第六章

房地產(chǎn)項目管理2006年春季房地產(chǎn)本章內(nèi)容1．

本章主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理、進度管理、成本管理、合同管理的有關(guān)內(nèi)容

2．

論述開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理、資料管理、現(xiàn)場管理以及信息管理等內(nèi)容。

項目的含義以及特征含義：指那些作為管理對象，按限定時間、成本和質(zhì)量標準完成的一次性任務(wù)。項目的主要特征有：(1)項目的一次性；(2)項目有明確的目標；(3)項目作為管理對象的整體性。其中一次性是項目的最主要特征。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的含義含義：就是指已經(jīng)確定投資，按照規(guī)劃設(shè)計條件進行施工，并實行統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的具體房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程。房地產(chǎn)開發(fā)項目又可以稱之為建設(shè)工程項目，具體是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。

房地產(chǎn)開發(fā)項目有大有小，其劃分標準應(yīng)當以具體建設(shè)單位(房地產(chǎn)開發(fā)商)為依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征

一是知識的密集性二是組織的層次性三是系統(tǒng)性

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概念：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進行的全面管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是在項目施工建設(shè)過程中對各項具體的工程所進行的計劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及在工程建設(shè)過程中與社會各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要包括：項目的投資管理工程管理質(zhì)量管理合同管理工程技術(shù)資料管理施工安全管理市政配套協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務(wù)包含了對已發(fā)包建設(shè)工程整個施工過程的管理包括：對工程質(zhì)量、工程進度的控制管理，工程施工隊伍的組織管理，對施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等目的是確保工程項目按合同計劃完成，保證項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

質(zhì)量與質(zhì)量管理質(zhì)量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。質(zhì)量管理確定質(zhì)量方針、目標和職責(zé)在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進使其實施的全部管理職能的所有活動。工程項目質(zhì)量管理的特點工程項目質(zhì)量的特點是由房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點所決定的。工程項目的特點:具有單項性、一次性、壽命的長期性、生產(chǎn)管理方式的特殊性、項目高投入性和風(fēng)險性還具有工程質(zhì)量本身的特點，如影響因素多、質(zhì)量波動大、質(zhì)量變異大、質(zhì)量隱蔽性、終檢局限大等。

