貽成尚北2008年度整合推廣案貽成尚北1政治經(jīng)濟(jì)規(guī)劃開發(fā)模式隱性基因顯性基因需求量土地價(jià)值人的需求濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀市場因素，為項(xiàng)目推廣策略提供了更多依據(jù)宏觀環(huán)境政治隱性基因土地人的濱海新區(qū)宏觀市場因素，為項(xiàng)目推廣策2開發(fā)：■房屋居住形式——04年塘沽區(qū)居民人均住房建筑面積達(dá)到21.75平方米比03年增長2.4%，07年居民人均住房建筑面積達(dá)到25平方米，今后，隨著城市改造力度的加大，居住品質(zhì)將極大改善與國際同步。

■住宅量受控——2010年住宅建設(shè)總量控制在1850萬平方米，供應(yīng)量的宏觀控制，致使土地稀缺，2007年大拆遷后，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，2008年濱海經(jīng)濟(jì)地位的進(jìn)一步攀升，房地產(chǎn)存在巨大的上漲空間，并保持長期趨漲的勢態(tài)?！鲩_發(fā)商云集——目前全國的開發(fā)商開始在濱海新區(qū)爭奪土地，知名企業(yè)的進(jìn)駐將有助于濱海新區(qū)產(chǎn)品檔次提升。結(jié)論：土地供應(yīng)限量，開發(fā)商云集將導(dǎo)致激烈競爭，土地稀缺表現(xiàn)日益明顯，決定了項(xiàng)目價(jià)格將持續(xù)上漲。開發(fā)：■房屋居住形式——04年塘沽區(qū)居民人均住房建筑面積達(dá)到3開發(fā)區(qū)居住板塊塘沽中心板塊上北生態(tài)居住板塊新港居住板塊海河南岸板塊開發(fā)區(qū)居住板塊塘沽中心板塊上北生態(tài)居住板塊新港居住板塊海河南4隱性基因：■社會定位——人總是會尋找一種歸屬感，從眾的心理使之不斷尋找屬于自己的圈子,建筑的品質(zhì)感在于滿足人們的社會定位?！鼍幼「叨取?xiàng)目體現(xiàn)住房者的心理定位，精神追求的滿足?！鲑Y源占有——住宅的價(jià)值體現(xiàn)在對資源的占有上，或繁華或舒適，總能滿足特定人群心理上的需要。結(jié)論：居住理念的改變也將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向更高的程度邁進(jìn)。隱性基因：■社會定位——人總是會尋找一種歸屬感，從眾的心理使5顯性基因：■地段需求——濱海購房者更看重地段的優(yōu)勢，便捷與繁華對他們是一個(gè)很大的誘惑力?！鼋煌ㄐ枨蟆煌ǖ臅尺_(dá)直接決定生活的便捷性，成熟交通環(huán)境會對購買行為產(chǎn)生極大的影響。■環(huán)境需求——21世紀(jì)，人們始終在追求著綠色與健康，優(yōu)美的環(huán)境成為衡量項(xiàng)目的重要砝碼之一?！錾敌枨蟆禺a(chǎn)投資，不動產(chǎn)置業(yè)趨熱，“升值空間”成為第一大購買理由。顯性基因：■地段需求——濱海購房者更看重地段的優(yōu)勢，便捷與繁6需求量：■改善人群成為主流——隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，市場上將會出現(xiàn)很多改善型消費(fèi)者，為濱海房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展?！鐾鈦砣丝跀U(kuò)大市場——目前津?yàn)I地區(qū)有超過10萬的通勤人口，他們中很多會轉(zhuǎn)化為濱海新區(qū)的購房者?！