2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2.2.1政策法規(guī)（必要和敏感因素）

政治穩(wěn)定

政策法規(guī)：土地政策，住房政策，金融政策等。政府的支持

2.2.2經(jīng)濟社會（最重要，最直接因素）宏觀經(jīng)濟形勢區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，城市規(guī)劃居住人口結(jié)構(gòu)和收入市場：區(qū)域的房價、地價，需求和供給，周邊樓盤的房價和銷售情況等。（注意市場分析與環(huán)境分析的區(qū)別與聯(lián)系）

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!2.2.3設施的現(xiàn)狀和規(guī)劃（直接，較難改變因素）

教育設施：幼兒園、學校等

基礎設施：公共交通的便捷程度，地鐵、公交、道路等商服設施，商場，銀行，醫(yī)院等2.2.4

自然環(huán)境（難以改變的因素）宜居程度：生態(tài)，綠地，水系，公園房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價2.3.1

房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價指標

住宅項目可行性研究報告.doc投資（市場）環(huán)境分析的內(nèi)容

范圍：●宏觀環(huán)境調(diào)研●區(qū)域環(huán)境調(diào)研●項目微觀環(huán)境調(diào)研

從大環(huán)境到小環(huán)境，從全球，國家，區(qū)域，城市，片區(qū)到項目層層深入房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!城市化率2000年時，世界城市人口平均已經(jīng)達到了50％，我國城市化發(fā)展目標大致為：2020年城市化水平應當達到50％。人口（增長），人口結(jié)構(gòu)中國人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬人）人均可支配收入鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額：主要指標（宏觀）分析房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!空置率商品房吸納率=報告期商品房出租、銷售面積/報告期可供銷售、出租的商品房面積

上年度商品房空置面積+本年度竣工房屋面積—本年度不可銷售、出租的房屋面積。吸納率在70%-85%之間房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展的時期，是政府做房地產(chǎn)市場調(diào)控的參考指標之一銷售面積：

竣工面積、新開工面積、銷售增長率、竣工增長率、銷售面積/竣工面積、銷售面積/新開工面積房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!影響因素子因素1．政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國有化可能性、政府的外資政策2．經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟增長、物價水平3．財務環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性4．市場環(huán)境市場規(guī)模、分銷網(wǎng)點、營銷輔助機構(gòu)、地理位置5．基礎設施國際通信設備、交通與運輸、外部經(jīng)濟6．技術條件科技水平、合適的勞動力、專業(yè)人才的供應7．輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況8．法律制度各項法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行9．行政機構(gòu)效率機構(gòu)的設置、辦事效率、工作人員的素質(zhì)10．文化環(huán)境投資雙方信任和合作程度；外國公司是否適應當?shù)氐纳鐣L俗11．競爭環(huán)境當?shù)馗偁帉κ值膹娙?、同類產(chǎn)品進口配額在當?shù)厥袌鏊挤蓊~表2-1多因素評估法房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!4、關鍵因素法該方法主要針對具體項目，充分考慮投資動機尋找關鍵因素進行評價。方法：從具體項目的投資動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中，找出影響投資動機的關鍵因素，然后依據(jù)挑選出來的關鍵因素，采用多因素分析法進行評價。投資動機關鍵因素降低成本1.適合當?shù)毓べY水平的勞動生產(chǎn)率；2.土地費用；3.原材料價格；4.運輸成本。發(fā)展當?shù)厥袌?.市場規(guī)模；2.營銷輔助材料；3.文化環(huán)境；4.地理位置；5.運輸、通訊。獲得原材料1.資源；2.當?shù)刎泿怕剩?.當?shù)赝ㄘ浥蛎浡剩?.運輸條件風險分散1.政治穩(wěn)定性；2.國有化可能性；3.貨幣匯率；4.通貨膨脹率。追隨競爭者1.市場規(guī)模；2.地理位置；3.營銷的輔助結(jié)構(gòu)；4.法制建設。獲得當?shù)氐纳a(chǎn)技術和管理技術1.科技發(fā)展水平；2.勞動生產(chǎn)率房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!8（2）一般因素，wi＝0.3經(jīng)濟環(huán)境中的消費結(jié)構(gòu)、居民收入、物價指數(shù)等。資源環(huán)境中的勞動力資源條件、原材料供應等。法制環(huán)境中的仲裁的公正性等。（3）次要因素，wi＝0.1社會環(huán)境中的社會秩序、社會信譽等；文化環(huán)境中的文化傳統(tǒng)、教育水準等。2.按照多因素分析法，計算投資環(huán)境的總分，最后進行評價。

