編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)中興·和園項(xiàng)目定位和營(yíng)銷策劃思路中興·和園項(xiàng)目組謹(jǐn)呈2007.5目錄中興·和園項(xiàng)目市場(chǎng)篇第一章杭州及濱江市場(chǎng)分析2近期杭州樓市整體概述2區(qū)域現(xiàn)狀分析4住宅供應(yīng)趨勢(shì)分析12項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r18中興·和園項(xiàng)目產(chǎn)品策劃篇第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介33一、項(xiàng)目所在地及規(guī)劃指標(biāo)33第二章立地條件分析35一、項(xiàng)目位置概況35二、市場(chǎng)環(huán)境狀況36三、SWOT分析36第三章 營(yíng)銷戰(zhàn)略定位40一、開發(fā)理念定位40二、項(xiàng)目綜合定位43三、產(chǎn)品定位45四、項(xiàng)目定位45五、目標(biāo)消費(fèi)群定位及特征分析48第四章 推廣策略建議50一、推廣原則50二、整體戰(zhàn)略思路51三、價(jià)格策略運(yùn)用51四、項(xiàng)目分期運(yùn)作構(gòu)想54五、廣告企劃56六、銷售策略運(yùn)用58七、形象工程61

中興·和園項(xiàng)目市場(chǎng)篇第一章杭州及濱江市場(chǎng)分析近期杭州樓市整體概述：杭州樓市在經(jīng)歷了兩年的國(guó)家宏觀調(diào)控后，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)了很多。而今年以來(lái)國(guó)家基本上沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控政策，購(gòu)房者的積極性正在恢復(fù)，月度成交量逐步回升。07年壓抑已久的樓市終于爆發(fā)出驚人的力量，在最近一周創(chuàng)下1106套的成交天量后，第七屆人居展在2007年5月18號(hào)拉開帷幕，104家開發(fā)商攜170多個(gè)樓盤，5萬(wàn)多套房源虛位以待，市場(chǎng)出現(xiàn)了供需兩旺的勢(shì)態(tài)，四天的房交會(huì)成交和預(yù)定了2177套。2006年杭州住宅價(jià)格從年初的6961.3元均價(jià)格開始，穩(wěn)中有漲，其中到年底漲幅較大，開始表現(xiàn)出一定的渴望要求。根據(jù)杭州市建委公布的今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析杭州商品房8城區(qū)報(bào)告顯示，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)剛性需求的階段，自住型需求出現(xiàn)上漲。產(chǎn)品類型時(shí)間套數(shù)較去年同期增長(zhǎng)成交均價(jià)較去年同期增長(zhǎng)一手房1～3月8288套54.92%7212.43元/平方米3.36%二手房1～3月5910套50%以上7782.2元/平方米8.09%觀望期逐漸結(jié)束，牛市賺錢套現(xiàn)經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控，除一些郊區(qū)板塊的某些樓盤外，杭州整體房?jī)r(jià)并未像不少人想象的那樣出現(xiàn)大幅度下跌，反而緩慢攀升。很多人結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)一兩年的觀望，開始實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃。股市的持續(xù)紅火，在極大的程度上活躍了樓市。部分較有憂患意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力較弱的投資開始撤離股市，他們開始把資金投入到風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的樓市，在一定程度上也刺激了樓市的活躍和成交量的加大。剛性需求的強(qiáng)勁適齡年紀(jì)的青年有購(gòu)房結(jié)婚的需求，尤其是近兩年的年份較好，更是爆發(fā)了結(jié)婚、生子的高峰需求，尤其是對(duì)小戶型住宅的需求集中的爆發(fā)出來(lái)。來(lái)杭州的務(wù)工人員也是擁有較強(qiáng)勁的需求；還有本地人對(duì)房屋的改善需求，都在加劇房地產(chǎn)的剛性需要。近期的需求強(qiáng)烈也引導(dǎo)很多人的投資意識(shí)，重新看好樓市并積極的尋找可以投資的物業(yè)。外資品牌對(duì)杭州樓市的青睞萬(wàn)科、華潤(rùn)、新鴻基、上海世茂、復(fù)地、中海、凱德置地……這些地產(chǎn)的大牌公司都紛紛在杭州拿地、造樓，表現(xiàn)出對(duì)杭州樓市前景的看好和信心。一些大牌的房產(chǎn)公司也加快了土地的儲(chǔ)備，并且顯示了拿地很高的熱情和迫切，土地交易屢屢出現(xiàn)“天價(jià)”。種種跡象在表明，在經(jīng)歷了前兩年的平穩(wěn)期后，杭州樓市開始進(jìn)入了一個(gè)新的上升通道。區(qū)域現(xiàn)狀分析市中心區(qū)域：房源不多后市可期，精裝修酒店公寓集中考慮到交通和生活設(shè)施等其他配套，很多購(gòu)房者都有主城區(qū)情結(jié)。但老城區(qū)目前在售的房源比較少。供應(yīng)形勢(shì)：世貿(mào)麗晶城，元豐鈦合國(guó)際，紫晶置業(yè)等酒店式公寓目前占據(jù)了城中心的主要供應(yīng)。陸續(xù)即將推出的濱江的金色藍(lán)庭，環(huán)城東路上的檀香園、朝暉路上的綠洲花園，綠城房產(chǎn)有留莊、蔚藍(lán)公寓，山水人家等等20個(gè)樓盤，其供應(yīng)量在30萬(wàn)方左右。價(jià)格水平：區(qū)內(nèi)多為萬(wàn)元以上樓盤，平均均價(jià)在15000元/平方米左右，其中綠洲花園均價(jià)為15000-16000元/平方米。檀香園還有少量尾房，戶型120-140平方米，均價(jià)19000元/平方米左右。同比去年增幅在5%左右，市區(qū)房抗跌能漲，且供應(yīng)量越來(lái)越小，預(yù)計(jì)還有一定漲幅空間。產(chǎn)品特征：產(chǎn)品類型兩極分化的格局基本形成，要么為小戶型的酒店式公寓，戶型從30平方米到70平方米，像世貿(mào)麗晶城，元豐鈦合國(guó)際，或?yàn)楹廊A的大戶型，基本上在150平方米以上。城中的住宅項(xiàng)目基本上都是高層或小高層，建筑風(fēng)格比較現(xiàn)代，偏愛(ài)厚重沉穩(wěn)的灰或深黃色。單身公寓基本上都為精裝修，裝修程度也越來(lái)越加豪華。高端項(xiàng)目集中的錢江新城供應(yīng)形勢(shì)：在未來(lái)的市中心，即錢江新城區(qū)域，將是高檔樓盤集中的地區(qū)。東方潤(rùn)園和濱江·金色海岸、金基.曉廬、贊成林風(fēng)、通策錢江時(shí)代、陽(yáng)光海岸、陽(yáng)光國(guó)際等將近15個(gè)高檔樓盤的推出，供應(yīng)量大，吸引了很多的消費(fèi)者注意。價(jià)格水平：目前該區(qū)域成交價(jià)格在10000元/平方米以上，作為未來(lái)的市中心，升值潛力巨大。產(chǎn)品特征：該區(qū)域多集中豪華高檔住宅，利用其有利的地里位置和未來(lái)地塊在杭州的區(qū)域位置，使開發(fā)商努力打造豪華住宅區(qū)域來(lái)匹配這里的發(fā)展趨勢(shì)。該地區(qū)的產(chǎn)品多以大戶型，躍式等豪華型戶型出現(xiàn)，以150—220平方米為主力戶型。最適合首次置業(yè)者的城北一帶供應(yīng)趨勢(shì)：城北的供應(yīng)量較大，方正信步閑庭、聯(lián)合·世紀(jì)新筑、嘉泰馨庭、凱德視界等等，接近30萬(wàn)平方米的供應(yīng)量上市。價(jià)格水平：目前該區(qū)域的成交均價(jià)在8500元/平方米左右，與去年同期相當(dāng)。產(chǎn)品特征：城北的單身公寓較少，其中經(jīng)濟(jì)型居住社區(qū)較為突出，國(guó)家級(jí)的北景園經(jīng)濟(jì)房也坐落于此。主力戶型控制在90—120平方米之間，在杭州區(qū)域?qū)儆诒容^經(jīng)濟(jì)的區(qū)塊，建筑形態(tài)上多以小高層、高層、多層相融合。大城西板塊：發(fā)展成熟人居大城西板塊是杭州房產(chǎn)開發(fā)較為成熟的一個(gè)區(qū)域，目前大城西由三墩紫金港、閑林和老余杭等幾個(gè)板塊組成。其中三墩紫金港，閑林和老余杭這幾個(gè)板塊都已經(jīng)相連成片，交通、配套設(shè)施共同發(fā)展。三墩紫金港板塊：大樓盤形成集聚優(yōu)勢(shì)供應(yīng)情況：三墩紫金港板塊依托浙大紫金港校區(qū)，是近來(lái)最吸引購(gòu)房者注意的板塊之一。幾大樓盤組成了一個(gè)完整的城西生活圈，在交通、配套上均有優(yōu)勢(shì)。廣宇·西城年華、坤和·親親家園、濱江·萬(wàn)家花城、天陽(yáng)·美林灣、棕櫚灣等樓盤都在這一帶。價(jià)格水平：該區(qū)域呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，目前均價(jià)在7000元/平方米左右。產(chǎn)品特征：擁有親親家園等標(biāo)志性大盤，產(chǎn)品類型以居家為主，建筑形態(tài)以多層、小高層、高層為主，普通樓盤比較重視與浙大紫金港校區(qū)的關(guān)系，多打人文、教育牌。主力戶型131-226平方米。目前該區(qū)域的促銷活動(dòng)頻繁，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買。閑林板塊在售房源最多供應(yīng)情況：閑林在售樓盤不少，如金都雅苑、廣源·盛世嘉園、金成·江南春城的四個(gè)組團(tuán)、綠城·翡翠城等。供應(yīng)量在50萬(wàn)平方米左右。價(jià)格水平：住宅均價(jià)在6500元/平方米左右，別墅排屋的單價(jià)較高，排屋基本在7000元/平方米，別墅在10000元/平方米以上，公寓產(chǎn)品的價(jià)格在5000—6000元/平方米左右。產(chǎn)品特征：該區(qū)域的綜合大盤比較多，建筑色彩比較豐富，多層、高層、排屋、別墅相互融合，建筑面積較實(shí)用，主力戶型在120—150平方米之間，舒適度較高，建筑風(fēng)格以歐美風(fēng)格為主。老余杭板塊成熟配套成賣點(diǎn)供應(yīng)情況：老余杭是近年開始逐漸被買房者關(guān)注的新板塊，成熟的配套是其最大優(yōu)勢(shì)，文一西路、02省道的相繼開通，使其與杭州主城區(qū)的交通聯(lián)系更加密切。有森淼·徑香苑、理想四維·碧景園、廣大·同城印象等，大約有27萬(wàn)平方米上市。價(jià)格水平：目前均價(jià)格在4500元/平方米左右，較去年有小幅上漲，大致在6%左右。產(chǎn)品特征：樓盤的規(guī)模整體分為兩類，10萬(wàn)平方小項(xiàng)目和20萬(wàn)左右的大盤。目前在售大小樓盤的品質(zhì)較以前有一定的提升。三房戶型面積以120—150平方米為主，舒適且實(shí)用。城東區(qū)域：地鐵穿越受益最大城東區(qū)域得益于地鐵規(guī)劃，這條地鐵線將九堡、臨平和下沙幾大板塊的人氣串連起來(lái)，目前房?jī)r(jià)也在購(gòu)房者可以承受的范圍之內(nèi)，隨著今年魅力之城、紅蘋果等幾大樓盤的陸續(xù)熱賣，有越來(lái)越多的人愿意在這里擁有自己的房子。備受關(guān)注的九堡板塊供應(yīng)情況：九堡板塊是未來(lái)的交通樞紐。從地鐵1號(hào)線線路初步設(shè)計(jì)方案圖中可以看到，從七堡到九堡途經(jīng)4個(gè)站點(diǎn)，加上萬(wàn)科等品牌地產(chǎn)的帶動(dòng)，使這里目前成為比較熱鬧的區(qū)塊。在售樓盤有萬(wàn)科·魅力之城、旅游紅蘋果、金?！は銥I灣、名城·左鄰右舍等等。價(jià)格情況：目前多集中在6500元左右的價(jià)格，其中萬(wàn)科在一期利好的情況下，二期已經(jīng)小有上漲。精裝修公寓，均價(jià)8800元/平方米，洋房和排屋，洋房均價(jià)21000元/平方米，排屋均價(jià)10000元/平方米。產(chǎn)品特征：戶型面積從80平方米到200平方米以上，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主?？焖俟宦方油ㄏ律嘲鍓K供應(yīng)情況：下沙板塊作為杭州城市規(guī)劃的三大副城之一，目前在售的樓盤有野風(fēng)·海天城、華元·夢(mèng)琴灣、理想·伊薩卡等供應(yīng)量估計(jì)在21萬(wàn)平方米左右價(jià)格水平：目前均價(jià)在5500元/平方米左右，在05年出現(xiàn)過(guò)短暫和小幅度的下跌。