城市規(guī)劃原理控制性詳細(xì)規(guī)劃祁麗艷二00九年四月19．控制性詳細(xì)規(guī)劃9.1控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生及發(fā)展9.1.1控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生背景9.1.2控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展9.1.3國(guó)外與控制性詳細(xì)規(guī)劃相關(guān)的理論與實(shí)踐9.2控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用9.3控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容9.3.1控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征9.3.2控制指標(biāo)體系內(nèi)容9.3.3控規(guī)指標(biāo)確定9.3.4規(guī)劃控制的方式9.4控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果目錄02第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃19.1.1控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景控規(guī)在我國(guó)的城市規(guī)劃體系中并不是一開(kāi)始就有的，而是伴隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生的：城市土地使用制度改革。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市國(guó)有土地是行政劃撥、無(wú)償使用的，土地劃撥無(wú)計(jì)劃、零星分散。

城市建設(shè)方式、投資渠道變革。我國(guó)的城市建設(shè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是以政府為投資主體的，建設(shè)成果也是單位自用，沒(méi)有以商品的形式流入流通領(lǐng)域。改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，城市建設(shè)的投資主體多元化，由此帶來(lái)了利益主體多元化和城市建設(shè)思路多元化。

3城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使得城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大的結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致各方面對(duì)城市空間的要求發(fā)生變化，這就要求規(guī)劃調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)和布局，并將規(guī)劃控制落實(shí)到每一具體地塊?？匾?guī)產(chǎn)生背景示意第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃249.1.2控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展1980年，美國(guó)女建筑師協(xié)會(huì)來(lái)華進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，帶來(lái)了一個(gè)新的概念，即土地分區(qū)規(guī)劃管理。從此規(guī)劃學(xué)術(shù)界開(kāi)始了對(duì)國(guó)外尤其是歐美區(qū)劃技術(shù)的研究，借鑒并應(yīng)用于我國(guó)城市規(guī)劃實(shí)踐。1982年，上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃適應(yīng)外資建設(shè)的國(guó)際慣例要求，編制土地出讓規(guī)劃，首先采用土地使用性質(zhì)、面積、建筑面積密度、建筑高度、建筑后退、出入口方位、停車位等8項(xiàng)指標(biāo)對(duì)用地建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃控制，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施管理中取得了較好的結(jié)果。這可以說(shuō)是我國(guó)第一個(gè)控規(guī)。1987年，清華大學(xué)在桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中引入?yún)^(qū)劃思想，初步形成了一套系統(tǒng)的控規(guī)基本方法，其特點(diǎn)是對(duì)用地建設(shè)進(jìn)行數(shù)據(jù)控制，并與局部地段的城市設(shè)計(jì)相結(jié)合。