前言本方案通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深度分析，對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值的最大化挖掘，力圖作出項(xiàng)目差異化產(chǎn)品定位，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品發(fā)展及規(guī)劃提出相關(guān)建議。在有利于項(xiàng)目銷售的同時(shí)，最大程度地提高發(fā)展商的品牌形象，達(dá)到既能賣樓又能提升樓盤與發(fā)展商的品牌知名度與美譽(yù)度。因此，我們將因循地產(chǎn)市場(chǎng)之規(guī)律，在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)，從競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，尋求項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)及發(fā)展點(diǎn)，為項(xiàng)目營(yíng)造更好的商業(yè)運(yùn)作環(huán)境，從而獲得最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)！

第一篇武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行概況一、武漢房地產(chǎn)總體運(yùn)行情況二、武漢市整體供需情況三、武漢市整體價(jià)格走勢(shì)四、地產(chǎn)政策分析五、武漢市房地產(chǎn)運(yùn)行前景預(yù)測(cè)

一、武漢房地產(chǎn)總體運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2005年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為297.99億元，同比增長(zhǎng)27.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的28.2%；其中，房地產(chǎn)住宅投資為216.85億元，同比增長(zhǎng)29.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的72.8%。2、商品房供給情況2005年全市房屋施工面積為2749.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，與去年同期相比增幅減少了12個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅施工面積為2297.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2%，占總施工面積的83.6%；經(jīng)濟(jì)適用住房（不含集資建房）施工面積為149.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.4%，占住宅施工面積的6.5%。2005年全市房屋新開(kāi)工面積為1195.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3%，占總施工面積的43.5%，與去年同期相比增幅減少了26.2個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅新開(kāi)工面積為1047.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.8%，占總新開(kāi)工面積的87.6%，占住宅施工面積的45.6%。2005年全市房屋竣工面積為816.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.3%。其中：住宅竣工面積為702.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，占總竣工面積的86.0%。3、商品房買賣情況2005年我市商品房銷售面積為813.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%；其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，占商品房銷售面積的93%。4、存量房交易情況2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.70萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬(wàn)平方米（不含房改出售公房），同比增長(zhǎng)17.2%。5、土地供給情況2005年城市公開(kāi)出讓土地面積為3755.9畝，同比增長(zhǎng)0.3%；交易實(shí)現(xiàn)金額124.25億元，同比增長(zhǎng)58%。6、舊城改造和拆遷情況2005年全市舊城改造拆遷面積為151.58萬(wàn)平方米，同比下降36.2%；拆遷戶數(shù)為14800戶，同比下降16.8%。二、武漢市整體供需情況1、住房供應(yīng)不斷調(diào)整，結(jié)構(gòu)漸趨合理為適應(yīng)普通居民的購(gòu)房需求，我市2005年商品住房戶型為80－100平方米和100－120平方米的供應(yīng)面積分別達(dá)到136.77和145.97萬(wàn)平方米，占全市商品住房供應(yīng)面積的46.51%。商品住房?jī)r(jià)位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供應(yīng)面積占全市商品住房總供應(yīng)面積的72.87%左右；銷售套數(shù)占全市商品住房總銷售套數(shù)的65.33%。二手住房在面積在120平方米以下的交易套數(shù)占全市交易套數(shù)的70%以上；價(jià)格在2500元/平方米以下的交易套數(shù)占全市交易套數(shù)的80%以上。2、住房銷量波動(dòng)較大，年末市場(chǎng)開(kāi)始回暖我市住房交易市場(chǎng)受房?jī)r(jià)調(diào)控政策影響明顯，特別是第三季度，商品住房及二手住房銷售套數(shù)分別比上季度下降了23.9%和30.7%。但進(jìn)入10月以后，住房銷售量明顯上升，第四季度全市商品住房銷售量與上季度相比增加了66.2%，二手住房銷售量跌幅減緩，比上季度回落了30個(gè)百分點(diǎn)。3、商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升，二手住房?jī)r(jià)格略有調(diào)整隨著城市建設(shè)步伐的加快，市政配套設(shè)施的逐步到位，住宅小區(qū)設(shè)計(jì)品質(zhì)的明顯提高，商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升，與去年同期相比漲幅為25.4%。二手住房受營(yíng)業(yè)稅政策影響，第三季度價(jià)格略有回落，環(huán)比下降3.55%。4、外來(lái)投資潛力顯現(xiàn)，平均地價(jià)繼續(xù)上漲我市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，引起了諸多外地有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度關(guān)注，并積極投資武漢房地產(chǎn)業(yè)，在2005年我市土地競(jìng)拍中，外地房地產(chǎn)企業(yè)約占90%，全年通過(guò)招拍掛公開(kāi)出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地平均地價(jià)為330.8萬(wàn)元/畝，同比增長(zhǎng)57.5%。5、優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)價(jià)值提升，近郊項(xiàng)目銷售速度減緩2005年，武漢市開(kāi)發(fā)的眾多高檔項(xiàng)目均位于濱江、濱湖的優(yōu)質(zhì)地段，完善的城市功能賦予了中心區(qū)域物業(yè)的高價(jià)值，其市場(chǎng)定價(jià)均在6000元/平方米以上。但近郊項(xiàng)目在2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，銷售速度則明顯放緩。其戶型設(shè)計(jì)普遍偏大，房產(chǎn)總價(jià)偏高，同時(shí)尚不完善的交通、商業(yè)、教育等配套設(shè)施所增加的后期生活成本使銷售面臨一定的壓力。6、投機(jī)購(gòu)房苗頭得到遏制，特殊產(chǎn)品的市場(chǎng)吸納度降低銀行信貸及稅費(fèi)措施的出臺(tái)，使投機(jī)性購(gòu)房行為得到有效遏制，受其影響，以酒店式公寓為代表的特殊產(chǎn)品的市場(chǎng)購(gòu)買力與前期相比開(kāi)始下滑。同時(shí)，同類型產(chǎn)品開(kāi)始向多元化發(fā)展，衍生出簡(jiǎn)裝公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等多種更貼近消費(fèi)市場(chǎng)的產(chǎn)品形式。7、開(kāi)發(fā)節(jié)約節(jié)能型產(chǎn)品，逐漸引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)在國(guó)家號(hào)召建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的精神指引下,全市節(jié)約節(jié)能型建筑成為市場(chǎng)中最大的亮點(diǎn)，綠景苑、朝陽(yáng)星苑，東立國(guó)際等一批項(xiàng)目脫穎而出,使消費(fèi)者增加了對(duì)節(jié)能型產(chǎn)品的信賴度，拓展了新型技術(shù)產(chǎn)品的市場(chǎng)空間。三、武漢市整體價(jià)格走勢(shì)隨著舊城改造拆遷計(jì)劃的逐步實(shí)施和居民對(duì)武漢市房地產(chǎn)發(fā)展前景的良好預(yù)期，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。全年商品房綜合物業(yè)平均價(jià)格為3869.80元/平方米，同比增長(zhǎng)8.1%；2005年第四季度住宅平均價(jià)格為3451.09元/平方米，同比增長(zhǎng)16%。從土地價(jià)格上看，2005年商品住宅樓面地價(jià)均價(jià)為1905.22元/平方米，比2004年增長(zhǎng)45.2%。從下圖可以看出，武漢的房?jī)r(jià)保持著一種小幅穩(wěn)定上揚(yáng)的水平，隨著政府的土地控制更加嚴(yán)格，使中心城區(qū)的土地供應(yīng)量保持著一種均衡狀態(tài)。由于我市90%以上的購(gòu)房者都是以自住為主，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和連續(xù)多年商品房供應(yīng)量持續(xù)增加將進(jìn)一步提高市民住宅消費(fèi)水平，改善性需求加強(qiáng)、舊城改造帶來(lái)的購(gòu)房需求增大、外來(lái)人口購(gòu)房的需求增加，商品房銷售保持在一種供需兩旺的水平，將促使房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)平穩(wěn)上升。

