第四章物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的履行及效力第四節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約第一節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生理解物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征、掌握物業(yè)服務(wù)合同主體和種類，并能解決關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的法律問(wèn)題。學(xué)習(xí)內(nèi)容：

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征二、物業(yè)服務(wù)合同主體三、物業(yè)服務(wù)合同的種類

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征1．物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）的聘任和委托，就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。2．物業(yè)服務(wù)合同的特征（1）物業(yè)服務(wù)合同是以約定有關(guān)當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系為核心的。（2）物業(yè)服務(wù)合同是典型的有償勞務(wù)合同。（3）物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同。（4）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定。二、物業(yè)服務(wù)合同主體合同主體是指簽訂合同的雙方當(dāng)事人。物業(yè)服務(wù)合同主體是特定的，其中一方是委托人，即業(yè)主或者業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)；另一方是受托人，即通過(guò)合法途徑被選聘的具有相應(yīng)資質(zhì)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的法律主體關(guān)系，享有相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，適用民事法律關(guān)系的平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用等基本原則。三、物業(yè)服務(wù)合同的種類根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)階段和簽約主體不同，把物業(yè)服務(wù)合同分為三類：（1）前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。（2）物業(yè)服務(wù)合同。是由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)管理事項(xiàng)以及雙方權(quán)利義務(wù)而訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同。（3）物業(yè)服務(wù)分包合同。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)專營(yíng)服務(wù)企業(yè)簽訂的專項(xiàng)服務(wù)合同。【實(shí)訓(xùn)案例】某小區(qū)開發(fā)商在售樓合同中承諾該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不超過(guò)1.5元/月·平方米，可在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)為2.5元/月·平方米。全部業(yè)主認(rèn)為不合理，要求按原購(gòu)房協(xié)議執(zhí)行，但物業(yè)公司認(rèn)為購(gòu)房合同是開發(fā)商的事，開發(fā)商的承諾與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。結(jié)合本節(jié)內(nèi)容對(duì)本案例，應(yīng)該如何處理？【思考】居委會(huì)與業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)的關(guān)系如何？第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立

學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生理解物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則，掌握物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序，以及物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，并能解決關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同訂立的法律問(wèn)題。學(xué)習(xí)內(nèi)容一、物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則二、物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容【引導(dǎo)案例】2008年8月末，陳女士從外地旅游回來(lái)，發(fā)現(xiàn)所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司換了，細(xì)問(wèn)之下，才知道因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)與老物業(yè)服務(wù)公司就合同是否續(xù)期前前后后協(xié)商了好幾個(gè)月，未能達(dá)成一致意見。7月底合同到期了，老物業(yè)服務(wù)公司合同到期后就撤出了小區(qū)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)又找了一家新的物業(yè)服務(wù)公司，并與新物業(yè)服務(wù)公司簽訂了合同?，F(xiàn)在小區(qū)由新的物業(yè)服務(wù)公司在管理，小區(qū)本來(lái)園藝景觀很漂亮，但是由于新物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，現(xiàn)在都長(zhǎng)滿了蟲子，而且保潔、保安服務(wù)也大不如前。選物業(yè)服務(wù)公司這是小區(qū)的一件大事，業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)服務(wù)公司之前并沒有和業(yè)主們商量。此時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也是后悔怎么選了這么一家公司呢。但物業(yè)服務(wù)公司卻聲稱：我們與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同是合法有效，是受保護(hù)的，不是業(yè)主說(shuō)換就能換的。那么，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的合同是否有效？現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)這么差，業(yè)主能否有權(quán)換掉這家新物業(yè)公司？一、物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則

1．平等原則2．自愿原則3．公平原則4．誠(chéng)實(shí)信用原則5．守法原則二、物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序主要包括要約和承諾兩個(gè)過(guò)程。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；承諾是受要約人同意要約的意思表示。

1．前期物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序是通過(guò)招投標(biāo)活動(dòng)來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，最終由建設(shè)單位和中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

2．物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序業(yè)主大會(huì)先要選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然后，由作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)所有業(yè)主都具有相同的法律效力，每位業(yè)主均需按照合同約定履行合同義務(wù)，享有合同規(guī)定的權(quán)利。三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備下述主要內(nèi)容。

1．物業(yè)管理事項(xiàng)

2．物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

4．雙方的權(quán)利義務(wù)

