房地產(chǎn)策劃師（基礎(chǔ)知識）2010.4.15目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER3.相關(guān)法律法規(guī)知識第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀守法,尊重知識產(chǎn)權(quán)2.忠誠敬業(yè),恪盡職守3.公正誠信,杜絕欺詐房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識結(jié)構(gòu)1.企業(yè)策劃知識2.房地產(chǎn)經(jīng)濟知識3.市場營銷知識4.項目管理知識5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計知識6.人文基礎(chǔ)知識7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識和專業(yè)能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實戰(zhàn)經(jīng)驗出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強的合作能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1.對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識2.對當代國際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認知。4.對民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對各種營銷理論\微觀經(jīng)濟理論有著系統(tǒng)而深刻的認識.6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運用宣傳造勢手法,同時具有較強的駕御語言的能力.7.對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對設(shè)計的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認識第二章房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國土開發(fā)的基本目標:尋求經(jīng)濟\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標:謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開發(fā)\統(tǒng)一建設(shè)\統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設(shè)計\開發(fā)\建設(shè)和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個領(lǐng)域的經(jīng)濟活動.從縱向來看,要對建設(shè)的全過程,從立項論證\規(guī)劃設(shè)計\征地拆遷\招標投標\土地平整\組織施工\完工驗收\一直到房屋經(jīng)營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調(diào)發(fā)展,以達到較高經(jīng)濟效益,較好社會效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識點七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標，拍賣《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā)外延性開發(fā)：單純增加土地面積內(nèi)涵性開發(fā)：在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴建房屋等形式來實現(xiàn)）房地產(chǎn)開發(fā)的特點綜合性長期性時序性地域性風(fēng)險性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)策劃劃的內(nèi)內(nèi)容開發(fā)區(qū)區(qū)位和和地段段的分分析與與選擇擇開發(fā)內(nèi)內(nèi)容和和規(guī)模模的分分析與與選擇擇開發(fā)時時機和和開發(fā)發(fā)進度度的分分析與與選擇擇（比比如上上海金金融中中心））開發(fā)合合作方方式的的分析析與選選擇項目融融資方方式的的分析析與選選擇開發(fā)完完成后后產(chǎn)品品推廣廣方式式的分分析與與選擇擇開發(fā)商商資金金來源源自有資資金，，預(yù)售售或預(yù)預(yù)租收收入，，抵押押貸款款，合合作方方出資資，集集資或或發(fā)行行債券券，融融資性性租賃賃融資租租賃：：非常常適合合小企企業(yè)。。