【福州永泰地塊】前期發(fā)展策略報告

思銳(福建)房地產(chǎn)投資顧問有限公司

2008年1月福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書1 【福州永泰地塊】福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書11一、市場分析(一)城市發(fā)展調(diào)研1.城市概況

永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清,縣城距福州68

公里。全縣東西長約84公里，南北寬約46公里，總面積2241平 方公里。轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6.02萬。 永泰是全省36個重點林業(yè)縣之一,被國家林業(yè)局授予“中國李 鄉(xiāng)”稱號.境內(nèi)旅游資源豐富,其中青云景區(qū)被評定為“國家級風(fēng)景 區(qū)”、“國家AAAA級風(fēng)景區(qū)”. 2004年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值33.82億元，同比增長9.7%，其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值11.74億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值7.53億元，第三產(chǎn)業(yè) 增加值14.55億元，分別比增4.6%、12.8%、12.4%。 跟周邊縣城對比居民生活水平中等,但政府財政收入不.而居 民的收入主要以外出打工和經(jīng)商為主.外出打工則以建筑為主,人員 出去最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為(大洋鎮(zhèn),盤谷鄉(xiāng),紅星鄉(xiāng)),經(jīng)商最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)為(梧桐 鎮(zhèn),嵩口鎮(zhèn),清涼鎮(zhèn)).在上海就有“永太一條街”,人數(shù)在二萬人以上.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2一、市場分析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書222.城市發(fā)展(1)經(jīng)濟發(fā)展

近年來永泰經(jīng)濟發(fā)展迅速,國民經(jīng)濟運行良好. 固定資產(chǎn)投資總額不斷上升,整體上拉動了經(jīng)濟發(fā)展. 由于永泰自身自然地理條件優(yōu)越,以青云山為代表的休閑旅游業(yè)發(fā)展迅速. 水產(chǎn)養(yǎng)殖成為當(dāng)?shù)鼐用衩撠氈粮坏钠鹛? 工電聯(lián)動發(fā)展態(tài)勢初步形成,工業(yè)載體建設(shè)步伐加快，發(fā)展后勁正在加強，“兩區(qū)一走廊”集聚效應(yīng)逐漸呈現(xiàn).(2)經(jīng)濟發(fā)展特征

充分利用自然資源,依托天然優(yōu)勢加快發(fā)展林業(yè)和第三產(chǎn)業(yè). 三大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng),實現(xiàn)效益最大化. 政府高度重視三農(nóng)問題,積極促進農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)民至富. 工農(nóng)業(yè)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量. 投資格局多元化,外向型經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書32.城市發(fā)展福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書33(3)城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄增長

與2005年相比，2006年永泰縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10741元，比上年同期增長9.8%.其中，職工平均工資收入16284元，增長9.1%；2006年儲蓄總額也大幅增長.(4)社會總消費與總投資

永太縣2006年年度最終消費為26.9115億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為24.723億元，政府投資消費額為4.1885億元；2006年年度總消費為25.4244億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為23.3953億元，政府投資消費額為5.0291億元；而2006年上半年永太社會總消費額為8.26億元，同比增長16%。3.城鄉(xiāng)建設(shè) 近年來城鄉(xiāng)建設(shè)得到加強。舊城改造、新區(qū)開發(fā)力度加大。安福小區(qū)、家馨園小區(qū)、永?；▓@改造進展順利，吉祥溫泉小區(qū)、馬洋二期新區(qū)、東門住宅小區(qū)建設(shè)步伐加快。市政設(shè)施進一步完善，完成了環(huán)城路水泥路面鋪設(shè)。城區(qū)美化、亮化、凈化建設(shè)和環(huán)境綜合治理得到加強.4.城市發(fā)展規(guī)劃 在海峽西岸經(jīng)濟區(qū)確立的大好發(fā)展時期,永泰依托大福州,在城市發(fā)展規(guī)劃上進一步融入福州城市圈,一方面繼續(xù)發(fā)展自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),另一方面拓展新的發(fā)展思路,推進城市化進程.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書4(3)城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄增長福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建4項目利好因素發(fā)展弊端經(jīng)濟將得到更加快速的發(fā)展仍有許多重要的瓶頸難以突破，發(fā)展水平有限城市規(guī)劃

在宏觀環(huán)境利好的形式下,城關(guān)的規(guī)模將不斷擴大,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口將不斷向城關(guān)集中,將形成區(qū)域板塊特征.

從規(guī)劃到實際建設(shè)需要很長時間,加之目前永泰基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后,任務(wù)艱巨.交通

在2010年前將有鐵路和高速公路通過,這對永泰居民來說未來城市有著令人憧憬的發(fā)展前景,帶來了無限的想象空間,也給當(dāng)?shù)厝嗽诒镜刂脴I(yè)增添了信心。

交通建設(shè)永遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，拉動經(jīng)濟的作用短期內(nèi)無法顯現(xiàn)城市人口吸引區(qū)域內(nèi)的大量人口進城自身人口不多,外來人口少,又無優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),人口增長緩慢城市競爭力依托福州提高城市競爭力在地理上離福州市太遠(yuǎn),無法融入“大福州”戰(zhàn)略,發(fā)展受限.5.城市發(fā)展結(jié)論(二)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研1.永泰房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書5項目利好因素發(fā)展弊端經(jīng)濟將得到更加快速的發(fā)展仍有許多重要的瓶5

至2007年底,永泰縣住房建筑總面積200萬方左右,總?cè)丝?.7萬人,人均住房面積30.6平方米.由于永泰地處山區(qū),城市人口的增加主要是農(nóng)民因務(wù)工或子女求學(xué)進城,且多為全家進城.因此市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量的城中村.農(nóng)村特性明顯,其家庭結(jié)構(gòu)和居住形式?jīng)Q定了對住房的需求種類.在商品房選擇方面,多選擇110平方左右的戶型,因此大戶型在永泰縣所占比例大.由于區(qū)域及城鎮(zhèn)整體建設(shè)等因素，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢，而永太目前的商品住宅較大規(guī)模的只有泰盛名居、鴻景花園.本地區(qū)多以自建房為主，既無完整的規(guī)劃，也無完善的市政配套，不具規(guī)模，雜亂無章的自建房與商品住宅同區(qū)域的強烈對比，雖制約了城市的形象但對房地產(chǎn)市場反而形成了較大的開發(fā)改造空間與潛力。2.樓盤開發(fā)現(xiàn)狀 永泰房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展,雖然取得一些進步,但在開發(fā)總水平上仍然很落后,在項目形態(tài)的規(guī)劃,景觀設(shè)計,物業(yè)管理等各方面都在低層次徘徊,主要表現(xiàn)如下: （1）商品房價格差不大，品質(zhì)針對性不強，優(yōu)質(zhì)樓盤欠缺。 目前永泰商品房的總體均價在2000元／Ｍ２左右，而對比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個樓盤在概念營造上有所區(qū)別，但規(guī)劃上總體差別不大，同質(zhì)化嚴(yán)重.這表明，房地產(chǎn)市場發(fā)展的品質(zhì)針對性不強，低端樓盤普遍，無特色，無可比較的優(yōu)勝劣汰性，缺乏可供選擇的優(yōu)質(zhì)樓盤。 （2）建筑形式 永泰的房地產(chǎn)項目目前因為沒有可作為經(jīng)典的帶動性樓盤，某種程度上約束了購買者的需求及購房觀念，限制了建筑開發(fā)水平的提高，也限制了樓盤的檔次。 目前永泰房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)水平仍較初級，房地產(chǎn)觀念仍較陳舊，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，市民居住觀念的逐步轉(zhuǎn)變則將加快了產(chǎn)品的更新?lián)Q代，住房制度改革以及市民購買力的不斷提高使市場的有效需求一下子得到釋放，整體房地產(chǎn)市場正加速發(fā)展。 （3）戶型設(shè)計落后福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書6 至2007年底,永泰縣住房建筑總面積200萬方6

目前永泰市場在售項目在戶型設(shè)計上仍停留在5年前的水平,戶型結(jié)構(gòu)單一,設(shè)計簡陋,毫無特色.雖然有個別樓盤也引入近年來流行的入戶花園概念,但由于設(shè)計水平低下,導(dǎo)致使用面積降低,空間浪費極大.同時,大部分開發(fā)商為了追求利益的最大化,忽視了業(yè)主居住的舒適性,一些項目樓間距較小,通風(fēng)效果不好,整個社區(qū)居住的品質(zhì)感不高. （4）建筑外立面 大部分項目的建筑外立面色彩單調(diào)無味,線條呆板無力,毫無建筑美感可言.同時沒有考慮當(dāng)?shù)厝宋纳鐣蛩?在設(shè)計上未做到與本地人文和環(huán)境協(xié)調(diào)的設(shè)計風(fēng)格.【小結(jié)】