四、地產(chǎn)政策分析1、地產(chǎn)政策回顧從以上政策出臺(tái)的時(shí)間密度及性質(zhì)來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，從2003年開(kāi)始的對(duì)不同市場(chǎng)主體的相關(guān)性行為和環(huán)節(jié)（如融資、土地供應(yīng)、房貸領(lǐng)域）逐漸過(guò)渡到2005年的針對(duì)房地產(chǎn)的終端環(huán)節(jié)—交易、利率、稅收等，有著極其明確的政策轉(zhuǎn)移。不再局限于溫和的手段，不再依托于滯后的警示效應(yīng)和市場(chǎng)預(yù)期，而采用了更顯著更實(shí)在的成效手段，這一切都體現(xiàn)了政府誓將商品房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)“硬著陸”的政策目標(biāo)。2、地產(chǎn)新政帶給武漢樓市的影響消費(fèi)者謹(jǐn)慎觀望、投資族開(kāi)始退出市場(chǎng)消費(fèi)者已經(jīng)走過(guò)沖動(dòng)消費(fèi)階段，逐漸成熟冷靜，在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)一片噓聲中更是緊捂口袋，他們開(kāi)始關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控、關(guān)注銀行金融政策、關(guān)注政府動(dòng)向、關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比。由此形成了大量觀望中客戶群體。另外，大量投資客戶受政策限制開(kāi)始退出樓市投資，轉(zhuǎn)移資金走向其他投資渠道。這都是造成今年武漢樓市銷售下滑的重要因素。政策未能止住價(jià)格上漲的腳步2005年，是中國(guó)房地產(chǎn)政策風(fēng)云變化的一年。政府下發(fā)了一系列宏觀調(diào)控政策,旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格.在全民一片讓房?jī)r(jià)下跌的呼聲下,武漢市全年商品住宅預(yù)售均價(jià)為3416元/平方米,同比增長(zhǎng)18%,增幅回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。在強(qiáng)烈的政策壓力和市場(chǎng)壓力的情況下,除局部區(qū)域的價(jià)格有小幅度的下降外,其他區(qū)域,特別是城市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)依然保持了較大的上漲勢(shì)頭。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，武漢的樓市價(jià)格還能逆市上揚(yáng)，并非是政府的不作為，而是武漢樓市本來(lái)面目的真實(shí)之體現(xiàn)。經(jīng)過(guò)這一輪的宏觀調(diào)控,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)展的更加健康和穩(wěn)健。暢銷戶型面積下降在目前國(guó)家抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快政策層出不窮的條件下，武漢市主打戶型的銷售情況并沒(méi)有受到影響，符合一定條件的房屋仍然受到市場(chǎng)的追捧，這說(shuō)明房屋的定位非常重要。從市場(chǎng)反映的情況來(lái)看，沒(méi)有不好的市場(chǎng)，只有不好的產(chǎn)品。從武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，100-125平方米，總價(jià)28-35萬(wàn)元的房屋面積價(jià)格比，是比較適合消費(fèi)者的購(gòu)房能力。因此從銷售總量來(lái)看，比小戶型或超大戶型銷售量更大。100-125平方米、總價(jià)28-35萬(wàn)元房屋的暢銷，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)帶來(lái)一些啟示。開(kāi)發(fā)商究竟應(yīng)該開(kāi)發(fā)多大面積的房屋，房屋的價(jià)格應(yīng)該定位多少，甚至于樓盤容積率的比例應(yīng)該是多少才合適，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)企業(yè)自身的資源，作出科學(xué)的決策。在賣方市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)傾斜的過(guò)程中，如果市場(chǎng)反應(yīng)不夠敏銳的話，房屋銷售就會(huì)出現(xiàn)停滯。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)講，房產(chǎn)新政的出臺(tái)，有效地抑制了房地產(chǎn)投機(jī)行為。最大限度地保護(hù)了消費(fèi)者的根本利益，為消費(fèi)者購(gòu)房營(yíng)造了一個(gè)良好的氛圍。五、武漢市房地產(chǎn)運(yùn)行前景預(yù)測(cè)綜合評(píng)論：2006年，武漢整體市場(chǎng)在眾多大盤開(kāi)始放量情況下，競(jìng)爭(zhēng)將趨向激烈，價(jià)格將相對(duì)穩(wěn)定上漲，漲幅會(huì)相對(duì)平緩；短期內(nèi)客戶心理將受到政策打壓處于觀望態(tài)度，局部區(qū)域樓盤將受到預(yù)期影響。依據(jù)說(shuō)明：剛性需求－連續(xù)多年高達(dá)90％以上的自住消費(fèi)，平均不超過(guò)9％的短線投資比例；（上海超過(guò)20％）剛性成本－房地產(chǎn)成本要素累加（土地、建安、財(cái)務(wù)、管理、稅金、合理利潤(rùn)等），價(jià)格與價(jià)值沒(méi)有背離；大勢(shì)支持－中部崛起戰(zhàn)略和1＋8城市圈建設(shè)；大量外來(lái)開(kāi)發(fā)商將成為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與指向（第四輪城市發(fā)展機(jī)遇——武漢熱），政府鼓勵(lì)外來(lái)投資建設(shè)的標(biāo)桿；良性現(xiàn)狀－宏觀調(diào)控目的：抑止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和非良性發(fā)展，打擊投機(jī)；武漢投資額漲幅較大，但消化量竣工量持平；同時(shí)房?jī)r(jià)（房?jī)r(jià)全國(guó)排名22位，GDP排名14位）上漲剛剛開(kāi)始，屬于典型補(bǔ)漲性城市，在全國(guó)不屬于房?jī)r(jià)上漲重災(zāi)區(qū)。其中：中心城區(qū)樓盤在短期內(nèi)，因?yàn)榭蛻粲^望和營(yíng)銷淡季影響，上門量、成交量將出現(xiàn)一定萎縮，但市場(chǎng)總體不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，2006年價(jià)格增幅將進(jìn)一步明顯；郊區(qū)樓盤目前放量巨大，加之100萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房入市、價(jià)格局部背離價(jià)值（利潤(rùn)率較高）、市民關(guān)注點(diǎn)偏移市中心和投資客戶（目前郊區(qū)樓盤入住率基本在30％－40％左右）投資意圖減弱相關(guān)因素影響，價(jià)格將有局部暗降趨勢(shì)，推盤、成交將減緩，開(kāi)發(fā)節(jié)奏將延長(zhǎng)，受到影響將相對(duì)較大。

第二篇區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行情況一、洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、雄楚大道區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究1、雄楚大道大道中段板塊概況2、雄楚大道大道中段需求分析3、雄楚大道中段板塊價(jià)格分析4、雄楚大道中段板塊客戶分析5、雄楚大道中段板塊典型樓盤分析

一、洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、洪山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況洪山區(qū)位于武漢市東南部，是一個(gè)以城帶郊的地區(qū)，截至2004年底，全區(qū)總面積509平方千米，下轄2個(gè)鎮(zhèn)人民政府，6個(gè)鄉(xiāng)人民政府，64個(gè)街道辦事處，94個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，148個(gè)村民委員會(huì)。表：2004年洪山區(qū)總體經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)20032004增幅國(guó)民核算國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)1662.181850.8211.35%總消費(fèi)895.89992.7310.81%居民消費(fèi)640.01697.348.96%政府消費(fèi)255.88296.1115.72%資本形成總額(億元)777.23877.1012.85%財(cái)政全區(qū)財(cái)政收入(億元)230.89271.2417.48%地方財(cái)政收入(億元)99.71115.8416.17%地方財(cái)政支出(億元)136.64156.0614.22%生活城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)8524.529291.739.00%農(nóng)村居民人均純收入(元)3497.003711.516.13%職工平均工資(元)11719.0013679.5016.73%居民年消費(fèi)水平(元)8262.008869.237.35%城市居民月可支配收入(元)852.451115.0330.80%城市居民月生活費(fèi)支出(元)725.13923.3127.34%人均儲(chǔ)蓄余額(元)16595.0019414.6016.99%結(jié)論：綜合上表我們得知，洪山區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展勢(shì)頭良好，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入和居民生活水平增長(zhǎng)幅度均較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足。各項(xiàng)指標(biāo)中，特別是居民可支配收入和消費(fèi)支出大幅穩(wěn)步提高，大大高于物價(jià)上漲速度，說(shuō)明居民實(shí)際收入增加較快，且普遍對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r持樂(lè)觀態(tài)度而敢于消費(fèi)。2、洪山區(qū)市場(chǎng)概況2．1洪山區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)概況項(xiàng)目總數(shù)86個(gè)總套數(shù)34902套總建筑面積4479493.99平方米已銷售套數(shù)21574套總占地面積552398.34平方米可銷售套數(shù)13328套總棟數(shù)643棟成交均價(jià)2937.5元/平方米多層棟數(shù)246棟多層成交均價(jià)3160.11元/平方米小高層棟數(shù)264棟小高層成交均價(jià)2926.79元/平方米高層棟數(shù)133棟高層成交均價(jià)3322.74元/平方米2．2區(qū)域市場(chǎng)特征洪山區(qū)，區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2957.12元/平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。隨著高層項(xiàng)目推盤量的增加，其建筑形態(tài)從多層住宅開(kāi)始向小高層、高層建筑發(fā)展。同時(shí)大社區(qū)的形成促使商業(yè)地產(chǎn)逐步升溫，該區(qū)域樓市價(jià)格平穩(wěn)。其區(qū)域主要特征如下：人文主題盛行洪山轄區(qū)高校眾多,高校特有的學(xué)術(shù)氛圍造就高校周邊獨(dú)特的人文氛圍，依高校而建的眾多樓盤也在潛移默化中打造人文主題社區(qū)，提升樓盤的附加價(jià)值。注重品牌包裝由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢(shì)，引來(lái)全國(guó)各地眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商來(lái)此建立招牌項(xiàng)目，較大規(guī)模樓盤不約而同尋求品牌推廣的途徑，并以境外知名設(shè)計(jì)師、策劃師參與謀劃、知名物業(yè)公司擔(dān)綱物業(yè)管理顧問(wèn)等手段提升項(xiàng)目形象,這反映出區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展商較強(qiáng)的品牌意識(shí)?？平虨榈谝毁?gòu)買力作為武漢文化、科技中心，洪山區(qū)高等院校林立、科研院所云集、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)眾多，匯集了20多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員，人均GDP與住宅消費(fèi)同比已接近沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，購(gòu)房的有效需求潛力巨大。