花邊嶺項(xiàng)目開發(fā)方向建議大中華實(shí)業(yè)（惠州）市場部花邊嶺項(xiàng)目開發(fā)方向建議大中華實(shí)業(yè)（惠州）思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)市場掃描達(dá)利大廈隆生廣場風(fēng)尚國際世貿(mào)廣場國商大廈華陽大廈大隆大廈雙子星國際盛豐商務(wù)信合大廈峰璟國際凱賓斯基港惠新天地2期水印尚堤城市天地凱賓斯基瑞嘉大廈財(cái)富電子大廈公寓型產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品市場掃描達(dá)利大廈隆生廣場風(fēng)尚國際世貿(mào)廣場國商大廈華陽大廈大隆寫字樓租售情況區(qū)域代表物業(yè)均價物業(yè)檔次租金空置率惠城商業(yè)中心區(qū)華陽大廈6000元/平米中3018%隆生商業(yè)廣場不售只租高4060%世貿(mào)中心6500元/平米高4050%風(fēng)尚國際未辦證低2525%江北雙子星國際商務(wù)大廈6500元/平米高4020%大隆交銀大廈5800元/平米高4038%德賽大廈5800元/平米中—20%峰璟國際7800元/平米高———盛豐商務(wù)大廈5800元/平米中3040%信合大廈5700元/平米中—70％凱賓斯基預(yù)計(jì)超過8000元/平米高———結(jié)論：目前寫字樓物業(yè)售價集中在5800-8000區(qū)間內(nèi)，租金在30-40元/平米，且空置率較高。整體市場供過于求，表現(xiàn)疲軟。寫字樓租售情況區(qū)域代表物業(yè)均價物業(yè)檔次租金空置率惠城商業(yè)中心寫字樓特征總結(jié)惠州寫字樓市場集中分布在惠城商業(yè)中心區(qū)和江北片區(qū)，而江北片區(qū)依托其政治金融中心的規(guī)劃，行政辦公氛圍大大優(yōu)于以商業(yè)為核心的惠城片區(qū)，無論從寫字樓的檔次、售價、租金、空置率等各項(xiàng)指標(biāo)均引領(lǐng)惠州市場；惠州寫字樓售價集中在5800-8000元/平米區(qū)間，租金在30-40元/平米范圍內(nèi)，但是從目前空置率來看，寫字樓市場處于供過于求狀況；江北片區(qū)的凱賓斯基及峰璟國際分別是5A甲級及甲級寫字樓，在標(biāo)桿區(qū)域中樹立了惠州市寫字樓市場的標(biāo)桿產(chǎn)品，同時其價格8000元/平米也意味著惠州市寫字樓的價格上限；5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。其中對硬件的要求包括，空調(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配電監(jiān)視系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)、設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報(bào)警及自動滅火和消防聯(lián)動控制、廣播音響系統(tǒng)等等，而本項(xiàng)目要滿足以上條件，存在一定難度。寫字樓特征總結(jié)惠州寫字樓市場集中分布在惠城商業(yè)中心區(qū)和江北寫字樓市場于本項(xiàng)目的意義肉搏戰(zhàn)？基于以上對惠州寫字樓市場的分析，市場部認(rèn)為，肉搏戰(zhàn)沒有必要，原因如下：從區(qū)位上看，江北片區(qū)擁有行政金融中心的先天規(guī)劃優(yōu)勢，而項(xiàng)目所在的商業(yè)中心地帶辦公環(huán)境不佳。此情況可類比于深圳的地王商圈與福田中心區(qū)，地王大廈可謂深圳形象寫字樓，但長年來，其轉(zhuǎn)手價格、租金水平卻略弱于福田中心區(qū)寫字樓，這就是區(qū)位因素；從現(xiàn)有項(xiàng)目售價來看，凱賓斯基及峰璟國際的售價8000元/平米已是價格上限，若本項(xiàng)目不計(jì)成本的打造成高端，通過一定營銷手段使得售價與其持平，但此均價與公司目標(biāo)仍然有一定差距，而倚靠市場自然增長的期望不可控因素過大；故，市場部建議，項(xiàng)目應(yīng)該拋棄固有思維，改變寫字樓定位方向，另辟蹊徑。思考：項(xiàng)目是否應(yīng)該定位成高端寫字樓，與江北現(xiàn)有5A甲級寫字樓展開肉搏戰(zhàn)？寫字樓市場于本項(xiàng)目的意義肉搏戰(zhàn)？