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃351987年，廣州開(kāi)展了覆蓋達(dá)70km2的街區(qū)規(guī)劃，并制定了《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則》，通過(guò)立法程序?qū)⒊鞘幸?guī)劃和城市規(guī)劃管理更好地銜接起來(lái)。1988年，溫州市規(guī)劃局開(kāi)始著手編制溫州市舊城控規(guī)，制定了《舊城區(qū)改造規(guī)劃管理實(shí)行辦法》和《舊城土地使用和建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定》。1987—1989年，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在蘇州古城桐芳巷居住街坊改造規(guī)劃中注意了控規(guī)研究，對(duì)街坊用地進(jìn)行了三個(gè)層次的區(qū)劃，即街坊現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)性區(qū)劃、街坊改造開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)意向性區(qū)劃和街坊改造開(kāi)發(fā)控制管理性區(qū)劃。它將物質(zhì)空間規(guī)劃與改造實(shí)施的經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合起來(lái)，對(duì)舊街坊改造作了投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)分析，為舊街坊的改造開(kāi)發(fā)提供了規(guī)劃依據(jù)。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃461989年，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院結(jié)合“蘇州市古城街坊控規(guī)研究”課題，對(duì)控規(guī)中諸如規(guī)劃地塊的劃分、綜合指標(biāo)的確立、新技術(shù)運(yùn)用以及控規(guī)與分區(qū)規(guī)劃的關(guān)系等幾個(gè)重要問(wèn)題作了較為詳細(xì)的研究，并據(jù)此編寫了《控制性詳細(xì)規(guī)劃編制辦法》（建議稿）。1991年，東南大學(xué)與南京市規(guī)劃局完成“控規(guī)理論方法研究”課題，對(duì)控規(guī)作了較為系統(tǒng)的總結(jié)。1991年，建設(shè)部在《城市規(guī)劃編制辦法》中列入了控規(guī)的內(nèi)容，并明確了其編制要求。1995年，建設(shè)部制定了《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》，規(guī)范了控規(guī)的具體編制內(nèi)容和要求。至此，我國(guó)控規(guī)逐步走上了規(guī)范化道路。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃571998年，《深圳市城市規(guī)劃條例》頒布實(shí)施，初步建立了具有深圳特色的規(guī)劃體制，把控規(guī)的部分內(nèi)容轉(zhuǎn)化為法定圖則，并使之成為城市規(guī)劃編制管理的核心環(huán)節(jié)。法定圖則在我國(guó)控規(guī)階段的立法方面進(jìn)行了有益的探索，實(shí)現(xiàn)了控制性規(guī)劃由技術(shù)形式向法制化形式的轉(zhuǎn)變。2005年3月，《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。該條例對(duì)廣東省城市控規(guī)的編制、審批、實(shí)施和修改以及相關(guān)的法律責(zé)任做出了明確規(guī)定。根據(jù)條例，非特殊情況，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)沒(méi)有編制控規(guī)的地塊，主管部門不得辦理建設(shè)用地的規(guī)劃許可手續(xù)，不得辦理土地使用權(quán)出讓、劃撥手續(xù)。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃68考查控規(guī)發(fā)展歷程，可以看出其發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)過(guò)程：從形體設(shè)計(jì)走向形體示意，通過(guò)排房子的形式得出管理依據(jù)，由此來(lái)約束土地不合理的高密度開(kāi)發(fā)及見(jiàn)縫插針的盲目發(fā)展。