海高倫美林國(guó)際社區(qū)提報(bào)卓聯(lián)行張璇海高倫美林國(guó)際社區(qū)提報(bào)目錄一，區(qū)域分析二，競(jìng)品市場(chǎng)分析三，客戶(hù)分析四，本案貨源統(tǒng)計(jì)五，下階段營(yíng)銷(xiāo)策略思路六，各版塊營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行目錄一，區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域分析新城區(qū)老城區(qū)泡菜園區(qū)家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案處于老城彭路旁；本案處于老城區(qū)與新城區(qū)交匯的邊界處；本案處于泡菜園區(qū)和家居園區(qū)中間位置。老成彭路本案成彭立交區(qū)域分析新城區(qū)老城區(qū)泡菜園區(qū)家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案處于老城彭路旁；區(qū)域分析老成彭路成彭立交道路形象：臟、差、貨運(yùn)道路危險(xiǎn)！本案區(qū)域分析老成彭路成彭立交道路形象：臟、差、貨運(yùn)道路危險(xiǎn)！本案區(qū)域分析天驕家居伊頓家居香港好風(fēng)景新繁五星家居場(chǎng)黃師傅家具瑞麗達(dá)家具騰飛家具萬(wàn)家美家居生活館本案民福家具周邊商業(yè)業(yè)態(tài)多為家具館；從生活角度考慮，家具廠旁生活環(huán)境，不適宜居住；區(qū)域分析天驕家居伊頓家居香港好風(fēng)景新繁五星家居場(chǎng)黃師傅家具瑞區(qū)域分析——小結(jié)本案處于一個(gè)較為尷尬的位置，老城區(qū)和新城區(qū)交匯邊界處既不享受新城區(qū)的新環(huán)境又不享受老城區(qū)成熟配套本案門(mén)口道路給人第一印象，臟、差、危險(xiǎn)；本案處于兩園區(qū)之間，大環(huán)境居住氛圍感差；本案周邊多為家具廠房，不適宜居家常駐。區(qū)域分析——小結(jié)本案處于一個(gè)較為尷尬的位置，老城區(qū)和新城區(qū)交競(jìng)品分析競(jìng)品分析競(jìng)品市場(chǎng)區(qū)域世璽龍湖尚城新城區(qū)東湖.郡歐尚花園老城區(qū)本案位置尷尬，與新繁老城區(qū)與新城區(qū)脫節(jié)競(jìng)品市場(chǎng)區(qū)域世璽龍湖尚城新城區(qū)東湖.郡歐尚花園老城區(qū)本案位置項(xiàng)目概況：總占地137畝，總建面370000㎡，分為三期開(kāi)發(fā)，涵蓋了社區(qū)商業(yè)、臨河獨(dú)棟商業(yè)、高層電梯住宅、多層疊拼住宅；住宅從90㎡-280㎡，項(xiàng)目建筑外觀采用Art-Deco風(fēng)格。競(jìng)品市場(chǎng)分析——世璽開(kāi)發(fā)商成都市立成房地產(chǎn)有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址新都新繁鎮(zhèn)濱江西路北側(cè)占地91655㎡總建筑面積374048㎡容積率3.0綠化率45%建筑類(lèi)別高層、疊拼、獨(dú)棟商業(yè)、社區(qū)底商面積區(qū)間90-280㎡園林小區(qū)園林采用以養(yǎng)生植物為主的高低搭配方式，更有國(guó)家瀕危一級(jí)保護(hù)植物—紅豆杉林立其間。項(xiàng)目概況：總占地137畝，總建面370000㎡，分為三期開(kāi)發(fā)3室2廳2衛(wèi)建筑面積：107.81㎡實(shí)得面積：119.18㎡4室2廳2衛(wèi)建筑面積：127.96㎡實(shí)得面積：148.47㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——世璽優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型較為方正，動(dòng)靜分區(qū)，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)缺點(diǎn)：客廳進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，利用率低優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型較為方正，動(dòng)靜分區(qū)，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主臥超大采光面缺點(diǎn)：客廳過(guò)道略長(zhǎng)，空間浪費(fèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——世璽優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型較為方項(xiàng)目概況：總占地45畝，住宅產(chǎn)品1-5#樓共計(jì)767套，面積區(qū)間為79-112㎡套二、套三和套四，目前尾盤(pán)銷(xiāo)售，剩余小戶(hù)型居多。項(xiàng)目月均走量20-28套，目前銷(xiāo)售均價(jià)約4300元/㎡。競(jìng)品市場(chǎng)分析——龍湖尚城開(kāi)發(fā)商大月置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址新繁新城區(qū)·濱江東路占地29033㎡總建筑面積111869㎡容積率2.98綠化率30%建筑類(lèi)別高層、社區(qū)底商面積區(qū)間79-112㎡園林普通小區(qū)園林綠化項(xiàng)目概況：總占地45畝，住宅產(chǎn)品1-5#樓共計(jì)767套，面積2室2廳1衛(wèi)建筑面積79㎡，實(shí)得面積88㎡3室2廳2衛(wèi)建筑面積：約90㎡實(shí)得面積：約101㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——龍湖尚城優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型方正，布局緊湊合理；客廳帶3.6M景觀陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗。缺點(diǎn)：西北朝向，采光較差，且客廳及主臥臨路，噪音、灰塵較大優(yōu)點(diǎn)：東南朝向，客廳外接3.6M景觀陽(yáng)臺(tái)，主臥帶L型飄窗。缺點(diǎn)：戶(hù)型不方正，衛(wèi)生間采光較差，有個(gè)次臥開(kāi)間2.7M。2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——龍湖尚城優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型項(xiàng)目概況：總占地面積約80畝，總建筑面積約20萬(wàn)平米，其中包括34000多平方米的商業(yè)。小區(qū)旁有新都二中，目前項(xiàng)目在售戶(hù)型為70-95㎡套二、套三。月平均走量30-40套，是區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售最好的樓盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)4400元/㎡。競(jìng)品市場(chǎng)分析——東湖.郡開(kāi)發(fā)商成都西南電工有限公司項(xiàng)目地址新繁老城區(qū)·繁江大道占地51480㎡總建筑面積197413㎡容積率3.3綠化率42%建筑類(lèi)別小高層、高層、社區(qū)底商面積區(qū)間70-95㎡園林普通綠化園林項(xiàng)目概況：總占地面積約80畝，總建筑面積約20萬(wàn)平米，其中包2室2廳1衛(wèi)建筑面積66.45㎡，實(shí)得面積77.05㎡3室2廳2衛(wèi)建筑面積：約90㎡實(shí)得面積：約101㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——東湖.郡優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型方正，布局緊湊合理；干濕分區(qū)。缺點(diǎn)：餐廳面積小；臥室衛(wèi)生間門(mén)對(duì)門(mén)，風(fēng)水較差。優(yōu)點(diǎn)：入戶(hù)玄關(guān)增加私密性；缺點(diǎn)：廚房進(jìn)深1.7m，降低舒適性；廚房餐廳與進(jìn)門(mén)到客廳動(dòng)線交叉，降低生活品質(zhì)；次臥開(kāi)間2.4m，利用率低2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——東湖.郡優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型項(xiàng)目概況：總占地面積約1.5萬(wàn)㎡，總建筑面積約3.8萬(wàn)㎡，目前項(xiàng)目排號(hào)階段，交5000抵20000萬(wàn)，預(yù)計(jì)月底開(kāi)盤(pán)，（置業(yè)顧問(wèn)保證排號(hào)后，開(kāi)盤(pán)價(jià)格3000多元/㎡）競(jìng)品市場(chǎng)分析——?dú)W尚花園開(kāi)發(fā)商成都尚智置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址新都新繁鎮(zhèn)繁崇路198號(hào)（錦繡廣場(chǎng)對(duì)面）占地15471㎡總建筑面積37660㎡容積率2.97綠化率35%建筑類(lèi)別高層、獨(dú)棟底商面積區(qū)間71-125㎡園林普通綠化園林項(xiàng)目概況：總占地面積約1.5萬(wàn)㎡，總建筑面積約3.8萬(wàn)㎡，目2室2廳1衛(wèi)建筑面積：71.28㎡實(shí)得面積：約80㎡3室2廳2衛(wèi)建筑面積：81.24㎡實(shí)得面積：約91㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——?dú)W尚花園優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型方正，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；缺點(diǎn)：臥室門(mén)對(duì)門(mén)，風(fēng)水較差；次臥進(jìn)門(mén)直對(duì)床頭，風(fēng)水差。優(yōu)點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥帶有觀景飄窗；動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離；缺點(diǎn)：進(jìn)門(mén)就是客戶(hù)，私密性差；室內(nèi)走廊長(zhǎng)，空間浪費(fèi)，利用率低。2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——?dú)W尚花園優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型競(jìng)品市場(chǎng)分析——小結(jié)本案所處區(qū)域并既不屬于老城區(qū)，也不屬于新城區(qū)；與新繁在售新盤(pán)市場(chǎng)中其他樓盤(pán)，未形成互動(dòng)競(jìng)品區(qū)域；競(jìng)品項(xiàng)目所有產(chǎn)品，具有戶(hù)型方正，動(dòng)靜分區(qū)等優(yōu)勢(shì)；面積從71㎡-125㎡均有貨源供應(yīng)；即將開(kāi)盤(pán)的歐尚花園，價(jià)格預(yù)計(jì)3000元/㎡，價(jià)格非常有優(yōu)勢(shì)；所有競(jìng)品中小區(qū)綠化，唯有世璽采用的高低搭配且采用了瀕臨滅絕的保護(hù)植物。