5．專項(xiàng)維修資金的管理與使用

6．物業(yè)管理用房

7．合同期限

8．違約責(zé)任【實(shí)訓(xùn)案例】某小區(qū)在入伙時(shí)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同中雙方約定．“不得自行封閉陽(yáng)臺(tái)”。部分業(yè)主入住后，為避免蚊蟲叮咬、不受噪音和空氣污染的影響，把自家的陽(yáng)臺(tái)封了起來(lái)。物業(yè)服務(wù)公司與其多次交涉，要求恢復(fù)陽(yáng)臺(tái)原狀，均被業(yè)主拒絕。物業(yè)服務(wù)公司因此將這些業(yè)主告到法院，要求被告履行物業(yè)服務(wù)合同，拆除封閉陽(yáng)臺(tái)，恢復(fù)陽(yáng)臺(tái)原狀。業(yè)主辯稱：物業(yè)服務(wù)合同為物業(yè)服務(wù)公司擬定，在入住時(shí)要求業(yè)主簽字，如果不簽，就拿不到房屋鑰匙，在萬(wàn)不得已的情況下為了入住只好簽訂，此合同是“霸王合同”，應(yīng)屬無(wú)效合同?！締?wèn)題】1.業(yè)主入住時(shí)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否屬于“霸王合同”？2.根據(jù)本節(jié)所學(xué)內(nèi)容，你認(rèn)為法院應(yīng)支持哪一方，為什么？【思考】物業(yè)企業(yè)在簽訂物業(yè)合同時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的履行及效力學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生理解，物業(yè)服務(wù)合同履行的概念和規(guī)則，掌握物業(yè)服務(wù)合同的效力，以及物業(yè)服務(wù)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、終止的相關(guān)內(nèi)容，并能解決關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的履行和效力的法律問(wèn)題。學(xué)習(xí)內(nèi)容一、物業(yè)服務(wù)合同的履行二、物業(yè)服務(wù)合同的效力三、物業(yè)服務(wù)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、終止【引導(dǎo)案例】10月,某住宅區(qū)原物業(yè)服務(wù)公司因管理混亂，造成對(duì)創(chuàng)世紀(jì)花園小區(qū)房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，且擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主紛紛表示不滿，在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上通過(guò)2/3的業(yè)主同意之后,采取公開招標(biāo)方式招聘物業(yè)服務(wù)公司,由業(yè)主委員會(huì)代為進(jìn)行選聘新物業(yè)的具體工作。最后由一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo),成為該小區(qū)的新管家，并在業(yè)主大會(huì)上得到了2/3以上業(yè)主表決通過(guò)。按照合同的約定,新老管家應(yīng)在11月30日24時(shí)之前完成交接,但到第二年的2月份,老管家以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由，不但沒有按期徹底退出,而且給新物業(yè)留下一個(gè)“爛攤子”:小區(qū)內(nèi)的部分電線被挑斷,燈泡被卸掉,一些花盤失蹤,防盜安全門的IC卡被帶走,電梯和監(jiān)控室內(nèi)的報(bào)警電話線路短路等等。出現(xiàn)這種“爛攤子”,最大的受損者就是小區(qū)的業(yè)主。一、物業(yè)服務(wù)合同的履行物業(yè)服務(wù)合同的履行是指物業(yè)服務(wù)合同生效后，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的各項(xiàng)條款，完成各自承擔(dān)的義務(wù)和實(shí)現(xiàn)各自享有的權(quán)利，使合同目的得以實(shí)現(xiàn)的行為。物業(yè)服務(wù)合同履行中的當(dāng)事人還應(yīng)該履行附隨義務(wù)，主要有：（1）通知的義務(wù)。（2）協(xié)助的義務(wù)。（3）保密的義務(wù)。二、物業(yè)服務(wù)合同的效力合同的效力即合同的法律效力，是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定的法律約束力。有效合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，國(guó)家法律予以保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主均具有法律約束力。我國(guó)的合同法就合同的效力問(wèn)題規(guī)定了有效合同、無(wú)效合同、可撤銷合同、效力待定合同等四種情況。二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（續(xù)）1．物業(yè)服務(wù)合同的生效依法訂立的有效的物業(yè)服務(wù)合同自訂立之日時(shí)起即生效。合同生效后，對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，如果不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同生效成立后，對(duì)當(dāng)事人以外的第三人產(chǎn)生法律約束力。任何單位或個(gè)人都不得侵犯當(dāng)事人的合同權(quán)利，不得非法阻撓當(dāng)事人履行義務(wù)。二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（續(xù)）2．無(wú)效的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效合同是指雖經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商成立，但因不符合法律要求而不被法律承認(rèn)和保護(hù)的合同。無(wú)效合同不具有法律約束力，不發(fā)生履行效力。無(wú)效合同自始無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益：惡意串通：損害國(guó)家、集體或者第三人利益：以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（續(xù)）3．可撤銷的物業(yè)服務(wù)合同可撤銷的合同是指因合同當(dāng)事人訂立合同時(shí)意思表示不真實(shí)，經(jīng)有撤銷權(quán)的當(dāng)事人行使撤銷權(quán)，使已經(jīng)生效的意思表示歸于無(wú)效的合同?？沙蜂N合同一般具有以下特征：可撤銷合同在未被撤銷前是有效的合同；可撤銷合同一般是意思表示不真實(shí)的合同；可撤銷合同的變更或撤銷要由有撤銷權(quán)的當(dāng)事人通過(guò)行使撤銷權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)；可撤銷合同的變更或撤銷須由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)做出。《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定了三種可撤銷的合同：因重大誤解訂立的合同；顯失公平的合同；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危訂立的合同。被撤銷的合同，同無(wú)效合同一樣，自始沒有法律約束力。二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（續(xù)）4.效力待定的物業(yè)服務(wù)合同效力待定合同，是指合同訂立后尚未生效，須權(quán)利人追認(rèn)后才能生效的合同。對(duì)于某些方面不符合合同生效的要件，法律允許根據(jù)情況予以補(bǔ)救的合同，為效力待定合同。效力待定的物業(yè)服務(wù)合同一般是指業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)的授權(quán)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的合同，該合同若得到業(yè)主大會(huì)的承認(rèn)，則為有效合同，反之，則無(wú)效。三、物業(yè)服務(wù)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、終止

