩陣68『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3１１42產(chǎn)品品服務(wù)務(wù)人文文環(huán)境境（新新進(jìn)進(jìn)者者））（品品牌牌））（社社會(huì)會(huì)資資源源））（自自然然資資源源））山水水資資源源，，與與片片區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目比比優(yōu)優(yōu)勢勢不不明明顯顯初入入市市場場，，但但品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯本項(xiàng)項(xiàng)目目的的選選擇擇：：““1+2+4””（（產(chǎn)產(chǎn)品品+人人文文+服服務(wù)務(wù)））———體體現(xiàn)現(xiàn)““大大盤盤價(jià)價(jià)值值””“4””——““人人文文性性””體體現(xiàn)現(xiàn)社社區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)值值，，增增強(qiáng)強(qiáng)社社區(qū)區(qū)的的內(nèi)內(nèi)聚聚力力和和外外來來客客戶戶牽牽引引力力“1””——““產(chǎn)產(chǎn)品品””以以獨(dú)獨(dú)特特性性和和創(chuàng)創(chuàng)新新性性成成為為市市場場關(guān)關(guān)注注的的焦焦點(diǎn)點(diǎn)“2””——““服服務(wù)務(wù)””以以人人性性化化銷銷售售及及物物管管體體現(xiàn)現(xiàn)““安安全全””與與““尊尊貴貴””本項(xiàng)目目的核核心競競爭方方向69項(xiàng)目決決策模模型產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值值本項(xiàng)目目城市原原筑湖畔新新城突出項(xiàng)項(xiàng)目的的產(chǎn)品品特色色，提提升產(chǎn)產(chǎn)品附附加價(jià)價(jià)值70通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合合性的的、可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的、、示范范式的的都市市居住住區(qū)項(xiàng)目形形象統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)71惠州西西城●●山山水水生態(tài)態(tài)住宅宅示范范區(qū)——我我們在在這里里示范范惠州州西部部的未未來?。№?xiàng)目市市場定定位72指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際通行的的住宅用地地指標(biāo)從土地價(jià)值值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)角度選擇擇本項(xiàng)目物物業(yè)開發(fā)類類型本項(xiàng)目產(chǎn)品品選擇方向向73項(xiàng)目2.4的容積率率位于8層層電梯公寓寓和18層層小高層洋洋房之間，，為提升本本項(xiàng)目的檔檔次及項(xiàng)目目產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的多元化化，建議以以聯(lián)排＋８８層電梯復(fù)復(fù)式洋房提提升項(xiàng)目整整體的檔次次，小高層層＋高層填填沖項(xiàng)目的的容積率．．項(xiàng)目沒有限限高，可適適當(dāng)增加項(xiàng)項(xiàng)目建筑的的高度，降降低項(xiàng)目建建筑覆蓋率率，提升項(xiàng)項(xiàng)目園林景景觀面積，，營造良好好的居住氛氛圍．本項(xiàng)目產(chǎn)品品選擇方向向74本項(xiàng)目產(chǎn)品品選擇方向向聯(lián)排＋８層層電梯復(fù)式式洋房＋小小高層＋高高層75未來市場供供應(yīng)主力戶戶型面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑南山公館鳳凰谷未來市場供供應(yīng)的主力力戶型面積積為130-180平米?？諜n面積區(qū)區(qū)間空檔面積區(qū)區(qū)間市場供應(yīng)主主力面積76市場熱銷戶戶型面積根據(jù)中原客客戶調(diào)查:目前惠州州樓盤熱銷銷的戶型面面積以120-140㎡為主主，其次是是100-120㎡㎡，占市場場熱銷戶型型的65%。