如廣州市街區(qū)規(guī)劃和蘭州市城關(guān)區(qū)規(guī)劃。從形體示意到指標(biāo)抽象，對(duì)規(guī)劃地區(qū)進(jìn)行地塊劃分并逐一賦值，通過(guò)控制指標(biāo)來(lái)控制和引導(dǎo)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)。從指標(biāo)抽象逐步走向完整系統(tǒng)的控規(guī)。其特點(diǎn)是文本、圖則及法規(guī)三者相匹配，且相互關(guān)聯(lián)，共同控制和引導(dǎo)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)在，控規(guī)正朝著法制化方向發(fā)展。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃79第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃89.1.3國(guó)外與控規(guī)相關(guān)的理論與實(shí)踐國(guó)外與我國(guó)的控規(guī)比較接近的概念主要有：德國(guó)的分區(qū)規(guī)劃（Zoningplan）；美國(guó)的區(qū)劃法（Zoningact）；英國(guó)的地方規(guī)劃（Localplans）。10第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃9德國(guó)的分區(qū)區(qū)規(guī)劃（Zoningplan）德國(guó)聯(lián)邦政政府立法規(guī)規(guī)定，各州州政府必須須制定兩種種本地的規(guī)規(guī)劃，即土地利用規(guī)規(guī)劃（Landuseplan）和分區(qū)規(guī)劃（Zoningplan））。土地利利用規(guī)劃是是整個(gè)市（（鎮(zhèn)）范圍圍內(nèi)的土地地利用規(guī)劃劃，只是““預(yù)備型””的規(guī)劃（（Preparatoryplan），它提提出整個(gè)城城市開(kāi)發(fā)的的指導(dǎo)方針針和政策。。分區(qū)規(guī)劃劃是按照住住宅區(qū)、綜綜合建筑區(qū)區(qū)、制造工工業(yè)區(qū)或其其他工業(yè)區(qū)區(qū)、特殊區(qū)區(qū)四個(gè)分區(qū)區(qū)的具體內(nèi)內(nèi)容分別制制定的規(guī)劃劃。某些市市（鎮(zhèn)）的的分區(qū)規(guī)劃劃還包括森森林區(qū)的規(guī)規(guī)劃和農(nóng)業(yè)業(yè)區(qū)規(guī)劃。。聯(lián)邦土地地利用法令令（《FederalLandUtilizationOrder》,1977））具體規(guī)定定了各土地地分區(qū)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。11第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃10德國(guó)的分區(qū)區(qū)規(guī)劃（Zoningplan）分區(qū)規(guī)劃的的法律文件件包括1：：1000或1：500的規(guī)規(guī)劃圖紙和和規(guī)劃政策策說(shuō)明書兩兩部分。圖圖紙必須明明確標(biāo)出各各類土地的的用地界線范范圍、各分塊土地地允許的容容積率和相關(guān)的密度、建成區(qū)的用用地范圍以以及城市空空地的用地地范圍，根據(jù)分區(qū)區(qū)規(guī)劃的內(nèi)內(nèi)容深度和和所規(guī)劃地地區(qū)的具體體條件，分分區(qū)規(guī)劃還還必須詳細(xì)細(xì)說(shuō)明開(kāi)發(fā)控制的的規(guī)劃規(guī)則則，例如各類類房屋屋頂頂形式的規(guī)規(guī)定、植樹(shù)樹(shù)的規(guī)定、、停車場(chǎng)布布置的規(guī)定定。德國(guó)城市規(guī)規(guī)劃與其他他國(guó)家的規(guī)規(guī)劃不同，，通常是先先制定分區(qū)區(qū)規(guī)劃，然然后根據(jù)分分區(qū)規(guī)劃制制定土地利利用規(guī)劃。。在土地利利用規(guī)劃沒(méi)沒(méi)有完成前前，分區(qū)規(guī)規(guī)劃就是土土地開(kāi)發(fā)控控制的法律律文件，作作為日常開(kāi)開(kāi)發(fā)控制工工作的依據(jù)據(jù)。因此分分區(qū)規(guī)劃與與當(dāng)?shù)鼐用衩窆ぷ骱蜕蠲芮邢嘞嚓P(guān)。所以以分區(qū)規(guī)劃劃在其正式式實(shí)施前必必須有“公公眾參與””和“公眾眾調(diào)查”等等民主評(píng)議議形式。