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!S+O=機會點S+T=規(guī)避風險點W+O=借力機會點W+T=風險點市場空白，供不應求，利用企業(yè)優(yōu)勢進入占據(jù)市場市場空白，供不應求，企業(yè)弱勢，合作借力進入市場外部環(huán)境不利，潛在風險，企業(yè)處于有利地位，利用有利條件規(guī)避風險外部環(huán)境不利，潛在風險，企業(yè)資金短缺，不宜投資四種內(nèi)外因素的組合房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!宏觀環(huán)境調(diào)研政治環(huán)境政策環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境人口環(huán)境城市發(fā)展概況文化、行業(yè)、技術等各種環(huán)境區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成影響區(qū)域發(fā)展的其他因素研究（歷史、文化等）區(qū)域內(nèi)總體價格水平與供求關系分析項目微觀環(huán)境調(diào)研用地狀況及開發(fā)條件分析項目所在地周邊環(huán)境分析（主要針對配套設施情況、人口數(shù)量和職業(yè)構(gòu)成、素質(zhì)分析等）對外聯(lián)系程度、交通組織分析房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!

房價收入比：

租售比：每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1：200到1：300。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!2.3.2房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法

1．冷熱國對比法適用于宏觀投資環(huán)境的風析。從投資者的角度出發(fā)，選定投資環(huán)境因素，據(jù)此對目標逐一進行評估。通?？紤]7個方面的因素：

（1）政治穩(wěn)定性。（2）市場機會。（3）經(jīng)濟成長和成就。（4）文化一元化。

（5）法令阻礙。

（6）實質(zhì)阻礙。

（7）地理與文化差距。2.等級尺度法主要用于分析影響投資環(huán)境的微觀因素。3．多因素評價法

該方法也稱體制分析法，主要從政治體制、法律體制和經(jīng)濟體制對外國投資者投資風險的影響出發(fā)，將影響投資環(huán)境的因素分為11類，再按5級別分別計算：

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!方法：先對子因素進行分析，然后作出優(yōu)（5分）、良（4分）、中（3分）、可（2分）、差（1分）的判斷。最后，在此基礎上計算該國投資環(huán)境的總分數(shù)。其計算公式為：

式中,P——投資環(huán)境總分數(shù)；Wi——第i類因素的權重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——為第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。Ai+Bi+Ci+Di+Ei=1K=1~5，當k=5時，說明投資環(huán)境好。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!14普通房地產(chǎn)投資項目的關鍵因素分析1.劃分類型及確定權重（1）重點因素，wi=0.6市場環(huán)境中的購買力水平、市場容量、供應量、同類樓盤的分布及其現(xiàn)狀等。財務環(huán)境中的項目融資的可能性、融資成本、稅費負擔、同類項目的盈利水平。自然環(huán)境中的地理位置、通訊、給排水、交通及其他生活設施條件。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!5、swot分析法SWOT分析法（自我診斷方法）是一種能夠較客觀而準確地分析和研究一個單位現(xiàn)實情況的方法。

swot四個英文字母代表Strength，Weakness，Opportunity，Threat。意思分別為：S，強項、優(yōu)勢；W，弱項、劣勢；0，機會、機遇；T，威脅、對手。從整體上看，SWOT可以分為兩部分。部分為SW，主要用來分析內(nèi)部條件；第二部分為OT，主要用來分析外部條件。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析宏觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素WTSO綜合分析決策房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!16項目SWOT分析優(yōu)勢：S大規(guī)模，體量為房山大。大配套：引進藍天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國家級醫(yī)院：北京國粹醫(yī)院和國際康復中心；8萬平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對面，周邊環(huán)境相對較為成熟。緊鄰錦繡高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。劣勢：W體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。所在房山區(qū)目前不為居住熱點區(qū)。項目配套啟動較晚，社區(qū)氛