77政策對未來來影響預(yù)判判政府宏觀政政策的不斷斷調(diào)控銀行的首付付的不斷提提高貸款利率的的不斷提升升預(yù)測未來市市場承接力力有限，整整體熱銷戶戶型面積有有變小的趨趨勢。78項(xiàng)目１號地地塊戶型面面積及配比比戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2802%201%復(fù)式180-200８%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%總計(jì)100%1958100%結(jié)合項(xiàng)目市市場分析及及項(xiàng)目定位位，建議項(xiàng)項(xiàng)目１號地地塊戶型配配比如下（（項(xiàng)目４號號地塊可待待１號地塊塊成熟后考考慮，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)適用用房戶型按按照相關(guān)規(guī)規(guī)定）：79項(xiàng)目形象定定位項(xiàng)目案名：：深業(yè)·城市市風(fēng)景深業(yè)·天籟籟城項(xiàng)目定位語語：山林·湖泊泊·西班牙風(fēng)情情小鎮(zhèn)80項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房房啟動(dòng)策略略819-1019分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸2002.102.9-03.72004上上半年第一期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪宅、、多層花遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋房、townhouse、house項(xiàng)目先進(jìn)行行旅游項(xiàng)目目的打造，，在項(xiàng)目綜綜合配套設(shè)設(shè)施完善后后，再進(jìn)行行住宅項(xiàng)目目的開發(fā)，，典型的旅旅游+地產(chǎn)產(chǎn)模式。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：：會(huì)所05.10-06.8天鵝堡3500010第三期第四期2007.4波托菲諾大盤啟動(dòng)策策略研究82大盤啟動(dòng)模模式一“以點(diǎn)帶面”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的大盤啟動(dòng)策策略研究8370套分批規(guī)模主力戶型時(shí)間軸70套50套70套價(jià)格走勢（均價(jià)，元元）首期配置：：2.8萬萬平米健身身俱樂部、、豪華會(huì)所所、雙語教教育、2個(gè)個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園園、風(fēng)情商商業(yè)街惠州奧林匹匹克花園6000750080009500項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)動(dòng)主題，首首期打造2.8萬平平米健身俱俱樂部、豪豪華會(huì)所、、雙語教育育、2個(gè)小小學(xué)、4個(gè)個(gè)幼兒園、、風(fēng)情商業(yè)業(yè)街等休閑閑配套，以以現(xiàn)場實(shí)際際體驗(yàn)帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的銷銷售。第一批2006.12.02第二批第三批第四批2007.2.192007.2.242007.5.3大盤啟動(dòng)策策略研究84大盤啟動(dòng)模模式二“以小博大”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求大盤啟動(dòng)策策略研究858萬分期規(guī)模主力戶型時(shí)間軸第一期第二期第三期第四期20萬16.5萬萬9.8萬價(jià)格走勢（均價(jià)，元元）首期配置：：夏威夷風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街街、網(wǎng)球場場、100畝高爾夫夫球場、豪豪華會(huì)所萬M2五星級酒店店（總建面面7萬）星河灣2001執(zhí)信中學(xué)（（省一級））20022003200749005500700012，000項(xiàng)目首期啟啟動(dòng)豪華會(huì)會(huì)所、100畝高爾爾夫果嶺、、風(fēng)情商業(yè)業(yè)街、網(wǎng)球球場等配套套，注重產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的的打造，通通過現(xiàn)場實(shí)實(shí)景展示奠奠定項(xiàng)目的的熱銷。