產(chǎn)品特征：下沙由于大學(xué)城的屬性，產(chǎn)品也分為居家類和單身公寓類，目前多為高層，有些樓盤在設(shè)計(jì)上緊緊跟近靠江資源，建筑風(fēng)格較為現(xiàn)代，目前主力戶型在120平方米以上，目前該區(qū)塊的樓盤，在銷售上表現(xiàn)比較的積極和活躍，經(jīng)常有促銷活動(dòng)，促銷力度也較大。江南區(qū)域：消化存量現(xiàn)房銷售江南區(qū)域目前仍然是杭州樓市銷售的主力軍之一，主要銷售的是前幾年的存量土地，這一區(qū)域內(nèi)的樓盤大多是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。一橋南岸板塊供應(yīng)情況：濱江區(qū)的錢江一橋南岸板塊位于濱文路以北，火炬大道以西，在售樓盤有錢江彩虹城、六合·天寓、賀田尚城、逸天廣場(chǎng)、龍禧硅谷廣場(chǎng)、盛元·慧谷等，供應(yīng)量將在50萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，居各區(qū)域之首。價(jià)格水平：目前該區(qū)域價(jià)格均價(jià)格在7700元/平方米左右，靠近江邊，已經(jīng)突破10000元/平方米。產(chǎn)品特征：這是目前濱江商品房市場(chǎng)比較成熟的區(qū)塊。在濱盛路兩側(cè)，江濱花園、彩虹城以及之江公寓、之江花園和國(guó)信嘉園等已交付小區(qū)，構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)成熟的社區(qū)。這一區(qū)域高層建筑占據(jù)大部分，建筑色彩以暗色和灰色為主，表現(xiàn)出一種時(shí)尚和成熟。多數(shù)樓盤的建筑密度控制較低，拉開了建筑間距，高層甚至超高層的體量感和相對(duì)較大的建筑間距使濱江的樓盤多一些大氣的感覺(jué)?？拷叾酁榇髴粜?，小戶性的單身公寓多集中在高科技園區(qū)旁。多數(shù)樓盤都做足江的文章，最大限度的利用看江的角度，同時(shí)幾乎每個(gè)樓盤都規(guī)劃了水景，個(gè)別的樓盤的水景規(guī)劃很大。區(qū)政府板塊供應(yīng)情況：位虹路以東的濱江區(qū)域。該區(qū)域是濱江區(qū)政府所在的核心板塊，有大量的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，包括商業(yè)步行街、體育中心、學(xué)校、醫(yī)院和地鐵站點(diǎn)等大型配套都在這里。這里還是不少企業(yè)的總部和研發(fā)基地。這一區(qū)塊的新樓盤有傾城之戀、風(fēng)雅錢塘、溫興·風(fēng)情苑、江南豪園、旅游·水印城和海威國(guó)際等，目前供應(yīng)量在19萬(wàn)平方米左右。價(jià)格水平：目前此區(qū)域的均價(jià)6500元/平方米左右，較去年有小幅增加。產(chǎn)品特征：此區(qū)域的樓盤規(guī)模較為平均，小戶型也占一定比例，高層建筑為主，整體規(guī)劃比一橋南岸要差點(diǎn)，建筑風(fēng)格也以現(xiàn)代為主，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為主要競(jìng)爭(zhēng)手段。湘湖聞堰板塊供應(yīng)情況：南岸花城和戈雅公寓。同時(shí)綠城.西子郁金香岸也在預(yù)定中…預(yù)計(jì)此次推出共有10萬(wàn)平方左右。價(jià)格水平：均價(jià)在5500元/平方米，商鋪價(jià)格在8000元/平方米。產(chǎn)品特征：本區(qū)塊以高層，小高層、排屋融合在一起。建筑面積以120平方米以上為主力戶型，但總價(jià)較低。因?yàn)殡x城區(qū)較遠(yuǎn)，其內(nèi)部多規(guī)劃有較完善的配套。建筑色彩較為鮮明，以現(xiàn)代的顏色為主。住宅供應(yīng)趨勢(shì)分析從住宅供應(yīng)量的角度來(lái)看，最近一兩年，杭州推出的土地的供應(yīng)量都很大，04年實(shí)際推出2700畝住宅用地（不包括余杭、蕭山），05年杭州市政府推出3000畝土地住宅用地（不包括余杭、蕭山）。初步估算，最近兩年每年樓盤的供應(yīng)量都會(huì)在400萬(wàn)平方米左右。同時(shí)聯(lián)手拿地、外資大手筆拿地的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。從近一兩年年推地區(qū)域來(lái)看，大多為于郊區(qū)，濱江、九堡、三墩都拿出大量的土地。因此，未來(lái)一段時(shí)間，這些區(qū)域會(huì)成為開發(fā)熱點(diǎn)。濱江基本形成了一橋南岸、四橋南岸、濱江區(qū)政府附近、聞堰板塊，這四個(gè)開發(fā)區(qū)域，同時(shí)杭州市政府關(guān)于在濱江建立醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施的利好消息，加上自身的優(yōu)越的自然環(huán)境，對(duì)人口的吸引能力越來(lái)越大。從住宅供應(yīng)的質(zhì)量上可以看出，最近兩年，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在高科技的應(yīng)用上，節(jié)能產(chǎn)品的大量使用上越來(lái)越多，綠色地產(chǎn)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。從樓盤附加值上來(lái)看，精裝修產(chǎn)品開始增加，并且所用的裝修材質(zhì)、家電產(chǎn)品上都已經(jīng)升級(jí)，朝品牌類方向發(fā)展。從營(yíng)銷角度，最近兩年，差異化產(chǎn)品的定位越來(lái)越多，逐步進(jìn)入一個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)階段。事件營(yíng)銷、公共關(guān)系營(yíng)銷等營(yíng)銷手段應(yīng)用也層出不窮。在營(yíng)銷手法、建筑色彩搭配等越來(lái)越靈活和多樣。同時(shí)產(chǎn)品也出現(xiàn)了更加細(xì)分的趨勢(shì)，從戶型上，老城區(qū)的兩種戶型趨勢(shì)越加明顯，大戶型或精裝修公寓基本上占據(jù)了老城區(qū)的戶型主流。而周邊區(qū)域的樓盤則在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者的真實(shí)需要的作用下，建90平方米左右的經(jīng)濟(jì)型戶型，同時(shí)在戶型結(jié)構(gòu)、空間利用率上投入較多，新推出的魅力之城、萬(wàn)家花城的經(jīng)濟(jì)小戶型就得到了市場(chǎng)的極大認(rèn)同。西湖區(qū)：成交日期土地坐落土地用途出讓面積(畝)總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/m2)競(jìng)得人2007-04-23西湖區(qū)（規(guī)劃西溪濕地蔣村A-8、A-9地塊）住宅（設(shè)配套公建）用地53.4321005009坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司2007-04-23西湖區(qū)（規(guī)劃西溪濕地蔣村A-4地塊）住宅（設(shè)配套公建）用地135.8900004975坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司2007-03-08西湖區(qū),東至武警杭州指揮學(xué)校住宅（設(shè)配套公建）用地63.2294126346~6981杭州華元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-11-24西湖區(qū)（杭醫(yī)高專地塊）,東至馮家河,南至文華路,西至道路,北至益樂(lè)村住宅（設(shè)配套公建）用地49.4256864～733066700杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-12-13西湖區(qū)（規(guī)劃西溪濕地蔣村A10、..住宅（設(shè)配套公建）用地233.761452044051上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、坤和...下城區(qū)成交日期土地坐落土地用途出讓面積(畝)總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/m2)競(jìng)得人2007-02-06下城區(qū)(規(guī)劃華豐單元R21-22...住宅（設(shè)配套公建）用地24.3103003179浙江華潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司2006-10-24下城區(qū),東至油車港,南至華豐路,...住宅（設(shè)配套公建）用地156.78669782670嘉里樺楓投資管理（杭州）有限公司拱墅區(qū)成交日期土地坐落土地用途出讓面積(畝)總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/m2)競(jìng)得人2006-05-16拱墅區(qū)和睦A-07-02、A-1...住宅（設(shè)配套公建）用地89.43562014354凱德置地（中國(guó)）投資有限公司、嘉...下沙區(qū)成交日期土地坐落土地用途出讓面積(畝)總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/m2)競(jìng)得人2007-02-06杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(規(guī)劃東南沿江...住宅（設(shè)配套公建）用地415.1816251282~1341杭州世茂置業(yè)有限公司濱江成交日期土地坐落土地用途出讓面積(畝)總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/m2)競(jìng)得人2007-02-06濱江區(qū)(規(guī)劃長(zhǎng)河街道H-02地塊),東至江虹路,南至天官路,西至濱河路,北至濱文路住宅（設(shè)配套公建）用地45.3160002408浙江中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-02-06濱江區(qū)浦沿街道,東至杭州金盛工業(yè)園有限公司,南至杭州浦沿運(yùn)輸有限公司,西至浦沿路,北至東冠路住宅（設(shè)配套公建）用地71.6210992105杭州金盛置業(yè)有限公司2007-01-16濱江區(qū)(規(guī)劃長(zhǎng)河街道H-03,04地塊),東至長(zhǎng)河綠化帶,南至乳泉路,西至光祿路,北至天官路住宅（設(shè)配套公建）用地51.7190002506浙江華榮集團(tuán)股份有限公司、浙江華榮置業(yè)有限公司2007-01-16濱江區(qū)(規(guī)劃長(zhǎng)河街道H-06地塊),東至江虹路,南至乳泉路,西至濱河路,北至天官路住宅（設(shè)配套公建）用地51.8182552403浙江華榮集團(tuán)股份有限公司、浙江華榮置業(yè)有限公司2007-01-16濱江區(qū)(規(guī)劃西興街道G-11,G-12,G-14(1)地塊),東至風(fēng)情大道綠化帶,南至濱安路,西至浙江萬(wàn)輪車業(yè)集團(tuán)有限公司,北至官司河、浙江萬(wàn)輪車業(yè)有限公司住宅（設(shè)配套公建）用地73.4342003177杭州瑞立房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司閑林成交日期土地坐落土地用途出讓面積(畝)總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/m2)競(jìng)得人2007-03-12閑林鎮(zhèn)五常橫板橋村居住323800775溫州大都市建設(shè)開發(fā)有限公司余杭鎮(zhèn)成交日期土地坐落土地用途出讓面積(畝)總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/m2)競(jìng)得人2007-03-08余杭鎮(zhèn)禹航路東側(cè)居住、商業(yè)（農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)）44.91716杭州金順實(shí)業(yè)投資開發(fā)有限公司2006、2007年杭州土地出讓、成交非?；钴S，開發(fā)商都加大和加強(qiáng)了對(duì)土地的儲(chǔ)備，地塊的爭(zhēng)奪上非常激烈，出現(xiàn)了較高的標(biāo)價(jià)。