第四章城市土地與用地規(guī)劃★內(nèi)容提要一、土地及城市土地二、城市用地評價與選擇三、城市土地利用及結(jié)構(gòu)四、城市主要用地規(guī)劃城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!“地者,萬物之本原,諸生之根苑也”

——管仲城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!1、土地的特性（1）自然特性

固定性：任何土地都是在固定區(qū)域和場所存在。

差異性：任何土地之間都存在著物理、化學(xué)特性等方面的差異。特別是土地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)用途后的區(qū)位條件的差異。

耐久性：土地作為一種特殊的物質(zhì)要素，可以反復(fù)、永續(xù)使用。一、土地及城市土地城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!（2）經(jīng)濟(jì)特性

土地作為一種經(jīng)濟(jì)要素而表現(xiàn)出對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)作用，這是由它的經(jīng)濟(jì)特性所決定的。從某種意義上看，土地的自然特性客觀上決定了其經(jīng)濟(jì)特性。稀缺性：有限土地與無限發(fā)展之間是一對長期存在的矛盾。在可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)原則，保證土地的集約使用。區(qū)位效益性：城市土地價格表現(xiàn)出巨大的差異，對于城市土地而言，區(qū)位是其核心價值所在。邊際效益遞減性：對土地的使用強(qiáng)度超過一定限度以后，從土地上所獲得的收益開始下降。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!在國家建設(shè)部頒布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）中，將城市用地劃分為：10大類，46中類，73小類，大類其中前九種為城市建設(shè)用地。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!3、城市土地使用的經(jīng)濟(jì)特性

土地使用區(qū)位（Location）城市土地使用的區(qū)位揭示了城市活動在空間地域上的相互關(guān)系，影響城市土地使用區(qū)位的因素主要有三個方面：空間環(huán)境特征——每一項(xiàng)土地使用都會對城市及特定位置的自然條件和人文環(huán)境提出特有的要求。空間可達(dá)性——即這些土地位置在城市活動中的交通方便程度。費(fèi)用——從事一項(xiàng)活動所需花費(fèi)的成本，包括時間成本。土地使用強(qiáng)度

土地使用強(qiáng)度是單位面積的土地上城市活動數(shù)量的多少，它反映了城市土地上的環(huán)境質(zhì)量，而且揭示了土地的可利用程度。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!（1）各國土地制度比較

完全市場模式：土地主要屬于私人所有，土地可以在地產(chǎn)市場上自由買賣，其價格取決于市場供求關(guān)系，以美國和日本為代表。非市場模式：土地所有權(quán)歸國家或集體，并對土地使用進(jìn)行統(tǒng)一分配，不許私自轉(zhuǎn)讓或買賣土地，以前蘇聯(lián)社會主義國家為代表。

國家控制下的市場模式：按照國家法律規(guī)定，土地最終所有權(quán)全部歸國家或國家的象征（如皇室），私人通過土地批租獲得土地的占有權(quán)和使用權(quán)，主要是在英國及英聯(lián)邦成員國（地區(qū)）中使用。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!

《中華人民共和國憲法修正案》（1988）中明確指出：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。除一些特殊需行政劃撥土地外，其余實(shí)行有償、有限期出讓的辦法。

我國土地市場因此而形成了三個級別：一級市場為國家壟斷，二、三級市場為競爭經(jīng)營。一級市場：國家控制（包括行政劃撥），主要是提供土地增量；二級市場：通過市場規(guī)律實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；三級市場:土地使用者通過房產(chǎn)交易使土地間接進(jìn)入市場流通。目前我國土地使用權(quán)的出讓主要有三種：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓，其中拍賣出讓的市場化程度最高。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!（1）城市用地的自然條件分析

城市用地適用性評價就是以城市建設(shè)用地為基礎(chǔ)，綜合各項(xiàng)用地的自然條件以及整備用地的工程措施的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對用地質(zhì)量進(jìn)行的評價。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件地耐力（土地承載力）地質(zhì)構(gòu)造沖溝、崩塌、滑波地震、地質(zhì)斷裂帶地下礦藏用地選擇避開地下埋藏區(qū)城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!地形地貌條件分類：地形分為山地（高、中、低山）、丘陵、平原（高原）；地貌分為臺地、階地、盆地、沖積平原、水系、河漫灘、沙洲、礁石、溝坳等高程、高差與城市規(guī)劃建設(shè)高程：高原城市的高山反應(yīng)，濱海（江河）城市防洪高差：城市道路系統(tǒng)、豎向規(guī)劃、建筑布置、城市形象坡度與城市規(guī)劃建設(shè)有利于城市排水影響城市道路、鐵路、機(jī)場等建設(shè)適宜坡度地形地貌與城市布局形態(tài)城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!