其他項(xiàng)目都為普通植被的綠化。競(jìng)品市場(chǎng)分析——小結(jié)本案所處區(qū)域并既不屬于老城區(qū)，也不屬于新市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)購(gòu)房次數(shù)數(shù)量比例首次1785%二次315%合計(jì)20100%新繁購(gòu)房者：多為首次置業(yè)；Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)購(gòu)房次數(shù)數(shù)量比例首次1785%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者職業(yè)歸屬新繁購(gòu)房者：?jiǎn)挝宦毠ふ?5%，私企占30%，事業(yè)單位占15%Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)購(gòu)房客戶(hù)職業(yè)歸屬數(shù)量占比事業(yè)單位315%私營(yíng)企業(yè)630%企業(yè)職工945%自由職業(yè)210%其他00%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者職業(yè)歸屬新繁購(gòu)房者：?jiǎn)挝宦毠ふ?5%，市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重地點(diǎn)客戶(hù)購(gòu)房看重點(diǎn)數(shù)量占比離原居住地近00%距離父母近915%距離工作單位近1627%便于子女就學(xué)915%繁華商業(yè)區(qū)（購(gòu)物娛樂(lè)方便）1423%環(huán)境好、景觀好1220%新繁購(gòu)房者：距離工作單位近、處于商業(yè)繁華區(qū)和小區(qū)景觀、環(huán)境好為首要看重點(diǎn)。Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)，每組客戶(hù)選3項(xiàng)市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重地點(diǎn)客戶(hù)購(gòu)房看重點(diǎn)數(shù)量占比離原居住市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重項(xiàng)目配套新繁購(gòu)房者：看重項(xiàng)目點(diǎn)中，價(jià)格占比23%；交通和交房時(shí)間占比20%，小區(qū)景觀占比5%。Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)，每組客戶(hù)選3項(xiàng)購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房子，看重項(xiàng)目配套數(shù)量占比價(jià)格1423%交通1220%公共配套610%會(huì)所23%物業(yè)管理47%小區(qū)環(huán)境景觀915%交房時(shí)間1220%開(kāi)發(fā)商知名度12%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重項(xiàng)目配套新繁購(gòu)房者：看重項(xiàng)目點(diǎn)中，市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者購(gòu)房意向面積新繁購(gòu)房者：意向購(gòu)房面積90-100㎡的占比45%，80-90㎡的占比20%Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)面積區(qū)間數(shù)量占比60-70㎡00%70-80㎡315%80-90㎡420%90-100㎡945%101-120㎡315%120㎡以上00%洋房15%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者購(gòu)房意向面積新繁購(gòu)房者：意向購(gòu)房面積9客戶(hù)分析——小結(jié)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)分析新繁區(qū)域購(gòu)房者多為首次置業(yè)的企業(yè)員工購(gòu)房者看重項(xiàng)目周邊環(huán)境配套，商業(yè)配套，交通便利情況，區(qū)域選擇多為成熟區(qū)域購(gòu)房者除了看重項(xiàng)目?jī)r(jià)格外，同樣看重交通和交房時(shí)間、小區(qū)環(huán)境、公共配套和物業(yè)管理購(gòu)房者大部分需求房源面積為90-100㎡的戶(hù)型，與本案的主力戶(hù)型有差異性如今市場(chǎng)政策變化下，需求由60-80㎡的3房1衛(wèi)（2/2/1）逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?0-100㎡（3房2衛(wèi)）的需求。客戶(hù)分析——小結(jié)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——85.11㎡(A1)3室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、戶(hù)型布局緊湊，無(wú)浪費(fèi)空間，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)2、功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)；3、臥室?guī)эh窗，增加使用空間；戶(hù)型劣勢(shì)：1、戶(hù)型不方正，有間次臥為2.7*2.5m，使用率低。2、進(jìn)門(mén)即是客廳，私密性低建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間次臥開(kāi)間85.11㎡95.05㎡9.94㎡3.8m3.6m3.1m2.7m本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——85.11㎡(A1)3室2廳1衛(wèi)建筑面積實(shí)本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.08㎡(A4)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間次臥開(kāi)間87.08㎡96.61㎡9.53㎡3.9m3.3m3.1m2.7m3室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、戶(hù)型南北通透；功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)；2、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi)；3、廚房2.8*2.3m，超大空間利用。戶(hù)型劣勢(shì)：1、進(jìn)門(mén)走廊過(guò)長(zhǎng)，空間浪費(fèi)使用率低本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.08㎡(A4)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——71.66㎡(A3)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間71.66㎡80㎡8.34㎡3.6m3.2m3.1m2室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、客廳朝中庭，景觀佳；2、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；3、動(dòng)線合理，無(wú)需交叉；4、明廚明衛(wèi)戶(hù)型劣勢(shì)：1、進(jìn)門(mén)對(duì)門(mén)，風(fēng)水不好本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——71.66㎡(A3)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.18㎡(A2)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間次臥開(kāi)間87.18㎡96.81㎡9.63㎡3.9m3.3m3.0m2.7m3室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)；2、明廚明衛(wèi)；3、主臥4.6米進(jìn)深，超大使用空間。本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.18㎡(A2)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——小結(jié)本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間為71-85㎡，無(wú)論是與競(jìng)品市場(chǎng)相比，或根據(jù)市調(diào)購(gòu)房者需求房型，都具有差異化；本項(xiàng)目所有戶(hù)型，都不為方正戶(hù)型；且有次臥開(kāi)間進(jìn)深為2.7*2.5m的戶(hù)型，使用率低；本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——小結(jié)本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間為71-85㎡，無(wú)論總結(jié)本案區(qū)域位置處于老城區(qū)與新城區(qū)交匯邊界處，泡菜產(chǎn)業(yè)園與家居產(chǎn)業(yè)園交匯處；周邊環(huán)境不具有新城區(qū)濱河邊的新環(huán)境，亦不享受老城區(qū)的成熟配套；本案社區(qū)外即是老成彭路，給人第一印象“臟、差，危險(xiǎn)”；本案周邊多為家具廠房，居住舒適的度降低；根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，新繁購(gòu)房首次置業(yè)的單位職工占比居多；購(gòu)房看重周邊商業(yè)配套和環(huán)境的占比接近50%；購(gòu)房客戶(hù)項(xiàng)目看重點(diǎn)，價(jià)格客戶(hù)居多占比23%，其次看重交通和交房時(shí)間的購(gòu)房者分別有20%，看重小區(qū)綠化的購(gòu)房者占比15%；購(gòu)房客戶(hù)中，需求80-90㎡的客戶(hù)占比20%，而90-100㎡的客戶(hù)占比45%，同本產(chǎn)品具有一定差異。洋房：在新繁整體市場(chǎng)無(wú)本案洋房產(chǎn)品；本案高層產(chǎn)品：在新繁整體市場(chǎng)具有部分競(jìng)品；本案剩余產(chǎn)品中，洋房占比17%，高層占比83%；總結(jié)本案區(qū)域位置處于老城區(qū)與新城區(qū)交匯邊界處，泡菜產(chǎn)業(yè)園與家由于門(mén)口道路破舊，和導(dǎo)視性差，導(dǎo)致到訪客戶(hù)低，主要到訪客戶(hù)途徑依托于渠道——如何增加現(xiàn)場(chǎng)自然到訪客戶(hù)問(wèn)題？