沐浴在酒香中的波爾多時光北京市密云楓谷項目發(fā)展可行性研究報告謹呈：天正中廣置業(yè)有限公司沐浴在酒香中的波爾多時光北京市密云楓谷項目發(fā)展可行性研究報告目錄ConceptPlan思維路徑Part1.項目解讀Part2.項目發(fā)展可行性Part3.項目定位可行性1目錄ConceptPlan思維路徑Part1.項目解讀1第2頁Part1.項目解讀區(qū)位交通配套地勢指標2第2頁Part1.項目解讀區(qū)位2項目解讀市區(qū)密云

項目位于密云縣密云水庫西南的穆家峪鎮(zhèn)達峪溝村西，距北京市區(qū)80公里，距密云城區(qū)9.7公里，距密云水庫12.8公里，目前屬于北京遠郊區(qū)待開發(fā)的陌生區(qū)域。項目區(qū)位本案80km3項目解讀市區(qū)密云項目位于密云縣密云水庫西南的穆家峪鎮(zhèn)北京城區(qū)至本項目約90分鐘車程。至京承高速密云城區(qū)出口13.4公里主要線路：京承高速興盛橋密云城區(qū)出口—順密路—濱河路—密關(guān)路—本項目目前不具備與城市主干道的路通條件，是本項目的重要劣勢項目解讀交通情況4北京城區(qū)至本項目約90分鐘車程。至京承高速密云城區(qū)出口13.密云水庫云峰山清涼谷自然資源：本項目位于密云旅游帶門戶，雖不在景區(qū)內(nèi)，但周邊休閑旅游配套豐富成熟。項目配套項目解讀京都第一瀑京都第一瀑黑龍?zhí)短以聪晒染诺缽澰讫垵驹品鹕桨執(zhí)端抉R臺長城云岫谷古北口霧靈山5密云水庫云峰山清涼谷自然資源：本項目位于密云旅游帶門戶，雖不密云第五小學(xué)密云二中密云藍天幼兒園密云第一幼兒園密云第四小學(xué)密云第三中學(xué)密云第四幼兒園密云第五中學(xué)首都師范大學(xué)附屬密云中學(xué)首都醫(yī)科大學(xué)燕京醫(yī)學(xué)院附屬密云醫(yī)院密云第四中學(xué)密云縣醫(yī)院密云縣中醫(yī)院北京密云水庫醫(yī)院10KM本案生活配套：項目所在區(qū)域生活配嚴重匱乏，且土地尚不具備7通條件，如滿足配套條件需極大的開發(fā)量和投入成本。項目周邊5公里半徑內(nèi)醫(yī)療教育配套匱乏，教育、及醫(yī)療配套主要集中在密云城區(qū)，距離項目10公里左右。項目配套5KM項目解讀6密云第五小學(xué)密云二中密云藍天幼兒園密云第一幼兒園密云第四小學(xué)項目地勢條件項目解讀唯一進入地塊的現(xiàn)狀道路

四周群山閉合環(huán)繞項目宗地位于盆地之中的平地首期建設(shè)用地396畝地塊內(nèi)部地形較復(fù)雜，沒有先期開發(fā)基礎(chǔ)，后期開發(fā)量較大。而宗地地形為山谷結(jié)合平地，位于群山閉合環(huán)繞之中。地面高差較大，現(xiàn)為山地、耕地、苗圃、宅基地。規(guī)劃用途為多功能用地、綠化用地等。宗地地勢條件豐富，具備較強的可塑性，具備多元性開發(fā)和情景主題式開發(fā)的先決條件。7項目地勢條件項目解讀唯一進入地塊的現(xiàn)狀道路四周群山閉合環(huán)繞項目中型體量，容積率指標無法實現(xiàn)純獨棟別墅社區(qū)。會混建獨棟、聯(lián)排及小高層等產(chǎn)品項目規(guī)劃指標占地：396畝（啟動區(qū)）容積率：0.8建筑面積：24.5萬平方米規(guī)劃用途：多功能用地、綠化用地項目解讀8項目中型體量，容積率指標無法實現(xiàn)純獨棟別墅社區(qū)。項目規(guī)劃指標項目核心問題核心問題確定項目整體發(fā)展方向？打造項目核心競爭力？項目解讀

我們將通過城市發(fā)展；區(qū)域特點；市場研究；客戶需求研究幾個維度來尋找機會9項目核心問題核心問題確定項目整體發(fā)展方向？打造項目核心競爭力第10頁Part2.項目發(fā)展可行性城市發(fā)展角度區(qū)域發(fā)展角度競爭市場角度10第10頁Part2.項目發(fā)展可行性城市發(fā)展角度10北京的城市化水平

北京城市化水平已經(jīng)達到83.6％，城市化總體水平很高，與發(fā)達國家城市城市僅有16％的差距。城市發(fā)展角度11北京的城市化水平

北京城市化水平已經(jīng)達到83.6％，城市第一階段：城市化累積城市的生長帶來大量就業(yè)機會，導(dǎo)致大量人口遷入第二階段：郊區(qū)化城市不斷發(fā)展帶來了諸多矛盾，導(dǎo)致人們向郊區(qū)遷移城市發(fā)展角度當(dāng)城市化率達到70%，城市居住房地產(chǎn)價值達到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，城鄉(xiāng)趨于一體化；郊區(qū)化發(fā)展，人們選擇郊區(qū)住宅作為棲息地，生活和工作往來與城郊甚至城市之間，城界已經(jīng)不再清晰。北京進入城市發(fā)展的后期階段，即郊區(qū)化發(fā)展。伴隨城市化的運動過程，資源、市場高效配置，人們的居住、生活、工作不再以城市的行政邊界為界限，郊區(qū)化趨勢明顯。初期階段加速階段后期階段2030405060708010城市化發(fā)展水平（%）北京城市化水平12第一階段：城市化累積城市的生長帶來大量就業(yè)機會，導(dǎo)致大量人口北京財富結(jié)構(gòu)“橄欖形”財富結(jié)構(gòu)隨著北京城市化進程，產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，企業(yè)中層管理者人群大幅增加，城市中產(chǎn)階層人群增速較快，致使財富結(jié)構(gòu)由之前的“金字塔”形逐漸轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在“橄欖”形結(jié)構(gòu)。低收入人群頂級財富人群中高端階層支付力高低城市發(fā)展角度北京中產(chǎn)階級人口以每年22%的速度遞增，2013年預(yù)計達到572萬；作為遠郊別墅主力消費客群，中產(chǎn)階級人口的增長將給此類產(chǎn)品帶來市場需求的增長。13北京財富結(jié)構(gòu)“橄欖形”財富結(jié)構(gòu)隨著北京城市化進程，產(chǎn)業(yè)的高速隨著北京經(jīng)濟的壯大，二次城市化進程的發(fā)展，人口的不斷增加，對城市圈內(nèi)其他城市起到帶動作用。北京的遠郊區(qū)縣，及最近的燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及懷來等城市快速發(fā)展，形成環(huán)北京經(jīng)濟體系。城際交通系統(tǒng)：以北京為中心，隨著高鐵和高速公路的快速發(fā)展，基本形成以北京、天津為中心的“兩小時交通圈”

