編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)武漢萬(wàn)達(dá)公館投標(biāo)書(shū)安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)書(shū)萬(wàn)達(dá)公館業(yè)主委員會(huì)：（一）根據(jù)已收到的《萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)》物業(yè)管理招標(biāo)文件，遵照《湖北省普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件后，進(jìn)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，公共服務(wù)費(fèi)愿以人民幣的價(jià)格，按照招標(biāo)文件的要求，對(duì)武漢萬(wàn)達(dá)公館實(shí)施“高端星級(jí)”物業(yè)管理。(二）一旦我公司中標(biāo)，我公司將在10日內(nèi)與武漢萬(wàn)達(dá)公館業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同，用我們公司高質(zhì)量的服務(wù)水平達(dá)到廣大業(yè)主的滿意。（二）貴方的招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)書(shū)將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位：湖北安爾集團(tuán)物業(yè)公司法定代表人：＿＿＿＿日期：2012年10月1日目錄第一章前言第一節(jié)投標(biāo)公函第二節(jié)概述 第二章企業(yè)綜合說(shuō)明書(shū)第一節(jié)公司簡(jiǎn)介第二節(jié)公司信譽(yù)及成果第三章管理文案及內(nèi)容第一節(jié)武漢萬(wàn)達(dá)公館概況第二節(jié)整體設(shè)想和策劃第三節(jié)管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備第四節(jié)武漢萬(wàn)達(dá)公館管理機(jī)構(gòu)、人員配備及介紹、規(guī)章制度、培訓(xùn)管理第五節(jié)武漢萬(wàn)達(dá)公館各項(xiàng)專業(yè)物業(yè)管理制度第六節(jié)管理指標(biāo)與承諾制度第四章檔案管理第五章社區(qū)文化活動(dòng)及安排第六章特色便民服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第七章維修管理第一節(jié)智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案第二節(jié)房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修檢查養(yǎng)護(hù)計(jì)劃第八章計(jì)劃成本核算書(shū)第一節(jié)物業(yè)管理收入預(yù)算第二節(jié)物業(yè)管理支出預(yù)算第三節(jié)年度財(cái)務(wù)分析第九章結(jié)束語(yǔ)第十章相關(guān)證書(shū)資料第一章前言1.1投標(biāo)公函投標(biāo)項(xiàng)目名稱：武漢萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)管理致：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)根據(jù)貴方（武漢萬(wàn)達(dá)公館）物業(yè)管理招標(biāo)文件要求，現(xiàn)正式遞交投標(biāo)書(shū)1份，并做出以下承諾：（1）我們將按照招標(biāo)文件精神，承擔(dān)完成合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。（2）我們將全面履行投標(biāo)書(shū)的承諾和答辯會(huì)上的承諾，并提供本投標(biāo)書(shū)的相關(guān)文件及資料。（3）我們將嚴(yán)格遵守《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《武漢市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》，進(jìn)行依法管理、依法服務(wù)、依法收費(fèi)。（4）茲遵照貴方2012年8月招投標(biāo)文件要求提交的內(nèi)容，若能中標(biāo)，我們承諾將與貴方一起履行招投標(biāo)文件各項(xiàng)條款的規(guī)定。（5）我方知道投標(biāo)書(shū)是我方投標(biāo)的組成部分，我方保證對(duì)投標(biāo)文件的準(zhǔn)確性完全負(fù)責(zé)。（6）我方保證從投遞標(biāo)書(shū)之日起至有效期內(nèi)遵守本標(biāo)書(shū)，在此期限內(nèi)，本標(biāo)書(shū)對(duì)我方始終具有約束力，并可隨時(shí)接受貴方督察。（7）我方一旦中標(biāo)，在制定和簽署正式合同協(xié)議之前，本標(biāo)書(shū)連同貴方的中標(biāo)通知書(shū)應(yīng)成約束對(duì)方的文件。公司聯(lián)系地址：湖北省武漢市武昌區(qū)雄楚大道1號(hào)郵政編碼：430000電話號(hào)碼：027—123456789987654321法人單位：安爾集團(tuán)物業(yè)公司法人代表：＿＿＿＿日期：2012年10月1日1.2概述本投標(biāo)書(shū)是通過(guò)大連市萬(wàn)達(dá)集團(tuán)武漢萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)管理招標(biāo)文件獲取信息，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑進(jìn)一步了解武漢萬(wàn)達(dá)公館的物業(yè)情況。我們認(rèn)真地研讀武漢萬(wàn)達(dá)公館招標(biāo)文件及相關(guān)資料，根據(jù)武漢萬(wàn)達(dá)公館所處的地理環(huán)境，結(jié)合武漢萬(wàn)達(dá)公館具有生態(tài)、健康、豪華﹑舒適的物業(yè)特征，融合本公司專業(yè)物業(yè)管理觀念而編制本標(biāo)書(shū)。本投標(biāo)書(shū)根據(jù)我公司管理寫(xiě)字樓、商住樓、小高層及高層住宅物業(yè)樓盤(pán)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)武漢萬(wàn)達(dá)公館具有豪華、舒適、硬質(zhì)酷感的高端精致物業(yè)樣式，從物業(yè)管理的整體設(shè)想、管理模式，組織架構(gòu)、管理制度、創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃、社區(qū)文化、管理測(cè)算等諸方面做出籌統(tǒng)策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。第二章：企業(yè)綜合說(shuō)明書(shū)公司簡(jiǎn)介：安爾公司成立于1992年，公司總部位于武漢市，安爾集團(tuán)秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”等“安爾之道”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。歷經(jīng)十幾年探索和實(shí)踐，逐漸成為中國(guó)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及中國(guó)中西部房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。公司名稱：安爾股份有限公司外文名稱：ANERCHINA總部地點(diǎn)：武漢市成立時(shí)間：1992經(jīng)營(yíng)范圍：商業(yè)地產(chǎn)，住宅公司性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè)公司口號(hào)：生活之美源于愛(ài)年?duì)I業(yè)額：50億員工數(shù)：3000董事長(zhǎng)：江典戰(zhàn)略目標(biāo)：年?duì)I業(yè)額100億（2015）公司慨況：安爾集團(tuán)堅(jiān)守“生活之美源于愛(ài)”，“科學(xué)筑家”，“有愛(ài)筑家”。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中體現(xiàn)專業(yè)和科學(xué)的特質(zhì)，為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品。努力營(yíng)造集科學(xué)，安全健康，舒適與一體的房地產(chǎn)，滿足人們的生產(chǎn)與生活的需求與追求。已經(jīng)成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色和競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。安爾集團(tuán)創(chuàng)立于1992年，總部位于湖北省武漢市，是中國(guó)中西部最開(kāi)始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，公司從最開(kāi)始以武漢為起點(diǎn)，逐漸發(fā)展以武漢為中心，向周圍其他城市擴(kuò)張發(fā)展。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，公司已擁有20家分公司，年利潤(rùn)50億，上繳利稅增長(zhǎng)20倍，公司經(jīng)過(guò)不斷地努力發(fā)展與創(chuàng)新逐漸壯大，年利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)30倍的增長(zhǎng)，企業(yè)員工從十幾人發(fā)展到現(xiàn)在的3000人的大企業(yè)集團(tuán)，在中國(guó)中西部具有較強(qiáng)的綜合實(shí)力。安爾集團(tuán)秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”等核心價(jià)值觀，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在以武漢，長(zhǎng)沙為中心，西部的區(qū)域戰(zhàn)略格局。在以不斷為顧客創(chuàng)造價(jià)值，滿足顧客不斷需求，在武漢等一系列等中西部城市建立了商業(yè)廣場(chǎng)，許多的居民住宅。主營(yíng)業(yè)務(wù)：安爾集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以大型購(gòu)物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“商業(yè)中心”）；五星級(jí)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“商業(yè)管理”）；寫(xiě)字樓、公寓和住宅的開(kāi)發(fā)銷售（簡(jiǎn)稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)成了安爾集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。主營(yíng)產(chǎn)品：安爾集團(tuán)的核心產(chǎn)品是以“安爾廣場(chǎng)”命名的城市綜合體。安爾城市綜合體是本公司在安爾集團(tuán)多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品安爾城市綜合體通過(guò)將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動(dòng)作用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本公司通過(guò)建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)。其中，以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動(dòng)，滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的“一站式消費(fèi)”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。本公司通過(guò)持續(xù)發(fā)展并逐步完善核心產(chǎn)品——安爾城市綜合體，逐漸摸索出一套獨(dú)特的商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)外樹(shù)立了良好的品牌形象，贏得了行業(yè)內(nèi)外的高度認(rèn)可，成為我國(guó)城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者安爾商業(yè)廣場(chǎng)安爾商業(yè)廣場(chǎng)安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司：公司成立于2001年，是在集團(tuán)大力支持下組建的物業(yè)管理公司。