到訪客戶(hù)低，現(xiàn)場(chǎng)包裝不強(qiáng)烈——如何增加購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)欲望？在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)估和判斷，本案戶(hù)型與區(qū)域競(jìng)品對(duì)比，不具優(yōu)勢(shì)——如何在競(jìng)品中脫穎而出？本案所有房源統(tǒng)一推出，無(wú)明確的價(jià)格策略和推售體系——敞選房源對(duì)銷(xiāo)售真能帶來(lái)好處？根據(jù)市調(diào)情況，現(xiàn)階段需求90-100㎡客群占比較大，與本案主力戶(hù)型具有差異化——如何解決區(qū)域不同需求客戶(hù)轉(zhuǎn)化？。。。。。。思考問(wèn)題怎么辦？由于門(mén)口道路破舊，和導(dǎo)視性差，導(dǎo)致到訪客戶(hù)低，主要到訪客戶(hù)途解決問(wèn)題面對(duì)區(qū)域客戶(hù)流入少，我們?cè)撊绾谓鉀Q？面對(duì)區(qū)域購(gòu)房群體的需求，我們?cè)撊绾纹ヅ洌棵鎸?duì)區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)，我們?cè)撊绾螐闹忻摲f而出？在解決問(wèn)題之前，首先了解本案剩余貨源情況解決問(wèn)題面對(duì)區(qū)域客戶(hù)流入少，我們?cè)撊绾谓鉀Q？本案貨源統(tǒng)計(jì)本案貨源統(tǒng)計(jì)本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源12312311101231231110

1單元（套）2單元（套）3單元（套）總計(jì)（套）10棟34416413911計(jì)

530本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源123123111012312311本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源戶(hù)型剩余套數(shù)（套）總占比銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）85.11㎡21040%419487.08㎡10420%435871.66㎡11221%440287.18㎡10420%4365本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源戶(hù)型剩余套數(shù)總占比銷(xiāo)售單價(jià)85.11本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源12341234123412221133344455678本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源123412341234122211本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源戶(hù)型分布樓棟分布單元分布樓層剩余套數(shù)單價(jià)（元/㎡）87.29㎡4號(hào)樓3單元、6單元2f、4f5517987.50㎡1號(hào)樓、2號(hào)樓2單元、3單元4f、6f4519887.67㎡4號(hào)樓3單元、6單元2f、3f、4f、6f、7f、8f9520689.51㎡4號(hào)樓3單元、6單元5f、7f35231109.11㎡3號(hào)樓1單元、2單元、3單元、4單元、5單元4f、7f115218111.35㎡4號(hào)樓7單元5f、6f25398111.71㎡3號(hào)樓1單元、3單元、4單元、5單元5f、6f95227136.57㎡4號(hào)樓1單元、2單元、4單元、5單元、7單元、8單元8f86737137.07㎡3號(hào)樓1單元、2單元、3單元、4單元、5單元8f106603167.37㎡2號(hào)樓1單元、2單元、4單元2f44844168.93㎡4號(hào)樓1單元、2單元、4單元、5單元、7單元、8單元2f125129169.47㎡3號(hào)樓1單元、2單元、3單元、4單元、5單元1f、2f105060173.75㎡4號(hào)樓3單元、6單元1f25699178.08㎡4號(hào)樓3單元、6單元1f25547178.50㎡1號(hào)樓2單元1f15208179.68㎡2號(hào)樓3單元1f15602181.84㎡1號(hào)樓、2號(hào)樓2單元1f25567201.73㎡1號(hào)樓、2號(hào)樓1單元、2單元、4單元1f34758201.78㎡4號(hào)樓1單元、2單元、4單元、7單元、8單元1f85084202.43㎡3號(hào)樓1單元、2單元、4單元、5單元1f55001本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源戶(hù)型分布樓棟分布單元分布樓層剩余套數(shù)目標(biāo)本案剩余房源總共641套，其中洋房111套，高層530套，高層去化為策略執(zhí)行重中之重。今年目標(biāo)：

完成剩余貨源的45%245套目標(biāo)本案剩余房源總共641套，其中洋房111套，高層530套推售節(jié)點(diǎn)整體策略：1、針對(duì)高層房源，進(jìn)行部分封盤(pán)，有推售節(jié)奏2、優(yōu)先推售10號(hào)樓，推售產(chǎn)品剩余5月6月7月8月9月10月11月12月40套25套20套20套20套40套50套30套時(shí)間套數(shù)（套）轉(zhuǎn)化率到訪5月4010%4006月252507月202008月202002009月2040050010月4030011月5040025012月30200根據(jù)目標(biāo)計(jì)劃推算，按照正常成交轉(zhuǎn)化率10%計(jì)算，得出為了達(dá)到該銷(xiāo)量，必須到訪客戶(hù)數(shù)量。推售節(jié)點(diǎn)整體策略：5月6月下階段營(yíng)銷(xiāo)思路一，增加客群到訪二，提升產(chǎn)品形象三，銷(xiāo)售執(zhí)行監(jiān)管下階段營(yíng)銷(xiāo)思路一，增加客群到訪增加客戶(hù)到訪增加客戶(hù)到訪客戶(hù)群體增加客戶(hù)到訪量，提高轉(zhuǎn)化率1、現(xiàn)場(chǎng)包裝具有營(yíng)銷(xiāo)氣氛，售樓部是賣(mài)場(chǎng)2、售樓部外延包裝大氣，制造陣地的銷(xiāo)售熱度感3、渠道拓客立體化，根據(jù)兩種產(chǎn)品針對(duì)不同客群，分別展開(kāi)渠道拓展4、回顧業(yè)主和周邊人群，增加老帶新和全民營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)群體增加客戶(hù)到訪量，提高轉(zhuǎn)化率一，增加關(guān)鍵路口的導(dǎo)視性：如增加導(dǎo)視桁架、道旗；二，增強(qiáng)售樓部門(mén)口的熱銷(xiāo)氛圍：如增加空飄等三，售樓部?jī)?nèi)場(chǎng)增加吊旗、包裝沙盤(pán)、戶(hù)型模型、展板四、增加兒童區(qū)域的功能性項(xiàng)目包裝——現(xiàn)場(chǎng)升級(jí)賣(mài)場(chǎng)氛圍、賣(mài)點(diǎn)洗腦詳細(xì)區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖一，增加關(guān)鍵路口的導(dǎo)視性：如增加導(dǎo)視桁架、道旗；項(xiàng)目包裝——項(xiàng)目包裝——現(xiàn)場(chǎng)升級(jí)簡(jiǎn)單直擊賣(mài)點(diǎn)關(guān)鍵路口的指引陣地?zé)岫劝b增強(qiáng)陣地氛圍感項(xiàng)目包裝——現(xiàn)場(chǎng)升級(jí)簡(jiǎn)單直擊賣(mài)點(diǎn)關(guān)鍵路口的指引陣地?zé)岫劝b增客戶(hù)策略——整體思路集群化行銷(xiāo)模式的建立基于范營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)域外客戶(hù)拓展瓜分區(qū)域內(nèi)客戶(hù)細(xì)分客群一網(wǎng)打盡二級(jí)城市種子拓展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/企業(yè)專(zhuān)題拓展多元化客戶(hù)渠道的建立節(jié)點(diǎn)性客戶(hù)拓展客戶(hù)策略——整體思路集群化行銷(xiāo)模式的建立基于范營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)域外客拓客——渠道立體化一，以分銷(xiāo)渠道為主要發(fā)力點(diǎn)，重心是拓展周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、二級(jí)市場(chǎng)客戶(hù)群體1、建立拓客小組2、項(xiàng)目和拓客培訓(xùn)和規(guī)范3、拓客開(kāi)展，小組PK，獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制4、區(qū)域劃分，二級(jí)市場(chǎng)，集市拓展法5、聚焦客戶(hù)，批量團(tuán)購(gòu)?fù)乜汀懒Ⅲw化一，以分銷(xiāo)渠道為主要發(fā)力點(diǎn)，重心是拓展周邊拓客——渠道立體化1名渠道經(jīng)理1名渠道主管大隊(duì)長(zhǎng)大隊(duì)長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組員組員組員組員組員組員組員組員組員組員1個(gè)組長(zhǎng)帶領(lǐng)5個(gè)組員，每個(gè)組之間相互PK，1個(gè)大隊(duì)長(zhǎng)帶4領(lǐng)個(gè)組長(zhǎng)，隊(duì)與隊(duì)之間，進(jìn)行PK下達(dá)目標(biāo)，制定獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，評(píng)選月銷(xiāo)量前3名進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)拓客——渠道立體化1名渠道經(jīng)理1名渠道主管大隊(duì)長(zhǎng)大隊(duì)長(zhǎng)組長(zhǎng)組拓客——渠道立體化拓客業(yè)務(wù)擺展業(yè)務(wù)派單業(yè)務(wù)電call業(yè)務(wù)大客戶(hù)業(yè)務(wù)區(qū)域擺展，二級(jí)市場(chǎng)擺展，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)擺展（需要傳統(tǒng)物料支持）公司自身資源，分配下來(lái)由call客專(zhuān)員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)老城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通節(jié)點(diǎn)，即將開(kāi)始的房交會(huì)，加大力度拜訪活躍的業(yè)主，拜訪意向度高的客戶(hù)群拓客——渠道