憑借宜人的自然環(huán)境和潛在的升值前景，高校、高新企業(yè)眾多決定了巨大的市場(chǎng)消費(fèi)能力。產(chǎn)品多元化由于洪山區(qū)地理位置上跨度較大，用地條件差異度高，產(chǎn)品規(guī)劃上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在較明顯的區(qū)域特征。總體而言，在相對(duì)豐富的土地資源支撐下，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品以大規(guī)模、中低密度、中高檔小區(qū)為主，產(chǎn)品類型上由多層為開(kāi)發(fā)逐步轉(zhuǎn)變成以高層、小高層開(kāi)發(fā)為市場(chǎng)主導(dǎo)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。實(shí)現(xiàn)了洪山區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的多元化，滿足了不同層次的消費(fèi)需求。注重配套設(shè)施建設(shè)洪山區(qū)較大規(guī)模的項(xiàng)目，如名都花園二期規(guī)劃有2400平方米的商網(wǎng)，并與武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校合作創(chuàng)辦名都中小學(xué)，其1600平方米的名都幼兒園按國(guó)家部頒一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)建，金地太陽(yáng)城小區(qū)內(nèi)則規(guī)劃建設(shè)光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)，而其他樓盤也紛紛在廣告中標(biāo)榜自己與各大高校的地理聯(lián)系，并將社區(qū)配套作為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推廣。二、雄楚大道區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究1、雄楚大道中段板塊概況雄楚大道中段板塊是由西起珞獅路與雄楚大道交匯處，東至雄楚大道與民族大道交匯處，北向由珞喻路，南向由南湖而圍成的一個(gè)條型區(qū)域。在三鎮(zhèn)歷史上，洪山區(qū)是最年輕的、版圖面積最大的城區(qū)。1998年以前，在老武漢的眼中洪山區(qū)還屬于城郊接合部。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，城區(qū)面貌就猶如改觀較大。伴隨著洪山區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸活躍起來(lái)。從整個(gè)洪山區(qū)板快的項(xiàng)目分布來(lái)看，項(xiàng)目主要還是集中在高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以及新、老南湖板快為主要供應(yīng)量，雄楚大道中段還是以點(diǎn)的形式在進(jìn)行運(yùn)作，還沒(méi)有上升到從點(diǎn)到面繼而到片的規(guī)模效應(yīng)。2、雄楚大道大道中段需求分析①隨著洪山區(qū)經(jīng)濟(jì)的與日俱增，居住條件的改善，自然景觀資源的合理開(kāi)發(fā)利用，并與之派生出的其它高尚概念，使2000－2005年洪山區(qū)居住人口由60萬(wàn)遞增接近到100萬(wàn)。洪山片區(qū)人口的遞加擴(kuò)大了區(qū)域內(nèi)部對(duì)住宅需求消化。②雄楚大道中段空置率低，拆遷需求、投資需求、改善居住條件購(gòu)房需求匯聚在一起，市場(chǎng)消化能力較大。③雄楚大道中段在售項(xiàng)目依次有綠汀雅鏡，名都花園，學(xué)雅芳鄰，漢飛精英青年城等，以及即將推出的高層物業(yè)翡翠城等項(xiàng)目。④除名都花園為規(guī)劃的70萬(wàn)平米大型居住社區(qū)外，其余項(xiàng)目的合計(jì)供應(yīng)量大約在50萬(wàn)平米。其中綠汀雅鏡和漢飛精英青年城均為中盤銷售期，學(xué)雅芳鄰也已經(jīng)基本售磬。名都花園的現(xiàn)行供應(yīng)量其實(shí)也嚴(yán)重不足，由此可以看出，現(xiàn)在雄楚大道中段的實(shí)際供應(yīng)量應(yīng)該說(shuō)是相當(dāng)少，即將推出的翡翠城極有可能會(huì)對(duì)該地塊造成一定沖擊。3、雄楚大道中段板塊價(jià)格分析表1：歷史價(jià)格回顧項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目總量（㎡）銷售期銷售價(jià)格（均價(jià)）開(kāi)來(lái)*楓景佳園多層小高層高層33192.072003.122004.82349.61星光苑多層1700002001.112003.82000桂子花園多層小高層71044.542004.32005-31868.26尚文創(chuàng)業(yè)城多層740002002.42004.82200文豪苑多層380002003.112004.112100山泉居多層小高層250002003.82005.103000表2：現(xiàn)行價(jià)格回顧項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目總量（㎡）銷售期銷售價(jià)格（均價(jià)）漢飛精英青年城高層114912005.6至今平層3800、假?gòu)?fù)式5000名都花園3期小高層90000定于2006.3.18日開(kāi)盤4000綠汀雅境小高層1600002005-6至今3200學(xué)雅芳鄰小高層1600002005.9至今3200春林庭苑(二期)小高層41622.532005.12至今3500分析：聯(lián)系歷史價(jià)格表和現(xiàn)行價(jià)格我們可以看出，在最近三年中價(jià)格上漲呈躍進(jìn)式增長(zhǎng)。項(xiàng)目所在地塊的周邊價(jià)格現(xiàn)在也主要集中在3200-4000元/平方米，綠汀雅境最低為3200元/平方米，高端項(xiàng)目名都花園，漢飛精英青年城等高端項(xiàng)目最貴，售價(jià)達(dá)到了4000甚至是5000的不含裝修費(fèi)用。其中名都花園依靠的是其特色環(huán)境、開(kāi)發(fā)實(shí)力、品牌知名度和項(xiàng)目整體規(guī)模，而漢飛精英青年城則是憑借其小戶型物業(yè)形態(tài)、漢飛青年城產(chǎn)品模式在武漢市場(chǎng)的知名度和品牌優(yōu)勢(shì)才得以與周邊樓盤拉開(kāi)價(jià)格。因此開(kāi)發(fā)實(shí)力與品牌價(jià)值成為項(xiàng)目高附加值、高價(jià)格的市場(chǎng)支撐。區(qū)域樓價(jià)上揚(yáng)的同時(shí)，也帶動(dòng)了產(chǎn)品品質(zhì)均好性的提高，洪山片以后的競(jìng)爭(zhēng)將不再是光看價(jià)格而不重視品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，下一站——品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)！4、雄楚大道中段板塊客戶分析1）區(qū)域購(gòu)房群體特征描述本區(qū)域購(gòu)房群體年齡段相對(duì)集中，并由本區(qū)域自行消化為主體，人口結(jié)構(gòu)的激增也會(huì)隨之帶來(lái)一部分購(gòu)買力，具體表現(xiàn)如下：主力購(gòu)房者年齡在30-45歲之間，占購(gòu)房人群的80%以上重點(diǎn)分布于高校老師、醫(yī)護(hù)人員、店鋪經(jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)企業(yè)主、拆遷戶IT從業(yè)人員等。購(gòu)買以自住為目的客戶在90%以上，投資客戶較少。住宅關(guān)注要點(diǎn)依次為：地段、價(jià)格、戶型、環(huán)境、物業(yè)配套。價(jià)格接受水平，在30-40萬(wàn)之間總價(jià)接受度最高，45萬(wàn)以上價(jià)格有抗性。客戶消化主要已本區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，其他區(qū)域消化能力有限。2）區(qū)域購(gòu)房心理分析本區(qū)域購(gòu)房群體文化層次相對(duì)集中，從總體上呈上升趨勢(shì)，從而導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)有一定要求。由于人的一種居住情節(jié)，使的更多的客戶在換房或者是二次置業(yè)的時(shí)候仍在本區(qū)域內(nèi)尋找。小高層物業(yè)形態(tài)和高層物業(yè)形態(tài)在近幾年內(nèi)逐步贏得了消費(fèi)者的好感，從而導(dǎo)致消費(fèi)者由剛開(kāi)始的排斥到接受并認(rèn)同。5、雄楚大道中段板塊典型樓盤分析①漢飛精英青年城項(xiàng)目基本情況占地面積2580平方米建筑面積11491平方米總戶數(shù)258戶建筑形態(tài)1棟16層（高層）平面布局3部電梯，樓層越上共用戶數(shù)越多，最少一層為11戶容積率4.3主力戶型3860平方米9種小戶型多種選擇價(jià)格平層3800元/平方米若精裝修另加500元/平方米假?gòu)?fù)式5000元/平方米若精裝修另加800元/平方米形象定位大學(xué)校園旁的精英版小戶型產(chǎn)品評(píng)價(jià)小戶型近幾年來(lái)在武漢市大行其道，而其中的佼佼者當(dāng)屬漢飛莫數(shù)。繼漢飛青年城的強(qiáng)勁勢(shì)頭，漢飛精英青年城憑借其品牌效應(yīng)和優(yōu)良品質(zhì)，很快又成為了消費(fèi)者的信任。至少是迎合了一部分消費(fèi)者的心理需求。這次的漢飛精英青年城從產(chǎn)品類型上與較早之前的漢飛青年城相似。而且改良過(guò)的產(chǎn)品以獨(dú)廚，獨(dú)衛(wèi)，獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)等新賣點(diǎn)又增添了一份籌碼，確是難人可貴。不過(guò)從市場(chǎng)推廣上也遇到了不小的阻力，比如消費(fèi)觀念的更新以及目標(biāo)客戶的追蹤等。購(gòu)買特征已購(gòu)客群中高校老師，IT從業(yè)人員，部分單射身白領(lǐng)，私營(yíng)企業(yè)主、投資戶占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?。已?gòu)客群主要來(lái)源于附近各大高校的青年教師，以及IT精英，他們對(duì)于房子的需求以及生活方式上的追求使得他們很快成為主要消費(fèi)群體對(duì)象。已購(gòu)客群中約有1成強(qiáng)的外地客戶，主要是北京、上海、浙江、溫州、廣州等地的客戶，而且也有近1成的客戶以前在漢飛青年城買過(guò)房。一期已購(gòu)客群中約有近4成的投資客戶，二期隨著價(jià)格的拉升、投資熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移投資客群數(shù)量有所下降。消費(fèi)偏好上，已購(gòu)客群主要是沖著地段以及物業(yè)形態(tài)上來(lái)的，投資也是一個(gè)熱點(diǎn)。營(yíng)銷手法由于漢飛精英青年城是在漢飛青年城成功操作以后入市的，所以銷售手法幾乎和青年城如出一致，都是以方便快捷為主題的前提下，后者又重新加入了地域文化以及產(chǎn)品改良過(guò)后的“陽(yáng)光牌”。從整體思路上應(yīng)該說(shuō)比以前更成熟，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)于小戶型也是樂(lè)此不彼，一來(lái)可以自住，二來(lái)可以投資，擴(kuò)大需求層面。②名都花園三期——楓橋泊岸項(xiàng)目基本情況占地面積667000平方米建筑面積90000平方米總數(shù)198戶建筑形態(tài)小高層平面布局一梯兩戶，一梯三戶容積率1.13車位比小區(qū)共2000個(gè)車位主力戶型95——135價(jià)格4000產(chǎn)品評(píng)價(jià)名都花園是由武漢市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司投資興建的一座占地1000畝的大型城市生態(tài)花園社區(qū)?？偨ㄖ娣e為76萬(wàn)平方米，一期，二期以及三期楓橋泊岸A組團(tuán)已實(shí)現(xiàn)順利交房，現(xiàn)行銷售的是B組團(tuán)的香水年華三棟18層小高層，預(yù)計(jì)到2007年3月交房?，F(xiàn)行開(kāi)發(fā)總量占規(guī)劃開(kāi)發(fā)總量的三分之一，隨著武漢市樓價(jià)的進(jìn)一步攀升，相信后期的操作難度將越來(lái)越大。