大盤啟啟動(dòng)策策略研研究86大盤啟啟動(dòng)模模式三三（同類類項(xiàng)目目：半半島一一號））星河灣灣“情景景營銷銷”模模式：：現(xiàn)場場實(shí)景景震撼撼啟動(dòng)模模式每期開開發(fā)均均值：：13.5萬m2啟動(dòng)規(guī)規(guī)模：：20萬m2項(xiàng)目主主題：：運(yùn)動(dòng)動(dòng)+休休閑大盤啟啟動(dòng)策策略研研究87“以點(diǎn)點(diǎn)帶面面”“情景景營銷銷”體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的成熟熟狀態(tài)態(tài)，適適用于于本項(xiàng)項(xiàng)目低成本本營銷銷手法法，成成為目目前主主流模模式體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的萌芽芽狀態(tài)態(tài)啟動(dòng)規(guī)規(guī)模通通常不不大于于10萬萬m2，1000套項(xiàng)目啟啟動(dòng)策策略“以小小博大大”現(xiàn)有大大盤模模型的的適用用性本項(xiàng)目目首期期將先先啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目會(huì)所所、風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街、中中心景景觀園園林等等配套套，以以現(xiàn)場場可體體驗(yàn)的的高端端形象象，熱熱銷未未來．．88本項(xiàng)目目啟動(dòng)動(dòng)策略略調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目的的局部部容積積率，，將地地塊一一分為為二，，首期期容積積率略略低，，以最最優(yōu)資資源高高起點(diǎn)點(diǎn)啟動(dòng)動(dòng)，奠奠定項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體檔次次；在資源源全面面整合合基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，將公公共配配套完完全充充分展展示，，為體體驗(yàn)做做足文文章，，產(chǎn)生生震撼撼效果果;啟動(dòng)區(qū)區(qū)入口口處優(yōu)優(yōu)先規(guī)規(guī)劃和和展示示非限限定性性空間間，加加大想想象和和體驗(yàn)驗(yàn)力度度.別墅類類產(chǎn)品品樹立立價(jià)格格標(biāo)桿桿，小小高層層類產(chǎn)產(chǎn)品聚聚集人人氣；；以最優(yōu)優(yōu)資源源高起起點(diǎn)啟啟動(dòng),優(yōu)先規(guī)規(guī)劃和和展示示非限限定性性空間間,以以體驗(yàn)驗(yàn)為目目的全全面展展開89項(xiàng)目啟啟動(dòng)策策略一期二期建議項(xiàng)項(xiàng)目整整體分分三期期開發(fā)發(fā),其其中1號地地塊分分2期期,4號地地塊1期開開發(fā);首先開開發(fā)1號地地塊臨臨4中中的部部分,初步步估計(jì)計(jì)總建建筑面面積約約為12萬萬平米米;首期開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品檔檔次應(yīng)應(yīng)相對對拔高高,大大戶型型產(chǎn)品品比例例相應(yīng)應(yīng)調(diào)高高;90項(xiàng)目啟啟動(dòng)策策略建議項(xiàng)項(xiàng)目首首期開開發(fā)約約12萬平平米，，其中中住宅宅面積積約為為11萬平平米,建議議一期期戶型型配比比如下下：戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2804.5%202.62%復(fù)式180-20010%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合計(jì)100%763100%91項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理理念啟動(dòng)策策略項(xiàng)目定定位經(jīng)濟(jì)適適用房房啟動(dòng)動(dòng)策略略92經(jīng)濟(jì)適適用房房啟動(dòng)動(dòng)策略略經(jīng)濟(jì)適適用房房1、啟啟動(dòng)時(shí)時(shí)機(jī)（（在滿滿足政政府規(guī)規(guī)劃要要求的的前提提下））經(jīng)濟(jì)適適用房房建議議在本本項(xiàng)目目一期期銷售售完畢畢后開開始啟啟動(dòng)。。