國(guó)內(nèi)知名的發(fā)展商也紛紛進(jìn)軍杭州，例如萬(wàn)科、嘉里、華潤(rùn)等，他們的加入無(wú)遺使得杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)更成熟，競(jìng)爭(zhēng)更激烈。城中區(qū)域：依然是熱點(diǎn)，但可供土地很少城中區(qū)域的土地成交價(jià)格非常的高，但依舊是發(fā)展商追逐的熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。同時(shí)城中心住宅產(chǎn)品價(jià)格上漲較快，并且產(chǎn)品類型也出現(xiàn)了兩級(jí)的分化，要么是戶型大的舒適型產(chǎn)品，要么是豪華裝修的小戶型酒店式公寓。城東區(qū)域：品牌樓盤帶動(dòng)，地鐵刺激投資，土地供需兩旺城東得益于地鐵規(guī)劃，地鐵線將九堡、臨平和下沙幾大板塊的人氣串連起來(lái)，同時(shí)有綠城和萬(wàn)科等大品牌的帶動(dòng)，目前該區(qū)域地塊的銷售量和價(jià)格都上了一個(gè)臺(tái)階。消費(fèi)者對(duì)城東區(qū)域的信心和興趣空前高漲。下沙板塊作為國(guó)際性的先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城和花園式生態(tài)型城市副中心的城市功能定位，已經(jīng)聚集了一定的人氣。世茂地產(chǎn)400多畝土地的整體開發(fā)，也給該區(qū)塊的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。政府規(guī)劃未來(lái)3至5年內(nèi)，下沙將形成下沙新城中心區(qū)和沿江地區(qū)兩大居住組團(tuán)，德勝快速路東段的開通和快速公交的使用，也將下沙進(jìn)一步納入了市中心交通圈。綜合分析開看，城東區(qū)域，會(huì)是杭州樓市的一大熱點(diǎn)。城西區(qū)域：三墩已成氣候，閑林蓄勢(shì)待發(fā)城西由三墩紫金港、閑林和老余杭等幾個(gè)板塊組成，即三墩之后閑林是新的熱點(diǎn)。目前三墩板塊的配套設(shè)施和交通狀況已經(jīng)成形，大盤形成的集聚優(yōu)勢(shì)已經(jīng)把這里地塊運(yùn)作的成熟起來(lái)。06年成交的幾大商業(yè)地塊，將使這區(qū)域更加的成熟和完善。城北區(qū)域：國(guó)際開發(fā)商加盟，未來(lái)拭目以待城北板塊是在杭州經(jīng)濟(jì)性居住社區(qū)的集中所在，丁橋、北景園等國(guó)家示范經(jīng)濟(jì)適用房構(gòu)成了該區(qū)域的主要色調(diào)。近期凱德置地、嘉里置地等國(guó)際開發(fā)商的大規(guī)模拿地，給該區(qū)域的商品房發(fā)展多了點(diǎn)期待和想象。但目前該區(qū)域的在售樓盤也較多，但因其不夠完善的配套和在建的交通，使目前區(qū)域的銷售比較緩慢。從區(qū)域客戶群分析，目前該區(qū)域的人口混雜，但高架等交通問(wèn)題的解決，以及國(guó)際開發(fā)商的成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，會(huì)給該區(qū)域增色不少。濱江區(qū)域：熱情不減，風(fēng)險(xiǎn)和收益共存濱江各地塊還是受到開發(fā)商的追捧，從今年的土地拍賣，看到開發(fā)商對(duì)開發(fā)濱江的熱情依舊高漲。但是較集中的供應(yīng)量使得濱江各樓盤的競(jìng)爭(zhēng)很激烈。濱江的各個(gè)樓盤的價(jià)格沒(méi)有明顯的差異，基本在一條水平線上，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得發(fā)展商積極創(chuàng)造自身優(yōu)勢(shì)，在戶型、面積、綠化、小區(qū)建設(shè)上下功夫，從單一大戶型向合理性、實(shí)用型、環(huán)保型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。5月18日的房交會(huì)定位準(zhǔn)確、實(shí)用的小戶型受到了客戶的追捧。最近濱江銷售的樓盤都是2-3年前拿地的地塊。在當(dāng)時(shí)那種情況下，沒(méi)有很好地把握真實(shí)需求，所以有些樓盤銷售情況不太好，07-08年銷售瓶頸還將繼續(xù)；有些樓盤理性調(diào)整后，銷售情況就大為改觀。針對(duì)這樣的情況下，開發(fā)商還繼續(xù)以“高價(jià)”風(fēng)險(xiǎn)拿地，看出開發(fā)商對(duì)濱江的發(fā)展趨勢(shì)還是有信心的。雖然目前濱江的空置率很高，但配套的逐漸完善，以及地鐵貫通的好消息，該區(qū)域技術(shù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，環(huán)境的優(yōu)美，這些都對(duì)未來(lái)濱江的板塊帶動(dòng)有不容忽視的作用，有信心可以相信濱江有著較好的發(fā)展前景。

四、項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r濱江的樓盤較多，且項(xiàng)目周邊沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此挑選了幾個(gè)位置相對(duì)較偏，同時(shí)項(xiàng)目規(guī)模較大的樓盤作為參考案例。對(duì)其項(xiàng)目的廣告、營(yíng)銷策略、推廣首付等作部分點(diǎn)評(píng)，希望對(duì)本項(xiàng)目能有一定的借鑒意義。戈雅公寓：物業(yè)位置：蕭山聞堰鎮(zhèn),東臨萬(wàn)達(dá)路,西南沿錢塘江開發(fā)企業(yè)：通和置業(yè)有限公司建筑面積：約40萬(wàn)平方米物業(yè)類型：低層西班牙水景洋房、高層江景公寓容積率：綜合容積率為1.59，而多層部分的容積率則不到0.8綠化率：35%

車位數(shù)量：800左右開盤時(shí)間：排屋2005年3月，高層公寓2007年5月18號(hào)開盤銷售單價(jià)：排屋開盤均價(jià)5300元/平方米,目前均價(jià)6500元/平方米，高層開盤均價(jià)5300元/平方米戶型面積：戶型區(qū)間在80-250平方米，其中主力戶型在140平方米，三室二廳社區(qū)配套：沿街商業(yè)店鋪較多、學(xué)校、會(huì)所、班車等強(qiáng)大的配套周邊配套：聞堰鎮(zhèn)小學(xué)、初中，戈雅幼兒園，聞堰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，聯(lián)華、賓佳超市，聞堰醫(yī)院等公交配套：目前已有六公交線路，其中兩條通往蕭山區(qū)中心，四條通往杭州市區(qū)。冠山隧道和四季大道的規(guī)劃建設(shè)使交通更加便捷。占地面積：約271000平方米銷售情況：2006年3月19號(hào)一期開盤，推出的是低層西班牙水景洋房（現(xiàn)房），目前基本銷售完畢，還有10套220平方米的尾房。2006年12月18號(hào)二期3#開盤，推出的是高層江景公寓，目前尚有大量剩房，銷售率在40%左右。三期低層地中海坡地洋房還處于規(guī)劃中。主題分析：該區(qū)域樓盤比較聚集，南邊緊連占地面積250多畝的郁金香岸，五百米之隔又有三江花園和江南摩卡兩個(gè)樓盤。樓盤的集中扎堆開發(fā)使得該區(qū)域的人氣正在不斷聚集。客戶分析：目標(biāo)客戶以杭州市區(qū)人為主，高層多面向一次置業(yè)的年輕人，具有單價(jià)和總價(jià)都較低的特點(diǎn)。低層洋房的客戶群年齡較大，中年人居多，多為二次置業(yè)人士，但也有小部分投資客。從目前已購(gòu)客戶分析，杭州市區(qū)人，約占60%左右，濱江科技園區(qū)的工作者和高教園的老師等智力型客戶，約占20%左右，聞堰當(dāng)?shù)厝思捌渲車用窦s占20%左右。聞堰當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房者基本為生活條件較好的二次置業(yè)者，他們夠買的基本為大戶型的排屋。營(yíng)銷特點(diǎn)：◆清爽、明亮的樓盤風(fēng)格為一大賣點(diǎn)，宣傳廣告以黃色為主色調(diào)，強(qiáng)調(diào)西班牙景觀建筑風(fēng)格，洋溢著明亮、松弛和自由。◆低價(jià)格是其主要的營(yíng)銷策略，二期開盤以50-75萬(wàn)元/套做宣傳，突出了它實(shí)惠的價(jià)格和較高的性價(jià)比。◆營(yíng)銷投入較多，推廣強(qiáng)度較大，展廳布置寬敞豪華?！艨ㄍǖ腖OGO設(shè)計(jì)，活潑明亮的宣傳色調(diào)，幸福的主題定位使它較為明確地指向了年輕客戶群。◆會(huì)所、商鋪、班車等內(nèi)部配套的盡求完善也是一大亮點(diǎn)營(yíng)銷問(wèn)題：◆卡通的LOGO設(shè)計(jì)和活潑的營(yíng)銷廣告訴求做了一個(gè)很好的開始，但在后期和目標(biāo)客戶的活動(dòng)溝通方面較少，沒(méi)有最大的抓住目標(biāo)客戶鮮明、活潑的性格特征，傳播后期比較弱。借鑒思考：◆產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)突出，有良好的宣傳效果離市中心較遠(yuǎn)，項(xiàng)目自身有較完善的運(yùn)動(dòng)商務(wù)生活等配套設(shè)施排屋銷售狀況比較好，其良好的景觀設(shè)計(jì)為后期的米拉之家的上市作很好的鋪墊。配套設(shè)施的巨大投入也看出開發(fā)商努力的決心。廣告分析：風(fēng)格特色：以米黃色為主要特征，具有鮮明、輕快的特點(diǎn)，以吻合目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣。廣告詞：戈雅.米拉之家,幸福總價(jià)，藝術(shù)的家訴求主題：尋找其目標(biāo)客戶（年齡在20—30歲的城市新貴，渴望個(gè)性、希望理解、具有一定的學(xué)歷同時(shí)具備一定的判斷能力，自由和輕松時(shí)尚是他們的內(nèi)心的需求。同時(shí)又多為新杭州人，漂泊和流浪使他們很希望能有個(gè)家的溫馨，一個(gè)不需要多大的地方），同時(shí)也突出了產(chǎn)品高性價(jià)比的特點(diǎn)，其采用卡通的風(fēng)格形象出發(fā)，更容易和他們?nèi)贤ㄒ云湮麄兊墓缠Q。廣告借鑒意義：能很好的理解目標(biāo)客戶的心理需求和行為特征，同時(shí)深度挖掘其時(shí)代特征所具有的思維形式。以黃色這樣的暖色調(diào)出現(xiàn)，表現(xiàn)親情、明快、健康、積極的心態(tài)。以卡通作為L(zhǎng)OGO，更容易引起他們的關(guān)注，以“家”的含義來(lái)溝通他們的共鳴。南岸晶都：地理位置：濱江區(qū)，四橋時(shí)代大道東側(cè)，濱康路與長(zhǎng)河路交叉口交通狀況：濱江時(shí)代高架濱康大道東側(cè)，距離四橋僅500余米，從濱康大道沿中河高架可直達(dá)市中心占地面積：約91768平方米總建筑面積：約27萬(wàn)平方米，小區(qū)規(guī)劃入住1500余戶建筑類型：20幢高層、小高層公共配套：長(zhǎng)河中學(xué)、長(zhǎng)河高中、長(zhǎng)河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、長(zhǎng)河商貿(mào)中心、博文小學(xué)、長(zhǎng)河小學(xué)等綠化率：40%容積率：2.40面積范圍：主力戶型面積在101—107平方米之間，有60平方米左右的精裝修小戶型。銷售情況：2005年6月7日開盤銷售，目前為止已開盤1100戶左右，銷售了近900套，銷售率約80%。開盤均價(jià)5800元/平方米，目前樓盤均價(jià)為6200元/平方米左右?？蛻舴治觯罕卷?xiàng)目地處時(shí)代大道高架旁，經(jīng)四橋進(jìn)入市區(qū)比較方便，其主要客源基本為杭州市區(qū)的人，多為一次置業(yè)的年輕人。本地人基本有房，購(gòu)買者不多。主題分析：處于濱江區(qū)的內(nèi)部，周邊為長(zhǎng)河街道新建居民點(diǎn)，走直線距離，交通較方便，周邊沒(méi)有成型社區(qū)，社區(qū)氛圍不濃厚。營(yíng)銷特點(diǎn)：◆以高性價(jià)比和準(zhǔn)現(xiàn)房為營(yíng)銷亮點(diǎn)，提出“親睦文化社區(qū)”，提高親和度?！魻I(yíng)銷推廣強(qiáng)度不高，展廳布置簡(jiǎn)單?！魳菚驼垌?yè)所傳達(dá)的成熟穩(wěn)重的基調(diào)和樓盤客戶群比較吻合。營(yíng)銷問(wèn)題：◆提出了“親睦文化社區(qū)”的概念，但是樓書、折頁(yè)傳達(dá)此種信息的能力不強(qiáng)?！魳潜P在宣傳上缺乏個(gè)性和特點(diǎn)?！魳情g距較窄，有擁擠和壓抑的感覺(jué)借鑒思考：展廳的布置情況很大程度上營(yíng)造購(gòu)買氣氛，應(yīng)該重視展廳的布置情況。南岸晶都筆直的大道下面的一個(gè)樓盤，曾經(jīng)登上濱江板塊的銷售冠軍。從其產(chǎn)品、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)上，可以看出，兩點(diǎn)之間直線最短的心理因素對(duì)消費(fèi)者心理作用還是很大的廣告分析：風(fēng)格特色：以深棕黃為主要色調(diào)，呈現(xiàn)一種穩(wěn)重風(fēng)格廣告詞：四橋一過(guò)，南岸晶都訴求主題：強(qiáng)調(diào)距離空間優(yōu)勢(shì)，兩點(diǎn)之間直線最短，來(lái)突出其項(xiàng)目和其它濱江彎曲的道路不同，直接到達(dá)，一步到位。借鑒意義：在實(shí)際距離上，其實(shí)并不一定占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但這樣的廣告詞很容易吸引人的眼球，會(huì)讓消費(fèi)者感覺(jué)不到很遠(yuǎn)的距離，會(huì)造成心理上的近距離。盛元慧谷物業(yè)位置：杭州濱江區(qū)火炬大道和聞濤路交叉處開發(fā)企業(yè)：杭州新盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：約25萬(wàn)平方米物業(yè)類型：3幢高層總戶數(shù)：916戶容積率：綜合容積率為2.5綠化率：25%