一小時交通圈廊坊京哈京沈京津塘京開京石京張京承涿州固安燕郊半小時交通圈懷來香河隨著城市交通的快速發(fā)展，縮短了北京與郊區(qū)及周邊城市的通達時間。正使北京的行政邊界日益模糊，北京城市尺度被放大。北京與周邊的聯(lián)系城市發(fā)展角度密云懷柔延慶門頭溝房山通州順義大興14隨著北京經(jīng)濟的壯大，二次城市化進程的發(fā)展，人口的不斷增加，對北京城界逐漸消失，大北京區(qū)域逐步形成，項目所在區(qū)域的區(qū)域價值認可度得到提升偉業(yè)觀點一北京高端客戶對在北京周邊的遠郊城市別墅非常認可，購買需求旺盛偉業(yè)觀點二本項目條件具備打造城市中產(chǎn)人群第二居所的特征，項目核心價值應(yīng)建立在北京客戶高端改善外溢需求基礎(chǔ)上進行塑造城市發(fā)展角度15北京城界逐漸消失，大北京區(qū)域逐步形成，項目所在區(qū)域的區(qū)域價值密云區(qū)位解讀密云總面積2229.45平方公里，是北京市土地面積最大的區(qū)縣。密云縣是山區(qū)縣，屬燕山山脈，境內(nèi)山巒起伏，東、西、北三面群山連綿，中部低緩，西南開闊。海拔在45－1735米之間。密云縣境內(nèi)主要河流有潮河、白河、潮白河。密云境內(nèi)共有大中型水庫4座，大型水庫——密云水庫坐落在縣域中部，最大庫容達43.75億立方米，最大水面面積為188平方公里。密云縣的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為區(qū)內(nèi)提供了一個良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。區(qū)域發(fā)展角度市區(qū)密云67km16密云區(qū)位解讀密云總面積2229.45平方公里，是北京市土地面密云十二五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及特點創(chuàng)建綠色生態(tài)休閑旅游示范區(qū)發(fā)展高端特色種植與二三產(chǎn)業(yè)融合的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)密云旅游資源豐富，坐擁密云水庫，攜云蒙山，黑龍?zhí)?，司馬臺長城等風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景秀麗，每年吸引大量北京游客。挖掘密云獨特農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢，擴大規(guī)模和影響力。擴大葡萄種植規(guī)模，建設(shè)首度葡萄產(chǎn)業(yè)示范區(qū)密云特色資源區(qū)域發(fā)展角度發(fā)展精品建筑地產(chǎn)，打造宜居宜業(yè)新城結(jié)合區(qū)域資源優(yōu)勢，以生態(tài)為核心競爭力，推動高端化精品化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展17密云十二五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及特點創(chuàng)建綠色生態(tài)休閑旅游示范區(qū)發(fā)展高密云十二五規(guī)劃旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)政策推動投資千億，打造國際綠色休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)。密云縣以首都水源區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，以創(chuàng)建全國生態(tài)縣為契機，完善“一城帶四線”的旅游格局，加快五大旅游度假基地，六大休閑產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，把密云建成華北地區(qū)的綠色、生態(tài)、休閑度假圣地。與國際接軌，大項目引領(lǐng)，旅游產(chǎn)業(yè)高端化。充分挖掘地方資源，將縣域作為旅游綜合體進行整體規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，引進有世界影響力的旅游品牌企業(yè)。在世界一流旅游城市建設(shè)中承擔(dān)國際交往、高端度假和時尚休閑的功能。建設(shè)首都葡萄產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)。擴大葡萄種植基地規(guī)模，打造以國際葡萄酒莊聚集區(qū)為龍頭，產(chǎn)業(yè)融合，構(gòu)建全市最大的紅酒產(chǎn)業(yè)基地。區(qū)域發(fā)展角度18密云十二五規(guī)劃旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)政策推動投資千億，打造國際綠色區(qū)域發(fā)展角度十二五規(guī)劃密云新城規(guī)劃的落實，將逐漸打造國際綠色休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)偉業(yè)觀點一以現(xiàn)有稀缺農(nóng)業(yè)產(chǎn)品大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推進以葡萄產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)首度葡萄產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。偉業(yè)觀點二旅游文化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及葡萄產(chǎn)業(yè)，是密云建筑產(chǎn)業(yè)區(qū)別于其他遠郊區(qū)縣的獨特價值標簽偉業(yè)觀點三本項目要對應(yīng)密云旅游文化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及葡萄文化產(chǎn)業(yè)的特點進行定位，在與其他遠郊區(qū)縣的項目形成差異化競爭19區(qū)域發(fā)展角度十二五規(guī)劃密云新城規(guī)劃的落實，將逐漸打造國際綠色本案首創(chuàng)瀾茵山彼岸香醍綠地國際花都君山高爾夫別墅競爭市場角度區(qū)域競爭分析沃頓莊園20本案首創(chuàng)瀾茵山彼岸香醍綠地國際花都君山高爾夫別墅競爭市場角案名占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率套數(shù)戶型面積(㎡)綠化率裝修成交價（元/㎡)建筑形式樓層區(qū)間最早開盤時間君山高爾夫別墅112萬60萬0.422600余套一期：380-1022三期：381-442四期：384-637六期：310-65745%毛坯17253獨棟地上兩層地下一層07.8首創(chuàng)·瀾茵山33.5萬20.1萬0.61000余套一期：340-540二期：98-123加推：96-12040%毛坯獨棟14764獨棟別墅,洋房小高層地上兩層地下一層11.9彼岸香醍30萬二期6萬0.68二期262套一期：300-500二期：290-34740%精裝12616獨棟地上兩層地下一層09.12沃頓莊園————0.137376-62480%————獨棟——未開盤區(qū)域競爭分析以上為目前北京密云主要在售低密度假景觀別墅項目，是目前區(qū)域內(nèi)最具競爭力的代表性項目。競爭市場角度21案名占地建筑容套數(shù)戶型面積綠裝修成交價建筑樓層區(qū)間最早開君山項目名稱總建筑面積開發(fā)計劃目前在售君山高爾夫別墅60萬共2600余套潛在供應(yīng)量約1150套在售產(chǎn)品去化約80%首創(chuàng)·瀾茵山20.1萬共1000余套分兩期開發(fā)獨棟去化約18%彼岸香醍二期約6萬項目分三期開發(fā)，二期共279套去化率為65%沃頓莊園——項目為定制別墅——整體開發(fā)特點競爭市場角度區(qū)域內(nèi)在售項目貨量充足，銷售情況平穩(wěn)。說明了密云區(qū)域區(qū)域別墅類產(chǎn)品具有良好的市場環(huán)境。同時競爭項目后續(xù)開發(fā)量大，市場競爭激烈，本項目更需要突出核心競爭力。22項目名稱總建筑面積開發(fā)計劃目前在售君山高爾夫60萬共2600項目名稱開發(fā)商名稱所屬地資源與經(jīng)驗君山高爾夫別墅北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京隸屬北京漢邦國信國際集團有限公司，集團前身為北京漢邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是一家集地產(chǎn)開發(fā)銷售為一體的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。自2001年成立以來，慧誠房地產(chǎn)就已確立以高尚住宅投資和開發(fā)建設(shè)為公司主營業(yè)務(wù)，先后參與開發(fā)了杭州南都高爾夫別墅、浙江大廈、炫特區(qū)等多個項目。首創(chuàng)·瀾茵山北京新博城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京首創(chuàng)旗下公司，首創(chuàng)置業(yè)是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合營運商。公司于2003年6月19日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼HK2868），綜合實力居國內(nèi)領(lǐng)先地位。首創(chuàng)置業(yè)以發(fā)展中高檔住宅為主，高檔商用物業(yè)開發(fā)為輔，多種物業(yè)類型綜合營運的優(yōu)勢突出。彼岸香醍北京市潮云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京系福建省華亞集團有限公司旗下的一家主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理的公司，成立于2002年。開發(fā)項目有“潮云時代”商住樓項目、“華亞琉森湖莊園”別墅項目，“北京后花園”中獨具魅力的“休閑度假圣地”的別墅等。沃頓莊園北京優(yōu)龍集團北京北京優(yōu)龍集團系集房地產(chǎn)、度假村、酒店、餐飲、物業(yè)、文化為一體大型私有企業(yè)。開發(fā)公司實力競爭市場角度周邊競爭項目開發(fā)商均為北京開發(fā)商，對北京及周邊房地產(chǎn)及土地市場非常熟知。北京開發(fā)商扎堆密云能夠反應(yīng)出開發(fā)商對密云市場的信心。23項目名稱開發(fā)商名稱所屬地資源與經(jīng)驗君山高爾夫北京慧誠房地產(chǎn)開項目名稱建筑形式樓層區(qū)間建筑風(fēng)格君山高爾夫別墅獨棟地上兩層地下一層北美風(fēng)格首創(chuàng)瀾茵山獨棟別墅；洋房；小高層地上兩層地下一層北美風(fēng)格彼岸香醍獨棟類獨棟地上兩層地下一層托斯卡納風(fēng)格沃頓莊園————美式風(fēng)格建筑形式區(qū)域內(nèi)項目均為低密產(chǎn)品，尤其獨棟產(chǎn)品占絕對優(yōu)勢建筑風(fēng)格多為美式風(fēng)格，外立面顏色以深色色調(diào)為主。競爭市場角度君山高爾夫別墅首創(chuàng)·瀾茵山首創(chuàng)·瀾茵山24項目名稱建筑形式樓層區(qū)間建筑風(fēng)格君山高爾獨棟地上兩層北美風(fēng)格項目名稱建筑類別面積君山高爾夫別墅獨棟310-657首創(chuàng)瀾茵山獨棟、洋房、小高層獨棟：340-540彼岸香醍獨棟類獨棟290-347沃頓莊園獨棟376-624獨棟產(chǎn)品占絕對比例主力面積多集中在300—400平方米區(qū)域競爭分析區(qū)域內(nèi)在售別墅項目以獨棟產(chǎn)品為主，主力面積區(qū)間在300-400平米之間。競爭市場角度建筑類別25項目名稱建筑類別面積君山高爾獨棟310-657首創(chuàng)瀾?yīng)殫?、?50~300300~400400~500500~600600以上君山高爾夫別墅無50%32%10%8%首創(chuàng)瀾茵山無55%16%29%無彼岸香醍68%29%1%2%無沃龍莊園——————————戶型配比項目面積（㎡）區(qū)域多數(shù)項目戶型面積主要集中在300-400平米之間，彼岸香醍別墅戶型面積整體較小，主要集中在150-300平米之間。