杏林馬鑾路義芳鞋廠地塊市調(diào)報告及項目定位建議德信行2012年11月杏林馬鑾路義芳鞋廠地塊市調(diào)報告及項目定位建議德信行一、宏觀市場分析二、城市商業(yè)情況分析三、商業(yè)客群分析四、項目本體分析五、案例借鑒及規(guī)劃建議目錄一、宏觀市場分析二、城市商業(yè)情況分析三、商業(yè)客群分析四、項目一、宏觀市場分析一、宏觀市場分析城市背景——杏林片區(qū)位于廈門集美南部，規(guī)劃“一心、兩塊、十區(qū)”，屬于相對獨立的城市組團(tuán)。

城市區(qū)位：杏林位于廈門集美南部，規(guī)劃的“一心四片”中的重要組成部分，距離本島約20分鐘車程；規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一心、兩塊、十區(qū)”即：“一心”指文華路形成的城市分區(qū)中心。“兩塊”指南北兩個綜合區(qū)?！笆畢^(qū)”指規(guī)劃區(qū)內(nèi)包含十個功能區(qū)。；城市性質(zhì)：廈門市城市發(fā)展分區(qū)中一個相對獨立，以工業(yè)，倉儲為主，并擔(dān)負(fù)重要陸路交通功能的城市組團(tuán)；本項目老城區(qū)城市背景——杏林片區(qū)位于廈門集美南部，規(guī)劃“一心、兩塊、十區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)——區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長，促使杏林乃至集美總體商業(yè)升級發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2006-2011年期間，GDP總量、政府年財政收入、社會消費品零售總額等多項指標(biāo)均保持增長態(tài)勢，集美區(qū)整體經(jīng)濟(jì)保持良好態(tài)勢，這為杏林乃至集美商業(yè)圈的升級發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)——區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長，促使杏林乃至集美總體商業(yè)升消費能力——生活水平的穩(wěn)步提升為居民消費由日?；拘拖M向較高檔次的休閑、娛樂消費轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)；2006-2011年期間，衡量集美區(qū)居民收入水平的兩大指標(biāo)，城鎮(zhèn)居民可支配收入與農(nóng)村居民純收入均保持增長態(tài)勢，人民生活水平穩(wěn)步提高；集美人民生活水平的提升促使居民消費由日?；拘拖M向較高檔次的休閑、娛樂消費轉(zhuǎn)型，為商業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)；消費能力——生活水平的穩(wěn)步提升為居民消費由日?；拘拖M向較商業(yè)規(guī)劃——本案所處杏林南部片區(qū)商業(yè)發(fā)展導(dǎo)向為：以購物為主，休閑為輔的區(qū)域（次級）商業(yè)中心商業(yè)布局：未來集美區(qū)城區(qū)商業(yè)空間布局將形成三級體系。即：市級商業(yè)副中心一個、區(qū)域（次級）商業(yè)中心四個、大型社區(qū)商業(yè)中心若干個;本案范圍：本案所處杏林城區(qū)西部，商業(yè)街涵蓋杏林西路、馬鑾路,碑頭路；發(fā)展設(shè)想：杏林城區(qū)中南部規(guī)劃為區(qū)域（次級）商業(yè)中心；發(fā)展導(dǎo)向：可增設(shè)大型百貨店和超市；鼓勵開設(shè)專賣店、專業(yè)店，適度發(fā)展餐飲、休閑、文化娛樂設(shè)施，形成功能比較齊全，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，以購物為主、休閑為輔的商業(yè)中心?！都绤^(qū)商業(yè)中心體系發(fā)展設(shè)想圖》數(shù)據(jù)來源：《集美區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2006—2015）》本案片區(qū)商業(yè)規(guī)劃——本案所處杏林南部片區(qū)商業(yè)發(fā)展導(dǎo)向為：以購物為主，城市宏觀背景城市宏觀背景二、城市商業(yè)情況分析二、城市商業(yè)情況分析商圈格局——杏林老城區(qū)可分為杏?xùn)|杏西兩大商圈，中低檔業(yè)態(tài)為主；

根據(jù)杏林老城區(qū)的人口及商業(yè)集中地的分布，可將杏林劃分為杏?xùn)|、杏西兩大商圈。杏西商圈主要由杏西路、碑頭路、新源路和馬鑾路構(gòu)成，餐飲、服飾、電機(jī)、建材等為主要的業(yè)態(tài)，檔次較低。杏?xùn)|商圈主要包括杏?xùn)|路、牡丹園步行街和文達(dá)路（寧寶路）三大重點街區(qū)，服飾為絕對主力，除了杏?xùn)|路北段業(yè)態(tài)中等外，多數(shù)中低檔服飾；商圈格局——杏林老城區(qū)可分為杏?xùn)|杏西兩大商圈，中低檔業(yè)態(tài)為主杏?xùn)|商圈特征