開盤時(shí)間：2006年3月25日2#、3#樓開盤，2007年5月18號(hào)1#樓開盤銷售單價(jià)：1#均價(jià)8800元/平方米（精裝修）2#6800元/平方米（毛坯）、3#8800/平方米（毛坯）戶型面積：1#為單身公寓70平方米~90平方米，2#、3#為大戶型120平方米~220平方米社區(qū)配套：依靠彩虹城的配套設(shè)施，自建配套較少。銷售情況：2006年3月25日開盤銷售，2#、3#已經(jīng)銷售基本完畢，尚有10套尾盤。1#精裝修2007年5月10號(hào)開盤，目前銷售在20%主題分析：本項(xiàng)目緊靠錢塘江，江景較好，周邊為已經(jīng)有較高入住的彩虹城，嘉園別墅，目前為濱江區(qū)人氣比較旺盛區(qū)域，基本配套已經(jīng)到位?？蛻舴治觯浩渲饕驮椿緸楹贾菔袇^(qū)的人，年齡結(jié)構(gòu)分為23歲~30歲的首次置業(yè)者和30~45歲改善住房的二次置業(yè)者。投資客占到了一定的比例，年齡結(jié)構(gòu)比較清晰。營(yíng)銷特點(diǎn)：◆以現(xiàn)代和高技術(shù)為突破口，營(yíng)銷傳播上也多表現(xiàn)現(xiàn)代的氣息?！羯{(diào)以灰色為主，樓盤定位在時(shí)尚、現(xiàn)代的社區(qū)樓盤◆小戶型的精裝修公寓，品牌配置，打造溫馨主題營(yíng)銷問(wèn)題：◆現(xiàn)代的理念傳播不到位，樓盤在定位理念幾乎沒(méi)有多少傳播◆容積率太高，樓間距稍微有點(diǎn)近，有點(diǎn)壓抑性◆戶型設(shè)計(jì)不盡合理，需要改動(dòng)借鑒思考：◆充分的借助了彩虹城等周遍配套，降低了配套投入47平方米~94平方米的小戶型合理設(shè)計(jì)吸引了一批年輕人的關(guān)注熱銷主要體現(xiàn)在其戶型設(shè)計(jì)的合理上，小戶型產(chǎn)品的上升比例，增加了自住需求同時(shí)也拉動(dòng)投資客的注意。廣告分析：風(fēng)格特色：以灰色強(qiáng)調(diào)一種質(zhì)感，現(xiàn)代的大都市情懷廣告詞：慧谷尚品訴求主題：主要突出兩點(diǎn)：一點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)智慧、遠(yuǎn)見(jiàn)、素質(zhì)、學(xué)識(shí)，另一點(diǎn)是時(shí)尚和現(xiàn)代，凸現(xiàn)年輕人的現(xiàn)代都市的追求和對(duì)美的向往。這一期推出的產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)的是“拒絕平庸的90平方米”，這些也是用現(xiàn)代的手法和語(yǔ)氣來(lái)表現(xiàn)樓盤年輕的定位和時(shí)尚的設(shè)計(jì)。借鑒意義：廣告和色彩上基本比較符合定位，抓住了目標(biāo)受眾的心理和愛(ài)好。綠城西子·郁金香岸物業(yè)位置：杭州蕭山區(qū)聞堰鎮(zhèn)萬(wàn)達(dá)路交叉處開發(fā)企業(yè)：浙江西子置業(yè)有限公司建筑面積：約30萬(wàn)平方米物業(yè)類型：高層、排屋、單身公寓容積率：綜合容積率為1.55綠化率：36%

開盤時(shí)間：2006年5月25日1#，3#、4#、5#、6#、7#開盤，2#、8#于2007年5月12號(hào)開盤銷售單價(jià)：高層均價(jià)5500元/平方米，排屋均價(jià)10000元/平方米戶型面積：高層為105平方米~150平方米主力戶型，排屋大戶型125平方米~220平方米主力戶型銷售情況：2006年5月25日開盤銷售，1#、4#5#銷售完畢，6#還有一戶。主題分析：本項(xiàng)目緊靠錢塘江，占據(jù)800米的較長(zhǎng)江景線，為綠城集團(tuán)和西子集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，周圍多為在建項(xiàng)目以及農(nóng)居房，公交站點(diǎn)較少?？蛻舴治觯浩渲饕驮椿緸楹贾菔袇^(qū)的人，30歲以上的客戶占的比例較大，這是和其大戶型、排屋、別墅的設(shè)計(jì)有關(guān)聯(lián)的。營(yíng)銷特點(diǎn)：以低開高走的價(jià)格策略。強(qiáng)調(diào)“寬”生活，即戶型設(shè)計(jì)以800米江景線作為突出的營(yíng)銷賣點(diǎn)主打品牌的招牌，價(jià)格比周邊樓盤高出300元/平方米左右營(yíng)銷問(wèn)題：可能因?yàn)槠錇楹献鏖_發(fā)的項(xiàng)目，沒(méi)有很好的傳承綠城的服務(wù)理念，服務(wù)不到位寬生活的傳播理念不到位，是戶型寬，還是心態(tài)寬？借鑒思考：聯(lián)合開發(fā)目前也是很多開發(fā)商合作的一個(gè)趨勢(shì)，但品牌的聯(lián)合是不符合加法原理的，操作不好甚至?xí)魅趿藦?qiáng)勢(shì)品牌的美譽(yù)度。努力的傳播品牌開發(fā)商的概念，相對(duì)差距不大的價(jià)格差，對(duì)客戶也有很強(qiáng)的吸引力。廣告分析：風(fēng)格特色：綠色，自然，健康廣告詞：既然過(guò)江，就要過(guò)“寬”生活訴求主題：主要是來(lái)強(qiáng)調(diào)其戶型設(shè)計(jì)，短進(jìn)深、大面寬的戶型設(shè)計(jì)。借鑒意義：以綠色來(lái)作為基本顏色，也是綠城的一貫風(fēng)格，來(lái)顯示健康的生活感觀。廣告詞很強(qiáng)烈和直接，能給受眾留下較深刻的印象。尤其是很好的利用了綠城的品牌，將其放在醒目的位置，先在心理上就讓客戶覺(jué)得放心。中興·和園項(xiàng)目產(chǎn)品策劃篇項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目所在地及規(guī)劃指標(biāo)1、地理位置項(xiàng)目區(qū)域位置：位于濱江區(qū)，東至?xí)r代大道，南至火炬大道，西至向南路，北至山二村、山一村。周邊環(huán)境狀況：北山南水，有丘陵、緩坡、豐富的植被、水系，同時(shí)也有大面積的平地，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，優(yōu)美怡人。項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目地塊位置2、項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地75504㎡,容積率為1.8。住宅總建筑面積130000㎡，其中高層、小高層總建筑面積120000㎡，1152戶。社區(qū)包含商業(yè)、會(huì)所等配套面積5200㎡。戶型結(jié)構(gòu)：本小區(qū)由高層、小高層住宅和疊拼別墅組成，其中高層及小高層中，以70~90㎡的兩房及100－140㎡的三房為主，輔以部分一房及復(fù)式。第二章立地條件分析一、項(xiàng)目位置概況從圖中可以看出，本項(xiàng)目的位置比較的閉塞，但同時(shí)也造就了山清水秀的魅力自然景觀。而交通方面規(guī)劃中的隧道投入使用后將極大的改善區(qū)域的交通狀況，但區(qū)域內(nèi)極度缺乏配套和交通設(shè)施的狀況短時(shí)間內(nèi)無(wú)法得到改善。二、市場(chǎng)環(huán)境狀況從前述的羅列和分析中可以看出，下沙、九堡、城北、三墩等非市中心區(qū)域有大量的樓盤推出，尤其是近期推出的小戶型，讓這幾個(gè)區(qū)域著實(shí)的火了一把，市民對(duì)這幾個(gè)區(qū)域的接受度和期望值迅速的提高。申花板塊的萬(wàn)家花城、橡樹園、文鼎苑以及三墩的親親家園也不斷的有新的樓盤推出。5月份底，魅力之城將推出二期。萬(wàn)家花城還有800套二期房源將上市。喬司的東冠逸家在一期熱銷基礎(chǔ)上，二期也即將推出。這些樓盤的二期價(jià)格普遍比一期的價(jià)高500~800元每平方米，但仍然預(yù)定者眾。而濱江區(qū)域向來(lái)是新盤的供應(yīng)大戶，目前的供應(yīng)量和未來(lái)的供應(yīng)量都比較的大，因此本項(xiàng)目面臨的杭州大環(huán)境和濱江的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)都非常的激烈。[評(píng)述]：雖然濱江是樓市的亮點(diǎn)，但本項(xiàng)目的區(qū)域周邊目前沒(méi)有樓盤，短期未來(lái)也沒(méi)有開發(fā)的項(xiàng)目，偌大的區(qū)域只有本項(xiàng)目在孤軍奮戰(zhàn)，要吸引消費(fèi)者的注意力并消費(fèi)無(wú)遺是有一定難度的。因此本項(xiàng)目要推廣的不僅是項(xiàng)目本身，首先炒作的還是地塊，讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)地塊。因此本項(xiàng)目要準(zhǔn)確鎖定未來(lái)的目標(biāo)客戶群體，營(yíng)銷策劃與銷售推廣重拳出擊，產(chǎn)品塑造也需積極尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。畢竟靠一個(gè)項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的知名度成本較高，只有通過(guò)明確的定位來(lái)達(dá)到小推廣大傳播的目的。三、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（strength）分析：環(huán)境優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處濱江區(qū)域，北山南水，有丘陵、緩坡、豐富的植被、水系，同時(shí)也有大面積的平地，周邊無(wú)污染，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，優(yōu)美怡人。開發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目由著名上市公司——深圳中興發(fā)展有限公司傾力打造，企業(yè)實(shí)力雄厚，在全國(guó)均有廣告投放，有較高的知名度，容易出品牌效應(yīng)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目住宅總建筑面積達(dá)130000平方米，約1100多戶，在生態(tài)環(huán)境豐富的情況下，有足夠住戶支撐一定面積的商業(yè)和會(huì)所配套設(shè)施。政策優(yōu)勢(shì)現(xiàn)時(shí)杭州購(gòu)房入戶優(yōu)惠政策只余下沙、錢江新城及濱江區(qū),本區(qū)價(jià)格遠(yuǎn)比錢江新城低,而與市區(qū)關(guān)系比下沙來(lái)得密切,在考慮購(gòu)房入戶時(shí),本地區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（weakness）分析交通不便本項(xiàng)目在山一村附近，需通過(guò)冠山隧道出行，相對(duì)比較的閉塞和偏僻，周邊少配套和公共的交通工具，目前居住生活非常不便利。