立體化拓客業(yè)務(wù)擺展業(yè)務(wù)派單業(yè)務(wù)電call業(yè)務(wù)大客拓客——渠道帶訪任務(wù)時(shí)間到訪業(yè)務(wù)類(lèi)型要求到訪到訪率要留意向客戶(hù)5月400擺展業(yè)務(wù)1408%1750派單業(yè)務(wù)70875電call業(yè)務(wù)1201500大客戶(hù)業(yè)務(wù)708756月250擺展業(yè)務(wù)87.58%1094派單業(yè)務(wù)45563電call業(yè)務(wù)75938大客戶(hù)業(yè)務(wù)42.55317月200擺展業(yè)務(wù)708%875派單業(yè)務(wù)36450電call業(yè)務(wù)60750大客戶(hù)業(yè)務(wù)344258月200擺展業(yè)務(wù)708%875派單業(yè)務(wù)36450電call業(yè)務(wù)60750大客戶(hù)業(yè)務(wù)344259月200擺展業(yè)務(wù)708%875派單業(yè)務(wù)36450電call業(yè)務(wù)60750大客戶(hù)業(yè)務(wù)3442510月400擺展業(yè)務(wù)1408%1750派單業(yè)務(wù)72900電call業(yè)務(wù)1201500大客戶(hù)業(yè)務(wù)6885011月500擺展業(yè)務(wù)1758%2188派單業(yè)務(wù)901125電call業(yè)務(wù)1501875大客戶(hù)業(yè)務(wù)85106312月300擺展業(yè)務(wù)1058%1313派單業(yè)務(wù)54675電call業(yè)務(wù)901125大客戶(hù)業(yè)務(wù)51638拓客——渠道帶訪任務(wù)時(shí)間到訪業(yè)務(wù)類(lèi)型要求到訪到訪率要留意向客拓客——渠道拓展區(qū)域新都斑竹園安靖鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目房源5km的客戶(hù)，通過(guò)項(xiàng)目自身提升，來(lái)吸引周邊客戶(hù)群里針對(duì)于近郊客戶(hù)，由渠道拓客，全面開(kāi)展地毯式渠道拓客，增加來(lái)訪拓客——渠道拓展區(qū)域新都斑竹園安靖鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目房源一，增加老帶新老業(yè)主帶來(lái)客戶(hù)成交，雙方都有獎(jiǎng)勵(lì)二，開(kāi)展“全明星”爭(zhēng)霸賽1、采用“傳銷(xiāo)”模式，由A發(fā)展下線B，若B帶客戶(hù)成交，則A有一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，同樣，B發(fā)展C，如C成交，那么A和B都有不同比例的獎(jiǎng)勵(lì)；2、每月統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月成交最多的人，可以獲得“全民王”的稱(chēng)號(hào)，同時(shí)獲取除了平時(shí)成交以外的獎(jiǎng)勵(lì)，“全民王”可額外獲得一份月冠獎(jiǎng)勵(lì)。拓客——渠道立體化ABBBCCC一，增加老帶新拓客——渠道立體化ABBBCCC提升產(chǎn)品形象提升產(chǎn)品形象1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)重新定位“公園里，高品質(zhì)，準(zhǔn)現(xiàn)房。”2、增強(qiáng)看房體驗(yàn)感：細(xì)化物業(yè)服務(wù)，細(xì)化看房流程1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)重新定位住在公園！享品質(zhì)生活！住在公園！享品質(zhì)生活！項(xiàng)目定位——新繁品質(zhì)最高的小區(qū)比環(huán)境，不如新城區(qū)濱河邊環(huán)境比教育，不如老城區(qū)成熟配套比交通，略低于新老城區(qū)的便捷比價(jià)格，比不過(guò)歐尚花園的優(yōu)惠還剩余30%的產(chǎn)品該怎么破局？我們項(xiàng)目的核心價(jià)值，可持續(xù)培養(yǎng)的項(xiàng)目生命力究竟在哪里？小區(qū)環(huán)境，社區(qū)品質(zhì)，管家式服務(wù)！本項(xiàng)目打造的就是英倫風(fēng)，走的就是英式管家服務(wù)，無(wú)論是高層還是洋房，注重業(yè)主生活品質(zhì)，讓每一位看房者從進(jìn)入售樓部開(kāi)始就有歸屬感！項(xiàng)目定位——新繁品質(zhì)最高的小區(qū)比環(huán)境，不如新城區(qū)濱河邊環(huán)境營(yíng)造極致化品質(zhì)感發(fā)揮示范區(qū)的引擎作用，讓到訪客戶(hù)，忘記周邊環(huán)境造成的尷尬；忘記周邊配套的缺失；忘記門(mén)口現(xiàn)有環(huán)境；忘記。。。。。。營(yíng)造極致化品質(zhì)感發(fā)揮示范區(qū)的引擎作用，讓到訪客戶(hù)，線下包裝——物業(yè)升級(jí)整體思路一，增強(qiáng)客戶(hù)看房的體驗(yàn)感二，增強(qiáng)客戶(hù)看房過(guò)程中的歸屬感三，加強(qiáng)細(xì)節(jié)管控A、設(shè)置售樓部門(mén)口崗位，如：客戶(hù)進(jìn)門(mén)，第一時(shí)間有人問(wèn)候：您好，歡迎參觀?。ㄇ心渎淇蛻?hù)）B、提升物業(yè)細(xì)致工作，如：客戶(hù)一進(jìn)門(mén)，第一時(shí)間送上茶水服務(wù)，提供有價(jià)格的茶水菜單，供客戶(hù)選擇（解釋?zhuān)嚎捶棵赓M(fèi)享用）C、小區(qū)入口門(mén)崗的禮儀升級(jí)，如：客戶(hù)進(jìn)門(mén)，主動(dòng)敬禮打招呼D、小區(qū)內(nèi)部的“管家人員”隨時(shí)打招呼，如：路上物業(yè)碰到看房客戶(hù)，立馬停下來(lái)，跟客戶(hù)打招呼“您好！”或“您好，歡迎參觀未來(lái)的家”線下包裝——物業(yè)升級(jí)整體思路注重品質(zhì)！管家服務(wù)！注重品質(zhì)！管家服務(wù)！線下包裝——銷(xiāo)售接待流程一，細(xì)化現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待流程1、第一印象重要性如：客戶(hù)由物業(yè)打招呼后，置業(yè)顧問(wèn)馬上到位打招呼“您好，歡迎參觀，我是美林國(guó)際社區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)xx，您可以喊我小x，怎么稱(chēng)呼您呢，女士/先生。”2、接待客戶(hù)流程化如：區(qū)域——周邊規(guī)劃藍(lán)圖——沙盤(pán)——戶(hù)型分析對(duì)不——現(xiàn)場(chǎng)帶看流程——談判區(qū)分析——恰當(dāng)逼單（團(tuán)隊(duì)協(xié)作）——成交3、周邊競(jìng)品適當(dāng)分析如：客戶(hù)提到周邊競(jìng)品，無(wú)須直接pk，引導(dǎo)客戶(hù)思維線下包裝——銷(xiāo)售接待流程一，細(xì)化現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待流程線下包裝——銷(xiāo)售接待流程第一次到訪從細(xì)節(jié)服務(wù)，增強(qiáng)感受，加大體驗(yàn)感。細(xì)致介紹接待流程感實(shí)勘體驗(yàn)感從細(xì)致的接待服務(wù)過(guò)程中，讓客戶(hù)真正了解項(xiàng)目，愛(ài)上項(xiàng)目。嚴(yán)格監(jiān)督銷(xiāo)售接待流程感線下包裝——銷(xiāo)售接待流程第一次到訪從細(xì)節(jié)服務(wù)，增強(qiáng)感受，加大銷(xiāo)售執(zhí)行監(jiān)管銷(xiāo)售執(zhí)行監(jiān)管銷(xiāo)售執(zhí)行——推廣整體思路：推廣訴求方面：1、除了目前的線上推廣之外，增加項(xiàng)目入口導(dǎo)視性2、推廣訴求緊扣“品質(zhì)”的價(jià)值點(diǎn)，剛需價(jià)格購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)社區(qū)推廣渠道方面：3、通過(guò)強(qiáng)大的立體化渠道網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)散項(xiàng)目信息，增大項(xiàng)目到訪4、增加銷(xiāo)售SP，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，病毒擴(kuò)散項(xiàng)目信息銷(xiāo)售執(zhí)行——推廣整體思路：推廣訴求點(diǎn)建議整體思路下階段項(xiàng)目主訴求圍繞項(xiàng)目定位“住新繁選品質(zhì)享服務(wù)——美林國(guó)際社區(qū)”住美林國(guó)際社區(qū)，成都的后花園！英倫風(fēng)情社區(qū)，超別墅綠化，創(chuàng)造城市景觀剛需？改善？1800畝高端住宅新區(qū)，我說(shuō)了算！美林國(guó)際社區(qū)優(yōu)先入駐高端住宅新區(qū)住新繁最好，享品質(zhì)生活！國(guó)際物業(yè)管理專(zhuān)家，提供英式管家服務(wù)推廣訴求點(diǎn)建議整體思路住美林國(guó)際社區(qū)，成都的后花園！剛需？改通過(guò)銷(xiāo)售外場(chǎng)包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目導(dǎo)視性、到達(dá)性通過(guò)銷(xiāo)售內(nèi)場(chǎng)包裝，增加賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍通過(guò)物業(yè)提升，提升客戶(hù)看房過(guò)程中的品質(zhì)感，增強(qiáng)客戶(hù)的歸屬感經(jīng)歷與眾不同的看房體驗(yàn)享受從未有過(guò)購(gòu)房過(guò)程！銷(xiāo)售執(zhí)行通過(guò)銷(xiāo)售外場(chǎng)包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目導(dǎo)視性、到達(dá)性銷(xiāo)售執(zhí)行銷(xiāo)售執(zhí)行——銷(xiāo)售SP二，充分利用互聯(lián)網(wǎng)，增加置業(yè)顧問(wèn)銷(xiāo)售SP1、利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，擴(kuò)寬項(xiàng)目知名度2、置業(yè)顧問(wèn)用心、堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)自媒體A.用心經(jīng)營(yíng)搜房網(wǎng)、騰訊賣(mài)房通、新浪樂(lè)居B.用心經(jīng)營(yíng)周邊置業(yè)qq群、網(wǎng)絡(luò)論壇C.用心經(jīng)營(yíng)58同城/趕集網(wǎng)等免費(fèi)售房平臺(tái)D.用心經(jīng)營(yíng)微信朋友圈，且隨時(shí)關(guān)注附近購(gòu)房者加其好友E.新浪微博加話(huà)題后推送信息執(zhí)行保障：1.