對于于房產(chǎn)產(chǎn)項目目比如如電梯梯、中中央空空調(diào)等等設(shè)備備。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序項目立立項階階段項目前前期準準備階階段項目建建設(shè)階階段項目銷銷售及及售后后服務(wù)務(wù)階段段項目立立項階階段投資機機會研研究——申領(lǐng)項項目選選址意意見書書及項項目立立項批批文——申請定定點——申請購購置土土地，，辦理理土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)續(xù)——申領(lǐng)規(guī)規(guī)劃紅紅線圖圖、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件通通知書書等文文件——編制規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計總總圖——提交總總圖，，申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證項目前前期準準備階階段選擇勘勘察隊隊伍和和設(shè)計計單位位——申領(lǐng)建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證和施施工許許可證證——申領(lǐng)房房屋拆拆遷許許可證證——做好七七通一一平工工作——選擇承承包單單位——選擇監(jiān)監(jiān)理單單位項目建建設(shè)階階段組織承承包商商進場場——加強開開發(fā)項項目工工程管管理與與控制制——申領(lǐng)商商品房房預(yù)售售許可可證——項目的的竣工工驗收收項目銷銷售及及售后后服務(wù)務(wù)階段段辦理竣工后的的產(chǎn)權(quán)登記手手續(xù)——申領(lǐng)商品房銷銷售許可證——與物業(yè)公司簽簽訂物業(yè)委托托管理合同——提交相關(guān)資料料——與用戶簽訂商商品房銷售合合同或租賃合合同——做好物業(yè)管理理工作第二節(jié)：城市市規(guī)劃城市規(guī)劃的概概念、任務(wù)“合理、有效效和公正地創(chuàng)創(chuàng)造有序的城城市生活空間間環(huán)境”城市規(guī)劃的原原則1.人工環(huán)境與自自然環(huán)境相和和諧的原則2.歷史環(huán)境與未未來環(huán)境相和和諧的原則3.城市環(huán)境中各各社會集團之之間社會生活活相和諧的原原則城市規(guī)劃的層層面及主要內(nèi)內(nèi)容城市發(fā)展戰(zhàn)略略層面的規(guī)劃劃：確定城市市發(fā)展目標、、原則、戰(zhàn)略略部署等重大大問題。建立立在市民參與與和法律法規(guī)規(guī)的基礎(chǔ)上。。我國城市總總體規(guī)劃及土土地利用總體體規(guī)劃屬于這這個范疇建設(shè)控制引導(dǎo)導(dǎo)層面的規(guī)劃劃：對具體每每一地塊未來來開發(fā)利用做做出法律規(guī)定定，它必須尊尊重并服從城城市發(fā)展戰(zhàn)略略對其所在空空間的安排。?？刂菩栽敿氁?guī)規(guī)劃和修建性性詳規(guī)P43城市總體規(guī)劃劃的調(diào)整、修修改和審批城市總體規(guī)劃劃的調(diào)整由城城市人民政府府作出，并報報同級人民代代表大會常務(wù)務(wù)委員會和原原批準機關(guān)審審批修改總體規(guī)劃劃由城市人民民政府組織，，并需經(jīng)同級級人民代表大大會或常務(wù)委委員會審查同同意后報原批批準機關(guān)審批批。第三節(jié)：房地地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策劃的的概念：本章節(jié)見自自編教材第四節(jié)：房地地產(chǎn)項目規(guī)劃劃與設(shè)計規(guī)劃設(shè)計的基基本內(nèi)容：1）土地使用、、用地邊界與與面積2）環(huán)境容量：：建筑容積率率，建筑密度度，人口密度度，綠地率3）建筑控制：：建筑高度，，建筑后退，，建筑間距4）城市設(shè)計5）建筑空間，，功能及其經(jīng)經(jīng)濟性6）基地停車車車位，總體布布置，出入口口房地產(chǎn)項目規(guī)規(guī)劃內(nèi)容及審審批程序“一書兩證”制制度：實行選選址意見書，，建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證，，建