區(qū)塊認(rèn)同度較弱以本項(xiàng)目為中心，周邊３公里內(nèi)沒(méi)有其他的樓盤和其他的項(xiàng)目，沒(méi)有聚集效益和相互的炒作效果，杭州市民對(duì)本區(qū)塊的認(rèn)同較教薄弱，本項(xiàng)目在未來(lái)需要花較長(zhǎng)的時(shí)間和廣告力度來(lái)推廣。項(xiàng)目周邊的配套差本項(xiàng)目的周邊基本無(wú)配套，在未來(lái)短時(shí)間可以改善的可能性不大。但本項(xiàng)目的產(chǎn)品以高層和小高層為主，主要是作為第一居所使用。而購(gòu)買這類型產(chǎn)品的消費(fèi)者相對(duì)別墅的客戶群體而言，對(duì)周邊的配套和商業(yè)設(shè)施依附性更大，更重視。機(jī)會(huì)（opportunity）分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，尤其是經(jīng)過(guò)兩三年的宏觀調(diào)控之后，居民的心態(tài)成熟和平和了很多，抑制消費(fèi)觀望的氣氛也淡化，整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)頭良好。熱門購(gòu)房區(qū)塊對(duì)于杭州的幾大板塊，濱江的優(yōu)勢(shì)很明顯，環(huán)境優(yōu)美，升值潛力大，無(wú)污染企業(yè)，同時(shí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)帶來(lái)了高素質(zhì)的人才，幾大因素都帶動(dòng)了濱江的區(qū)塊。而本項(xiàng)目正位于濱江板塊。冠山隧道開通冠山隧道的開通，與現(xiàn)時(shí)濱江區(qū)生活區(qū)只一隧道之隔,極大的改善了本項(xiàng)目的交通狀況。創(chuàng)造市場(chǎng)唯一性雖然在交通和配套上相對(duì)現(xiàn)時(shí)濱江成熟區(qū)域有所欠缺,但本域有著不可復(fù)制的自然生態(tài)環(huán)境,同時(shí)本項(xiàng)目亦是此區(qū)塊短期內(nèi)唯一推出市場(chǎng)之項(xiàng)目,如引導(dǎo)得宜,本項(xiàng)目特徵將不可取代。威脅（threat）分析其他板塊的發(fā)展下沙、余杭、轉(zhuǎn)塘、九堡等區(qū)域的發(fā)展，較大分流了目標(biāo)客戶。尤其是下沙、余杭等地的價(jià)格具有較大的優(yōu)勢(shì)，以及快速公交、地鐵的開通都促進(jìn)了這些板塊的發(fā)展。濱江市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈濱江一直是樓市的供應(yīng)大戶，濱江市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，目標(biāo)客戶的選擇余地較大。o)多點(diǎn)輻射競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目坐落蕭山,文堰,濱江三者交匯之間,在目標(biāo)客戶鎖定本區(qū)域下,周邊三區(qū)之項(xiàng)目將同時(shí)作為比較對(duì)象,可能分流了部份客戶。

第三章 營(yíng)銷戰(zhàn)略定位一、開發(fā)理念定位1、定位原則結(jié)合住宅、環(huán)境資源、產(chǎn)品創(chuàng)新等手段，提升整個(gè)地塊的價(jià)值。在滿足預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的前提下，從產(chǎn)品和環(huán)境著手，進(jìn)行資源整合，樹立精品物業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升及精心策劃，擴(kuò)大發(fā)展商在武漢的知名度和美譽(yù)度，塑造良好的企業(yè)形象。差異化原則；通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)周邊環(huán)境的分析，本項(xiàng)目在充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)的前提下，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，盡量在項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)上與周邊項(xiàng)目形成一定的差異性，從而增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2、定位思路1、在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃之前，先來(lái)對(duì)項(xiàng)目該如何制定合適的市場(chǎng)定位提些基本的看法1.1從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)品質(zhì)來(lái)看，本項(xiàng)目乃中興首個(gè)大型房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)規(guī)模較大，但區(qū)域附近沒(méi)有其他開發(fā)項(xiàng)目，地區(qū)認(rèn)知度低，而中興在杭州并沒(méi)有其他項(xiàng)目，對(duì)未來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)沒(méi)有可供市場(chǎng)評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。1.2項(xiàng)目在所地作為杭州新區(qū)濱江區(qū)內(nèi)之新區(qū)，超出了在購(gòu)房消費(fèi)意識(shí)之上。濱江作為杭州市房產(chǎn)開發(fā)之新熱點(diǎn)，現(xiàn)時(shí)仍在極力吸引市場(chǎng)購(gòu)買力，濱江區(qū)及文堰區(qū)仍有大量土地供應(yīng)，表示未來(lái)該片區(qū)將有大量住宅項(xiàng)目推出，相對(duì)本項(xiàng)目而言將構(gòu)成非常大壓力，在本項(xiàng)目作為濱江區(qū)非傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域下，該如何包裝切入市場(chǎng)，將成為本項(xiàng)目成敗關(guān)鍵。3、定位建議針對(duì)現(xiàn)時(shí)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)情況及本項(xiàng)目特徵，為本項(xiàng)目制定定位方向。杭州的山水盤多集中在城西，產(chǎn)品均為別墅，單價(jià)高，戶型大，并距離主城區(qū)有一定的距離。地鐵１號(hào)線的確定和開工，使得濱江成為一個(gè)熱點(diǎn)。消費(fèi)者和投資客的眼光被更多的吸引到濱江。濱江的環(huán)境優(yōu)美，樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。但濱江的戶型多以大戶型為主，同時(shí)多以江景為主要的賣點(diǎn)，但同時(shí)小區(qū)的園林景觀、綠化方面普遍都有所欠缺。市場(chǎng)上９０～１１０平方米的戶型最受追捧，同時(shí)房屋的利用率并不是很高，小戶型則一房難求，一出即被搶購(gòu)一空。濱江是一個(gè)新興的高科技園區(qū)，是高科技人才的聚居地。●項(xiàng)目雖然座落于濱江區(qū)內(nèi)，與現(xiàn)時(shí)大多項(xiàng)目所在地給冠山所隔，所在地認(rèn)知度低，如何在現(xiàn)有濱江眾多項(xiàng)目中突圍而出，找到自身定位？本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于周邊自然環(huán)境，而過(guò)份強(qiáng)調(diào)自然山水叉往往讓人錯(cuò)覺(jué)為效區(qū)樓盤，而且本項(xiàng)目產(chǎn)品為小高層及高層，兩者在形象上又顯得不協(xié)調(diào)，如何把兩者兼容，創(chuàng)造自身特色？●現(xiàn)時(shí)新區(qū)（市區(qū)）樓盤均強(qiáng)調(diào)便利性及齊全的配套，而本項(xiàng)目周邊短期內(nèi)并無(wú)其他樓盤開發(fā)，購(gòu)房者對(duì)區(qū)域整體置施將抱有懷疑態(tài)度，但我們既不能把本項(xiàng)目視作效區(qū)樓盤定位的。[評(píng)述]：充分利用本項(xiàng)目在市區(qū)內(nèi)具有建造別墅的自然生態(tài)環(huán)境資源，但提供大眾化產(chǎn)品之總價(jià)，能讓一般人均有機(jī)會(huì)在滿足居家生活要求下享受大自然美景，在包裝過(guò)程中同時(shí)要突出項(xiàng)目在市區(qū)之便利性，對(duì)小區(qū)環(huán)境、綠化、配套及完善的物業(yè)管理的以現(xiàn)代化之方式表達(dá)，利用濱江是杭州高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)，是高科技人才的聚居地,將自然與科技有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，最大限度地為本項(xiàng)目制定出具有吸引力、具有市場(chǎng)針對(duì)性的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，同時(shí)開發(fā)商強(qiáng)大背景亦是該強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。二、項(xiàng)目綜合定位根據(jù)目前項(xiàng)目及市場(chǎng)的特征，我們的產(chǎn)品應(yīng)該如何切入2.1怎樣告訴客戶本項(xiàng)目位置？——告知本項(xiàng)不但在濱江，更是在濱江生態(tài)區(qū)內(nèi)——為本項(xiàng)目與現(xiàn)時(shí)濱江樓盤建立差異化特征；并觸發(fā)個(gè)性化的情感反應(yīng)2.2要引導(dǎo)購(gòu)房者接受并愛(ài)上本項(xiàng)目?！@里包含你希望生活中擁有的一切2.3制造購(gòu)買理由稀有就是珍貴生態(tài)，便捷兩者兼得濱江可選擇的項(xiàng)目很多，但生態(tài)區(qū)內(nèi)只有中興．和園三、產(chǎn)品定位生態(tài)居住主義理論規(guī)劃設(shè)計(jì)核心思想●重視區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)與生態(tài)自然的完美結(jié)合，強(qiáng)調(diào)從區(qū)域整體的環(huán)境看待和解決問(wèn)題；●以人為本，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)人類社會(huì)生活的支持性；●強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、環(huán)境的和諧；社區(qū)內(nèi)保持原生態(tài)自然景觀的營(yíng)造社區(qū)內(nèi)保持原生態(tài)自然景觀的營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部文化的建立讓業(yè)主產(chǎn)生歸屬感心靈的回歸社區(qū)內(nèi)部文化的建立讓業(yè)主產(chǎn)生歸屬感心靈的回歸成立業(yè)主委員會(huì)參與共同管理社區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)參與共同管理社區(qū)多種戶型的搭配，讓選擇與變化性增強(qiáng)多種戶型的搭配，讓選擇與變化性增強(qiáng)居住的回歸注重建筑品質(zhì)，與外觀統(tǒng)一性，外立面與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)居住的回歸注重建筑品質(zhì)，與外觀統(tǒng)一性，外立面與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)生態(tài)居住主義的理論回歸 生態(tài)居住主義的理論回歸營(yíng)造步行環(huán)境，減少私人汽車出行營(yíng)造步行環(huán)境，減少私人汽車出行功能復(fù)合原則，在鄰里街坊或公交站點(diǎn)為中心的半徑內(nèi)布置配套設(shè)施功能復(fù)合原則，在鄰里街坊或公交站點(diǎn)為中心的半徑內(nèi)布置配套設(shè)施人性的回歸可支附性原則，讓更多家庭都有支付的可能人性的回歸可支附性原則，讓更多家庭都有支付的可能高品質(zhì)物業(yè)管理，細(xì)心保正生活品質(zhì)高品質(zhì)物業(yè)管理，細(xì)心保正生活品質(zhì)鄰里交流中心場(chǎng)館建立，社區(qū)步行街建立鄰里交流中心場(chǎng)館建立，社區(qū)步行街建立需要的回歸飲食休息需要休閑娛樂(lè)需要需要的回歸飲食休息需要休閑娛樂(lè)需要商業(yè)購(gòu)物需要運(yùn)動(dòng)健康需要商業(yè)購(gòu)物需要運(yùn)動(dòng)健康需要人際交往需要教育文化需要人際交往需要教育文化需要價(jià)值的回歸生活價(jià)值實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值的回歸生活價(jià)值實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)家庭價(jià)值實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值實(shí)現(xiàn)家庭價(jià)值實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值實(shí)現(xiàn)四、項(xiàng)目定位4.1初步定位——生活，在深處停泊……魅力深處，醇生活銷售主張：它是與眾不同的城市新生活，給予我一種期待的生活方式支持點(diǎn)：因?yàn)樗跒I江區(qū)擁有唯一依山旁水的自然生態(tài)環(huán)境針對(duì)現(xiàn)有片區(qū)情況，在小區(qū)環(huán)境上及配套設(shè)施方面制定出更附合買家的需要。