競爭市場角度地上二層地上三層地上一層26150~300~400~500~600君山高爾夫別墅無50%案名綠化率君山高爾夫別墅45%首創(chuàng)瀾茵山40%彼岸香醍40%沃龍莊園80%園林景觀園林打造依托豐富的自然景觀、坡地綠化以及水庫的水系資源，以天然氧吧、大面積景觀公園為主要特色，帶給人們清爽怡然的身心享受。競爭市場角度27案名綠化率君山高爾夫別墅45%首創(chuàng)瀾40%彼岸香醍40%案名社區(qū)配套條件車位情況物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)（元/平方米·月）君山高爾夫別墅國際戰(zhàn)略性GOLF球場,18000㎡東南亞水岸會所。大平米雙車位，小平米單車位北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司6.9首創(chuàng)瀾茵山雙會所、兒童游樂設(shè)施、食堂、蔬菜市場、山地自行車、醫(yī)療所及通勤車、一卡通、安防等配套或服務(wù)大平米雙車位，小平米單車位北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司一期別墅6.6二期洋房2彼岸香醍小區(qū)內(nèi)會所私家車位1：1北京均豪物業(yè)管理有限公司5.2配套及車位情況各項目配套條件比較完善；會所缺乏主題，僅君山高爾夫引入主題會所來提升項目檔次；車位配比普遍1：1，車庫可以直接入戶；物業(yè)公司多數(shù)采用品牌物業(yè)管理公司。競爭市場角度28案名社區(qū)配套條件車位物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)君山高爾夫別墅國際戰(zhàn)略性項目名稱單價均價（元/平米）主力總價君山高爾夫別墅17253550—860萬首創(chuàng)瀾茵山獨棟14764450—600萬彼岸香醍12616350-450萬價格情況競爭市場角度區(qū)域內(nèi)獨棟產(chǎn)品整體成交價格在12600—17000元/平方米；主力總價在400—600萬之間29項目名稱單價均價主力總價君山高爾夫17253550—860萬項目名稱月均銷售套數(shù)原因君山高爾夫別墅4自然資源優(yōu)勢明顯，國際戰(zhàn)略性GOLF球場在項目內(nèi)，產(chǎn)品規(guī)劃和形象打造和客戶定位很成功彼岸香醍6位置佳，資源好，緊鄰密云水庫，產(chǎn)品規(guī)劃好，定位準確首創(chuàng)瀾茵山2社區(qū)整體規(guī)劃一般、配套不完善、產(chǎn)品類型不純粹、形象傳播差銷售情況競爭市場角度月均區(qū)劃套數(shù)（套）目前區(qū)域內(nèi)銷售穩(wěn)定的項目君山高爾夫別墅和彼岸香醍，共性是主要依靠強勢的自然景觀，有獨特主題，以及具有優(yōu)秀的產(chǎn)品力帶動；首創(chuàng)瀾茵山自然景觀優(yōu)勢偏弱，產(chǎn)品品質(zhì)不足，銷售速度較慢。30項目名稱月均銷售套數(shù)原因君山高爾夫別墅4自然資源優(yōu)勢明顯，國小結(jié)：區(qū)域內(nèi)在售項目以獨棟產(chǎn)品為主；主力戶型區(qū)間在300-400平米之間；總價區(qū)間在400-600萬元/平米區(qū)域內(nèi)項目建筑風(fēng)格多以北美風(fēng)格為主；區(qū)域內(nèi)暢銷項目依靠強勢的自然景觀、獨特主題和優(yōu)秀的產(chǎn)品力作保證，月均銷售4-6套競爭市場角度31小結(jié)：區(qū)域內(nèi)在售項目以獨棟產(chǎn)品為主；主力戶型區(qū)間在300-4北京熱點別墅板塊外移，遠郊區(qū)縣未來將成為主流別墅板塊偉業(yè)觀點一通過對遠郊區(qū)縣別墅市場分析來看，優(yōu)秀的景觀環(huán)境，較高的產(chǎn)品附加值是項目銷售成功的關(guān)鍵偉業(yè)觀點二密云別墅板塊目前處于初級階段，缺乏鮮明的主題定位。偉業(yè)觀點三本項目需要在產(chǎn)品形式；景觀塑造；特色主題；產(chǎn)品附加值幾方面發(fā)力，從而形成核心競爭優(yōu)勢競爭市場角度32北京熱點別墅板塊外移，遠郊區(qū)縣未來將成為主流別墅板塊偉業(yè)觀點第33頁Part3.項目定位可行性項目定位前提項目整體定位方向確定休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒項目定位思考項目定位33第33頁Part3.項目定位可行性項目定位前提33Strength優(yōu)勢地勢給多元化開發(fā)提供條件，自然景觀資源好，容積率適中，舒適度高可達性好，距離京承高速密云出口13.4公里，1.5小時可達城區(qū);位于密云旅游帶門戶，周邊具有豐富旅游配套資源，自然景觀好Weakness劣勢體量小，較難形成區(qū)域型影響位于密云縣待開發(fā)區(qū)域，城市陌生區(qū)，區(qū)域價值認知較低;地塊周邊生活配套嚴重匱乏，路通條件差，與城市主干道聯(lián)通公路待開發(fā)地塊比較復(fù)雜，未經(jīng)過一級開發(fā)，地塊位于山區(qū)盆地中開發(fā)難度大成本高需要在城市發(fā)展和區(qū)域發(fā)展中找到合適自身的定位類型；需要通過核心競爭力塑造克服自身局限及市場威脅，以取勝市場Opportunity機會隨著北京城市外溢的進程，北京高端客戶對在北京周邊的遠郊城市別墅非常認可，購買需求旺盛密云縣十二五規(guī)劃中將投資千億，打造國際綠色休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)，本項目發(fā)展可以借力政府發(fā)展戰(zhàn)略；密云縣十二五規(guī)劃中，將大力建設(shè)首都葡萄產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)密云別墅板塊目前處于初級階段，缺乏鮮明的主題定位Threat威脅本項目土地屬性為50年綜合用地，非住宅立項的低密項目在密云目前沒有成功樣本；與區(qū)域內(nèi)主要在售項目相比，本項目容積率更高，需要配建更多的多層甚至小高層產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品溢價能力低且銷量一般。項目定位前提項目SWOT體系梳理34Strength優(yōu)勢Weakness劣勢需要在城市發(fā)展和區(qū)域項目整體定位方向確定結(jié)合北京城市發(fā)展研究和密云區(qū)域發(fā)展研究，本項目整體定位方向為：滿足中高端城市外溢的，以旅游度假為主體的，結(jié)合區(qū)域資源特色的，休閑度假型物業(yè)。35項目整體定位方向確定結(jié)合北京城市發(fā)展研究和密云區(qū)域發(fā)展研究，明確項目整體定位方向，結(jié)合市場的研究，和自身優(yōu)劣勢，本項目核心競爭力應(yīng)著力于：項目整體理念的塑造以及產(chǎn)品力的打造。項目整體定位方向確定36明確項目整體定位方向，結(jié)合市場的研究，和自身優(yōu)劣勢，本項目核根據(jù)對世界同類成功案例總結(jié)，休閑度假項目的成功運作，主要依托于五個核心驅(qū)動力休閑度假物業(yè)成功開發(fā)依托休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒主題配套驅(qū)動產(chǎn)業(yè)驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動特殊娛樂驅(qū)動自然資源驅(qū)動核心驅(qū)動力自然資源驅(qū)動：依靠自身優(yōu)質(zhì)的自然或人文資源；產(chǎn)業(yè)驅(qū)動：依托產(chǎn)業(yè)支撐，形成獨特的稀缺資源；特殊娛樂驅(qū)動：以娛樂項目彌補自身資源的不足，形成核心驅(qū)動力，如高爾夫、滑雪、采摘、種植；主題配套驅(qū)動：依托于后天建造的主題配套，需要一定自然資源的支撐，如城堡、小鎮(zhèn)等主題配套。商務(wù)活動驅(qū)動：以商務(wù)會議帶動房地產(chǎn)的發(fā)展37根據(jù)對世界同類成功案例總結(jié)，休閑度假項目的成功運作，主要依托基本信息區(qū)位：法國西南部城市、港口。位于加龍河下游，距大西洋98公里。規(guī)模：城市面積45萬平方公里，約70萬人口。波爾多葡萄莊園占地120000公頃。葡萄酒年產(chǎn)量85,000萬瓶波爾多被稱為世界葡萄酒中心，歷經(jīng)幾個世紀。以葡萄酒產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動成功帶動了休閑旅游、度假、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。案例借鑒（一）：法國波爾多休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒38基本信息區(qū)位：法國西南部城市、港口。位于加龍河下游，距大西洋波爾多被稱為世界葡萄酒中心。至今波爾多地區(qū)酒園和酒堡已經(jīng)超過九千多座，這里每年產(chǎn)出的葡萄酒有八億五千萬瓶，種類多達50多種，300多個牌子。產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多39波爾多被稱為世界葡萄酒中心。至今波爾多地區(qū)酒園和酒堡已經(jīng)超過產(chǎn)業(yè)鏈一：葡萄種植與釀造休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多波爾多葡萄酒絕大多數(shù)是在以家庭為單位的莊園里生產(chǎn)的，莊園里有葡萄園，有酒窖。葡萄的生長、收獲，葡萄酒的發(fā)酵、成熟及裝瓶的全過程都在莊園里完成40產(chǎn)業(yè)鏈一：葡萄種植與釀造休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借酒莊通常是對外開放，通過旅游參觀、美酒品鑒和鮮果采摘、葡萄酒制作體驗，構(gòu)建一條完整的觀光產(chǎn)業(yè)鏈。酒文化博物館生活體驗葡萄酒酒莊參觀個性化制作葡萄采摘產(chǎn)業(yè)鏈二：葡萄酒主題生活體驗休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多41酒莊通常是對外開放，通過旅游參觀、美酒品鑒和鮮果采摘、葡萄酒休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多產(chǎn)業(yè)鏈三：歷史文化旅游波爾多是一個歷史和藝術(shù)的城市，有著法國最大的歷史藝術(shù)保護區(qū)，波爾多市被評為聯(lián)合國教科文組織的世界文化遺產(chǎn)。42休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多產(chǎn)業(yè)休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多產(chǎn)業(yè)鏈四：購物休閑波爾多有“小巴黎”之稱，除品嘗美酒以及聞名世界的魚子醬，還有眾多的高檔商品。商店大多集中在昂代當(dāng)絲林蔭大道、喬治·克萊蒙林蔭大道和多赫尼各林蔭道相交的地帶，也被波爾多人稱為“金三角”。43休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多產(chǎn)業(yè)休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多產(chǎn)業(yè)鏈四：房地產(chǎn)波爾多憑借其獨有的歷史和文化魅力，以及紅酒賦予它的極致內(nèi)涵。因此備受世界各地富豪以及房地產(chǎn)開發(fā)商的垂青，使波爾多地區(qū)豪宅交易量位于世界前列。44休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多產(chǎn)業(yè)基本信息區(qū)位：位于美國舊金山以北約50英里，是美國第一個世界級的葡萄酒產(chǎn)地，原為印第安人的領(lǐng)地。；規(guī)模：納帕谷大約有30英里長，占地4.5英畝，整條山谷內(nèi)種滿了葡萄。納帕谷是美國第一個能夠躋身于世界級的葡萄酒產(chǎn)地，經(jīng)過幾十年來的發(fā)展，以葡萄酒產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動成功帶動了休閑旅游、度假的發(fā)展。案例借鑒（二）