服飾、餐飲是杏?xùn)|商圈的主力業(yè)態(tài)，總體商業(yè)檔次中低，部分中等檔次業(yè)態(tài)；主干道杏?xùn)|路人流量最大，其中南側(cè)人流量更高于北側(cè)人流；沿街商業(yè)租金200—300元/月/㎡居多，內(nèi)街租金80-100元/月/㎡為主；主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大，但仍以外來人口居多，北側(cè)及內(nèi)部社區(qū)街區(qū)以本地居民為主；以單層店面居多，開間3.6-4.2米，進(jìn)深10-12米為主杏?xùn)|商圈特征服飾、餐飲是杏?xùn)|商圈的主力業(yè)態(tài)，總體商業(yè)檔次杏西商圈特征

人流量巨大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杏?xùn)|商圈,以周邊工廠人群為主，并可輻射至新垵等其他地區(qū)；杏西路業(yè)態(tài)相對多元化，目的型消費業(yè)態(tài)（摩托汽配、五金）與誘導(dǎo)型消費業(yè)態(tài)（服飾、餐飲）各半；碑頭及新源路段仍以低端服裝、餐飲為主力業(yè)態(tài)；商業(yè)形態(tài)與檔次低端化，繁華路段總體保持較高租金，沿街租金150-250元/月/㎡，內(nèi)街及二層租金80-100元/月/㎡；單位店鋪面積30-40㎡居多，格局多以3-4米開間，10-12米進(jìn)深為主杏西商圈特征人流量巨大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杏?xùn)|商圈,以周邊工廠人市場競爭——規(guī)劃商業(yè)項目眾多，競爭激烈，但杏西商圈市場薄弱，本案面臨較好的市場機(jī)會；項目名稱商業(yè)面積(㎡)杏西商業(yè)廣場27000杏林商貿(mào)城50000杏北農(nóng)貿(mào)市場9277聯(lián)發(fā)杏林灣一號77770萬科金域華府25000中央海岸19000華潤置地橡樹灣21000鳳凰花城50000杏林規(guī)劃商業(yè)項目眾多，主要集中于杏?xùn)|東端，未來將會形成規(guī)?；纳虡I(yè)區(qū)，分流杏西商圈構(gòu)成競爭威脅；本案所處杏西商圈僅有杏西商業(yè)廣場項目（27000㎡），將與本案協(xié)同發(fā)展，共同提升片區(qū)商業(yè)氛圍；杏北的多個地產(chǎn)項目、聚鎮(zhèn)以及大學(xué)康城項目將構(gòu)成一定規(guī)模的商業(yè)集中體，截流杏北及灌口消費人群，對本案構(gòu)成威脅。華潤橡樹灣萬科金域藍(lán)灣禹州中央海岸市場競爭——規(guī)劃商業(yè)項目眾多，競爭激烈，但杏西商圈市場薄弱，商圈機(jī)會研判特征小結(jié)啟示商圈現(xiàn)狀杏?xùn)|商圈主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大，但仍以外來人口居多，商業(yè)檔次中低端化，僅祥發(fā)百貨周邊、牡丹園內(nèi)街有部分中檔業(yè)態(tài)，但品類不足難以吸引本地居民關(guān)注；區(qū)位特征決定了本案應(yīng)立足于杏西商圈，依靠強(qiáng)大的外來人口人流量，從而保證項目租賃價值兩大商圈商業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)種類相對單一，本案唯有超越杏?xùn)|路段的商業(yè)檔次或差異化業(yè)態(tài)經(jīng)營，方能進(jìn)一步發(fā)揮項目價值；本案應(yīng)充分借助杏西商業(yè)廣場的開發(fā)運營，從而共同提升杏西商圈的檔次，對抗來自杏?xùn)|及杏北其他地區(qū)的商業(yè)分流；杏西商圈工廠人口保證了強(qiáng)大的人流量，整體業(yè)態(tài)中低檔化，但保持較高的租金水平；新增市場供給未來商業(yè)項目眾多，競爭激烈，但杏西商圈競爭薄弱，本案面臨較好的市場機(jī)會；商圈機(jī)會研判特征小結(jié)啟示杏主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大重點個案——祥發(fā)百貨項目規(guī)模相對其他項目較大，引入肯德基、中國移動等主力商家，并預(yù)留了較多停車空間，樹立了杏林片區(qū)中高檔的項目形象；各樓層業(yè)態(tài)分配不合理，2/3F沒有規(guī)劃目的性消費業(yè)態(tài)，難聚人流，經(jīng)營比較一般；精品百貨區(qū)品類不足，缺少對本地中高等主力客群缺乏吸引力重點個案——祥發(fā)百貨項目規(guī)模相對其他項目較大，引入肯德基重點個案——利民商場項目地址：杏西商圈碑頭路基本信息總使用面積2000㎡層數(shù)2F定位外向型社區(qū)購物商場，社區(qū)型的商業(yè)配套樓層業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)2F流行服飾、鞋帽（中低端化）1F超市、服飾、手機(jī)通訊租金水平（元/㎡/月）1F：沿街200/2F：88-108（含物業(yè)費和公攤）消費客群分析杏西工廠工人為主，部分新垵、新陽的工廠工人和杏?xùn)|少部分學(xué)生，一般為80、90后點評：項目規(guī)模體量不大，整體形象較差，主要滿足周邊人群的日常性消費需求，但依托于新源路強(qiáng)大的人流量，1-2F保持較高的租金水平，受金融風(fēng)暴及09年招工難的影響，整體經(jīng)營受到一定影響；重點個案——利民商場項目地址：杏西商圈碑頭路基本信息總使用重點個案——萬佳美商場點評：項目規(guī)模較小，外圍和本身形象較差，商品檔次低端，主要滿足周邊居民日常性消費需求，但依托周邊大量人口的消費需求，1F保持較高的租金水平，2F經(jīng)營存在有一定困難；重點個案——萬佳美商場點評：項目規(guī)模較小，外圍和本身形象較差商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀市場空白點：◆現(xiàn)杏林商業(yè)市場較為缺乏主題型購物中心、大型購物中心（Shoppingmall)、娛樂休閑中心的業(yè)態(tài)形式；◆目前杏西片區(qū)缺乏中高端精品購物中心、中高端特色餐飲、娛樂休閑中心、男/女性購物中心類等商業(yè)場所。市場空白點解析商業(yè)市場商圈分析商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀市場空白點：市場空白點解析商業(yè)市場商圈分析三、商業(yè)客群分析三、商業(yè)客群分析客群特征——本案輻射的商圈（杏西為主，覆蓋杏?xùn)|）范圍內(nèi)，流動人口是常住人口的2倍