4.2項(xiàng)目主題定位●為樓盤在杭州市場(chǎng)建立品牌知名度●激發(fā)消費(fèi)者對(duì)樓盤品牌的好感與興趣給消費(fèi)者一個(gè)新的角度項(xiàng)目主題：它城市中的自然生態(tài)居住區(qū)建立項(xiàng)目共享平臺(tái)作為濱江的新居住區(qū)塊，并以此帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的生態(tài)居住形象和價(jià)值提升。濱江區(qū)作為高科技的代名詞，高科技運(yùn)用到城市的先進(jìn)完善的管理系與物業(yè)管理中來(lái)，而人性化的舒適居住環(huán)境又彌補(bǔ)了高科技缺乏人性，過(guò)于堅(jiān)硬的一面，自然生態(tài)為本房地產(chǎn)發(fā)展注入活力，而本項(xiàng)目又為濱江區(qū)域營(yíng)造更適合居住的環(huán)境，因此兩者是息息相關(guān)的，相互補(bǔ)充的，在整體形象推廣中濱江與本項(xiàng)目是不可分離的。著重價(jià)值體現(xiàn)、文化精英主線靠近高新技術(shù)園區(qū)，同時(shí)有較多的企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模已經(jīng)比較完備。容易打造精英的概念和主題。濱江的高科技園區(qū)的概念打造的比較的成功，聚集了大量的高科技人才，未來(lái)也將有更多的高科技人才涌入濱江，是杭州的CBD地塊，未來(lái)的浦東，發(fā)展?jié)摿薮?。全杭州的人才?jìng)相流入濱江――未來(lái)的浦東。中興集團(tuán)自身在通訊、電子等領(lǐng)域有較高的知名度，企業(yè)形象和品牌很容易得到高科技人才的共鳴和認(rèn)同，具有較好的品牌力量。產(chǎn)品切入點(diǎn)和突破口滿足置業(yè)動(dòng)機(jī)對(duì)生活空間的要求！對(duì)生活質(zhì)素的追求！工作的壓力已經(jīng)很大，住房不應(yīng)該成為壓力！自我最重要！擇鄰而居，成就理想生活方式！――告知本項(xiàng)目是精品；――為本項(xiàng)目建立差異化特征，并觸發(fā)積極的情感反應(yīng)，產(chǎn)生歸屬感和認(rèn)同；――本項(xiàng)目的度身訂造，能匯集和吸引更多志同道合的朋友來(lái)此處安家落戶；――用最少的錢成就別墅式園林生活的夢(mèng)想主要賣點(diǎn)：高素質(zhì)人才聚集自然環(huán)境一流，別墅式環(huán)境高貴而不貴，能輕松的擁有別墅的環(huán)境造就高層項(xiàng)目，奢華，實(shí)惠位于城市中，距離上更近市中心，規(guī)劃隧道的開通更拉近了距離發(fā)展商的品牌在高科技人才中具有很高的知名度、認(rèn)同度高檔物業(yè)的管理水平和品質(zhì)五、目標(biāo)消費(fèi)群定位及特征分析根據(jù)以上的定性和定量研究，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可以分為兩類，我們將他們分別命名為：分巢獨(dú)立型和康居型。這兩類消費(fèi)者的確切定義如下：區(qū)域原因主要由在濱江區(qū)高科技開發(fā)區(qū)因工作業(yè)務(wù)關(guān)糸，進(jìn)入本區(qū)域之杭州或外地人,因工作方便需要而在本區(qū)購(gòu)房,在周邊項(xiàng)目中，距離將不會(huì)有太大分別，更多以環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量及價(jià)格作為考慮重點(diǎn)。這群人的特點(diǎn)是：年輕、對(duì)未來(lái)的生活充滿信心，當(dāng)前財(cái)富積累不多，但當(dāng)前收入相對(duì)較高，生活中有想法，對(duì)待生活有熱情，向往小資生活，追求有品位的生活，懂得生活情趣，想象力豐富。價(jià)格因素基于現(xiàn)時(shí)杭州市區(qū)房?jī)r(jià)高企,部份準(zhǔn)購(gòu)房者欲以較低價(jià)格在市區(qū)購(gòu)置物業(yè),此部份準(zhǔn)買家選擇范圍較廣,并多為首次購(gòu)房者。年齡在36-45歲之間，他們的購(gòu)房目的主要是用有限資金改善居住條件，獲得更為安逸的生活。這群人的特點(diǎn)是：事業(yè)相對(duì)較為穩(wěn)定、對(duì)未來(lái)的生活有一定的期待，當(dāng)前財(cái)富積累較多，但當(dāng)前收入相對(duì)較低，希望改變當(dāng)前的生活狀態(tài)，要求更為舒適、舒緩，更少生活壓力的生活，有追求小資生活的傾向，消費(fèi)行為相對(duì)保守。追求內(nèi)涵的升華，自由自在的享受生活與優(yōu)雅高尚的環(huán)境，向往一種能令他激動(dòng)的獨(dú)特鮮明的、與眾不同的符合內(nèi)心需求的生活方式。將工作和生活完全獨(dú)立、分離出來(lái)。體驗(yàn)至美，融入點(diǎn)滴生活擇鄰而居，原意與高素質(zhì)人才作鄰居的人，看中生活氛圍，對(duì)事物挑剔、要求高，包括鄰居。這里是年青一代精英聚集的地方看中未來(lái)發(fā)展的人，在CBD地塊中的桃源，高山、綠水，巨大的天然氧吧，比別人多的不僅僅是一口清新空氣，更是絕美、純凈的生活環(huán)境和氛圍，眾多的人親睞于他的魅力，生活的天堂，別墅的環(huán)境造就此處的升值潛力和空間。在城市中顯山露水不用投入很多的錢，即可以在城市中擁有山水園林。高貴不貴，夢(mèng)里家園第四章 推廣策略建議推廣策略是為了整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷工作而設(shè)計(jì)的統(tǒng)領(lǐng)性提綱，對(duì)具體營(yíng)銷工作起整體協(xié)調(diào)、部署、統(tǒng)籌、監(jiān)控作用。而營(yíng)銷戰(zhàn)略，一旦擬定，必須堅(jiān)決執(zhí)行。戰(zhàn)略可按不同時(shí)段不同情況下分解為年度、月度，要統(tǒng)一戰(zhàn)略對(duì)整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，才能達(dá)到首尾呼應(yīng)，一氣呵成之效果，效益才能兌現(xiàn)。一、推廣原則如何切入本區(qū)域物業(yè)合理市場(chǎng)空白點(diǎn)。在現(xiàn)有市場(chǎng)行情和項(xiàng)目規(guī)劃水準(zhǔn)及物業(yè)功能下，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益最大化，增加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。確保本案在杭州樓市的生存空間及時(shí)間周期，擴(kuò)大目標(biāo)客戶范圍，滿足消費(fèi)者心理期望。加強(qiáng)本案后期產(chǎn)品自身特征及本案附加值的市場(chǎng)認(rèn)可度。具有可操作性，符合市場(chǎng)目標(biāo)客戶要求。具有統(tǒng)籌性，有利于不同產(chǎn)品的推廣、區(qū)分和延續(xù)。二、整體戰(zhàn)略思路本項(xiàng)目總體體量較大，而項(xiàng)目所在地知名度不足，因此我們應(yīng)該仔細(xì)思考，找到銷售推廣的最佳結(jié)合點(diǎn)。我司考慮到本項(xiàng)目2007年資金的快速回籠，盡可能達(dá)到預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)。因此我們需要在2007年強(qiáng)勢(shì)出擊，形成多角度多方位的立體宣傳攻勢(shì)；鑒于本案與區(qū)域個(gè)案在特征上具有一定的差異性，在2007年中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能否為市場(chǎng)所接受，成為區(qū)域市場(chǎng)新寵及熱銷樓盤，是本案2007年推廣工作的重點(diǎn)，影響著物業(yè)整體銷售計(jì)劃。本項(xiàng)目為中興在杭州市場(chǎng)首個(gè)大型項(xiàng)目，在對(duì)品牌及口碑相對(duì)重視的杭州市場(chǎng)，打造品牌物業(yè)，樹立開發(fā)商良好口碑，是本項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重要因素之一，因此我們?cè)?007年的整體推廣中突出項(xiàng)目“城市中的自然生態(tài)居住區(qū)”的主題，以內(nèi)容豐富、主題明確的項(xiàng)目展示、SP活動(dòng)來(lái)貫穿整個(gè)年度推廣中。三、價(jià)格策略運(yùn)用本項(xiàng)目作為今年中興集團(tuán)最重要的銷售任務(wù)，而本項(xiàng)目區(qū)位欠缺參考依據(jù)，我們建議采取較保守的定價(jià)策略，以低開高走方式進(jìn)入市場(chǎng)，但可以根據(jù)市場(chǎng)靈活多變的適當(dāng)謹(jǐn)慎的調(diào)整價(jià)格。本項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算如下：周邊參照項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱位置總建筑面積(m2)主力面積(m2)價(jià)格范圍（元/m2）戈雅公寓蕭山聞堰鎮(zhèn),東臨萬(wàn)達(dá)路,西南沿錢塘江約40萬(wàn)平方米主力戶型在140平方米5500南岸晶都濱江區(qū)，四橋時(shí)代大道東側(cè)，濱康路與長(zhǎng)河路交叉口約27萬(wàn)平方米101—107平方米6200盛元慧谷杭州濱江區(qū)火炬大道和聞濤路交叉處約25萬(wàn)平方米70平方米~220平方米8800預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用為1000元/m2綠城西子?郁金香岸杭州蕭山區(qū)聞堰鎮(zhèn)萬(wàn)達(dá)路交叉處約30萬(wàn)平方米105－2205500比較權(quán)戈雅公寓南岸晶都盛元慧谷綠城西子?郁金香岸內(nèi)容重?cái)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段分析25%1.10.2751.050.26251.20.31.10.275升值潛力10%0.90.090.80.081.20.120.90.09建筑單體5%10.050.80.040.90.04510.05外部環(huán)境12%0.80.0960.70.0840.90.1080.850.102社區(qū)景觀18%0.80.1440.70.1260.80.1440.850.153立面設(shè)計(jì)8%10.080.850.06810.0810.08房型設(shè)計(jì)8%10.080.850.0680.80.06410.08配套設(shè)施9%10.090.80.0720.80.07210.09主題提煉5%10.050.850.042510.0510.05合計(jì)100%0.9550.8430.9830.97將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得：與項(xiàng)目A戈雅公寓5500÷0.955=5760與項(xiàng)目B南岸晶都6200÷0.843=7355與項(xiàng)目C盛元慧谷7800÷0.983=7935與項(xiàng)目D綠城西子?