：美國納帕谷休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒45基本信息區(qū)位：位于美國舊金山以北約50英里，是美國第一個世界納帕葡萄酒在國際評酒會上頻頻獲獎，得到世界的認可，從而直接促使納帕葡萄酒產(chǎn)業(yè)進入黃金發(fā)展階段。1860年以前，小規(guī)模種植當(dāng)?shù)仄咸?860-1899，納帕產(chǎn)區(qū)葡萄酒在歐洲貿(mào)易展上頻頻獲獎，使其在國際市場上以高質(zhì)量嶄露頭角1900-1969，根瘤蚜蟲病和禁酒令使納帕葡萄酒也受到重創(chuàng)納帕葡萄酒在世界葡萄酒業(yè)得到認可，并迅速發(fā)展羅伯特蒙大為領(lǐng)導(dǎo)納帕葡萄酒協(xié)會，致力于建立納帕高檔葡萄酒產(chǎn)區(qū)的知名度1986年，開展機場工業(yè)園區(qū)規(guī)劃項目

2005年，大力發(fā)展旅游業(yè)，提出“納帕旅游戰(zhàn)略規(guī)劃”階段1：發(fā)展葡萄酒業(yè)階段2：1970-90年代階段3：1986年~2000年階段4：2000年-至今葡萄酒旅游業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)市場，房價指數(shù)急速上漲1976年，納帕的葡萄酒獲得“巴黎評酒”會第一名納帕建立“納帕工業(yè)園區(qū)”提出旅游戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（二）

：美國納帕谷46納帕葡萄酒在國際評酒會上頻頻獲獎，得到世界的認可，從而直接促納帕緊緊圍繞葡萄進行了產(chǎn)業(yè)延伸，直接或間接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。葡萄種植葡萄酒釀造直接相關(guān)間接相關(guān)瓶蓋制造木桶制造不銹鋼罐制造葡萄酒銷售葡萄酒運輸慈善事業(yè)餐飲教育葡萄藤培育與評估酒莊研究旅游房地產(chǎn)酒店大量引入酒莊發(fā)展葡萄種植和釀造僅從1861年到1889年，納帕地區(qū)的商業(yè)化酒莊就從一家發(fā)展到140家，目前納帕的酒莊已達近400家1圍繞葡萄酒吸引產(chǎn)業(yè)集群葡萄種植葡萄酒釀造包裝制造業(yè)葡萄酒運輸葡萄酒銷售2大力發(fā)展相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)32005年，納帕提出了納帕旅游戰(zhàn)略規(guī)劃，大力發(fā)展旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（二）

：美國納帕谷47納帕緊緊圍繞葡萄進行了產(chǎn)業(yè)延伸，直接或間接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊基本信息北京張裕愛斐堡國際酒莊，以葡萄產(chǎn)業(yè)為主要核心驅(qū)動，在全球首創(chuàng)了愛斐堡“四位一體”經(jīng)營模式，自2007年投入運營以來，市場反映良好。位置北京密云縣巨各莊鎮(zhèn)規(guī)模占地800余畝投資方煙臺張裕集團融合法國、美國、意大利、葡萄牙等總投資額近5億元特別聘請前國際葡萄與葡萄酒局（OIV）主席羅伯特·丁羅特先生為酒莊名譽莊主

休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒48案例借鑒（三）：張裕愛斐堡國際酒莊基本信息北京張裕愛斐堡國整體規(guī)劃七大功能區(qū)——入口接待區(qū)、酒莊生產(chǎn)展示區(qū)、葡萄種植園區(qū)、山林休閑區(qū)、生態(tài)水景區(qū)、歐洲小鎮(zhèn)和后勤配套生活區(qū)生態(tài)水景區(qū)入口接待區(qū)山林休閑區(qū)酒莊生產(chǎn)展示區(qū)葡萄種植園區(qū)（鮮食采摘）歐洲小鎮(zhèn)及后勤配套生活區(qū)葡萄種植園區(qū)（釀酒葡萄）休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊49整體規(guī)劃七大功能區(qū)——入口接待區(qū)、酒莊生產(chǎn)展示區(qū)、葡萄種植園四大產(chǎn)業(yè)鏈葡萄種植釀造產(chǎn)業(yè)鏈一站式學(xué)習(xí)葡萄酒主題旅游體驗式葡萄旅游品鑒專業(yè)培訓(xùn)趣味品鑒、商務(wù)會議休閑度假世外葡萄源葡萄種植基本知識講解體驗式采摘葡萄酒釀造流水線參觀葡萄酒品嘗購票預(yù)約導(dǎo)游歷史博物館參觀現(xiàn)代館參觀葡萄酒生產(chǎn)流水線參觀品酒專業(yè)培訓(xùn)及體驗山水景觀休閑小鎮(zhèn)娛樂康體SPA等葡萄酒文化培訓(xùn)國際葡萄酒禮儀培訓(xùn)葡萄酒品酒專業(yè)培訓(xùn)個性化DIY、自灌酒商務(wù)會議歐洲小鎮(zhèn)之旅總統(tǒng)套康樂堡愛SPA愛斐堡之驛小矮人KTV......整體規(guī)劃以葡萄為核心驅(qū)動和主題特色，在全球首創(chuàng)了愛斐堡“四位一體”的經(jīng)營模式：即在原有葡萄種植及葡萄酒釀造基礎(chǔ)上，配備葡萄酒主題旅游、專業(yè)品鑒培訓(xùn)、休閑度假三大創(chuàng)新功能。休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊50四大產(chǎn)業(yè)鏈葡萄種植釀造產(chǎn)業(yè)鏈一站式學(xué)習(xí)葡萄酒主題旅游體驗式葡產(chǎn)業(yè)鏈一：葡萄種植與釀造葡萄種植酒莊擁有100多畝葡萄園，出產(chǎn)霞多麗，赤霞珠，梅鹿輒等多種優(yōu)良品種。修剪、采摘酒莊聘用專業(yè)種植人員隨時對葡萄進行專業(yè)的修剪并及時采摘發(fā)酵、壓榨酒莊采用國際先進設(shè)備對葡萄進行發(fā)酵及壓榨，保留了葡萄中的精華。葡萄修剪采摘葡萄發(fā)酵百畝葡萄園休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊51產(chǎn)業(yè)鏈一：葡萄種植與釀造葡萄種植酒莊擁有100多畝葡萄園，出過濾過濾流程：葡萄酒→處理→硅藻土過濾→紙板過濾→微孔濾膜過濾→清酒罐→異物捕集器貯藏酒莊的酒窖設(shè)在地下7米深，常年恒溫恒濕，由高品質(zhì)橡木桶貯藏，并建立私人酒窖，對外出售。成品灌裝酒莊采用全自動密封灌裝流水線，無人工接觸，避免磨損及于空氣的接觸。葡萄酒過濾葡萄酒貯藏葡萄酒成品灌裝產(chǎn)業(yè)鏈一：葡萄種植與釀造休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊52過濾過濾流程：葡萄酒→處理→硅藻土過濾→紙板過濾→微孔濾膜過酒莊通過旅游參觀、美酒品鑒和個性化制作、鮮果采摘、葡萄酒主題婚禮及酒文化博物館等環(huán)節(jié)將葡萄酒主題利用最大化，構(gòu)建一條完整的觀光產(chǎn)業(yè)鏈。酒文化博物館愛斐堡主樓葡萄酒主題婚禮個性化制作葡萄采摘產(chǎn)業(yè)鏈二：葡萄酒主題旅游休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊53酒莊通過旅游參觀、美酒品鑒和個性化制作、鮮果采摘、葡萄酒主題票價套票內(nèi)容60元酒窖及博物館參觀100元酒窖及博物館參觀+2款品酒130元酒窖及博物館參觀+2款品酒+個性化小白蘭地150元酒窖及博物館參觀+2款品酒+個性化小白蘭地+開瓶器+抽真空器200元酒窖及博物館參觀+小鎮(zhèn)2款品酒+小鎮(zhèn)康樂堡2小時自由娛樂旅游套票價格私人酒窖最多盛放價格/10年A級50-17036萬B級170-28048萬私人酒窖價格產(chǎn)業(yè)鏈二：葡萄酒主題旅游休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊54票價套票內(nèi)容60元酒窖及博物館參觀100元酒窖及博物館參觀+

酒莊會議室類型繁多，承接各類會議，配套設(shè)施完善，最大會議室可最多同時容納200-250人，價格為16800/半天。產(chǎn)業(yè)鏈三：商務(wù)會議做為酒莊重要的收入來源之一，商務(wù)會議功能已經(jīng)成為組成整套產(chǎn)業(yè)鏈必不可少的一部分。休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊55酒莊會議室類型繁多，承接各類會議，配套設(shè)施完善，最大會議產(chǎn)業(yè)鏈四：休閑度假愛斐堡小鎮(zhèn)，是北京張裕愛斐堡國際酒莊精心打造的高端私密會所，集住宿、餐飲、會議、娛樂、休閑、旅游度假為一體，它以全球盛行的會員制俱樂部運作形式和國際頂級的專業(yè)管理。教堂博物區(qū)街道生活區(qū)（各式風(fēng)格客房）餐飲娛樂區(qū)街道生活區(qū)（總統(tǒng)套和客房）休閑愛SPA區(qū)休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊56產(chǎn)業(yè)鏈四：休閑度假愛斐堡小鎮(zhèn)，是北京張裕愛斐堡國際酒莊精心打休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒產(chǎn)業(yè)鏈四：休閑度假案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊57休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒產(chǎn)業(yè)鏈四：休閑度假案例借鑒（三酒店康樂堡超五星級酒店葡萄酒主題餐廳拉丁風(fēng)情西餐廳咖啡館、面包房小矮人KTV會議中心教堂休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒產(chǎn)業(yè)鏈四：休閑度假案例借鑒（三）