本案輻射范圍以杏西商圈（即杏濱街道四大社區(qū)人口）為核心商圈，并包含杏?xùn)|商圈（杏林街道部分社區(qū)）為重要商圈，以及少量周邊區(qū)域社區(qū)；綜合統(tǒng)計本案輻射區(qū)域內(nèi)人口數(shù)，杏?xùn)|商圈常住人口與流動人口基本持平，杏西商圈常住人口不足流動人口1/4，商圈范圍內(nèi)流動人口大大超越常住人口數(shù)；客群特征——本案輻射的商圈（杏西為主，覆蓋杏?xùn)|）范圍內(nèi)，流動消費特征分析——日常生活消費基本滿足，節(jié)假日購物、娛樂休閑、企業(yè)采購需求則流向島內(nèi)，市場需求未被挖掘利用消費特征分析——日常生活消費基本滿足，節(jié)假日購物、娛樂休閑、客群分析總結(jié)——本案發(fā)展一站式休閑、娛樂、餐飲的購物中心具有較好客群機(jī)會客群分析總結(jié)——本案發(fā)展一站式休閑、娛樂、餐飲的購物中心具有四、項目本體分析四、項目本體分析區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部

項目位于位于杏西商圈的地理中心位置，光明路與馬鑾路的交叉處，杏西商圈人氣最旺的地理中心。地塊北臨杏林西路，西臨馬鑾路，周邊工廠眾多，外來務(wù)工人群巨大，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。本案位置區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，交通路網(wǎng)：地塊位于馬鑾路與光明路交叉處，路網(wǎng)密集四通八達(dá)，交通便利度高項目周邊路網(wǎng)密集，北臨杏臨西路，西靠馬鑾路、東靠光明路，人流、車流量大，東西兩側(cè)形成人流匯聚的核心點；地塊南面的永豐路、光明路等往來人群相對較少，以工廠及社區(qū)人流為主；地塊緊靠藝芳鞋廠站、光明路口站和杏林西路站等，有15路公交可達(dá)杏林其他地區(qū)及新陽、新垵、灌口等地，交通便利度高；隨著馬鑾路的拓寬等交通路網(wǎng)的休憩，未來交通優(yōu)勢將更為明顯；杏西路碑頭路永豐路與馬鑾路交叉永豐路交通路網(wǎng)：地塊位于馬鑾路與光明路交叉處，路網(wǎng)密集四通八達(dá)，交周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來的進(jìn)一步改善，從而提升整體區(qū)域氛圍點評：項目周邊配套齊全，但總體檔次較低，隨著杏西商業(yè)廣場、長宏電影院等的重大項目設(shè)施的建設(shè)以及本案的協(xié)同發(fā)展，未來區(qū)域整體整體配套將更為完善，共同提升整體商業(yè)氛圍周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來的進(jìn)一步改善，項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）