水文與水資源條件水文與水文地質(zhì)水體的作用：有利因素：水源、水運(yùn)、改善氣候、泄洪、排水、稀釋污水、美化不利因素：洪水（城市防洪設(shè)防準(zhǔn)）、淤積（河床高于城市）、污染水文條件：地表水——流向、流量、流速、水位、水質(zhì)水文地質(zhì)條件：地下水的存在方式、水深、水位、含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫等城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!水資源：地下水與地表水的總稱水資源的合理利用：流域規(guī)劃、中水系統(tǒng)、節(jié)約用水解決北方城市缺水措施：節(jié)約農(nóng)用水、南水北調(diào)城市對水文環(huán)境的影響地面徑流比例增加：滲透、蒸發(fā)比例減少，地下水補(bǔ)給少地面徑流峰值增高：排水不暢，城市受淹城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!城市用地的自然條件評定一類用地：指具有地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，沒有被洪水淹沒危險，自然環(huán)境條件較為優(yōu)越等特點(diǎn)，是能適應(yīng)城市各項(xiàng)設(shè)施的建設(shè)要求的用地。二類用地：指受某種或某幾種不利條件的影響，需要采取一定的工程措施改善其條件后，才適于修建的用地。三類用地：指用地條件極差，不適于修建的用地。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!（2）城市用地的建設(shè)條件評價

城市用地的建設(shè)條件是指組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們在近期內(nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能以及它們的服務(wù)水平與質(zhì)量。城市用地的建設(shè)條件評價強(qiáng)調(diào)人為因素所造成的方面。城市的現(xiàn)狀建設(shè)條件進(jìn)行全面評價，對不利因素加以改造，更好地利用城市原有基礎(chǔ)，充分發(fā)揮城市的潛力。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!

城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀，包括質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力等，都將影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。在公共服務(wù)設(shè)施方面，包括商業(yè)服務(wù)、文化教育、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施的分布、配套及質(zhì)量等，是土地利用的重要衡量條件。尤其是在舊區(qū)改建方面，土地利用的價值往往要視舊有住宅和各種公共服務(wù)設(shè)施以及改建后所能得益的多寡來決定。在市政設(shè)施方面，包括現(xiàn)有道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等的管網(wǎng)、廠站的分布及其容量等方面，是土地開發(fā)的重要基礎(chǔ)條件，影響著城市發(fā)展的格局。B．城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!（3）城市用地的經(jīng)濟(jì)評價

城市土地的經(jīng)濟(jì)評價是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中所產(chǎn)生的作用，綜合評定土地質(zhì)量優(yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)。在城市中，由于不同地段所處區(qū)位的自然經(jīng)濟(jì)條件和人為投入物化勞動的不同，土地質(zhì)量和土地收益也不同。通過分析土地的區(qū)位、投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟(jì)活動的程度和頻率等條件，可以揭示土地質(zhì)量和土地收益的差異。在規(guī)劃中要做到好地優(yōu)用，劣地巧用，合理確定不同地段的使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度，為用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)土地使用，提高土地的使用效益打下重要基礎(chǔ)。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!天津市南開區(qū)土地評價因子城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!（2）城市用地的選擇選擇平坦、地耐力高、不受淹、投資少盡量少占農(nóng)田，尤其保護(hù)農(nóng)田區(qū)保護(hù)文物和礦藏滿足建設(shè)要求，充分利用地形條件可持續(xù)發(fā)展城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!城市規(guī)劃應(yīng)避免的兩種傾向