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證制制度1、選址意見書書制度：項目目基本情況/選址依據(jù)2、建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證制制度：現(xiàn)場勘勘察/征求意見/提供設(shè)計條件件/審查總平圖和和用地面積/核發(fā)建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證3、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證制制度：建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證申請/初步審查/規(guī)劃設(shè)計要點點意見書/方案審查/核發(fā)建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證工程勘察與工工程設(shè)計勘察過程：資資料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/詳細勘察（1：1000）/施工勘察（不不一定做）勘察工作內(nèi)容容：地形測量量/工程勘察/地下水地表水水的勘探/氣象調(diào)查設(shè)計過程：初初步設(shè)計/技術(shù)設(shè)計/施工圖設(shè)計設(shè)計工作具體體內(nèi)容：總體體設(shè)計/單體設(shè)計/建筑構(gòu)造設(shè)計計/抗震設(shè)防城市土地分類類城市土地分為為六大類：居居住用地、公公共活動中心心用地、工業(yè)業(yè)用地、倉儲儲用地、市政政公用設(shè)施用用地及綠地環(huán)境容量指標標：居住區(qū)人口凈凈密度=住宅區(qū)總?cè)丝诳?住宅區(qū)建筑總總用地人均住宅區(qū)用用地=住宅區(qū)總用地地/住宅區(qū)總?cè)丝诳谧≌瑓^(qū)建筑密密度=住宅區(qū)總建筑筑基底面積/住宅區(qū)總用地地面積住宅區(qū)容積率率=住宅區(qū)總建筑筑面積/住宅區(qū)總用地地面積參見各容積率率對應(yīng)的建筑筑形態(tài)容積率是不是是越高越好？？設(shè)施與布局公共服務(wù)設(shè)施施道路與停車設(shè)設(shè)施教育設(shè)施綠地與戶外活活動場地設(shè)施施管理設(shè)施市政設(shè)施從人本角度考考慮：這些些設(shè)施規(guī)劃時時應(yīng)該注意什什么？道路交通組織織路網(wǎng)布局體系系人車分行和人人車混行居住區(qū)級道路路/居住組團級道道路/宅間小路出入口停車位建筑控制建筑高度：還還要考慮到航航線、氣象觀觀測、通信消消防、城市景景觀建筑后退：道道路寬度和建建筑高度的對對比，叫做路路幅比一般路段沿路路建筑高度不不得超過規(guī)劃劃道路紅線寬寬度，并為建建筑后后退距離的1。5倍建筑間距：按按照冬至日日、大寒日兩兩級日照標準準設(shè)置多層和和高層住宅間間距城市設(shè)計總體“形、色、質(zhì)”單體建筑“點、線、體”內(nèi)外環(huán)境的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換關(guān)系建筑空間、景景觀和形象開放式討論：：空間的創(chuàng)新新突破景觀和形象：：軟質(zhì)景觀和和硬質(zhì)景觀（參考資料：：綠城景觀成成本）住宅建筑設(shè)計計功能定位建筑風(fēng)格和造造型定位房型設(shè)計具體空間設(shè)計計（臥室、廚廚房、衛(wèi)生間間、起居室、、書房、儲藏藏室、車庫））公共建筑配套套千人指標：居居住區(qū)三級公公建配置的重重要依據(jù)千人指標規(guī)定定之外原則：“誰投投資，誰經(jīng)營營，誰受益””各地政策差別別比較大：各地在開發(fā)過過程中，除了了繳納土地出出讓金之外，，還需繳納大大配套費用、、小配套費用用若干。據(jù)悉悉，所謂大配配套費用，大大配套一般是是指房地產(chǎn)項項目中政府提提供到地塊接接口（路由））的市政項目目，包括自來來水、燃氣、、排水及道路路及其他，一一般不含兩電電一熱（電力力、電信、供供熱），小配配套一般是指指小區(qū)非營業(yè)業(yè)性公建費用用，包括中小小學(xué)、幼兒園園、老年公寓寓、居委會、、派出所、垃垃圾站、交通通站等7項，一般小配配套的費用包包括在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)前期中中。