由于環(huán)境及房產(chǎn)信息渠道的局限，造成購買者在進行房地產(chǎn)消費時缺乏可供選擇的空間，從消費心理學(xué)角度來講，消費者根據(jù)所接受到的商品信息進行綜合比較最終達(dá)成商品交易，而就永泰現(xiàn)有樓盤開發(fā)本身存在無可比較的吸引力，在無區(qū)別狀態(tài)下，房地產(chǎn)商品交易只是作為需求存在而并沒有達(dá)到使購買者具有資產(chǎn)增值的意識，降低商品交易量。3.永泰房地產(chǎn)發(fā)展前景分析

(1)“十一五”城區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)◎到2010年永泰城區(qū)人口達(dá)8萬人,居住人均住房面積32平米,規(guī)劃期內(nèi)人口比05年增長2.5倍,新增住房建設(shè)需求量88.64萬平米.◎以完善房地產(chǎn)市場為主導(dǎo),優(yōu)先保證中低價位,中小套型普通商品住房的土地供應(yīng),年度供應(yīng)量不低于總供應(yīng)量的70%.◎貫徹落實“90-70”政策.◎建立多層次,多渠道的住房供應(yīng)體系,滿足不同收入群體的居住需求. (2)住房建設(shè)年度計劃福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書7 目前永泰市場在售項目在戶型設(shè)計上仍停留在5年前7年度政府保障型住房(萬平米)商品住房(萬平米)合計(萬平方米)

比例單套建筑面積≤90平方米的政府調(diào)控的中小戶其他商品住房年度住房建筑規(guī)模2007年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬平米2008年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬平米2009年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬平米2010年各類住房建設(shè)1667套,住宅建筑面積15萬平米(3)住房建設(shè)用地布局◎堅持“新區(qū)建設(shè)為主,舊城更新”為輔的原則,貫徹實施“南拓東進”發(fā)展策略.促進熱點地區(qū)發(fā)展,引導(dǎo)城市發(fā)展方向.同時進一步 促進房地產(chǎn)市場的需求.◎住房用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)及重大基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合.完善居住配套,改善居住環(huán)境,同時加大住房用地的儲備,解決新增 人口的居住生活問題. 附表:十一五期間住房建設(shè)計劃福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書8年度政府保障型住房(萬平米)商品住房(萬平米)合計(萬平方 8廉租住房經(jīng)濟適用房型,中低價位普通商品房單套建筑面積≤90平方米的住房單套住房建筑面積90平方米以上住房住房2007121106207020081.5327.56207020091.5336.56207020101.53244.51570合計5.51182822.57570(4)未來將形成板塊協(xié)同效應(yīng)

永泰未來居住用地規(guī)劃將形成主城生活居住區(qū)、南城生活居住區(qū)、城東居住區(qū)、清涼分區(qū)、等4個居住區(qū)共規(guī)劃容納10萬居住人口。近期居住用地規(guī)劃建設(shè)主要為南城生活區(qū)和城東居住主城生活居住區(qū)建設(shè)，將建成高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的居住示范新區(qū)；主城生活居住區(qū)舊居住區(qū)要逐年進行改造,最終各大區(qū)域協(xié)同發(fā)展,并促進商貿(mào)繁榮.(5)工業(yè)用地規(guī)劃

工業(yè)用地方面政府近期規(guī)劃全力推進馬羊工業(yè)園的建設(shè)，和原有的城峰工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)主要發(fā)展竹林加工、機械以及紡織、服裝、食品加工等.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書9廉租住經(jīng)濟適用房型,中低單套建筑單套住房建筑住房9項目名稱泰盛名居樓盤地址楊梅路7號原水 泵廠電話24872233開發(fā)商泰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售福州靈思地產(chǎn) 策劃公司營銷中心楊梅路華光大廈一樓規(guī)劃用途商住規(guī)劃形態(tài)小高層基地面積30畝總建筑面 積40000㎡建筑設(shè)計福建國防工業(yè)設(shè) 計院容積率3.7建筑密度32%綠化率30%得房率83%開盤幢數(shù)3幢銷售率70%左右

交房日期2008年開盤期數(shù)1期配套毗鄰實驗小學(xué),城關(guān)中學(xué),永泰一中等學(xué)校,教育配套完善.底層商業(yè)配套

【小結(jié)】無論城鄉(xiāng)，永泰居民對商品房的接受度正逐步提高，加上城區(qū)土地的控制，民房自建的空間正大幅縮小.同時,市場因為政策的影響和社區(qū)居住條件的利好，使得未來城區(qū)的商品房成為消費主流。相關(guān)調(diào)研顯示，未來的開發(fā)量和需求量都會繼續(xù)增加，市場成熟度將進一步提高,房地產(chǎn)市場前景樂觀。(三)典型項目解析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書10項目名稱泰盛名居樓盤地址楊梅路7號原水電話24872210項目位置 地圖

北 門 里 大 島 橋 路 本案縣府路楊梅路二輕局 ●實驗小學(xué) ★縣政府主力面 積：100-110㎡主力單價2100元/㎡主力總價22萬目標(biāo)客 源：本地投資客,農(nóng)村進城者,永泰較高收入 階層配套設(shè)施：商業(yè)街,中心廣場樓盤訴求永泰第一高尚生活區(qū)規(guī)劃分析總共規(guī)劃7棟小高層,呈現(xiàn)列兵式布局,建有中心廣場.環(huán)境分析外部：位于楊梅路核心地段,毗鄰清涼溪,周邊學(xué)校眾多,孩子上學(xué)方便.內(nèi)部:社區(qū)內(nèi)有一定景觀規(guī)劃,但綠化總體較差.客源分析城區(qū)高收入人群及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書11項目位置 北主力面100-110㎡主力單價2100元11(四)居民消費狀況整體分析

永泰住宅產(chǎn)品的消費者都是先富起來的一部分人，這些人包括私營企業(yè)主、個體工商戶、政府機關(guān)干部、企事業(yè)單位職工、出外打工還鄉(xiāng)人士以及投資人士等。其中，有一次置業(yè)，也有二次或者多次置業(yè)，一次置業(yè)人士主要為一些住單位宿舍的機關(guān)干部和與父母同住的年輕人以及工作時間不是很長的打工人士，而二次或者多次置業(yè)人士主要是那些私營企業(yè)主、個體工商戶、部分的機關(guān)干部和那些工作時間較長、年紀(jì)較大、收入較高的企事業(yè)單位職工。 購房者購房考慮的首要因素是價格、地理位置和戶型間隔，并且注重實用和實惠，付款方式以一次性付款為主，銀行按揭很少。購房動機為自住、商住和投資，購房自住的主要是一些企事業(yè)單位職工或者機關(guān)干部，臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出人員回家購買；而具有商住兩用和投資動機的購房者主要是私營企業(yè)主、個體工商戶和投資人士。 由于居民整體收入水平有限，因此有相當(dāng)一部分購房者對價格非常敏感，從整體上來看，永泰的住宅產(chǎn)品消費者在消費觀念上普遍比較傳統(tǒng)和落后，“小農(nóng)意識”較強，并且消費的理性程度低，表現(xiàn)出較大的消費“跟隨性”。這在一定程度上阻礙了永泰房地產(chǎn)市場的發(fā)展。正因如此，市場的引導(dǎo)作用就顯得非常重要，外來一些新的、超前的居住和消費理念將逐步令這些傳統(tǒng)的觀念產(chǎn)生改變。1.消費市場狀況 受當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展限制，該地區(qū)消費場所過于集中，商業(yè)競爭非常保守；并且呈現(xiàn)縱向發(fā)展，使得該地區(qū)主要的消費場所重點都集中在環(huán)城路南段，消費者對商業(yè)及服務(wù)可選性狹窄，屬于被迫式消費，并且缺乏專業(yè)市場及特色市場，消費潛力有待挖掘及有力的市場引導(dǎo)。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書12(四)居民消費狀況整體分析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議12