郁金香岸5500÷0.97=5670本案推出價(jià)格=項(xiàng)目A修正價(jià)格×A權(quán)重+······+項(xiàng)目D修正價(jià)格×D權(quán)重=5500×[0.955÷(0.955+0.843+0.983+0.97)]+······+5500×[0.97÷（0.955+0.843+0.983+0.97）]=1400＋1394＋2044＋1423=6261元/平方米據(jù)以上數(shù)據(jù)分析：價(jià)格控制在6300元/平方米左右，這是一個(gè)完全通過(guò)市場(chǎng)比較得出的結(jié)論。如果能在本案的產(chǎn)品力上加大成本，本案價(jià)格還有上升的空間。同時(shí)杭州的住宅市場(chǎng)開始回暖，步入了上升的通道，預(yù)計(jì)開盤及銷售過(guò)程中，價(jià)格隨著市場(chǎng)的波動(dòng)可能有8%左右的浮動(dòng)空間。本項(xiàng)目在初期推廣中有一定的難度，需要有一定的時(shí)間來(lái)讓消費(fèi)者了解和接受，因此建議在開盤初期用6800元/平方米這個(gè)比較有吸引力的價(jià)格開盤，后期再逐步的調(diào)整價(jià)格，整個(gè)樓盤的銷售均價(jià)保持7500元/平方米這個(gè)水平。項(xiàng)目分期運(yùn)作構(gòu)想按照貴司計(jì)劃在今年10月份對(duì)外銷售，我們把中興·和園分為初步計(jì)劃性的四個(gè)銷售推廣期:銷售/推廣階段預(yù)計(jì)時(shí)間入市前導(dǎo)入期2007/6－7月底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期2007/8-2007/9月開盤強(qiáng)銷期2007/10續(xù)銷期2007/11月之后[評(píng)述]：●通過(guò)一系列的推廣措施，在短期內(nèi)，使市民清楚地獲得“中興和園”的名稱、位置、形象定位等信息；●通過(guò)一系列的推廣措施，宣傳“中興和園”的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，突破和園的小區(qū)生活理念，成為市民和媒體的焦點(diǎn)，造成轟動(dòng)效應(yīng)；●通過(guò)一系列的推廣措施，煽動(dòng)市民前往“中興和園”的購(gòu)買欲望；●通過(guò)一系列的推廣措施，對(duì)銷售工作起到促進(jìn)作用，協(xié)助達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)。4．1不同時(shí)期推廣訴求點(diǎn)1、訴求點(diǎn)一中興·和園風(fēng)情——生活，在深處停泊……魅力深處，醇生活時(shí)間：2007/6月－7月項(xiàng)目整體形象訴求：“中興?和園”在人們向往的樓盤，是魅力的生活方式。2、訴求點(diǎn)二在城市中顯山露水時(shí)間：2007/8－9月理念引導(dǎo)：強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是在城市中的難得的山水樓盤。3、訴求點(diǎn)三城市與自然生態(tài)完美結(jié)合時(shí)間：2007/10產(chǎn)品情況訴求：戶型種類、建筑類型、小區(qū)配套設(shè)施、項(xiàng)目本身的前景；項(xiàng)目軟件內(nèi)容介紹，包括項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)管理、管理服務(wù)等。4、訴求點(diǎn)四高貴不貴，夢(mèng)里家園時(shí)間：2007/11月之后消費(fèi)者定位訴求：是高貴不貴的理想家園，是城市中的恬園，是精英聚集的樂(lè)土。廣告企劃就目前杭州地產(chǎn)市場(chǎng)而言，地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ネ緩剑饕詧?bào)刊媒體和戶外媒體及廣告?zhèn)鲉螢橹?，相?duì)而言SP活動(dòng)運(yùn)用相對(duì)較少。立體推廣策略立體推廣策略報(bào)紙軟/硬廣告銷售展示中心電臺(tái)/雜志/網(wǎng)絡(luò)戶外廣告促銷活動(dòng)/房交會(huì)就實(shí)際情況分析，本物業(yè)上市對(duì)開發(fā)商而言有兩大目標(biāo)：一是快速去化及促進(jìn)資金迅速回籠；二是把本項(xiàng)目構(gòu)筑成濱江區(qū)特式的精品樓盤，樹立中興品牌形象。正基于此，我司對(duì)廣告戰(zhàn)略作如下建議：使用立體多方位多渠道推廣策略使用立體多方位多渠道推廣策略即以報(bào)刊廣告、SP活動(dòng)和戶外廣告形成最為主要的推廣方式，以電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外廣告等為輔助，并增加異地推廣力度，建議增加異地分銷點(diǎn)，充分挖掘有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的潛在消費(fèi)者。報(bào)刊廣告：報(bào)刊廣告是地產(chǎn)推廣所立尋模式。杭州城市較大，報(bào)刊覆蓋面廣，報(bào)刊具有全面推廣物業(yè)的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，報(bào)刊物業(yè)廣告也是市民置業(yè)獲取信息的主要途徑之一；再者本物業(yè)各項(xiàng)SP推廣活動(dòng)的社會(huì)輿論需要報(bào)刊論文的炒作。SP活動(dòng)：SP活動(dòng)是商品促銷的重要手段之一，但在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，尚不普遍，主要原因在于：一是SP活動(dòng)廣告覆蓋面較窄；二是策劃組織較為繁瑣。然而通過(guò)對(duì)杭州地產(chǎn)市場(chǎng)的了解及項(xiàng)目特定要求，我們建議將SP活動(dòng)列為本物業(yè)推廣手段之一，原因如下：SP活動(dòng)廣告推廣面雖窄，但往往效果較為明顯，能拉攏消費(fèi)者與開發(fā)商之間的距離，便于溝通并讓消費(fèi)者感受項(xiàng)目真正的高性價(jià)比SP活動(dòng)便于樹立企業(yè)品牌，以軟新聞配合SP活動(dòng)的聯(lián)合推廣模式，往往在推廣物業(yè)的同時(shí)，也為開發(fā)企業(yè)很好地作了一次形象宣傳。SP活動(dòng)一般費(fèi)用不高，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。一般SP活動(dòng)舉辦費(fèi)用不足一則NP稿的廣告費(fèi)用。中興擁有強(qiáng)大的手機(jī)用戶名單資源，可加以利用發(fā)揮口碑傳銷的效果。房交會(huì)2007年是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵年，本年度項(xiàng)目建議參加秋季10月份西博會(huì)人居展，而我們將圍繞這次展示活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理有效的包裝，在本地市場(chǎng)及外圍區(qū)域形成較好知名度。電臺(tái)電臺(tái)廣播覆蓋面廣，出現(xiàn)頻率高，容易被人接受，以此提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，突出本案賣點(diǎn)，擴(kuò)大樓盤在銷售市場(chǎng)的認(rèn)知度及美譽(yù)度，提高開發(fā)商的品牌度。雜志雜志的受眾人群的層次較高，針對(duì)性較強(qiáng)，符合本案的目標(biāo)客戶要求，因此，在以下雜志上打廣告，針對(duì)性較強(qiáng)；《浙江樓市》是杭州第一個(gè)專業(yè)樓市雜志，閱讀該雜志的人群除了業(yè)內(nèi)人士之外，就是有購(gòu)房需求的人群?！都岩羲龠f廣告》是一本免費(fèi)刊登廣告的時(shí)尚類雜志，受眾面較廣。網(wǎng)絡(luò)推廣及戶外媒體在項(xiàng)目開盤前完成本項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)工作和三維動(dòng)畫制作工作網(wǎng)頁(yè)制作包含首頁(yè)的動(dòng)畫、項(xiàng)目概況、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物管服務(wù)、戶型介紹、動(dòng)態(tài)信息反饋等內(nèi)容；戶外媒體的廣告特征表現(xiàn)在：廣告效果持久且有接好的畫面效果，能給消費(fèi)者帶來(lái)強(qiáng)烈的視覺(jué)震撼。因此，戶外媒體在杭州地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)用較為廣泛，建議本案以戶外看板，燈箱及工地圍墻廣告為主要戶外廣告進(jìn)行推廣。銷售策略運(yùn)用1對(duì)消費(fèi)者心理的把握從現(xiàn)代消費(fèi)心理研究來(lái)看，消費(fèi)者的消費(fèi)心理越來(lái)越呈現(xiàn)出多樣性、個(gè)性化、人本主義的特點(diǎn)。如何將差異性越來(lái)越小的房地產(chǎn)產(chǎn)品與有著多種心理需要的潛在消費(fèi)者聯(lián)系起來(lái)，我們認(rèn)為解決這一問(wèn)題關(guān)鍵在于注重“心理”作用，強(qiáng)調(diào)信息溝通，要善于從消費(fèi)者多樣性的消費(fèi)心理中提煉具有共性的心理特點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行客戶分析。對(duì)銷售起到關(guān)鍵的作用。銷售人員在銷售過(guò)程中，要具有極大靈活性，因人而異選取推銷方式。可隨時(shí)觀察顧客對(duì)推銷陳述和推銷方式的反應(yīng)，并揣摩其購(gòu)買心理變化過(guò)程。有針對(duì)性改進(jìn)推銷方式，以適應(yīng)不同顧客的購(gòu)買行為和需要。6．2促使成交技巧運(yùn)用消除誤會(huì)，取得信任。顧客對(duì)推銷員一般有戒備心理，或?qū)ι唐贩坑幸恍┛捶ǎ踔劣行╁e(cuò)誤成見(jiàn)，因此應(yīng)避免滿口推銷行話，自吹自擂，而應(yīng)在與顧客熱情交談時(shí)，盡量搞清楚他們感興趣的話題，盡量談一些顧客認(rèn)為有價(jià)值的東西，鼓勵(lì)對(duì)方自我展示，同時(shí)表現(xiàn)出誠(chéng)實(shí)、坦率積極提問(wèn)。通過(guò)提問(wèn)從顧客回答中獲取需要的信息，巧妙的問(wèn)一些顧客感興趣的問(wèn)題，還能取得顧客的好感。有時(shí)提問(wèn)也是一種手段，將顧客從偏離的話題中拉回正題。善于提示、說(shuō)服。提示不是要操縱顧客，而是引導(dǎo)他們認(rèn)識(shí)到所推銷的商品房正是他們所需要的正確面對(duì)反對(duì)意見(jiàn)。反對(duì)意見(jiàn)的提出有許多原因，如顧客暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買，或有更隱蔽原因未說(shuō)出而以不真實(shí)的反對(duì)來(lái)搪塞等等。面對(duì)反對(duì)意見(jiàn)，銷售人員切忌不耐煩或者發(fā)一大通辯解。而要禮貌請(qǐng)求顧客對(duì)反對(duì)意見(jiàn)做出解釋，避開表面托辭，探求真實(shí)原因，解決顧客問(wèn)題，盡量滿足其需要。3銷售優(yōu)惠建議以實(shí)際優(yōu)惠政策刺激已認(rèn)購(gòu)客戶盡早簽約，達(dá)到較高的簽約率，同時(shí)也對(duì)意向客戶有促進(jìn)其購(gòu)買之作用。成立中興會(huì)客戶推介優(yōu)惠建議中興手機(jī)用戶是中興集團(tuán)是一種無(wú)形資源，如果能很好的利用，能發(fā)揮意想不到的巨大作用，因此我們建議成立中興會(huì)員，實(shí)施客戶推介給予客戶1％的優(yōu)惠政策。團(tuán)體購(gòu)房之優(yōu)惠建議團(tuán)體購(gòu)房以周邊科技員單位或外地私營(yíng)企業(yè)主以及親戚團(tuán)為主，他們具有相當(dāng)強(qiáng)的購(gòu)買力，對(duì)這一人群的購(gòu)買建議實(shí)施2％的優(yōu)惠策略也能發(fā)揮意想不到的巨大作用。團(tuán)體購(gòu)房（個(gè)人、團(tuán)體）性質(zhì)的確定建議定在同時(shí)購(gòu)買5套以上；七、形象工程外觀設(shè)計(jì)建議選擇有別于區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤，外墻選擇較為明亮簡(jiǎn)潔，富有現(xiàn)代色彩，迅速投入施工使中興和園的整體形象提前矗立。