但土地成本的低廉和品牌效應(yīng)的不斷深化也為其今后的操作空間打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。今期推出的主力戶型為95—135的兩室兩廳兩衛(wèi)到三室兩廳兩衛(wèi)?？們r(jià)大概在35萬(wàn)至55萬(wàn)之間。同周邊同類物業(yè)類型樓盤相比較單價(jià)要高出近600元/平方米。購(gòu)買特征購(gòu)買名都花園的客戶有很多高校老師以及周圍大型工廠的置業(yè)者。其中在購(gòu)買群體中，中建三局總公司的職工也占據(jù)了一個(gè)相當(dāng)重的比例。我們從名都花園的業(yè)主入主率分析，有近一成左右的客戶是用來(lái)作為投資使用。營(yíng)銷手法名都花園采取了先造環(huán)境后建房的營(yíng)銷手段，以營(yíng)造區(qū)內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境，加上區(qū)域賦予的文化底蘊(yùn)為主線，同時(shí)加上完善的教育配套及運(yùn)動(dòng)休閑配套為副軸，一個(gè)76萬(wàn)平方米的大型生態(tài)花園社區(qū)就這樣展現(xiàn)在我們的面前，這也是消費(fèi)者愿意多掏600元/平方米購(gòu)買名都花園最直接的原因③學(xué)雅芳鄰項(xiàng)目基本情況占地面積56695平方米建筑面積160000平方米總戶數(shù)835建筑形態(tài)由三棟小高層，七棟高層，一棟高層綜合樓組成平面布局板式大戶型+點(diǎn)式小戶型容積率2.67主力戶型小區(qū)規(guī)劃主力房型為3房?jī)蓮d2衛(wèi)，層高3米，全部南北朝向，面寬平均在4.2米左右價(jià)格3200銷售情況僅剩少量尾房產(chǎn)品評(píng)價(jià)學(xué)雅芳鄰的優(yōu)勢(shì)主要就是體現(xiàn)在其真正的性價(jià)比上，價(jià)格上和綠汀雅鏡相差無(wú)幾，但區(qū)內(nèi)環(huán)境，樓間距等都比綠汀雅鏡要好。而且大于1：1的樓間距也使得小區(qū)要豁然開(kāi)朗許多，出門80米即到雄楚大道大道，交通優(yōu)勢(shì)也十分明顯。其劣勢(shì)主要表現(xiàn)在周邊環(huán)境差，與其樓盤相比較有很強(qiáng)的排斥感。再者即戶型差強(qiáng)人意，由于是由原來(lái)的板式大戶型而改成點(diǎn)式小戶形，可見(jiàn)其空間布局存在太多不合理性。購(gòu)買特征由學(xué)雅芳鄰的案名我們就不難得知，其市場(chǎng)定位還是打文化牌。所以高校老師成為其客戶的主要來(lái)源，但項(xiàng)目正處在十字中心的路口，所以其輻射半徑就更大，周邊企業(yè)，黨政機(jī)關(guān)等也形成了一定的市場(chǎng)份額。中建三局，湖北出版社，省腫瘤醫(yī)院，武漢大學(xué)口腔醫(yī)院，省婦幼保健醫(yī)院等也構(gòu)成了一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。營(yíng)銷手法學(xué)雅芳鄰由于剛推出時(shí)的市場(chǎng)性價(jià)比較高，而且借文化之名炒作，起到了很好的宣傳效果，項(xiàng)目也得以在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)熱銷，但隨著風(fēng)頭的過(guò)后，其戶型的偏大，周邊環(huán)境等因素又被再一次放大，使的開(kāi)發(fā)商不得把板式樓改為點(diǎn)式樓，同時(shí)價(jià)格上也做了相應(yīng)調(diào)整，由原來(lái)的3300元/平方米降為3200元/平方米，可見(jiàn)溫州商人操盤的精明之處。④綠汀雅鏡項(xiàng)目基本情況占地面積50000平方米建筑面積160000平方米總戶數(shù)1500建筑形態(tài)16棟高層平面布局一梯兩戶板式樓容積率3.2車位比1：0.3主力戶型90-130平方米價(jià)格3200銷售情況50%產(chǎn)品評(píng)價(jià)3300元/平方米的這樣一個(gè)高性價(jià)比讓人眼前不由一亮，戶型面積從55到130都有，其中主力戶型在90—130之間，60到90之間為斷檔。從數(shù)據(jù)上講可謂是極品樓盤。但要記住，天下沒(méi)有不要錢的午餐，較近的樓間距滿足了偷窺者的需要，仿歐洲現(xiàn)代主義的風(fēng)格看上去也那么不倫不類，從現(xiàn)場(chǎng)的施工管理水平和進(jìn)度來(lái)看，延期交房應(yīng)該是必然的事情了。購(gòu)買特征購(gòu)買綠汀雅鏡的客戶群體相對(duì)周邊其他樓盤而言要廣泛的多。一來(lái)因?yàn)閮r(jià)格原因，其二也是在戶型配比上滿足了一部分置業(yè)者的需求。除去以上說(shuō)的小戶型客戶外，其大部分客戶仍是以高校老師及其子女為主體。周邊大型企事業(yè)單位也形成了一個(gè)強(qiáng)大的購(gòu)買團(tuán)體。營(yíng)銷手法綠汀雅鏡是由中邦地產(chǎn)全程代理進(jìn)行營(yíng)銷。樓盤尚處于中盤階段，可能是由于價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致銷售人員都不帶客戶現(xiàn)在看房，讓客戶自己去定奪好壞，采取的很像是一種超市式的營(yíng)銷模式，這一點(diǎn)從追蹤客戶的記錄上很明顯就能夠察覺(jué)。⑤山泉居項(xiàng)目基本情況占地面積8666平方米建筑面積25000平方米總戶數(shù)179建筑形態(tài)多層（6+1）3棟，小高層（11+1）1棟平面布局一梯兩戶容積率2.8主力戶型90－200平方米價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格均價(jià)3400元/平方米銷售情況95%產(chǎn)品評(píng)價(jià)山泉居是在2003年底由湖北新凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司隆重推出的一個(gè)項(xiàng)目，樓盤品質(zhì)不錯(cuò)，公攤面積小，多層為8%，小高層為12.5%。無(wú)論是從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是園林景觀設(shè)計(jì)上都是知名企業(yè)。現(xiàn)在除少量大戶型和復(fù)式樓外基本全部售擎。價(jià)格也由03年底的2300元/平方米飆升至現(xiàn)在的3400元/平方米。由于03年正處武漢市房地產(chǎn)上升期，且樓盤品質(zhì)不錯(cuò)，而且價(jià)格也在2300元/平方米這樣一個(gè)低位水平，所以一經(jīng)推出就基本上是搶售一空。其劣勢(shì)主要表現(xiàn)在小區(qū)規(guī)模較小，周邊環(huán)境差。購(gòu)買特征山泉居是距華師最近的一個(gè)項(xiàng)目，所以華師成了山泉居的一個(gè)購(gòu)買主體。武漢大學(xué)口腔醫(yī)院，武漢體育學(xué)院，省婦幼等也都占了一定比例。從現(xiàn)在了解的實(shí)際情況看，夠房客戶中有近一成為投資型客戶。營(yíng)銷手法因山泉居盤量較小，且正好趕上03年武漢市的銷售高峰段，再加上剛推盤時(shí)的2400元/平方米這樣一個(gè)低價(jià)位，小區(qū)很快就銷售一空，余下的只有少量面積較大的復(fù)式樓?，F(xiàn)在的均價(jià)也已經(jīng)攀升到3400元/平方米。⑥開(kāi)來(lái)·楓景家園項(xiàng)目基本情況占地面積8666平方米建筑面積25000平方米總戶數(shù)179建筑形態(tài)多層（6+1）3棟，小高層（11+1）1棟容積率2.8主力戶型90－200平方米價(jià)格均價(jià)2600元/平方米銷售情況全部售磬產(chǎn)品評(píng)價(jià)開(kāi)來(lái)·楓景佳園與本項(xiàng)目隔街相望，為高創(chuàng)科技小區(qū)的二期工程，可以說(shuō)是屬于定向開(kāi)發(fā)的類型，所以價(jià)格上優(yōu)勢(shì)明顯。也許是因?yàn)殚_(kāi)來(lái)·楓景佳園帶有定向開(kāi)發(fā)的前提，以至于其戶型和園林景觀等都屬于拙劣之筆。如此看來(lái)，其2600元的價(jià)格也屬合情合理了。購(gòu)買特征高創(chuàng)科技員工為主要購(gòu)買群體。因其緊鄰教師小區(qū)，此為第二波購(gòu)買群體。附近急需改善住房條件客戶。營(yíng)銷手法因其屬于定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所以銷售上基本采取自然銷售的模式操作。

第三篇項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目地塊概況二、項(xiàng)目地塊SWOT分析三、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位2、目標(biāo)客群描述3、價(jià)格定位

一、項(xiàng)目地塊概況1、地理位置項(xiàng)目位于絡(luò)喻路與雄楚大道大道之間的卓豹路，現(xiàn)型為湖北榮星家具有限責(zé)任公司所在地。北抵卓刀泉南路，南抵雄楚大道大道。項(xiàng)目周邊為高校密集區(qū)，人氣旺盛，所以現(xiàn)行配套十分成熟，超市，餐飲，娛樂(lè)門點(diǎn)眾多，各大銀行網(wǎng)點(diǎn)，郵政，醫(yī)院等公共設(shè)施也相距不遠(yuǎn)。項(xiàng)目周邊有：湖北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，武漢民政職業(yè)學(xué)院，榮軍醫(yī)院，魅力酒吧，新一佳大型超市等。距離新修建的光谷廣場(chǎng)距離也不遠(yuǎn)。位于此地，可以說(shuō)是即可感受深厚的文化底蘊(yùn)，也可享受現(xiàn)代化的都市生活。2、項(xiàng)目周邊配套教育：卓刀泉小學(xué)、卓刀泉中學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（小學(xué)）、華師附一/附二、湖北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、武漢民政職業(yè)學(xué)院、武漢科技學(xué)院、湖北省旅游學(xué)、湖北工業(yè)大學(xué)商學(xué)院等；醫(yī)療：春天大藥房、榮軍醫(yī)院，武漢陸軍總醫(yī)院；購(gòu)物：中百超市、廣圓超市、新一佳超市，群光廣場(chǎng)，新世界百貨；娛樂(lè)：網(wǎng)吧，魅力酒吧；金融：中國(guó)信合、中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政、建設(shè)銀行；餐飲：大自然酒店、重慶又一莊火鍋廣場(chǎng)、重慶朝天門火鍋、湖南瀟湘人家；休閑：網(wǎng)吧、魅力酒吧；交通：12條以上的公交線路遍及三鎮(zhèn)各地。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色。地塊位于高校密集區(qū)內(nèi)，人文優(yōu)勢(shì)明顯，可從其他樓盤客戶購(gòu)買群體得知。地塊毗鄰絡(luò)喻路與雄楚大道大道，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，市政設(shè)施完善的優(yōu)勢(shì)較為突出。項(xiàng)目地塊位于山體南面，依山體而建的建筑，是本項(xiàng)目最大的稀缺資源，北望東湖，南看南湖，加之本身的落差地勢(shì)，對(duì)客戶有相當(dāng)?shù)奈ΑＷ康度孛上鄠饕雅f的三國(guó)歷史而來(lái)，相傳關(guān)羽行軍于此，以刀柄戳地得泉，遍飲三軍，故稱卓刀泉。可見(jiàn)其人文底蘊(yùn)與地域也頗有淵源；地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全。S：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（Strength）考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于絡(luò)喻路與雄楚大道大道之間的卓豹路，其地理位置距絡(luò)喻路與雄楚大道大道兩主干道成等距大約為600米處，離卓豹路也還有大約十五米左右這樣一個(gè)距離，曲徑通幽，進(jìn)則繁華，即則寧?kù)o。項(xiàng)目地塊為山體，呈臺(tái)地加坡地地勢(shì)，地塊最高為7.34米，而且地塊還緊臨伏虎山等自然資源，30年以上成年樹(shù)種多余株，這天然的地塊優(yōu)勢(shì)成為本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目位于高校密集區(qū)域內(nèi)，區(qū)域獨(dú)特的人文背景，市場(chǎng)前景看好。