銷(xiāo)售經(jīng)理和策劃人員對(duì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)定期進(jìn)行以上工作培訓(xùn)，扭轉(zhuǎn)置業(yè)顧問(wèn)坐等接客的慣性思維，通過(guò)日常工作安排及監(jiān)管實(shí)時(shí)調(diào)整團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)；2.核算項(xiàng)目每組成交的到訪成本，每個(gè)月為置業(yè)顧問(wèn)個(gè)人開(kāi)發(fā)的渠道成交客戶(hù)發(fā)放額外獎(jiǎng)勵(lì)，但必須嚴(yán)格日常數(shù)據(jù)監(jiān)控，不定期抽查并嚴(yán)格處理（罰款，通告批評(píng)，開(kāi)除），杜絕執(zhí)行力低下問(wèn)題。銷(xiāo)售執(zhí)行——銷(xiāo)售SP二，充分利用互聯(lián)網(wǎng)，增加置業(yè)顧問(wèn)銷(xiāo)售SP銷(xiāo)售執(zhí)行——現(xiàn)場(chǎng)管控高效量化嚴(yán)格1、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理以小時(shí)為管理單位，在總時(shí)間量不變的前提下，提高現(xiàn)場(chǎng)管理人員及銷(xiāo)售人員有效工作時(shí)間。2、重要節(jié)點(diǎn)以天/周為考核單位3、工作內(nèi)容簡(jiǎn)明化，工作內(nèi)容條理化。1、以團(tuán)隊(duì)最優(yōu)銷(xiāo)售人員為模版進(jìn)行成交數(shù)據(jù)分析，（如成交率等）樹(shù)立標(biāo)桿，讓團(tuán)隊(duì)向標(biāo)桿靠攏，目標(biāo)為團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)高標(biāo)準(zhǔn)且平均化2、以階段目標(biāo)為前提，任務(wù)分解到每天，目標(biāo)清晰量化，當(dāng)天任務(wù)不達(dá)成不能等到第二天。1、制定完整的接待客戶(hù)流程，嚴(yán)格按照要求執(zhí)行接待流程；未按流程則考試說(shuō)辭，重新上崗；2、貫徹量化任務(wù)使命必達(dá)要求。3、當(dāng)日事當(dāng)日必須完成4、嚴(yán)格按天執(zhí)行罰款制度，獎(jiǎng)罰按天執(zhí)行。5、以每周兩次為頻率進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)品及項(xiàng)目本體知識(shí)培訓(xùn)，按周進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰。激勵(lì)1、制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲機(jī)制（以周考核）按時(shí)按規(guī)定執(zhí)行獎(jiǎng)懲。2、按周制定基礎(chǔ)銷(xiāo)售任務(wù)，按周考核，每超額成交一套獎(jiǎng)勵(lì)500元，每少成交一套罰款200元。銷(xiāo)售執(zhí)行——現(xiàn)場(chǎng)管控高效量化嚴(yán)格1、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理以小時(shí)為管理活動(dòng)建議一，業(yè)主回饋活動(dòng)利用業(yè)主回饋活動(dòng)，在片區(qū)不斷造勢(shì)，活動(dòng)不斷輸出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)；無(wú)形洗腦群眾；二，壩壩電影在售樓部的場(chǎng)地，每周末播放一場(chǎng)壩壩電影，在區(qū)域炒熱項(xiàng)目，讓客戶(hù)到項(xiàng)目玩耍成為一種習(xí)慣三，麻將比賽在售樓部空地舉辦麻將比賽，吸引新繁當(dāng)?shù)乜蛻?hù)群，重新塑造項(xiàng)目在本地人心中形象四、放飛夢(mèng)想利用周末晚上時(shí)間，放飛孔明燈，轟動(dòng)全新繁活動(dòng)建議一，業(yè)主回饋活動(dòng)推售節(jié)奏——小步快跑5.1開(kāi)始推售10#樓1、2單元所有剩余房源，3單元4、5號(hào)房，剩余房源全部封盤(pán)繼續(xù)推售剩余房源加推10號(hào)樓3單元1、2、3三個(gè)梯口的房源5.86.4加推11#樓1單元1.3.4梯口房源8.6加推11#樓1單元2.5兩個(gè)梯口房源10.8現(xiàn)場(chǎng)包裝渠道推廣回饋業(yè)主，增加老帶新，同時(shí)洗腦當(dāng)?shù)乜腿海^(qū)品質(zhì)化管理通過(guò)售樓部持續(xù)戶(hù)外活動(dòng)影響客戶(hù)：每周末晚上壩壩電影（針對(duì)附近客戶(hù)）渠道進(jìn)軍二級(jí)縣市放飛夢(mèng)想，七夕將至，“親愛(ài)的，我們?nèi)シ趴酌鳠舭伞！比切袖N(xiāo)風(fēng)暴，DM單覆蓋全城舉辦麻將活動(dòng)，報(bào)名即可參加，10號(hào)樓清棟，加推新房源推售節(jié)奏——小步快跑5.1開(kāi)始推售10#樓1、2單元所有剩余優(yōu)惠包裝建議一，買(mǎi)一套送一套

購(gòu)房住宅一套送一套家具家具：床2張，床頭柜4個(gè)，衣柜2個(gè)，電視柜1個(gè)，沙發(fā)1個(gè)，餐桌1套；二，買(mǎi)房送家電抵用券購(gòu)買(mǎi)高層：送3萬(wàn)家電抵用券購(gòu)買(mǎi)洋房：送8萬(wàn)家電抵用券三，購(gòu)房有“禮”禮品：床上四件套、餐具套裝、刀具套裝、鍋鍋套裝優(yōu)惠包裝建議一，買(mǎi)一套送一套謝謝聆聽(tīng)

ThanksForListen祝項(xiàng)目大賣(mài)，早日清盤(pán)！謝謝聆聽(tīng)

ThanksForListen祝項(xiàng)目大賣(mài)海高倫美林國(guó)際社區(qū)提報(bào)卓聯(lián)行張璇海高倫美林國(guó)際社區(qū)提報(bào)目錄一，區(qū)域分析二，競(jìng)品市場(chǎng)分析三，客戶(hù)分析四，本案貨源統(tǒng)計(jì)五，下階段營(yíng)銷(xiāo)策略思路六，各版塊營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行目錄一，區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域分析新城區(qū)老城區(qū)泡菜園區(qū)家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案處于老城彭路旁；本案處于老城區(qū)與新城區(qū)交匯的邊界處；本案處于泡菜園區(qū)和家居園區(qū)中間位置。老成彭路本案成彭立交區(qū)域分析新城區(qū)老城區(qū)泡菜園區(qū)家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案處于老城彭路旁；區(qū)域分析老成彭路成彭立交道路形象：臟、差、貨運(yùn)道路危險(xiǎn)！本案區(qū)域分析老成彭路成彭立交道路形象：臟、差、貨運(yùn)道路危險(xiǎn)！本案區(qū)域分析天驕家居伊頓家居香港好風(fēng)景新繁五星家居場(chǎng)黃師傅家具瑞麗達(dá)家具騰飛家具萬(wàn)家美家居生活館本案民福家具周邊商業(yè)業(yè)態(tài)多為家具館；從生活角度考慮，家具廠旁生活環(huán)境，不適宜居??；區(qū)域分析天驕家居伊頓家居香港好風(fēng)景新繁五星家居場(chǎng)黃師傅家具瑞區(qū)域分析——小結(jié)本案處于一個(gè)較為尷尬的位置，老城區(qū)和新城區(qū)交匯邊界處既不享受新城區(qū)的新環(huán)境又不享受老城區(qū)成熟配套本案門(mén)口道路給人第一印象，臟、差、危險(xiǎn)；本案處于兩園區(qū)之間，大環(huán)境居住氛圍感差；本案周邊多為家具廠房，不適宜居家常駐。區(qū)域分析——小結(jié)本案處于一個(gè)較為尷尬的位置，老城區(qū)和新城區(qū)交競(jìng)品分析競(jìng)品分析競(jìng)品市場(chǎng)區(qū)域世璽龍湖尚城新城區(qū)東湖.郡歐尚花園老城區(qū)本案位置尷尬，與新繁老城區(qū)與新城區(qū)脫節(jié)競(jìng)品市場(chǎng)區(qū)域世璽龍湖尚城新城區(qū)東湖.郡歐尚花園老城區(qū)本案位置項(xiàng)目概況：總占地137畝，總建面370000㎡，分為三期開(kāi)發(fā)，涵蓋了社區(qū)商業(yè)、臨河獨(dú)棟商業(yè)、高層電梯住宅、多層疊拼住宅；住宅從90㎡-280㎡，項(xiàng)目建筑外觀采用Art-Deco風(fēng)格。競(jìng)品市場(chǎng)分析——世璽開(kāi)發(fā)商成都市立成房地產(chǎn)有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址新都新繁鎮(zhèn)濱江西路北側(cè)占地91655㎡總建筑面積374048㎡容積率3.0綠化率45%建筑類(lèi)別高層、疊拼、獨(dú)棟商業(yè)、社區(qū)底商面積區(qū)間90-280㎡園林小區(qū)園林采用以養(yǎng)生植物為主的高低搭配方式，更有國(guó)家瀕危一級(jí)保護(hù)植物—紅豆杉林立其間。項(xiàng)目概況：總占地137畝，總建面370000㎡，分為三期開(kāi)發(fā)3室2廳2衛(wèi)建筑面積：107.81㎡實(shí)得面積：119.18㎡4室2廳2衛(wèi)建筑面積：127.96㎡實(shí)得面積：148.47㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——世璽優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型較為方正，動(dòng)靜分區(qū)，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)缺點(diǎn)：客廳進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，利用率低優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型較為方正，動(dòng)靜分區(qū)，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主臥超大采光面缺點(diǎn)：客廳過(guò)道略長(zhǎng)，空間浪費(fèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——世璽優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型較為方項(xiàng)目概況：總占地45畝，住宅產(chǎn)品1-5#樓共計(jì)767套，面積區(qū)間為79-112㎡套二、套三和套四，目前尾盤(pán)銷(xiāo)售，剩余小戶(hù)型居多。項(xiàng)目月均走量20-28套，目前銷(xiāo)售均價(jià)約4300元/㎡。