基于以上對惠州寫字樓市場的分市場特點(diǎn)寫字樓市場供大于求高端寫字樓集中在江北片區(qū)目前寫字樓的價格上限8000元/平米與公司預(yù)期有較大距離項(xiàng)目屬性項(xiàng)目所處商業(yè)核心區(qū)，而非金融行政中心項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃不足以支撐高端寫字樓市場，改造成本巨大綜合研判項(xiàng)目不適宜開發(fā)為寫字樓。市場特點(diǎn)寫字樓市場供大于求高端寫字樓集中在江北片區(qū)目前寫字樓思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目宗地編號09-04-034宗地用途商業(yè)金融業(yè)用地土地面積5304平方米總建筑面積72600平方米建筑基底面積2969平方米建筑覆蓋率52.4%建筑層數(shù)地下2層，地面31層休閑廣場20000平米地下車位200個室外車位100個樓層功能地下室單層4200平方米，2層合計(jì)8400平方米商業(yè)部分單層3763平方米，1~4層合計(jì)15052平方米寫字樓部分單層2025平方米，5~14層合計(jì)20257平方米轉(zhuǎn)換層15層1978平方米公寓部分16~25單層1954平方米，共10層合計(jì)19540平方米；26、27單層1926平方米，2層合計(jì)3852平方米其他28、29層為多功能會議廳設(shè)計(jì)1926平方米；30~31層為機(jī)房和天面水池1940平方米電梯8部（進(jìn)口三菱）扶梯8部（進(jìn)口三菱）消防、動力照明、給水主干完成局部到位暖通、弱電沒有安裝項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目宗地編號09-04-034宗地用途商業(yè)金融業(yè)項(xiàng)目情況小結(jié)項(xiàng)目地處商業(yè)中心地帶，昭示性強(qiáng)，影響力大，是惠州地表性建筑；來自行政金融中心的江北區(qū)的競爭壓力巨大，對項(xiàng)目的開發(fā)方向存在一定的影響；項(xiàng)目設(shè)計(jì)陳舊，大堂、內(nèi)部、外立面都涉及到翻新，電梯的速度及容量均顯得過于低端，硬件設(shè)施存在一定的滯后性；項(xiàng)目規(guī)劃存在局限，如：大堂入口的人流組織如何能各行其是，互不干擾；如車位不足，需要通過擴(kuò)大地下停車庫等手段增加停車位；項(xiàng)目爛尾長達(dá)十?dāng)?shù)年之久，市場上形成的空置負(fù)面影響較重；結(jié)論：項(xiàng)目所處片區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心地帶，辦公氛圍相對較弱，另外，項(xiàng)目硬件設(shè)施陳舊，改造難度巨大，且成本不可估量，所以項(xiàng)目不適宜延續(xù)前期開發(fā)方向定位為寫字樓。項(xiàng)目情況小結(jié)項(xiàng)目地處商業(yè)中心地帶，昭示性強(qiáng)，影響力大，是惠州SWOT分析優(yōu)勢：地處商業(yè)核心,地段優(yōu)越不可復(fù)制的花邊嶺廣場極具昭示性，萬眾矚目劣勢：片區(qū)規(guī)劃相對凌亂片區(qū)寫字樓市場不景氣項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊長期空置的負(fù)面影響機(jī)會：擁有大量的潛在需求價格洼地的市場溢價威脅：來自江北的競爭世貿(mào)低價的影響SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機(jī)會：威脅：思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)商業(yè)+居住性住宅商業(yè)+純商務(wù)公寓商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓商業(yè)+產(chǎn)權(quán)式酒店+商務(wù)公寓可能的發(fā)展方向戶型改造難度較大，在市場缺乏競爭力。項(xiàng)目價值未被深度挖掘，利潤得不到體現(xiàn)。基于前面對寫字樓市場的分析，寫字樓定位不可行。市場供應(yīng)量有限，且價值有所體現(xiàn)，可行。易做成高端，樹立形象，酒店業(yè)在市場生存空間也較大，可行。商業(yè)+居住性住宅商業(yè)+純商務(wù)公寓商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓商業(yè)思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)開發(fā)方向一——保持現(xiàn)狀下的定位建議基于以上分析，市場部建議：定位=商業(yè)+公寓的模式