本項(xiàng)目沿線內(nèi)少有商平住宅樓，項(xiàng)目正對(duì)面的開(kāi)來(lái)·楓景家園一經(jīng)推出，就在短時(shí)間內(nèi)宣告售磬，足見(jiàn)該區(qū)域的市場(chǎng)空白率。本項(xiàng)目周邊一公里范圍之內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，學(xué)校、商場(chǎng)、超市、銀行、餐飲、政府機(jī)構(gòu)、集貿(mào)市場(chǎng)一應(yīng)俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。項(xiàng)目距周邊主干道僅600米距離，公交線路數(shù)十條以上，通達(dá)三鎮(zhèn)。W：項(xiàng)目弱勢(shì)分析（Weakness）項(xiàng)目周邊為高校密集區(qū)，流動(dòng)人口的增多或多或少會(huì)給客戶帶來(lái)一定程度的不安全感。周邊在銷項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在一定程度競(jìng)爭(zhēng)力。所處位置相對(duì)靠?jī)?nèi)，視覺(jué)上的沖擊不明顯。離公交車站有600米左右這樣一個(gè)距離會(huì)首先讓客戶產(chǎn)生距離感。上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，引導(dǎo)恰當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。O：項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（Opportunity）本區(qū)域購(gòu)買力持續(xù)升溫，周邊項(xiàng)目銷售都已進(jìn)入中盤或尾盤階段，并持續(xù)熱銷。片區(qū)改造力度加大，小配套進(jìn)一步這完善，良好的區(qū)域發(fā)展與規(guī)劃增強(qiáng)客戶的認(rèn)同感以及購(gòu)買信心。T：項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析（Threat）項(xiàng)目周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，尤其是規(guī)模較大的名都花園和以性價(jià)比高而著稱的綠汀雅境都將對(duì)本項(xiàng)目造成一定程度上的威脅。距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，位于雄楚大道大道上的翡翠城也即將面市，雖然樓盤數(shù)據(jù)現(xiàn)在無(wú)從得知，但從側(cè)面了解到戶型的配比較全面，對(duì)市場(chǎng)有一定沖擊力；以高新區(qū)和新舊南湖片區(qū)為主角的樓盤將繼續(xù)高揍凱歌，市場(chǎng)投入和盤量也將進(jìn)一步放大，其威脅將不可小視。因此，以上的變化因素將直接的對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生影響。三、項(xiàng)目定位系統(tǒng)1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目地塊最大的優(yōu)勢(shì)在于其位于山體上，而且是山體的南面，原生態(tài)的樹(shù)林，林蔭滿道，出則繁華，進(jìn)則幽靜，上可觀東湖南湖，下可享山體園林，這樣的項(xiàng)目地塊在武漢是少而又少的，特別是對(duì)于市中心的項(xiàng)目，因此對(duì)于這一優(yōu)質(zhì)地塊，為了充分利用其價(jià)值，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)價(jià)值最大化合理化，我們建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：滿足改善型居住需求的高品質(zhì)中價(jià)位的中高檔產(chǎn)品。前篇我司對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行定性分析，知道洪山片區(qū)06年市場(chǎng)放量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。本案處在卓豹路中段，被名都花園、翡翠城、綠汀雅境等多個(gè)項(xiàng)目包圍，客戶很容易被攔截，要想吸引客戶必須做出一個(gè)性價(jià)比很高、具有市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品的創(chuàng)新上下很大的功夫，同時(shí)在成本控制上加大力度。2、客戶定位系統(tǒng)偶得客戶游離客戶重要客戶偶得客戶游離客戶重要客戶游離客戶核心客戶附近高校的教師高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員市中心客源偶得客戶游離客戶重要客戶舊城改造動(dòng)遷客核心客戶：高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入年齡在30-45歲之間，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度。重要客戶：附近高校的教師由于本案所處卓豹路為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會(huì)較多考慮本案。而且這部分客源具備一定的購(gòu)房能力，比較注重地段的便利性。游離客戶：市中心客源該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。同時(shí)，該部分客源最容易受到口碑效應(yīng)的影響。偶得客戶：退休、結(jié)婚看重區(qū)域環(huán)境與價(jià)格的老年，置業(yè)目的主要是看重項(xiàng)目良好的環(huán)境，青年人主要是新增需求。②目標(biāo)客戶群描述他們代表是當(dāng)今社會(huì)中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財(cái)富。從表面上看，除了平時(shí)的住所外，還會(huì)有別的房產(chǎn)，他們擁有私家車或近期打算購(gòu)車。他們與那種乍富起來(lái)的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因?yàn)樗麄兙哂泻芨叩慕逃潭群蛷V泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)。他們的居家消費(fèi)完全是個(gè)人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識(shí)得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關(guān)注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨(dú)特。他們是整個(gè)社會(huì)的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實(shí)力與品位。他們通常把家看作是生活中的一個(gè)可靠歸宿，他們?cè)谏鐣?huì)中磨練已久，在他們看來(lái)，外面的世界雖然充滿刺激，但卻復(fù)雜多變，遠(yuǎn)不如在家中來(lái)得安穩(wěn)自在。而家居又是一個(gè)能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛(ài)好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無(wú)余。他們更看重家的意義，因?yàn)樵诩抑锌梢酝瓿勺约涸谕饷娌荒茚尫诺膲?mèng)想，他們把家當(dāng)作是一個(gè)自己可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，而且從他們的家中往往就能將這個(gè)人看出個(gè)端倪。這一部分消費(fèi)群體中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會(huì)中的成功人士；在他們中間同樣涌動(dòng)著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)靜的環(huán)境。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征，所以本項(xiàng)目客戶群定位為：追求舒適居住生活與多重生活享受的新中產(chǎn)階層。3、價(jià)格定位定位方法：市場(chǎng)比較定價(jià)法權(quán)重因素：對(duì)各項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評(píng)定。選擇項(xiàng)目：選擇本區(qū)域內(nèi)6個(gè)項(xiàng)目，包括：名都花園、漢飛精英青年城、綠汀雅境、翡翠城、春林庭苑、七零社區(qū)。價(jià)格測(cè)算表影響因素分?jǐn)?shù)權(quán)重名都花園漢飛精英青年城綠汀雅境翡翠城春林庭苑七零社區(qū)本項(xiàng)目地理位置（本區(qū)域在整個(gè)城市中的定位、區(qū)位的提升空間和提升價(jià)值）88%6.56.5667.556周邊環(huán)境（包含周邊自然資源環(huán)境和人文社會(huì)環(huán)境）1010%96766.568.5周邊配套（包含周邊的生活、交通、商業(yè)、教育衛(wèi)生、金融配套）1212%1010101011.5911建筑規(guī)劃（包含建筑的總體布局、規(guī)模、建筑立面、戶型景觀、朝向的均好性、戶型結(jié)構(gòu)、噪音規(guī)避、等因素）2020%1817.51415171516景觀規(guī)劃（包含景觀的規(guī)劃水平、景觀與建筑的關(guān)系、景觀的滲透關(guān)系、景觀的審美和使用功能）1010%967.56.5789小區(qū)配套（小區(qū)內(nèi)部的娛樂(lè)、生活、教育、商業(yè)等配套）88%736575.56發(fā)展商（包含發(fā)展商的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力、品牌知名度、產(chǎn)品美譽(yù)度等因素）88%8855.56.575.5物業(yè)管理（物業(yè)管理公司的知名度、市場(chǎng)美譽(yù)度）88%77.55.5676.56工程進(jìn)度（工程進(jìn)度與銷售速度與價(jià)格提升的關(guān)系、工程進(jìn)度本身的快慢）66%4.55.5444.555交樓質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)（施工質(zhì)量、建材檔次、交樓標(biāo)準(zhǔn)）1010%8.59878.58.58滿數(shù)100100%87.57973718375.581平均分?jǐn)?shù)78.57143均價(jià)（元/m2）390035003200370034003000參考權(quán)重20%15%20%20%10%15%7805256407403404503475均價(jià)3582.41根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們可以得出項(xiàng)目一期物業(yè)多層的均價(jià)為：3475*81/78.57143=3582.41元/平方米。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃，在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的預(yù)期中，我們對(duì)本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃、交樓質(zhì)量以及標(biāo)準(zhǔn)都有著較高的預(yù)期。

第四篇項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議一、規(guī)劃建筑核心理念二、基本技術(shù)指標(biāo)三、總體規(guī)劃建議四、建筑風(fēng)格與外立面五、戶型建議六、園林景觀建議