區(qū)位優(yōu)勢：地處杏西商圈的地理中心位置，過往人流量大；

交通優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，共15路公交可達(dá)本案，交通便利度高；規(guī)劃優(yōu)勢：建筑退距等方面存在彈性空間，利于項目總體規(guī)劃布局的發(fā)揮；商圈因素：杏西整體形象較差，本地中高收入階層存在心理抗拒；人群因素：周邊外來務(wù)工人群眾多，氛圍比較雜亂；規(guī)模因素：項目總體規(guī)模體量有限，限制了發(fā)揮的空間；機(jī)會（O）威脅（T）市場機(jī)會：杏林市場總體定位低端，缺乏商業(yè)綜合體；經(jīng)濟(jì)機(jī)會：經(jīng)濟(jì)增長，中高收入階層比例上升，消費檔次逐步提升，商圈面臨升級的機(jī)會；規(guī)劃機(jī)會：隨著周邊公建配套的完善，區(qū)域形象將逐步改觀；競爭威脅：杏?xùn)|及杏北片區(qū)規(guī)劃商業(yè)項目將在一定程度分流本案客源消費威脅：工廠搬遷導(dǎo)致消費人群減少，整體消費能力下降●規(guī)劃建議項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）區(qū)位優(yōu)勢：地處杏西商圈基于案例及項目復(fù)合價值下的營銷策略思考：項目營銷定位為集商業(yè)；住宅；辦公為一體的“商寓”類模式投資回報多功能性產(chǎn)品稀缺廈門地少人多，導(dǎo)致商業(yè)類租金逐步提高，再次情況下購買商業(yè)地產(chǎn)，獲得較高的回報率業(yè)主可根據(jù)實際情況，規(guī)劃店鋪，公寓，辦公室等，靈活多變空間，隨意變換目前全國房地產(chǎn)改產(chǎn)品開發(fā)量少，而且在項目所在地緊次項目，稀缺性，獨特性，成為市場上的亮點產(chǎn)品基于案例及項目復(fù)合價值下的營銷策略思考：項目營銷定位為集商業(yè)五、案例借鑒及規(guī)劃建議●何為“商寓”