公寓——1、商務(wù)2、酒店式3、產(chǎn)權(quán)酒店

定位一：商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓定位二：商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)方向一——保持現(xiàn)狀下的定位建議基于以上分析，市場部建議：商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓PK

商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓（1-4層商業(yè)，5-6層自用，7-14層商務(wù)公寓，16-27層酒店式公寓）優(yōu)勢：定位中高端，裝修投入較少；市場需求可觀，客戶群體廣泛；時間成本低，便于快速回籠資金；短、平、快，易于操作；劣勢：產(chǎn)品單一化；商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店（1－4層商業(yè)，5－6層自用，7-14層商務(wù)公寓，16-27層產(chǎn)權(quán)式酒店）優(yōu)勢：

定位純高端，引進(jìn)五星級酒店、奢侈型消費(fèi)品，如西武，形象好，后期營銷手法較多，易于在惠州樹立標(biāo)桿形象；劣勢：時間成本高，酒店、商業(yè)洽談、運(yùn)營均需要時間；裝修等改造成本高，前期對資金要求高；酒店運(yùn)營的風(fēng)險商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓PK商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店定位一：經(jīng)濟(jì)核算——投入序

號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)重置單價（元/m2）1建筑工程費(fèi)即：購建款除以總建筑面積22042勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等專業(yè)費(fèi)——603管理費(fèi)（1～2）×3%3%684利息（1～3）×3.74%3.74%875不可預(yù)見費(fèi)（1～2）×3%3.00%686銷售費(fèi)用?。轰N售收入的3.00%1887

銷售稅費(fèi)?。轰N售收入的5.00%3138內(nèi)外裝修\車庫廣場——

748合計(jì)房屋重置成本合計(jì)Σ（1～8）

3735總投入＝重置單價×建筑面積＝3735×72600＝27117萬元定位一：經(jīng)濟(jì)核算——投入序號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)定位一產(chǎn)出預(yù)估序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以均價12000元/平米，銷售率70％核算126002商務(wù)公寓產(chǎn)出以均價8000元/平米（扣除自用）；146003酒店式公寓產(chǎn)出以均價9000元/平米211004

合

計(jì)——48300定位一：經(jīng)濟(jì)核算——產(chǎn)出利潤＝產(chǎn)出－投入

＝48300－27117＝21183（萬元）定位一產(chǎn)出預(yù)估序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以考慮到28F層高6米，建議將28F分割成兩層，增加酒店式公寓的銷售面積，則：可增銷售面積：1926×2＝3852平米可增銷售收入：3852×9000＝3467萬元需投入成本：3852×1200＝460萬元因加層所帶來的成本是非常有限的，在此按1200元/平米進(jìn)行估算；可增加實(shí)際收入：3467－460＝3007萬元即，定位一的總利潤為21183＋3007＝24190萬元考慮到28F層高6米，建議將28F分割成兩層定位一時間價值評估正零負(fù)07.3收購07.10—07.12內(nèi)外裝修方案確定08.1—08.2裝修方案報(bào)建；市場預(yù)熱08.3公寓發(fā)售08.9安裝智能化08.9商鋪發(fā)售…………商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓按照商業(yè)＋商務(wù)公寓+酒店式公寓的定位開發(fā)模式，工程前期投入3000萬，另外，開發(fā)周期短，大致在一年上下。定位一時間價值評估正07.307.10—07.1208.1—定位二：經(jīng)濟(jì)核算——投入序

號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)重置單價（元/m2）1建筑工程費(fèi)即：購建款除以總建筑面積22042勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等專業(yè)費(fèi)——603管理費(fèi)（B～K）×3%3%684利息（A～L）×1.98%7.47%1745不可預(yù)見費(fèi)3.00%686銷售費(fèi)用取：銷售收入的3.00%2457銷售稅費(fèi)?。轰N售收入的5.00%4098內(nèi)外裝修\車庫廣場——