一、規(guī)劃建筑核心理念1、產(chǎn)品理念：與山林共生，與自然融為一體的活性建筑群。園區(qū)內(nèi)是原生山體坡地式景觀、宅內(nèi)是入戶廊院式居住空間，向上南可觀南湖、北可觀東湖磨山，是城市中的自然生態(tài)棲息之所，這就是活性建筑?；钚越ㄖ臻g示意活性建筑空間示意2、產(chǎn)品應(yīng)用保持原生地貌與生態(tài)，開(kāi)創(chuàng)性提出活性建筑理念，精典全新演繹，為您筑造一個(gè)全心全詣的家。全簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，全南北朝向，全對(duì)流空間，全生態(tài)景觀，全人車分流，全生態(tài)活性住宅，全尺度平衡戶型，全保溫墻面，全生活配套，全管家式物業(yè)管理。全規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)施流程。二、基本技術(shù)指標(biāo)日本建筑大師黑川紀(jì)章如是說(shuō)：人和自然的共生、城市與自然的共生、科學(xué)與藝術(shù)的共生。本案應(yīng)充分考慮項(xiàng)目山體、人與建筑三者之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，以使達(dá)到自然、人、建筑和諧共融。首先我們來(lái)研究分析一下項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。總占地面積19498m2凈用地面積16366m2規(guī)劃路面積3162容積率4.0綠地率35%建筑密度25%以內(nèi)車位總戶數(shù)的70%戶均面積95平方左右項(xiàng)目建筑面積約為6.5萬(wàn)方；綠地面積約為5717.6方；平均樓層數(shù)為16層；三、總體規(guī)劃建議在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，由于項(xiàng)目體量不大，從目前來(lái)看，市場(chǎng)消化不存在難點(diǎn)，關(guān)鍵的問(wèn)題是如何在市場(chǎng)中樹(shù)立標(biāo)桿，通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn)作制造精彩之作。1、對(duì)用地的理解及因地制宜規(guī)劃思路的尋求在平面布局上，要充分考慮利用原生態(tài)地貌與植被的景觀優(yōu)勢(shì)，盡量做到每一戶開(kāi)窗見(jiàn)景見(jiàn)綠，因此建議建筑排列應(yīng)根據(jù)地形采取錯(cuò)落排列，在接近項(xiàng)目入口舒緩的曲線形成項(xiàng)目的交通主干，由此帶來(lái)了如下優(yōu)勢(shì)：其一，以曲對(duì)直，外方內(nèi)圓，自然地將建筑物的南向與用地的夾角矛盾得以解決；其二，自然地解決了小區(qū)的主要交通需要并將兩個(gè)主入口有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)；其三，將還建區(qū)與商品房區(qū)有機(jī)分開(kāi)，利于項(xiàng)目高檔物業(yè)形態(tài)的塑造；其四，將建筑高低、錯(cuò)落排列，將項(xiàng)目山體地勢(shì)特征很好顯現(xiàn)出來(lái)，甚至在卓刀泉路、珞瑜路遠(yuǎn)遠(yuǎn)就可以看見(jiàn)，成為一處地標(biāo)風(fēng)景。2、交通體系的解決因循著“干、枝、脈、果”的規(guī)劃構(gòu)想“干”即舒緩的曲線形小區(qū)交通主干，寬7M，并在一側(cè)設(shè)人行步道；“枝”即派生于其上的通往住戶的道路，其寬4M，同樣具有自由、彎延的特色，合乎山體地勢(shì)特征；“脈”即派生于“枝”狀路上的直接進(jìn)入戶門的進(jìn)戶小徑，特別要指出的是，“脈”在“枝”上呈雙向通往住戶的形態(tài)，即“枝”的南北均為入戶口，這樣，就大量地減少了“枝”的數(shù)量，避免了以往通常均為北入口所造成的住戶交通干擾，使住戶的一側(cè)為本案的“街”（用于車行），而住戶的另一側(cè)則為本案的“園”（用于人行），從根本上保障了“街”“園”的雙重感受，生機(jī)與寧?kù)o的氛圍，交往與安居的體驗(yàn)得以共生?！肮奔礊樽舻那霸杭捌渥匀谎由斓慕ㄖ?。3、綠化景園體系與交通體系互為分離，形成系統(tǒng)并行與穿插構(gòu)想我司在規(guī)劃的建議初始即考慮了本案的設(shè)計(jì)理念，本案要依勢(shì)造房，依山建景。這就意味著本案不是分田到戶式的居住特征，而是住戶既互相獨(dú)立又有共同交往可能的居住生活氛圍。因此，公共的景園及生活空間的創(chuàng)造就顯得極為重要了。規(guī)劃中，在本項(xiàng)目從南至北環(huán)線(規(guī)劃路)內(nèi)中部以一條曲折的流線形成公共景園及活動(dòng)主軸，其間布局緩步道、各類人群的活動(dòng)場(chǎng)所及休閑場(chǎng)所，與其相交的是東西向的一條以樹(shù)林為主的綠化軸；南北向空間中的社區(qū)廣場(chǎng)、水面景觀、山體瀑布、跌落步道、兒童活動(dòng)場(chǎng)、小溪、半山觀景會(huì)所——空中花園等與東西向紅軸空間內(nèi)的散步區(qū)、噴泉和密植林木所形成的林中小路的氣氛恰成對(duì)比，形成了景園的“丁字形”主軸，巧妙的將本項(xiàng)目分為三個(gè)景觀帶——臺(tái)景園、林景園、谷景園，而這也恰恰是本案的三個(gè)組團(tuán)。上述中所提及的住戶的一樓花園所形成的安寧區(qū)域在規(guī)劃上恰與西北向的密林主軸平行，規(guī)劃中考慮將其規(guī)劃為東西主軸的延展體系，同樣以植林為主，在疏密之間創(chuàng)造自然、靈性、輕松、舒緩的休閑感和宜居感。由此，交通體系與綠色體系形成了互相獨(dú)立，而又如雙手的五指互相穿插的有機(jī)的解決模式。4、規(guī)劃中建筑布局的錯(cuò)落有致以創(chuàng)作自然的活性建筑特色國(guó)人通常很喜歡山體建筑與原生態(tài)的有機(jī)結(jié)合后所具有曲折、自然和步移景異的豐富感受，但往往這是歷經(jīng)數(shù)十年或數(shù)百年所形成的，源于骨子里的“自然”。它的特點(diǎn)之一即是在建筑形式和色彩的統(tǒng)一下，建筑的高低錯(cuò)落、方向的豐富變化以及道路的自由延展，我們將他稱之為活性建筑。所以本案的規(guī)劃構(gòu)想里，我司認(rèn)為在充分保留原生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，做到建筑與生態(tài)的有機(jī)融合，故此，在規(guī)劃的建筑布局中，我采用了幾種層次的“錯(cuò)落”：其一，建筑布局上的疏密有致，打破均一化的建筑間距；其二，建筑方向的錯(cuò)落，在基本保證建筑的南向布局的同時(shí)，有些樓棟形成與正南向的微小的轉(zhuǎn)角，以創(chuàng)作步移景異及“對(duì)景”、“借景”的視覺(jué)心理滿足；其三，每棟建筑采取單元的錯(cuò)進(jìn)或錯(cuò)退，奇偶陽(yáng)臺(tái)，形成行列式的破解；其四，垂直方向的錯(cuò)落，內(nèi)布布局有11層、16層及18層的建筑，其中小面積戶型建筑為11層，放在西側(cè)，既形成天際線的變化，又使人有南高北低的中國(guó)傳統(tǒng)的空間大感受；其五，南、北兩端各特別設(shè)計(jì)了一棟弧形的入口，一為正弧，二為反弧，其作用在于，既突破了項(xiàng)目布局的建筑的直線感，又為本案形成了南、北的合抱，在規(guī)劃上打破了用地的“菱形”的尖角感，增加了圓潤(rùn)的、陰陽(yáng)合和的空間感，并同時(shí)形成了本案兩個(gè)起始端的標(biāo)志性空間感受。四、建筑風(fēng)格與外立面1、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約風(fēng)格的定位建筑的風(fēng)格是多種多樣的，本案的建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代、簡(jiǎn)約是試圖達(dá)成與活性、自然、人文、放松的主旨相適應(yīng)的思路。設(shè)計(jì)中，基本上不采用裝飾的手法，而是功能決定著形體和外觀。2、建筑色彩的運(yùn)用在建筑色彩運(yùn)用的選擇上摒棄目前市場(chǎng)中流行的外立面處理方式，如隨處可見(jiàn)的飄頂、淡黃色外墻涂料、所謂的歐式陽(yáng)臺(tái)等等。建議采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格，局部貼面磚，加上六米大露臺(tái)錯(cuò)開(kāi)處理、樓頂?shù)耐伺_(tái)處理，可以形成簡(jiǎn)潔而不失豐富、簡(jiǎn)單而有內(nèi)涵、錯(cuò)落有致的建筑立面效果。外立面示意圖外立面示意圖精美、簡(jiǎn)潔、高貴、雋永，不追求短暫的時(shí)尚，造就經(jīng)久彌新的永恒，現(xiàn)代化的造型在城市中心建筑群中顯出卓而不群的高貴，為中心區(qū)樹(shù)立了新的標(biāo)桿。五、戶型建議通過(guò)前篇對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供給的研究分析，我司對(duì)區(qū)域產(chǎn)品供給面積區(qū)間有了大致的了解，以此為依據(jù)，同時(shí)為了使項(xiàng)目地塊價(jià)值最大化的利用，我司認(rèn)為本案在戶型供給上應(yīng)該提供適度舒適型戶型，并在局部采用差異化設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)山體活性建筑特征。由于項(xiàng)目較小，總戶數(shù)不多，建議項(xiàng)目走的是高品質(zhì)線路，鎖定特定目標(biāo)客群，因此建議將主力戶型面積集中在90-130㎡之間，戶型以舒適的二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，平均面積在110平方米左右。在總價(jià)上看，我們的目標(biāo)客戶為二次置業(yè)者，而非一次置業(yè)或者安居的人群，因此在戶型設(shè)計(jì)上也需要有所完善與創(chuàng)新。以下為示意戶型，可以根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃、樓棟結(jié)構(gòu)、開(kāi)間進(jìn)深相應(yīng)調(diào)整。左為奇偶層大面積陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)開(kāi)型，129㎡三房?jī)蓮d左為奇偶層大面積陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)開(kāi)型，129㎡三房?jī)蓮d上為奇偶層錯(cuò)開(kāi)內(nèi)廊院式四房?jī)蓮d兩衛(wèi)上為奇偶層錯(cuò)開(kāi)內(nèi)廊院式四房?jī)蓮d兩衛(wèi)上為奇偶層錯(cuò)開(kāi)6米挑高庭院示意上為奇偶層錯(cuò)開(kāi)6米挑高庭院示意具體戶型配比為戶型面積比例套數(shù)二室兩廳兩衛(wèi)90-100m230%206三室兩廳兩衛(wèi)或一衛(wèi)105-115m220%119三室兩廳兩衛(wèi)120-130m245%266四室兩廳兩衛(wèi)140-160m25%22六、園林景觀建議前篇在產(chǎn)品規(guī)劃建議中我司對(duì)園林景觀的分布、功能的設(shè)置提出了基本構(gòu)想，本篇我司將對(duì)園林景觀的具體設(shè)置進(jìn)行詳細(xì)的解析說(shuō)明。1、總的園林規(guī)劃思路體系充分考量南向山體地貌特征與原生植被生態(tài)物質(zhì)，結(jié)合全球最新規(guī)劃理念，為本案量身體定制最適宜的園林景觀建議。山體、原生植被是本案的最大優(yōu)勢(shì)，于是坡地、臺(tái)地一直延伸到城市山林的每一個(gè)角落，讓所有人在每一個(gè)地方都能享用。本地塊的南高北低，將被充分挖掘，山景、林海、景致、建筑隨基地變化起伏有致，渾然天成。以極致的景觀營(yíng)造來(lái)表達(dá)人文性關(guān)懷，強(qiáng)調(diào)本案公共空間的和諧與共融，處處以人為本。2、景觀軸我司建議城市山林在景觀規(guī)劃上應(yīng)注重開(kāi)放性與私密性的結(jié)合，使空間收放有度，級(jí)次分明，做到公共空間更適于活動(dòng)，景觀空間更適于散步，彼此獨(dú)立又統(tǒng)一。因此級(jí)次的分明空間的過(guò)度需要景觀軸加以區(qū)分銜接。二條景觀軸與山體景觀帶（山體瀑布）形成景觀環(huán)，這保證了居者可以連續(xù)不斷的欣賞和利用園區(qū)各個(gè)角落的景觀。妙趣橫生的水景、起伏有致的坡地，上下錯(cuò)落的臺(tái)地，讓事個(gè)住區(qū)呈現(xiàn)一種藝術(shù)美。景觀環(huán)參考示意景觀環(huán)參考示意主景觀軸剖面參考示意主景觀軸剖面參考示意3、三大主題園林根據(jù)地塊地貌、生態(tài)環(huán)境，將項(xiàng)目從總體上把景觀規(guī)劃劃分為三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)風(fēng)格各異，各具千秋，同時(shí)又由山體和景觀軸串連成一個(gè)有機(jī)的整體。沿景觀軸而行，可瀏覽情趣各異的小品、山體、景觀在寧?kù)o與活潑之間，詩(shī)意與壯闊之間，輕靈深邃之間，感受生活的藝術(shù)存在。臺(tái)景園位于小區(qū)西側(cè)，由11層小高層結(jié)合臺(tái)景觀構(gòu)成。