競(jìng)品市場(chǎng)分析——龍湖尚城開(kāi)發(fā)商大月置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址新繁新城區(qū)·濱江東路占地29033㎡總建筑面積111869㎡容積率2.98綠化率30%建筑類(lèi)別高層、社區(qū)底商面積區(qū)間79-112㎡園林普通小區(qū)園林綠化項(xiàng)目概況：總占地45畝，住宅產(chǎn)品1-5#樓共計(jì)767套，面積2室2廳1衛(wèi)建筑面積79㎡，實(shí)得面積88㎡3室2廳2衛(wèi)建筑面積：約90㎡實(shí)得面積：約101㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——龍湖尚城優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型方正，布局緊湊合理；客廳帶3.6M景觀陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗。缺點(diǎn)：西北朝向，采光較差，且客廳及主臥臨路，噪音、灰塵較大優(yōu)點(diǎn)：東南朝向，客廳外接3.6M景觀陽(yáng)臺(tái)，主臥帶L型飄窗。缺點(diǎn)：戶(hù)型不方正，衛(wèi)生間采光較差，有個(gè)次臥開(kāi)間2.7M。2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——龍湖尚城優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型項(xiàng)目概況：總占地面積約80畝，總建筑面積約20萬(wàn)平米，其中包括34000多平方米的商業(yè)。小區(qū)旁有新都二中，目前項(xiàng)目在售戶(hù)型為70-95㎡套二、套三。月平均走量30-40套，是區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售最好的樓盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)4400元/㎡。競(jìng)品市場(chǎng)分析——東湖.郡開(kāi)發(fā)商成都西南電工有限公司項(xiàng)目地址新繁老城區(qū)·繁江大道占地51480㎡總建筑面積197413㎡容積率3.3綠化率42%建筑類(lèi)別小高層、高層、社區(qū)底商面積區(qū)間70-95㎡園林普通綠化園林項(xiàng)目概況：總占地面積約80畝，總建筑面積約20萬(wàn)平米，其中包2室2廳1衛(wèi)建筑面積66.45㎡，實(shí)得面積77.05㎡3室2廳2衛(wèi)建筑面積：約90㎡實(shí)得面積：約101㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——東湖.郡優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型方正，布局緊湊合理；干濕分區(qū)。缺點(diǎn)：餐廳面積?。慌P室衛(wèi)生間門(mén)對(duì)門(mén)，風(fēng)水較差。優(yōu)點(diǎn)：入戶(hù)玄關(guān)增加私密性；缺點(diǎn)：廚房進(jìn)深1.7m，降低舒適性；廚房餐廳與進(jìn)門(mén)到客廳動(dòng)線交叉，降低生活品質(zhì)；次臥開(kāi)間2.4m，利用率低2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——東湖.郡優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型項(xiàng)目概況：總占地面積約1.5萬(wàn)㎡，總建筑面積約3.8萬(wàn)㎡，目前項(xiàng)目排號(hào)階段，交5000抵20000萬(wàn)，預(yù)計(jì)月底開(kāi)盤(pán)，（置業(yè)顧問(wèn)保證排號(hào)后，開(kāi)盤(pán)價(jià)格3000多元/㎡）競(jìng)品市場(chǎng)分析——?dú)W尚花園開(kāi)發(fā)商成都尚智置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址新都新繁鎮(zhèn)繁崇路198號(hào)（錦繡廣場(chǎng)對(duì)面）占地15471㎡總建筑面積37660㎡容積率2.97綠化率35%建筑類(lèi)別高層、獨(dú)棟底商面積區(qū)間71-125㎡園林普通綠化園林項(xiàng)目概況：總占地面積約1.5萬(wàn)㎡，總建筑面積約3.8萬(wàn)㎡，目2室2廳1衛(wèi)建筑面積：71.28㎡實(shí)得面積：約80㎡3室2廳2衛(wèi)建筑面積：81.24㎡實(shí)得面積：約91㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析——?dú)W尚花園優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型方正，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；缺點(diǎn)：臥室門(mén)對(duì)門(mén)，風(fēng)水較差；次臥進(jìn)門(mén)直對(duì)床頭，風(fēng)水差。優(yōu)點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥帶有觀景飄窗；動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離；缺點(diǎn)：進(jìn)門(mén)就是客戶(hù)，私密性差；室內(nèi)走廊長(zhǎng)，空間浪費(fèi)，利用率低。2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析——?dú)W尚花園優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型競(jìng)品市場(chǎng)分析——小結(jié)本案所處區(qū)域并既不屬于老城區(qū)，也不屬于新城區(qū)；與新繁在售新盤(pán)市場(chǎng)中其他樓盤(pán)，未形成互動(dòng)競(jìng)品區(qū)域；競(jìng)品項(xiàng)目所有產(chǎn)品，具有戶(hù)型方正，動(dòng)靜分區(qū)等優(yōu)勢(shì)；面積從71㎡-125㎡均有貨源供應(yīng)；即將開(kāi)盤(pán)的歐尚花園，價(jià)格預(yù)計(jì)3000元/㎡，價(jià)格非常有優(yōu)勢(shì)；所有競(jìng)品中小區(qū)綠化，唯有世璽采用的高低搭配且采用了瀕臨滅絕的保護(hù)植物。其他項(xiàng)目都為普通植被的綠化。競(jìng)品市場(chǎng)分析——小結(jié)本案所處區(qū)域并既不屬于老城區(qū)，也不屬于新市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)購(gòu)房次數(shù)數(shù)量比例首次1785%二次315%合計(jì)20100%新繁購(gòu)房者：多為首次置業(yè)；Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)購(gòu)房次數(shù)數(shù)量比例首次1785%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者職業(yè)歸屬新繁購(gòu)房者：?jiǎn)挝宦毠ふ?5%，私企占30%，事業(yè)單位占15%Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)購(gòu)房客戶(hù)職業(yè)歸屬數(shù)量占比事業(yè)單位315%私營(yíng)企業(yè)630%企業(yè)職工945%自由職業(yè)210%其他00%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者職業(yè)歸屬新繁購(gòu)房者：?jiǎn)挝宦毠ふ?5%，市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重地點(diǎn)客戶(hù)購(gòu)房看重點(diǎn)數(shù)量占比離原居住地近00%距離父母近915%距離工作單位近1627%便于子女就學(xué)915%繁華商業(yè)區(qū)（購(gòu)物娛樂(lè)方便）1423%環(huán)境好、景觀好1220%新繁購(gòu)房者：距離工作單位近、處于商業(yè)繁華區(qū)和小區(qū)景觀、環(huán)境好為首要看重點(diǎn)。Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)，每組客戶(hù)選3項(xiàng)市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重地點(diǎn)客戶(hù)購(gòu)房看重點(diǎn)數(shù)量占比離原居住市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重項(xiàng)目配套新繁購(gòu)房者：看重項(xiàng)目點(diǎn)中，價(jià)格占比23%；交通和交房時(shí)間占比20%，小區(qū)景觀占比5%。Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)，每組客戶(hù)選3項(xiàng)購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房子，看重項(xiàng)目配套數(shù)量占比價(jià)格1423%交通1220%公共配套610%會(huì)所23%物業(yè)管理47%小區(qū)環(huán)境景觀915%交房時(shí)間1220%開(kāi)發(fā)商知名度12%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者看重項(xiàng)目配套新繁購(gòu)房者：看重項(xiàng)目點(diǎn)中，市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者購(gòu)房意向面積新繁購(gòu)房者：意向購(gòu)房面積90-100㎡的占比45%，80-90㎡的占比20%Ps：市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)面積區(qū)間數(shù)量占比60-70㎡00%70-80㎡315%80-90㎡420%90-100㎡945%101-120㎡315%120㎡以上00%洋房15%市調(diào)客戶(hù)分析——購(gòu)房者購(gòu)房意向面積新繁購(gòu)房者：意向購(gòu)房面積9客戶(hù)分析——小結(jié)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)分析新繁區(qū)域購(gòu)房者多為首次置業(yè)的企業(yè)員工購(gòu)房者看重項(xiàng)目周邊環(huán)境配套，商業(yè)配套，交通便利情況，區(qū)域選擇多為成熟區(qū)域購(gòu)房者除了看重項(xiàng)目?jī)r(jià)格外，同樣看重交通和交房時(shí)間、小區(qū)環(huán)境、公共配套和物業(yè)管理購(gòu)房者大部分需求房源面積為90-100㎡的戶(hù)型，與本案的主力戶(hù)型有差異性如今市場(chǎng)政策變化下，需求由60-80㎡的3房1衛(wèi)（2/2/1）逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?0-100㎡（3房2衛(wèi)）的需求?？