是安爾集團(tuán)重要的組成部分，公司不僅繼承了安爾集團(tuán)的企業(yè)管理模式與企業(yè)精神文化，而且在根據(jù)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀物業(yè)管理公司的管理理念與模式下，不斷地創(chuàng)新與發(fā)展，逐步形成自己獨(dú)特的管理模式與經(jīng)營(yíng)理念，在企業(yè)管理管理物業(yè)，獲得好評(píng)與成功下，安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司在國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)下取得了國(guó)家“一級(jí)”管理資質(zhì)和國(guó)家多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，是中國(guó)中西部物業(yè)管理公司的模范與領(lǐng)軍者。安爾集團(tuán)——早期管理的小區(qū)安爾集團(tuán)——管理的現(xiàn)代化小區(qū)安爾集團(tuán)——管理的獨(dú)立式別墅第二節(jié)公司信譽(yù)及成果2.1管理業(yè)績(jī)安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司在中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)中，是一家市場(chǎng)化程度高，實(shí)力強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)，不僅在安爾集團(tuán)所經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，還在其他物業(yè)中通過(guò)招投標(biāo)的方式取得物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)。在我公司所管理的物業(yè)樓盤(pán)中，許多榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的稱號(hào)。公司在日常物業(yè)管理中，堅(jiān)持以“業(yè)主的需求，是我們的追求”為質(zhì)量方針，堅(jiān)持以酒店的服務(wù)理念來(lái)開(kāi)展“人性化”服務(wù)，堅(jiān)持“住戶至上、服務(wù)第一”的企業(yè)宗旨。物業(yè)管理服務(wù)以業(yè)主的需求為第一需求，在招投標(biāo)的方式上我公司有著豐富的經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.2管理特色公司在管理中，全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系，以別墅和中高檔樓盤(pán)為重點(diǎn)，在物業(yè)管理中始終以酒店式的服務(wù)理念為管理特色。以創(chuàng)建安爾集團(tuán)物業(yè)企業(yè)文化為品牌?，F(xiàn)已經(jīng)初步形成了以星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、住宅樓為主，商住樓、高等學(xué)府物業(yè)的管理特點(diǎn)。公司所管樓盤(pán)的物業(yè)品種有賓館與寫(xiě)字樓相結(jié)合，多層住宅與高層公寓相結(jié)合，并將物業(yè)管理服務(wù)延伸到高等學(xué)府的生活后勤服務(wù)管理。積累和形成了管理服務(wù)多元化物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)和管理特色。并拓展了家政服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、家庭裝修及工程維修業(yè)務(wù)，受到了廣大業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的好評(píng)。第三章:管理文案及內(nèi)容第一節(jié)：武漢萬(wàn)達(dá)公館概況\o"查看圖片"

萬(wàn)達(dá)公館，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)潛心開(kāi)發(fā)的豪宅系列頂級(jí)產(chǎn)品，跨越大連、北京、合肥、濟(jì)南、太原全國(guó)五大城市，每一座萬(wàn)達(dá)公館，皆成為所在城市的高端生活旗幟，聯(lián)袂定制中國(guó)豪宅新標(biāo)準(zhǔn)。武漢萬(wàn)達(dá)公館坐落于中國(guó)·武漢·武昌濱江商務(wù)區(qū)核心——積玉橋。東起和平大道，南臨錦江國(guó)際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路，臨近萬(wàn)里長(zhǎng)江第一隧的過(guò)江隧道出口及地鐵2號(hào)線和5號(hào)線積玉橋出站口。武漢萬(wàn)達(dá)公館總規(guī)劃面積25萬(wàn)平方米，由5棟42-43層的超高層建筑組成，呈u型王座一線觀江排布，約904戶，戶型面積為240-340平米。周圍分布了武漢第一個(gè)國(guó)際六星級(jí)的萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店、180米甲級(jí)5A商務(wù)寫(xiě)字樓、千萬(wàn)級(jí)濱江商鋪、SOHO公寓以及室外步行街。武漢萬(wàn)達(dá)公館詳情武漢萬(wàn)達(dá)公館極致考究，集優(yōu)擇材打造殿堂級(jí)精裝豪宅。■建筑風(fēng)格：新古典主義Art-deco■建筑石材：英國(guó)棕、霞紅、進(jìn)口綠鉆，黑金花，及源自天山深處的卡拉麥里金等?！鼋ㄖ愋停喝輧蓱舻募儼迨皆O(shè)計(jì)■戶型面積：240—340㎡■產(chǎn)品類型：平層精裝豪宅■精裝修品牌：衛(wèi)浴界的勞斯萊斯德國(guó)杜拉維特DURAVIT；衛(wèi)浴界的先鋒領(lǐng)航者漢斯格雅mangrove；櫥柜界的奢侈品櫥柜，頂級(jí)廚房電器；意大利雙開(kāi)子母裝甲門(mén)等。■電梯品牌：上海三菱電梯，采用GPRS無(wú)線通信技術(shù)，365天24小時(shí)不間斷全方位、全天候跟蹤服務(wù)?！鲭娞莘?wù)戶數(shù)：3梯2戶■通訊：液晶可視對(duì)講■門(mén)窗：平開(kāi)窗，斷橋鋁合金，中空玻璃、LOW—E■入戶大堂：700年來(lái)只為皇家御用的紫銅大門(mén)，超高大堂，天然大理石人工水刀拼花,手工貼金馬賽克，豪華裝修。武漢萬(wàn)達(dá)公館相關(guān)信息交通位置:地鐵2號(hào)線積玉橋站點(diǎn)下，或乘公交11、16、307、315、511、514、530、539、542、606、607、717、729、804路等至三層樓公交站下車即到。周邊配套設(shè)施：餐飲娛樂(lè)：三五醇酒店、清江飯店、美麗華大酒店、大衛(wèi)營(yíng)美食城、鳳凰酒店、明星酒店、小樂(lè)川美食城、肯德基、德克士炸雞快餐店、戶部巷特色早點(diǎn)一條街。商業(yè)配套：國(guó)美電器、北京華聯(lián)超市、天麗廣場(chǎng)、武商量販店、九通商廈、新華書(shū)店、中商平價(jià)小東門(mén)店、宜家裝飾廣場(chǎng)、沙湖果批市場(chǎng)等。醫(yī)療設(shè)施：湖北省中醫(yī)院、湖北省武警醫(yī)院、湖北省人民醫(yī)院、武昌區(qū)第三醫(yī)院、武昌區(qū)一醫(yī)院、兒童醫(yī)院武昌門(mén)診、武科大醫(yī)院附屬醫(yī)院、武漢市婦幼保健院武昌門(mén)診。教育配套：大中專院校：湖北大學(xué)、湖北美術(shù)學(xué)院、湖北省中醫(yī)學(xué)院、武漢理工大學(xué)、航海職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖北省民政學(xué)校等。中小學(xué)：武漢中學(xué)、武漢市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、湖大附中、糧道街中學(xué)、武漢市14中、積玉橋小學(xué)、三角路小學(xué)、中華路小學(xué)、前進(jìn)路小學(xué)、新河街小學(xué)等。幼兒園：武昌機(jī)關(guān)幼兒園、國(guó)棉六廠幼兒園、江大實(shí)驗(yàn)師范附屬幼兒園、積玉橋中山社區(qū)幼兒園等。銀行：工商銀行、商業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行、中興實(shí)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、交通銀行、上海浦東發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。售樓地址：武昌積玉橋臨江大道（前進(jìn)街旁）歷史價(jià)格:均價(jià)24000元/㎡物業(yè)公司：大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理有限公司武漢分公司開(kāi)發(fā)商：武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司第二節(jié)：整體設(shè)想和策劃安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司本著“至誠(chéng)至尊，無(wú)微不至”的VIP貴賓服務(wù)理念，打造VIP特色服務(wù)模式，專屬式服務(wù)：想業(yè)主之專想，最大程度的滿意和驚喜，最高層次的私屬化服務(wù)。定制式服務(wù)：想業(yè)主之能想，量身定制，滿足單一業(yè)主品味的定制化服務(wù)。菜單式服務(wù)：想業(yè)主之所想，簡(jiǎn)單、可選、即時(shí)的菜單化服務(wù)。預(yù)見(jiàn)式服務(wù)：想業(yè)主之在想，瞬間創(chuàng)造的感動(dòng)服務(wù)。讓業(yè)主尊享五星級(jí)物業(yè)大戶管家式管理。萬(wàn)達(dá)豪宅物業(yè)服務(wù)策劃定位■安全為第一要素■講究私密性■強(qiáng)調(diào)客戶的尊貴身份■品質(zhì)優(yōu)先，服務(wù)至上■全天候應(yīng)侍服務(wù)■服務(wù)品類豐富，時(shí)代感強(qiáng)第三節(jié)：管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備管理方式1、本公司將根據(jù)招標(biāo)文件要求與開(kāi)發(fā)商簽訂服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理。2、公司對(duì)本小區(qū)實(shí)行包干制管理方式，按照本投標(biāo)書(shū)和服務(wù)合同的要求做好物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)工作，包括協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及協(xié)助成立小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)。3、在小區(qū)交付前三個(gè)月左右，組建【萬(wàn)達(dá)公館】管理處，負(fù)責(zé)交付前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作、交付管理以及交付后的日常管理服務(wù)。4、萬(wàn)達(dá)公館管理處將采用公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，下設(shè)客戶服務(wù)部、工程部、保安部、保潔綠化部，客戶服務(wù)部統(tǒng)一受理業(yè)戶服務(wù)需求。5、萬(wàn)達(dá)公館管理處在內(nèi)部管理中，按照公司ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)管理制度，對(duì)小區(qū)實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理和綜合服務(wù)。二、工作計(jì)劃前期介入工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注1簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同招標(biāo)單位就管理用房、經(jīng)營(yíng)用房等物業(yè)管理事宜進(jìn)行充分協(xié)商，得以明確；簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。中標(biāo)后一周內(nèi)2參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)收集整理各類圖紙資料，熟悉小區(qū)情況；加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門(mén)聯(lián)系，參加工程例會(huì)；從物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)不同階段提出專業(yè)建議；參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理及各類設(shè)備的選用與調(diào)試；設(shè)備保險(xiǎn)建議。