城市規(guī)劃的重要性在于經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境綜合效益最大化的理想狀態(tài)。在實(shí)際工作中，必須防止出現(xiàn)兩種傾向：忽視土地價值規(guī)律，片面追求城市規(guī)劃的圖面效果和美學(xué)目標(biāo)，造成城市用地行為的不經(jīng)濟(jì)。過分依賴市場的作用，單純追求土地的經(jīng)濟(jì)收益，而忽略社會效益和環(huán)境效益。城市土地社會環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策城市土地擴(kuò)展城市土地再開發(fā)城市土地利用動態(tài)過程城市土地調(diào)控政策城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!伯吉斯的同心圓模式

美國芝加哥大學(xué)社會學(xué)教授E.W.伯吉斯(Burgess)于1925年最早提出同心圓(concentriczonetheory)城市地域結(jié)構(gòu)理論。認(rèn)為：城市以不同功能的用地圍繞單一的核心，有規(guī)則地向外擴(kuò)展形成同心圓結(jié)構(gòu)。實(shí)質(zhì)上將城市的地域結(jié)構(gòu)劃分為中央商務(wù)區(qū)(CBD)、居住區(qū)和通勤區(qū)三個同心圓地帶。中心觀點(diǎn)在于城市人口遷入及其移動導(dǎo)致了城市地域分化，其貢獻(xiàn)在于方法論的啟示：動態(tài)地研究城市、實(shí)證研究方法、注重社會調(diào)查。（1）古典城市土地利用結(jié)構(gòu)城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!哈里斯—烏爾曼多核心模式

美國地理學(xué)者C.D.哈里斯(Harris)和E.L.烏爾曼(Ullman)于1945年提出了城市地域結(jié)構(gòu)的多核心理論(multiple-nucleitheory)。除CBD為大城市的中心外還有支配一定地域的其他中心的存在,認(rèn)為越是大城市其核心就越多、越專門化。行業(yè)區(qū)位、地價房租、集聚利益和擴(kuò)散效益是導(dǎo)致城市地域結(jié)構(gòu)分異的主要因素。多核心模式對現(xiàn)代大城市研究與規(guī)劃很有啟示，但這種模式仍偏重于城區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的描述，忽略了城區(qū)外圍的深入研究。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!迪肯森三地帶模式

1947年R.E.迪肯森(Dikinson)以伯吉斯的同心圓理論為基礎(chǔ)，進(jìn)一步提出三地帶理論(threezonestheory)——城市地域結(jié)構(gòu)從市中心向外發(fā)展按中央地帶(centralzone)、中間地帶(middlezone)和外緣地帶(outerzone)或郊區(qū)地帶(suburbanzone)順序排列，開創(chuàng)了城市邊緣區(qū)(即所謂中間地帶)研究的先河。

1954年E.G.埃里構(gòu)森(Ericksen)又將同心圓理論、扇形理論和多核心理論綜合為城市地域結(jié)構(gòu)從市中心的中央商務(wù)區(qū)(CBD)呈放射狀伸展，居住區(qū)充填于放射線之間，市區(qū)外緣由工業(yè)區(qū)包圍的折衷理論(binedtheory)。這一城市地域結(jié)構(gòu)模式似乎更接近于現(xiàn)代工業(yè)城市地域結(jié)構(gòu)。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!

洛斯烏姆的區(qū)域城市結(jié)構(gòu)

1975年L.H.洛斯烏姆(Russwurm)在研究了城市地區(qū)和鄉(xiāng)村腹地以后發(fā)現(xiàn)，在城市地區(qū)和鄉(xiāng)村腹地之間存在著一個連續(xù)的統(tǒng)一體，在“城市邊緣區(qū)和城市影響區(qū)”一文中描述了現(xiàn)代社會的區(qū)域城市結(jié)構(gòu)。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!穆勒的大都市結(jié)構(gòu)模式

1981年穆勒(Muller)在研究郊區(qū)化的大都市地區(qū)后，提出了郊區(qū)小城市(Suburbanminicity)是一種郊區(qū)范圍主要核心，建立了一種新的大都市空間結(jié)構(gòu)模式。