消費人群以中、老年人為主，消費環(huán)境形成他們的消費習(xí)慣：他們喜歡物實價廉的物品，貪小便宜的心理較重、注重人情銷售。所以左右人們消費意識的兩大關(guān)鍵因素在于價格、口碑，本區(qū)域經(jīng)營的商品普遍以實用型與必須品為主，對價格和可用性的敏感性比較高；本地年輕人有喜歡出外打工的心態(tài)，60%都渴望在得到第一桶金后再回家發(fā)展，并且目前的商業(yè)發(fā)展都無法滿足，他們對潮流消費的需求；而中年人對價格的性價比投資回報率極為關(guān)注，是目前本地消費的主要客戶。地區(qū)交通情況及生活環(huán)境影響消費,本地區(qū)公共交通系統(tǒng)及市政交通網(wǎng)絡(luò)還尚未完善，直接影響消費者的購房需求。目前永泰人的代步工具主要以摩托車為主，卻反而使得有能力的消費者極具流動性。2.居民消費習(xí)慣及消費行為分析基于對永泰居民收入水平及消費結(jié)構(gòu)的分析，結(jié)合綜合性的市場調(diào)查，對永泰居民的消費習(xí)慣及消費行為進行以下的描述：1)由于城市小、人口少，廣大市民都喜歡熱鬧，喜歡聚集，到人多的地方去。目前永泰市民日常消費主要集中在南環(huán)城路和汽車站的商業(yè)區(qū)。2)大部分的永泰市民收入水平低，因此對價格極為敏感，便宜的價格是主導(dǎo)市民消費的主要因素。3)從上文對消費結(jié)構(gòu)的分析可知，市民的日常消費仍以滿足日常生活的基本需要為主，其它類型的支出少，呈現(xiàn)較低層次的消費特征，市民消費講求“就近”、“方便”。而購買相對大宗的商品，如家用電器等，消費者往往會選擇品質(zhì)有保障的家電超市。4)由于永泰縣目前商業(yè)發(fā)展水平有限，商業(yè)網(wǎng)點、商品種類、商品檔次等均不能滿足部分收入水平較高、消費能力較強的市民要求，加上永太到福州、交通方便快捷，從而培養(yǎng)了這類人群到區(qū)域外購物消費的習(xí)慣。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書13 消費人群以中、老年人為主，消費環(huán)境形成他們的消費習(xí)慣：他們13總用地面積11000平方米計容建筑面積28000平方米住宅部分面積26000平方米商業(yè)面積1100左右平方米會所面積797平方米架空綠化面積632平方米地下室面積3678平方米占地面積2676平方米建筑密度24.4%綠地率30%容積率2.5二、地塊分析(一)綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書14總用地面積11000平方米計容建筑面積28000平方米住宅部14

Strenth地塊位于城市新規(guī)劃區(qū)有利地段，前景看好地塊位置離城區(qū)不遠(yuǎn)，步行十五分鐘內(nèi)可達(dá)馬路對面即是“大樟溪”，可觀一線河景地塊格局比較方正，利于規(guī)劃建設(shè)

Weat宗地16畝規(guī)模較小，不利于建造高品質(zhì)社區(qū)地塊周邊農(nóng)民房聚集，居住氛圍較差地塊周邊配套差，居民日常生活不方便本案為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個項目，品牌認(rèn)知度低地塊所在區(qū)域商業(yè)氣氛差，將影響項目商業(yè)部分的開發(fā)

Opportunity政府規(guī)劃實施“南拓東進”戰(zhàn)略，區(qū)域前景良好2010年將建成的高速公路和鐵路將通過永泰境內(nèi)，投資者信心得到增強近年來永泰房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭

Treat08年將有多個項目上馬，市場競爭不斷加劇福州及周邊區(qū)域房價上漲已經(jīng)超出市民承受力，08年宏觀調(diào)控力度將進一步加大，政策層面形成一定威脅(二)項目SWOT分析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書15 Strenth Weat Opportunity Trea15(三)項目發(fā)展面臨的問題及應(yīng)對策略

行業(yè)宏觀 政策變幻以不變應(yīng)萬變----通過前期規(guī)劃打造高品質(zhì)社區(qū),宜居社區(qū).后期銷售通過價格策略贏得消費者的心.

周邊生活 配套差要解決項目周邊生活配套差的問題,關(guān)鍵是商業(yè)部分的發(fā)展規(guī)劃,建議引進社區(qū)超市,服務(wù)小區(qū)業(yè)主.周邊居住環(huán)境差引進品牌物業(yè)管理公司,提供全方位,多元化服務(wù).加強社區(qū)安防設(shè)施建設(shè),確保業(yè)主生命財產(chǎn)安全,生活無憂!來年市場競爭加劇“推廣先行,工程緊跟”------春節(jié)前進行前期市場推廣,累積意向客戶,先發(fā)制人,將競爭化解于無形之中

品牌知名 度和美譽通過強強聯(lián)合，設(shè)計院、景觀公司、物業(yè)公司融合各方實力與經(jīng)驗，整合優(yōu)勢資源，不但要將本項目做成功，更要把項目品牌推向市場福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書16(三)項目發(fā)展面臨的問題及應(yīng)對策略 行業(yè)宏觀 周邊生活周邊居16三、客群分析(一)目標(biāo)客群分析

地域分布特點 通過我司調(diào)查表明，永泰地區(qū)住房購買客戶主要來自永泰城區(qū)和鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而來自鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶占70%以上，其中既有個體私營業(yè)主，也有從鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)入城區(qū)的教師或政府公務(wù)員。其中還包括部分來自外地的經(jīng)商的個體私營業(yè)主。 職業(yè)分布特點 根據(jù)我司對泰盛名居，鴻景家園等項目的客戶群調(diào)查結(jié)果表明，永泰住宅市場主要購買群體包括個體私營業(yè)主、外出打工回鄉(xiāng)人員，政府部門公務(wù)員，其中個體私營業(yè)主占客戶總比例60%以上。消費特征 ◆他們有一定的人生閱歷，期待能有一個高品質(zhì)，有身份的居住空間，大部分以福州作為參照對象 ◆由于自身對房產(chǎn)認(rèn)識少，他們比較注重親朋好友和鄰居等人的意見和看法 ◆由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員眾多，他們更希望住在“城關(guān)”，方便居住，方便孩子教育 ◆消費相對理性

集合上述觀點，我司認(rèn)為當(dāng)前市場亟待出現(xiàn)高品質(zhì)的社區(qū)，且高品質(zhì)將帶來市場高回報率。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書17三、客群分析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書1717四、產(chǎn)品定位(一)產(chǎn)品定位

以市場為導(dǎo)向，開發(fā)真正滿足消費者需求的產(chǎn)品!

產(chǎn)品定位總原則福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書走差異化競爭策略，充分做到“人無我有，人有我有”!導(dǎo)入精品項目開發(fā)模式，全力打造升級換代的高品質(zhì)社區(qū)!制造市場標(biāo)桿項目，塑造良好品牌形象!

18四、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位總原則走差異化競爭策略，充分做到“人無18

通過上述分析，我們將永泰項目定位為[

“升級換代型”純高層生態(tài)景觀名宅前瞻性建筑規(guī)劃特色景觀布局人性化戶型設(shè)計完善的社區(qū)配套利用全新的規(guī)劃理念、規(guī)劃高度，全面升級永泰人居品質(zhì)。至尚物業(yè)管理服務(wù)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書19 通過上述分析，我們將永泰項目定位為前瞻性建特色景人性化戶19(二)市場定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及永泰縣物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策，主要依據(jù)如下所述: 永泰縣總體經(jīng)濟水平不高，加之房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場客觀上難以接受高端產(chǎn)品，如豪宅，高檔商務(wù) 公寓等。低端產(chǎn)品不具備市場競爭力，無法實現(xiàn)銷售利潤。 項目位于政府城市規(guī)劃新的發(fā)展區(qū)域，有一定的市場潛力。 目前永泰市場上競爭樓盤開發(fā)品質(zhì)普遍一般，在銷售價格上上漲空間不大，中高端定位可以有效拉開與其距離， 增強市場競爭力。 該項目為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個項目，在物業(yè)建設(shè)的同時應(yīng)當(dāng)雙管其下，樹立企業(yè)良好的品牌形象，體現(xiàn) 強大的開發(fā)實力，為后續(xù)本地拿地創(chuàng)下基礎(chǔ)。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書20(二)市場定位福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2020項目整體形象示意圖福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書21項目整體形象示意圖福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書221(三)形象定位

高調(diào)入場，通過各種建筑元素和高端物業(yè)服務(wù)打造永泰首個高品質(zhì)景觀高層豪宅

品質(zhì)名門，永泰第一生活門牌！ 品質(zhì)名門，永泰生活樣榜!關(guān)鍵詞:★一線水景★大景觀社區(qū)（內(nèi)外雙景）

★升級產(chǎn)品 ★品質(zhì)居所福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書★樣板生活區(qū)★優(yōu)質(zhì)社區(qū)景觀

22(三)形象定位★一線水景 ★升級產(chǎn)品★樣板生活區(qū)22定位說明

全面升級永泰人居品質(zhì)，重塑永泰人居理念，以高素質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃升級永泰人的生活。通過現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計來塑造內(nèi)外互動雙水景高尚社區(qū)，有效借助外部自然景觀“大樟溪”，與社區(qū)內(nèi)部園林規(guī)劃形成呼應(yīng)，整個社區(qū)景觀突出一個“水”字。以水造園，將水景發(fā)揮到極致。