三葉蟲(chóng)式的建筑規(guī)劃布局，步移景易，增加空間的透視美感。臺(tái)地的落差輔以硬質(zhì)景觀，形成可親可賞的空間，讓生活沉醉其中。臺(tái)景園景觀參考示意圖臺(tái)景園景觀參考示意圖林景園林景園位于小區(qū)東部，由16層高層結(jié)合山地坡地組成。起伏的山地和坡地是本案景觀規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆。大面積的綠茵、挺拔的樹(shù)木將尊貴、氣派的生活體驗(yàn)送到家門口，同時(shí)，原生植被等原生態(tài)景致由平坦開(kāi)闊的林間小道一路延干到住區(qū)深處，讓每一扇窗都能擁有最佳景觀效果。林景園包括：社區(qū)廣場(chǎng)、噴泉、秘植林、生活館、散步區(qū)等，我司將針對(duì)對(duì)部分重要景觀的表現(xiàn)給予建議。散步區(qū)景觀參考示意密植林景觀參考示意噴泉景觀參考示意社區(qū)廣場(chǎng)景觀參考示意社區(qū)廣場(chǎng)及其地下車庫(kù)入口景觀參考示意社區(qū)廣場(chǎng)及其地下車庫(kù)入口景觀參考示意谷景園谷景園位于本案北側(cè)，由18層高層結(jié)合起伏的山勢(shì)與主景觀軸內(nèi)面16層建筑構(gòu)成，身在其中就像進(jìn)入山谷，因此谷景園由此而得名組團(tuán)內(nèi)林蔭環(huán)繞，流水蜿蜒，賦予園景更豐富的視覺(jué)變化。精心規(guī)劃的庭院空間，營(yíng)造出悠然情調(diào)的居住氣氛。谷景園景觀包括：兒童活動(dòng)場(chǎng)、小溪、會(huì)所、山體瀑布、跌落布道，我司將針對(duì)對(duì)部分重要景觀的表現(xiàn)給予建議；跌落布道景觀參考示意山體瀑布、小溪景觀參考示意第五篇項(xiàng)目推廣建議一、項(xiàng)目差異化賣點(diǎn)提煉二、項(xiàng)目品牌形象定位三、項(xiàng)目案名建議四、核心廣告語(yǔ)

一、項(xiàng)目差異化賣點(diǎn)提煉1、武漢第一山體活性建筑，無(wú)敵景觀視野本項(xiàng)目依山建房，依勢(shì)造景?；钚缘慕ㄖ季?，良好的地勢(shì)環(huán)境使城市山林北望東湖，南看南湖。居家于此，開(kāi)窗見(jiàn)景見(jiàn)綠，足不出戶即可擁有東湖、南湖雙湖無(wú)敵景觀，勝似閑庭信步，夫復(fù)何求。外有全景視野，內(nèi)有庭院都市人終日忙碌，實(shí)現(xiàn)美好生活的第一步便是房子，能擁有獨(dú)屬于自己的一片開(kāi)滿鮮花的園子，一塊不大的泥土地，一堵爬滿青滕的墻壁。這些雖然有點(diǎn)"小資"的矯情，但擁有綠色實(shí)在是種非常簡(jiǎn)樸的愿望，只是在水泥森林的城市中這種愿望變成了奢望，而入戶花園、空中廊院的絢爛卻給了我們這種奢望。在室內(nèi)花園，貪婪呼吸綠色帶給我們的空氣，觀花弄草，和自然保持零距離，再找上幾個(gè)老友，把酒話桑麻。3、獨(dú)一無(wú)二的半山觀景會(huì)所——空中花園會(huì)所設(shè)置在谷景園半山之間，向上仰望點(diǎn)綴在原生植被中的會(huì)所就如果空中花園一樣，身處其中，坐在花園里捧一杯香茗翻動(dòng)著一些可看可不看的書(shū)，頭頂有藍(lán)天白云輕輕掠過(guò)，有微風(fēng)輕輕從發(fā)梢穿過(guò)。這種生活是都市中崇尚生活品質(zhì)的人們心底的向往。4、退則幽靜，出則繁華小區(qū)與小區(qū)入口主干道間，有一條林蔭道很好的將小區(qū)與城市的喧囂分離開(kāi)來(lái)，陽(yáng)光撒下光影斑駁，無(wú)論上班還是回家都能夠感受到建筑與生態(tài)交融所帶給人的身心愉悅，退則幽靜，出則繁華。二、項(xiàng)目品牌形象定位1、項(xiàng)目形象定位好的品牌形象定位會(huì)大幅提升樓盤品質(zhì)。本項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目檔次定位為"高品質(zhì)中價(jià)位的中高檔產(chǎn)品"，那么如何體現(xiàn)"高品質(zhì)中價(jià)位的中高檔產(chǎn)品"檔次定位。這就需要良好的項(xiàng)目品牌形象作為支撐。通過(guò)前篇對(duì)地塊條件的研究與周邊環(huán)境的調(diào)查，為提升項(xiàng)目物業(yè)形象，將1角錢的產(chǎn)品包裝成1塊錢，再以5毛錢賣出去，使項(xiàng)目獲得利潤(rùn)最大化。我司對(duì)本案形象定位為：武漢首個(gè)山休活性住區(qū)。2、項(xiàng)目品牌形象定位詮釋“武漢首個(gè)山休活性住區(qū)”的核心理念是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以山體園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。環(huán)境生態(tài)——山體不僅指社區(qū)內(nèi)的山體、臺(tái)地、坡地、植被等項(xiàng)目原生地貌環(huán)境。而且還泛指"北望東湖，南看南湖"的區(qū)域整體大自然環(huán)境。建筑生態(tài)——活性包括本案建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特的風(fēng)格，建筑格局簡(jiǎn)潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶型空間感極為豐富，周到細(xì)致的人性化設(shè)計(jì)，給生活以張性，使舒適、享受成為主題。人——人文是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進(jìn)行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。三、項(xiàng)目案名建議建議案名：城市山林案名解析："城市山林"代表著舒適和理想的居住理念，體現(xiàn)人和自然、城市和山林的和諧共生。城市與山林的結(jié)合極佳的傳遞出本案核心訴求，體現(xiàn)一種新人文的寬廣舒暢的生活感受；"城市山林"最能夠體現(xiàn)本案的形象定位；品質(zhì)感強(qiáng)、大氣，瑯瑯上口。四、核心廣告語(yǔ)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)的挖掘與分析，我們順勢(shì)推出項(xiàng)目核心廣告語(yǔ)：華師東，依山傍林，活體純靜生活或華師東，山林純靜生活

結(jié)語(yǔ)以上是我司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究，給項(xiàng)目作出市場(chǎng)定位，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)看法與建議，事物總在不斷發(fā)展，需要不斷探討新問(wèn)題，在有限的時(shí)間內(nèi)很難對(duì)項(xiàng)目做出正確的判斷和分析，希望有機(jī)會(huì)與貴司一起共同做好樓盤的推廣與銷售工作，達(dá)到即實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，又能提升發(fā)展商品牌形象的雙重作用。最后，祝項(xiàng)目取得最大成功！DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"18:59DATE\@"HH:mm:ss"18:59:08TIME\@"yy.M.d"22.10.11TIME\@"h時(shí)m分"18時(shí)59分TIME\@"h時(shí)m分s秒"18時(shí)59分8秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.11,22DATE\@"dMMMMyyyy"11October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"6:59:08PMDATE\@"HH:mm:ss"18:59:08TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月11日星期二DATE\@"HH:mm:ss"18:59:08編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)附錄資料：不需要的可以自行刪除ExcelXP的八則快速輸入技巧如果我們?cè)谟肊xcelXP處理龐大的數(shù)據(jù)信息時(shí)，不注意講究技巧和方法的話，很可能會(huì)花費(fèi)很大的精力。因此如何巧用ExcelXP，來(lái)快速輸入信息就成為各個(gè)ExcelXP用戶非常關(guān)心的話題，筆者向大家介紹幾則這方面的小技巧。1、快速輸入大量含小數(shù)點(diǎn)的數(shù)字如果我們需要在ExcelXP工作表中輸入大量的帶有小數(shù)位的數(shù)字時(shí)，按照普通的輸入方法，我們可能按照數(shù)字原樣大小直接輸入，例如現(xiàn)在要在單元格中輸入0.05這個(gè)數(shù)字時(shí)，我們會(huì)把“0.05”原樣輸入到表格中。不過(guò)如果需要輸入若干個(gè)帶有小數(shù)點(diǎn)的數(shù)字時(shí)，我們?cè)侔凑丈厦娴姆椒ㄝ斎氲脑?，每次輸入?shù)字時(shí)都需要重復(fù)輸入小數(shù)點(diǎn)，這樣工作量會(huì)變大，輸入效率會(huì)降低。其實(shí)，我們可以使用ExcelXP中的小數(shù)點(diǎn)自動(dòng)定位功能，讓所有數(shù)字的小數(shù)點(diǎn)自動(dòng)定位，從而快速提高輸入速度。在使用小數(shù)點(diǎn)自動(dòng)定位功能時(shí)，我們可以先在ExcelXP的編輯界面中，用鼠標(biāo)依次單擊“工具”/“選項(xiàng)”/“編輯”標(biāo)簽，在彈出的對(duì)話框中選中“自動(dòng)設(shè)置小數(shù)點(diǎn)”復(fù)選框，然后在“位數(shù)”微調(diào)編輯框中鍵入需要顯示在小數(shù)點(diǎn)右面的位數(shù)就可以了。以后我們?cè)佥斎霂в行?shù)點(diǎn)的數(shù)字時(shí)，直接輸入數(shù)字，而小數(shù)點(diǎn)將在回車鍵后自動(dòng)進(jìn)行定位。例如，我們要在某單元格中鍵入0.06的話，可以在上面的設(shè)置中，讓“位數(shù)”選項(xiàng)為2，然后直接在指定單元格中輸入6，回車以后，該單元格的數(shù)字自動(dòng)變?yōu)椤?.06”，怎么樣簡(jiǎn)單吧？2、快速錄入文本文件中的內(nèi)容現(xiàn)在您手邊假如有一些以純文本格式儲(chǔ)存的文件，如果此時(shí)您需要將這些數(shù)據(jù)制作成ExcelXP的工作表，那該怎么辦呢？重新輸入一遍，大概只有頭腦有毛病的人才會(huì)這樣做；將菜單上的數(shù)據(jù)一個(gè)個(gè)復(fù)制/粘貼到工作表中，也需花很多時(shí)間。沒(méi)關(guān)系！您只要在ExcelXP中巧妙使用其中的文本文件導(dǎo)入功能，就可以大大減輕需要重新輸入或者需要不斷復(fù)制、粘貼的巨大工作量了。使用該功能時(shí)，您只要在ExcelXP編輯區(qū)中，依次用鼠標(biāo)單擊菜單欄中的“數(shù)據(jù)/獲取外部數(shù)據(jù)/導(dǎo)入文本文件”命令，然后在導(dǎo)入文本會(huì)話窗口選擇要導(dǎo)入的文本文件，再按下“導(dǎo)入”鈕以后，程序會(huì)彈出一個(gè)文本導(dǎo)入向?qū)?duì)話框，您只要按照向?qū)У奶崾具M(jìn)行操作，就可以把以文本格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成工作表的格式了。3、快速輸入大量相同數(shù)據(jù)如果你希望在不同的單元格中輸入大量相同的數(shù)據(jù)信息，那么你不必逐個(gè)單元格一個(gè)一個(gè)地輸入，那樣需要花費(fèi)好長(zhǎng)時(shí)間，而且還比較容易出錯(cuò)。你可以通過(guò)下面的操作方法在多個(gè)相鄰或不相鄰的單元格中快速填充同一個(gè)數(shù)據(jù)，具體方法為：首先同時(shí)選中需要填充數(shù)據(jù)的單元格。若某些單元格不相鄰，可在按住Ctrl鍵的同時(shí)，點(diǎn)擊鼠標(biāo)左鍵，逐個(gè)選中；其次輸入要填充的某個(gè)數(shù)據(jù)。按住Ctrl鍵的同時(shí)，按回車鍵，則剛才選中的所有單元格同時(shí)填入該數(shù)據(jù)。