這一模式與哈里斯-烏爾曼多核心模式相比，可稱為多中心城市模式(Polycentriccity)。在大都市地區(qū)，除衰落的中心城市外，在外郊區(qū)正形成若干個小城市(Minicities)它們依據(jù)自然環(huán)境、區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)濟(jì)活動的內(nèi)部區(qū)域化(Internalregionalization)，形成各自特定的城市地域(Urbanrealm)，組合成大都市地區(qū)(Metropolitanarea)。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!拉特克利夫(R.V..RatcIiff)的城市土地利用經(jīng)濟(jì)模型

在1949年提出的，認(rèn)為城市土地利用形態(tài)取決于土地利用效率，城市土地利用方式趨向于效率最大化，這是通過城市各種功能活動相互競爭最優(yōu)區(qū)位而實(shí)現(xiàn)的。后他假設(shè)城市中心具有最大的通達(dá)性，且城市中的通達(dá)性從市中心到城市邊緣隨著距離的增大而遞減，城市中通達(dá)性高的地方地價高。城市中各種功能活動對區(qū)位的選擇是由功能活動的區(qū)位中心化要求和所能支付地租的能力決定的。和屠能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論的結(jié)論相近，城市中隨著距市中心距離增大，城市中的一種土地利用類型也將被另一種取代。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!（3）工作階段

不同規(guī)劃體系、不同空間層次的土地利用規(guī)劃，其編制過程以及工作階段不盡相同，但大致分為右側(cè)三個環(huán)節(jié)。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!2、城市主要用地規(guī)劃（1）居住用地居住區(qū)類型按所處位置分類城市型居住區(qū)：城市功能用地的一部分，相對集中的居住用地，與城市其它功能用地相連，不含居住區(qū)以上級公共設(shè)施獨(dú)立工礦型居住區(qū)：獨(dú)立性較強(qiáng)，與城市其它功能用地距離較遠(yuǎn)，含有部分居住區(qū)以上級公共設(shè)施（醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)、公園等）按建設(shè)條件分類新建居住區(qū)：按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的新型居住區(qū)舊居住區(qū)：城市內(nèi)部原有的、相對集中的居住用地，基礎(chǔ)設(shè)施條件較差城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!居住用地的分類R一類居住用地R1

市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用地二類居住用地R2

市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地三類居住用地R3

市政公用設(shè)施比較齊全、布局不完整、環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)的用地有混合交叉的用地四類居住用地R4

以簡陋住宅為主的用地城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!城市居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)城市居住區(qū)的布置集中布置：城市規(guī)模不大，自然條件較好，有足夠的用地節(jié)約市政公共服務(wù)設(shè)施投資，密切各部分空間聯(lián)系。分散布置：在規(guī)模較大城市或在城市總體布局為組團(tuán)式布局時居住與工作地點(diǎn)接近，居住就業(yè)基本平衡，減少城市交通。不能機(jī)關(guān)大院內(nèi)建宿舍居住區(qū)的組織按小區(qū)理論進(jìn)行組織鄰里單位理論為基礎(chǔ)以小學(xué)、托幼、商店為中心布置住宅群按均衡布置公共設(shè)施進(jìn)行組織以不同性質(zhì)和規(guī)模的公共設(shè)施為中心，按不同服務(wù)半徑布置：市級、地區(qū)級、居住區(qū)級、小區(qū)級按環(huán)境區(qū)組織：強(qiáng)調(diào)選擇自由、交通自由，改變鄰里單位概念城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!工業(yè)用地分類一類工業(yè)用地（M1）：基本無干擾、污染的工業(yè)用地二類工業(yè)用地（M2）：有一定干擾、污染的工業(yè)用地三類工業(yè)用地（M3）：有嚴(yán)重干擾、污染的工業(yè)用地工業(yè)布局對城市的制約作用占地大、人員多、設(shè)備復(fù)雜、搬遷困難工業(yè)用地宜按性質(zhì)和協(xié)作關(guān)系集中布置，避免分散建設(shè)，大城市可以安排數(shù)處工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)：市區(qū)、城市邊緣、遠(yuǎn)離城市防治工業(yè)污染：-根本治理、衛(wèi)生隔離-在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地有償使用使搬遷轉(zhuǎn)產(chǎn)已成為現(xiàn)實(shí)（2）工業(yè)用地城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!用地布置（按環(huán)境污染分類）隔離工業(yè)放射性、劇毒性、有爆炸危險性布置在遠(yuǎn)離城市的獨(dú)立地段嚴(yán)重干擾和污染工業(yè)化學(xué)工業(yè)、冶金工業(yè)與城市保持一定距離，設(shè)較寬綠化防護(hù)帶有一定干擾和污染工業(yè)機(jī)械工業(yè)、紡織工業(yè)布置在城市邊緣的獨(dú)立地段上一般工業(yè)（基本無干擾）電子、縫紉、手工業(yè)可分散布置在生活居住用地的獨(dú)立地段上城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!特種倉庫布局危險品（易燃易爆劇毒）遠(yuǎn)郊的獨(dú)立特殊專門用地上，與使用單位所在位置方向一致，避免運(yùn)輸時穿越城市冷藏庫（常結(jié)合屠宰場、加工廠、毛皮處理廠、活口倉庫布置，有異味和污水，多設(shè)于郊區(qū)河流沿岸蔬菜倉庫：市區(qū)邊緣通向四郊的干道入口處木材建材：城郊對外交通運(yùn)輸線或河流附近燃料及易燃材料（石油、煤炭、木柴等）滿足防火要求，設(shè)在郊區(qū)獨(dú)立地段，在氣候干燥、布置在大風(fēng)季節(jié)城市的下風(fēng)向或側(cè)風(fēng)向油庫選址離開居住區(qū)、變電所、重要交通樞紐、機(jī)場、大型水庫及水利工程、電站、重要橋梁、大中型企業(yè)、礦區(qū)、軍事目標(biāo)和其它重要設(shè)施，并最好在城市地形的低處，有一定防護(hù)措施城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!(4)公共設(shè)施用地