12第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃11美國(guó)的區(qū)劃劃法（Zoningact）美國(guó)的規(guī)劃劃體系分為為兩個(gè)層面面：綜合規(guī)劃（Comprehensiveplan）：：制定城市的的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略略目標(biāo)以及土土地利用、交交通管理、環(huán)環(huán)境保護(hù)、基基礎(chǔ)設(shè)施等方方面的發(fā)展準(zhǔn)準(zhǔn)則和空間策策略，為城市市的各分區(qū)和和系統(tǒng)的實(shí)施施性規(guī)劃提供供指導(dǎo)性框架架，不足以成成為開(kāi)發(fā)控制制的直接依據(jù)據(jù)。區(qū)劃條例（Zoningregulation）：是是美國(guó)城市市開(kāi)發(fā)控制制的重要依依據(jù)，只有有將城市規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容容全面而具具體地轉(zhuǎn)譯譯成區(qū)劃法法規(guī)的內(nèi)容容，城市規(guī)規(guī)劃才能得得到較好的的實(shí)施。美國(guó)的區(qū)劃劃法（Zoningact）始于1916年年的《紐約約市區(qū)劃法法決議》。。13第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃12美國(guó)的區(qū)劃劃法（Zoningact）區(qū)劃法的原原理是將其所轄轄地區(qū)在地地圖上劃分分成不同的的地塊，對(duì)對(duì)每個(gè)地塊塊制定管理理的規(guī)則。。確定具體體的使用性性質(zhì)或允許許某種程度度的土地使使用的混合合等。它們們也確定了了新開(kāi)發(fā)的的物質(zhì)形態(tài)態(tài)方面的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)或控制制指標(biāo)。這這些控制還還擴(kuò)展到建建筑的最大大高度、建建筑物四周周的最小距距離、地塊塊的尺寸和和覆蓋面積積或建筑的的體量、最最少的汽車車停車位等等。14單戶獨(dú)立住住宅第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃131514層公寓寓住宅第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃1416第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃15美國(guó)的區(qū)劃劃法（Zoningact）區(qū)劃法須經(jīng)經(jīng)過(guò)地方立法機(jī)機(jī)構(gòu)的審查批準(zhǔn)準(zhǔn)，并作為為地方法規(guī)規(guī)對(duì)土地的的使用起管理作用，是地地方政府影影響土地開(kāi)開(kāi)發(fā)最主要要的手段。。區(qū)劃法規(guī)規(guī)明確規(guī)定定了地方政政府轄區(qū)內(nèi)內(nèi)所有地塊塊的土地使使用類型和和建筑類型型，因此可可以用來(lái)保保證所有的的開(kāi)發(fā)和已已經(jīng)確定的的規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)相符合，，對(duì)于與區(qū)區(qū)劃法規(guī)相相符的開(kāi)發(fā)發(fā)案例的審審批，無(wú)須須舉行公眾眾聽(tīng)證會(huì)（（除非區(qū)劃劃條例中有有特別的規(guī)規(guī)定）。美美國(guó)規(guī)劃管管理是通則式的，規(guī)劃人人員在審理理開(kāi)發(fā)申請(qǐng)請(qǐng)個(gè)案時(shí)不不享有自由由裁量勸，，只要開(kāi)發(fā)發(fā)活動(dòng)符合合這些規(guī)定定，就肯定定能獲得規(guī)規(guī)劃許可，，反之，則則不能獲得得規(guī)劃許可可。17第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃16美國(guó)的區(qū)劃劃法（Zoningact）從根本上說(shuō)說(shuō)區(qū)劃并非非規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，它有著著致命的弱弱點(diǎn)：“區(qū)劃就像一一套詳細(xì)的的建筑說(shuō)明明缺少施工工圖一樣”?！白钪刂匾氖俏椅覀儜?yīng)該懂懂得，任何何規(guī)章都也也不能代替替好的設(shè)計(jì)計(jì)”。顯然缺乏城城市觀念的的區(qū)劃法從從兩個(gè)方面面決定和影影響著城市市形態(tài)：其其一是總體體格局及整整體形象，，這方面影影響是決定定性的；其其二是區(qū)劃劃法的各種種細(xì)則直接接或間接地地影響城市市設(shè)計(jì)的品品質(zhì)。