●案例借鑒●規(guī)劃建議五、案例借鑒及規(guī)劃建議●何為“商寓”商寓釋義商寓將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的潮流產(chǎn)品商寓：商業(yè)產(chǎn)權(quán)下的功能和空間的多元化組合商寓●何為商寓商寓釋義商寓將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的潮流產(chǎn)品商寓：商業(yè)產(chǎn)權(quán)下的功永建·商墅占地面積：19618平米建筑面積：81756平米產(chǎn)權(quán)年限:50年戶數(shù)：總戶數(shù)764戶，當(dāng)前戶數(shù)200戶項目規(guī)劃：由四棟高層住宅；四棟聯(lián)排及地下商業(yè)組成。主要產(chǎn)品為20多平米挑高3·6米功能齊全精裝修小戶型SOHO公寓，聯(lián)排別墅，并搭配部分商業(yè)。項目整體規(guī)劃●案例借鑒永建·商墅占地面積：19618平米項目整體規(guī)劃●案例借鑒項目規(guī)劃產(chǎn)品主要有三類：SOHO；摩天輪小兩房；商寓項目產(chǎn)品規(guī)劃●案例借鑒項目規(guī)劃產(chǎn)品主要有三類：SOHO；摩天輪小兩房；商寓項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品規(guī)劃●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--一層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--一層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃---二層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃---二層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--三層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--三層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--四層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--四層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--五層●案例借鑒項目產(chǎn)品規(guī)劃--五層●案例借鑒產(chǎn)品價值剖析該項目價值點主要體現(xiàn)在：功能豐富性；市場的稀缺性；空間創(chuàng)意性；品牌塑造性；市場抗跌性。價值點剖析1.功能的豐富性：集商業(yè)，住宅，辦公為一體2.市場的稀缺性：商業(yè)地產(chǎn)主要表現(xiàn)方式為商鋪；寫字樓；購物中心等，集合商業(yè)和別墅的性質(zhì)產(chǎn)品的升級版，市場稀缺。3.空間創(chuàng)意性：建筑形狀各異，建筑外立面新興材質(zhì)，內(nèi)部空間靈動變換。4.品牌塑造性：對開發(fā)商而言，創(chuàng)新產(chǎn)品不僅促進(jìn)銷售，獲取更多利潤，更重要的是對開發(fā)商的品牌塑造起到很關(guān)鍵的作用?！癜咐梃b產(chǎn)品價值剖析該項目價值點主要體現(xiàn)在：功能豐富性；市場的稀缺性商寓的出現(xiàn)，將商業(yè)；居??；辦公多功能融合，真實實現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新性案例總結(jié)商寓●案例借鑒商寓的出現(xiàn)，將商業(yè)；居??；辦公多功能融合，真實實現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新因此，我方建議項目規(guī)劃為：【以“商寓”為特色的新型商業(yè)體】因此，我方建議項目規(guī)劃為：本項目的戶型建議為商住兩用的8層小高層，底1~2層為商鋪，3~8層為小戶型住宅商業(yè)面積占總面積的20%~25%住房面積占總面積的75%~80%本項目戶型配比建議：本項目的的戶型建議為4棟商住兩用商寓式8層小高層項目總體情況項目占地面積：25.2畝合計：16783平米項目容積率：3項目建筑面積：50349平方米項目地址：廈門市杏林區(qū)馬鑾路21號本項目的戶型建議為商住兩用的8層小高本項目戶型配比建議：本項商寓產(chǎn)品規(guī)劃1~2層商鋪概況每層約為1600平米挑高為5~6米3~8層住宅概況每層約為1350平米挑高為4.5米單棟產(chǎn)品概況：樓體總高度約為：39米樓體占地面積為：4195平米樓體總面積為：12587平米商寓產(chǎn)品規(guī)劃1~2層商鋪概況每層約為1600平米3~8層住宅某鞋廠地塊市調(diào)報告及項目定位建議課件杏林馬鑾路義芳鞋廠地塊市調(diào)報告及項目定位建議德信行2012年11月杏林馬鑾路義芳鞋廠地塊市調(diào)報告及項目定位建議德信行一、宏觀市場分析二、城市商業(yè)情況分析三、商業(yè)客群分析四、項目本體分析五、案例借鑒及規(guī)劃建議目錄一、宏觀市場分析二、城市商業(yè)情況分析三、商業(yè)客群分析四、項目一、宏觀市場分析一、宏觀市場分析城市背景——杏林片區(qū)位于廈門集美南部，規(guī)劃“一心、兩塊、十區(qū)”，屬于相對獨立的城市組團(tuán)。

城市區(qū)位：杏林位于廈門集美南部，規(guī)劃的“一心四片”中的重要組成部分，距離本島約20分鐘車程；規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一心、兩塊、十區(qū)”即：“一心”指文華路形成的城市分區(qū)中心。“兩塊”指南北兩個綜合區(qū)?！笆畢^(qū)”指規(guī)劃區(qū)內(nèi)包含十個功能區(qū)。；城市性質(zhì)：廈門市城市發(fā)展分區(qū)中一個相對獨立，以工業(yè)，倉儲為主，并擔(dān)負(fù)重要陸路交通功能的城市組團(tuán)；本項目老城區(qū)城市背景——杏林片區(qū)位于廈門集美南部，規(guī)劃“一心、兩塊、十區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)——區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長，促使杏林乃至集美總體商業(yè)升級發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2006-2011年期間，GDP總量、政府年財政收入、社會消費品零售總額等多項指標(biāo)均保持增長態(tài)勢，集美區(qū)整體經(jīng)濟(jì)保持良好態(tài)勢，這為杏林乃至集美商業(yè)圈的升級發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)——區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長，促使杏林乃至集美總體商業(yè)升消費能力——生活水平的穩(wěn)步提升為居民消費由日?；拘拖M向較高檔次的休閑、娛樂消費轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)；2006-2011年期間，衡量集美區(qū)居民收入水平的兩大指標(biāo)，城鎮(zhèn)居民可支配收入與農(nóng)村居民純收入均保持增長態(tài)勢，人民生活水平穩(wěn)步提高；集美人民生活水平的提升促使居民消費由日?；拘拖M向較高檔次的休閑、娛樂消費轉(zhuǎn)型，為商業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)；消費能力——生活水平的穩(wěn)步提升為居民消費由日常基本型消費向較商業(yè)規(guī)劃——本案所處杏林南部片區(qū)商業(yè)發(fā)展導(dǎo)向為：以購物為主，休閑為輔的區(qū)域（次級）商業(yè)中心商業(yè)布局：未來集美區(qū)城區(qū)商業(yè)空間布局將形成三級體系。即：市級商業(yè)副中心一個、區(qū)域（次級）商業(yè)中心四個、大型社區(qū)商業(yè)中心若干個;本案范圍：本案所處杏林城區(qū)西部，商業(yè)街涵蓋杏林西路、馬鑾路,碑頭路；發(fā)展設(shè)想：杏林城區(qū)中南部規(guī)劃為區(qū)域（次級）商業(yè)中心；發(fā)展導(dǎo)向：可增設(shè)大型百貨店和超市；鼓勵開設(shè)專賣店、專業(yè)店，適度發(fā)展餐飲、休閑、文化娛樂設(shè)施，形成功能比較齊全，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，以購物為主、休閑為輔的商業(yè)中心?！都绤^(qū)商業(yè)中心體系發(fā)展設(shè)想圖》數(shù)據(jù)來源：《集美區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2006—2015）》本案片區(qū)商業(yè)規(guī)劃——本案所處杏林南部片區(qū)商業(yè)發(fā)展導(dǎo)向為：以購物為主，城市宏觀背景城市宏觀背景二、城市商業(yè)情況分析二、城市商業(yè)情況分析商圈格局——杏林老城區(qū)可分為杏?xùn)|杏西兩大商圈，中低檔業(yè)態(tài)為主；