分類按使用性質(zhì)分類：用地類型行政辦公用地（C1）商業(yè)金融用地（C2）文化娛樂用地（C3）體育用地（C4）醫(yī)療衛(wèi)生用地（C5）教育科研用地（C6）文物古跡用地（C7）其他類（C9）按服務(wù)范圍分類：市級-居住區(qū)級-居住小區(qū)級市級：市政府、博物館、劇院等居住區(qū)級：街道辦事處、派出所、街道醫(yī)院等小區(qū)級：中小學(xué)、菜市場等按所屬機(jī)構(gòu)及其服務(wù)范圍：非地方性和地方性城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!城市公共設(shè)施分類城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!總結(jié)：主要用地空間分布分析城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!2、城市土地及其類型

（1）城市土地概念

指城市建成區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)非農(nóng)業(yè)用地的總稱，是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)和將要實(shí)現(xiàn)景觀城市化的那一部分土地。

（2）城市土地利用類型西方國家城市土地一般分為6類：居住用地（約占城市總用地30%）、制造業(yè)用地（約占9%）、商業(yè)用地（約占4%）、道路交通用地（約占20%）、公共用地（約占15%）、空地及預(yù)留用地（約占20%）。按照我國國土資源部（原國家土地管理局）制定的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查程序》主要分為：商業(yè)、金融業(yè)用地，工業(yè)、倉儲用地，市政用地，公共建筑用地，住宅用地，交通用地，特殊用地，水域用地，農(nóng)用地，其他用地等10大類。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!4、土地的權(quán)屬關(guān)系土地的所有權(quán)：土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益，和依照國家法律規(guī)定作出處分，并排除他人干涉的權(quán)利。土地的使用權(quán)（土地使用經(jīng)營權(quán)）：使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家或集體所有的土地享有使用的權(quán)利。日本德國法國美國英國所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系所有權(quán)優(yōu)先型使用權(quán)優(yōu)先型（各有特色）土地所有權(quán)類型絕對所有權(quán)相對所有權(quán)相對所有權(quán)房產(chǎn)與地產(chǎn)為不同資產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn)為同一資產(chǎn)表：主要發(fā)達(dá)國家土地制度比較城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!（2）中國的土地制度我國憲法明確規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有”?！皣覟榱斯怖?，可以依照法律對集體土地實(shí)行征用，依法被征用的土地屬于國家所有”。改革開放前，我國如前社會主義國家一樣，實(shí)行土地非市場模式。這種長期實(shí)行土地?zé)o償使用的行政劃撥制度，造成了諸多的弊端：導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)模糊導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)土地資源配置不當(dāng)土地收益的流失鑒于以上的弊端，改革開放以后我國逐步開始了城市和農(nóng)村使用制度的全面改革，一個核心的內(nèi)容是土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，實(shí)行土地的有償還使用。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!1.城市用地評價