因此，后期期的區(qū)劃法法更多地注注重規(guī)劃控控制手段的的靈活性，，將城市設(shè)設(shè)計(jì)思想納納入其中，，產(chǎn)生了一一些新的區(qū)區(qū)劃形式：：如獎(jiǎng)勵(lì)式式區(qū)劃（Incentivezoning））、開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓（Transferofdevelopmentrights）、特特定區(qū)制度度（Specialdistrict）、規(guī)規(guī)劃單元整整體開(kāi)發(fā)（（PUD））、組團(tuán)式式區(qū)劃（Clusterzoning）、包包容式區(qū)劃劃（Inclusionaryzoning）、達(dá)標(biāo)標(biāo)式區(qū)劃（（Performancezoning）、、開(kāi)發(fā)協(xié)議議（Developmentagreements））等等。（（p574）18第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃17我國(guó)的控規(guī)規(guī)與美國(guó)的的區(qū)劃法有有很大的不同：美國(guó)的區(qū)劃劃法是一種種城市法令令，成果具具有很強(qiáng)的的法律效力，審批和修修訂必須通通過(guò)聽(tīng)證會(huì)會(huì)環(huán)節(jié)。我我國(guó)的控規(guī)規(guī)是規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中的一一個(gè)層次，，還遠(yuǎn)沒(méi)有有實(shí)現(xiàn)法制制化，只有有深圳法定定圖則具有有較強(qiáng)的法法律效力，，控規(guī)的審審批和修訂訂只是通過(guò)過(guò)規(guī)劃主管管部門和政政府。美國(guó)區(qū)劃法法以土地私有制制為前提劃劃分產(chǎn)權(quán)地地塊，平衡開(kāi)發(fā)發(fā)商利益與與公眾利益益，一般沒(méi)沒(méi)有總圖指指導(dǎo)。我國(guó)國(guó)的控規(guī)是是以土地公公有制和土土地使用權(quán)權(quán)有償出讓讓為前提的的，劃分地地塊后進(jìn)行行土地出讓讓，有總體體規(guī)劃和分分區(qū)規(guī)劃的的宏觀指導(dǎo)導(dǎo)。美國(guó)的區(qū)劃劃法主要內(nèi)內(nèi)容是控制制土地使用用性質(zhì)和開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。。而我國(guó)的的控規(guī)除了了包含這些些內(nèi)容外，，還包含了了工程設(shè)施規(guī)劃、交通系統(tǒng)規(guī)劃以及豎向規(guī)劃。美國(guó)區(qū)劃法法以文本為為主，有相相對(duì)統(tǒng)一和和標(biāo)準(zhǔn)化的控制指標(biāo)標(biāo)。而我國(guó)國(guó)的控規(guī)是是文本、圖圖則和配套套法規(guī)相配配合，控制制指標(biāo)差異異較大，深深度要求差差異大。美國(guó)區(qū)劃法法在早期較較少注意城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容，中中后期則注注重將城市市設(shè)計(jì)納入入?yún)^(qū)劃成果果，有配套套的政策引引導(dǎo)制度貫貫穿城市設(shè)設(shè)計(jì)思想。。我國(guó)的控控規(guī)本身就就包含了城城市設(shè)計(jì)的的內(nèi)容。19第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃18英國(guó)的地方方規(guī)劃（LocalPlans）英國(guó)的開(kāi)發(fā)發(fā)控制是通通過(guò)一系列列的規(guī)劃許可證證（Planningpermissions）來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的。規(guī)劃劃只是表明明某一地區(qū)區(qū)和某個(gè)地地方的發(fā)展展方向和原原則等，包包括了多種種發(fā)展的可可能性，所所以要視具具體的申請(qǐng)請(qǐng)而定，是是判例式的管理，比比區(qū)劃復(fù)雜雜。英國(guó)1968年《城城鄉(xiāng)規(guī)劃法法》確立了了雙層次發(fā)發(fā)展規(guī)劃體體系，即首首先由郡一一級(jí)政府負(fù)負(fù)責(zé)編制全全郡范圍的的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃（Structureplan），，然后由地地方政府在在結(jié)構(gòu)規(guī)劃劃的指導(dǎo)下下編制地方規(guī)劃（Localplan），，作為規(guī)劃劃管理的依依據(jù)。地方規(guī)劃是是能詳細(xì)指指導(dǎo)某一地地區(qū)土地利利用的規(guī)劃劃。前期的地方規(guī)劃劃是以土地劃分、、建筑布局局為主要內(nèi)容容的，而后期的地方規(guī)劃劃更側(cè)重于于政策的制定定。