：張裕愛斐堡國際酒莊58酒店康樂堡超五星級酒店葡萄酒主題餐廳拉丁風(fēng)情西餐廳咖啡館、面本項目所在區(qū)域享受密云較好的自然優(yōu)勢，以及擁有密云產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中集中發(fā)展葡萄產(chǎn)業(yè)的政策推力，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為核心驅(qū)動，結(jié)合自然優(yōu)勢，帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式適用于本項目。但本項目體量小，配套及交通條件差，很難發(fā)展成區(qū)域型紅酒產(chǎn)業(yè)鏈的程度。主要依靠產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以核心產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)直接或間接產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)定位需結(jié)合自身資源特質(zhì)，定位明確且具備可持續(xù)發(fā)展屬性，同時能夠獲得政府的大力扶持。整合自身資源特質(zhì)及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，塑造主題配套，使之成為項目核心競爭優(yōu)勢。要求開發(fā)主體有較強的跨行業(yè)運作能力，主要是運營主題產(chǎn)品的開發(fā)。驅(qū)動模式模式借鑒結(jié)合地區(qū)特色，和自身條件，開發(fā)特色葡萄酒主題旅游產(chǎn)品，如葡萄酒品鑒、葡萄種植采摘等以此帶動房地產(chǎn)市場。案例借鑒休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒59本項目所在區(qū)域享受密云較好的自然優(yōu)勢，以及擁有密云產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中本體審視具有旅游度假資源小規(guī)模開發(fā)低密復(fù)合生活社區(qū)區(qū)位條件：進入性好，兩小時可達北京城區(qū)；地塊條件：體量小，不能形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)影響力；自然景觀資源良好，低密度，舒適度高；地塊比較復(fù)雜，未經(jīng)過一級開發(fā)，地塊開發(fā)難度大成本高。項目定位思考機會尋找符合城市及區(qū)域發(fā)展方向滿足別墅市場發(fā)展趨勢具有市場空白城市角度：主動郊區(qū)化趨勢形成，對遠郊別墅形成支撐；區(qū)域角度：密云規(guī)劃及發(fā)展帶來更多的發(fā)展方向和高端客戶做基礎(chǔ)；市場角度：與北京聯(lián)系緊密，成為休閑度假別墅板塊的首選區(qū)域之一；區(qū)域市場發(fā)展初級，整體缺乏明確主題定位案例借鑒以葡萄酒產(chǎn)業(yè)為核心主題打造生態(tài)宜居住宅設(shè)置豐富的主題配套設(shè)施自然資源驅(qū)動：借勢先天景觀資源，打造后天生態(tài)景觀；產(chǎn)業(yè)驅(qū)動：以葡萄酒產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動；商務(wù)驅(qū)動：設(shè)置適當(dāng)體量的酒店及商務(wù)會議；娛樂驅(qū)動：提供豐富的葡萄酒產(chǎn)業(yè)相關(guān)體驗活動；主題驅(qū)動：鮮明的葡萄產(chǎn)業(yè)為主題。項目定位思考60本體審視具有旅游度假資源區(qū)位條件：進入性好，兩小時可達北京城本項目的主題定位路線：資源+設(shè)施本項目先天資源：山體>水庫本項目距水庫有一定距離，更直接的資源是山景觀；真正的山體別墅在北京別墅市場具有較強的稀缺性，但未經(jīng)開發(fā)的自然山體缺少人文價值，不夠強勢，需通過附加資源提升其稀缺性；后天資源打造：波爾多葡萄酒主題借密云將大力發(fā)展葡萄酒產(chǎn)業(yè)的勢，借與世界葡萄酒之都處于同一緯度，整體包裝葡萄酒核心主題概念；本項目的發(fā)展模式：形成以葡萄酒為主題的復(fù)合型休閑度假項目項目定位外在思考——整體定位方向項目定位思考61本項目的主題定位路線：資源+設(shè)施本項目先天資源：山體>水庫后項目定位內(nèi)在思考——核心競爭力打造(產(chǎn)品打造理念)豐饒?zhí)飯@生活·

醇香紅酒文化豐饒——強調(diào)項目品質(zhì)和豐富的生活配套，滿足北京中高端客戶需求醇香——領(lǐng)先一步的紅酒主題產(chǎn)品化，將區(qū)域特色發(fā)揮極致，形成項目標簽文化——強化由紅酒主題包裹下的產(chǎn)品體驗元素，形成項目認知項目定位思考62項目定位內(nèi)在思考——核心競爭力打造(產(chǎn)品打造理念)豐饒?zhí)飯@生項目定位概念導(dǎo)入——市場和客戶記憶點北緯40°·沐浴在酒香中的波爾多時光北緯40°——世界優(yōu)質(zhì)葡萄酒莊的緯度，項目恰好處在這個緯度上波爾多時光——以波爾多小鎮(zhèn)整體包裝項目，給予更鮮明的風(fēng)格特點和市場記憶點項目定位思考63項目定位概念導(dǎo)入——市場和客戶記憶點北緯40°·沐浴在酒紅酒文脈盛香莊園紅酒文脈：強調(diào)項目濃郁的葡萄酒文化，體現(xiàn)稀缺性；盛香莊園：突出項目豐饒的田園享受，給客戶尊貴的感受，身份的象征。項目定位64紅酒文脈盛香莊園紅酒文脈：強調(diào)項目濃郁的葡萄酒文化，體現(xiàn)紅酒文脈盛香莊園別墅住宅酒莊城堡溫泉度假酒店商業(yè)配套以葡萄文化產(chǎn)業(yè)為定位核心驅(qū)動，“五位一體”的開發(fā)模式：在別墅住宅開發(fā)基礎(chǔ)上，配備葡萄酒莊城堡、溫泉度假酒店、商業(yè)配套、葡萄種植園四大功能，為整個項目所服務(wù)。項目定位——功能建議是項目的主題定位，形成項目特色和標志性，增加附加值符合區(qū)域葡萄產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要形成核心價值，與其他項目形成競爭優(yōu)勢提升項目形象價值，為項目帶來高品質(zhì)滿足客戶休閑度假需求，并與項目整體形成互動對項目營銷起到居住體驗的目的滿足客戶日常生活購物的必備需求對項目主題文化風(fēng)情作為有利的補充別墅產(chǎn)品是項目定位的核心要素符合區(qū)域葡萄產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成核心價值，具有競爭優(yōu)勢葡萄種植園符合區(qū)域葡萄產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供經(jīng)濟依托和解決區(qū)域就業(yè)開發(fā)多元化旅游業(yè)65紅酒文脈盛香莊園別墅住宅酒莊城堡溫泉度假酒店商業(yè)配套以葡商業(yè)配套酒莊城堡會議溫泉度假酒店功能組合建議葡萄酒生產(chǎn)酒窖葡萄酒文化博物館葡萄酒紀念品餐飲客房溫泉多功能會議廳娛樂設(shè)施Spa護理運動健身游泳池獨棟別墅聯(lián)排別墅商業(yè)風(fēng)情街；中高端餐飲山居別墅窖藏人生別墅葡萄種植園開心葡萄園；葡萄采摘項目定位——功能建議66商業(yè)配套酒莊城堡會議溫泉度假酒店功能組合建議葡萄酒生產(chǎn)餐飲獨酒莊城堡葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)觀光體驗：通過產(chǎn)品制造流程觀賞、美酒品鑒和個性化制作、地下酒窖、葡萄酒文化展覽等環(huán)節(jié)將葡萄酒主題利用最大化，構(gòu)建一條完整的文化體驗產(chǎn)業(yè)鏈，對項目文化主題定位形成有力的支撐。項目定位——功能建議67酒莊城堡葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)觀光體驗：項目定位——功能建議67酒莊城堡定位：歐式酒莊城堡、酒文化藝術(shù)中心特色：葡萄酒釀造生產(chǎn)葡萄酒文化博物館地下酒窖葡萄酒品嘗體驗葡萄酒制作體驗個性化酒標簽制作葡萄酒文化培訓(xùn)國際葡萄酒禮儀培訓(xùn)葡萄酒品酒專業(yè)培訓(xùn)規(guī)模：7500平米項目定位——功能建議68酒莊城堡定位：項目定位——功能建議68酒莊城堡位置用途功能和作用地下一層酒莊

進行葡萄酒生產(chǎn)釀造體現(xiàn)項目核心主題，并用來為客戶展示葡萄酒的釀造程序和工藝，讓客戶感同身受項目所帶來的文化體驗酒窖

專業(yè)的酒窖，用于葡萄酒的儲藏和展覽，還可作為營銷亮點為業(yè)主收藏私有葡萄酒。地上一層大堂接待處前臺接待；售票；導(dǎo)游帶領(lǐng)客戶參觀游覽精品葡萄酒超市

進行葡萄酒銷售完善就裝城堡的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成，增加酒莊的經(jīng)營利潤葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)紀念品超市

體現(xiàn)葡萄酒文化的主題，增加客戶游覽的新鮮感和為后期的口碑傳播，同時增加酒莊經(jīng)營利潤地上二層葡萄酒文化展覽館

酒莊城堡的核心內(nèi)容，通過對葡萄酒文化的展覽和讓客戶參與一些DIY環(huán)節(jié)，樹立項目主題文化形象，構(gòu)成區(qū)域產(chǎn)業(yè)的主體，并且促進住宅的銷售，吸引游客和業(yè)主參觀和文化體驗。葡萄酒品嘗屋

讓客戶對感興趣的葡萄酒進行品嘗，導(dǎo)游并對引用的方法和細節(jié)進行講解，提高項目和客戶的尊貴感也是對葡萄酒文化氣質(zhì)的延續(xù)地上三層商務(wù)會議會展中心