質(zhì)量量管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容(2-1)施工工前前的的準準備備階階段段1．．對對施施工工隊隊伍伍及及人人員員質(zhì)質(zhì)量量的的控控制制。。2．．對對工工程程所所需需原原材材料料、、半半成成品品、、構(gòu)構(gòu)配配件件和和永永久久性性設(shè)設(shè)備備、、器器材材等等的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。3．．對對施施工工方方案案、、方方法法和和工工藝藝的的控控制制。。4．．對對施施工工用用機機械械、、設(shè)設(shè)備備的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。5．．對對施施工工環(huán)環(huán)境境與與條條件件方方面面的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。6，，對對測測量量基基準準點點和和參參考考標標高高的的確確認認及及工工程程測測量量放放線線的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。質(zhì)量量管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容(2-2)施工工過過程程中中的的質(zhì)質(zhì)量量管管理理1．．對對施施工工承承包包單單位位的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制自自檢檢系系統(tǒng)統(tǒng)進進行行監(jiān)監(jiān)督督2．．在在施施工工過過程程中中進進行行質(zhì)質(zhì)量量跟跟蹤蹤監(jiān)監(jiān)控控3．．會會同同建建設(shè)設(shè)監(jiān)監(jiān)理理單單位位審審查查設(shè)設(shè)計計方方或或承承包包方方提提出出的的工工程程變變更更或或圖圖紙紙修修改改4．．辦辦理理隱隱蔽蔽工工程程驗驗收收手手續(xù)續(xù)5．．參參加加給給排排水水、、電電氣氣安安裝裝的的試試通通水水、、試試運運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)等等工工作作6．．參參加加工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的評評定定和和竣竣工工驗驗收收工工作作，，做做好好施施工工資資料料收收集集整整理理工工作作7．．認認真真做做好好施施工工日日記記8．．對對沉沉降降有有觀觀測測要要求求的的建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物，，在在施施工工過過程程中中督督促促施施工工企企業(yè)業(yè)進進行行定定期期觀觀察察，，并并做做好好相相應(yīng)應(yīng)記記錄錄。。9．．監(jiān)監(jiān)督督和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)施施工工企企業(yè)業(yè)做做好好文文明明施施工工、、安安全全施施工工。。項目目工工程程質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的主主要要途途徑徑和和方方法法主要要途途徑徑：：工程程建建設(shè)設(shè)對對象象的的施施工工生生產(chǎn)產(chǎn)進進行行全全過過程程、、全全面面的的質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督、、檢檢查查與與控控制制包括：事前的各項施施工準備工作作質(zhì)量控制，，施工過程中的的控制，各單項工程及及整個工程項項目完成后，，對建筑施工工及安裝產(chǎn)品品質(zhì)量的事后后控制施工階段進行行質(zhì)量監(jiān)控的的主要方法：：審核有關(guān)文件件、報表，現(xiàn)場檢查及試試驗施工階段質(zhì)量量監(jiān)督控制手手段旁站監(jiān)督測量試驗指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控控工作程序利用支付控制制手段房地產(chǎn)開發(fā)項項目的竣工驗驗收竣工驗收的目目的：是全面檢驗工工程建設(shè)是否否符合設(shè)計要要求和施工質(zhì)質(zhì)量標準檢查承包合同同的執(zhí)行情況況竣工驗收的范范圍及依據(jù)驗收范圍設(shè)計文件和合合同規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容土地使用情況況單項工程、市市政、綠化及及公用設(shè)施等等配套設(shè)施項項目等。驗收依據(jù)批準的設(shè)計任任務(wù)書、初步步設(shè)計、技術(shù)術(shù)設(shè)計文件、、施工圖、設(shè)設(shè)備技術(shù)說明明書、有關(guān)開開發(fā)建設(shè)的文文件，以及現(xiàn)現(xiàn)行的施工技技術(shù)驗收規(guī)范范、施工承包包合同等?？⒐を炇盏囊蠡疽箜椖恳寻丛O(shè)計計內(nèi)容建設(shè)完完成工程質(zhì)量和使使用功能符合合規(guī)范規(guī)定標標準和設(shè)計要要求按合同規(guī)定完完成了協(xié)議內(nèi)內(nèi)容遺留問題處理理一些零星項目目不能按時完完成，開發(fā)商商與建筑承包包商應(yīng)進行協(xié)協(xié)商并妥善處處理?？⒐を|收程序序及內(nèi)容驗收程序分為為：初步驗收正式驗收規(guī)模大和較復(fù)復(fù)雜的項目應(yīng)應(yīng)先進行初驗驗，然后進行行全部項目的的竣工驗收。。規(guī)模較小、較較簡單的項目目可一次進行行全部開發(fā)項項目的竣工驗驗收?？⒐を炇盏慕M組織房地產(chǎn)開發(fā)項項目一般由地地市級主管部部門——工程程質(zhì)量監(jiān)督站站組織驗收。。驗收委員會或或驗收小組組組成:開發(fā)商、施工工單位、設(shè)計計單位、物業(yè)業(yè)管理公司及及購房客戶參參加，還有計計劃、建設(shè)、、銀行、環(huán)保保、消防等有有關(guān)部門人員員驗收委員會的的主要工作:負責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)驗收工作審查竣工驗收收報告書對建筑安裝工工程進行現(xiàn)場場檢查對設(shè)計，施工工、設(shè)備質(zhì)量量等作出全面面評價最后簽署竣工工驗收鑒定書書。項目進度管理理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項項目的進度管管理是指對開開發(fā)項目各建建設(shè)階段的工工作內(nèi)容、工工作程序、持持續(xù)時間和銜銜接關(guān)系編制制計劃并將該計劃付付諸實施，在實施過程中中經(jīng)常檢查實實際進度是否否按計劃要求求進行，對出出現(xiàn)的偏差分分析原因，采采取補救措施施或調(diào)整、修修改原計劃，，直至工程竣竣工、交付使使用。