合同簽訂后至物業(yè)交付3組建機(jī)構(gòu)人員招聘與調(diào)度；人員培訓(xùn)考核；人員上崗及試運(yùn)行。物業(yè)交付使用前三個(gè)月4辦公后勤工作管理用房確定與裝修；安排員工用房；物資配備。物業(yè)交付使用前三個(gè)月5制定與完善各管理規(guī)章制度嚴(yán)格按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定各項(xiàng)工作制度；結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)工作制度進(jìn)行調(diào)整完善。物業(yè)交付使用前三個(gè)月6銷售配合對(duì)銷售人員就物業(yè)管理知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)；派員參加房展等樓盤(pán)展示促銷活動(dòng)，解答購(gòu)房客戶物業(yè)管理方面提問(wèn)；客戶看房引導(dǎo)工作；進(jìn)行有關(guān)問(wèn)卷調(diào)查及回饋意見(jiàn)收集工作。協(xié)助簽定業(yè)主公約,前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議物業(yè)銷售全過(guò)程7物業(yè)驗(yàn)收與接管依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐步嚴(yán)格進(jìn)行審查；對(duì)不合格項(xiàng)目，備案并督促責(zé)任部門(mén)整改；符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書(shū)面移交手續(xù)。物業(yè)交付使用前三個(gè)月入伙階段工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注1入伙實(shí)施與環(huán)衛(wèi)、公安、物價(jià)局等有關(guān)政府部門(mén)取得聯(lián)系，開(kāi)展有關(guān)工作；各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備；明確入伙流程及各崗位職責(zé)；入伙儀式策劃與舉行；入伙手續(xù)辦理。物業(yè)交付使用前后三個(gè)月2初次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流；針對(duì)業(yè)主合理意見(jiàn)，進(jìn)行糾正措施；回訪與回饋意見(jiàn)收集。物業(yè)交付使用三個(gè)月內(nèi)以問(wèn)卷調(diào)查、上門(mén)拜訪等形式3二次裝修管理裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定；裝修手續(xù)辦理；裝修施工工程監(jiān)控；裝修工程驗(yàn)收。物業(yè)交付使用起4檔案建立與管理收集業(yè)主檔案；科學(xué)分類；建檔與運(yùn)用，使用電腦網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化手段。物業(yè)交付使用起正常期管理工作計(jì)劃管理期主要規(guī)劃項(xiàng)目備注第一年全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，修訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度；員工系統(tǒng)培訓(xùn)開(kāi)展；開(kāi)民宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)；建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；全面導(dǎo)入統(tǒng)一VI識(shí)別系統(tǒng)；視條件進(jìn)行業(yè)委會(huì)成立的準(zhǔn)備工作；開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)；按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展豐富多彩的居民聯(lián)誼活動(dòng)；有償、無(wú)償活動(dòng)開(kāi)展；管理水平達(dá)到杭州市市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的前提下，申報(bào)并獲得稱號(hào)。第二年根據(jù)首年開(kāi)支預(yù)決算，合理調(diào)整財(cái)政收支，開(kāi)展各項(xiàng)增收節(jié)支工作；開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)；管理水平達(dá)到浙江省省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；中修計(jì)劃制定；特色服務(wù)推廣。第三年“主題年”社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展與推廣；總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升管理效果；完善技術(shù)防范措施；實(shí)施中修計(jì)劃；發(fā)展和完善智能化系統(tǒng)；管理水平達(dá)到“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。三、物資裝備（見(jiàn)《計(jì)劃成本預(yù)算書(shū)》之附表7、附表8）第四節(jié)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理一、機(jī)構(gòu)設(shè)置（職能劃分）如下圖所示： 二.管理處人員配備【萬(wàn)達(dá)公館】管理處的人員配置將根據(jù)小區(qū)交付規(guī)模、管理工作量和客戶服務(wù)需求的變化對(duì)崗位進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，保證管理處精簡(jiǎn)、高效和合理的動(dòng)作原則。*管理處人員配置150人管理處經(jīng)理：1名客戶服務(wù)部：40名分別為：主管3名、客戶接待5名、管理員28名、一級(jí)財(cái)務(wù)4名。工程部：20名分別為：主管1名、綜合維修19名。保安部：50名分別為：主管3名、領(lǐng)班5名、保安員42名；分三班運(yùn)行。保潔綠化部：40名分別為：主管1名、保潔員25名、綠化員14名。管理處經(jīng)理：江典大?，F(xiàn)任公司物業(yè)部經(jīng)理，具有物業(yè)管理處主任上崗，多年從事物業(yè)管理服務(wù)工作，具有大型樓盤(pán)管理經(jīng)歷，服務(wù)意識(shí)良好，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，善于協(xié)調(diào)溝通，綜合能力強(qiáng)，為人平和，處事沉穩(wěn)?？头恐魅危狐S蓉蓉大專具有物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證。多年從事物業(yè)管理服務(wù)工作，善于客戶溝通和協(xié)調(diào)工作，性格開(kāi)朗，工作踏實(shí)。工程部主任：劉杉大專具有物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證。多年從事物業(yè)管理服務(wù)工作，善于客戶溝通和協(xié)調(diào)工作，性格開(kāi)朗，工作踏實(shí)。財(cái)務(wù)部主任：樊洋洋大專具有國(guó)家會(huì)計(jì)資格從業(yè)證書(shū)，具有多年的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，工作嚴(yán)謹(jǐn)，認(rèn)真仔細(xì)。三.培訓(xùn)管理加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工管理、服務(wù)水平，這是物業(yè)管理的中心工作之一，也是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。我公司已形成一套規(guī)范化的培訓(xùn)運(yùn)作體系，有一支知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、業(yè)務(wù)技能精湛的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，這將為完成萬(wàn)達(dá)公館的管理目標(biāo)提供有力的保證。我們?nèi)f達(dá)公館在管理、服務(wù)的員工，將進(jìn)行二個(gè)階段的培訓(xùn)，第一階段的培訓(xùn)主要任務(wù)是接管前的人員培訓(xùn)，使全體員工在接管萬(wàn)達(dá)公館后能迅速適應(yīng)物管需求進(jìn)入工作狀態(tài)。第二階段的培訓(xùn)任務(wù)，主要針對(duì)日常管理工作展開(kāi)。促進(jìn)員工嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行服務(wù)，提高工作效率和服務(wù)水平。第一階段的培訓(xùn)內(nèi)容帶有普遍性，第二階段的培訓(xùn)內(nèi)容帶有提高和典型性。培訓(xùn)的形式分崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、外送培訓(xùn)三種。培訓(xùn)的層次分為管理層培訓(xùn)和操作層培訓(xùn)兩種。四.高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施1)市場(chǎng)定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，廣大業(yè)主多以成功者為主，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的高檔居住區(qū)基礎(chǔ)。2）管理模式：以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實(shí)踐中開(kāi)拓創(chuàng)新主抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進(jìn)精神文明建設(shè)。3）形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利、高端、豪華、時(shí)尚為一體1）安全：通過(guò)完善、嚴(yán)密、高效、人防、技防并舉的安全防范管理體系，充分保障各管理中心安居樂(lè)業(yè)。2)舒適：按照服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為廣大業(yè)主營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境。3)文明：開(kāi)展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造鄰里關(guān)系和睦、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。4)環(huán)保：提供優(yōu)良的園林綠化保潔服務(wù)，運(yùn)用各種監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。5)便利：全方位開(kāi)展便民服務(wù)，為提供快捷、便利服務(wù)，體現(xiàn)“華苑小區(qū)”人清新、陽(yáng)光的生活節(jié)奏。6）高端：針對(duì)萬(wàn)達(dá)公館頂級(jí)高端的物業(yè)模式，我們將采取星級(jí)的服務(wù)水平與態(tài)度來(lái)達(dá)到與之相匹配的管理水平。7）豪華：全天候的星級(jí)服務(wù)與酒店花園別墅式的全新管理理念讓業(yè)主享受頂級(jí)豪華的服務(wù)于舒適。8）時(shí)尚：先進(jìn)的管理理念與科學(xué)的管理方法與高端時(shí)尚的萬(wàn)達(dá)一起引領(lǐng)未來(lái)的時(shí)尚潮流。（一）具有深度和廣度的管理措施我公司為提供專業(yè)化服務(wù)同時(shí)，重視環(huán)境和社會(huì)效益，在共贏的基礎(chǔ)上打造出“華夏小區(qū)”管理精品。為此我公司在這里鄭重承諾：1、因物業(yè)管理單位內(nèi)部人員違法行為導(dǎo)致管理中心損失，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2、因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（二）建立快捷服務(wù)系統(tǒng)我公司始終堅(jiān)持“至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把滿意率作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足需求。