以“現(xiàn)代簡約”的建筑風(fēng)格正是尋求人類物質(zhì)居住層面與精神居住層面的和諧統(tǒng)一，在風(fēng)景與居家之間橫架一道橋梁，居住不再是單純的生理需要，而是情感的歸宿，是思維的凝聚地，而風(fēng)景同樣不再是不可企及的夢想。建筑的精致、景致的內(nèi)涵、無處不在的觸動，能讓人得到緣于生命平常卻又真實的啟迪，在不經(jīng)意中延伸思維的空間。 從人類居住舒適感的角度出發(fā)，將先進建筑規(guī)劃技術(shù)運用到每個細(xì)節(jié)，同時以完善的配套和完美的服務(wù)全力打造永泰人居典范，通過在社區(qū)園林景觀、建筑布局、戶型結(jié)構(gòu)安排、環(huán)境空間細(xì)部處理和后期物業(yè)服務(wù)等方面“重塑永泰人居理念”，使得業(yè)主成為永泰人生活的榜樣。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書23定位說明福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2323案名建議1、鉑金水岸 ——-突出項目的地域水岸特點，體現(xiàn)項目的景觀優(yōu)勢。用“鉑金”寓意本案高檔性，一目了然，利于傳播；2、藍(lán)郡國際花園

---整體形象強調(diào)高端，高調(diào)，高品質(zhì)，力求在永泰眾多在售樓盤的案名中脫穎而出，打動目標(biāo)客群。3、凱旋名筑

---致力于打造永泰標(biāo)桿項目，突出大氣，魄力，與項目的高品質(zhì)有效輝映，強勢傳播，搶占消費者心智資源。4、駿景華府

---此景一為外景:一線河景;二為內(nèi)景:主題水景。二者組合是為駿景。突出項目特性。我司主推案名1——鉑金水岸福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書24案名建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2424五、規(guī)劃建議(一)總體規(guī)劃原則I。樹立項目永泰地區(qū)標(biāo)桿的地位II。房型注重產(chǎn)品差異性與高性價比III。產(chǎn)品注重滿足各個目標(biāo)客源的覆蓋IV。規(guī)劃布局考慮開發(fā)節(jié)奏與銷售節(jié)奏的呼應(yīng)V。商業(yè)布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃主要是滿足社區(qū)居民自身需要VI。由于項目規(guī)模小，規(guī)劃時無需考慮組團分布，整體規(guī)劃即可VII。注重利用外部“大樟溪”天然景觀，實現(xiàn)內(nèi)外景的呼應(yīng)效應(yīng)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書25五、規(guī)劃建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2525(二)項目總體規(guī)劃建議

A.總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計 的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能， 突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 B.總體上來說，本項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 C.在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護， 技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 D.項目總體規(guī)劃分為兩個部分，即住宅部分和商業(yè)部分。其中住宅部分是項目開發(fā)的重點，由于地塊周邊配套極不完善，故商 業(yè)主要作為社區(qū)配套使用，滿足居民日常生活需要。商業(yè)形態(tài)為底層沿街獨立店面，建筑樓體朝向公路一側(cè)規(guī)劃底層店面。

(具體建議后續(xù))(三)景觀規(guī)劃建議——永泰第一生態(tài)社區(qū)

景觀主題建議——現(xiàn)代風(fēng)格生態(tài)園林福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書26(二)項目總體規(guī)劃建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告26

隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的景觀優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的景觀藝術(shù)設(shè)計,建議本項目的景觀規(guī)劃中在某些關(guān)鍵節(jié)點適當(dāng)插入中式元素,一方面打造特色景觀,另一方面能讓整個社區(qū)充滿親切感。社區(qū)主題原生態(tài)水景與“大樟溪”天然河景交相輝映。水景本是生活的一部分利用地塊坡地結(jié)構(gòu)特點，打造陽光架空層及半采光地下室，成為泛景觀會所，把家安在風(fēng)景里

中心廣場主題水景 架空層泛會所規(guī)劃

主題水景:

涌動的噴泉，宜設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部的小型社區(qū)廣場上，通過電腦系統(tǒng)控制噴涌的序列，再配合以小區(qū)內(nèi)的音樂，就是一場水的舞蹈，起落的泉水，也增強人的參與性

泛會所:

利用架空層和半采光地下室建設(shè)泛會所，設(shè)置一些休閑椅、水景花壇、娛樂康體設(shè)施、主題景觀小品等，與小區(qū)建筑會所形成呼應(yīng)，創(chuàng)造廣泛的泛會所概念，提高項目的尊貴感和形象力。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書27 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民27(四)建筑規(guī)劃建議1、九大綠色生態(tài)住宅技術(shù)的運用

室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng) 節(jié)能外圍護體系（節(jié)能隔熱建材） 室內(nèi)隔聲技術(shù)體系（中空玻璃） 外遮陽技術(shù)體系（建筑立面角） 綠色建筑裝修材料 綠色能源照明體系（太陽能） 有機垃圾生化處理技術(shù)（垃圾分類回收） 公共道路系統(tǒng)無障礙設(shè)計（人車分流） 生態(tài)場地系統(tǒng)（滲透性鋪裝）（公共景觀）福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書28(四)建筑規(guī)劃建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2282、建筑外立面

挺拔向上，現(xiàn)代簡約風(fēng)格

☆本項目的建筑要體現(xiàn)出鮮明 的時代特色。因此，符合現(xiàn)代 審美觀點的前瞻性突破設(shè)計應(yīng) 在本項目中間得以完美體現(xiàn)。 ☆造型不拘一格，能夠跳出呆 板、生硬的圈子，成為立面設(shè) 計的重點。 ☆采用直線向上的輪廓，展現(xiàn) 出建筑本身挺拔、俊朗的氣質(zhì)， 同時利用陽臺、飄窗等體塊的 靈動組合，使立面呈現(xiàn)活潑、 跳躍的風(fēng)貌。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書292、建筑外立面福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2929面積區(qū)間房型比例60㎡以下1房半或1房1廳1衛(wèi)1廚10%60--80㎡2房1廳1衛(wèi)1廚10%80--90㎡2房2廳1衛(wèi)1廚10%90--100㎡3房2廳2衛(wèi)1廚(小3房)20%100--120㎡3房2廳2衛(wèi)1廚40%120--150㎡4房2廳2衛(wèi)1廚7%150-170㎡復(fù)式5房2廳3衛(wèi)1廚3%3、戶型規(guī)劃建議

戶型面積配比說明:

在不影響整個社區(qū)品質(zhì)及占用主體空間的前提下，利用一些邊角位置設(shè)計雜物房，單體面積控制在6-8㎡，既可作為堆放物品之用，也可停放摩托車等。其數(shù)量比例為總戶數(shù)的30%-40%。 由于目前市場上主流產(chǎn)品面積區(qū)間為100-120㎡，故建議本案主力戶型規(guī)劃為100-120平方米的3房2廳戶型。80㎡以下的小戶型產(chǎn)品一方面是順應(yīng)國家90-70政策，另一方面也是滿足年輕消費群體第一次置業(yè)者的需求。復(fù)式單位由于總價高，市場承受能力有限，少量規(guī)劃以滿足部分高端客戶需求。建議構(gòu)建地下車庫，其數(shù)量比例為0。5-0。7福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書30面積區(qū)間房型比例60㎡以下1房半或1房1廳1衛(wèi)130

住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計具體建議1）戶型的具體設(shè)計從以下幾個方面來分析： 動靜分區(qū)：客廳、餐廳、廚房是活動最頻繁、最有生氣和活力的區(qū)域，而主要為休息睡覺之用的臥室則需要最大程度的安靜，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要活動、娛樂的人可以放心活動。 公私分區(qū)：家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護，這就要求將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳進行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 主次分區(qū)：對于本項目的目標(biāo)客戶而言，特別購買大戶型的客戶，大多是事業(yè)有成的成功人士，生活質(zhì)量已邁進了一個臺階。為了彰顯自己的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。 干濕分區(qū)：即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修、怕水、怕臟的臥室等分開。 2）戶型平面設(shè)計建議

住宅戶型設(shè)計堅持實用性、緊湊性、多樣性、新穎性以及快速消化的原則，規(guī)避風(fēng)險，領(lǐng)先市場，滿足不同客戶需求，因此，除了傳統(tǒng)戶型設(shè)計外，建議部分采用飄窗、錯層、入戶花園等一些全新的設(shè)計方案，同時要減少市場上滯銷或消化慢的住宅，如大面積的復(fù)式結(jié)構(gòu)和設(shè)計不合理如采光通風(fēng)差的戶型。3）戶型設(shè)計的具體建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書31 住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計具體建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建31

A大面積單元放在景觀良好的位置：大面積單元一般是售價較高的一批住宅，買家對大單元的選擇也較為挑剔，除室內(nèi)格局方正，大廳開間足夠，還要窗外景觀怡人，視線開闊。 B主臥室開闊：兩房半以上的單位都應(yīng)設(shè)主人套間，主臥室的開間要開闊，不宜小于3。8米，主臥室面積一般約為13-16㎡為宜，在整套住宅中其座向應(yīng)朝向景觀好的一面，大套間主臥室應(yīng)設(shè)獨立的衛(wèi)生間及衣帽間，特別四房及復(fù)式住宅。

C二房以上單位客廳開間不少于4。2米：二房戶型的住宅其客廳開間可以控制在4米左右，而二房以上住宅多為家庭式組合，放置較大的家具及有足夠的公共活動空間，因此客廳不宜過小，開間不應(yīng)少于4。2米，客廳開間應(yīng)在4。2-4。8米范圍。