4109酒店裝修——1611合計(jì)房屋重置成本合計(jì)Σ（B～N）——5249總投入＝重置單價×建筑面積＝5249×72600＝38108萬元定位二：經(jīng)濟(jì)核算——投入序號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)定位二產(chǎn)出預(yù)估序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以均價15000元/平米，銷售率70％核算158002商務(wù)公寓產(chǎn)出以均價8000元/平米（扣除自用）；145863產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)出以均價12000元/平米327494

合

計(jì)——63139定位二：經(jīng)濟(jì)核算——產(chǎn)出利潤＝產(chǎn)出－投入

＝63139－38108＝25031（萬元）定位二產(chǎn)出預(yù)估序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以定位二時間價值評估07.3收購08.1—08.10內(nèi)外裝修、酒店裝修08.1酒店開始招商08.9商鋪發(fā)售…………正零負(fù)商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店08.5產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)售08.7商務(wù)公寓發(fā)售按照商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店的定位開發(fā)模式，項(xiàng)目前期開發(fā)費(fèi)用為3.2億左右，刨除收購款，前期改造費(fèi)用約為1.6億。另外，開發(fā)周期也較長，保守估計(jì)需要一年半到兩年時間。07.11—08.1確定裝修方案報(bào)批、報(bào)建08.3申報(bào)預(yù)售市場預(yù)熱定位二時間價值評估07.308.1—08.1008.108.定位建議縱觀兩種可行定位方向，都具有可操作性，但是在產(chǎn)出基本平衡的前提下，綜合考慮其資金壓力、時間成本等，認(rèn)為短、平、快是項(xiàng)目最佳的選擇，故市場部經(jīng)過再三權(quán)衡，建議項(xiàng)目定位為：商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓定位一：商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓利潤：24190萬元定位二：商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店利潤：25031萬元定位建議縱觀兩種可行定位方向，都具有可操作性，關(guān)于加層——對開發(fā)周期的影響完成過戶07.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.8報(bào)批、報(bào)建確定新的規(guī)劃要點(diǎn)完成方案招標(biāo)完成施工圖設(shè)計(jì)完成施工報(bào)建申報(bào)預(yù)售許可證進(jìn)入銷售期根據(jù)目前進(jìn)展的情況，由于加層涉及到復(fù)雜繁瑣的勘測、設(shè)計(jì)、報(bào)建等手續(xù)，樂觀估計(jì)，在08年的8月份，項(xiàng)目才有可能進(jìn)入銷售期，而完成項(xiàng)目將被拖延到09年，這與公司08年結(jié)束本項(xiàng)目的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。結(jié)構(gòu)承載勘測關(guān)于加層——對開發(fā)周期的影響完成過戶07.10加層的市場影響從政策角度考慮，政策的出臺，輪番的加息，已經(jīng)使得廣東市場風(fēng)聲鶴唳，明年奧運(yùn)后的房地產(chǎn)走向尚需要市場來考量；從市場角度考慮，加層后，酒店體量成倍增加，市場的消化力度受到考驗(yàn)；綜上所述，出于快速回籠資金的考慮，市場部建議不加層，并且符合公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略。加層的市場影響從政策角度考慮，政策的出臺，輪番的加息，已經(jīng)使結(jié)論回顧關(guān)于加層不加層關(guān)于定位商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓結(jié)論回顧關(guān)于加層不加層關(guān)于定位商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓THEENDTHANKYOU!THEENDTHANKYOU!