房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理劉貴文教授博導(dǎo)副院長(zhǎng)重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Email：gwliu@Tel：023－65120976

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院是全國(guó)規(guī)模最大、最具影響力的學(xué)院級(jí)工程管理研究機(jī)構(gòu)全國(guó)排名根據(jù)2006年中國(guó)科學(xué)評(píng)價(jià)研究中心的排名，我院的綜合實(shí)力與辦學(xué)水平在國(guó)內(nèi)300多所大學(xué)所開設(shè)的同類專業(yè)中名列第一課程專題當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)與展望房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位與策劃房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與控制商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)與展望

（2009－2010）

12/16/20224房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)（2007-2010）中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“四渡赤水”2007年通貨膨脹加?。ㄘi肉價(jià)格上漲），房地產(chǎn)價(jià)格上漲劇烈，貨幣政策緊縮。2008年，金融危機(jī)，汶川地震，經(jīng)濟(jì)調(diào)整180度轉(zhuǎn)向（4+7.7萬億）。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，房?jī)r(jià)急跌，就業(yè)困難。爭(zhēng)議廣告。退地風(fēng)潮，萬科降價(jià)，龍湖危機(jī)。2009年，貨幣繼續(xù)釋放，9.6萬億。流動(dòng)性泛濫，通脹預(yù)期。帝國(guó)主義=解放軍，眾多房地產(chǎn)公司=豬堅(jiān)強(qiáng)。2010年初，宏觀調(diào)控加強(qiáng)，三次存款準(zhǔn)備金上調(diào)，歐洲危機(jī)。外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，人民幣加息壓力巨大，熱錢流入支撐房?jī)r(jià)。歡迎進(jìn)入這個(gè)偉大時(shí)代的魔幻產(chǎn)業(yè)“Magicindustry”Chinahasthemostattractiveconstructionmarketintheworld,andthe

attractivenesswillremainformanyyears(Bon,1996).Witherglobalconstruction?SomeresultsoftheECERUopinionsurvey1993-1995,BuildingResearchandInformation,24(2),81-85.在我國(guó)新型工業(yè)化與新型城市化的背景下，建筑與房地產(chǎn)工程實(shí)踐是這個(gè)時(shí)代最具影響力的活動(dòng)之一。拉動(dòng)房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的五五架馬馬車1.城鎮(zhèn)化化4.居住需需求3.人口增增長(zhǎng)2.舊城改改造5.投資購(gòu)購(gòu)買目前房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的支柱柱地位位不可可動(dòng)搖搖中國(guó)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)是城城鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)中國(guó)的的城市市化運(yùn)運(yùn)動(dòng)不不可逆逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的拉動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)十分分明顯顯房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的局部部調(diào)整整在所所難免免12/12/202214城鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)是是中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的命命脈每年1億多人人口跨跨地區(qū)區(qū)流入入城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中國(guó)的的世界界500強(qiáng)在城城鎮(zhèn)中國(guó)企企業(yè)500強(qiáng)在城城鎮(zhèn)全國(guó)2110所高等等院校校在城城鎮(zhèn)全國(guó)廣廣大科科研隊(duì)隊(duì)伍在在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)在城城鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的神經(jīng)經(jīng)中樞樞在城城鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的上層層建筑筑在城城鎮(zhèn)……12/12/202215城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展離離不開開房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展?。》糠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)續(xù)發(fā)展展是城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的需要要！12/12/20221620世紀(jì)初初20世紀(jì)中當(dāng)前香港高樓林立見證證了香港經(jīng)濟(jì)濟(jì)的繁榮昌盛盛房地產(chǎn)不發(fā)達(dá)達(dá)房地產(chǎn)初步發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)達(dá)12/12/202217浦東1990年2004年12/12/202218深圳1988年2003年深圳12/12/202219新老重慶2022/12/1220城鎮(zhèn)化水平大大于30%，城市化較會(huì)會(huì)加速達(dá)到70%以后，通常進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)階段。日本俄羅斯印度美國(guó)世界韓國(guó)墨西哥巴西諾瑟姆定律城鎮(zhèn)化諾貝爾獎(jiǎng)獲得得者，美國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂蒂格利茨（J.Stiglitse）把中國(guó)的城城市化和美國(guó)國(guó)的高科技并并列為影響21世紀(jì)人類發(fā)展展進(jìn)程的兩大大關(guān)鍵因素，，并認(rèn)為市鎮(zhèn)鎮(zhèn)化是新世紀(jì)紀(jì)對(duì)中國(guó)的第第一大挑戰(zhàn)。。城市化是21世紀(jì)初、中期期我國(guó)最大的的一項(xiàng)社會(huì)工工程。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)前景景2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化化率為46％，存在爭(zhēng)議議。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)前景景2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化化率為46％，以1.2％的速度增加加，達(dá)到75％的時(shí)間，大大約需要20－30年。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購(gòu)置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國(guó)國(guó)住宅銷售面面積基本協(xié)調(diào)調(diào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購(gòu)置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國(guó)國(guó)住宅銷售面面積基本協(xié)調(diào)調(diào)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的問題全球房?jī)r(jià)最貴貴的城市我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的問題2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房?jī)r(jià)收入比9.09.27.91、價(jià)格與收入入的差距問題題2、供給途徑的的問題3、投資購(gòu)買過過度4、區(qū)域發(fā)展水水平的問題收入差距增大大導(dǎo)致的房地地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全球基尼系數(shù)數(shù)分布（0.48,0.3-0.4）困擾政府的是是“三農(nóng)”問題城市化是解決決“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵。。城市化也是我我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵鍵。12/12/202229城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購(gòu)置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國(guó)國(guó)住宅銷售面面積基本協(xié)調(diào)調(diào)城市化浪潮將將使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在可以預(yù)預(yù)見的未來，，必將保持較較好的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭！12/12/202231收入差距距增大導(dǎo)導(dǎo)致的房房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)全球基尼尼系數(shù)分分布（0.48,