D陽臺設(shè)計：一般的住宅設(shè)計兩個陽臺，一個偏重為工作陽臺，一個為觀景陽臺，但對于東西兩頭大面積住宅，特別是景觀好的位置還可適當(dāng)增設(shè)一個陽臺供觀景之需，且陽臺的推拉門盡可能開大，同時也可增強空間感，讓視覺拓展，如北向的餐廳外延一個陽臺。入戶花園可根據(jù)總量設(shè)定，最大化的為購買者獲取最大的使用面積是關(guān)鍵。

E窗戶設(shè)計：目前福州房地產(chǎn)市場很多住宅采用外飄窗設(shè)計，并贏得了客戶喜愛，但考慮到建筑成本，適當(dāng)設(shè)計外飄窗、低窗臺(45cm)，主臥室不帶陽臺的務(wù)必設(shè)計外飄窗，而大戶型住宅次主臥也適當(dāng)增加一個，這不僅會贏得客戶的認(rèn)可，同時也提升小區(qū)檔次。

F廚房、衛(wèi)生間、客房面積控制：隨著居住素質(zhì)不斷提高，用戶對各種功能房的空間要求也有所提高。建議二房以上住宅的廚房面積要規(guī)劃為6平米左右，可放置廚柜及冰箱，并可同時采納兩人活動的空間：客房或書房面積最小不能小于8平方米。衛(wèi)生間面積為4-6平方米，并可適當(dāng)考慮干濕分區(qū)。

典型戶型推薦福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書32 A大面積單元放在景觀良好的位置：大面積單元一般是售價較高32

3房2廳(小3房設(shè)計) 100平方米4房2廳(帶書房)

2房2廳 90平方米3房2廳(大3房設(shè)計)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書33 3房2廳(小3房設(shè)計) 2房2廳3333145平方米

120平方米4。配套建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書34145平方米 120平方米3434

本項目配套主要包括兩個部分:商業(yè)配套+會所設(shè)置原則: ◆以地塊所在區(qū)域為規(guī)劃范圍，滿足區(qū)域內(nèi)居住人口生活要求;

◆符合社區(qū)內(nèi)居民生活半徑，距離合理，交通便利; ◆盡量減少配套設(shè)施對住宅的影響，適當(dāng)留出緩沖區(qū)域; ◆配套設(shè)施附近住宅盡量降低戶型面積;商業(yè)面積控制：總建面積5%1)部分配套設(shè)施功能規(guī)劃建議---臨街商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位 A.專業(yè)性工藝品展示中心 B.周邊及社區(qū)配套服務(wù)中心??????干洗店社區(qū)醫(yī)療中心便利店（可滿足業(yè)主日常生活需要的小型商店）生鮮超市網(wǎng)吧銀行網(wǎng)點福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書35 本項目配套主要包括兩個部分:商業(yè)配套+會所?干洗店福35項目具體描述健身房提供各種現(xiàn)代化健身器械，業(yè)主消費適當(dāng)收取一定費用，非業(yè)主按正常受費茶藝居幾個親朋好友相聚午后品茗，人生一大享受高檔美容美發(fā)廳高薪聘請國內(nèi)專業(yè)美容美發(fā)師悉心為您服務(wù)

由于城市本身發(fā)展限制及地塊所處區(qū)域商圈并未形成,在商業(yè)部分設(shè)計上建議只規(guī)劃底層店面,以利于后期的銷售.具體結(jié)構(gòu)上充分做到大開間,短進深,層高建議6米左右,做夾層處理,買一層,賺兩層.2)休閑健身配套---會所

獨立主會所與室外泛會所的雙會所配套與景觀，制造全景生活體驗場

[結(jié)論:

社區(qū)配套設(shè)施主要是為社區(qū)住戶服務(wù)，在項目銷售前期應(yīng)充分考慮功能服務(wù)半徑的合理性，同時為兼顧前期銷售推廣，我們建議開發(fā)商: ⊙通過政府公關(guān)，在配套設(shè)施內(nèi)增設(shè)政府直屬服務(wù)機構(gòu)，增加人氣; ⊙規(guī)劃方面留有充足空間，可適應(yīng)多種業(yè)態(tài)的同時使用; ⊙盡量在規(guī)劃階段，在資金允許的前提下為商品房銷售提供支持;福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書36項目具體描述健身房提供各種現(xiàn)代化健身器械，業(yè)主消費適當(dāng)收取一36六、前期工作計劃(一)營銷中心規(guī)劃建議

銷售渠道的選擇是項目成功的關(guān)鍵之一.眾所周知,目前市場通行的最有效的銷售渠道就是項目營銷中心.因此,我們應(yīng)當(dāng)充分重視營銷中心的規(guī)劃.總體規(guī)劃設(shè)計原則:

整體形象符合項目定位,能高效準(zhǔn)確的傳達(dá)項目信息. 臨街或位于主干道旁,具備良好的通達(dá)性,保證人流,展示面廣,方便看樓. 建造成本不高,并且利于后期有效利用或拆除.(在時間緊迫的情況下采取租用的方式) 內(nèi)部良好的空間布局,能給來訪者留下美好的印象.1.營銷中心選址 本案營銷中心的選址可采取現(xiàn)場營銷中心與城區(qū)接待點相結(jié)合的方式,主要原因在于:由于項目工地距離永泰城區(qū)中心較遠(yuǎn),在可達(dá)性方面造成一定程度的障礙,在城區(qū)中心設(shè)立接待點能拉近與消費者的心理距離;同時,現(xiàn)場營銷中心的重要目的是向消費者展示項目,安排在工地現(xiàn)場能產(chǎn)生更加直觀的作用和影響,起到更好的效果.二者有機結(jié)合,以現(xiàn)場營銷中心為主,城區(qū)接待點為輔,產(chǎn)生強大的聚客能力.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書37六、前期工作計劃福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書3737顧客城區(qū)接待點現(xiàn)場營銷中心拉近距展示形象有機互動2.營銷中心設(shè)計A.功能分區(qū)建議

接待區(qū)：為銷售人員接待客戶的第一站，一般設(shè)在售樓處顯眼的地方，接待區(qū)擺放可供5位銷售人員坐的接待臺，并設(shè)3部以 上的熱線電話及傳真機（在銷售時核對銷控）。 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應(yīng)留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。 洽談區(qū)：銷售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶普遍存在“羊群效應(yīng)”，應(yīng)適當(dāng)?shù)貐^(qū)隔開各組客戶，建議在洽談區(qū)擺 放4-5張洽談桌，每桌可容納3-4人為宜。 休閑區(qū)：項目定位為中高端產(chǎn)品，來此購房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào) 及對客戶的細(xì)微關(guān)懷。B.營銷中心裝修建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書38顧客城區(qū)接待現(xiàn)場營銷拉近距展示形象有機互動2.營銷中心設(shè)計A38

由于本項目在市場上定位為中高端產(chǎn)品,因此在營銷中心裝修上整體應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)一定的高貴感和品位,這也可以迎合買樓人的心理.根據(jù)產(chǎn)品定位:升級換代版,生態(tài)景觀名宅,內(nèi)部裝飾一方面要體現(xiàn)生態(tài)二字,充分應(yīng)用綠色植物;另一方面應(yīng)當(dāng)充分營造一種處處皆景的感覺,讓顧客流連忘返.

(參考圖)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書39 由于本項目在市場上定位為中高端產(chǎn)品,因此在營銷中心裝修上整39(二)樣板間規(guī)劃建議

樣板間是項目的窗口,它能很好地向消費者展示項目的形象和品質(zhì).因此,必須充分重視樣板間的規(guī)劃和建設(shè),做到“有效傳達(dá),感動顧客,促進銷售”.樣板間規(guī)劃原則:

整體風(fēng)格與項目形象定位相吻合,以求深刻表達(dá)項目內(nèi)涵. 樣板間應(yīng)當(dāng)是主力戶型的集中體現(xiàn),如果次主力戶型所占比例較大,可設(shè)計多套樣板間. 樣板間內(nèi)部必須布置成居家的格局,各種家具電器齊備.1.樣板間選址 由于項目采取期房銷售模式,所以在樣板間對外開放之時項目正在施工中,所以應(yīng)當(dāng)安排在利于到達(dá)的樓棟與樓層,同時兼顧參觀者的安全.水景是本案一大賣點,樣板間應(yīng)當(dāng)選取既能觀賞外河景,又能看到內(nèi)中庭景觀的位置,同時選取戶型格局最好的單位.2.樣板間裝修數(shù)量 選擇設(shè)計2-3間樣板房,主力戶型100-120平方米,3房結(jié)構(gòu),南向全明單位一間;次主力戶型90-100平方米,小3房,結(jié)構(gòu)朝向最好的單位一間;其他代表一間.采用主題式設(shè)計,全面支撐項目水景名宅的市場形象.3.樣板間裝修風(fēng)格建議 樣板房的設(shè)計應(yīng)迎合永泰置業(yè)者的品味和要求，體現(xiàn)出物業(yè)的尊貴、享受； 本項目核心賣點在于水景特色，樣板房設(shè)計要將此特色充分展示，并通過設(shè)計讓參觀者在房間可欣賞社區(qū)內(nèi)外美景. 內(nèi)部裝飾布置上體現(xiàn)生態(tài)的意蘊,如放置金魚缸,在墻體轉(zhuǎn)角處放置裝飾樹等.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書40(二)樣板間規(guī)劃建議福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書40(參考圖)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書41(參考圖)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書4141(三)市場推廣策略1.前期推廣總綱 前期推廣的主要目的包括項目知名度的建立和意向客戶的蓄積.由于該項目為發(fā)展商在永泰操作的第一個盤,因此提升項目知名度和形象顯得尤為重要,同時為發(fā)展商良好品牌的建立打下基礎(chǔ),便于后續(xù)項目的運作.調(diào)查顯示,春節(jié)期間回鄉(xiāng)買樓在永泰較為普遍.與其他城市不同的是,外出打工人員春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)帶動了年底樓市的旺盛.因此,本案應(yīng)當(dāng)抓住機遇,利用春節(jié)前后這段時間強勢推出項目,樹立良好形象,累積客戶,為開盤奠定基礎(chǔ).本輪推廣將遵循“一個中心,兩個基本點”的方針:一個中心即以客戶累積為中心;兩個基本點包括項目知名度的建立和發(fā)展商品牌建設(shè).2.策略核心

提早入市,建立形象; 公關(guān)活動為切入點,戶外媒體全面鋪開; 項目品牌帶動企業(yè)品牌

提早入市,建立形象:目前市場上有泰盛名居和鴻景嘉園兩個競爭項目,加上即將動土的泰盛豪庭和其他待建地塊,年后市場競爭激烈.雖然本案工程進度尚處在土地平整階段,但在宣傳推廣上我們必須先人一步,將項目“景觀名宅”的形象推出市場,搶占消費者心智資源.讓項目內(nèi)外水景互動的差異化核心賣點深入人心,引起高度關(guān)注和期待.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書42(三)市場推廣策略福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書442

公關(guān)活動為切入點,戶外媒體全面鋪開:鑒于永泰當(dāng)?shù)孛襟w事業(yè)不發(fā)達(dá),宣傳渠道狹小的現(xiàn)狀,如何精準(zhǔn)有效的傳達(dá)項目信息,并打動消費者是我們的根本出發(fā)點.口碑營銷作為一種有效的方式很適合永泰這樣的市場,而公關(guān)活動正是口碑營銷的最佳方式,比如一些主題性的晚會、聚餐等.戶外媒體無論在大城市,還是在小城鎮(zhèn)都具有良好的效果,他能很好地傳遞項目形象并迅速提升知名度.一夜之間讓“上景居”全城皆知. 項目品牌帶動企業(yè)品牌:第一印象會在很大程度上決定一個人以后在別人眼中的形象,項目和企業(yè)也是如此.項目品質(zhì)的打造和品牌形象的樹立息息相關(guān).“上景居”這個第一不但要讓消費者看到社區(qū)品質(zhì)的第一,更要讓消費者看到發(fā)展商以人為本的企業(yè)經(jīng)營理念.雙品牌互動,項目品牌帶動企業(yè)品牌.3.推廣步驟總體形象入 引起關(guān)注核心賣點闡 打動心靈主力戶型推 促成購買第一步推廣采取總體形象入市,上景居,居景上.引起市場強烈關(guān)注.第二步驟采取產(chǎn)品核心賣點全方位綜合性闡釋,以實際品質(zhì)打動消費者心靈.第三步驟介紹主力戶型,讓消費者感覺為其量身定制,促成開盤當(dāng)天購買.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書43 公關(guān)活動為切入點,戶外媒體全面鋪開:鑒于永泰當(dāng)?shù)孛襟w事業(yè)不43引導(dǎo)期內(nèi)容時間安排項目圍墻廣告包裝08.1.10-08.1.15營銷中心外觀包裝08.1.10-08.1.15指示路牌08.1.11-08.1.25項目主要通道兩側(cè)設(shè)置路燈旗08.1.11-08.1.25現(xiàn)場吊旗08.1.10-08.1.15沙盤鳥瞰圖08.1.10-08.1.15室內(nèi)看板08.1.10-08.1.15蓄水期城區(qū)主入口設(shè)置大型戶外看板08.1.18-08.2.2城區(qū)醒目位置設(shè)立樓頂戶外廣告牌08.1.18-08.2.2項目宣傳折頁制作08.1.18-08.1.27手提袋制作08.1.18-08.1.27慶新春大型晚會活動08.2.3“春聯(lián)到,祝福到”送春聯(lián)活動08.2.3-08.2.5客戶登記認(rèn)購階段08.2.8-08.3.8強銷期全面通知前期累積客戶08.3.9-08.3.14短信投放開盤廣告08.3.9-08.3.15戶外廣告更換成開盤信息08.3.9-08.3.22準(zhǔn)備開盤當(dāng)天活動08.3.15-08.3.21開盤時間初步定于08.3.22(周六),具體情況根據(jù)項目工程進度進行相應(yīng)調(diào)整4.推廣計劃表福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書44引內(nèi)容時間安排項目圍墻廣告包裝08.1.10-08.1.1544內(nèi)容時間進度把控設(shè)計完成時間修改完成時間制作(安裝)完成時間項目圍墻廣告08.1.1108.1.1208.1.15營銷中心外觀包裝08.1.1108.1.1208.1.15指示路牌08.1.1308.1.1508.1.25項目主要通道兩側(cè)設(shè)置路燈旗08.1.1308.1.1508.1.25營銷中心內(nèi)吊旗08.1.1108.1.1208.1.15室內(nèi)看板08.1.1208.1.1308.1.15大型戶外看板08.1.2208.1.2408.2.2城區(qū)樓頂戶外廣告牌08.1.2208.1.2408.2.2項目宣傳折頁08.1.2208.1.2408.2.2手提袋08.1.1908.1.2008.1.275.廣告制作計劃備注:各種宣傳物料的制作及戶外廣告的發(fā)布需要根據(jù)數(shù)量和工藝復(fù)雜程度而定,具體完成時間靈活調(diào)整.6.費用預(yù)算(略)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書45內(nèi)容時間進度把控設(shè)計完成時間修改完成時間制作(安裝)完成時間45

【福州永泰地塊】前期發(fā)展策略報告

思銳(福建)房地產(chǎn)投資顧問有限公司

2008年1月福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書1 【福州永泰地塊】福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書146一、市場分析(一)城市發(fā)展調(diào)研1.城市概況

永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清,縣城距福州68

公里。全縣東西長約84公里，南北寬約46公里，總面積2241平 方公里。轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6.02萬。 永泰是全省36個重點林業(yè)縣之一,被國家林業(yè)局授予“中國李 鄉(xiāng)”稱號.境內(nèi)旅游資源豐富,其中青云景區(qū)被評定為“國家級風(fēng)景 區(qū)”、“國家AAAA級風(fēng)景區(qū)”. 2004年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值33.82億元，同比增長9.7%，其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值11.74億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值7.53億元，第三產(chǎn)業(yè) 增加值14.55億元，分別比增4.6%、12.8%、12.4%。 跟周邊縣城對比居民生活水平中等,但政府財政收入不.而居 民的收入主要以外出打工和經(jīng)商為主.外出打工則以建筑為主,人員 出去最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為(大洋鎮(zhèn),盤谷鄉(xiāng),紅星鄉(xiāng)),經(jīng)商最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)為(梧桐 鎮(zhèn),嵩口鎮(zhèn),清涼鎮(zhèn)).在上海就有“永太一條街”,人數(shù)在二萬人以上.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2一、市場分析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書2472.城市發(fā)展(1)經(jīng)濟發(fā)展

近年來永泰經(jīng)濟發(fā)展迅速,國民經(jīng)濟運行良好. 固定資產(chǎn)投資總額不斷上升,整體上拉動了經(jīng)濟發(fā)展. 由于永泰自身自然地理條件優(yōu)越,以青云山為代表的休閑旅游業(yè)發(fā)展迅速. 水產(chǎn)養(yǎng)殖成為當(dāng)?shù)鼐用衩撠氈粮坏钠鹛? 工電聯(lián)動發(fā)展態(tài)勢初步形成,工業(yè)載體建設(shè)步伐加快，發(fā)展后勁正在加強，“兩區(qū)一走廊”集聚效應(yīng)逐漸呈現(xiàn).(2)經(jīng)濟發(fā)展特征