花邊嶺項(xiàng)目開發(fā)方向建議大中華實(shí)業(yè)（惠州）市場部花邊嶺項(xiàng)目開發(fā)方向建議大中華實(shí)業(yè)（惠州）思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)市場掃描達(dá)利大廈隆生廣場風(fēng)尚國際世貿(mào)廣場國商大廈華陽大廈大隆大廈雙子星國際盛豐商務(wù)信合大廈峰璟國際凱賓斯基港惠新天地2期水印尚堤城市天地凱賓斯基瑞嘉大廈財(cái)富電子大廈公寓型產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品市場掃描達(dá)利大廈隆生廣場風(fēng)尚國際世貿(mào)廣場國商大廈華陽大廈大隆寫字樓租售情況區(qū)域代表物業(yè)均價物業(yè)檔次租金空置率惠城商業(yè)中心區(qū)華陽大廈6000元/平米中3018%隆生商業(yè)廣場不售只租高4060%世貿(mào)中心6500元/平米高4050%風(fēng)尚國際未辦證低2525%江北雙子星國際商務(wù)大廈6500元/平米高4020%大隆交銀大廈5800元/平米高4038%德賽大廈5800元/平米中—20%峰璟國際7800元/平米高———盛豐商務(wù)大廈5800元/平米中3040%信合大廈5700元/平米中—70％凱賓斯基預(yù)計(jì)超過8000元/平米高———結(jié)論：目前寫字樓物業(yè)售價集中在5800-8000區(qū)間內(nèi)，租金在30-40元/平米，且空置率較高。整體市場供過于求，表現(xiàn)疲軟。寫字樓租售情況區(qū)域代表物業(yè)均價物業(yè)檔次租金空置率惠城商業(yè)中心寫字樓特征總結(jié)惠州寫字樓市場集中分布在惠城商業(yè)中心區(qū)和江北片區(qū)，而江北片區(qū)依托其政治金融中心的規(guī)劃，行政辦公氛圍大大優(yōu)于以商業(yè)為核心的惠城片區(qū)，無論從寫字樓的檔次、售價、租金、空置率等各項(xiàng)指標(biāo)均引領(lǐng)惠州市場；惠州寫字樓售價集中在5800-8000元/平米區(qū)間，租金在30-40元/平米范圍內(nèi)，但是從目前空置率來看，寫字樓市場處于供過于求狀況；江北片區(qū)的凱賓斯基及峰璟國際分別是5A甲級及甲級寫字樓，在標(biāo)桿區(qū)域中樹立了惠州市寫字樓市場的標(biāo)桿產(chǎn)品，同時其價格8000元/平米也意味著惠州市寫字樓的價格上限；5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。其中對硬件的要求包括，空調(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配電監(jiān)視系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)、設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報(bào)警及自動滅火和消防聯(lián)動控制、廣播音響系統(tǒng)等等，而本項(xiàng)目要滿足以上條件，存在一定難度。寫字樓特征總結(jié)惠州寫字樓市場集中分布在惠城商業(yè)中心區(qū)和江北寫字樓市場于本項(xiàng)目的意義肉搏戰(zhàn)？基于以上對惠州寫字樓市場的分析，市場部認(rèn)為，肉搏戰(zhàn)沒有必要，原因如下：從區(qū)位上看，江北片區(qū)擁有行政金融中心的先天規(guī)劃優(yōu)勢，而項(xiàng)目所在的商業(yè)中心地帶辦公環(huán)境不佳。此情況可類比于深圳的地王商圈與福田中心區(qū)，地王大廈可謂深圳形象寫字樓，但長年來，其轉(zhuǎn)手價格、租金水平卻略弱于福田中心區(qū)寫字樓，這就是區(qū)位因素；從現(xiàn)有項(xiàng)目售價來看，凱賓斯基及峰璟國際的售價8000元/平米已是價格上限，若本項(xiàng)目不計(jì)成本的打造成高端，通過一定營銷手段使得售價與其持平，但此均價與公司目標(biāo)仍然有一定差距，而倚靠市場自然增長的期望不可控因素過大；故，市場部建議，項(xiàng)目應(yīng)該拋棄固有思維，改變寫字樓定位方向，另辟蹊徑。思考：項(xiàng)目是否應(yīng)該定位成高端寫字樓，與江北現(xiàn)有5A甲級寫字樓展開肉搏戰(zhàn)？寫字樓市場于本項(xiàng)目的意義肉搏戰(zhàn)？