20第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃19英國(guó)的地方方規(guī)劃（LocalPlans）在英國(guó)的規(guī)規(guī)劃體系中中，地方規(guī)規(guī)劃可以用用三種形式式來(lái)表達(dá):法定地方規(guī)規(guī)劃（Statutorylocalplan）,額外法定地地方規(guī)劃（Additionalstatutorylocalplan））,非法定地方方規(guī)劃（Non-statutorylocalplan）。法定地方規(guī)規(guī)劃指按照照城市規(guī)劃劃立法規(guī)定定的法律程程序編制的的正規(guī)的地地方規(guī)劃。。一份完整整的法定地地方規(guī)劃的的成果包括括規(guī)劃圖（（Maps）和相關(guān)關(guān)的圖表（（Diagrams）以及及其他說(shuō)明明（Illustrations）。。219.2控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃的的作用1.控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃是連連接總體規(guī)規(guī)劃與修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃的承上啟下的關(guān)鍵性編編制層次。。控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃是詳詳細(xì)規(guī)劃編編制階段的的第一編制制層次，它它以量化指指標(biāo)將總體體規(guī)劃的平平面、定性性、宏觀的的控制分別別轉(zhuǎn)化為對(duì)對(duì)城市建設(shè)設(shè)三維空間間、定量、、微觀的控控制。從而而具有宏觀與微觀觀、整體與局部部的屬性，既既有整體控控制，又有有局部要求求；既能繼繼承、深化化、落實(shí)總總體規(guī)劃意意圖，又可可對(duì)城市分分片及地塊塊建設(shè)用地地提出直接接指導(dǎo)修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃編制的的準(zhǔn)則。因因此，它是是完善城市市規(guī)劃編制制工作，使使總體規(guī)劃劃與修建性性詳細(xì)規(guī)劃劃連為有機(jī)機(jī)整體的、、關(guān)鍵性的的規(guī)劃編制制層次。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃20229.2控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃的的作用2.控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃是規(guī)劃與管理理、規(guī)劃與實(shí)施施銜接的重要要環(huán)節(jié)，更更是規(guī)劃管管理的依據(jù)據(jù)。“三分規(guī)劃，，七分管理理”是城市建建設(shè)的成功功經(jīng)驗(yàn)。總總體規(guī)劃、、分區(qū)規(guī)劃劃與傳統(tǒng)的的詳細(xì)規(guī)劃劃，均難以以滿足規(guī)劃劃管理既要要宏觀又要要微觀，既既要整體又又要局部，，既要對(duì)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)又又要對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的管管理工作的的需求?？乜刂菩栽敿?xì)細(xì)規(guī)劃能將將規(guī)劃控制制要點(diǎn)，用用簡(jiǎn)練、明明確的方式式表達(dá)出來(lái)來(lái)，作為控控制土地批批租、出讓讓的依據(jù)，，正確引導(dǎo)導(dǎo)開(kāi)發(fā)行為為，實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)劃目標(biāo)，，并且通過(guò)過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的控制制，使土地地開(kāi)發(fā)的綜綜合效益最最大化。這這樣有利于于規(guī)劃管理理?xiàng)l例化、規(guī)規(guī)范化、法法制化，規(guī)劃和管理理以及開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)三者的有機(jī)機(jī)銜接。因因此，它是是規(guī)劃管理理的必要手手段和重要要依據(jù)。