根據(jù)杏林老城區(qū)的人口及商業(yè)集中地的分布，可將杏林劃分為杏?xùn)|、杏西兩大商圈。杏西商圈主要由杏西路、碑頭路、新源路和馬鑾路構(gòu)成，餐飲、服飾、電機(jī)、建材等為主要的業(yè)態(tài)，檔次較低。杏?xùn)|商圈主要包括杏?xùn)|路、牡丹園步行街和文達(dá)路（寧寶路）三大重點街區(qū)，服飾為絕對主力，除了杏?xùn)|路北段業(yè)態(tài)中等外，多數(shù)中低檔服飾；商圈格局——杏林老城區(qū)可分為杏?xùn)|杏西兩大商圈，中低檔業(yè)態(tài)為主杏?xùn)|商圈特征

服飾、餐飲是杏?xùn)|商圈的主力業(yè)態(tài)，總體商業(yè)檔次中低，部分中等檔次業(yè)態(tài)；主干道杏?xùn)|路人流量最大，其中南側(cè)人流量更高于北側(cè)人流；沿街商業(yè)租金200—300元/月/㎡居多，內(nèi)街租金80-100元/月/㎡為主；主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大，但仍以外來人口居多，北側(cè)及內(nèi)部社區(qū)街區(qū)以本地居民為主；以單層店面居多，開間3.6-4.2米，進(jìn)深10-12米為主杏?xùn)|商圈特征服飾、餐飲是杏?xùn)|商圈的主力業(yè)態(tài)，總體商業(yè)檔次杏西商圈特征