基于以上對惠州寫字樓市場的分市場特點(diǎn)寫字樓市場供大于求高端寫字樓集中在江北片區(qū)目前寫字樓的價格上限8000元/平米與公司預(yù)期有較大距離項(xiàng)目屬性項(xiàng)目所處商業(yè)核心區(qū)，而非金融行政中心項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃不足以支撐高端寫字樓市場，改造成本巨大綜合研判項(xiàng)目不適宜開發(fā)為寫字樓。市場特點(diǎn)寫字樓市場供大于求高端寫字樓集中在江北片區(qū)目前寫字樓思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目宗地編號09-04-034宗地用途商業(yè)金融業(yè)用地土地面積5304平方米總建筑面積72600平方米建筑基底面積2969平方米建筑覆蓋率52.4%建筑層數(shù)地下2層，地面31層休閑廣場20000平米地下車位200個室外車位100個樓層功能地下室單層4200平方米，2層合計(jì)8400平方米商業(yè)部分單層3763平方米，1~4層合計(jì)15052平方米寫字樓部分單層2025平方米，5~14層合計(jì)20257平方米轉(zhuǎn)換層15層1978平方米公寓部分16~25單層1954平方米，共10層合計(jì)19540平方米；26、27單層1926平方米，2層合計(jì)3852平方米其他28、29層為多功能會議廳設(shè)計(jì)1926平方米；30~31層為機(jī)房和天面水池1940平方米電梯8部（進(jìn)口三菱）扶梯8部（進(jìn)口三菱）消防、動力照明、給水主干完成局部到位暖通、弱電沒有安裝項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目宗地編號09-04-034宗地用途商業(yè)金融業(yè)項(xiàng)目情況小結(jié)項(xiàng)目地處商業(yè)中心地帶，昭示性強(qiáng)，影響力大，是惠州地表性建筑；來自行政金融中心的江北區(qū)的競爭壓力巨大，對項(xiàng)目的開發(fā)方向存在一定的影響；項(xiàng)目設(shè)計(jì)陳舊，大堂、內(nèi)部、外立面都涉及到翻新，電梯的速度及容量均顯得過于低端，硬件設(shè)施存在一定的滯后性；項(xiàng)目規(guī)劃存在局限，如：大堂入口的人流組織如何能各行其是，互不干擾；如車位不足，需要通過擴(kuò)大地下停車庫等手段增加停車位；項(xiàng)目爛尾長達(dá)十?dāng)?shù)年之久，市場上形成的空置負(fù)面影響較重；結(jié)論：項(xiàng)目所處片區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心地帶，辦公氛圍相對較弱，另外，項(xiàng)目硬件設(shè)施陳舊，改造難度巨大，且成本不可估量，所以項(xiàng)目不適宜延續(xù)前期開發(fā)方向定位為寫字樓。項(xiàng)目情況小結(jié)項(xiàng)目地處商業(yè)中心地帶，昭示性強(qiáng)，影響力大，是惠州SWOT分析優(yōu)勢：地處商業(yè)核心,地段優(yōu)越不可復(fù)制的花邊嶺廣場極具昭示性，萬眾矚目劣勢：片區(qū)規(guī)劃相對凌亂片區(qū)寫字樓市場不景氣項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊長期空置的負(fù)面影響機(jī)會：擁有大量的潛在需求價格洼地的市場溢價威脅：來自江北的競爭世貿(mào)低價的影響SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機(jī)會：威脅：思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)商業(yè)+居住性住宅商業(yè)+純商務(wù)公寓商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓商業(yè)+產(chǎn)權(quán)式酒店+商務(wù)公寓可能的發(fā)展方向戶型改造難度較大，在市場缺乏競爭力。項(xiàng)目價值未被深度挖掘，利潤得不到體現(xiàn)?；谇懊鎸懽謽鞘袌龅姆治?，寫字樓定位不可行。市場供應(yīng)量有限，且價值有所體現(xiàn)，可行。易做成高端，樹立形象，酒店業(yè)在市場生存空間也較大，可行。商業(yè)+居住性住宅商業(yè)+純商務(wù)公寓商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓商業(yè)思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目價值挖掘綜合研判——定位初步探討定位建議——項(xiàng)目定位建議思維導(dǎo)圖市場掃描——市場特征總結(jié)開發(fā)方向一——保持現(xiàn)狀下的定位建議基于以上分析，市場部建議：定位=商業(yè)+公寓的模式