通過(guò)運(yùn)用創(chuàng)新的服務(wù)理念，建立全方位服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)，不斷提高滿意度。根據(jù)的需求信息來(lái)調(diào)度各職能部門(mén)和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立信息檔案，高效反饋、處理意見(jiàn)及需求。每月按期將需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠(chéng)服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。（三）全方位的服務(wù)意識(shí)1）為提供便利服務(wù)從廣大業(yè)主的需求出發(fā)，為廣大業(yè)主做實(shí)事。根據(jù)“華苑小區(qū)”的實(shí)際情況，合理利用公用設(shè)施，為廣大業(yè)主創(chuàng)造充分休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所。2）24小時(shí)治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的大社區(qū)的帶動(dòng)作用，充分發(fā)揮安全管理工作多年無(wú)事故的優(yōu)勢(shì)，做好“華苑小區(qū)”治安防范范工作。我公司將置入“門(mén)崗對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入請(qǐng)示制度”、各安管崗全天候24小時(shí)服務(wù)，對(duì)安管隊(duì)伍實(shí)行半軍事化管理。（四）營(yíng)造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護(hù)好本物業(yè)內(nèi)的園林綠化，植物長(zhǎng)勢(shì)良好，喬木無(wú)枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（五）抓好精神文明建設(shè)1）重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營(yíng)造節(jié)日氣氛。2）組織開(kāi)展各項(xiàng)文藝體育競(jìng)賽活動(dòng)。促進(jìn)相互了解，增進(jìn)友誼。（六）管理學(xué)前沿理論的掌握及應(yīng)用管理科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論、權(quán)變理論等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。1）以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺(jué)性和自我實(shí)現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對(duì)物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。2）系統(tǒng)管理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個(gè)為了達(dá)到一定的經(jīng)營(yíng)目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門(mén)有機(jī)地結(jié)合而成的整體，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)體系。我公司強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全面實(shí)施物業(yè)管理。堅(jiān)持服務(wù)至上、注重對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施ISO9001質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一理論的應(yīng)用。3）動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過(guò)程的每一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過(guò)程視為一成不變的模式。企業(yè)管理通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個(gè)環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對(duì)外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵(lì)創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力，強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對(duì)管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù)的能力，縮短改善周期等。4）效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足廣大業(yè)主的需求，而且要維護(hù)、增進(jìn)和社會(huì)的利益，為人類社會(huì)做出貢獻(xiàn)。我公司在本物業(yè)的管理成本測(cè)算方面，本著精心計(jì)算成本，既堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的關(guān)系，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。5）企業(yè)文化杰出而成功的大公司都有強(qiáng)有力的企業(yè)文化內(nèi)涵，它是企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和發(fā)展追求。我公司自從事物業(yè)管理以來(lái)，始終發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導(dǎo)以“實(shí)現(xiàn)自我、服務(wù)客戶”為自身動(dòng)力，激勵(lì)員工的群體意識(shí)；以企業(yè)文化為目的，提高團(tuán)隊(duì)合作精神，從而為我公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。第五節(jié)規(guī)章制度一、安全職責(zé)1.嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度；2.負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)安全護(hù)衛(wèi)職責(zé)制度，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行指導(dǎo)和檢查，對(duì)公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；3.負(fù)責(zé)小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護(hù)和公共服務(wù)場(chǎng)所安全防范的督察；4.做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的藥及時(shí)移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺(jué)接受派出所指導(dǎo)；5.查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故；6.建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；7.抓好護(hù)衛(wèi)隊(duì)思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；8.做好新接物業(yè)護(hù)衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)二、護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)1.護(hù)衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號(hào)，儀容嚴(yán)整；2.糾正違章時(shí)必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人；3.上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備、設(shè)施，認(rèn)真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)的安全；4.堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭(zhēng)并設(shè)法將其抓獲；5.熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失；6.愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用；7.熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理；8.值班時(shí)間，對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時(shí)認(rèn)真處理，并作好記錄；9.熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況；10.嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接記錄；11.對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進(jìn)行盤(pán)問(wèn)和檢查；12.對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進(jìn)行登記；13.對(duì)發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、保護(hù)證據(jù)、維護(hù)秩序及提供請(qǐng)客的職責(zé)；14.熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；15.認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。三、門(mén)崗、巡邏崗位職責(zé)1.24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視護(hù)衛(wèi)對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時(shí)處置，必要時(shí)相領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢；2.掌握業(yè)主的來(lái)客動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)秩序；3.嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)客登記制度，對(duì)身份不明無(wú)任何證件、形跡可疑者，應(yīng)禁止其入內(nèi)；4.熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況；5.做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準(zhǔn)下崗，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責(zé)明確；6.嚴(yán)格執(zhí)行24小時(shí)巡邏制度；7.對(duì)于進(jìn)入小區(qū)的各類人員，必須認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記方可放行；8.對(duì)于進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛認(rèn)真登記方可進(jìn)入。四、員工行為規(guī)范1、愛(ài)崗敬業(yè)，責(zé)任第一。在崗位工作中堅(jiān)持原則，忠于職守，勤于學(xué)習(xí)，善于鉆研，牢固樹(shù)立責(zé)任意識(shí)，絕不失職。2、遵章守紀(jì)，聽(tīng)從命令，嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，堅(jiān)決做到令行禁止，確保公司上、下政令暢通，步調(diào)一致。3、追求一流，永不滿足。對(duì)待工作精益求精，積極追求創(chuàng)造的工作，用心完成各項(xiàng)工作任務(wù)。4、按時(shí)作息，外出請(qǐng)假。嚴(yán)格遵守上下班作息制度，工作時(shí)間外出要履行請(qǐng)假手續(xù)。5、熱心公益，文明辦公。自覺(jué)維護(hù)辦公區(qū)的環(huán)境整潔和工作秩序，上班時(shí)間不做與工作無(wú)關(guān)的事。