房地產(chǎn)投資課程：我們了解什么？課程內(nèi)容及安排序號章節(jié)課時1房地產(chǎn)投資預(yù)備知識1次2房地產(chǎn)投資基本問題3住房投資2次4商業(yè)房地產(chǎn)投資5寫字樓及其他房地產(chǎn)投資6房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資7房地產(chǎn)投資環(huán)境3次8房地產(chǎn)投資可行性分析9房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)10房地產(chǎn)投資資金融通主要參考資料中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005年李偉.房地產(chǎn)投資分析與綜合開發(fā).北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003.6呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年尹伯成等.房地產(chǎn)投資學(xué).上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2002年苗晉平.現(xiàn)代房地產(chǎn)投資管理.北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005年安德·麥克里林.房地產(chǎn)投資.廣西：廣西師范大學(xué)出版社，2002年劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007年蓋倫·E·格里爾，尤勝平等譯.房地產(chǎn)投資決策分析.上海：上海人民出版社，2005年中華人民共和國建設(shè)部.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法.北京：中國計(jì)劃出版社，2000年建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例.北京：中國計(jì)劃出版社，2002年威廉姆·B.布魯格曼、杰夫瑞·D.費(fèi)雪.房地產(chǎn)金融與投資.大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000年《中國房地產(chǎn)》雜志（月刊）《房地產(chǎn)世界》雜志（月刊）《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》雜志（月刊）《住宅與房地產(chǎn)》雜志（月刊）《北京房地產(chǎn)》雜志（月刊）《南方房地產(chǎn)》雜志（月刊）《城市開發(fā)》雜志（月刊）《中國房地產(chǎn)研究》雜志（季刊）《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)紙（國家建設(shè)部）《房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)紙（上海）《中國建設(shè)報(bào)》報(bào)紙（國家建設(shè)部）認(rèn)識一下房地產(chǎn)——投資對象房地產(chǎn)投資預(yù)備知識

——房地產(chǎn)及其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)的概念有時也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)整體，即土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總和。地表向上延伸向下延伸土地是立體的定著物依附于土地服務(wù)于建筑房地產(chǎn)概念：有機(jī)結(jié)合體及其權(quán)利比較：不動產(chǎn)、物業(yè)、地產(chǎn)不動產(chǎn)地產(chǎn)養(yǎng)力用地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利富源地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利承載用地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)房產(chǎn)住宅建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利非住宅建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利與建筑有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利非房屋建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木種子等價(jià)值昂貴的車輛、船舶、飛機(jī)等財(cái)產(chǎn)2.地產(chǎn)——能夠?yàn)槠淦錂?quán)利人帶來來收益或滿足足其權(quán)利人工工作或生活需需要的土地資資產(chǎn)。居住用地指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地非居住用地商業(yè)用地，旅游用地，娛樂用地，工業(yè)與倉儲用地，教科文體衛(wèi)用地，綜合或其他用地土地權(quán)益：土地所有權(quán)土地所有制關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，是土地所有人依法對土地實(shí)行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定處分的權(quán)利土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)法律、法規(guī)、文件、合同的規(guī)定，對國家所有或農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用、收益及對使用權(quán)享有的一定的處分權(quán)土地使用權(quán)出出讓年限：依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》用地類型法定最高年限居住70年工業(yè)50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年商業(yè)、旅游、娛樂40年綜合或其他50年3.房產(chǎn)——在法律上上明確了產(chǎn)權(quán)權(quán)隸屬關(guān)系的的房屋財(cái)產(chǎn)。。住宅建筑物普通住宅、高級公寓、花園別墅等生產(chǎn)用房社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋，如廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等辦公用房各部門、團(tuán)體和企業(yè)等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動、提供服務(wù)的房屋其它樓宇如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等房產(chǎn)的權(quán)益：占有權(quán)對房屋的實(shí)際持有和控制，是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件

使用權(quán)

按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要

收益權(quán)

憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益處分權(quán)