增加會議會展功能。完善項目的商務(wù)休閑功能，提高項目知名度樹立市場形象，增加經(jīng)營利潤多功能廳合計項目定位——功能建議69酒莊城堡位置用途功能和作用地下一層酒莊進行葡度假酒店度假生活體驗：通過度假酒店客房實現(xiàn)與項目互動利于客戶體驗促進銷售。提高項目整體高品質(zhì)形象酒店需要具備餐廳、商務(wù)會議、會所等度假休閑的功能，為日后業(yè)主入住后進行度假消費使用入住客戶：1、業(yè)主的親戚朋友2、項目周邊旅游景點的游客3、項目內(nèi)酒莊城堡、休閑配套的游客4、會議會展的企業(yè)客戶項目定位——功能建議70度假酒店度假生活體驗：項目定位——功能建議70度假酒店定位：會議溫泉度假酒店特色：具備會議設(shè)施配套會議場地及設(shè)備滿足產(chǎn)品發(fā)布、展示的展覽場地SPA護理齊全的室內(nèi)運動健身設(shè)施風(fēng)情客房配套：會議設(shè)施、展覽場地、SPA按摩、高檔室內(nèi)運動設(shè)施、高檔餐飲、咖啡酒吧項目定位——功能建議71度假酒店定位：項目定位——功能建議71配套商業(yè)做為項目重要生活配套，配套商業(yè)已經(jīng)成為項目開發(fā)，和后期經(jīng)營必不可少的一部分。風(fēng)情商業(yè)配套：項目主題定位下產(chǎn)業(yè)文化的有力補充，也可以使項目的整體風(fēng)格更加純粹。滿足業(yè)主的生活需要也是項目旅游觀光經(jīng)營的重要經(jīng)濟來源項目定位——功能建議72配套商業(yè)做為項目重要生活配套，配套商業(yè)已經(jīng)成為項目開發(fā)，和后配套商業(yè)定位：風(fēng)情商業(yè)街特色：突出葡萄酒文化與建筑文化風(fēng)情飾品精品超市業(yè)態(tài)：突出葡萄酒文化與建筑文化項目定位——功能建議73配套商業(yè)定位：項目定位——功能建議73別墅住宅別墅住宅：居住功能是本項目核心要素，是項目定位的主體，整個項目文化產(chǎn)業(yè)的核心。項目定位——功能建議74別墅住宅別墅住宅：項目定位——功能建議74別墅住宅獨棟別墅：戶型面積：150-300平米產(chǎn)品特色：山景觀資源、具有度假情趣空間聯(lián)排別墅：戶型面積：200-250平米產(chǎn)品特色：錯落有致，戶型格局合理舒適度高項目定位——功能建議75別墅住宅獨棟別墅：項目定位——功能建議75關(guān)鍵點（一）：配套先行項目定位——操作關(guān)鍵點配套開發(fā)與別墅聯(lián)動：配套先行，為項目樹立形象并為住宅銷售提供足夠的價值支撐，同時配套的類型也逐漸由社區(qū)型配套向區(qū)域行配套演變。76關(guān)鍵點（一）：配套先行項目定位——操作關(guān)鍵點配套開發(fā)與別墅聯(lián)關(guān)鍵點（一）：配套先行項目定位——操作關(guān)鍵點為了實現(xiàn)配套開發(fā)的多元性，以更好地提升項目整體價值，就牽扯到市政配套的開發(fā)需要同步，包括上下水、電、天然氣、采暖等77關(guān)鍵點（一）：配套先行項目定位——操作關(guān)鍵點為了實現(xiàn)配套開發(fā)關(guān)鍵點（二）：紅酒文化包裝項目定位——操作關(guān)鍵點通過整體文化包裝將區(qū)域特色發(fā)揮極致，增強項目葡萄酒文化的特色和競爭力，形成項目標簽。如整合國內(nèi)外各類葡萄酒類的協(xié)會、機構(gòu)、企業(yè)等，舉辦：國際高端產(chǎn)業(yè)論壇國際商務(wù)酒會國際葡萄酒產(chǎn)業(yè)博覽會國際葡萄酒節(jié)及葡萄文化旅游節(jié)葡萄酒嘉年華78關(guān)鍵點（二）：紅酒文化包裝項目定位——操作關(guān)鍵點通過整體文化關(guān)鍵點（三）：紅酒生活實現(xiàn)項目定位——操作關(guān)鍵點通過紅酒制造體驗，使客戶切身感受到紅酒生活的實現(xiàn)建成集葡萄種植、采摘、旅游觀光、文化講解、制作體驗、成品品嘗于一體的休閑度假區(qū)。功能：紅酒體驗休閑度假區(qū)特色：以紅酒產(chǎn)業(yè)鏈條為主題營造全業(yè)態(tài)、家庭型度假模式。79關(guān)鍵點（三）：紅酒生活實現(xiàn)項目定位——操作關(guān)鍵點通過紅酒制造贈送種植園。租用項目附近的農(nóng)田種植地塊除具備觀光、采摘的功能外，還可劃分一定面積的菜園增送業(yè)主，倡導(dǎo)生態(tài)、健康的生活理念，同時提升項目休閑度假的生活氣息。功能：家庭種植園特色：葡萄種植——將自己親手種植的葡萄釀造成葡萄酒，體驗葡萄酒生產(chǎn)過程。日?？梢詫ΨN植地委托當(dāng)?shù)卮迕襁M行托管贈送種植地關(guān)鍵點（三）：紅酒生活實現(xiàn)項目定位——操作關(guān)鍵點80贈送種植園。租用項目附近的農(nóng)田種植地塊除具備觀光、采摘的功能（1）區(qū)隔設(shè)計—項目唯一入口道路道路，實現(xiàn)生活場景的瞬間轉(zhuǎn)換，使客戶內(nèi)心突然獲得極大滿足社區(qū)外圍道路，精心處理在平淡中體現(xiàn)項目的神秘色彩關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造項目定位——操作關(guān)鍵點81（1）區(qū)隔設(shè)計—項目唯一入口道路道路，實現(xiàn)生活場景的瞬間轉(zhuǎn)換（2）園林景觀—通過節(jié)點景觀、軸線景觀的打造，營造視覺通廊，弱化項目沖溝帶來的園林較小的視覺感受?？筛鶕?jù)園林方向設(shè)計不同的主題園林，使園林層次更加豐富，更加有趣；項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造82（2）園林景觀—通過節(jié)點景觀、軸線景觀的打造，營造視覺通廊，（3）軟硬景觀比例和層次—注重層次及顏色的搭配重綠植輕硬地考慮不同高度的視覺層次(多重植被)，不同季節(jié)顏色的搭配，甚至不同鳥類的習(xí)性，防蚊蟲等；項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造83（3）軟硬景觀比例和層次—注重層次及顏色的搭配重綠植輕硬地考贈送私人藏酒空間。在酒莊城堡的地下酒窖內(nèi)，劃分一定面積的空間或隔斷贈送業(yè)主，可用于葡萄酒的存放，同時提供品酒服務(wù)，業(yè)主可邀請朋友在酒窖內(nèi)品酒。功能：私人地下酒窖特色：葡萄酒藏儲——提供業(yè)主美酒存放的私人空間，更彰顯業(yè)主的尊貴和生活品味。（4）項目附加功能—贈送私人酒窖項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造84贈送私人藏酒空間。在酒莊城堡的地下酒窖內(nèi)，劃分一定面積的空間

每戶別墅設(shè)置私家前、后花園及下沉式庭院；下沉式庭院使得地下室光線充足，同時擁有良好的景觀條件（4）私家庭院打造—注重舒適性和情趣性項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造85每戶別墅設(shè)置私家前、后花園及下沉式庭院；（4）私家庭院打造乳白色涂料+磚紅色屋面瓦土黃色涂料+磚紅色文化石磚紅色文化石（5）注重表面呈現(xiàn)的效果，注重材料應(yīng)用，注重細節(jié)、品質(zhì)感項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造86乳白色涂料+磚紅色屋面瓦土黃色涂料+磚紅色文化石磚紅色文化石個性化住宅名鍍金門牌銅屋檐項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造黑色鐵藝陽臺87個性化住宅名鍍金門牌銅屋檐項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）（6）會所硬件凸顯品質(zhì)感會所的外立面建議低調(diào)、內(nèi)斂、富有品質(zhì)感；注重會所與外界環(huán)境的有效結(jié)合內(nèi)部建議營造富于涵養(yǎng)的貴族情調(diào)，講究奢靡和貴族氣派，注重精致的工藝和考究的細節(jié)。項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造88（6）會所硬件凸顯品質(zhì)感會所的外立面建議低調(diào)、內(nèi)斂、富有品質(zhì)（7）高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)—多對一，高品質(zhì)服務(wù)差異，體現(xiàn)項目業(yè)主備受尊貴的心理感受物業(yè)管理對一服務(wù),體現(xiàn)超五星極客戶待遇客戶上門預(yù)約制設(shè)置專人接待業(yè)內(nèi)人士二對一服務(wù)體系聘請知名物管或顧問，所有服務(wù)人員接受系統(tǒng)培訓(xùn)私人管家安?？头?jīng)理門童項目定位——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造89（7）高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)—多對一，高品質(zhì)服務(wù)差異，體現(xiàn)項目業(yè)主備感謝觀賞偉業(yè)顧問?2013

B.A.Consulting.感謝觀賞偉業(yè)顧問?2013B.A.Consulti沐浴在酒香中的波爾多時光北京市密云楓谷項目發(fā)展可行性研究報告謹呈：天正中廣置業(yè)有限公司沐浴在酒香中的波爾多時光北京市密云楓谷項目發(fā)展可行性研究報告目錄ConceptPlan思維路徑Part1.項目解讀Part2.項目發(fā)展可行性Part3.項目定位可行性92目錄ConceptPlan思維路徑Part1.項目解讀1第93頁Part1.項目解讀區(qū)位交通配套地勢指標93第2頁Part1.項目解讀區(qū)位2項目解讀市區(qū)密云

項目位于密云縣密云水庫西南的穆家峪鎮(zhèn)達峪溝村西，距北京市區(qū)80公里，距密云城區(qū)9.7公里，距密云水庫12.8公里，目前屬于北京遠郊區(qū)待開發(fā)的陌生區(qū)域。項目區(qū)位本案80km94項目解讀市區(qū)密云項目位于密云縣密云水庫西南的穆家峪鎮(zhèn)北京城區(qū)至本項目約90分鐘車程。至京承高速密云城區(qū)出口13.4公里主要線路：京承高速興盛橋密云城區(qū)出口—順密路—濱河路—密關(guān)路—本項目目前不具備與城市主干道的路通條件，是本項目的重要劣勢項目解讀交通情況95北京城區(qū)至本項目約90分鐘車程。至京承高速密云城區(qū)出口13.密云水庫云峰山清涼谷自然資源：本項目位于密云旅游帶門戶，雖不在景區(qū)內(nèi)，但周邊休閑旅游配套豐富成熟。項目配套項目解讀京都第一瀑京都第一瀑黑龍?zhí)短以聪晒染诺缽澰讫垵驹品鹕桨執(zhí)端抉R臺長城云岫谷古北口霧靈山96密云水庫云峰山清涼谷自然資源：本項目位于密云旅游帶門戶，雖不密云第五小學(xué)密云二中密云藍天幼兒園密云第一幼兒園密云第四小學(xué)密云第三中學(xué)密云第四幼兒園密云第五中學(xué)首都師范大學(xué)附屬密云中學(xué)首都醫(yī)科大學(xué)燕京醫(yī)學(xué)院附屬密云醫(yī)院密云第四中學(xué)密云縣醫(yī)院密云縣中醫(yī)院北京密云水庫醫(yī)院10KM本案生活配套：項目所在區(qū)域生活配嚴重匱乏，且土地尚不具備7通條件，如滿足配套條件需極大的開發(fā)量和投入成本。項目周邊5公里半徑內(nèi)醫(yī)療教育配套匱乏，教育、及醫(yī)療配套主要集中在密云城區(qū)，距離項目10公里左右。項目配套5KM項目解讀97密云第五小學(xué)密云二中密云藍天幼兒園密云第一幼兒園密云第四小學(xué)項目地勢條件項目解讀唯一進入地塊的現(xiàn)狀道路