6、團(tuán)結(jié)協(xié)作，互助共進(jìn)。與同事交流要友善真誠(chéng)，寬人嚴(yán)己，互諒互讓，互相幫助。7、注意儀表，進(jìn)求風(fēng)范。公司員工要衣著整潔，儀容大方，談吐文雅，行為敏捷，處處體現(xiàn)西港風(fēng)范。8、熱情待人，周到迎送。接待來(lái)訪客人實(shí)行“首問(wèn)制’，接聽(tīng)電話要使用規(guī)范文明用語(yǔ)。9、謹(jǐn)言慎行，注意保密。不說(shuō)損害公司利益的話，不做損害公司利益的事，自覺(jué)維護(hù)公司的根本利益。10、求真務(wù)實(shí)，不搞浮夸。講真話，辦實(shí)事，報(bào)告成績(jī)不夸大，報(bào)告問(wèn)題不隱瞞。11、愛(ài)護(hù)集體財(cái)產(chǎn)，自覺(jué)維護(hù)公司的利益和形象，遵章守紀(jì)，廉潔奉公，辦事公道，堅(jiān)持原則，敬業(yè)愛(ài)崗，提高辦事效率，履行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)。堅(jiān)決不做有損公司形象和有損公司利益的行為的事。12、對(duì)破壞公司財(cái)產(chǎn)、利益和損壞公司形象的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)處理，決不姑息。五、勞動(dòng)人事管理制度1、公司員工錄用：（1）由基層單位提出用工申請(qǐng)計(jì)劃，經(jīng)主管副總審核，報(bào)總裁批準(zhǔn)后實(shí)施。（2）公司錄用員工的具體操作程序是，先由辦公室組織面試，考核合格后，被錄用人員填寫(xiě)“西港公司員工招聘登記表”，經(jīng)主管副總審核，報(bào)總裁批準(zhǔn)后，方可錄用。2、公司員工試用期：公司員工自錄用之日起，原則上須經(jīng)過(guò)三個(gè)月的試用期。根據(jù)本人工作表現(xiàn)可縮短或延長(zhǎng)試用期，延長(zhǎng)時(shí)間一般不超過(guò)一個(gè)月。試用期內(nèi)違犯公司規(guī)章制度或表現(xiàn)不合格者，予以辭退。六、勞動(dòng)合同：試用期滿，工作表現(xiàn)良好，由本人與公司簽訂勞動(dòng)合同。七、公司員工的調(diào)動(dòng)與任免：1、根據(jù)工作需要，公司有權(quán)調(diào)動(dòng)公司機(jī)關(guān)及直屬單位員工的工作，所有員工必須服從公司的調(diào)動(dòng)安排。2、對(duì)業(yè)績(jī)突出的員工，經(jīng)公司勞動(dòng)人事管理部門(mén)考察合格，可提升其職務(wù)；新崗位的試用期原則上為三個(gè)月，試用期滿經(jīng)考核合格報(bào)總裁批準(zhǔn)，由公司發(fā)文正式委托。3、對(duì)提升職務(wù)者，若因工作不勝任或出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)失，公司可視情節(jié)作出降職或免職的決定。4、公司員工調(diào)動(dòng)或任免均以公司頒發(fā)的正式文件為準(zhǔn)。八、工作時(shí)間：公司實(shí)行每周六日、每日八小時(shí)工作制，特殊工種崗位工作時(shí)間由主管部門(mén)安排。九、薪金：l、公司員工薪金由基本工資、職務(wù)工資、浮動(dòng)工資和補(bǔ)貼等四部分組成。2、公司按照不同部門(mén)、不同崗位、不同職務(wù)的實(shí)際情況制定薪金等級(jí)，并根據(jù)業(yè)績(jī)狀況調(diào)整員工薪金，公司員工若出現(xiàn)工作變動(dòng)，薪金按變動(dòng)后工種或崗位執(zhí)行。3、公司財(cái)務(wù)以公司經(jīng)理辦下發(fā)的“安馨物業(yè)服務(wù)公司人事工資通知”作為核算工資的依據(jù)。十、公司員工辭職：1、公司員工在合同期內(nèi)，辭職必須有正當(dāng)理由，須提前一個(gè)月遞交辭職報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可離職。2、公司財(cái)務(wù)室以“浙江安馨物業(yè)服務(wù)公司員工離職通知書(shū)”為依據(jù)結(jié)算離職員工工資。十一、公司員工辭退：公司員工在合同期內(nèi)因工作不力或嚴(yán)重違犯公司規(guī)章制度，公司有權(quán)予以辭退。因公司業(yè)務(wù)變更或其他原因產(chǎn)生富余人員時(shí)，公司有權(quán)進(jìn)行裁員。六管理指標(biāo)和承諾制度1、管理指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱本公司承諾指標(biāo)1業(yè)務(wù)接待受理一周七天2報(bào)警接待、報(bào)修接待一天24小時(shí)3重大刑事責(zé)任案件、火災(zāi)、交通事故發(fā)生率04其他重大事故發(fā)生率低于1%5事件處理及時(shí)率100%6急修項(xiàng)目開(kāi)始修理時(shí)間*0．5小時(shí)內(nèi)7一般項(xiàng)目開(kāi)始修理時(shí)間*24小時(shí)內(nèi)8維修及時(shí)率98%以上9維修質(zhì)量合格率100%10客戶基本滿意率95%以上11保潔率100%12綠化達(dá)標(biāo)率100%13住戶投訴處理率100%14回訪率100%15檔案建立與完好率98%以上16房屋及配套設(shè)施完好率100%17道路完好率100%注*：因不可抗拒或者業(yè)主本身因素不能馬上完成維修作業(yè)的，應(yīng)向業(yè)主或者物業(yè)使用人說(shuō)明原因，并在條件允可的情況下限時(shí)完成此項(xiàng)作業(yè)。2、承諾制度本公司為規(guī)范自身服務(wù)行為，進(jìn)一步提高管理效率，特制訂以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾制度和違諾責(zé)任。序號(hào)承諾服務(wù)內(nèi)容承諾服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限承諾服務(wù)責(zé)任及處罰1報(bào)警接待、修理接待365天24小時(shí)接待未能做到,罰50元/次,責(zé)任人上門(mén)道歉.2房屋維修反應(yīng)時(shí)間急修、險(xiǎn)修接報(bào)后0.5小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)修理.一般修理接報(bào)后24小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)修理.每逾時(shí)15分鐘,罰100元/次,責(zé)任人上門(mén)道歉,并追究當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)責(zé)任.3業(yè)務(wù)接待受理365天業(yè)務(wù)接待每天12小時(shí)未能做到,罰50元/次,責(zé)任人上門(mén)道歉.4重大刑事責(zé)任案件、火災(zāi)、交通事故發(fā)生率0如屬物業(yè)公司管理責(zé)任,由責(zé)任人上門(mén)道歉,若造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的,追究當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)責(zé)任。5其他重大事故發(fā)生率低于1‰6事件處理及時(shí)率100%7維修及時(shí)率98%以上8維修質(zhì)量合格率100%9客戶基本滿意率95%以上10保潔率100%11綠化達(dá)標(biāo)率100%12住戶投訴處理率100%13回訪率100%14檔案建議與完好率98%以上15房屋及配套設(shè)施完好率100%16道路完率100%第四章檔案管理檔案建立和管理資料是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)規(guī)范的檔案管理能有效是我為住在區(qū)和公用設(shè)施使用維修提供指引、服務(wù)，針對(duì)“萬(wàn)達(dá)公館”的管理模式做到有制度有工作記錄，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行科學(xué)集中管理。4.1住宅區(qū)檔案資料管理：收集，保存有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理的政策，法規(guī)，章程。收集整理有關(guān)公寓的建筑圖紙，竣工驗(yàn)收資料。收集保存住戶檔案，裝修管理檔案，維修檔案。記錄公寓區(qū)域的巡視，門(mén)衛(wèi)情況，保存投訴和回訪資料。其他管理活動(dòng)記錄及檔案。4.2小區(qū)檔案管理分類：業(yè)主檔案《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《業(yè)主家庭情登記表》、《鑰匙領(lǐng)用登記表》、《業(yè)主入住驗(yàn)房表》、《裝修申請(qǐng)審批表》、《違章處理通知單》服務(wù)檔案業(yè)主服務(wù)檔案裝修維修管理檔案治安交通管理檔案設(shè)施設(shè)備管理檔案綠化清潔管理檔案社區(qū)文化檔案工程檔案物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料綜合竣工驗(yàn)收資料施工設(shè)計(jì)房屋及公用設(shè)施維修資料設(shè)備檔案設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄設(shè)備更新改造記錄保修卡保修協(xié)議設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告管理檔案經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)（經(jīng)營(yíng)管理資料合同，財(cái)務(wù)管理資料）人事勞資（員工培訓(xùn)，人事勞資資料，考核資料）規(guī)章制度及往來(lái)文件政府主管部門(mén)頒發(fā)的法律法規(guī)文件管理及運(yùn)付規(guī)章制度其他外來(lái)文件本管理處發(fā)出的通知公告，報(bào)告信函等公文4.3物業(yè)檔案管理流程4.3.1檔案的預(yù)立卷（1）整體分類（2）收集歸類、整理成卷。（3）建立一戶一檔a、拆私房類案卷應(yīng)含資料b、舊公房出售類案卷c商品房類案卷d、外銷商品房類案卷e、租賃商品房類案卷f、公建配套設(shè)備設(shè)施類案卷4.3.2編目裝訂（1）積累檔案的立卷歸檔管理a、重審、調(diào)整、組合案卷b、案卷軟封面的編制c、檢索的工具d、排列上架e、入庫(kù)保管三、物業(yè)檔案管理設(shè)想物業(yè)管理企業(yè)已建立單獨(dú)的檔案室，委派三位客服人員負(fù)責(zé)保管，來(lái)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的、科學(xué)的、規(guī)范的電子檔案。物業(yè)管理企業(yè)都必須制定符合企業(yè)發(fā)展需要的檔案管理制度。四、檔案的保管1）便于查閱。2）保證檔案的安全。3）防止檔案的損壞。4)采取修復(fù)技術(shù)，延長(zhǎng)檔案壽命。第五章社區(qū)文化建設(shè)本公司憑借近來(lái)管理高檔商品住宅所積累的豐富的社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要，與小區(qū)所在地的居委會(huì)配合，每年定時(shí)、定期開(kāi)展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)模的社區(qū)活動(dòng)。社區(qū)文化活動(dòng)將結(jié)合創(chuàng)立精神文明優(yōu)秀小區(qū)，內(nèi)容以培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)小區(qū)高品位居住氛圍的目標(biāo)展開(kāi)。1、制度建立為了保證萬(wàn)達(dá)公館社區(qū)文化工作的順利展開(kāi)，我們以ISO9000質(zhì)量保證體系為基礎(chǔ)，制定了一套完善的規(guī)章制度。如《精神文明建設(shè)公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》等以及各種活動(dòng)場(chǎng)所管理制度。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評(píng)的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化工作的正常運(yùn)作提供了保證。2、場(chǎng)地安排管理處將充分利用戶內(nèi)外空間（如會(huì)所、公共綠地等）開(kāi)展活動(dòng)，并適時(shí)走出小區(qū)，充分利用市區(qū)優(yōu)勢(shì)，立足小區(qū)結(jié)合各景點(diǎn)作為我們開(kāi)展活動(dòng)的大舞臺(tái)。在出入口及其它醒目處設(shè)置宣傳欄、公布欄及完善的標(biāo)識(shí)牌，作為萬(wàn)達(dá)公館對(duì)內(nèi)對(duì)外的展示窗口，報(bào)道活動(dòng)的動(dòng)態(tài)。