人流量巨大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杏?xùn)|商圈,以周邊工廠人群為主，并可輻射至新垵等其他地區(qū)；杏西路業(yè)態(tài)相對多元化，目的型消費業(yè)態(tài)（摩托汽配、五金）與誘導(dǎo)型消費業(yè)態(tài)（服飾、餐飲）各半；碑頭及新源路段仍以低端服裝、餐飲為主力業(yè)態(tài)；商業(yè)形態(tài)與檔次低端化，繁華路段總體保持較高租金，沿街租金150-250元/月/㎡，內(nèi)街及二層租金80-100元/月/㎡；單位店鋪面積30-40㎡居多，格局多以3-4米開間，10-12米進(jìn)深為主杏西商圈特征人流量巨大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杏?xùn)|商圈,以周邊工廠人市場競爭——規(guī)劃商業(yè)項目眾多，競爭激烈，但杏西商圈市場薄弱，本案面臨較好的市場機(jī)會；項目名稱商業(yè)面積(㎡)杏西商業(yè)廣場27000杏林商貿(mào)城50000杏北農(nóng)貿(mào)市場9277聯(lián)發(fā)杏林灣一號77770萬科金域華府25000中央海岸19000華潤置地橡樹灣21000鳳凰花城50000杏林規(guī)劃商業(yè)項目眾多，主要集中于杏?xùn)|東端，未來將會形成規(guī)模化的商業(yè)區(qū)，分流杏西商圈構(gòu)成競爭威脅；本案所處杏西商圈僅有杏西商業(yè)廣場項目（27000㎡），將與本案協(xié)同發(fā)展，共同提升片區(qū)商業(yè)氛圍；杏北的多個地產(chǎn)項目、聚鎮(zhèn)以及大學(xué)康城項目將構(gòu)成一定規(guī)模的商業(yè)集中體，截流杏北及灌口消費人群，對本案構(gòu)成威脅。華潤橡樹灣萬科金域藍(lán)灣禹州中央海岸市場競爭——規(guī)劃商業(yè)項目眾多，競爭激烈，但杏西商圈市場薄弱，商圈機(jī)會研判特征小結(jié)啟示商圈現(xiàn)狀杏?xùn)|商圈主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大，但仍以外來人口居多，商業(yè)檔次中低端化，僅祥發(fā)百貨周邊、牡丹園內(nèi)街有部分中檔業(yè)態(tài)，但品類不足難以吸引本地居民關(guān)注；區(qū)位特征決定了本案應(yīng)立足于杏西商圈，依靠強(qiáng)大的外來人口人流量，從而保證項目租賃價值兩大商圈商業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)種類相對單一，本案唯有超越杏?xùn)|路段的商業(yè)檔次或差異化業(yè)態(tài)經(jīng)營，方能進(jìn)一步發(fā)揮項目價值；本案應(yīng)充分借助杏西商業(yè)廣場的開發(fā)運營，從而共同提升杏西商圈的檔次，對抗來自杏?xùn)|及杏北其他地區(qū)的商業(yè)分流；杏西商圈工廠人口保證了強(qiáng)大的人流量，整體業(yè)態(tài)中低檔化，但保持較高的租金水平；新增市場供給未來商業(yè)項目眾多，競爭激烈，但杏西商圈競爭薄弱，本案面臨較好的市場機(jī)會；商圈機(jī)會研判特征小結(jié)啟示杏主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大重點個案——祥發(fā)百貨項目規(guī)模相對其他項目較大，引入肯德基、中國移動等主力商家，并預(yù)留了較多停車空間，樹立了杏林片區(qū)中高檔的項目形象；各樓層業(yè)態(tài)分配不合理，2/3F沒有規(guī)劃目的性消費業(yè)態(tài)，難聚人流，經(jīng)營比較一般；精品百貨區(qū)品類不足，缺少對本地中高等主力客群缺乏吸引力重點個案——祥發(fā)百貨項目規(guī)模相對其他項目較大，引入肯德基重點個案——利民商場項目地址：杏西商圈碑頭路基本信息總使用面積2000㎡層數(shù)2F定位外向型社區(qū)購物商場，社區(qū)型的商業(yè)配套樓層業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)2F流行服飾、鞋帽（中低端化）1F超市、服飾、手機(jī)通訊租金水平（元/㎡/月）1F：沿街200/2F：88-108（含物業(yè)費和公攤）消費客群分析杏西工廠工人為主，部分新垵、新陽的工廠工人和杏?xùn)|少部分學(xué)生，一般為80、90后點評：項目規(guī)模體量不大，整體形象較差，主要滿足周邊人群的日常性消費需求，但依托于新源路強(qiáng)大的人流量，1-2F保持較高的租金水平，受金融風(fēng)暴及09年招工難的影響，整體經(jīng)營受到一定影響；重點個案——利民商場項目地址：杏西商圈碑頭路基本信息總使用重點個案——萬佳美商場點評：項目規(guī)模較小，外圍和本身形象較差，商品檔次低端，主要滿足周邊居民日常性消費需求，但依托周邊大量人口的消費需求，1F保持較高的租金水平，2F經(jīng)營存在有一定困難；重點個案——萬佳美商場點評：項目規(guī)模較小，外圍和本身形象較差商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀市場空白點：◆現(xiàn)杏林商業(yè)市場較為缺乏主題型購物中心、大型購物中心（Shoppingmall)、娛樂休閑中心的業(yè)態(tài)形式；◆目前杏西片區(qū)缺乏中高端精品購物中心、中高端特色餐飲、娛樂休閑中心、男/女性購物中心類等商業(yè)場所。市場空白點解析商業(yè)市場商圈分析商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀市場空白點：市場空白點解析商業(yè)市場商圈分析三、商業(yè)客群分析三、商業(yè)客群分析客群特征——本案輻射的商圈（杏西為主，覆蓋杏?xùn)|）范圍內(nèi)，流動人口是常住人口的2倍