公寓——1、商務(wù)2、酒店式3、產(chǎn)權(quán)酒店

定位一：商業(yè)+商務(wù)公寓+酒店式公寓定位二：商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)方向一——保持現(xiàn)狀下的定位建議基于以上分析，市場部建議：商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓PK

商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓（1-4層商業(yè)，5-6層自用，7-14層商務(wù)公寓，16-27層酒店式公寓）優(yōu)勢：定位中高端，裝修投入較少；市場需求可觀，客戶群體廣泛；時間成本低，便于快速回籠資金；短、平、快，易于操作；劣勢：產(chǎn)品單一化；商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店（1－4層商業(yè)，5－6層自用，7-14層商務(wù)公寓，16-27層產(chǎn)權(quán)式酒店）優(yōu)勢：

定位純高端，引進(jìn)五星級酒店、奢侈型消費(fèi)品，如西武，形象好，后期營銷手法較多，易于在惠州樹立標(biāo)桿形象；劣勢：時間成本高，酒店、商業(yè)洽談、運(yùn)營均需要時間；裝修等改造成本高，前期對資金要求高；酒店運(yùn)營的風(fēng)險商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓PK商業(yè)+商務(wù)公寓+產(chǎn)權(quán)式酒店定位一：經(jīng)濟(jì)核算——投入序

號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)重置單價（元/m2）1建筑工程費(fèi)即：購建款除以總建筑面積22042勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等專業(yè)費(fèi)——603管理費(fèi)（1～2）×3%3%684利息（1～3）×3.74%3.74%875不可預(yù)見費(fèi)（1～2）×3%3.00%686銷售費(fèi)用取：銷售收入的3.00%1887

銷售稅費(fèi)?。轰N售收入的5.00%3138內(nèi)外裝修\車庫廣場——

748合計(jì)房屋重置成本合計(jì)Σ（1～8）

3735總投入＝重置單價×建筑面積＝3735×72600＝27117萬元定位一：經(jīng)濟(jì)核算——投入序號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)定位一產(chǎn)出預(yù)估序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以均價12000元/平米，銷售率70％核算126002商務(wù)公寓產(chǎn)出以均價8000元/平米（扣除自用）；146003酒店式公寓產(chǎn)出以均價9000元/平米211004

合

計(jì)——48300定位一：經(jīng)濟(jì)核算——產(chǎn)出利潤＝產(chǎn)出－投入

＝48300－27117＝21183（萬元）定位一產(chǎn)出預(yù)估序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以考慮到28F層高6米，建議將28F分割成兩層，增加酒店式公寓的銷售面積，則：可增銷售面積：1926×2＝3852平米可增銷售收入：3852×9000＝3467萬元需投入成本：3852×1200＝460萬元因加層所帶來的成本是非常有限的，在此按1200元/平米進(jìn)行估算；可增加實(shí)際收入：3467－460＝3007萬元即，定位一的總利潤為21183＋3007＝24190萬元考慮到28F層高6米，建議將28F分割成兩層定位一時間價值評估正零負(fù)07.3收購07.10—07.12內(nèi)外裝修方案確定08.1—08.2裝修方案報(bào)建；市場預(yù)熱08.3公寓發(fā)售08.9安裝智能化08.9商鋪發(fā)售…………商業(yè)+商務(wù)公寓＋酒店式公寓按照商業(yè)＋商務(wù)公寓+酒店式公寓的定位開發(fā)模式，工程前期投入3000萬，另外，開發(fā)周期短，大致在一年上下。定位一時間價值評估正07.307.10—07.1208.1—定位二：經(jīng)濟(jì)核算——投入序

號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)重置單價（元/m2）1建筑工程費(fèi)即：購建款除以總建筑面積22042勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等專業(yè)費(fèi)——603管理費(fèi)（B～K）×3%3%684利息（A～L）×1.98%7.47%1745不可預(yù)見費(fèi)3.00%686銷售費(fèi)用取：銷售收入的3.00%2457銷售稅費(fèi)?。轰N售收入的5.00%4098內(nèi)外裝修\車庫廣場——

4109酒店裝修——1611合計(jì)房屋重置成本合計(jì)Σ（B～N）——5249總投入＝重置單價×建筑面積＝5249×72600＝38108萬元定位二：經(jīng)濟(jì)核算——投入序號分部工程（或費(fèi)用）名稱調(diào)整系數(shù)定位二產(chǎn)出預(yù)估序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出金額（萬）1商鋪產(chǎn)出以均價15000元/平米，銷售率70％核算