4、快速進(jìn)行中英文輸入法切換一張工作表常常會(huì)既包含有數(shù)字信息，又包含有文字信息，要錄入這樣一種工作表就需要我們不斷地在中英文之間反復(fù)切換輸入法，非常麻煩，為了方便操作，我們可以用以下方法實(shí)現(xiàn)自動(dòng)切換：首先用鼠標(biāo)選中需要輸入中文的單元格區(qū)域，然后在輸入法菜單中選擇一個(gè)合適的中文輸入法；接著打開(kāi)“有效數(shù)據(jù)”對(duì)話框，選中“IME模式”標(biāo)簽，在“模式”框中選擇打開(kāi)，單擊“確定”按鈕；然后再選中輸入數(shù)字的單元格區(qū)域，在“有效數(shù)據(jù)”對(duì)話框中，單擊“IME模式”選項(xiàng)卡，在“模式”框中選擇關(guān)閉（英文模式）；最后單擊“確定”按鈕，這樣用鼠標(biāo)分別在剛才設(shè)定的兩列中選中單元格，五筆和英文輸入方式就可以相互切換了。5、快速刪除工作表中空行刪除ExcelXP工作表中的空行，一般的方法是需要將空行都找出來(lái)，然后逐行刪除，但這樣做操作量非常大，很不方便。那么如何才能減輕刪除工作表中空行的工作量呢？您可以使用下面的操作方法來(lái)進(jìn)行刪除：首先打開(kāi)要?jiǎng)h除空行的工作表，在打開(kāi)的工作表中用鼠標(biāo)單擊菜單欄中的“插入”菜單項(xiàng)，并從下拉菜單中選擇“列”，從而插入一新的列Ｘ，在Ｘ列中順序填入整數(shù)；然后根據(jù)其他任何一列將表中的行排序，使所有空行都集中到表的底部。刪去所有空行中Ｘ列的數(shù)據(jù)，以Ｘ列重新排序，然后刪去Ｘ列。按照這樣的刪除方法，無(wú)論工作表中包含多少空行，您就可以很快地刪除了。6、快速對(duì)不同單元格中字號(hào)進(jìn)行調(diào)整在使用ExcelXP編輯文件時(shí)，常常需要將某一列的寬度固定，但由于該列各單元格中的字符數(shù)目不等，致使有的單元格中的內(nèi)容不能完全顯示在屏幕上，為了讓這些單元格中的數(shù)據(jù)都顯示在屏幕上，就不得不對(duì)這些單元格重新定義較小的字號(hào)。如果依次對(duì)這些單元格中的字號(hào)調(diào)整的話，工作量將會(huì)變得很大。其實(shí)，您可以采用下面的方法來(lái)減輕字號(hào)調(diào)整的工作量：首先新建或打開(kāi)一個(gè)工作簿，并選中需要ExcelXP根據(jù)單元格的寬度調(diào)整字號(hào)的單元格區(qū)域；其次單擊用鼠標(biāo)依次單擊菜單欄中的“格式”/“單元格”/“對(duì)齊”標(biāo)簽，在“文本控制”下選中“縮小字體填充”復(fù)選框，并單擊“確定”按鈕；此后，當(dāng)你在這些單元格中輸入數(shù)據(jù)時(shí)，如果輸入的數(shù)據(jù)長(zhǎng)度超過(guò)了單元格的寬度，ExcelXP能夠自動(dòng)縮小字符的大小把數(shù)據(jù)調(diào)整到與列寬一致，以使數(shù)據(jù)全部顯示在單元格中。如果你對(duì)這些單元格的列寬進(jìn)行了更改，則字符可自動(dòng)增大或縮小字號(hào)，以適應(yīng)新的單元格列寬，但是對(duì)這些單元格原設(shè)置的字體字號(hào)大小則保持不變。7、快速輸入多個(gè)重復(fù)數(shù)據(jù)在使用ExcelXP工作表的過(guò)程中，我們經(jīng)常要輸入大量重復(fù)的數(shù)據(jù),如果依次輸入，無(wú)疑工作量是巨大的?，F(xiàn)在我們可以借助ExcelXP的“宏”功能,來(lái)記錄首次輸入需要重復(fù)輸入的數(shù)據(jù)的命令和過(guò)程,然后將這些命令和過(guò)程賦值到一個(gè)組合鍵或工具欄的按鈕上,當(dāng)按下組合鍵時(shí),計(jì)算機(jī)就會(huì)重復(fù)所記錄的操作。使用宏功能時(shí)，我們可以按照以下步驟進(jìn)行操作:首先打開(kāi)工作表，在工作表中選中要進(jìn)行操作的單元格；接著再用鼠標(biāo)單擊菜單欄中的“工具”菜單項(xiàng)，并從彈出的下拉菜單中選擇“宏”子菜單項(xiàng)，并從隨后彈出的下級(jí)菜單中選擇“錄制新宏”命令；設(shè)定好宏后，我們就可以對(duì)指定的單元格，進(jìn)行各種操作，程序?qū)⒆詣?dòng)對(duì)所進(jìn)行的各方面操作記錄復(fù)制。8、快速處理多個(gè)工作表有時(shí)我們需要在ExcelXP中打開(kāi)多個(gè)工作表來(lái)進(jìn)行編輯，但無(wú)論打開(kāi)多少工作表，在某一時(shí)刻我們只能對(duì)一個(gè)工作表進(jìn)行編輯，編輯好了以后再依次編輯下一個(gè)工作表，如果真是這樣操作的話，我們倒沒(méi)有這個(gè)必要同時(shí)打開(kāi)多個(gè)工作表了，因?yàn)槲覀兺瑫r(shí)打開(kāi)多個(gè)工作表的目的就是要減輕處理多個(gè)工作表的工作量的，那么我們?cè)撊绾螌?shí)現(xiàn)這樣的操作呢？您可采用以下方法：首先按住“Shift"鍵或“Ctrl"鍵并配以鼠標(biāo)操作，在工作簿底部選擇多個(gè)彼此相鄰或不相鄰的工作表標(biāo)簽，然后就可以對(duì)其實(shí)行多方面的批量處理；接著在選中的工作表標(biāo)簽上按右鍵彈出快捷菜單，進(jìn)行插入和刪除多個(gè)工作表的操作；然后在“文件”菜單中選擇“頁(yè)面設(shè)置……”，將選中的多個(gè)工作表設(shè)成相同的頁(yè)面模式；再通過(guò)“編輯”菜單中的有關(guān)選項(xiàng)，在多個(gè)工作表范圍內(nèi)進(jìn)行查找、替換、定位操作；通過(guò)“格式”菜單中的有關(guān)選項(xiàng)，將選中的多個(gè)工作表的行、列、單元格設(shè)成相同的樣式以及進(jìn)行一次性全部隱藏操作；接著在“工具”菜單中選擇“選項(xiàng)……”，在彈出的菜單中選擇“視窗”和“編輯”按鈕，將選中的工作表設(shè)成相同的視窗樣式和單元格編輯屬性；最后選中上述工作表集合中任何一個(gè)工作表，并在其上完成我們所需要的表格，則其它工作表在相同的位置也同時(shí)生成了格式完全相同的表格。高效辦公Excel排序方法"集中營(yíng)"排序是數(shù)據(jù)處理中的經(jīng)常性工作，Excel排序有序數(shù)計(jì)算（類似成績(jī)統(tǒng)計(jì)中的名次）和數(shù)據(jù)重排兩類。本文以幾個(gè)車間的產(chǎn)值和名稱為例，介紹Excel2000/XP的數(shù)據(jù)排序方法。一、數(shù)值排序1.RANK函數(shù)RANK函數(shù)是Excel計(jì)算序數(shù)的主要工具，它的語(yǔ)法為:RANK（number，ref，order），其中number為參與計(jì)算的數(shù)字或含有數(shù)字的單元格，ref是對(duì)參與計(jì)算的數(shù)字單元格區(qū)域的絕對(duì)引用，order是用來(lái)說(shuō)明排序方式的數(shù)字（如果order為零或省略，則以降序方式給出結(jié)果，反之按升序方式）。例如圖1中E2、E3、E4單元格存放一季度的總產(chǎn)值，計(jì)算各車間產(chǎn)值排名的方法是:在F2單元格內(nèi)輸入公式“=RANK（E2，$E$2:$E$4）”，敲回車即可計(jì)算出鑄造車間的產(chǎn)值排名是2。再將F2中的公式復(fù)制到剪貼板，選中F3、F4單元格按Ctrl+V，就能計(jì)算出其余兩個(gè)車間的產(chǎn)值排名為3和1。如果B1單元格中輸入的公式為“=RANK（E2，$E$2:$E$4，1）”，則計(jì)算出的序數(shù)按升序方式排列，即2、1和3。需要注意的是:相同數(shù)值用RANK函數(shù)計(jì)算得到的序數(shù)（名次）相同，但會(huì)導(dǎo)致后續(xù)數(shù)字的序數(shù)空缺。假如上例中F2單元格存放的數(shù)值與F3相同，則按本法計(jì)算出的排名分別是3、3和1（降序時(shí)）。2.COUNTIF函數(shù)COUNTIF函數(shù)可以統(tǒng)計(jì)某一區(qū)域中符合條件的單元格數(shù)目，它的語(yǔ)法為COUNTIF（range，criteria）。其中range為參與統(tǒng)計(jì)的單元格區(qū)域，criteria是以數(shù)字、表達(dá)式或文本形式定義的條件。其中數(shù)字可以直接寫入，表達(dá)式和文本必須加引號(hào)。仍以圖1為例，F(xiàn)2單元格內(nèi)輸入的公式為“=COUNTIF（$E$2:$E$4，">"&E2）+1”。計(jì)算各車間產(chǎn)值排名的方法同上，結(jié)果也完全相同，2、1和3。此公式的計(jì)算過(guò)程是這樣的:首先根據(jù)E2單元格內(nèi)的數(shù)值，在連接符&的作用下產(chǎn)生一個(gè)邏輯表達(dá)式，即“>176.7”、“>167.3”等。COUNTIF函數(shù)計(jì)算出引用區(qū)域內(nèi)符合條件的單元格數(shù)量，該結(jié)果加一即可得到該數(shù)值的名次。很顯然，利用上述方法得到的是降序排列的名次，對(duì)重復(fù)數(shù)據(jù)計(jì)算得到的結(jié)果與RANK函數(shù)相同。3.IF函數(shù)Excel自身帶有排序功能，可使數(shù)據(jù)以降序或升序方式重新排列。如果將它與IF函數(shù)結(jié)合，可以計(jì)算出沒(méi)有空缺的排名。以圖1中E2、E3、E4單元格的產(chǎn)值排序?yàn)槔?，具體做法是:選中E2單元格，根據(jù)排序需要，單擊Excel工具欄中的“降序排序”或“升序排序”按鈕，即可使工作表中的所有數(shù)據(jù)按要求重新排列。假如數(shù)據(jù)是按產(chǎn)值由大到?。ń敌颍┡帕械?，而您又想賦予每個(gè)車間從1到n（n為自然數(shù)）的排名。可以在G2單元格中輸入1，然后在G3單元格中輸入公式“=IF（E3=E2，G3,G3+1）”，只要將公式復(fù)制到G4等單元格，就可以計(jì)算出其他車間的產(chǎn)值排名。二、文本排序選舉等場(chǎng)合需要按姓氏筆劃為文本排序，Excel提供了比較好的解決辦法。如果您要將圖1數(shù)據(jù)表按車間名稱的筆劃排序，可以使用以下方法:選中排序關(guān)鍵字所在列（或行）的首個(gè)單元格（如圖1中的A1），單擊Excel“數(shù)據(jù)”菜單下的“排序”命令，再單擊其中的“選項(xiàng)”按鈕。選中“排序選項(xiàng)”對(duì)話框“方法”下的“筆畫(huà)排序”，再根據(jù)數(shù)據(jù)排列方向選擇“按行排序”或“按列排序”，“確定”后回到“排序”對(duì)話框（圖2）。如果您的數(shù)據(jù)帶有標(biāo)題行（如圖1中的“單位”之類），則應(yīng)選中“有標(biāo)題行”（反之不選），然后打開(kāi)“主要關(guān)鍵字”下拉列表，選擇其中的“單位”，選中排序方式（“升序”或“降序”）后“確定”，表中的所有數(shù)據(jù)就會(huì)據(jù)此重新排列。此法稍加變通即可用于“第一名”、“第二名”等文本排序，請(qǐng)讀者自行摸索。三、自定義排序如果您要求Excel按照“金工車間”、“鑄造車間”和“維修車間”的特定順序重排工作表數(shù)據(jù)，前面介紹的幾種方法就無(wú)能為力了。這類問(wèn)題可以用定義排序規(guī)則的方法解決:首先單擊Excel“工具”菜單下的“選項(xiàng)”命令，打開(kāi)“選項(xiàng)”對(duì)話框中的“自定義序列”選項(xiàng)卡（圖3）。選中左邊“自定義序列”下的“新序列”，光標(biāo)就會(huì)在右邊的“輸入序列”框內(nèi)閃動(dòng)，您就可以輸入“金工車間”、“鑄造車間”等自定義序列了，輸入的每個(gè)序列之間要用英文逗號(hào)分隔，或者每輸入一個(gè)序列就敲回車。如果序列已經(jīng)存在于工作表中，可以選中序列所在的單元格區(qū)域單擊“導(dǎo)入”，這些序列就會(huì)被自動(dòng)加入“輸入序列”框。無(wú)論采用以上哪種方法，單擊“添加”按鈕即可將序列放入“自定義序列”中備用（圖3）。使用排序規(guī)則排序的具體方法與筆劃排序很相似，只是您要打開(kāi)“排序選項(xiàng)”對(duì)話框中的“自定義排序次序”下拉列表，選中前面定義的排序規(guī)則，其他選項(xiàng)保持不動(dòng)?；氐健芭判颉睂?duì)話框后根據(jù)需要選擇“升序”或“降序”，“確定”后即可完成數(shù)據(jù)的自定義排序。需要說(shuō)明的是:顯示在“自定義序列”選項(xiàng)卡中的序列（如一、二、三等），均可按以上方法參與排序，請(qǐng)讀者注意Excel提供的自定義序列類型。談?wù)凟xcel輸入的技巧在Excel工作表的單元格中，可以使用兩種最基本的數(shù)據(jù)格式：常數(shù)和公式。常數(shù)是指文字、數(shù)字、日期和時(shí)間等數(shù)據(jù)，還可以包括邏輯值和錯(cuò)誤值，每種數(shù)據(jù)都有它特定的格式和輸入方法，為了使用戶對(duì)輸入數(shù)據(jù)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，有必要來(lái)介紹一下在Excel中輸入各種類型數(shù)據(jù)的方法和技巧。一、輸入文本Excel單元格中的文本包括任何中西文文字或字母以及數(shù)字、空格和非數(shù)字字符的組合，每個(gè)