城市規(guī)劃建設(shè)涉及面廣，關(guān)系復(fù)雜，對于城市用地評價必須從影響規(guī)劃與建設(shè)更為廣泛的方面來考慮。城市用地條件與城市規(guī)劃布局的關(guān)系，可以歸納為下列圖式表示：二、城市用地評價與選擇城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!

氣候條件太陽輻射日照標(biāo)準(zhǔn)：日照小時數(shù)、無日照日數(shù)、衛(wèi)生條件建筑間距：影響到技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率、建筑密度、用地建筑朝向：主要能源溫度溫度對城市的影響：南方與北方、建筑、采暖、地下管道熱島效應(yīng)逆溫層對流和城市大氣污染風(fēng)象玫瑰圖與城市布局的關(guān)系降水與濕度：雨、雪、冰雹等的總稱對城市防洪、排澇、排水及用地有直接影響霧都酸雨城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!上海市中心城區(qū)熱場等級圖城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!總結(jié)：自然條件分析城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!A．城市用地布局結(jié)構(gòu)方面

城市的布局現(xiàn)狀是城市歷史發(fā)展過程的產(chǎn)物，有著相當(dāng)?shù)暮愣ㄐ浴Τ鞘杏玫夭季纸Y(jié)構(gòu)的評價，應(yīng)著重于這樣幾個方面。

布局結(jié)構(gòu)是否合理，主要體現(xiàn)在城市各功能部分的組合與構(gòu)成的關(guān)系，以及所反映的城市總體運(yùn)營的效率與和諧性。布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展，城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)是封閉的，還是開放的，將對城市整體的增長、調(diào)整或改變的可能性產(chǎn)生影響。

用地分布對生態(tài)環(huán)境的影響，主要體現(xiàn)在城市工業(yè)排放物所造成的環(huán)境污染與城市布局的矛盾。

城市內(nèi)外交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力，城市對外鐵路、公路、水道、港口及空港等站場、線路的分布；城市內(nèi)部道路交通系統(tǒng)的完善及與對外交通系統(tǒng)在結(jié)構(gòu)上的銜接和協(xié)調(diào)性。用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或是反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色等等。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!C．社會、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面

社會構(gòu)成狀況表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)及其分布的密度，以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布及其容量，同居民需求之間的適應(yīng)性；人口分布的疏或密，將反映出土地利用的強(qiáng)度與效益。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)都將影響城市用地的功能組織和各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。還需考慮的建設(shè)地區(qū)外部環(huán)境的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，主要有經(jīng)濟(jì)地理、交通運(yùn)輸、供電、供水等。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!城市土地經(jīng)濟(jì)評價因素因子體系基本因素層派生因素層因子層

土地區(qū)位繁華度

交通通達(dá)度商業(yè)服務(wù)中心等級高級商務(wù)金融集聚區(qū)集貿(mào)市場道路功能與寬度道路網(wǎng)密度公交便捷度

城市設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施

社會服務(wù)設(shè)施供水設(shè)施排水設(shè)施供暖設(shè)施供氣設(shè)施供電設(shè)施文化教育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施文娛體育設(shè)施郵電設(shè)施公園綠地

環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量

自然條件大氣污染水污染噪聲地形坡度地基承載力洪水淹沒與積水綠化覆蓋率

其他人口密度建筑容積率城市規(guī)劃人口密度建筑容積率用地潛力城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!（1）原則

