第3頁共3頁房屋租賃合同有效性的判斷一、?未經整體驗?收合格的城?鎮(zhèn)房屋，當?事人訂立的?房屋租賃合?同是否無效??《建筑?法》第__?_條第二款?規(guī)定，建筑?工程竣工經?驗收合格后?，方可交付?使用;未經?驗收或者驗?收不合格的?，不得交付?使用?！?消防法》第?條按照國家?工程建設消?防技術標準?需要進行消?防設計的建?設工程，除?本法第十一?條另有規(guī)定?的外，建設?單位應當自?依法取得施?工許可之日?起七個工作?日內，將消?防設計文件?報公安機關?消防機構備?案，公安機?關消防機構?應當進行抽?查?！断?防法》第條?___公安?部門規(guī)定的?大型的人員?密集場所和?其他特殊建?設工程，建?設單位應當?將消防設計?文件報送公?安機關消防?機構審核，?公安機關消?防機構依法?對審核的結?果負責。?出租未經整?體驗收合格?的城鎮(zhèn)房屋?，違反《建?筑法》第_?__條、《?消防法》第?條的強制性?規(guī)定，但是?不論是合同?法還是《解?釋》均未將?此種情形規(guī)?定為合同無?效情形。?根據(jù)《解釋?》第___?條第(三)?項規(guī)定，租?賃房屋具有?違___律?、行政法規(guī)?關于房屋使?用條件強制?性規(guī)定情況?的，導致租?賃房屋無法?使用，承租?人請求解除?合同的，人?民法院應予?支持。因?此，未經整?體驗收合格?的房屋，不?應當認定房?屋租賃合同?無效;但是?，導致租賃?房屋無法使?用的，承租?人有解除權?。二、違?反建設工程?規(guī)劃的城鎮(zhèn)?房屋，當事?人簽訂的房?屋租賃合同?是否無效??《解釋》?第___條?規(guī)定，“出?租人就未取?得建設工程?規(guī)劃許可證?或者未按照?建設工程規(guī)?劃許可證的?規(guī)定建設的?城鎮(zhèn)房屋，?與承租人訂?立的租賃合?同無效。但?在一審法庭?辯論終結前?取得建設工?程規(guī)劃許可?證或者經主?管部門批準?建設的，人?民法院應當?認定有效。?”未取得?建設工程規(guī)?劃許可證建?設的城鎮(zhèn)房?屋租賃合同?無效;未?按照建設工?程規(guī)劃許可?證的規(guī)定建?設的城鎮(zhèn)房?屋租賃合同?無效;未?取得建設工?程規(guī)劃許可?證或者未按?照建設工程?規(guī)劃許可證?的規(guī)定建設?的城鎮(zhèn)房屋?，在一審法?庭辯論終結?前經主管部?門批準建設?的，應當認?定房屋租賃?合同有效。?三、違反?建設工程規(guī)?劃的農村房?屋，當事人?簽訂的房屋?租賃合同是?否無效??農村房屋是?指鄉(xiāng)、村規(guī)?劃區(qū)內的房?屋?！督?釋》第__?_條第二款?規(guī)定，“鄉(xiāng)?、村莊規(guī)劃?區(qū)內的房屋?租賃合同糾?紛案件，可?以參照本解?釋處理。但?法律另有規(guī)?定的，適用?其規(guī)定”。?法律、法規(guī)?對農村居民?住宅設計、?建設、驗收?方面的規(guī)定?，至今適用?的仍然是_?__年__?_月___?日___第?6___發(fā)?布的《村莊?和集鎮(zhèn)規(guī)劃?建設管理條?例》，農村?居民房屋的?設計、施工?、驗收均缺?少具體和嚴?格的標準。?因此，未取?得建設工程?規(guī)劃許可證?或者未按照?建設工程規(guī)?劃許可證的?規(guī)定建設的?農村房屋租?賃合同，不?因此無效。?四、臨時?建筑物房屋?租賃合同，?是否有效??《解釋》?第___條?規(guī)定，“出?租人就未經?批準或者未?按照批準內?容建設的臨?時建筑，與?承租人訂立?的租賃合同?無效。但在?一審法庭辯?論終結前經?主管部門批?準建設的，?人民法院應?當認定有效?。租賃期限?超過臨時建?筑的使用期?限，超過部?分無效。但?在一審法庭?辯論終結前?經主管部門?批準延長使?用期限的，?人民法院應?當認定延長?使用期限內?的租賃期間?有效?！?因此，臨時?建筑物房屋?租賃合同的?法律效力，?分為以下情?形：臨時?合法建筑物?房屋租賃合?同依法有效?。超過使?用期限的臨?時合法建筑?物房屋(轉?化為無法建?筑物)租賃?合同，超過?使用期限部?分無效。