3、營(yíng)造效果營(yíng)造高尚的文化氛圍，形成安定、和諧、溫馨的社區(qū)環(huán)境，向公眾推介、傳播精神文明建設(shè)成果，樹(shù)立起社區(qū)的良好社會(huì)形象。通過(guò)文化活動(dòng)這種形式，加強(qiáng)管理處人員與業(yè)主的交流，密切感情，爭(zhēng)取業(yè)主和租戶對(duì)物業(yè)管理工作的參與、支持。豐富業(yè)主的業(yè)余文化生活，激發(fā)業(yè)主的主人翁意識(shí)和愛(ài)護(hù)小區(qū)的責(zé)任感，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，大大增進(jìn)業(yè)主之間的感情，使小區(qū)內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)“熟悉的陌生人”，使得物業(yè)小區(qū)和諧健康。4、社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃 類別內(nèi)容時(shí)間追求效果備注儀式類入住儀式入伙期加深第一印象，形成歸屬感由管理處經(jīng)理向第一位進(jìn)住小區(qū)的業(yè)主頒發(fā)鑰匙入伙期授予“【萬(wàn)達(dá)公館】文明戶”、“【萬(wàn)達(dá)公館】十佳業(yè)主”等稱號(hào)并頒發(fā)證書(shū)每年一次樹(shù)立楷模，加強(qiáng)榮譽(yù)感大型活動(dòng)【萬(wàn)達(dá)公館】藝術(shù)節(jié)五月豐富業(yè)主生活，提高素質(zhì)【萬(wàn)達(dá)公館】新年晚會(huì)春節(jié)加強(qiáng)交流，活躍氣氛卡拉OK大賽每年一次提高文化修養(yǎng)常規(guī)體育娛樂(lè)活動(dòng)棋牌類不定期加強(qiáng)身體鍛煉，促進(jìn)溝通交流球類（桌球、乒乓球、羽毛球等）不定期老年健身活動(dòng)（太極拳、秧歌、氣功等）不定期郊游各景點(diǎn)旅游參觀雙休日加強(qiáng)身體鍛煉，培養(yǎng)團(tuán)結(jié)精神常規(guī)節(jié)目布置小區(qū)營(yíng)造節(jié)日氣氛元旦增強(qiáng)節(jié)目氣氛，增進(jìn)服務(wù)中心與居民的交流與居委會(huì)合辦布置小區(qū)，營(yíng)造節(jié)日氣氛，向重點(diǎn)照顧業(yè)主拜年春節(jié)組織義務(wù)勞動(dòng)，為業(yè)主辦好事，修自行車、理發(fā)等學(xué)雷鋒日舉行婦女座談會(huì)婦女節(jié)組織業(yè)主義務(wù)植樹(shù)，開(kāi)展“領(lǐng)養(yǎng)小樹(shù)”活動(dòng)植樹(shù)節(jié)宣傳櫥窗布置勞動(dòng)節(jié)設(shè)置游戲項(xiàng)目，開(kāi)展“兒童書(shū)畫(huà)大賽”兒童節(jié)宣傳櫥窗布置、座談會(huì)建黨節(jié)慰問(wèn)軍烈屬，舉辦聯(lián)誼會(huì)建軍節(jié)常規(guī)節(jié)日向小區(qū)內(nèi)教師送花、賀卡教師節(jié)布置彩燈，向重點(diǎn)照顧居民送月餅中秋節(jié)升國(guó)旗，唱國(guó)歌，掛彩旗、橫幅，開(kāi)展“愛(ài)國(guó)主義征文”活動(dòng)國(guó)慶節(jié)講座類消防安全知識(shí)一次防患與未燃與有關(guān)單位協(xié)辦環(huán)保知識(shí)一次增長(zhǎng)環(huán)保知識(shí)，加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)“黃、賭、毒人類大敵”法制教育一次增強(qiáng)法制意識(shí)保健常識(shí)一次增強(qiáng)體制美容養(yǎng)顏一次提高審美品位園藝家居美化一次美化生活公益類大掃除不定期培養(yǎng)公德、自律向?yàn)?zāi)區(qū)獻(xiàn)愛(ài)心不定期培養(yǎng)愛(ài)心義診、助殘、獻(xiàn)血不定期培養(yǎng)奉獻(xiàn)精神沙龍各種沙龍聚會(huì)不定期共同愛(ài)好，增進(jìn)交流培訓(xùn)類電腦培訓(xùn)不定期加強(qiáng)修養(yǎng)，增長(zhǎng)知識(shí)，促進(jìn)溝通書(shū)畫(huà)培訓(xùn)舞蹈培訓(xùn)裝修知識(shí)培訓(xùn)（本計(jì)劃為我公司擬實(shí)施項(xiàng)目，待業(yè)主入住后，我公司將根據(jù)對(duì)業(yè)主需求的調(diào)查和小區(qū)設(shè)施、周邊條件等進(jìn)行調(diào)整，力爭(zhēng)滿足大部分業(yè)主對(duì)于社區(qū)文化活動(dòng)的需要。）第六章特色便民服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)我公司將在萬(wàn)達(dá)公館展開(kāi)多項(xiàng)便民服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目視住宅的情況不斷予以充實(shí)，完善。在服務(wù)中體現(xiàn)“人性化”服務(wù)的特點(diǎn)，采取免費(fèi)服務(wù)和有償服務(wù)相結(jié)合，對(duì)有償服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格明示，便于業(yè)主監(jiān)督。附：1、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目2、有償服務(wù)項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)的便民服務(wù)方案無(wú)償便民服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容責(zé)任部門(mén)01、設(shè)置便民工具箱保安部02、設(shè)置應(yīng)急醫(yī)藥箱保安部03、設(shè)置便民傘保安部04、借用打氣筒保安部05、搬運(yùn)家具保安部06、代收、代寄普通郵件保安部07、代叫出租汽車保安部08、代為泊車保安部09、代為保管小件物品保安部10、代辦收訂報(bào)刊雜志、特快專遞保安部11、代辦數(shù)字電視開(kāi)通業(yè)戶服務(wù)部12、代訂牛奶業(yè)戶服務(wù)部13、電話留言服務(wù)業(yè)戶服務(wù)部14、送取干洗衣物業(yè)戶服務(wù)部15、代辦煤氣開(kāi)戶業(yè)戶服務(wù)部16、介紹保姆、鐘點(diǎn)工業(yè)戶服務(wù)部17、代請(qǐng)家教、介紹補(bǔ)習(xí)班業(yè)戶服務(wù)部18、代接、送小孩業(yè)戶服務(wù)部19、開(kāi)設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所業(yè)戶服務(wù)部20、組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)業(yè)戶服務(wù)部21、組織家庭主婦活動(dòng)業(yè)戶服務(wù)部22、組織老年人活動(dòng)業(yè)戶服務(wù)部23、提供圖書(shū)閱覽室業(yè)戶服務(wù)部24、代購(gòu)車、飛機(jī)票業(yè)戶服務(wù)部25、家居裝潢咨詢工程部有償便民服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注01送餐服務(wù)1~3元∕次02洗熨服務(wù)5~20元∕件03咖啡屋、奶茶坊3~50元∕杯04傳真2~4元∕頁(yè)05打字、復(fù)印2元∕100字含排版06安裝電子防盜門(mén)150元∕扇07安裝吊燈50元∕盞08安裝脫排油煙機(jī)30~50元∕部09安裝分體式、窗式空調(diào)380~520元∕部10安裝熱水器60~100元∕部不含材料11安裝音響20~50元∕部12安裝櫥柜10~20元∕個(gè)13家用電器檢查、小修5~250元∕次不含材料14換門(mén)鎖10~30元∕把不含材料15更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座5~50元∕次不含材料16電動(dòng)車充電1~3元∕次不含周六、日17空調(diào)保養(yǎng)、加氟利昂15~55元∕次18修鞋、配鑰匙1元∕個(gè)19自行車、摩托車小修5~30元∕次20木門(mén)維修50~100元∕次不含材料21清洗排風(fēng)扇20~50元∕次22清洗抽油煙機(jī)40~100元∕次23清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)1元∕次24修理、更換水龍頭各類軟管5~30元∕次不含材料25修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球5~30元∕次不含材料26修理窗、簾、拉簾等5~50元∕次不含材料27木地板打蠟1~3元∕ｍ228建立業(yè)戶健康檔案10~30元∕次29量血壓、測(cè)身高、測(cè)體重1.5元∕次不含周三、四30定期健康咨詢30~100元∕次不含周三、四31修理、更換電表、水表等10~50元∕次不含材料32修理、更換門(mén)鈴、門(mén)鎖、信箱鎖等10~50元∕次不含材料33修理、更換燈泡、燈管、燈罩1~20元∕次不含材料34疏理下水管道（主管）30~150元∕次35疏理下水管道（支管）10~100元∕次注：針對(duì)武漢萬(wàn)達(dá)公館高端豪華的物業(yè)樣式，我公司特別根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)與業(yè)主的需求，制定了一系列的特色服務(wù)來(lái)滿足萬(wàn)達(dá)公館業(yè)主更高，更好，更舒適的需求！第七章維修管理7.1智能化管理與日常維修將成為武漢標(biāo)志性建筑甚至是住宅代表的（武漢萬(wàn)達(dá)公館），智能化系統(tǒng)配置檔次高、布控全方位。我公司將充分利用現(xiàn)代化的設(shè)施和智能化系統(tǒng)，采用高效、完善、節(jié)能的管理手段，建立科學(xué)、先進(jìn)的管理模式，為住宅區(qū)內(nèi)的每一個(gè)家庭提供優(yōu)質(zhì)超值的服務(wù)。同時(shí)，智能化系統(tǒng)是高技術(shù)長(zhǎng)期含量的設(shè)備，維護(hù)保養(yǎng)的工作顯得更為重要，在日常物業(yè)管理中要充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格規(guī)范智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行管理規(guī)程和維護(hù)方案是系統(tǒng)高效、穩(wěn)定、安全運(yùn)行的保障。建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干隊(duì)伍中抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。2、對(duì)住戶進(jìn)行多種形式的宣導(dǎo)住戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報(bào)及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵。我們將從第一個(gè)入住的住戶開(kāi)始，通過(guò)詳細(xì)的使用操作介紹、上門(mén)指導(dǎo)、舉辦培訓(xùn)班等多種形式，讓所有的住戶都能全面了解、正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)。3、公司內(nèi)部管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)首先，我們將對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損；其次，我們將對(duì)所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，監(jiān)控人員每天至少兩次到現(xiàn)場(chǎng)查看，并為住戶提供室內(nèi)防災(zāi)系統(tǒng)布局及施工技術(shù)指導(dǎo)。4、建立設(shè)備技術(shù)檔案對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案我們將建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)各系統(tǒng)的報(bào)警信息作電腦存檔，從而建立一個(gè)完整的住戶使用檔案。6、建立供應(yīng)商檔案我們將對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。7、處理好入住初期室內(nèi)防災(zāi)防盜系統(tǒng)的誤報(bào)警問(wèn)題由于防災(zāi)防盜系統(tǒng)的科技含量較高，住戶對(duì)這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟悉過(guò)程。在這一過(guò)程中，各種誤操作都會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)，造成監(jiān)控中心報(bào)警頻繁，所以處理好這種誤報(bào)是管理好這一系統(tǒng)的關(guān)鍵。我們將根據(jù)實(shí)際情況，首先在適當(dāng)?shù)姆绤^(qū)內(nèi)設(shè)定一個(gè)幾秒的滯后報(bào)警（由軟件實(shí)現(xiàn)）。