細(xì)致打造售樓中心盡早興建售樓中心，在可行情況下增設(shè)樣板房,增強(qiáng)購(gòu)買人群對(duì)物業(yè)品質(zhì)的信心。設(shè)置樣板間條件允許的情況下盡快做出樣板間，通過(guò)內(nèi)外一體的物業(yè)體驗(yàn)開啟體驗(yàn)大門。樣板間的風(fēng)格要現(xiàn)代、簡(jiǎn)約，同時(shí)設(shè)計(jì)的手法和空間的布局利用需新穎、有創(chuàng)意。設(shè)立銷售指引在江南大道設(shè)立中興和園銷售指引路牌或以銷售提示性大型看板,轉(zhuǎn)移顧客注意力，也增加環(huán)境氣氛,盡量消除周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。售樓處門前綠化建議將售樓中心門前打造為小花園，種植花草、常青植物設(shè)置休閑配套,締造舒適感。細(xì)節(jié)精品理念實(shí)施制作精品樓書中興和園的樓書分為兩種，一種感性訴求型，另一種理性訴求型，區(qū)別購(gòu)買者贈(zèng)送。售樓中心設(shè)計(jì)人性化將售樓中心功能區(qū)域科學(xué)區(qū)分，使之最大限度的滿足交易心理實(shí)現(xiàn)。售樓人員培訓(xùn)規(guī)范售樓人員行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說(shuō)詞，強(qiáng)化銷售過(guò)程控制。銷售必備資料管理凡銷售涉及的紙張、表格、合同、DM、宣傳VCD等均應(yīng)采用統(tǒng)一形式，規(guī)范化管理。管理提升●提前聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司；●與客戶購(gòu)買同步簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；●物業(yè)管理與銷售同步進(jìn)入物業(yè)。DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"19:32DATE\@"HH:mm:ss"19:32:02TIME\@"yy.M.d"22.10.11TIME\@"h時(shí)m分"19時(shí)32分TIME\@"h時(shí)m分s秒"19時(shí)32分2秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.11,22DATE\@"dMMMMyyyy"11October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"7:32:02PMDATE\@"HH:mm:ss"19:32:02TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月11日星期二DATE\@"HH:mm:ss"19:32:02附錄資料：不需要的可以自行刪除電腦常遇問(wèn)題解決方法云集1怎樣換主頁(yè)開始－運(yùn)行－鍵入gpedit.msc（gpedit.msc要全部輸進(jìn)去）－回車，出現(xiàn)“組策略”對(duì)話框。選擇用戶配置－windows組件－InternetExplorer－禁用更改主頁(yè)設(shè)置（雙擊啟動(dòng)）－選擇“已禁用”－確定。搞定了！或者開始－運(yùn)行－regeditHKEY_USERS\.DEFAULT\Software\Policies\MicrosoftInternetExplorer\ControlPanel下的DWORD值“homepage”的鍵值改為“1”（即為灰色不可選狀態(tài)）。對(duì)了，不是DWORD值“homepage”的鍵值改為“1”，改為02怎樣刪除不正確語(yǔ)法磁盤存在錯(cuò)誤，掃描磁盤修復(fù)錯(cuò)誤后即消失。如文件仍在即可刪除。于是我采用以下解決方法得到解決：打開我的電腦，找到c盤，點(diǎn)右鍵，選擇屬性。有四個(gè)選項(xiàng)：常規(guī)，工具，硬件，共享。選擇工具，查錯(cuò)，點(diǎn)開始檢查，并選擇自動(dòng)修復(fù)文件系統(tǒng)錯(cuò)誤，掃描并試圖修復(fù)壞扇區(qū)，點(diǎn)開始。系統(tǒng)提示，c盤含有系統(tǒng)文件，選擇下次開機(jī)掃描并修復(fù)，確定。重新啟動(dòng)我的電腦，電腦自動(dòng)進(jìn)入藍(lán)屏狀態(tài)，按ENTER進(jìn)入檢查并修復(fù)狀態(tài)，等電腦完成之后，進(jìn)入我的桌面，查看文件名，文件名已經(jīng)變成正常的文件名，刪除成功。3電腦顯示日期方法控制面板區(qū)域和語(yǔ)言選項(xiàng)自定義日期長(zhǎng)日期格式后面輸入5個(gè)小寫的ddddd4回收站清理不凈怎么辦你新建一個(gè)空文本文檔，然后刪除，右鍵點(diǎn)擊回收站，清空就行你可以到安全模式下進(jìn)行刪除,很有效的顯示隱藏文件和文件夾后,到系統(tǒng)盤查看回收站的使用權(quán)限以前遇到過(guò)有網(wǎng)友問(wèn)回收站無(wú)法清空的問(wèn)題，我沒(méi)有遇到過(guò)，就在網(wǎng)上搜索了一下，基本上都是說(shuō)需要在dos下刪除回收站文件夾RECYCLER然后再重建一個(gè)，大家知道在dos下進(jìn)行操作必須懂得dos知識(shí)，還需要用到能識(shí)別NTFS分區(qū)的dos，相對(duì)來(lái)說(shuō)很是麻煩，而網(wǎng)上的其他解決方法并不是很有效。我今天就遇到了這種情況，也是試驗(yàn)了好幾次終于找到了一個(gè)好的解決方法共享給大家。我爸辦公室的電腦清理了系統(tǒng)垃圾后總是顯示回收站是滿的，右鍵點(diǎn)擊回收站并選擇清空，顯示是否刪除這3個(gè)文件，證明回收站內(nèi)的確是有文件，但點(diǎn)清空后仍然顯示為滿，再次清空還是如此，打開文件夾選項(xiàng)，顯示“受保護(hù)的操作系統(tǒng)文件”和“顯示所有文件和文件夾”后，進(jìn)入c、d、e、f盤的RECYCLER文件夾和子目錄，結(jié)果沒(méi)有看到什么文件，我嘗試將回收站空間調(diào)為0也無(wú)法解決此問(wèn)題，難道真的要進(jìn)入純dos？我突然想起來(lái)winrar帶有強(qiáng)大的資源管理器，就運(yùn)行winrar，進(jìn)入c盤RECYCLER文件夾，下面還有一層文件夾，再進(jìn)入，看到里面真的出現(xiàn)了文件，便對(duì)其進(jìn)行的刪除，刪除時(shí)按住shift鍵用鼠標(biāo)右鍵點(diǎn)刪除，如果不按shift鍵會(huì)刪一個(gè)出來(lái)一個(gè)，（desktop.ini和INFO2文件可以不刪，如果刪掉以后還會(huì)出來(lái)），刷新一下此時(shí)桌面上回收站圖標(biāo)顯示已經(jīng)是空的了，用此方法對(duì)其他磁盤都看了一下，沒(méi)發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題了，回收站問(wèn)題得到了解決！然后找?guī)讉€(gè)文件進(jìn)行刪除和清空操作，證明一切正常了。如果在刪完所有的文件后回收站仍然顯示是滿的，可到自定義桌面里還原默認(rèn)的回收站圖標(biāo)即可。5填寫IP方法右鍵點(diǎn)擊“網(wǎng)上鄰居”→屬性→右鍵點(diǎn)擊“本地連接”→屬性→雙擊“Internet協(xié)議(TCP/IP)”，選擇“使用下面的IP地址”后輸入192.168.0.1，子網(wǎng)掩碼輸入255.255.255.0，確認(rèn)即可。你如果有路由器要改HUB必須要改IP的設(shè)置如果2臺(tái)機(jī)器上不改他就會(huì)出現(xiàn)IP沖突改的時(shí)候一定問(wèn)好DNS要看你的是什么網(wǎng)了，如果是ADSL，IP地址是自動(dòng)獲取的如果是路由器的，IP一定要分的相對(duì)來(lái)說(shuō)，IP地址對(duì)網(wǎng)速影響不大。主要是DNS寫ICP/IP地址，使得電腦開機(jī)速度加快??！很多人有這樣的體會(huì)，開機(jī)進(jìn)入桌面后，心急地點(diǎn)擊圖標(biāo)，點(diǎn)了后卻沒(méi)有任何反應(yīng)，直至過(guò)了一分多鐘后你需要的程序才慢吞吞地跳出來(lái)，真是叫人惱火。其實(shí)這是電腦沒(méi)設(shè)IP地址所造成的，電腦開機(jī)進(jìn)入桌面后，還繼續(xù)在后臺(tái)搜索可用的IP地址，耗時(shí)一分多鐘，這個(gè)過(guò)程妨礙了其它程序的運(yùn)行。解決該問(wèn)題的方法就是：為網(wǎng)卡填個(gè)IP地址。任意數(shù)字均可。需要注意的是，單機(jī)撥機(jī)上網(wǎng)時(shí)，不填I(lǐng)P，或填錯(cuò)，對(duì)上網(wǎng)都沒(méi)有任何影響，但在局域網(wǎng)上網(wǎng)（用路由器上網(wǎng)就屬此類），就不能任填了，要么是自動(dòng)獲取，要么填入正確的IP地址，方可上網(wǎng)。如果你是初級(jí)用戶，看了上述說(shuō)明后對(duì)IP地址的概念仍然一頭霧水，請(qǐng)保留原樣，不要亂改，否則可能導(dǎo)致你上不了網(wǎng)。6U盤怎樣防止病毒小方法幫你有效防止U盤感染病毒U盤對(duì)病毒的傳播要借助autorun.inf文件的幫助。病毒首先把自身復(fù)制到u盤，然后創(chuàng)建一個(gè)autorun.inf，在你雙擊u盤時(shí)，會(huì)根據(jù)autorun.inf中的設(shè)置去運(yùn)行u盤中的病毒。我們只要可以阻止autorun.inf文件的創(chuàng)建，那么U盤上就算有病毒也只能躺著睡大覺(jué)了。大家可能也想到這個(gè)，但是不管給autorun.inf設(shè)置了什么屬性，病毒都會(huì)更改它。方法就是，在根目錄下，刪除autorun.inf文件。然后，根目下建立一個(gè)文件夾，名字就叫autorun.inf。這樣一來(lái)，因?yàn)樵谕荒夸浵拢奈募臀募A不能共存的原理，病毒就無(wú)能為力，創(chuàng)建不了autorun.inf文件了。以后會(huì)不會(huì)出新病毒，自動(dòng)去刪文件夾，然后再建立文件還不知道，但至少現(xiàn)階段，這種方法是非常有效的。我的電腦-工具-文件夾選項(xiàng)-查看-將“隱藏受保護(hù)的系統(tǒng)文件”前面的勾去掉并顯示所有文件-應(yīng)用-確定-右鍵單擊C，選擇打開-將C盤中“AUTORUN。INF”刪除，重新啟動(dòng)計(jì)算機(jī)，不要忘記再把系統(tǒng)文件隱藏起來(lái)。怎么清除AUTORUN.INF病毒提問(wèn)者：viruskill-試用期一級(jí)最佳答案說(shuō)明你的操作系統(tǒng)中了磁盤AUTORUN.INF病毒解決辦法:1.打開"我的電腦"解決辦法:1.打開"我的電腦"2.選擇"工具"菜單中的"文件夾選項(xiàng)"3.選擇"查看"項(xiàng)4."顯示所有文件和文件夾"前面打個(gè)鉤5."隱藏受保護(hù)的操作系統(tǒng)文件(推薦)"前面的鉤取掉,并且要"確定"6.然后打開所有的磁盤區(qū)!(必須要打開所有的哦!打開C盤,打開D盤,打開E盤,打開F盤)7.全部打開了以后,你在個(gè)個(gè)磁盤區(qū)中發(fā)現(xiàn)名為autorun的文件,你把它刪除!8.所有磁盤區(qū)中的AUTORUN刪了以后,一個(gè)個(gè)關(guān)掉瀏覽器~9.重啟PC,打開分區(qū)看看?!10.如果還不好使說(shuō)明你中的病毒又自動(dòng)運(yùn)行了，并重新生成了一個(gè)AUTORUN.INF文件，所以你最好先清除一下病毒。顯示隱藏文件還有隱藏的系統(tǒng)文件然后打開資源管理器（一定要資源管理器不能單獨(dú)打開硬盤否則病毒會(huì)自動(dòng)復(fù)制）然后在每個(gè)分區(qū)的跟目錄下刪除autorun.inf和其關(guān)聯(lián)的程序重新啟動(dòng)就可以了也可以下載專殺隱藏受保護(hù)的操作系統(tǒng)文件前面的鉤去掉記得用資源管理器打開就在每個(gè)盤的根目錄下這不是病毒Autorun.inf一個(gè)文本形式的配置文件，我們可以用文本編輯軟件進(jìn)行編輯，它只能位于驅(qū)動(dòng)器的根目錄下。這個(gè)文件包含了需要自動(dòng)運(yùn)行的命令，如改變的驅(qū)動(dòng)器圖標(biāo)、運(yùn)行的程序文件、可選快捷菜單等內(nèi)容。事實(shí)上，大多數(shù)的用戶并不需要AutoRun.inf文件來(lái)運(yùn)行程序，因此，我們完全可以將硬盤的AutoRun功能關(guān)閉，這樣即使在硬盤根目錄下有AutoRun.inf這個(gè)文件，Windows也不會(huì)去運(yùn)行其中指定的程序，從而黑客可能利用AutoRun.inf文件達(dá)到入侵的目的。7隱藏文