貴陽(yáng)中天會(huì)展城商業(yè)業(yè)態(tài)定位思考項(xiàng)目所處的位置分析——貴陽(yáng)新城中心區(qū)、CBD中央商務(wù)區(qū)政府支持企業(yè)操作社會(huì)參與項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)分析——CBD中央商務(wù)區(qū)購(gòu)物中心的建設(shè)辦公入駐住宅入駐交通便利配套完善項(xiàng)目發(fā)展定位的基本原則——1、戰(zhàn)略思維2、戰(zhàn)略眼光3、前瞻意識(shí)當(dāng)前流行快時(shí)尚——新城控股常州吳悅廣場(chǎng)項(xiàng)目完全沒有任何奢侈品影子的快時(shí)尚定位當(dāng)前流行快時(shí)尚——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目只有絲芙蘭帶有部分化妝品高端品牌當(dāng)前流行快時(shí)尚——龍湖商業(yè)項(xiàng)目只有部分汽車名表類高端品牌快時(shí)尚創(chuàng)造的吸錢神話------創(chuàng)造服裝行業(yè)從設(shè)計(jì)到上架只要十五天的記錄快時(shí)尚的發(fā)展危機(jī)——奢侈品是永不落寞的潮流——北京新光天地奢侈品是永不落寞的潮流——杭州大廈購(gòu)物中心奢侈品是永不落寞的潮流——深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城——快時(shí)尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州萬(wàn)象城杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城——快時(shí)尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州萬(wàn)象城杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城——快時(shí)尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州萬(wàn)象城杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城——快時(shí)尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州萬(wàn)象城杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城——快時(shí)尚和奢侈品的集群奢侈品創(chuàng)造的吸錢神話2011年購(gòu)物中心單店?duì)I收總額排名——第一名：北京新光天地，第二名：杭州大廈購(gòu)物中心，年?duì)I收總額60億元；第三名：深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城，年?duì)I收總額52億元。年?duì)I收總額65億元40個(gè)萬(wàn)千百貨69億元項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)際——萬(wàn)達(dá)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，單一快時(shí)尚+核心店做輕了購(gòu)物中心的檔次，同質(zhì)化嚴(yán)重不利于競(jìng)爭(zhēng)------2011年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況與目標(biāo)對(duì)比49個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建筑面積906萬(wàn)平方米全年租金總收入億平均月租金31元/平方米=1元/平方米/天萬(wàn)達(dá)營(yíng)運(yùn)目標(biāo)首年元/平方米/天目標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有能夠達(dá)到從杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城的業(yè)態(tài)定位既有快時(shí)尚又有奢侈品的組合成果看，純粹的快時(shí)尚對(duì)于項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)運(yùn)的客群檔次提升是不利的，永不落寞的潮流——奢侈品或輕奢侈品依然是購(gòu)物中心穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障。隨著高消費(fèi)人群的日益年輕化及奢侈品產(chǎn)品的客群針對(duì)性細(xì)分的變化，購(gòu)物中心應(yīng)該注重奢侈品和輕奢侈品的引進(jìn)，以保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的品牌形象和檔次及綜合影響力。商業(yè)物業(yè)沒有固定的價(jià)格，只有價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值決定不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，而價(jià)值是通過經(jīng)營(yíng)獲利能力決定的，因此，商業(yè)定位應(yīng)選最合適的，最能彰顯和實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的，而且對(duì)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的品牌形象和影響力支撐有用的。以華潤(rùn)萬(wàn)象城為例2011年?duì)I收52億，按照25%扣點(diǎn)計(jì)算毛收入13億元，按照18.8萬(wàn)平米計(jì)算，月每平米帶來毛收入576元，扣除管理費(fèi)及宣傳推廣等費(fèi)用76元，實(shí)際每平米每月帶來純收入500元。按照評(píng)估學(xué)原理，萬(wàn)象城商業(yè)物業(yè)估價(jià)為10萬(wàn)/平米，物業(yè)總值188億元?？梢赃M(jìn)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資等，同時(shí)客觀的現(xiàn)金流是企業(yè)永續(xù)發(fā)展的重要保障。因此，業(yè)態(tài)組合和營(yíng)運(yùn)至關(guān)重要------項(xiàng)目定位發(fā)展目標(biāo)——1、金陽(yáng)商業(yè)在全市影響力的革命2、快時(shí)尚集群在貴陽(yáng)的革命3、差異化核心品牌在貴陽(yáng)的革命4、奢侈品輕奢侈品集群的革命5、差異化品牌餐飲娛樂的革命小結(jié)——1、快時(shí)尚是潮流，吸人氣，吸錢------2、奢侈品是永不落寞的潮流，吸錢、穩(wěn)健------3、萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合沒有前瞻性、眼光短淺且不重營(yíng)運(yùn)，結(jié)果非常不樂觀；龍湖等企業(yè)跟風(fēng)嚴(yán)重，但定位前瞻性不夠，后續(xù)調(diào)整壓力大------4、考慮到項(xiàng)目處在CBD政務(wù)中心區(qū)即城市中央商務(wù)區(qū)，定位快時(shí)尚+奢侈品或輕奢侈+餐飲娛樂+院線+真冰場(chǎng)等是戰(zhàn)略發(fā)展的考慮。對(duì)金融中心項(xiàng)目中購(gòu)物中心錯(cuò)位定位的思考——利用會(huì)展城購(gòu)物中心建立和培養(yǎng)的CBD商圈的全市影響力及區(qū)域發(fā)展成熟的契機(jī)，以及部分奢侈品牌帶來的常態(tài)客流和消費(fèi)習(xí)慣，將金融中心中購(gòu)物中心參照深圳萬(wàn)象城的車行和客流動(dòng)線、營(yíng)運(yùn)模式等打造成貴陽(yáng)市最高端的奢侈品牌集群和高端休閑消費(fèi)的一站式的奢享型購(gòu)物中心；與商戶合作模式：樓層合作模式五樓保底租金+扣點(diǎn)方式四樓聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)方式三樓二樓一樓采用全流程的操作模式：主力店及品牌招商前置，參