原因：：一期期銷售售后項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體風(fēng)格格、形形象已已經(jīng)確確定。。在社會(huì)會(huì)上造造成一一定的的影響響，讓讓市場場加深深對深深業(yè)品品牌認(rèn)認(rèn)識(shí)。。在此時(shí)時(shí)啟動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房，，會(huì)得得到市市場更更加高高度的的關(guān)注注，提提升深深業(yè)品品牌的的美譽(yù)譽(yù)度。。2、整整體形形象：：必須與與一期期項(xiàng)目目的風(fēng)風(fēng)格一一致，，但是是在此此基礎(chǔ)礎(chǔ)上要要與一一期項(xiàng)項(xiàng)目拉拉開一一定的的檔次次。在品質(zhì)質(zhì)方面面要達(dá)達(dá)到一一定的的水平平，贏贏得消消費(fèi)者者的信信賴，，提高高深業(yè)業(yè)品牌牌在市市民中中的整整體形形象。。93一號地地第一一期一號地地第二二期經(jīng)濟(jì)適適用房房4號地地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項(xiàng)目總總體分分三期期開發(fā)發(fā).項(xiàng)目整整體開開發(fā)周周期94項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)規(guī)劃布布局建筑風(fēng)風(fēng)格建建議園林風(fēng)風(fēng)格建建議其他建建議戶型功功能判判斷及及亮點(diǎn)點(diǎn)建議議項(xiàng)目商商業(yè)建建議95總體規(guī)規(guī)劃布布局規(guī)劃約約10000平平米人人工湖湖,提升項(xiàng)項(xiàng)目的的景觀觀資源源優(yōu)勢勢,奠奠定項(xiàng)項(xiàng)目核核心競競爭力力;組團(tuán)圍圍合式式布局局,以景觀觀為導(dǎo)導(dǎo)向,堅(jiān)持持資源源優(yōu)先先分配配給大大面積積產(chǎn)品品原則則,多多層、、高層層產(chǎn)品品盡量量板樓設(shè)設(shè)計(jì);以住區(qū)區(qū)人文文景觀觀、山體自自然景景觀、小區(qū)區(qū)中心心園林林構(gòu)筑筑整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)的三大景景觀軸軸線;島式會(huì)會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì),會(huì)所所面積積約2000平平米,將項(xiàng)目目會(huì)所所、人工湖湖與中中心泳泳池形形成一一個(gè)整整體,形成成社區(qū)區(qū)主入入口的的主要要展示示面.泳池池與湖湖面相相連接接,打打造無無邊際際泳池池;商業(yè)街街休閑閑化,將項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)設(shè)設(shè)置在在共聯(lián)聯(lián)路和和四中中路邊邊,營營造良良好的的休閑閑氛圍圍;規(guī)劃路路景觀觀化,周邊種種植高高大大大型喬喬木,形成成一條條林蔭蔭大道道.項(xiàng)目主主入口口設(shè)置置在共共聯(lián)路路上,整個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車車分流流;96總體規(guī)劃劃示意項(xiàng)目三房房小高層層單位/商業(yè)項(xiàng)目三房房單位/商業(yè)小區(qū)主入入口人工湖+泳池聯(lián)排別墅墅四房單位位\復(fù)式式四房單位位\復(fù)式式聯(lián)排別墅墅四房單位位\復(fù)式式四房單位位\復(fù)式式項(xiàng)目三房房小高層層單位項(xiàng)目三房房小高層層單位項(xiàng)目三房房小高層層單位項(xiàng)目三房房小高層層單位/商業(yè)會(huì)所97總體規(guī)劃示意意深圳公園大地地98總體規(guī)劃示意意深圳振業(yè)城99總體規(guī)劃示意意深圳半山溪谷谷100規(guī)劃布局借鑒鑒101島式會(huì)所示意意消費(fèi)者調(diào)查顯顯示，高端消消費(fèi)者對小區(qū)區(qū)身份感十分分在意，并且且認(rèn)為氣派和和開闊的入口口景觀是提升升社區(qū)價(jià)值的的重要因素.102山湖會(huì)所示意意圖消費(fèi)者調(diào)查顯顯示，高端消消費(fèi)者認(rèn)為水水系是住所加加分的重要元元素，會(huì)所若若建在湖邊更更能添加其氣氣派，吸引消消費(fèi)者眼球。。