充分利用自然資源,依托天然優(yōu)勢加快發(fā)展林業(yè)和第三產(chǎn)業(yè). 三大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng),實現(xiàn)效益最大化. 政府高度重視三農(nóng)問題,積極促進農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)民至富. 工農(nóng)業(yè)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量. 投資格局多元化,外向型經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書32.城市發(fā)展福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書348(3)城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄增長

與2005年相比，2006年永泰縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10741元，比上年同期增長9.8%.其中，職工平均工資收入16284元，增長9.1%；2006年儲蓄總額也大幅增長.(4)社會總消費與總投資

永太縣2006年年度最終消費為26.9115億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為24.723億元，政府投資消費額為4.1885億元；2006年年度總消費為25.4244億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為23.3953億元，政府投資消費額為5.0291億元；而2006年上半年永太社會總消費額為8.26億元，同比增長16%。3.城鄉(xiāng)建設(shè) 近年來城鄉(xiāng)建設(shè)得到加強。舊城改造、新區(qū)開發(fā)力度加大。安福小區(qū)、家馨園小區(qū)、永?；▓@改造進展順利，吉祥溫泉小區(qū)、馬洋二期新區(qū)、東門住宅小區(qū)建設(shè)步伐加快。市政設(shè)施進一步完善，完成了環(huán)城路水泥路面鋪設(shè)。城區(qū)美化、亮化、凈化建設(shè)和環(huán)境綜合治理得到加強.4.城市發(fā)展規(guī)劃 在海峽西岸經(jīng)濟區(qū)確立的大好發(fā)展時期,永泰依托大福州,在城市發(fā)展規(guī)劃上進一步融入福州城市圈,一方面繼續(xù)發(fā)展自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),另一方面拓展新的發(fā)展思路,推進城市化進程.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書4(3)城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄增長福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建49項目利好因素發(fā)展弊端經(jīng)濟將得到更加快速的發(fā)展仍有許多重要的瓶頸難以突破，發(fā)展水平有限城市規(guī)劃

在宏觀環(huán)境利好的形式下,城關(guān)的規(guī)模將不斷擴大,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口將不斷向城關(guān)集中,將形成區(qū)域板塊特征.

從規(guī)劃到實際建設(shè)需要很長時間,加之目前永泰基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后,任務(wù)艱巨.交通

在2010年前將有鐵路和高速公路通過,這對永泰居民來說未來城市有著令人憧憬的發(fā)展前景,帶來了無限的想象空間,也給當(dāng)?shù)厝嗽诒镜刂脴I(yè)增添了信心。

交通建設(shè)永遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，拉動經(jīng)濟的作用短期內(nèi)無法顯現(xiàn)城市人口吸引區(qū)域內(nèi)的大量人口進城自身人口不多,外來人口少,又無優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),人口增長緩慢城市競爭力依托福州提高城市競爭力在地理上離福州市太遠(yuǎn),無法融入“大福州”戰(zhàn)略,發(fā)展受限.5.城市發(fā)展結(jié)論(二)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研1.永泰房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書5項目利好因素發(fā)展弊端經(jīng)濟將得到更加快速的發(fā)展仍有許多重要的瓶50

至2007年底,永泰縣住房建筑總面積200萬方左右,總?cè)丝?.7萬人,人均住房面積30.6平方米.由于永泰地處山區(qū),城市人口的增加主要是農(nóng)民因務(wù)工或子女求學(xué)進城,且多為全家進城.因此市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量的城中村.農(nóng)村特性明顯,其家庭結(jié)構(gòu)和居住形式?jīng)Q定了對住房的需求種類.在商品房選擇方面,多選擇110平方左右的戶型,因此大戶型在永泰縣所占比例大.由于區(qū)域及城鎮(zhèn)整體建設(shè)等因素，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢，而永太目前的商品住宅較大規(guī)模的只有泰盛名居、鴻景花園.本地區(qū)多以自建房為主，既無完整的規(guī)劃，也無完善的市政配套，不具規(guī)模，雜亂無章的自建房與商品住宅同區(qū)域的強烈對比，雖制約了城市的形象但對房地產(chǎn)市場反而形成了較大的開發(fā)改造空間與潛力。2.樓盤開發(fā)現(xiàn)狀 永泰房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展,雖然取得一些進步,但在開發(fā)總水平上仍然很落后,在項目形態(tài)的規(guī)劃,景觀設(shè)計,物業(yè)管理等各方面都在低層次徘徊,主要表現(xiàn)如下: （1）商品房價格差不大，品質(zhì)針對性不強，優(yōu)質(zhì)樓盤欠缺。 目前永泰商品房的總體均價在2000元／Ｍ２左右，而對比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個樓盤在概念營造上有所區(qū)別，但規(guī)劃上總體差別不大，同質(zhì)化嚴(yán)重.這表明，房地產(chǎn)市場發(fā)展的品質(zhì)針對性不強，低端樓盤普遍，無特色，無可比較的優(yōu)勝劣汰性，缺乏可供選擇的優(yōu)質(zhì)樓盤。 （2）建筑形式 永泰的房地產(chǎn)項目目前因為沒有可作為經(jīng)典的帶動性樓盤，某種程度上約束了購買者的需求及購房觀念，限制了建筑開發(fā)水平的提高，也限制了樓盤的檔次。 目前永泰房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)水平仍較初級，房地產(chǎn)觀念仍較陳舊，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，市民居住觀念的逐步轉(zhuǎn)變則將加快了產(chǎn)品的更新?lián)Q代，住房制度改革以及市民購買力的不斷提高使市場的有效需求一下子得到釋放，整體房地產(chǎn)市場正加速發(fā)展。 （3）戶型設(shè)計落后福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書6 至2007年底,永泰縣住房建筑總面積200萬方51

目前永泰市場在售項目在戶型設(shè)計上仍停留在5年前的水平,戶型結(jié)構(gòu)單一,設(shè)計簡陋,毫無特色.雖然有個別樓盤也引入近年來流行的入戶花園概念,但由于設(shè)計水平低下,導(dǎo)致使用面積降低,空間浪費極大.同時,大部分開發(fā)商為了追求利益的最大化,忽視了業(yè)主居住的舒適性,一些項目樓間距較小,通風(fēng)效果不好,整個社區(qū)居住的品質(zhì)感不高. （4）建筑外立面 大部分項目的建筑外立面色彩單調(diào)無味,線條呆板無力,毫無建筑美感可言.同時沒有考慮當(dāng)?shù)厝宋纳鐣蛩?在設(shè)計上未做到與本地人文和環(huán)境協(xié)調(diào)的設(shè)計風(fēng)格.【小結(jié)】

由于環(huán)境及房產(chǎn)信息渠道的局限，造成購買者在進行房地產(chǎn)消費時缺乏可供選擇的空間，從消費心理學(xué)角度來講，消費者根據(jù)所接受到的商品信息進行綜合比較最終達(dá)成商品交易，而就永泰現(xiàn)有樓盤開發(fā)本身存在無可比較的吸引力，在無區(qū)別狀態(tài)下，房地產(chǎn)商品交易只是作為需求存在而并沒有達(dá)到使購買者具有資產(chǎn)增值的意識，降低商品交易量。3.永泰房地產(chǎn)發(fā)展前景分析

(1)“十一五”城區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)◎到2010年永泰城區(qū)人口達(dá)8萬人,居住人均住房面積32平米,規(guī)劃期內(nèi)人口比05年增長2.5倍,新增住房建設(shè)需求量88.64萬平米.◎以完善房地產(chǎn)市場為主導(dǎo),優(yōu)先保證中低價位,中小套型普通商品住房的土地供應(yīng),年度供應(yīng)量不低于總供應(yīng)量的70%.◎貫徹落實“90-70”政策.◎建立多層次,多渠道的住房供應(yīng)體系,滿足不同收入群體的居住需求. (2)住房建設(shè)年度計劃福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書7 目前永泰市場在售項目在戶型設(shè)計上仍停留在5年前52年度政府保障型住房(萬平米)商品住房(萬平米)合計(萬平方米)

比例單套建筑面積≤90平方米的政府調(diào)控的中小戶其他商品住房年度住房建筑規(guī)模2007年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬平米2008年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬平米2009年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬平米2010年各類住房建設(shè)1667套,住宅建筑面積15萬平米(3)住房建設(shè)用地布局◎堅持“新區(qū)建設(shè)為主,舊城更新”為輔的原則,貫徹實施“南拓東進”發(fā)展策略.促進熱點地區(qū)發(fā)展,引導(dǎo)城市發(fā)展方向.同時進一步 促進房地產(chǎn)市場的需求.◎住房用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)及重大基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合.完善居住配套,改善居住環(huán)境,同時加大住房用地的儲備,解決新增 人口的居住生活問題. 附表:十一五期間住房建設(shè)計劃福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書8年度政府保障型住房(萬平米)商品住房(萬平米)合計(萬平方 53廉租住房經(jīng)濟適用房型,中低價位普通商品房單套建筑面積≤90平方米的住房單套住房建筑面積90平方米以上住房住房2007121106207020081.5327.56207020091.5336.56207020101.53244.51570合計5.51182822.57570(4)未來將形成板塊協(xié)同效應(yīng)