鐾饧耸坑咳搿獮I海新區(qū)正在加大招商引資力度，部分外籍雇員隨之進(jìn)駐，他們高額的租金補(bǔ)助為地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有力支撐?！鐾顿Y客眾多——濱海新區(qū)從業(yè)人員工資水平較高，加上投資渠道缺乏，很多中等收入家庭把購房作為家庭主要投資方式。結(jié)論：濱海房地產(chǎn)市場供需兩旺態(tài)勢不會改變，價(jià)格將繼續(xù)攀升。需求量：■改善人群成為主流——隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，市場上將會7明確2008營銷任務(wù)住宅：100000平方米商業(yè)：街鋪14套超市6000平方米酒店辦公用房聯(lián)排：22套車庫：202個(gè)明確2008營銷任務(wù)住宅：100000平方米8主推產(chǎn)品隨銷產(chǎn)品3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年度推廣計(jì)劃商業(yè)推廣：力促街鋪銷售炒作商業(yè)價(jià)值累積投資收益聯(lián)排推廣車庫推廣：伴隨住宅銷售推進(jìn)住宅推廣：增強(qiáng)開發(fā)商品牌及項(xiàng)目品牌的價(jià)值積累迅速銷售主推產(chǎn)品隨銷產(chǎn)品3月4月9貽成尚北，伴隨價(jià)格穩(wěn)步上漲，應(yīng)當(dāng)清晰建立項(xiàng)目價(jià)值體系，更具說服力的拉動更多消費(fèi)者的，同時(shí)應(yīng)賦予項(xiàng)目一個(gè)鮮明的靈魂和精神意義，努力吸引那些對生態(tài)宜居文化具有高度認(rèn)同感的同質(zhì)人群，而這部分人的參與、居住和使用使建筑的形式存在具有了某種現(xiàn)代文化上的象征意義。惟有為產(chǎn)品注入鮮明的個(gè)性和文化內(nèi)涵，才能超越時(shí)間空間深植人心，成為永久的風(fēng)景和長存的記憶。住宅產(chǎn)品廣告推廣細(xì)案貽成尚北價(jià)值體系構(gòu)建貽成尚北，伴隨價(jià)格穩(wěn)步上漲，應(yīng)當(dāng)清晰建立項(xiàng)目價(jià)值體系10天津十大最具投資價(jià)值的樓市板塊之一

隨著濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場日趨活躍，位于塘沽區(qū)二號水庫周圍，津塘公路以北，涵蓋新河地帶與渤海度假村區(qū)域的上北生態(tài)區(qū)板塊已經(jīng)逐步成長成熟，也逐步實(shí)現(xiàn)了其宜居區(qū)域的發(fā)展定位。上北生態(tài)區(qū)各樓盤項(xiàng)目的定位基本都是都市生態(tài)型，各項(xiàng)目都使用森林、濱海核心、第五大街延長線等作為營銷賣點(diǎn)，來體現(xiàn)上北的區(qū)域價(jià)值。上北板塊是塘沽區(qū)老城區(qū)、天津開發(fā)區(qū)和天津開發(fā)區(qū)西區(qū)交匯的核心地段。向東與開發(fā)區(qū)第五大街相通，向北連接塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，向西通往開發(fā)區(qū)西區(qū)，向南5-10分鐘即可到達(dá)塘沽區(qū)行政、文化和商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。“生態(tài)區(qū)”的定位更是決定了板塊內(nèi)產(chǎn)品的品質(zhì)。隨著各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套的完善，該區(qū)域有較大的上升空間。貽成尚北項(xiàng)目綜述區(qū)域視野天津十大最具投資價(jià)值的樓市板塊之一貽成尚北項(xiàng)目綜述區(qū)域11時(shí)尚簡約自然之道