蛻?hù)分析——小結(jié)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研20組客戶(hù)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——85.11㎡(A1)3室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、戶(hù)型布局緊湊，無(wú)浪費(fèi)空間，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)2、功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)；3、臥室?guī)эh窗，增加使用空間；戶(hù)型劣勢(shì)：1、戶(hù)型不方正，有間次臥為2.7*2.5m，使用率低。2、進(jìn)門(mén)即是客廳，私密性低建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間次臥開(kāi)間85.11㎡95.05㎡9.94㎡3.8m3.6m3.1m2.7m本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——85.11㎡(A1)3室2廳1衛(wèi)建筑面積實(shí)本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.08㎡(A4)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間次臥開(kāi)間87.08㎡96.61㎡9.53㎡3.9m3.3m3.1m2.7m3室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、戶(hù)型南北通透；功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)；2、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi)；3、廚房2.8*2.3m，超大空間利用。戶(hù)型劣勢(shì)：1、進(jìn)門(mén)走廊過(guò)長(zhǎng)，空間浪費(fèi)使用率低本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.08㎡(A4)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——71.66㎡(A3)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間71.66㎡80㎡8.34㎡3.6m3.2m3.1m2室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、客廳朝中庭，景觀佳；2、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；3、動(dòng)線合理，無(wú)需交叉；4、明廚明衛(wèi)戶(hù)型劣勢(shì)：1、進(jìn)門(mén)對(duì)門(mén)，風(fēng)水不好本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——71.66㎡(A3)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.18㎡(A2)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間次臥開(kāi)間87.18㎡96.81㎡9.63㎡3.9m3.3m3.0m2.7m3室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)；2、明廚明衛(wèi)；3、主臥4.6米進(jìn)深，超大使用空間。本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——87.18㎡(A2)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——小結(jié)本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間為71-85㎡，無(wú)論是與競(jìng)品市場(chǎng)相比，或根據(jù)市調(diào)購(gòu)房者需求房型，都具有差異化；本項(xiàng)目所有戶(hù)型，都不為方正戶(hù)型；且有次臥開(kāi)間進(jìn)深為2.7*2.5m的戶(hù)型，使用率低；本項(xiàng)目產(chǎn)品分析——小結(jié)本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間為71-85㎡，無(wú)論總結(jié)本案區(qū)域位置處于老城區(qū)與新城區(qū)交匯邊界處，泡菜產(chǎn)業(yè)園與家居產(chǎn)業(yè)園交匯處；周邊環(huán)境不具有新城區(qū)濱河邊的新環(huán)境，亦不享受老城區(qū)的成熟配套；本案社區(qū)外即是老成彭路，給人第一印象“臟、差，危險(xiǎn)”；本案周邊多為家具廠房，居住舒適的度降低；根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，新繁購(gòu)房首次置業(yè)的單位職工占比居多；購(gòu)房看重周邊商業(yè)配套和環(huán)境的占比接近50%；購(gòu)房客戶(hù)項(xiàng)目看重點(diǎn)，價(jià)格客戶(hù)居多占比23%，其次看重交通和交房時(shí)間的購(gòu)房者分別有20%，看重小區(qū)綠化的購(gòu)房者占比15%；購(gòu)房客戶(hù)中，需求80-90㎡的客戶(hù)占比20%，而90-100㎡的客戶(hù)占比45%，同本產(chǎn)品具有一定差異。洋房：在新繁整體市場(chǎng)無(wú)本案洋房產(chǎn)品；本案高層產(chǎn)品：在新繁整體市場(chǎng)具有部分競(jìng)品；本案剩余產(chǎn)品中，洋房占比17%，高層占比83%；總結(jié)本案區(qū)域位置處于老城區(qū)與新城區(qū)交匯邊界處，泡菜產(chǎn)業(yè)園與家由于門(mén)口道路破舊，和導(dǎo)視性差，導(dǎo)致到訪客戶(hù)低，主要到訪客戶(hù)途徑依托于渠道——如何增加現(xiàn)場(chǎng)自然到訪客戶(hù)問(wèn)題？到訪客戶(hù)低，現(xiàn)場(chǎng)包裝不強(qiáng)烈——如何增加購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)欲望？在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)估和判斷，本案戶(hù)型與區(qū)域競(jìng)品對(duì)比，不具優(yōu)勢(shì)——如何在競(jìng)品中脫穎而出？本案所有房源統(tǒng)一推出，無(wú)明確的價(jià)格策略和推售體系——敞選房源對(duì)銷(xiāo)售真能帶來(lái)好處？根據(jù)市調(diào)情況，現(xiàn)階段需求90-100㎡客群占比較大，與本案主力戶(hù)型具有差異化——如何解決區(qū)域不同需求客戶(hù)轉(zhuǎn)化？。。。。。。思考問(wèn)題怎么辦？由于門(mén)口道路破舊，和導(dǎo)視性差，導(dǎo)致到訪客戶(hù)低，主要到訪客戶(hù)途解決問(wèn)題面對(duì)區(qū)域客戶(hù)流入少，我們?cè)撊绾谓鉀Q？面對(duì)區(qū)域購(gòu)房群體的需求，我們?cè)撊绾纹ヅ?？面?duì)區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)，我們?cè)撊绾螐闹忻摲f而出？在解決問(wèn)題之前，首先了解本案剩余貨源情況解決問(wèn)題面對(duì)區(qū)域客戶(hù)流入少，我們?cè)撊绾谓鉀Q？本案貨源統(tǒng)計(jì)本案貨源統(tǒng)計(jì)本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源12312311101231231110

1單元（套）2單元（套）3單元（套）總計(jì)（套）10棟34416413911計(jì)

530本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源123123111012312311本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源戶(hù)型剩余套數(shù)（套）總占比銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）85.11㎡21040%419487.08㎡10420%435871.66㎡11221%440287.18㎡10420%4365本案貨源統(tǒng)計(jì)——高層貨源戶(hù)型剩余套數(shù)總占比銷(xiāo)售單價(jià)85.11本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源12341234123412221133344455678本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源123412341234122211本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源戶(hù)型分布樓棟分布單元分布樓層剩余套數(shù)單價(jià)（元/㎡）87.29㎡4號(hào)樓3單元、6單元2f、4f5517987.50㎡1號(hào)樓、2號(hào)樓2單元、3單元4f、6f4519887.67㎡4號(hào)樓3單元、6單元2f、3f、4f、6f、7f、8f9520689.51㎡4號(hào)樓3單元、6單元5f、7f35231109.11㎡3號(hào)樓1單元、2單元、3單元、4單元、5單元4f、7f115218111.35㎡4號(hào)樓7單元5f、6f25398111.71㎡3號(hào)樓1單元、3單元、4單元、5單元5f、6f95227136.57㎡4號(hào)樓1單元、2單元、4單元、5單元、7單元、8單元8f86737137.07㎡3號(hào)樓1單元、2單元、3單元、4單元、5單元8f106603167.37㎡2號(hào)樓1單元、2單元、4單元2f44844168.93㎡4號(hào)樓1單元、2單元、4單元、5單元、7單元、8單元2f125129169.47㎡3號(hào)樓1單元、2單元、3單元、4單元、5單元1f、2f105060173.75㎡4號(hào)樓3單元、6單元1f25699178.08㎡4號(hào)樓3單元、6單元1f25547178.50㎡1號(hào)樓2單元1f15208179.68㎡2號(hào)樓3單元1f15602181.84㎡1號(hào)樓、2號(hào)樓2單元1f25567201.73㎡1號(hào)樓、2號(hào)樓1單元、2單元、4單元1f34758201.78㎡4號(hào)樓1單元、2單元、4單元、7單元、8單元1f85084202.43㎡3號(hào)樓1單元、2單元、4單元、5單元1f55001本案貨源統(tǒng)計(jì)——洋房貨源戶(hù)型分布樓棟分布單元分布樓層剩余套數(shù)目標(biāo)本案剩余房源總共641套，其中洋房111套，高層530套，高層去化為策略執(zhí)行重中之重。今年目標(biāo)：