本案輻射范圍以杏西商圈（即杏濱街道四大社區(qū)人口）為核心商圈，并包含杏?xùn)|商圈（杏林街道部分社區(qū)）為重要商圈，以及少量周邊區(qū)域社區(qū)；綜合統(tǒng)計本案輻射區(qū)域內(nèi)人口數(shù)，杏?xùn)|商圈常住人口與流動人口基本持平，杏西商圈常住人口不足流動人口1/4，商圈范圍內(nèi)流動人口大大超越常住人口數(shù)；客群特征——本案輻射的商圈（杏西為主，覆蓋杏?xùn)|）范圍內(nèi)，流動消費特征分析——日常生活消費基本滿足，節(jié)假日購物、娛樂休閑、企業(yè)采購需求則流向島內(nèi)，市場需求未被挖掘利用消費特征分析——日常生活消費基本滿足，節(jié)假日購物、娛樂休閑、客群分析總結(jié)——本案發(fā)展一站式休閑、娛樂、餐飲的購物中心具有較好客群機(jī)會客群分析總結(jié)——本案發(fā)展一站式休閑、娛樂、餐飲的購物中心具有四、項目本體分析四、項目本體分析區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部

項目位于位于杏西商圈的地理中心位置，光明路與馬鑾路的交叉處，杏西商圈人氣最旺的地理中心。地塊北臨杏林西路，西臨馬鑾路，周邊工廠眾多，外來務(wù)工人群巨大，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。本案位置區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，交通路網(wǎng)：地塊位于馬鑾路與光明路交叉處，路網(wǎng)密集四通八達(dá)，交通便利度高項目周邊路網(wǎng)密集，北臨杏臨西路，西靠馬鑾路、東靠光明路，人流、車流量大，東西兩側(cè)形成人流匯聚的核心點；地塊南面的永豐路、光明路等往來人群相對較少，以工廠及社區(qū)人流為主；地塊緊靠藝芳鞋廠站、光明路口站和杏林西路站等，有15路公交可達(dá)杏林其他地區(qū)及新陽、新垵、灌口等地，交通便利度高；隨著馬鑾路的拓寬等交通路網(wǎng)的休憩，未來交通優(yōu)勢將更為明顯；杏西路碑頭路永豐路與馬鑾路交叉永豐路交通路網(wǎng)：地塊位于馬鑾路與光明路交叉處，路網(wǎng)密集四通八達(dá)，交周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來的進(jìn)一步改善，從而提升整體區(qū)域氛圍點評：項目周邊配套齊全，但總體檔次較低，隨著杏西商業(yè)廣場、長宏電影院等的重大項目設(shè)施的建設(shè)以及本案的協(xié)同發(fā)展，未來區(qū)域整體整體配套將更為完善，共同提升整體商業(yè)氛圍周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來的進(jìn)一步改善，項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）

區(qū)位優(yōu)勢：地處杏西商圈的地理中心位置，過往人流量大；

交通優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，共15路公交可達(dá)本案，交通便利度高；規(guī)劃優(yōu)勢：建筑退距等方面存在彈性空間，利于項目總體規(guī)劃布局的發(fā)揮；商圈因素：杏西整體形象較差，本地中高收入階層存在心理抗拒；人群因素：周邊外來務(wù)工人群眾多，氛圍比較雜亂；規(guī)模因素：項目總體規(guī)模體量有限，限制了發(fā)揮的空間；機(jī)會（O）威脅（T）市場機(jī)會：杏林市場總體定位低端，缺乏商業(yè)綜合體；經(jīng)濟(jì)機(jī)會：經(jīng)濟(jì)增長，中高收入階層比例上升，消費檔次逐步提升，商圈面臨升級的機(jī)會；規(guī)劃機(jī)會：隨著周邊公建配套的完善，區(qū)域形象將逐步改觀；競爭威脅：杏?xùn)|及杏北片區(qū)規(guī)劃商業(yè)項目將在一定程度分流本案客源消費威脅：工廠搬遷導(dǎo)致消費人群減少，整體消費能力下降●規(guī)劃建議項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）區(qū)位優(yōu)勢：地處杏西商圈基于案例及項目復(fù)合價值下的營銷策略思考：項目營銷定位為集商業(yè)；住宅；辦公為一體的“商寓”類模式投資回報多功能性產(chǎn)品稀缺廈門地少人多，導(dǎo)致商業(yè)類租金逐步提高，再次情況下購買商業(yè)地產(chǎn)，獲得較高的回報率業(yè)主可根據(jù)實際情況，規(guī)劃店鋪，公寓，辦公室等，靈活多變空間，隨意變換目前全國房地產(chǎn)改產(chǎn)品開發(fā)量少，而且在項目所在地緊次項目，稀缺性，獨特性，成為市場上的亮點產(chǎn)品基于案例及項目復(fù)合價值下的營銷策略思考：項目營銷定位為集商業(yè)五、案例借鑒及規(guī)劃建議●何為“商寓”

●案例借鑒●規(guī)劃建議五、案例借鑒及規(guī)劃建議●何為“商寓”商寓釋義商寓將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的潮