貽成尚北地塊格局方正，四方合圍，極富現(xiàn)代生活思想。體現(xiàn)平衡發(fā)展的觀念--平和、安全、健康，而且充滿希望與理想。在相對固定空間與合圍空間的統(tǒng)一體中，充分顯示出財(cái)富與文化的富有者，所創(chuàng)造并美化了生活環(huán)境的高雅層次。整體規(guī)劃大氣簡潔，聚風(fēng)斂氣，積聚氣勢。地塊鏡像時(shí)尚簡約自然之道地塊鏡像12博雅篤實(shí)實(shí)力之舉貽成尚北以簡約為亮點(diǎn)，深具典雅味道。建筑風(fēng)格，擯棄表面的膚淺浮華，平和內(nèi)斂，將禮的內(nèi)涵注入建筑之中。高層四方合圍，創(chuàng)新高度，構(gòu)建城市天際線，享受一線城市景觀，俯攬?zhí)凉吝h(yuǎn)景，生活享受不言而喻。立面設(shè)計(jì)的典雅清新，塑造出貽成尚北與眾不同的面孔和表情，無論建筑形態(tài)還是外立面語言，將這種不經(jīng)意的深謀遠(yuǎn)算隨意鋪陳開來。創(chuàng)造出外觀深邃、沉穩(wěn)、大氣的秩序感、雕塑感、安定感建筑，烘托雅致與大氣的氛圍。建筑張力博雅篤實(shí)實(shí)力之舉建筑張力13詩意浪漫和諧生態(tài)

生活環(huán)境是既包括顯現(xiàn)的建筑、廣場、園藝等物化的形式，還包含著諸如“思想”、“情趣”、“意境”等無形之物，它是營造理想人居的主要載體與表現(xiàn)物，也是理想人居的評判標(biāo)準(zhǔn)。貽成尚北積聚現(xiàn)代風(fēng)格，以簡約與人文表現(xiàn)出獨(dú)具一格的文化品位。整體規(guī)劃萃取中西園林精髓，跌宕起伏。對應(yīng)紫云公園純天然的生態(tài)風(fēng)景，以高度藝術(shù)化、深具雕琢魅力的設(shè)計(jì)方式與之相匹配。營造自然與人文相結(jié)合、動靜相宜的極端享受。景觀步道與情景會所營造公園里的現(xiàn)代建筑群，立面的建筑語匯時(shí)尚簡約，充分增加園林內(nèi)居住的觀景樂趣，易于身心的放松。在這里，人、園林、建筑優(yōu)雅交流，形成了人景互動，情景交融的詩意居住環(huán)境。園林神韻詩意浪漫和諧生態(tài)園林神韻14因此我們通過對塘沽市場的深入調(diào)查與研究，通過對貽成尚北的定位與社區(qū)本身的規(guī)劃、氣質(zhì)的分析、探討，注重在當(dāng)代文化的語境下進(jìn)行項(xiàng)目的氣質(zhì)營造，將確有實(shí)質(zhì)支撐的獨(dú)特創(chuàng)新、商業(yè)語境與高雅的完美結(jié)合，將貽成尚北定位為：

一個(gè)極具生活品質(zhì)的，以和諧生態(tài)為主要特質(zhì)的，更為親民、溫馨的人本大盤。上升到具象思維，就是一個(gè)具有國際化人文氣質(zhì)，富含知性美的現(xiàn)代社區(qū)。項(xiàng)目價(jià)值因此我們通過對塘沽市場的深入調(diào)查與研究，通過對15產(chǎn)品賣點(diǎn)分析產(chǎn)品賣點(diǎn)分析16針對目標(biāo)消費(fèi)群我們的主要的訴求點(diǎn)為：1.區(qū)域發(fā)展