項目進度管理理的最終目的的與內(nèi)容項目進度管理理的最終目的的是確保項目目進度目標的的實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項項目進度管理理的主要內(nèi)容容是建設(shè)工期期。影響項目進進度的因素素分析人的因素、、技術(shù)因素素、材料設(shè)設(shè)備與構(gòu)配配件因素施工機械設(shè)設(shè)備因素資金因素水文、地質(zhì)質(zhì)與氣象因因素等自然然因素政治、經(jīng)濟濟、環(huán)境等等社會因素素其他不確定定因素項目進度管管理的主要要任務(wù)設(shè)計前的準準備階段進進度管理的的任務(wù)。包括：(1)確定工工期總目標標；(2)編制項目目總進度計計劃；(3)編制準準備階段詳詳細工作計計劃，并控控制該計劃劃的執(zhí)行；；(4)施施工現(xiàn)場條條件調(diào)研和和分析等。。設(shè)計階段進進度管理的的任務(wù)。包括：(1)編制設(shè)設(shè)汁階段工工作進度計計劃，并控控制其執(zhí)行行；(2)編制詳細細的出圖計計劃，并控控制其執(zhí)行行。施工階段進進度管理的的任務(wù)。包括：(1)編編制施工總總進度計劃劃，并控制制其執(zhí)行；；(2)編編制施工年年、季、月月實施計劃劃，并控制制其執(zhí)行。。項目進度管管理措施項目進度管管理的主要要方法是；；籌劃、控制制和協(xié)調(diào)管理措施主主要包括:組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟措施信息管理措措施進度計劃表表示方法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理一般般采用實際際進度與計計劃進度圖圖形比較法法項目進度計計劃表示：：橫道圖網(wǎng)絡(luò)圖橫道圖的特特點橫道圖具有有形象、直直觀、易懂懂、繪制簡簡便等特點點，被廣泛泛應(yīng)用于工工程項目的的進度管理理工作中。。用橫道圖表表示的進度度計劃，應(yīng)應(yīng)包括兩個個基本部分分：左側(cè)是工作作劃分和基基本數(shù)據(jù)部部分；右側(cè)是橫道道線部分。。網(wǎng)絡(luò)圖雙代號時間間坐標網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計劃(簡簡稱時標網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)計劃)表示的進進度計劃。。單代號網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計劃表示示的進度計計劃。開發(fā)項目成成本管理的的概念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理是開開發(fā)商對開開發(fā)項目投投資的有效效控制，是是房地產(chǎn)開開發(fā)項目管管理內(nèi)容的的重要組成成部分具體來說就就是在投資資決策階段段、設(shè)計階階段、開發(fā)發(fā)項目發(fā)包包階段和建建設(shè)實施階階段，把開開發(fā)項目的的投資控制制在批準的的投資限額額以內(nèi)，隨隨時糾正發(fā)發(fā)生的偏差差，確保開開發(fā)項目投投資管理目目標的實現(xiàn)現(xiàn)，力求在在開發(fā)項目目中合理使使用人力、、財力、物物力，獲得得良好的經(jīng)經(jīng)濟效益、、社會效益益和環(huán)境效效益。項目成本構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本是指項目目建設(shè)、銷銷售過程中中所花費的的全部費用用，包括開開發(fā)成本和和銷售成本本。開發(fā)成本是是房地產(chǎn)開開發(fā)項目實實際發(fā)生的的成本，包包括土地費費用、前期期工程費、、建筑安裝裝工程費、、基礎(chǔ)設(shè)施施費、公共共配套設(shè)施施費、開發(fā)發(fā)間接費用用等。銷售成本是是指房屋銷銷售過程中中發(fā)生的費費用支出。。主要包括括銷售房屋屋的廣告、、代理等費費用支出，，一般為總總銷售額的的2％～4％左右。。開發(fā)項目成成本管理原原則設(shè)置科學(xué)的的成本管理理目標設(shè)計階段投投資控制是是重點變被動控制制為主動控控制經(jīng)濟與技術(shù)術(shù)結(jié)合是成成本管理的的手段開發(fā)項目成成本管理的的主要內(nèi)容容項目策劃、、設(shè)計階段段的成本管管理發(fā)包、施工工階段的成成本管理開發(fā)項目發(fā)發(fā)包，包括括項目總發(fā)發(fā)包、建安安工程及設(shè)設(shè)備材料采采購發(fā)包開發(fā)項目發(fā)發(fā)包階段的的成本管理理是項目開開發(fā)全過程程成本管理理的重要環(huán)環(huán)節(jié)。項目銷售階階段的成本本管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目銷售售階段的成成本管理主主要是管理理銷售費用用支出，銷銷售費用支支出的主要要部分一般般為房地產(chǎn)產(chǎn)銷售廣告告支出費用用。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目其他他管理開發(fā)項目合合同管理合同管理是是房地產(chǎn)開開發(fā)項目管管理中不可可缺少的重重要內(nèi)容項目合同管管理的對象象工程承包合合同項目合同管管理的內(nèi)容容開發(fā)商在工工程施工過過程中，需需要經(jīng)常檢檢查合同的的執(zhí)行情況況督促施工企企業(yè)執(zhí)行合合同條款根據(jù)工程實實際進度與與施工單位位商議合同同中的某些些條款需要要更改或取取消項目協(xié)調(diào)管管理主要包包括：：(1)做好好市政政配套套的協(xié)協(xié)調(diào)管管理工工作(2)協(xié)調(diào)調(diào)各承承包合合同中中有關(guān)關(guān)進度度、技技術(shù)配配合、、現(xiàn)場場協(xié)作作、公公共設(shè)設(shè)施使使用等等問題題，解解決它它們之之間產(chǎn)產(chǎn)生的的矛盾盾(3)定期期召開開有各各承包包單位位參加加的項項目經(jīng)經(jīng)理協(xié)協(xié)調(diào)會會議，，并檢檢查會會議決決定事事項的的執(zhí)行行情況況。(4)參加加總包包單位位或重重要分分包單單位的的現(xiàn)場場協(xié)調(diào)調(diào)會、、調(diào)度度會等等。(5)協(xié)調(diào)調(diào)各單單位之之間的的矛盾盾、爭爭議，，正確確處理理其經(jīng)經(jīng)濟上上的紛紛爭。。項目資資料管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理工作作中，，工程程項目目技術(shù)術(shù)檔案案資料料管理理是十十分重重要的的內(nèi)容容。管理對對象：：工程項項目技技術(shù)檔檔案資資料是是在項項目開開發(fā)實實施過過程中中形成成的，，是真真實的的工程程項目目開發(fā)發(fā)歷史史記錄錄。管理要要求：：這些技技術(shù)材材料必必須按按檔