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃21239.3.1控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃的基本本特征通過(guò)數(shù)據(jù)控制落實(shí)規(guī)劃意意圖借鑒了國(guó)外外的區(qū)劃技技術(shù)，通過(guò)過(guò)一系列指指標(biāo)、圖表表、圖則等等表達(dá)方式式將城市總總體規(guī)劃的的宏觀、平平面、定性性的內(nèi)容具具體為微觀觀、立體、、定量的內(nèi)內(nèi)容。具有法律效應(yīng)和立法空間控規(guī)中具有有法律意義義的部分應(yīng)應(yīng)以積極的的方式形成成法律條文文，提高其其在規(guī)劃管管理中的權(quán)權(quán)威地位。。目前控規(guī)基基本上還屬屬于規(guī)劃層層面，在城城市立法上上還有廣闊闊的發(fā)展空空間。橫向綜合性性的規(guī)劃控制制匯總控規(guī)中包括括城市建設(shè)設(shè)或規(guī)劃管管理中的各各縱向系統(tǒng)統(tǒng)和各專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容容，并將這這些內(nèi)容在在控制性詳詳細(xì)規(guī)劃的的控制尺度度上進(jìn)行橫橫向綜合，，相互協(xié)調(diào)調(diào)并分別落落實(shí)相關(guān)規(guī)規(guī)劃控制要要求，具有有更具體的的綜合控制制特征。剛性與彈性相結(jié)合的控控制方式控制性規(guī)劃劃的控制內(nèi)內(nèi)容分為規(guī)規(guī)定性和引引導(dǎo)性兩部部分。剛性性與彈性相相結(jié)合的控控制方式適適應(yīng)我國(guó)開(kāi)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的的審批方式式為通則式式與判例式式相結(jié)合的的特點(diǎn)。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃22249.3.2控制制指標(biāo)體系系內(nèi)容詳細(xì)規(guī)劃一一般沒(méi)有設(shè)定明確的的目標(biāo)年限限，而以該地地區(qū)的最終終建設(shè)完成成為目標(biāo)。。詳細(xì)規(guī)定規(guī)規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)各類不同同使用性質(zhì)質(zhì)的用地的的界線，規(guī)規(guī)定各類用用地內(nèi)適建建、不適建建或者有條條件地允許許建設(shè)的建建筑類型。。規(guī)定各地塊塊建筑高度度、建筑密密度、容積積率、綠地地率等控制制指標(biāo)；規(guī)規(guī)定交通出出入口方位位、停車位位、建筑后后退紅線距距離、建筑筑間距等要要求。提出各地塊塊的建筑體體量、體形形、色彩等等要求。確定各級(jí)支支路的紅線線位置，控控制點(diǎn)坐標(biāo)標(biāo)和標(biāo)高。。根據(jù)規(guī)劃容容量，確定定工程管線線的走向、、管徑和工工程設(shè)施的的用地界線線。制定相應(yīng)的的土地使用用和建筑管管理規(guī)定。。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃2325第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃24控規(guī)控制指指標(biāo)體系規(guī)定性指標(biāo)標(biāo)與引導(dǎo)性性指標(biāo)不是是絕對(duì)的，，應(yīng)根據(jù)城城市特色、、地方傳統(tǒng)統(tǒng)、規(guī)劃范范圍的實(shí)際際情況、規(guī)規(guī)劃控制重重點(diǎn)等因素素靈活確定定。26第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃2527第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃2628控規(guī)強(qiáng)制性性內(nèi)容《城市規(guī)劃劃編制辦法法》：控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃確定定的各類地地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)作為為強(qiáng)制性內(nèi)內(nèi)容。299.3.3控規(guī)規(guī)指標(biāo)確定定一般般采采用用四四種種方方法法測(cè)算算法法———由由研研究究計(jì)計(jì)算算得得出出；；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)法法———根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)范范和和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)確確定定；；類比比法法———借借鑒鑒同同類類型型城城市市和和地地段段的的相相關(guān)關(guān)案案例例比比較較總總結(jié)結(jié)；；反算算法法———通通過(guò)過(guò)試試做做修修建建規(guī)規(guī)劃劃和和形形體體設(shè)設(shè)想想方方案案估估算算。。