區(qū)域發(fā)展帶來的地段價(jià)值及投資升值的種種利好2.生態(tài)大規(guī)劃家門口享受生態(tài)樂趣3.尚北金街成熟配套，生活一步到位4.性價(jià)比優(yōu)勢高性價(jià)比，輕松入住新居針對目標(biāo)消費(fèi)群我們的主要的訴求點(diǎn)為：1.區(qū)域發(fā)展17在城市與自然中尋找平衡點(diǎn)項(xiàng)目位于大生態(tài)規(guī)劃中的重要節(jié)點(diǎn)地塊，臨近水庫，享受自然浩渺風(fēng)光，內(nèi)部園林動態(tài)貫連，住宅與商業(yè)形成一個(gè)與自然景觀完美結(jié)合的現(xiàn)代生活形態(tài)。從而締造都市感與自然感的平衡點(diǎn)。賣點(diǎn)系列一：生態(tài)在城市與自然中尋找平衡點(diǎn)賣點(diǎn)系列一：生態(tài)18大型商業(yè)配套主力店為大型超市的建立，為上北板塊帶來前所未有的商業(yè)享受與生活便利，提升生活品質(zhì)。加強(qiáng)它作為一個(gè)城市現(xiàn)代社區(qū)的定義，是現(xiàn)代都市的時(shí)尚符號。賣點(diǎn)系列二：金街大型商業(yè)配套主力店為大型超市的建立，為上北板塊帶來前所未有的19賣點(diǎn)系列三：建筑品質(zhì)外立面表現(xiàn)手法：外部要體現(xiàn)內(nèi)部的實(shí)用本質(zhì)，從安全、實(shí)用、抗震等各方面滿足人的心理感受，從內(nèi)到外的設(shè)計(jì)，充分表達(dá)建筑、生活與水和綠化的結(jié)合。高層分布科學(xué)設(shè)計(jì)：通透明亮，保證每戶的光照。同時(shí)豐富立面的輕巧、通透感。在光線的映射下，折射出社區(qū)的光影風(fēng)景，窗中有景，動靜相宜，建筑和園林遙相呼應(yīng)。建筑視覺感受：輕巧：面對以往建筑混凝土外觀的粗笨重的一種突破與超越，體現(xiàn)出秀麗的美感，在立面與建筑其它元素中作出輕巧的感覺。通透：打破現(xiàn)代高樓的壓抑感，讓建筑一體通透，觀景無障礙。靈動：充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)建筑與景觀的融合，利用明快、清晰的線條和典雅大方的造型，實(shí)現(xiàn)建筑的恢宏氣勢與靈動、飄逸的表情結(jié)合，是建筑成為有文化氛圍、時(shí)代特征的風(fēng)情美宅。賣點(diǎn)系列三：建筑品質(zhì)外立面表現(xiàn)手法：20將戶型空間延展為主人的生活方式，空間所容納的是清新，慵懶，溫潤的生活態(tài)度，這就是貽成尚北的生活調(diào)子，舒適中享受國際品位，輕松愜意。賣點(diǎn)系列四：空間感受將戶型空間延展為主人的生活方式，空間所容納的21在貽成尚北景觀的空間營造中，采用釋放性、發(fā)散性的空間營造手法，不刻意切割空間，而是創(chuàng)造“自己會說話”的空間形態(tài)，利用空間尺度的變化，創(chuàng)造一個(gè)親切的氛圍，使人進(jìn)去后感覺到舒服。貽成尚北的院落，與大自然美景相輔相融。公共空間的目的是創(chuàng)造一個(gè)住區(qū)向心力的場所。在新的城市里，它非常強(qiáng)調(diào)城市空間塑造，把人結(jié)合在一起，讓人們之間再一次熟悉，了解，對話。就是公共設(shè)施創(chuàng)造人和人之間的機(jī)會。人和人之間的關(guān)系是能夠再一次的重新建立，在這個(gè)住區(qū)里面，有一些豐富的社區(qū)感情。