決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動方向的權(quán)能，該權(quán)益由所有權(quán)人擁有房地關(guān)系：土地具有相對對獨(dú)立性；二二者互不可分分（自然狀態(tài)、用用途、權(quán)屬））4.房地產(chǎn)產(chǎn)的特點(diǎn)（1）自然特特點(diǎn)：固定性、二元元性、耐用性性、多功能性性（2）經(jīng)濟(jì)特特點(diǎn)：生產(chǎn)上，開發(fā)發(fā)地點(diǎn)的流動動性、單件性性、周期長和和資金量大；；流通上的觀觀念（權(quán)益））性、租售的的多樣性、復(fù)復(fù)雜性；消費(fèi)費(fèi)上的與流通通并行、過程程較長、群體體性；價(jià)值上上量大、保值增值值性和財(cái)富性性、外部性（3）社會特特點(diǎn)：開發(fā)上的社會會規(guī)劃性、法法律關(guān)系上的的復(fù)雜性、與生產(chǎn)產(chǎn)生活密切相相關(guān)、體現(xiàn)人人文景觀5.房地產(chǎn)產(chǎn)按開發(fā)程度度劃分的類型型（1）土地：：又可分為未未開發(fā)土地和和已開發(fā)土地地（熟地和毛毛地）。（2）在建工工程：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過過程中的一種種中間狀態(tài)，，在土地上已已經(jīng)展開工程程建設(shè)但又尚尚未竣工驗(yàn)收收投入使用的的房地產(chǎn)。（3）物業(yè)：：已通過竣工工驗(yàn)收、可投投入正常使用用的建筑物及及其附屬物。。（空置和已已入住；或按按房產(chǎn)進(jìn)行分分類）生產(chǎn)流通分配消費(fèi)二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行房地產(chǎn)商品的的再生產(chǎn)過程程，即生產(chǎn)、、流通、分配配和消費(fèi)四個個環(huán)節(jié)連續(xù)不不斷、周而復(fù)復(fù)始的循環(huán)過過程。地產(chǎn)開發(fā)房屋建造房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)使用維修服務(wù)房地產(chǎn)退廢房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)單單個周期運(yùn)行行再開發(fā)生地毛地熟地土地取得出讓：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地改造初次改造再改造地產(chǎn)開發(fā)：按照一定的的規(guī)定和要求求，投資于特特定土地，將將其改造加工工成能夠滿足足房屋建設(shè)和和有關(guān)項(xiàng)目使使用需要的““熟地”的活活動過程。房屋建造勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案的報(bào)批竣工驗(yàn)收施工及其監(jiān)理房地產(chǎn)營銷選擇營銷方式設(shè)計(jì)營銷方案實(shí)施營銷：售租、互換等方式市場宣傳推廣房地產(chǎn)使用使用過程的三階段初始使用期：適應(yīng)功能和環(huán)境退化使用期：功能喪失、使用欲望減退正常使用期：充分發(fā)揮功能房地產(chǎn)維修和和服務(wù)維修服務(wù)四內(nèi)容養(yǎng)護(hù)：輕微破損的修理修繕：嚴(yán)重?fù)p壞時的恢復(fù)性修理裝飾和改進(jìn)：改變使用性質(zhì)、增進(jìn)使用功能配套服務(wù)：安全、衛(wèi)生等必要的服務(wù)房地產(chǎn)退廢房地產(chǎn)退廢土地進(jìn)入下一個循環(huán)功能全部喪失土地使用權(quán)到期且不再續(xù)用被征用且需拆除房屋退廢房地產(chǎn)再開發(fā)取得土地改造土地交工驗(yàn)收委托施工及監(jiān)理委托勘察設(shè)計(jì)制定銷售方案廣告宣傳實(shí)施銷售中間商消費(fèi)者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養(yǎng)護(hù)維修裝修改造服務(wù)被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續(xù)用轉(zhuǎn)讓續(xù)用提示：總體上，房地地產(chǎn)商品呈現(xiàn)現(xiàn)周期運(yùn)行的的態(tài)勢，具有有階段性和連連續(xù)性（瞻前前顧后的銜接接性和不可中中斷性）。1.房地地產(chǎn)市場的概概念房地產(chǎn)交換或或流通全過程程的總和，包包括從事房地地產(chǎn)買賣、租租賃、抵押、、典當(dāng)?shù)冉灰滓椎幕顒訄鏊约耙磺薪唤灰钻P(guān)系，將將房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中的投資、、開發(fā)、建設(shè)設(shè)、轉(zhuǎn)移與消消費(fèi)等各個環(huán)環(huán)節(jié)聯(lián)系在一一起。三、房地產(chǎn)市市場房地產(chǎn)市場的參與者土地所有者和當(dāng)前的使用者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求者建筑商物業(yè)管理企業(yè)中介服務(wù)者金融機(jī)構(gòu)政府及其相關(guān)行政管理部門房地產(chǎn)市場的的分類房產(chǎn)市場（售賣、租賃和互換）+地產(chǎn)市場（一級市場或城市土地使用權(quán)出讓市場、二級市場或轉(zhuǎn)讓市場；集體土地征收市場）房地產(chǎn)金融市場；房地產(chǎn)勞務(wù)市場；房地產(chǎn)信息市場一級市場：城市土地使用權(quán)出讓、國家租賃和作價(jià)出資市場；二級市場：城市土地轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房交易市場；三級市場：存量房地產(chǎn)交易市場房地產(chǎn)空間市市場或消費(fèi)市市場；房地產(chǎn)資產(chǎn)市市場或投資市市場房地產(chǎn)市場的的特點(diǎn)：區(qū)域性；壟斷性；稀缺性；價(jià)格的個體性性和向上波動動性；交易的復(fù)雜性性和嚴(yán)密性。。