永泰未來居住用地規(guī)劃將形成主城生活居住區(qū)、南城生活居住區(qū)、城東居住區(qū)、清涼分區(qū)、等4個居住區(qū)共規(guī)劃容納10萬居住人口。近期居住用地規(guī)劃建設(shè)主要為南城生活區(qū)和城東居住主城生活居住區(qū)建設(shè)，將建成高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的居住示范新區(qū)；主城生活居住區(qū)舊居住區(qū)要逐年進行改造,最終各大區(qū)域協(xié)同發(fā)展,并促進商貿(mào)繁榮.(5)工業(yè)用地規(guī)劃

工業(yè)用地方面政府近期規(guī)劃全力推進馬羊工業(yè)園的建設(shè)，和原有的城峰工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)主要發(fā)展竹林加工、機械以及紡織、服裝、食品加工等.福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書9廉租住經(jīng)濟適用房型,中低單套建筑單套住房建筑住房54項目名稱泰盛名居樓盤地址楊梅路7號原水 泵廠電話24872233開發(fā)商泰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售福州靈思地產(chǎn) 策劃公司營銷中心楊梅路華光大廈一樓規(guī)劃用途商住規(guī)劃形態(tài)小高層基地面積30畝總建筑面 積40000㎡建筑設(shè)計福建國防工業(yè)設(shè) 計院容積率3.7建筑密度32%綠化率30%得房率83%開盤幢數(shù)3幢銷售率70%左右

交房日期2008年開盤期數(shù)1期配套毗鄰實驗小學(xué),城關(guān)中學(xué),永泰一中等學(xué)校,教育配套完善.底層商業(yè)配套

【小結(jié)】無論城鄉(xiāng)，永泰居民對商品房的接受度正逐步提高，加上城區(qū)土地的控制，民房自建的空間正大幅縮小.同時,市場因為政策的影響和社區(qū)居住條件的利好，使得未來城區(qū)的商品房成為消費主流。相關(guān)調(diào)研顯示，未來的開發(fā)量和需求量都會繼續(xù)增加，市場成熟度將進一步提高,房地產(chǎn)市場前景樂觀。(三)典型項目解析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書10項目名稱泰盛名居樓盤地址楊梅路7號原水電話24872255項目位置 地圖

北 門 里 大 島 橋 路 本案縣府路楊梅路二輕局 ●實驗小學(xué) ★縣政府主力面 積：100-110㎡主力單價2100元/㎡主力總價22萬目標(biāo)客 源：本地投資客,農(nóng)村進城者,永泰較高收入 階層配套設(shè)施：商業(yè)街,中心廣場樓盤訴求永泰第一高尚生活區(qū)規(guī)劃分析總共規(guī)劃7棟小高層,呈現(xiàn)列兵式布局,建有中心廣場.環(huán)境分析外部：位于楊梅路核心地段,毗鄰清涼溪,周邊學(xué)校眾多,孩子上學(xué)方便.內(nèi)部:社區(qū)內(nèi)有一定景觀規(guī)劃,但綠化總體較差.客源分析城區(qū)高收入人群及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書11項目位置 北主力面100-110㎡主力單價2100元56(四)居民消費狀況整體分析

永泰住宅產(chǎn)品的消費者都是先富起來的一部分人，這些人包括私營企業(yè)主、個體工商戶、政府機關(guān)干部、企事業(yè)單位職工、出外打工還鄉(xiāng)人士以及投資人士等。其中，有一次置業(yè)，也有二次或者多次置業(yè)，一次置業(yè)人士主要為一些住單位宿舍的機關(guān)干部和與父母同住的年輕人以及工作時間不是很長的打工人士，而二次或者多次置業(yè)人士主要是那些私營企業(yè)主、個體工商戶、部分的機關(guān)干部和那些工作時間較長、年紀(jì)較大、收入較高的企事業(yè)單位職工。 購房者購房考慮的首要因素是價格、地理位置和戶型間隔，并且注重實用和實惠，付款方式以一次性付款為主，銀行按揭很少。購房動機為自住、商住和投資，購房自住的主要是一些企事業(yè)單位職工或者機關(guān)干部，臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出人員回家購買；而具有商住兩用和投資動機的購房者主要是私營企業(yè)主、個體工商戶和投資人士。 由于居民整體收入水平有限，因此有相當(dāng)一部分購房者對價格非常敏感，從整體上來看，永泰的住宅產(chǎn)品消費者在消費觀念上普遍比較傳統(tǒng)和落后，“小農(nóng)意識”較強，并且消費的理性程度低，表現(xiàn)出較大的消費“跟隨性”。這在一定程度上阻礙了永泰房地產(chǎn)市場的發(fā)展。正因如此，市場的引導(dǎo)作用就顯得非常重要，外來一些新的、超前的居住和消費理念將逐步令這些傳統(tǒng)的觀念產(chǎn)生改變。1.消費市場狀況 受當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展限制，該地區(qū)消費場所過于集中，商業(yè)競爭非常保守；并且呈現(xiàn)縱向發(fā)展，使得該地區(qū)主要的消費場所重點都集中在環(huán)城路南段，消費者對商業(yè)及服務(wù)可選性狹窄，屬于被迫式消費，并且缺乏專業(yè)市場及特色市場，消費潛力有待挖掘及有力的市場引導(dǎo)。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書12(四)居民消費狀況整體分析福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議57

消費人群以中、老年人為主，消費環(huán)境形成他們的消費習(xí)慣：他們喜歡物實價廉的物品，貪小便宜的心理較重、注重人情銷售。所以左右人們消費意識的兩大關(guān)鍵因素在于價格、口碑，本區(qū)域經(jīng)營的商品普遍以實用型與必須品為主，對價格和可用性的敏感性比較高；本地年輕人有喜歡出外打工的心態(tài)，60%都渴望在得到第一桶金后再回家發(fā)展，并且目前的商業(yè)發(fā)展都無法滿足，他們對潮流消費的需求；而中年人對價格的性價比投資回報率極為關(guān)注，是目前本地消費的主要客戶。地區(qū)交通情況及生活環(huán)境影響消費,本地區(qū)公共交通系統(tǒng)及市政交通網(wǎng)絡(luò)還尚未完善，直接影響消費者的購房需求。目前永泰人的代步工具主要以摩托車為主，卻反而使得有能力的消費者極具流動性。2.居民消費習(xí)慣及消費行為分析基于對永泰居民收入水平及消費結(jié)構(gòu)的分析，結(jié)合綜合性的市場調(diào)查，對永泰居民的消費習(xí)慣及消費行為進行以下的描述：1)由于城市小、人口少，廣大市民都喜歡熱鬧，喜歡聚集，到人多的地方去。目前永泰市民日常消費主要集中在南環(huán)城路和汽車站的商業(yè)區(qū)。2)大部分的永泰市民收入水平低，因此對價格極為敏感，便宜的價格是主導(dǎo)市民消費的主要因素。3)從上文對消費結(jié)構(gòu)的分析可知，市民的日常消費仍以滿足日常生活的基本需要為主，其它類型的支出少，呈現(xiàn)較低層次的消費特征，市民消費講求“就近”、“方便”。而購買相對大宗的商品，如家用電器等，消費者往往會選擇品質(zhì)有保障的家電超市。4)由于永泰縣目前商業(yè)發(fā)展水平有限，商業(yè)網(wǎng)點、商品種類、商品檔次等均不能滿足部分收入水平較高、消費能力較強的市民要求，加上永太到福州、交通方便快捷，從而培養(yǎng)了這類人群到區(qū)域外購物消費的習(xí)慣。福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書13 消費人群以中、老年人為主，消費環(huán)境形成他們的消費習(xí)慣：他們58總用地面積11000平方米計容建筑面積28000平方米住宅部分面積26000平方米商業(yè)面積1100左右平方米會所面積797平方米架空綠化面積632平方米地下室面積3678平方米占地面積2676平方米建筑密度24.4%綠地率30%容積率2.5二、地塊分析(一)綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書14總用地面積11000平方米計容建筑面積28000平方米住宅部59

Strenth地塊位于城市新規(guī)劃區(qū)有利地段，前景看好地塊位置離城區(qū)不遠(yuǎn)，步行十五分鐘內(nèi)可達(dá)馬路對面即是“大樟溪”，可觀一線河景地塊格局比較方正，利于規(guī)劃建設(shè)

Weat宗地16畝規(guī)模較小，不利于建造高品質(zhì)社區(qū)地塊周邊農(nóng)民房聚集，居住氛圍較差地塊周邊配套差，居民日常生活不方便本案為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個項目，品牌認(rèn)知度低地塊所在區(qū)域商業(yè)氣氛差，將影響項目商業(yè)部分的開發(fā)

Opportunity政府規(guī)劃實施“南拓東進”戰(zhàn)略，區(qū)域前景良好2010年將建成的高速公路和鐵路將通過