很多時(shí)候大家喜歡住的環(huán)境是老的鄰里，老的鄰居，老的感覺。老的感覺在新的社區(qū)里面，是非常重要的體驗(yàn)。賣點(diǎn)系列五：園林精神公共空間的場所精神在貽成尚北景觀的空間營造中，采用釋放性、發(fā)散性22客群對策客群分類·確保到達(dá)客群對策客群分類·確保到達(dá)23第二類客群20%漢沽及周邊村鎮(zhèn)周邊企事業(yè)單位第一類客群塘沽原住民70%第三類客群外地來津10%客群分類第二類客群20%第一類客群第三類客群客群分類24貽成尚北項(xiàng)目客戶構(gòu)成塘沽區(qū)原住民約70%：貽成尚北客戶群體多吸引塘沽區(qū)老城區(qū)、天津開發(fā)區(qū)和天津開發(fā)區(qū)西區(qū)，作為三區(qū)交匯的核心地段，加之他們重視品牌，有較好的文化教育背景，有品位和良好的判斷力，注重生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量，為節(jié)省生活成本而就近購房，對老城區(qū)的依賴并不強(qiáng)烈。貽成尚北項(xiàng)目客戶構(gòu)成塘沽區(qū)原住民約70%：25漢沽及周邊村鎮(zhèn)周邊企事業(yè)單位員工20%：塘漢路以及市調(diào)中漢沽居民在塘沽的猛增，定居塘沽這一未來中國經(jīng)濟(jì)中心成為置業(yè)理由，周邊企事業(yè)單位的員工及經(jīng)常通勤濱海的商旅人士，貽成尚北的低價(jià)優(yōu)勢，對他們來說具有較大的吸引力。外地來津人員10%：熱衷定居濱海，地段概念模糊，小戶型底總價(jià)產(chǎn)品之下，忽視舒適度，投資意志強(qiáng)于居住，同時(shí)有一部分投資客看中了外來工作人員進(jìn)駐濱海的房屋租賃市場，對未來前景信心十足，該區(qū)域的升值空間仍很明顯，投資領(lǐng)域有文章可做。

漢沽及周邊村鎮(zhèn)周邊企事業(yè)單位員工20%：外地來津人員126如何確?？蛻舻竭_(dá)率如何確?？蛻舻竭_(dá)率27媒體策略渠道建設(shè)展場設(shè)立公關(guān)活動戶外、DM、短信、報(bào)廣大客戶營銷數(shù)據(jù)庫營銷超市外展購物場所展示架增進(jìn)交流提升成交量媒體策略渠道建設(shè)展場設(shè)立公關(guān)活動戶外、DM、短信、報(bào)廣大客戶28媒體策略媒介策略計(jì)劃推廣時(shí)段，媒體投放按照營銷策略中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不同階段有所側(cè)重，媒體選擇以平面與戶外媒體為主，兩者相互呼應(yīng)；戶外媒體作為投放主軸長期運(yùn)用，傳播項(xiàng)目形象、鞏固印象；平面媒體作為功能型傳播載體，就階段性訴求點(diǎn)進(jìn)行傳遞；小眾傳播媒體作為特殊渠道進(jìn)行傳播。媒體投放選擇

對目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的信息來源及目標(biāo)客群接觸媒體進(jìn)行調(diào)查，將區(qū)域內(nèi)媒體進(jìn)行科學(xué)化整合，有重點(diǎn)實(shí)施媒體封鎖計(jì)劃，使項(xiàng)目信息最大頻率向目標(biāo)群體傳遞，實(shí)現(xiàn)信息有效到達(dá)。媒體策略媒介策略29類別媒體功能針對客群DM