指標(biāo)標(biāo)確確定定的的方方法法依依實(shí)實(shí)際際情情況況決決定定，，也也可可采采用用多多種種方方法法相相互互印印證證。。基基本本原原則則是是先先確確定定基基本本控控制制指指標(biāo)標(biāo)，，再再進(jìn)進(jìn)一一步步確確定定其其他他指指標(biāo)標(biāo)。。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃27309.3.4規(guī)規(guī)劃劃控控制制的的方方式式針對(duì)對(duì)不不同同用用地地不不同同建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目和和不不同同開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程，，應(yīng)應(yīng)采采用用多多手手段段的的控控制制方方式式：：(1)指標(biāo)標(biāo)量量化化含義義：：通通過(guò)過(guò)一一系系列列控控制制指指標(biāo)標(biāo)對(duì)對(duì)建建設(shè)設(shè)用用地地進(jìn)進(jìn)行行定定量量控控制制，，如如容容積積率率、、建建筑筑密密度度、、建建筑筑高高度度、、綠綠地地率率等等。。適用用范范圍圍：：適適用用于于城城市市一一般般用用地地的的規(guī)規(guī)劃劃控控制制。。(2)條文文規(guī)規(guī)定定含義義：：通通過(guò)過(guò)一一系系列列控控制制要要素素和和實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則對(duì)對(duì)建建設(shè)設(shè)用用地地進(jìn)進(jìn)行行定定性性控控制制，，如如用用地地性性質(zhì)質(zhì)、、用用地地使使用用相相容容性性和和一一些些規(guī)規(guī)劃劃要要求求說(shuō)說(shuō)明明等等。。適用用范范圍圍：：當(dāng)當(dāng)對(duì)對(duì)規(guī)規(guī)劃劃地地塊塊需需作作使使用用性性質(zhì)質(zhì)規(guī)規(guī)定定或或提提出出其其他他特特殊殊要要求求時(shí)時(shí)采采用用。。(3)圖則則標(biāo)標(biāo)定定含義義：：用用一一系系列列控控制制線線和和控控制制點(diǎn)點(diǎn)對(duì)對(duì)用用地地和和設(shè)設(shè)施施進(jìn)進(jìn)行行定定位位控控制制，，如如地地塊塊邊邊界界、、道道路路紅紅線線、、建建筑筑后后退退線線、、綠綠化化綠綠線線、、控控制制點(diǎn)點(diǎn)等等。。適用用范范圍圍：：當(dāng)當(dāng)需需要要對(duì)對(duì)規(guī)規(guī)劃劃地地塊塊的的劃劃分分和和建建筑筑的的布布置置作作出出標(biāo)標(biāo)示示時(shí)時(shí)采采用用。。(4)城市市設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)引引導(dǎo)導(dǎo)含義義：：通通過(guò)過(guò)一一系系列列指指導(dǎo)導(dǎo)性性綜綜合合設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求和和建建議議，，甚甚至至具具體體的的形形體體空空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)示示意意，，為為開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)控控制制提提供供管管理理準(zhǔn)準(zhǔn)則則和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)框框架架。。如如建建筑筑色色彩彩、、建建筑筑形形式式、、建建筑筑體體量量、、建建筑筑群群空空間間組組合合形形式式、、建建筑筑輪輪廓廓線線示示意意圖圖等等。。適用用范范圍圍：：在在城城市市重重要要景景觀觀地地帶帶和和歷歷史史保保護(hù)護(hù)地地帶帶，，為為獲獲得得高高質(zhì)質(zhì)量量的的城城市市空空間間環(huán)環(huán)境境和和保保護(hù)護(hù)城城市市特特色色時(shí)時(shí)采采用用。。第九章控制性詳細(xì)規(guī)劃28319.4控控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃的的成果要要求規(guī)劃文本本總則：制制定規(guī)劃劃的依據(jù)據(jù)和原則則，主管管部門和和管理權(quán)權(quán)限。土地使用用和建筑筑規(guī)劃管管理通則則①各種種使用性性質(zhì)用地地的適建建要求；；②建筑筑間距的的規(guī)定；；③建筑筑物后退退道路紅紅線距離離的規(guī)定定；④相