四周群山閉合環(huán)繞項目宗地位于盆地之中的平地首期建設(shè)用地396畝地塊內(nèi)部地形較復(fù)雜，沒有先期開發(fā)基礎(chǔ)，后期開發(fā)量較大。而宗地地形為山谷結(jié)合平地，位于群山閉合環(huán)繞之中。地面高差較大，現(xiàn)為山地、耕地、苗圃、宅基地。規(guī)劃用途為多功能用地、綠化用地等。宗地地勢條件豐富，具備較強的可塑性，具備多元性開發(fā)和情景主題式開發(fā)的先決條件。98項目地勢條件項目解讀唯一進入地塊的現(xiàn)狀道路四周群山閉合環(huán)繞項目中型體量，容積率指標無法實現(xiàn)純獨棟別墅社區(qū)。會混建獨棟、聯(lián)排及小高層等產(chǎn)品項目規(guī)劃指標占地：396畝（啟動區(qū)）容積率：0.8建筑面積：24.5萬平方米規(guī)劃用途：多功能用地、綠化用地項目解讀99項目中型體量，容積率指標無法實現(xiàn)純獨棟別墅社區(qū)。項目規(guī)劃指標項目核心問題核心問題確定項目整體發(fā)展方向？打造項目核心競爭力？項目解讀

我們將通過城市發(fā)展；區(qū)域特點；市場研究；客戶需求研究幾個維度來尋找機會100項目核心問題核心問題確定項目整體發(fā)展方向？打造項目核心競爭力第101頁Part2.項目發(fā)展可行性城市發(fā)展角度區(qū)域發(fā)展角度競爭市場角度101第10頁Part2.項目發(fā)展可行性城市發(fā)展角度10北京的城市化水平

北京城市化水平已經(jīng)達到83.6％，城市化總體水平很高，與發(fā)達國家城市城市僅有16％的差距。城市發(fā)展角度102北京的城市化水平

北京城市化水平已經(jīng)達到83.6％，城市第一階段：城市化累積城市的生長帶來大量就業(yè)機會，導(dǎo)致大量人口遷入第二階段：郊區(qū)化城市不斷發(fā)展帶來了諸多矛盾，導(dǎo)致人們向郊區(qū)遷移城市發(fā)展角度當(dāng)城市化率達到70%，城市居住房地產(chǎn)價值達到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，城鄉(xiāng)趨于一體化；郊區(qū)化發(fā)展，人們選擇郊區(qū)住宅作為棲息地，生活和工作往來與城郊甚至城市之間，城界已經(jīng)不再清晰。北京進入城市發(fā)展的后期階段，即郊區(qū)化發(fā)展。伴隨城市化的運動過程，資源、市場高效配置，人們的居住、生活、工作不再以城市的行政邊界為界限，郊區(qū)化趨勢明顯。初期階段加速階段后期階段2030405060708010城市化發(fā)展水平（%）北京城市化水平103第一階段：城市化累積城市的生長帶來大量就業(yè)機會，導(dǎo)致大量人口北京財富結(jié)構(gòu)“橄欖形”財富結(jié)構(gòu)隨著北京城市化進程，產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，企業(yè)中層管理者人群大幅增加，城市中產(chǎn)階層人群增速較快，致使財富結(jié)構(gòu)由之前的“金字塔”形逐漸轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在“橄欖”形結(jié)構(gòu)。低收入人群頂級財富人群中高端階層支付力高低城市發(fā)展角度北京中產(chǎn)階級人口以每年22%的速度遞增，2013年預(yù)計達到572萬；作為遠郊別墅主力消費客群，中產(chǎn)階級人口的增長將給此類產(chǎn)品帶來市場需求的增長。104北京財富結(jié)構(gòu)“橄欖形”財富結(jié)構(gòu)隨著北京城市化進程，產(chǎn)業(yè)的高速隨著北京經(jīng)濟的壯大，二次城市化進程的發(fā)展，人口的不斷增加，對城市圈內(nèi)其他城市起到帶動作用。北京的遠郊區(qū)縣，及最近的燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及懷來等城市快速發(fā)展，形成環(huán)北京經(jīng)濟體系。城際交通系統(tǒng)：以北京為中心，隨著高鐵和高速公路的快速發(fā)展，基本形成以北京、天津為中心的“兩小時交通圈”