2.房地地產(chǎn)市場供求求房地產(chǎn)市場需求D：房地產(chǎn)市場的需求量；I：需求者的財(cái)力，如資產(chǎn)、收益或收入等；P：房地產(chǎn)價(jià)格；P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價(jià)格；T：房地產(chǎn)需求者的偏好；R：利率水平；Ed：房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期；N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量。需求的類型：投資型——將房地產(chǎn)作為投資對象，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型——將房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費(fèi)型——將房地產(chǎn)作為消費(fèi)使用，如居住和辦公等。房地產(chǎn)市場供給S：房地產(chǎn)市場的供給量；P：房地產(chǎn)價(jià)格；C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本；K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平；ES：房地產(chǎn)供給者對未來的預(yù)期。R1RD1E2房地產(chǎn)空間市市場（消費(fèi)市市場）和資產(chǎn)產(chǎn)市場（投資資市場）R，PQ1Q2SD0SS0P0E1R0E0RD0RS0空間市場資產(chǎn)市場P1房地產(chǎn)市場的市場結(jié)構(gòu)：壟斷性競爭市場，生產(chǎn)者對價(jià)格具有控制能力異質(zhì)產(chǎn)品；信息不健全；生產(chǎn)者數(shù)目多。四、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格1.房地地產(chǎn)價(jià)格的概概念房地產(chǎn)價(jià)格是是地產(chǎn)價(jià)格和和房產(chǎn)價(jià)格的的綜合體，是是房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨貨幣表現(xiàn)。市場經(jīng)濟(jì)條件件下，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是是一種替代價(jià)價(jià)格，不是房房地產(chǎn)內(nèi)在的的價(jià)值，而是是由房地產(chǎn)的的稀缺性、有有用性和有效效需求相互作作用產(chǎn)生的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在數(shù)量上，房房地價(jià)格＝土土地價(jià)格＋建建筑物價(jià)格，，即房地價(jià)格格是土地產(chǎn)權(quán)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)形式的貨幣幣表現(xiàn)與勞動動創(chuàng)造價(jià)值的的貨幣表現(xiàn)之之和。2.房地地產(chǎn)價(jià)格的特特點(diǎn)二元性：表現(xiàn)現(xiàn)在價(jià)格實(shí)體體結(jié)構(gòu)上、價(jià)價(jià)格形成的原原因上、價(jià)格格形式上；個體性：土地地價(jià)格、房屋屋價(jià)格的個體體性；趨升性：土地地稀缺性與經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推推動。3.房地地產(chǎn)價(jià)格體系系土地價(jià)格批租價(jià)、零租價(jià)、作價(jià)出資或入股價(jià)格居住用地價(jià)、工業(yè)用地價(jià)、商業(yè)用地價(jià)等生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)格集體土地征收價(jià)格、土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場交易價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)評估價(jià)、保留價(jià)（拍賣底價(jià)）、起拍價(jià)（開叫價(jià)格或起叫價(jià)）、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

建筑物價(jià)格續(xù)上表房地價(jià)格售價(jià)，租價(jià)，抵押、保險(xiǎn)、典當(dāng)、調(diào)換、按揭、拆遷、課稅、征收價(jià)格住房價(jià)格、工業(yè)用房價(jià)格、商業(yè)用房價(jià)格等市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)期房價(jià)格和現(xiàn)房價(jià)格居住用地價(jià)、工業(yè)用地價(jià)、商業(yè)用地價(jià)等成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)格所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其它權(quán)益價(jià)格實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格起價(jià)、標(biāo)價(jià)（報(bào)價(jià)或表格價(jià)）、成交價(jià)和均價(jià)4.房地地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)實(shí)際構(gòu)成所有權(quán)價(jià)格集體土地征收價(jià)格＝土地物質(zhì)價(jià)格+資本價(jià)格＝土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+土地投資補(bǔ)償費(fèi)+征地管理費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)房地價(jià)