貫徹《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國土地管理法》中有關(guān)土地利用的規(guī)定。按新建與擴(kuò)散的不同特點(diǎn)來進(jìn)行。新城鎮(zhèn)的選址一般是在區(qū)域規(guī)劃過程中，從區(qū)域范圍內(nèi)決定，而舊城改造需考慮到與現(xiàn)狀的關(guān)系。城市用地在選擇工業(yè)用地的同時，要考慮與城市其他用地布局的關(guān)系，尤其與居住用地的關(guān)系。盡可能滿足城市各項(xiàng)設(shè)施在土地使用，工程建設(shè)以及對外環(huán)境方面的要求，充分利用有利條件，考慮規(guī)劃與建議的合理性與經(jīng)濟(jì)性。2、城市用地的選擇城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!三、城市土地利用及結(jié)構(gòu)1、城市規(guī)劃在土地利用中的作用一般來講，對土地資源配置可以通過三種途徑來進(jìn)行：（1）市場的調(diào)節(jié)：完全根據(jù)地價規(guī)律來分配土地。（2）行政的調(diào)節(jié)：通過政府的力量和行政手段來分配土地。（3）技術(shù)調(diào)節(jié)：以城市規(guī)劃為主體的技術(shù)手段來分配土地。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!2、城市土地利用結(jié)構(gòu)

對城市土地利用結(jié)構(gòu)，即其在空間上的形態(tài)和組合關(guān)系的研究，主要分為兩個方面：人類生態(tài)學(xué)一地理學(xué)研究，以芝加哥城市生態(tài)學(xué)派為代表，主要人物有伯吉斯、霍依特以及哈里斯和烏爾曼等。他們提出了土地利用的三大經(jīng)典模式，即同心圓、扇形和多中心模式。城市土地經(jīng)濟(jì)理論，屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!霍依特的扇形模式

美國土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家H.霍依特(Hoyt)通過對142個北美城市房租研究，通過142個城市地價分布的考察，于1939年提出了城市地域結(jié)構(gòu)的扇形理論(sectortheory)。城市地域的某一扇形方向的性質(zhì)一旦決定，隨城市成長不會發(fā)生很大變化?；粢捞氐纳刃卫碚撾m強(qiáng)調(diào)了交通干線對城市地域結(jié)構(gòu)的影響，但僅僅分析了城區(qū)結(jié)構(gòu)形態(tài)，而忽略了城區(qū)以外廣大地域的描述。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!（2）現(xiàn)代城市土地利用結(jié)構(gòu)模式

第二次世界大戰(zhàn)以后，城市經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，城區(qū)對其周圍地區(qū)越來越保持著一種非常深刻的相互依存關(guān)系。一方面，城區(qū)從其周圍地區(qū)獲得食品和工業(yè)原料。一方面，城區(qū)向其周圍地區(qū)提供產(chǎn)品，娛樂和購物場所。簡單的城-郊二分法城市地域結(jié)構(gòu)劃分，不能恰如其分、準(zhǔn)確地描述它的具體特征。為了更準(zhǔn)確地進(jìn)行城市地域結(jié)構(gòu)的劃分，城市學(xué)家們開始了城區(qū)-邊緣區(qū)-影響區(qū)三分法的探索。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!塔弗的理想城市模式

1963年E.J.塔弗(Taaffe)，B.J.加納(Garner)和M.H.蒂托斯(Teatos)根據(jù)城市發(fā)展從城市社會學(xué)角度提出城市地域理想結(jié)構(gòu)模式。主要由下述五個部分組成：

中央商務(wù)區(qū)中心邊緣區(qū)中間帶外緣帶近郊區(qū)城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!城市核心區(qū)(corebuilt-uparea)。這一地區(qū)大致包含城市建成區(qū)(urbanbuilt-uparea)和城市新區(qū)地帶(urbannewtract)的范圍。城市邊緣區(qū)(UrbanFringe)。位于城市核心區(qū)外圍，其土地利用已處于農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械母呒夒A段，是城市發(fā)展指向性因素集中滲透的地帶，也是郊區(qū)城市化和鄉(xiāng)村城市化地區(qū)。城市影響區(qū)(Urbanshadow)。位于城市邊緣區(qū)外部，從理論上講，是指城市對其周圍地區(qū)的投資區(qū)位選擇、市場分配、產(chǎn)品流通、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散等多種經(jīng)濟(jì)因素共同作用所波及的最大地域范圍。鄉(xiāng)村腹地(Ruralhinterland)。位于城市影響區(qū)外圍，由一系列鄉(xiāng)村組成，受周圍多個城市中心的作用，與城市沒有明顯的內(nèi)在聯(lián)系。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!（3）城市土地利用經(jīng)濟(jì)模型