當(dāng)住戶誤操作時(shí)，可在幾秒內(nèi)通過(guò)室內(nèi)的操作鍵盤(pán)解除報(bào)警；其次，根據(jù)住戶使用檔案的記載，對(duì)誤報(bào)信息進(jìn)行技術(shù)分析；對(duì)由于室內(nèi)環(huán)境造成的誤報(bào)，應(yīng)及時(shí)上門(mén)與住戶溝通，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。8、日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。9、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目類別對(duì)象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)日檢月檢季檢年檢臨檢室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)主服務(wù)器、備用服務(wù)器外觀清潔、完整、有序、無(wú)破損√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)松脫√√√雙機(jī)切換性能順利無(wú)斷點(diǎn)√√√運(yùn)行狀況正常、無(wú)死機(jī)、過(guò)熱等不良現(xiàn)象，電源穩(wěn)定√√√√√緊急按鈕紅外探頭智能主機(jī)外觀清潔、完整、有序、無(wú)破損√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠√√感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正?！獭獭绦盘?hào)發(fā)送完整、無(wú)缺漏√√√攝像監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視器外觀及布置清潔無(wú)塵、擺放有序、散熱部位無(wú)堵塞、遮蓋√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√顯示性能畫(huà)面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)旋鈕靈敏√√√√控制器、畫(huà)面分割器、錄像機(jī)外觀清潔無(wú)塵、擺放有序√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠，畫(huà)面分割穩(wěn)定、錄像清晰，干擾信號(hào)小√√√√攝像頭外觀清潔、完整、無(wú)破損、防水浸√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√攝像性能視頻信號(hào)清晰、完整、失真小、控制靈敏可靠√√√周界主動(dòng)紅光線監(jiān)視主動(dòng)紅外線測(cè)器外觀清潔、完整、無(wú)破損、防水浸√√√接插件及聯(lián)接線牢固、無(wú)接觸不良√√√感應(yīng)速度能達(dá)設(shè)計(jì)參數(shù)√√√√√安裝緊固件牢固、無(wú)松脫、無(wú)氧化√√UPS主機(jī)外觀清潔無(wú)塵、擺放有序，散熱部位無(wú)堵塞、遮蓋√√接插件及聯(lián)接線牢固、聯(lián)接可靠√√切換性能順利無(wú)斷點(diǎn)√√類別對(duì)象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)日檢月檢季檢年檢臨檢備用電源系統(tǒng)蓄電池組外觀清潔無(wú)塵、無(wú)明顯升溫√√√沖放電正?！屉姵赝L(fēng)器運(yùn)行正常、無(wú)異聲√√√√√各系統(tǒng)電腦主機(jī)外觀清潔、完整、有序、無(wú)破損√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)松脫√√√運(yùn)行狀況正常、無(wú)死機(jī)、過(guò)熱等不良現(xiàn)象√√√√√打印機(jī)軟、硬盤(pán)顯視器外觀清潔、完整、有序、無(wú)破損√√√聯(lián)接牢固√√√√運(yùn)行狀況正常、無(wú)各種不良現(xiàn)象√√√傳輸線視頻線、控制線、電源線、有線電視網(wǎng)線外觀清潔、完整、有序、無(wú)破損、無(wú)老化√√√聯(lián)接牢固，無(wú)接觸不良接觸√√√傳輸性能正常、無(wú)異常衰減√√√各系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)軟件運(yùn)行狀況無(wú)死機(jī)等不良現(xiàn)象、無(wú)病毒感染√√√數(shù)據(jù)維護(hù)完整、準(zhǔn)確，保存完好√√√√√工作環(huán)境運(yùn)行環(huán)境狀況溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正?！獭獭?0、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)程序報(bào)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)維護(hù)計(jì)劃?rùn)z測(cè)故障確認(rèn)維修進(jìn)電腦存檔上門(mén)檢測(cè)與住戶預(yù)約故障確認(rèn)住戶及使用簽字與監(jiān)控中心聯(lián)系通知監(jiān)控中心報(bào)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)維護(hù)計(jì)劃?rùn)z測(cè)故障確認(rèn)維修進(jìn)電腦存檔上門(mén)檢測(cè)與住戶預(yù)約故障確認(rèn)住戶及使用簽字與監(jiān)控中心聯(lián)系通知監(jiān)控中心11.電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃電梯由制造商或?qū)I(yè)維修保養(yǎng)公司進(jìn)行專業(yè)維修保養(yǎng)，本司負(fù)責(zé)機(jī)房清潔，安全運(yùn)行檢查，配合國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行電梯年檢等。7.2房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修檢查養(yǎng)護(hù)計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍，制定完整的維修養(yǎng)護(hù)制度。（1）房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)①地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)：A、防止出現(xiàn)不合理超重。B、保證勒腳完好。②樓地面工程的養(yǎng)護(hù)A、樓地面的有效防水。B、室內(nèi)防潮。C、對(duì)二次裝修加強(qiáng)管理。③墻合面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)A、定期檢查，及時(shí)處理。B、加強(qiáng)保護(hù)與其它工程相接處。C、注意清潔與清潔方法。D、注意日常工作中的防護(hù)。E、注意材料的工作環(huán)境。F、定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性。④門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)A、嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程。B、經(jīng)常清洗檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。C、定期更換易損部件，保持整體狀況良好。D、加強(qiáng)窗臺(tái)的使用管理。⑤屋面工程維修養(yǎng)護(hù)A、定期清掃，保證多種設(shè)施處于有效狀態(tài)。B、定期檢查、記，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理。C、建立大、中、小修制度。D、加強(qiáng)屋面使用的管理。⑥通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理⑦防治白蟻（2）公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃①照明設(shè)備：每位檢查照明設(shè)備的完好程度，如有缺損及時(shí)更換，每1～2月就燈具外觀、照度和色調(diào)進(jìn)行檢查，進(jìn)行必要的清潔工作。②消防報(bào)警系統(tǒng)：每日進(jìn)行信號(hào)測(cè)試檢查，每月檢查電壓、電流及各類儀表的運(yùn)行是否正常，每年進(jìn)行一次消防全面檢查。③各類水泵：每周進(jìn)行巡視檢查，聲響、震動(dòng)、電流、壓力等是否正常，每半年進(jìn)行自動(dòng)控制部分檢修。萬(wàn)達(dá)公館樓宇設(shè)備保養(yǎng)周期表設(shè)備事項(xiàng)周期樓宇內(nèi)、外墻●走廊及樓梯粉刷修補(bǔ)粉刷每3年1次●外墻每5、6年1次●幕墻玻璃清洗每年一次供水系統(tǒng)●檢查、加油及調(diào)試各水泵每半個(gè)月1次●清洗水池每年1次消防設(shè)備●日常巡視保養(yǎng)每月1次●聘用政府認(rèn)可的消防設(shè)備保養(yǎng)，公司作檢查及維修并向消防部門(mén)提交報(bào)告每年1次溝渠●清理天臺(tái)雨水筒及渠閘每周1次●清理明渠之沉淀物每2周1次機(jī)器欄桿（或主、付入口門(mén)等）●檢查銹蝕的窗框、欄桿、樓梯扶手油漆每月1次每年1次供電系統(tǒng)●檢查各種配電、箱內(nèi)元件每周1次監(jiān)控、巡更●日常巡視及保養(yǎng)每月1次●徹底檢查、保養(yǎng)每年1次有線電視系統(tǒng)●日常巡視及一般保養(yǎng)每周1次●徹底檢查、保養(yǎng)每年1次電梯●聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行保養(yǎng)按保養(yǎng)合同辦理中央空調(diào)機(jī)組●聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行保養(yǎng)按保養(yǎng)合同辦理供熱系統(tǒng)●聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行保養(yǎng)按保養(yǎng)合同辦理第八章計(jì)劃成本核算書(shū)第一節(jié)年物業(yè)管理費(fèi)收入預(yù)算單元：人民幣（元）序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)面積（M2）單價(jià)元/M2月月收入年收入1住宅25.00002商鋪100003車位650個(gè)5032500390000合計(jì)390000第二節(jié)年物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算表單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目月支出常年支出1員工工資及規(guī)費(fèi)（附件一）614957379402員工其它費(fèi)用（附件二）2299891003行政辦公費(fèi)（附件三）\276004綠化養(yǎng)護(hù)、保潔消耗費(fèi)（附件四）\2589205固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（附件五）\101426公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)（附件六）51011017007法定稅率（5.5％）\67398利潤(rùn)（8%）\98571合計(jì)\1330712附件一員工工資及規(guī)費(fèi)單位：人民幣（元）序號(hào)部門(mén)崗位名稱人員編制月工資（元）規(guī)費(fèi)(45%)小計(jì)1管理處經(jīng)理13500157550752客服部5人經(jīng)理助理120009002900出納兼檔案115006752175客服31200*316205220客服主管1150067521753工程部4人經(jīng)理120009002900操作維修工31000*3135043504保安部16人經(jīng)理115006752175保安員151300*158775282755保潔部（綠化）6人主管110004501450綠化員5800*518004800月合計(jì)3361495注：1、年管理服務(wù)人員工資福利及規(guī)費(fèi)61495×12=737940元；2、金華地區(qū)規(guī)費(fèi)占工資的比例為福利基金14％、養(yǎng)老保險(xiǎn)20％、大病保險(xiǎn)6％、工傷保險(xiǎn)1％、失業(yè)保險(xiǎn)2％、教育經(jīng)費(fèi)2％、總額為45％。附件二員工其它費(fèi)用單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目月支出年支出1國(guó)定假加班費(fèi)35元/天×33人×10天×3倍\346502員工工作餐33人×5元人/天×25天4125495003員工服裝費(fèi)150元/套*2套*33人/2\4950合計(jì)\89100注：服裝費(fèi)按2年折舊。