物業(yè)服務(wù)合同的變更，是指物業(yè)服務(wù)合同訂立后，雙方當(dāng)事人根據(jù)客觀情況的變化，依照法律規(guī)定的條件和程序，對(duì)原已存在的合同進(jìn)行修改或者補(bǔ)充。物業(yè)服務(wù)合同的變更是在物業(yè)服務(wù)合同的主體，即業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不改變的前提下，雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商就物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和修改，并達(dá)成協(xié)議。三、物業(yè)服務(wù)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、終止（續(xù)）物業(yè)服務(wù)合同變更的法律條件包括：（1）原已存在有效的合同關(guān)系。（2）合同的內(nèi)容發(fā)生了變化。（3）合同的變更須依當(dāng)事人協(xié)議或依法律直接規(guī)定及裁決機(jī)構(gòu)裁決。（4）須遵守法律要求的方式。物業(yè)服務(wù)合同變更的法律效力:

合同的變更原則上只對(duì)將來(lái)發(fā)生效力，未變更的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)有效，已經(jīng)履行的債務(wù)不因合同的變更而發(fā)生影響。另外，合同的變更不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。三、物業(yè)服務(wù)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、終止（續(xù)）物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓是物業(yè)服務(wù)合同主體一方將合同部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移時(shí)，合同的內(nèi)容不發(fā)生改變，而合同的主體發(fā)生改變。物業(yè)服務(wù)合同的終止合同的權(quán)利義務(wù)終止，是指由于一定的法律事實(shí)發(fā)生，使合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅的法律現(xiàn)象。合同當(dāng)事人雙方終止合同關(guān)系，合同確立的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系隨之消滅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；合同解除；債務(wù)相互抵消；債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；債權(quán)人依法免除債務(wù)；債權(quán)債務(wù)同歸于一人；法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形?！比⑽飿I(yè)服務(wù)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、終止（續(xù)）當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，全體業(yè)主可以委托業(yè)主委員會(huì)予以制止并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止物業(yè)服務(wù)合同：（1）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（2）改變共用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支賬目的；（3）改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；（4）管理制度不健全、管理混亂，造成對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的；（5）對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的；（6）違反委托管理合同規(guī)定的?！緦?shí)訓(xùn)案例】原告物業(yè)公司訴稱，其是一家專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，經(jīng)市物價(jià)局批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.8元。被告作為某小區(qū)的業(yè)主享受著原告提供的物業(yè)服務(wù)，可是從2004年5月1日至2005年3月1日的物業(yè)費(fèi)一直拖欠，請(qǐng)求判令被告繳清從2004年5月1日至2005年3月1日的物業(yè)費(fèi)1047.52元，滯納金942元，由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。被告業(yè)主辯稱，被告不是惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，而是因物業(yè)公司單方違約，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位等問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重，在多次與物業(yè)公司溝通采取了這一保障我合法權(quán)益不受侵害的辦法和途徑。并提出物業(yè)公司如下違約事實(shí)：1、物業(yè)公司隨意將園區(qū)中的草坪多處毀壞，建立簡(jiǎn)易自行車棚；2、園區(qū)封閉設(shè)施不到位；3、物業(yè)公司任意關(guān)閉北大門，造成出行不便；4、園區(qū)中至今無(wú)規(guī)范的封閉性自行車庫(kù)；5、安全防范措施不到位；6、公用設(shè)施維護(hù)不到位；7、非法成立業(yè)主委員會(huì)等。