房地產(chǎn)投融資資房地產(chǎn)開發(fā)項項目融資的特特點：融資規(guī)規(guī)模大，償還還期長，房地地產(chǎn)資金缺乏乏流動性投資種類：住住宅地產(chǎn)/商業(yè)房地產(chǎn)/工業(yè)房地產(chǎn)/旅游房地產(chǎn)/綜合房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)類類細分：辦公公/總部經(jīng)濟辦公公/孵化器/生態(tài)園區(qū)辦公公商業(yè)街SHOPPINGMALL房地產(chǎn)開發(fā)項項目融資的基基本要求1、確定合理的的融資規(guī)模2、正確選擇渠渠道和方式、、降低融資成成本3、統(tǒng)籌考慮房房地產(chǎn)開發(fā)的的融資與投資資，提高房地地產(chǎn)開發(fā)資金金的使用效益益。4、按規(guī)定建立立資本金制度度5、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的資金金結(jié)構(gòu)案例某公司擁有100萬股本，現(xiàn)投投資一項目，，投資收益率率為12%。如果以10%的利率借入100萬元，與原始始股本一并投投資，收益水水平仍然是12%。那么由于財財務(wù)杠桿的作作用，100萬原始股的凈凈收益是多少少？如果借貸利率率為10%，而收益水平平由于市場風(fēng)風(fēng)險跌到8%，那么，同樣樣由于財務(wù)杠杠桿的作用，，100萬原始股的凈凈收益只有6萬元，收益率率為多少？房地產(chǎn)開發(fā)項項目融資的決決策1、欲籌集資金金的幣種、數(shù)數(shù)額2、融資流量3、資金來源構(gòu)構(gòu)成4、融資風(fēng)險分分析及風(fēng)險管管理措施5、融資成本預(yù)預(yù)算6、融資方法7、明確融資的的權(quán)力責(zé)任關(guān)關(guān)系融資三大衡量量指標安全性經(jīng)濟性可行性房地產(chǎn)項目開開發(fā)的融資來來源自有資金：不不只包括現(xiàn)金金，還包括各各種速動資產(chǎn)產(chǎn)。速動資產(chǎn)：包包括用于透支支貸款，保函函，或信用證證的補償余額額的凍結(jié)資金金。如能爭取取早日解除凍凍結(jié)，也屬于于現(xiàn)金一類。。速動資產(chǎn)包包括各種應(yīng)收收的銀行票據(jù)據(jù)、股票和債債券（可以抵抵押、貼現(xiàn)而而獲得現(xiàn)金的的證券），以以及其它可立立即售出的建建成樓宇的回回款和近期可可立即售出的的各種物業(yè)的的應(yīng)收款。銀行貸款參見文章《銀行利率與房房地產(chǎn)價格之之間的關(guān)系》參見文章《我國房地產(chǎn)開開發(fā)資金來源源情況報告》我國利率政策策對房地產(chǎn)價價格的影響.doc中國房地產(chǎn)資資金來源狀況況分析報告.doc證券化資金房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)債券信托資金產(chǎn)業(yè)基金爭取外單位投投資、外資、、墊資、預(yù)售售款、合作開開發(fā)外資如何挑選選國內(nèi)的房地地產(chǎn)項目？我們更傾向于于擁有成熟現(xiàn)現(xiàn)金流的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)或者是是具有升值空空間的項目第六節(jié)房地地產(chǎn)市場營銷銷市場營銷的概概念指企業(yè)通過向向顧客提供能能滿足顧客需需要的產(chǎn)品和和服務(wù)，促使使顧客消費企企業(yè)提供的產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，，進而實現(xiàn)企企業(yè)目標的經(jīng)經(jīng)營理念和戰(zhàn)戰(zhàn)略管理活動動。營銷與推銷的的關(guān)系市場營銷學(xué)的的發(fā)展：初創(chuàng)時期：19世紀末至20世紀20年代、周期性性經(jīng)濟危機應(yīng)用時期：20年代至二戰(zhàn)結(jié)結(jié)束形成和發(fā)展時時期：戰(zhàn)略意意義上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLICRELATION市場營銷在企企業(yè)中的地位位與生產(chǎn)職能、、財務(wù)職能、、人事職能處處于同樣重要要的地位當市場需求不不足時候，競競爭激烈，銷銷售下降，成成本提高時，，營銷職能會會更加重要市場營銷在我我國的發(fā)展1978年以后重新發(fā)發(fā)展，一門綜綜合性特點的的科學(xué)，一門門研究企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理的“軟科學(xué)”企業(yè)經(jīng)營觀念念：生產(chǎn)觀念產(chǎn)品觀念推銷觀念市場營銷觀念念社會營銷觀念念經(jīng)營觀念的最最新發(fā)展：CUSTOMERCOSTCONVENIENCECOMMUNICATIONRELEVANCYREACTIVITYRELATIONRETURN4RS