附件三行政辦公費(fèi)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目月支出年支出1辦公用品（包括電腦耗材）40048002通訊費(fèi)30036003員工培訓(xùn)費(fèi)866104004節(jié)日活動(dòng)及裝飾費(fèi)25030005年度財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi)8310006辦公室水電費(fèi)4004800合計(jì)229927600附件四綠化養(yǎng)護(hù)、保潔費(fèi)用單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目月支出常年備注1綠化養(yǎng)護(hù)\6000補(bǔ)苗、藥、肥、燃油2保潔消耗用品10012003垃圾清運(yùn)費(fèi)30元/戶.年189602275204外墻清洗（一年清洗一次）125015000專業(yè)公司清洗5水池清洗費(fèi)1672000專業(yè)公司清洗6化糞池常年清理費(fèi)(3)只30036007大堂盆花、植物擺放3003600合計(jì)258920附件五 公用設(shè)備，設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目月費(fèi)用常年費(fèi)用1電梯保養(yǎng)費(fèi)（17臺(tái)）\400002電梯年檢費(fèi)（17臺(tái)）\5003路燈、樓道燈、開(kāi)關(guān)消耗材料80096004消監(jiān)控及消防泵系統(tǒng)維保費(fèi)1667200005消防滅火器更換（按2只/層計(jì)）66780006消控系統(tǒng)年檢費(fèi)1667200007道路及排水系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)維料3003600合計(jì)5101101700附件六固定資產(chǎn)折舊及待攤費(fèi)用單位：人民幣（元）部門(mén)名稱單位數(shù)量單價(jià)小計(jì)辦公用品傳真機(jī)臺(tái)120002000辦公家具、柜子套36001800普通電話機(jī)臺(tái)350150電腦臺(tái)3400012000打印機(jī)臺(tái)160006000保潔用品噴霧器只2200400水管米2003.5700鋤頭、草刀若干200雨鞋、雨衣套81501200保潔常用工具套若干2000高壓水槍套若干1200吸塵器臺(tái)110001000垃圾周轉(zhuǎn)車輛2360720保安用品應(yīng)急燈只650300雨鞋、雨衣套81501200橡膠警棍支880640對(duì)講機(jī)套7150010500自行車輛2150300工程用品零星工具套若干600電焊機(jī)、疏通機(jī)等件若干2000電錘臺(tái)120002000應(yīng)急燈只450200雨鞋、雨衣套3150450鑰匙機(jī)臺(tái)14004001.5米鋁合金梯把13003002.5米鋁合金梯把1700700萬(wàn)能電表只1150150手電鉆把25001000管子龍門(mén)架套1300300預(yù)留零配件若干300合計(jì)50710注：按5年攤銷，殘值按10%計(jì)，每年攤銷10142元/年。第三節(jié)年度財(cái)務(wù)分析經(jīng)認(rèn)真測(cè)算，杭州通策廣場(chǎng)的財(cái)務(wù)分析如下：一、武漢萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)管理費(fèi)主要內(nèi)容為公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、保安、保潔服務(wù)收入，月均收入為元，年均收入元；月均支出元，年均支出為元，基本持平，盈余元。二、武漢萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)管理費(fèi)支出主要內(nèi)容包括：公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、員工工資及規(guī)費(fèi)、員工其它費(fèi)用、保潔綠化消耗費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、、辦公費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅金和利潤(rùn)。三、如果我們有幸中標(biāo)將在今后的日常管理服務(wù)中，開(kāi)展多種項(xiàng)目的便民服務(wù)，采取多種經(jīng)營(yíng)，節(jié)約開(kāi)支等措施來(lái)提高企業(yè)效益。第九章結(jié)束語(yǔ)我公司有幸參與“萬(wàn)達(dá)公館”招投標(biāo)活動(dòng)，使我公司親身感受到了廣大業(yè)主的熱情和關(guān)懷，十分感謝萬(wàn)達(dá)公館給了我公司這次竟標(biāo)的機(jī)會(huì)。借此，我公司真誠(chéng)的希望能夠有機(jī)會(huì)與管理中心精誠(chéng)合作，為本物業(yè)的廣大奉上精致、完美的專業(yè)化服務(wù)。我公司憑借多年來(lái)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，特別是企業(yè)改制完成后，先人一步，較早地走向了市場(chǎng)化道路。從1998年通過(guò)ISO9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，到2003年與中國(guó)和平投資的重組，每一個(gè)過(guò)程都把我公司的發(fā)展推向一個(gè)更深、更高的層次，我們?cè)诎涯抗夥胚h(yuǎn)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，也將我們的企業(yè)文化溶入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)。我公司在追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也會(huì)更多地承擔(dān)起各項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。給我一次機(jī)會(huì)，還您一個(gè)驚喜。我們有信心、有能力為“萬(wàn)達(dá)公館項(xiàng)目”管理中心提供專業(yè)化服務(wù)，給我一次機(jī)會(huì)，還您一個(gè)驚喜。我們有信心、有能力為“萬(wàn)達(dá)公館”提供專業(yè)化服務(wù)，將“萬(wàn)達(dá)公館項(xiàng)目”打造成武漢乃至全國(guó)物業(yè)管理的經(jīng)典之作。我公司希望能憑借多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與先進(jìn)的管理理念，和對(duì)萬(wàn)達(dá)公館的深入了解與感受，提出我們對(duì)萬(wàn)達(dá)公館的管理理念。能夠取得萬(wàn)達(dá)公館的物業(yè)管理權(quán)，屆時(shí)必將履行我們對(duì)萬(wàn)達(dá)公館的管理承諾，為業(yè)主提供全方位的優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，來(lái)回報(bào)貴公司與業(yè)主對(duì)我們的信任！第十章相關(guān)證書(shū)資料下列是我公司參與貴公司招投標(biāo)的相關(guān)證書(shū)見(jiàn)：附表安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司2012年10月1日附錄資料：不需要的可以自行刪除怎樣提高電腦系統(tǒng)運(yùn)行速度HYPERLINK""WindowsXP的啟動(dòng)速度比Windows2000要快30%左右，但相對(duì)于Windows98仍然要慢了不少，不過(guò)，我們可以通過(guò)優(yōu)化設(shè)置，來(lái)大大提高WindowsXP的啟動(dòng)速度。加快系統(tǒng)啟動(dòng)速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動(dòng)時(shí)加載的程序與服務(wù)；對(duì)磁盤(pán)及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動(dòng)等待時(shí)間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動(dòng)的時(shí)間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。1.加快系統(tǒng)啟動(dòng)速度WindowsXP的啟動(dòng)速度比Windows2000要快30%左右，但相對(duì)于Windows98仍然要慢了不少，不過(guò)，我們可以通過(guò)優(yōu)化設(shè)置，來(lái)大大提高WindowsXP的啟動(dòng)速度。加快系統(tǒng)啟動(dòng)速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動(dòng)時(shí)加載的程序與服務(wù)；對(duì)磁盤(pán)及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動(dòng)等待時(shí)間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動(dòng)的時(shí)間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。(1)MsconfigWindowsXP的啟動(dòng)速度在系統(tǒng)安裝初期還比較快，但隨著安裝的軟件不斷增多，系統(tǒng)的啟動(dòng)速度會(huì)越來(lái)越慢，這是由于許多軟件把自己加在了啟動(dòng)程序中，這樣開(kāi)機(jī)即需運(yùn)行，大大降低了啟動(dòng)速度，而且也占用了大量的系統(tǒng)資源。對(duì)于這樣一些程序，我們可以通過(guò)系統(tǒng)配置實(shí)用程序Msconfig將它們從啟動(dòng)組中排除出去。選擇“開(kāi)始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對(duì)話框中鍵入“Msconfig”，回車后會(huì)彈出“系統(tǒng)配置實(shí)用程序”對(duì)話框，選擇其中的“啟動(dòng)”選項(xiàng)卡(如圖1)，該選項(xiàng)卡中列出了系統(tǒng)啟動(dòng)時(shí)加載的項(xiàng)目及來(lái)源，仔細(xì)查看每個(gè)項(xiàng)目是否需要自動(dòng)加載，否則清除項(xiàng)目前的復(fù)選框，加載的項(xiàng)目越少，啟動(dòng)的速度就越快。設(shè)置完成后需要重新啟動(dòng)方能生效。(2)BootvisBootvis是微軟提供的一個(gè)啟動(dòng)優(yōu)化工具，可提高WindowsXP的啟動(dòng)速度。用BootVis提升WindowsXP的啟動(dòng)速度必須按照正確的順序進(jìn)行操作，否則將不會(huì)起到提速的效果。其正確的操作方法如下：?jiǎn)?dòng)Bootvis，從其主窗口(如圖2)中選擇“工具”菜單下的“選項(xiàng)”命令，在“符號(hào)路徑”處鍵入Bootvis的安裝路徑，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，單擊“保存”退出。從“跟蹤”菜單中選擇“下次引導(dǎo)”命令，會(huì)彈出“重復(fù)跟蹤”對(duì)話框，單擊“確定”按鈕，BootVis將引導(dǎo)WindowsXP重新啟動(dòng)，默認(rèn)的重新啟動(dòng)時(shí)間是10秒。系統(tǒng)重新啟動(dòng)后，BootVis自動(dòng)開(kāi)始運(yùn)行并記錄啟動(dòng)進(jìn)程，生成啟動(dòng)進(jìn)程的相關(guān)BIN文件，并把這個(gè)記錄文件自動(dòng)命名為T(mén)RACE_BOOT_1_1。程序記錄完啟動(dòng)進(jìn)程文件后，會(huì)重新啟動(dòng)BootVis主界面，在“文件”菜單中選擇剛剛生成的啟動(dòng)進(jìn)程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即會(huì)出現(xiàn)“CPU>使用”、“磁盤(pán)I/O”、“磁盤(pán)使用”、“驅(qū)動(dòng)程序延遲”等幾項(xiàng)具體圖例供我們分析，不過(guò)最好還是讓BootVis程序來(lái)自動(dòng)進(jìn)行分析：從“跟蹤”菜單中選擇“系統(tǒng)優(yōu)化”命令，程序會(huì)再次重新啟動(dòng)計(jì)算機(jī)，并分析啟動(dòng)進(jìn)程文件，從而使計(jì)算機(jī)啟動(dòng)得更快。(3)禁用多余的服務(wù)WindowsXP在啟動(dòng)時(shí)會(huì)有眾多程序或服務(wù)被調(diào)入到系統(tǒng)的內(nèi)存中，它們往往用來(lái)控制Windows系統(tǒng)