一小時交通圈廊坊京哈京沈京津塘京開京石京張京承涿州固安燕郊半小時交通圈懷來香河隨著城市交通的快速發(fā)展，縮短了北京與郊區(qū)及周邊城市的通達時間。正使北京的行政邊界日益模糊，北京城市尺度被放大。北京與周邊的聯(lián)系城市發(fā)展角度密云懷柔延慶門頭溝房山通州順義大興105隨著北京經(jīng)濟的壯大，二次城市化進程的發(fā)展，人口的不斷增加，對北京城界逐漸消失，大北京區(qū)域逐步形成，項目所在區(qū)域的區(qū)域價值認可度得到提升偉業(yè)觀點一北京高端客戶對在北京周邊的遠郊城市別墅非常認可，購買需求旺盛偉業(yè)觀點二本項目條件具備打造城市中產(chǎn)人群第二居所的特征，項目核心價值應(yīng)建立在北京客戶高端改善外溢需求基礎(chǔ)上進行塑造城市發(fā)展角度106北京城界逐漸消失，大北京區(qū)域逐步形成，項目所在區(qū)域的區(qū)域價值密云區(qū)位解讀密云總面積2229.45平方公里，是北京市土地面積最大的區(qū)縣。密云縣是山區(qū)縣，屬燕山山脈，境內(nèi)山巒起伏，東、西、北三面群山連綿，中部低緩，西南開闊。海拔在45－1735米之間。密云縣境內(nèi)主要河流有潮河、白河、潮白河。密云境內(nèi)共有大中型水庫4座，大型水庫——密云水庫坐落在縣域中部，最大庫容達43.75億立方米，最大水面面積為188平方公里。密云縣的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為區(qū)內(nèi)提供了一個良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。區(qū)域發(fā)展角度市區(qū)密云67km107密云區(qū)位解讀密云總面積2229.45平方公里，是北京市土地面密云十二五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及特點創(chuàng)建綠色生態(tài)休閑旅游示范區(qū)發(fā)展高端特色種植與二三產(chǎn)業(yè)融合的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)密云旅游資源豐富，坐擁密云水庫，攜云蒙山，黑龍?zhí)叮抉R臺長城等風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景秀麗，每年吸引大量北京游客。挖掘密云獨特農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢，擴大規(guī)模和影響力。擴大葡萄種植規(guī)模，建設(shè)首度葡萄產(chǎn)業(yè)示范區(qū)密云特色資源區(qū)域發(fā)展角度發(fā)展精品建筑地產(chǎn)，打造宜居宜業(yè)新城結(jié)合區(qū)域資源優(yōu)勢，以生態(tài)為核心競爭力，推動高端化精品化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展108密云十二五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及特點創(chuàng)建綠色生態(tài)休閑旅游示范區(qū)發(fā)展高密云十二五規(guī)劃旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)政策推動投資千億，打造國際綠色休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)。密云縣以首都水源區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，以創(chuàng)建全國生態(tài)縣為契機，完善“一城帶四線”的旅游格局，加快五大旅游度假基地，六大休閑產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，把密云建成華北地區(qū)的綠色、生態(tài)、休閑度假圣地。與國際接軌，大項目引領(lǐng)，旅游產(chǎn)業(yè)高端化。充分挖掘地方資源，將縣域作為旅游綜合體進行整體規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，引進有世界影響力的旅游品牌企業(yè)。在世界一流旅游城市建設(shè)中承擔(dān)國際交往、高端度假和時尚休閑的功能。建設(shè)首都葡萄產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)。擴大葡萄種植基地規(guī)模，打造以國際葡萄酒莊聚集區(qū)為龍頭，產(chǎn)業(yè)融合，構(gòu)建全市最大的紅酒產(chǎn)業(yè)基地。區(qū)域發(fā)展角度109密云十二五規(guī)劃旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)政策推動投資千億，打造國際綠色區(qū)域發(fā)展角度十二五規(guī)劃密云新城規(guī)劃的落實，將逐漸打造國際綠色休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)偉業(yè)觀點一以現(xiàn)有稀缺農(nóng)業(yè)產(chǎn)品大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推進以葡萄產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)首度葡萄產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。偉業(yè)觀點二旅游文化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及葡萄產(chǎn)業(yè)，是密云建筑產(chǎn)業(yè)區(qū)別于其他遠郊區(qū)縣的獨特價值標簽偉業(yè)觀點三本項目要對應(yīng)密云旅游文化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及葡萄文化產(chǎn)業(yè)的特點進行定位，在與其他遠郊區(qū)縣的項目形成差異化競爭110區(qū)域發(fā)展角度十二五規(guī)劃密云新城規(guī)劃的落實，將逐漸打造國際綠色本案首創(chuàng)瀾茵山彼岸香醍綠地國際花都君山高爾夫別墅競爭市場角度區(qū)域競爭分析沃頓莊園111本案首創(chuàng)瀾茵山彼岸香醍綠地國際花都君山高爾夫別墅競爭市場角案名占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率套數(shù)戶型面積(㎡)綠化率裝修成交價（元/㎡)建筑形式樓層區(qū)間最早開盤時間君山高爾夫別墅112萬60萬0.422600余套一期：380-1022三期：381-442四期：384-637六期：310-65745%毛坯17253獨棟地上兩層地下一層07.8首創(chuàng)·瀾茵山33.5萬20.1萬0.61000余套一期：340-540二期：98-123加推：96-12040%毛坯獨棟14764獨棟別墅,洋房小高層地上兩層地下一層11.9彼岸香醍30萬二期6萬0.68二期262套一期：300-500二期：290-34740%精裝12616獨棟地上兩層地下一層09.12沃頓莊園————0.137376-62480%————獨棟——未開盤區(qū)域競爭分析以上為目前北京密云主要在售低密度假景觀別墅項目，是目前區(qū)域內(nèi)最具競爭力的代表性項目。競爭市場角度112案名占地建筑容套數(shù)戶型面積綠裝修成交價建筑樓層區(qū)間最早開君山項目名稱總建筑面積開發(fā)計劃目前在售君山高爾夫別墅60萬共2600余套潛在供應(yīng)量約1150套在售產(chǎn)品去化約80%首創(chuàng)·瀾茵山20.1萬共1000余套分兩期開發(fā)獨棟去化約18%彼岸香醍二期約6萬項目分三期開發(fā)，二期共279套去化率為65%沃頓莊園——項目為定制別墅——整體開發(fā)特點競爭市場角度區(qū)域內(nèi)在售項目貨量充足，銷售情況平穩(wěn)。說明了密云區(qū)域區(qū)域別墅類產(chǎn)品具有良好的市場環(huán)境。同時競爭項目后續(xù)開發(fā)量大，市場競爭激烈，本項目更需要突出核心競爭力。113項目名稱總建筑面積開發(fā)計劃目前在售君山高爾夫60萬共2600項目名稱開發(fā)商名稱所屬地資源與經(jīng)驗君山高爾夫別墅北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京隸屬北京漢邦國信國際集團有限公司，集團前身為北京漢邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是一家集地產(chǎn)開發(fā)銷售為一體的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。自2001年成立以來，慧誠房地產(chǎn)就已確立以高尚住宅投資和開發(fā)建設(shè)為公司主營業(yè)務(wù)，先后參與開發(fā)了杭州南都高爾夫別墅、浙江大廈、炫特區(qū)等多個項目。首創(chuàng)·瀾茵山北京新博城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京首創(chuàng)旗下公司，首創(chuàng)置業(yè)是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合營運商。公司于2003年6月19日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼HK2868），綜合實力居國內(nèi)領(lǐng)先地位。首創(chuàng)置業(yè)以發(fā)展中高檔住宅為主，高檔商用物業(yè)開發(fā)為輔，多種物業(yè)類型綜合營運的優(yōu)勢突出。彼岸香醍北京市潮云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京系福建省華亞集團有限公司旗下的一家主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理的公司，成立于2002年。開發(fā)項目有“潮云時代”商住樓項目、“華亞琉森湖莊園”別墅項目，“北京后花園”中獨具魅力的“休閑度假圣地”的別墅等。沃頓莊園北京優(yōu)龍集團北京北京優(yōu)龍集團系集房地產(chǎn)、度假村、酒店、餐飲、物業(yè)、文化為一體大型私有企業(yè)。開發(fā)公司實力競爭市場角度周邊競爭項目開發(fā)商均為北京開發(fā)商，對北京及周邊房地產(chǎn)及土地市場非常熟知。北京開發(fā)商扎堆密云能夠反應(yīng)出開發(fā)商對密云市場的信心。114項目名稱開發(fā)商名稱所屬地資源與經(jīng)驗君山高爾夫北京慧誠房地產(chǎn)開項目名稱建筑形式樓層區(qū)間建筑風(fēng)格君山高爾夫別墅獨棟地上兩層地下一層北美風(fēng)格首創(chuàng)瀾茵山獨棟別墅；洋房；小高層地上兩層地下一層北美風(fēng)格彼岸香醍獨棟類獨棟地上兩層地下一層托斯卡納風(fēng)格沃頓莊園————美式風(fēng)格建筑形式區(qū)域內(nèi)項目均為低密產(chǎn)品，尤其獨棟產(chǎn)品占絕對優(yōu)勢建筑風(fēng)格多為美式風(fēng)格，外立面顏色以深色色調(diào)為主。競爭市場角度君山高爾夫別墅首創(chuàng)·瀾茵山首創(chuàng)·瀾茵山115項目名稱建筑形式樓層區(qū)間建筑風(fēng)格君山高爾獨棟地上兩層北美風(fēng)格項目名稱建筑類別面積君山高爾夫別墅獨棟310-657首創(chuàng)瀾茵山獨棟、洋房、小高層獨棟：340-540彼岸香醍獨棟類獨棟290-347沃頓莊園獨棟376-624獨棟產(chǎn)品占絕對比例主力面積多集中在300—400平方米區(qū)域競爭分析區(qū)域內(nèi)在售別墅項目以獨棟產(chǎn)品為主，主力面積區(qū)間在300-400平米之間。競爭市場角度建筑類別116項目名稱建筑類別面積君山高爾獨棟310-657首創(chuàng)瀾?yīng)殫?、?50~300300~400400~500500~600600以上君山高爾夫別墅無50%32%10%8%首創(chuàng)瀾茵山無55%16%29%無彼岸香醍68%29%1%2%無沃龍莊園——————————戶型配比項目面積（㎡）區(qū)域多數(shù)項目戶型面積主要集中在300-400平米之間，彼岸香醍別墅戶型面積整體較小，主要集中在150-300平米之間。競爭市場角度地上二層地上三層地上一層117150~300~400~500~600君山高爾夫別墅無50%案名綠化率君山高爾夫別墅45%首創(chuàng)瀾茵山40%彼岸香醍40%沃龍莊園80%園林景觀園林打造依托豐富的自然景觀、坡地綠化以及水庫的水系資源，以天然氧吧、大面積景觀公園為主要特色，帶給人們清爽怡然的身心享受。競爭市場角度118案名綠化率君山高爾夫別墅45%首創(chuàng)瀾40%彼岸香醍40%案名社區(qū)配套條件車位情況物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)（元/平方米·月）君山高爾夫別墅國際戰(zhàn)略性GOLF球場,18000㎡東南亞水岸會所。大平米雙車位，小平米單車位北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司6.9首創(chuàng)瀾茵山雙會所、兒童游樂設(shè)施、食堂、蔬菜市場、山地自行車、醫(yī)療所及通勤車、一卡通、安防等配套或服務(wù)大平米雙車位，小平米單車位北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司一期別墅6.6二期洋房2彼岸香醍小區(qū)內(nèi)會所私家車位1：1北京均豪物業(yè)管理有限公司5.2配套及車位情況各項目配套條件比較完善；會所缺乏主題，僅君山高爾夫引入主題會所來提升項目檔次；車位配比普遍1：1，車庫可以直接入戶；物業(yè)公司多數(shù)采用品牌物業(yè)管理公司。競爭市場角度119案名社區(qū)配套條件車位物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)君山高爾夫別墅國際戰(zhàn)略性項目名稱單價均價（元/平米）主力總價君山高爾夫別墅17253550—860萬首創(chuàng)瀾茵山獨棟14764450—600萬彼岸香醍12616350-450萬價格情況競爭市場角度區(qū)域內(nèi)獨棟產(chǎn)品整體成交價格在12600—17000元/平方米；主力總價在400—600萬之間120項目名稱單價均價主力總價君山高爾夫17253550—860萬項目名稱月均銷售套數(shù)原因君山高爾夫別墅4自然資源優(yōu)勢明顯，國際戰(zhàn)略性GOLF球場在項目內(nèi)，產(chǎn)品規(guī)劃和形象打造和客戶定位很成功彼岸香醍6位置佳，資源好，緊鄰密云水庫，產(chǎn)品規(guī)劃好，定位準確首創(chuàng)瀾茵山2社區(qū)整體規(guī)劃一般、配套不完善、產(chǎn)品類型不純粹、形象傳播差銷售情況競爭市場角度月均區(qū)劃套數(shù)（套）目前區(qū)域內(nèi)銷售穩(wěn)定的項目君山高爾夫別墅和彼岸香醍，共性是主要依靠強勢的自然景觀，有獨特主題，以及具有優(yōu)秀的產(chǎn)品力帶動；首創(chuàng)瀾茵山自然景觀優(yōu)勢偏弱，產(chǎn)品品質(zhì)不足，銷售速度較慢。121項目名稱月均銷售套數(shù)原因君山高爾夫別墅4自然資源優(yōu)勢明顯，國小結(jié)：區(qū)域內(nèi)在售項目以獨棟產(chǎn)品為主；主力戶型區(qū)間在300-400平米之間；總價區(qū)間在400-600萬元/平米區(qū)域內(nèi)項目建筑風(fēng)格多以北美風(fēng)格為主；區(qū)域內(nèi)暢銷項目依靠強勢的自然景觀、獨特主題和優(yōu)秀的產(chǎn)品力作保證，月均銷售4-6套競爭市場角度122小結(jié)：區(qū)域內(nèi)在售項目以獨棟產(chǎn)品為主；主力戶型區(qū)間在300-4北京熱點別墅板塊外移，遠郊區(qū)縣未來將成為主流別墅板塊偉業(yè)觀點一通過對遠郊區(qū)縣別墅市場分析來看，優(yōu)秀的景觀環(huán)境，較高的產(chǎn)品附加值是項目銷售成功的關(guān)鍵偉業(yè)觀點二密云別墅板塊目前處于