103社區(qū)標(biāo)志性的的建筑群法洛斯燈塔荷蘭風(fēng)車104項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局局建筑風(fēng)格建議議園林風(fēng)格建議議其他建議戶型功能判斷斷及亮點(diǎn)建議議項(xiàng)目商業(yè)建議議105市場典型樓盤盤建筑風(fēng)格研研究樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目銷售情況盧浮公館法式簡約主義良好城市原筑現(xiàn)代簡約風(fēng)格良好合生帝景灣現(xiàn)代歐式風(fēng)格良好山水江南現(xiàn)代中式良好湖畔新城簡約歐式+嶺南良好現(xiàn)代簡約風(fēng)格格是市場主流流,大盤大都都選擇歐式建建筑風(fēng)格;從從市場反映來來看,客戶并并不關(guān)注建筑筑風(fēng)格本身,而關(guān)注建筑筑風(fēng)格所反映映的獨(dú)特風(fēng)情情,比較喜歡歡洋派的風(fēng)情情;市場上缺缺乏西班牙建建筑、海派建建筑風(fēng)格、北北美建筑風(fēng)格格、新古典主主義建筑等;106建筑風(fēng)格的成成熟度與可行行性建筑風(fēng)格與名名盤的執(zhí)行力力對比模型：：建筑風(fēng)格代表名盤成熟度執(zhí)行實(shí)力要求西班牙建筑萬科城☆☆☆☆☆高海派建筑風(fēng)格桂花城（綠城）☆☆☆☆☆高現(xiàn)代簡約風(fēng)格水榭花都☆☆☆☆中現(xiàn)代法式瑞河耶納☆☆☆高北美建筑風(fēng)格珠江東岸☆☆☆☆高南加州風(fēng)格蘭喬圣菲☆☆☆☆高新古典主義觀瀾高爾夫、星河灣☆☆☆☆高西班班牙牙建建筑筑，，因因萬萬科科城城的的開開發(fā)發(fā)成成功功，，在在全全國國各各地地被被瘋瘋狂狂效效仿仿，，因因萬萬科科的的研研究究深深入入，，是是最最為為成成熟熟的的國國外外風(fēng)風(fēng)情情元元素素。。海派派建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，因因綠綠城城集集團(tuán)團(tuán)的的開開發(fā)發(fā)成成功功，，被被江江浙浙一一帶帶的的開開發(fā)發(fā)商商人人在在各各地地復(fù)復(fù)制制，，也也取取得得了了較較好好的的市市場場反反響響。。海海派派建建筑筑風(fēng)風(fēng)情情也也因因綠綠城城的的深深入入研研究究，，成成熟熟度度較較高高。。107市場對建筑風(fēng)風(fēng)格的偏好根據(jù)中原的市市場調(diào)查,選選擇最多的為為現(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格.客戶選選擇僅僅表明明現(xiàn)有建筑風(fēng)風(fēng)格偏好,中中原認(rèn)為:客戶需要要引導(dǎo),市場也也需要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新.市場建筑筑風(fēng)格偏偏好108項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格建建議市場空缺物業(yè)類型適應(yīng)性建筑特點(diǎn)個(gè)性鮮明度西班牙風(fēng)格洋房、別墅、小高層熱情、活力、個(gè)性非常鮮明海派風(fēng)格小高層清新、典雅、精致鮮明南加州風(fēng)格別墅原生、質(zhì)樸、自然鮮明新古典風(fēng)格洋房、別墅、小高層清新、典雅、高貴非常鮮明現(xiàn)代簡約風(fēng)格小高層、高層現(xiàn)代、國際、時(shí)尚不太鮮明從市場及及項(xiàng)目整整體考慮慮,建議議本項(xiàng)目目建筑風(fēng)風(fēng)格為:西班牙建建筑風(fēng)格格109風(fēng)格印象象110外觀元素素：飄檐檐111鐵藝陽臺(tái)臺(tái)112花臺(tái)113細(xì)部浮雕雕、入口口門廊114小高層115小高層116項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃劃布局建筑風(fēng)格格建議園林風(fēng)格格建議其他公共共空間建建議戶型功能能判斷及及亮點(diǎn)建建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)建議117市場園林林風(fēng)格主主題現(xiàn)狀狀樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目園林風(fēng)格盧浮公館法式簡約主義法式園林合生帝景灣歐式風(fēng)格地中海式風(fēng)情園林奧林匹克花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格地中海、普羅旺、巴厘島風(fēng)情園林麗日百合家園現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代水主題園林城市原筑現(xiàn)代風(fēng)格原生山景園林湖畔新城現(xiàn)代歐式+嶺南風(fēng)格歐式風(fēng)情園林市場園林林風(fēng)格多多樣,除除個(gè)別樓樓盤外,實(shí)施的的不夠精精細(xì),造造價(jià)低廉廉,談不不上風(fēng)情情和感覺覺.118市場對園園林風(fēng)格格的偏好好目前市場上客客戶對于于園林風(fēng)風(fēng)格，沒沒有固定定偏好，客戶對對于市場場上的風(fēng)風(fēng)情主題題都不太太了解，，而是隨隨意因主主題來選選擇，發(fā)發(fā)展商說說是什么么主題，，就是什什么主題題，無法法識(shí)別，，也沒有有實(shí)質(zhì)的的從園林林上感受受到太多多品質(zhì)感感。市場場上除了了個(gè)別大大盤，也也缺乏較較精致的的園林社社區(qū)。因此，一一方面，，客戶肯肯定具備備園林品品賞能力力，好的的園林，，差的園園林，在在有比較較的情況況下是能能夠感覺覺出品質(zhì)質(zhì)高低的的。另一一方面，，客戶對對目前市市場的園園林沒概概念，因因?yàn)闆]有有好園林林做參照照，因此此市場需需要好園園林，同同時(shí)客戶戶對主題題風(fēng)格沒沒有任何何限定，，園林主主題需要要市場去去引導(dǎo)。。作出好好的園園林，，客戶戶是一一定會(huì)會(huì)認(rèn)識(shí)識(shí)到價(jià)價(jià)值的的。119惠州的的水土土、氣候條件惠州市市地處處低緯緯度，，北回回歸線線橫貫貫全市市，屬屬亞熱帶帶季風(fēng)風(fēng)性濕濕潤氣氣候區(qū)區(qū),雨量量充沛沛，陽陽光充充足，，氣候候溫和和，年年平均均氣溫溫22℃，，年日日照量量1600至2100小小時(shí)左左右，，(2003年年)降降水量量為1492.8mm，，降水水天數(shù)數(shù)為119天，，降水水主要要集中中在4月份份至9月份份，無無霜期期長達(dá)達(dá)350多多天。。充沛沛的降降水，，無霜霜期長長，充充足的的日照照量。。120亞熱帶帶園藝藝植物物注重整整體園園林的的質(zhì)感感和植植物的的檔次次。121亞熱帶帶園藝藝植物物注重整整體園園林的的質(zhì)感感和植植物的的檔次次。122項(xiàng)目園園林風(fēng)風(fēng)格建建議多組團(tuán)團(tuán)、溶溶解式式園林林有效解解決項(xiàng)項(xiàng)目景景觀均均好性性的問問題,契合項(xiàng)目整整體規(guī)規(guī)劃和和建筑筑風(fēng)格格,也也能在在市場場上形形成鮮鮮明的的主題題.項(xiàng)項(xiàng)目園園林將將主要要圍繞繞中心心湖和和會(huì)所所展開開.123架空層層園林林整體小小區(qū)首首層架架空6米,設(shè)置置架空空層園園林,提升升項(xiàng)目目整體體的綠綠化率率,也也可在在架空空層設(shè)設(shè)置小小區(qū)泛泛會(huì)所所124架空層園林林125具體園林細(xì)細(xì)項(xiàng)水主題循環(huán)流動(dòng)于于層疊式噴噴水池、噴噴泉、人工工湖、甚至至人工瀑布布之間，令令園區(qū)的每每一細(xì)部都都充溢著水水的盈動(dòng);126具體園林細(xì)細(xì)項(xiàng)景觀軸除了了打造重點(diǎn)點(diǎn)的園林之之外，能讓讓整個(gè)小區(qū)區(qū)的園林進(jìn)進(jìn)行有效的的呼應(yīng)，更更現(xiàn)園林的的生命力。。景觀軸127具體園林細(xì)細(xì)項(xiàng)注重公共交交往的鄰里里關(guān)系公共空空間提示公共空間128具體園林細(xì)細(xì)項(xiàng)立體綠化-----樹多花多多草少小溪湖水等等水系營造造129園林小品與與建筑的搭搭配130項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體