單頁、折頁通過小眾媒體傳播方式，直至目標(biāo)客群精確直投，實(shí)現(xiàn)快速傳遞信息并獲得回饋的效果。全部客群報(bào)廣《今晚報(bào)·濱海版》大眾傳媒進(jìn)行鋪面宣傳與口碑造勢，在重大節(jié)點(diǎn)前后進(jìn)行緊密發(fā)布，強(qiáng)化信息到達(dá)率，提升信任度。第二類客群網(wǎng)絡(luò)焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)等大信息量的事件報(bào)道制造口碑與曝光率，強(qiáng)化市場認(rèn)知。全面鋪網(wǎng)平面媒體選擇類別媒體功能針對客群DM單頁、折頁通30戶外媒體選擇類別媒體功能針對客群戶外區(qū)內(nèi)主要交通干線及項(xiàng)目周邊戶外具形象推廣、鞏固印象及項(xiàng)目位置引導(dǎo)等功能，目標(biāo)客群生活及工作區(qū)域，接觸頻率較大第一類客群戶外2京津塘高速公路、機(jī)場高速封鎖客流量最大，最為集中的要地，實(shí)現(xiàn)高頻率接觸第一類及第三類客群戶外媒體選擇類別媒體31類別媒體功能針對客群短信收集短信鋪開重大節(jié)點(diǎn)使用該媒體性價(jià)比相當(dāng)高，信息傳達(dá)率高，效果極佳。第二類客群場所娛樂購物場所的展示資料發(fā)放等我們的信息將通過這些場所迅速傳遞，強(qiáng)化市場認(rèn)知。第一類及第二類客群高速口DM重大節(jié)點(diǎn)使用項(xiàng)目認(rèn)知信息通告第一類及第三類客群其它媒體選擇類別媒體功能針對客群短信收集短信鋪開該媒體性32媒體應(yīng)用節(jié)點(diǎn)策略媒體投放策略使信息最大面積覆蓋目標(biāo)群體，獲得廣泛認(rèn)知與信任。全面造勢新樓放量3月5月9月10月新樓放量媒體應(yīng)用節(jié)點(diǎn)策略媒體投放策略使信息最大面積覆蓋目標(biāo)群體，獲得33新客戶渠道建設(shè)包括間接獲得，并實(shí)現(xiàn)高轉(zhuǎn)換率。這些客戶的影響力和帶動力很強(qiáng)，有當(dāng)?shù)叵M(fèi)領(lǐng)袖的意識和極具信賴感的口碑效應(yīng)，可完成的營銷業(yè)績將十分可觀。大客戶營銷激發(fā)團(tuán)購熱情繼濱海新區(qū)納入國家十一五戰(zhàn)略規(guī)劃，天津成為未來北方經(jīng)濟(jì)中心，大批跨國企業(yè)投資天津，財(cái)智精英也因?yàn)楣ぷ鬟w徙天津，住宅成為留住人才最好的福利。進(jìn)攻漢沽市場及周邊區(qū)域順應(yīng)漢沽居民遷移至塘沽的趨勢，更早獲得大片市場。新客戶渠道建設(shè)包括間接獲得，并實(shí)現(xiàn)高轉(zhuǎn)換率。這些客34持續(xù)性大客戶營銷策略及建設(shè)進(jìn)程滲透性影響因素：大眾媒體等社會公信力層面的信息；決策性影響因素：社區(qū)環(huán)境、建筑風(fēng)格、戶型享受、價(jià)格等；人脈影響因素：周邊親友同事的良好口碑、社區(qū)人群素質(zhì)等······初期關(guān)系建立針對性促銷拉動成熟期持續(xù)性營銷層層遞進(jìn)持續(xù)性大客戶營銷策略及建設(shè)進(jìn)程滲透性影響因素：大眾媒體等社會35針對目前客群特點(diǎn)的公關(guān)渠道塘沽車友會營銷???項(xiàng)目可贊助一個(gè)或多個(gè)車友會，采取冠名、發(fā)放廣告禮品、紀(jì)念品或指定活動場地的辦法，將項(xiàng)目向高端消費(fèi)者比較集中的此類團(tuán)體滲透。