最后的答辯請(qǐng)求：請(qǐng)求法院依法保障業(yè)主的合法權(quán)益，要求原告恢復(fù)園區(qū)原有的綠化草坪，將園區(qū)北門安上電子門，建立封閉自行車庫(kù)，物業(yè)費(fèi)按實(shí)際享受的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，收繳費(fèi)用每月每平方米0.35元，重新按法定程序成立業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)法院審理查明，被告業(yè)主入住時(shí)與原告簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定了原告為被告住房所在的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)；住宅房屋由甲方（原告）按每月每平方米0.8元人民幣向乙方（被告）收??；乙方首次繳納管理費(fèi)周期為一年，一年以后的管理費(fèi)以甲方下發(fā)的繳費(fèi)通知規(guī)定時(shí)限為準(zhǔn)，超過(guò)規(guī)定時(shí)限的收取滯納金，滯納金按每日百分之零點(diǎn)三繳納至繳齊為止；此合同有效期至成立業(yè)主委員會(huì)并簽訂物業(yè)管理合同之日時(shí)止；乙方違反本合同約定，不按時(shí)或按標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用的，甲方有權(quán)依照規(guī)定辦法要求乙方補(bǔ)交并按應(yīng)繳金額的百分之零點(diǎn)三按日加收滯納金。【問(wèn)題】1.案例中提到的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？2.被告提出的原告違約行為屬實(shí)，是否會(huì)導(dǎo)致合同的終止？3.被告業(yè)主是否有義務(wù)按該合同規(guī)定的0.8元履行交費(fèi)義務(wù)？【思考】物業(yè)企業(yè)在履行合同過(guò)程中遇到開發(fā)商遺留問(wèn)題該怎么處理？第四節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約

學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生理解前期物業(yè)服務(wù)合同的概念、特征。了解臨時(shí)管理規(guī)約的概念，并掌握前期物業(yè)服務(wù)合同主體，以及前期物業(yè)服務(wù)合同的效力。并能解決關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題。學(xué)習(xí)內(nèi)容：一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念二、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征三、前期物業(yè)服務(wù)合同主體四、前期物業(yè)服務(wù)合同的效力五、臨時(shí)管理規(guī)約【引導(dǎo)案例】王女士居住的住宅小區(qū)在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立了業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為目前為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是入住時(shí)開發(fā)商聘請(qǐng)的，服務(wù)質(zhì)量太差，于是大會(huì)通過(guò)了另聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議?？墒?，受業(yè)主大會(huì)委托,當(dāng)業(yè)主委員會(huì)通知要求解除合同時(shí)，遭到了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)理由是：他們是受開發(fā)商聘請(qǐng)為小區(qū)進(jìn)行管理的，雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同期限為三年，目前尚未到期。前期服務(wù)合同沒到期，業(yè)主能不能另聘物業(yè)公司？一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的關(guān)于前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)合同。二、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同實(shí)際上屬于為第三人訂立的合同，這里的第三人指的是業(yè)主。三、前期物業(yè)服務(wù)合同主體前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的最主要區(qū)別，就是合同的主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。是在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的旨在明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。四、前期物業(yè)服務(wù)合同的效力前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具有法律約束力。只有當(dāng)下列情況之一出現(xiàn)時(shí)，前期物業(yè)合同才終止，合同的法律效力消失：

1.前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿；

2.前期物業(yè)服務(wù)期限雖未屆滿，但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；

3.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情況。五、臨時(shí)管理規(guī)約

臨時(shí)管理規(guī)約是建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，依照建設(shè)部《業(yè)主管理規(guī)約（示范文本)》的基本內(nèi)容，結(jié)合所準(zhǔn)備銷售物業(yè)的實(shí)際情況，制定的管理規(guī)約。管理規(guī)約的主要內(nèi)容有：

(1)住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

(2)公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況；

(3)業(yè)主大會(huì)的召集程序及住宅區(qū)重大事項(xiàng)決定方式；