完成剩余貨源的45%245套目標(biāo)本案剩余房源總共641套，其中洋房111套，高層530套推售節(jié)點(diǎn)整體策略：1、針對(duì)高層房源，進(jìn)行部分封盤(pán)，有推售節(jié)奏2、優(yōu)先推售10號(hào)樓，推售產(chǎn)品剩余5月6月7月8月9月10月11月12月40套25套20套20套20套40套50套30套時(shí)間套數(shù)（套）轉(zhuǎn)化率到訪5月4010%4006月252507月202008月202002009月2040050010月4030011月5040025012月30200根據(jù)目標(biāo)計(jì)劃推算，按照正常成交轉(zhuǎn)化率10%計(jì)算，得出為了達(dá)到該銷(xiāo)量，必須到訪客戶(hù)數(shù)量。推售節(jié)點(diǎn)整體策略：5月6月下階段營(yíng)銷(xiāo)思路一，增加客群到訪二，提升產(chǎn)品形象三，銷(xiāo)售執(zhí)行監(jiān)管下階段營(yíng)銷(xiāo)思路一，增加客群到訪增加客戶(hù)到訪增加客戶(hù)到訪客戶(hù)群體增加客戶(hù)到訪量，提高轉(zhuǎn)化率1、現(xiàn)場(chǎng)包裝具有營(yíng)銷(xiāo)氣氛，售樓部是賣(mài)場(chǎng)2、售樓部外延包裝大氣，制造陣地的銷(xiāo)售熱度感3、渠道拓客立體化，根據(jù)兩種產(chǎn)品針對(duì)不同客群，分別展開(kāi)渠道拓展4、回顧業(yè)主和周邊人群，增加老帶新和全民營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)群體增加客戶(hù)到訪量，提高轉(zhuǎn)化率一，增加關(guān)鍵路口的導(dǎo)視性：如增加導(dǎo)視桁架、道旗；二，增強(qiáng)售樓部門(mén)口的熱銷(xiāo)氛圍：如增加空飄等三，售樓部?jī)?nèi)場(chǎng)增加吊旗、包裝沙盤(pán)、戶(hù)型模型、展板四、增加兒童區(qū)域的功能性項(xiàng)目包裝——現(xiàn)場(chǎng)升級(jí)賣(mài)場(chǎng)氛圍、賣(mài)點(diǎn)洗腦詳細(xì)區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖一，增加關(guān)鍵路口的導(dǎo)視性：如增加導(dǎo)視桁架、道旗；項(xiàng)目包裝——項(xiàng)目包裝——現(xiàn)場(chǎng)升級(jí)簡(jiǎn)單直擊賣(mài)點(diǎn)關(guān)鍵路口的指引陣地?zé)岫劝b增強(qiáng)陣地氛圍感項(xiàng)目包裝——現(xiàn)場(chǎng)升級(jí)簡(jiǎn)單直擊賣(mài)點(diǎn)關(guān)鍵路口的指引陣地?zé)岫劝b增客戶(hù)策略——整體思路集群化行銷(xiāo)模式的建立基于范營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)域外客戶(hù)拓展瓜分區(qū)域內(nèi)客戶(hù)細(xì)分客群一網(wǎng)打盡二級(jí)城市種子拓展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/企業(yè)專(zhuān)題拓展多元化客戶(hù)渠道的建立節(jié)點(diǎn)性客戶(hù)拓展客戶(hù)策略——整體思路集群化行銷(xiāo)模式的建立基于范營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)域外客拓客——渠道立體化一，以分銷(xiāo)渠道為主要發(fā)力點(diǎn)，重心是拓展周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、二級(jí)市場(chǎng)客戶(hù)群體1、建立拓客小組2、項(xiàng)目和拓客培訓(xùn)和規(guī)范3、拓客開(kāi)展，小組PK，獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制4、區(qū)域劃分，二級(jí)市場(chǎng)，集市拓展法5、聚焦客戶(hù)，批量團(tuán)購(gòu)?fù)乜汀懒Ⅲw化一，以分銷(xiāo)渠道為主要發(fā)力點(diǎn)，重心是拓展周邊拓客——渠道立體化1名渠道經(jīng)理1名渠道主管大隊(duì)長(zhǎng)大隊(duì)長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組員組員組員組員組員組員組員組員組員組員1個(gè)組長(zhǎng)帶領(lǐng)5個(gè)組員，每個(gè)組之間相互PK，1個(gè)大隊(duì)長(zhǎng)帶4領(lǐng)個(gè)組長(zhǎng)，隊(duì)與隊(duì)之間，進(jìn)行PK下達(dá)目標(biāo)，制定獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，評(píng)選月銷(xiāo)量前3名進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)拓客——渠道立體化1名渠道經(jīng)理1名渠道主管大隊(duì)長(zhǎng)大隊(duì)長(zhǎng)組長(zhǎng)組拓客——渠道立體化拓客業(yè)務(wù)擺展業(yè)務(wù)派單業(yè)務(wù)電call業(yè)務(wù)大客戶(hù)業(yè)務(wù)區(qū)域擺展，二級(jí)市場(chǎng)擺展，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)擺展（需要傳統(tǒng)物料支持）公司自身資源，分配下來(lái)由call客專(zhuān)員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)老城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通節(jié)點(diǎn)，即將開(kāi)始的房交會(huì)，加大力度拜訪活躍的業(yè)主，拜訪意向度高的客戶(hù)群拓客——渠道立體化拓客業(yè)務(wù)擺展業(yè)務(wù)派單業(yè)務(wù)電call業(yè)務(wù)大客拓客——渠道帶訪任務(wù)時(shí)間到訪業(yè)務(wù)類(lèi)型要求到訪到訪率要留意向客戶(hù)5月400擺展業(yè)務(wù)1408%1750派單業(yè)務(wù)70875電call業(yè)務(wù)1201500大客戶(hù)業(yè)務(wù)708756月250擺展業(yè)務(wù)87.58%1094派單業(yè)務(wù)45563電call業(yè)務(wù)75938大客戶(hù)業(yè)務(wù)42.55317月200擺展業(yè)務(wù)708%875派單業(yè)務(wù)36450電call業(yè)務(wù)60750大客戶(hù)業(yè)務(wù)344258月200擺展業(yè)務(wù)708%875派單業(yè)務(wù)36450電call業(yè)務(wù)60750大客戶(hù)業(yè)務(wù)344259月200擺展業(yè)務(wù)708%875派單業(yè)務(wù)36450電call業(yè)務(wù)60750大客戶(hù)業(yè)務(wù)3442510月400擺展業(yè)務(wù)1408%1750派單業(yè)務(wù)72900電call業(yè)務(wù)1201500大客戶(hù)業(yè)務(wù)6885011月500擺展業(yè)務(wù)1758%2188派單業(yè)務(wù)901125電call業(yè)務(wù)1501875大客戶(hù)業(yè)務(wù)85106312月300擺展業(yè)務(wù)1058%1313派單業(yè)務(wù)54675電call業(yè)務(wù)901125大客戶(hù)業(yè)務(wù)51638拓客——渠道帶訪任務(wù)時(shí)間到訪業(yè)務(wù)類(lèi)型要求到訪到訪率要留意向客拓客——渠道拓展區(qū)域新都斑竹園安靖鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目房源5km的客戶(hù)，通過(guò)項(xiàng)目自身提升，來(lái)吸引周邊客戶(hù)群里針對(duì)于近郊客戶(hù)，由渠道拓客，全面開(kāi)展地毯式渠道拓客，增加來(lái)訪拓客——渠道拓展區(qū)域新都斑竹園安靖鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目房源一，增加老帶新老業(yè)主帶來(lái)客戶(hù)成交，雙方都有獎(jiǎng)勵(lì)二，開(kāi)展“全明星”爭(zhēng)霸賽1、采用“傳銷(xiāo)”模式，由A發(fā)展下線B，若B帶客戶(hù)成交，則A有一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，同樣，B發(fā)展C，如C成交，那么A和B都有不同比例的獎(jiǎng)勵(lì)；2、每月統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月成交最多的人，可以獲得“全民王”的稱(chēng)號(hào)，同時(shí)獲取除了平時(shí)成交以外的獎(jiǎng)勵(lì)，“全民王”可額外獲得一份月冠獎(jiǎng)勵(lì)。拓客——渠道立體化ABBBCCC一，增加老帶新拓客——渠道立體化ABBBCCC提升產(chǎn)品形象提升產(chǎn)品形象1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)重新定位“公園里，高品質(zhì)，準(zhǔn)現(xiàn)房?！?、增強(qiáng)看房體驗(yàn)感：細(xì)化物業(yè)服務(wù)，細(xì)化看房流程1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)重新定位住在公園！享品質(zhì)生活！住在公園！享品質(zhì)生活！項(xiàng)目定位——新繁品質(zhì)最高的小區(qū)比環(huán)境，不如新城區(qū)濱河邊環(huán)境比教育，不如老城區(qū)成熟配套比交通，略低于新老城區(qū)的便捷比價(jià)格，比不過(guò)歐尚花園的優(yōu)惠還剩余30%的產(chǎn)品該怎么破局？我們項(xiàng)目的核心價(jià)值，可持續(xù)培養(yǎng)的項(xiàng)目生命力究竟在哪里？小區(qū)環(huán)境，社區(qū)品質(zhì)，管家式服務(wù)！本項(xiàng)目打造的就是英倫風(fēng)，走的就是英式管家服務(wù)，無(wú)論是高層還是洋房，注重業(yè)主生活品質(zhì)，讓每一位看房者從進(jìn)入售樓部開(kāi)始就有歸屬感！項(xiàng)目定位——新繁品質(zhì)最高的小區(qū)比環(huán)境，不如新城區(qū)濱河邊環(huán)境營(yíng)造極致化品質(zhì)感發(fā)揮示范區(qū)的引擎作用，讓到訪客戶(hù)，忘記周邊環(huán)境造成的尷尬；忘記周邊配套的缺失；忘記門(mén)口現(xiàn)有環(huán)境；忘記。。。。。。營(yíng)造極致化品質(zhì)感發(fā)揮示范區(qū)的引擎作用，讓到訪客戶(hù)，線下包裝——物業(yè)升級(jí)整體思路一，增強(qiáng)客戶(hù)看房的體驗(yàn)感二，增強(qiáng)客戶(hù)看房過(guò)程中的歸屬感三，加強(qiáng)細(xì)節(jié)管控A、設(shè)置售樓部門(mén)口崗位，如：客戶(hù)進(jìn)門(mén)，第一時(shí)間有人問(wèn)候：您好，歡迎參觀?。ㄇ心渎淇蛻?hù)）B、提升物業(yè)細(xì)致工作，如：客戶(hù)一進(jìn)門(mén)，第一時(shí)間送上茶水服務(wù)，提供有價(jià)格的