城市土地利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，主要分析城市的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)及其形成的影響因素。屠能（VonThunen）農(nóng)業(yè)區(qū)位論：他假設(shè)在一個與外界無聯(lián)系的孤立國，只有一個中心城市，即只有一個市場。在理想條件下，由于城市外圍不同地方距城市距離的不同而造成了不同的運(yùn)費(fèi)差別，隨著距離的增大，形成以城市為中心，由內(nèi)向外同心圓狀分布的農(nóng)業(yè)地帶：（1）蔬菜帶，（2）林業(yè)帶，（3）谷物帶，（4）畜牧業(yè)帶。黑格（R.M.Haig）在本世紀(jì)20年代的研究認(rèn)為城市土地地租是該地交通通達(dá)性或交通成本節(jié)約的函數(shù)，決定某地地租的過程，事實(shí)上就形成了城市土地利用形態(tài)。城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!零售業(yè)工業(yè)/批發(fā)業(yè)多層住宅農(nóng)業(yè)獨(dú)立平房中心商業(yè)區(qū)工業(yè)及批發(fā)業(yè)區(qū)多層住宅區(qū)城市邊界距離付租能力獨(dú)立平房區(qū)城市土地利用經(jīng)濟(jì)模型城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁!四、城市主要用地規(guī)劃1、城市土地利用規(guī)劃（1）職能：土地利用規(guī)劃通過對城市規(guī)劃區(qū)、城市建設(shè)用地的劃定，確定城市空間發(fā)展方向，促進(jìn)、保障城市建設(shè)的有序發(fā)展，協(xié)調(diào)城市建設(shè)用地與非建設(shè)用地的關(guān)系，在城市內(nèi)部，土地利用規(guī)劃為各種城市活動安排必要的空間。（2）內(nèi)容：劃定規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的可建設(shè)用地和非建設(shè)用地范圍；確定可建設(shè)用地范圍內(nèi)所有土地的性質(zhì)與強(qiáng)度（建筑密度、容積率）以及建設(shè)形態(tài)（后退紅線、建筑高度等）；根據(jù)需要對可建設(shè)用地范圍內(nèi)的部分用地提出特殊要求（景觀保護(hù)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)等）城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁!（4）影響因素

凱澤（EdwardJ.Kaiser）等人認(rèn)為：市場、政府、社會團(tuán)體、相關(guān)者、規(guī)劃者按照一定的游戲規(guī)則在土地利用規(guī)劃這個大舞臺上展開利益的博弈。經(jīng)濟(jì)因素：用地功能和地租曲線社會因素：市民或團(tuán)體的意愿與價值取向公共利益：包括安全、健康、便利、舒適、經(jīng)濟(jì)、維系社會道德、促進(jìn)社會繁榮等方面環(huán)境因素：環(huán)境保護(hù)、資源保護(hù)、節(jié)約能源、文化遺產(chǎn)保護(hù)等城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁!城市居住用地的組成

一般稱城市居住區(qū)，泛指不同人口規(guī)模的居住聚居地。特指被城市干道或自然分界線所圍合、具有一定人口規(guī)模、配有較完善的能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。住宅用地公共設(shè)施用地道路用地公共綠地城市土地與城市用地規(guī)劃共89頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁!城市居住用地的選擇1、自然地質(zhì)條件不能存在地震、洪水、滑坡等自然災(zāi)害的隱患在山區(qū)或丘陵地區(qū)，應(yīng)盡量選擇通風(fēng)和向陽的坡面應(yīng)當(dāng)盡量少占高產(chǎn)農(nóng)田和不占基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)2、周圍環(huán)境自然環(huán)境：接近水面、森林，將人文景觀組織到居住區(qū)中與城市主導(dǎo)風(fēng)向的關(guān)系與其他用地關(guān)系：工業(yè)、交通、公共設(shè)施等用地建筑環(huán)境：城市小氣候、高層建筑群3、與舊城區(qū)的關(guān)系新建居住區(qū)應(yīng)充分依托舊城區(qū)，利用原有設(shè)施