也可通過各種數(shù)據(jù)庫資料定向向這些中高端客戶發(fā)送相關(guān)信息。愛卡、搜狐、大眾車友會針對目前客群特點(diǎn)的公關(guān)渠道塘沽車友會營銷???項(xiàng)目可贊助一個(gè)36外展場設(shè)立在樂購等購物場所設(shè)立外展場，達(dá)到最大宣傳效果。塘沽樂購連接外灘與解放路步行街，人流量較大。此設(shè)立外展場能夠吸引大量關(guān)注，使項(xiàng)目信息直觀傳達(dá)。塘沽項(xiàng)目沒有設(shè)立外展的舉措，同時(shí)我們項(xiàng)目地塊離主中心區(qū)域較遠(yuǎn)，更需要外展的直觀性并起到迅速認(rèn)知作用。外展場設(shè)立在樂購等購物場所設(shè)立外展場，達(dá)到最大宣傳效果。塘37推廣節(jié)奏推廣策略·重要節(jié)點(diǎn)·執(zhí)行細(xì)案推廣節(jié)奏推廣策略·重要節(jié)點(diǎn)·執(zhí)行細(xì)案38廣告策略公關(guān)策略渠道策略階段目標(biāo)主聲美感投放率活動目的標(biāo)題氛圍曝光率目標(biāo)人群需求新聞?wù)J知率銷售促進(jìn)＼品牌拉升事件營銷策略解析項(xiàng)目推廣策略廣告策略公關(guān)策略渠道策略階段目標(biāo)主聲美感投放率活動目的標(biāo)題氛39文案語氣：突出堅(jiān)定的大盤氣質(zhì)與胸懷推廣主軸第一類：塘沽原住民第二類：漢沽及周邊企事業(yè)單位第三類：外來人員推廣輔助節(jié)點(diǎn)進(jìn)攻各軸線廣告推廣要點(diǎn)及步驟明線：大盤形象塑造/地段熱炒/產(chǎn)品集優(yōu)進(jìn)攻暗線：政府規(guī)劃拉動/投資暗流生態(tài)大盤/地段價(jià)值/產(chǎn)品性價(jià)比人居大盤/產(chǎn)品性價(jià)比/投資前景文案語氣：積聚渲染力，使客群產(chǎn)生認(rèn)同文案語氣：突出堅(jiān)定的大盤氣質(zhì)與胸懷推第一類：塘沽原住民第二類40<第一階段>形象引導(dǎo)期迅速聚集并開發(fā)客戶；引發(fā)市場關(guān)注，迅速建立2008年度市場新形象鞏固并強(qiáng)化品牌形象。新、老客戶政策性營銷推進(jìn)。<第二階段>產(chǎn)品宣泄期強(qiáng)勢放量轉(zhuǎn)化客群,提升銷售業(yè)績。深入建立品牌形象與美譽(yù)度，消化更多客戶資源。<第三階段>再度放量期借助品牌形象的市場深入，將項(xiàng)目引導(dǎo)的生活理念植入市場，產(chǎn)品賣點(diǎn)鮮明入市為實(shí)現(xiàn)良好銷售提供有力支撐。<第四階段>市場深耕期經(jīng)營已購客，衍生未購客，深耕新客戶！熱銷擴(kuò)散，擴(kuò)大覆蓋范圍，營銷進(jìn)入最后沖刺。推廣階段劃分3月－5月6－8月9－10月11－12月<第一階段>迅速聚集并開發(fā)客戶；引發(fā)市場關(guān)注，迅速建立2041第一階段：形象引導(dǎo)期3月1日—5月31日深入積累貽成集團(tuán)開發(fā)商品牌，確立具有溫馨和諧生活品質(zhì)的項(xiàng)目定位。讓目標(biāo)客源接觸新的銷售信息并對項(xiàng)目產(chǎn)生期待！為各類產(chǎn)品的強(qiáng)銷做好足夠的籌備。策略方向：幾個(gè)主要營銷動作項(xiàng)目新形象迅速切入市場，利用大眾媒體增加社會公信力新客戶的開發(fā)積累，建立客戶資源系統(tǒng)鎖定目標(biāo)客源，執(zhí)行DM策略繁華場所小型外展場開放銷售道具制作完成并開始限量發(fā)放第一階段：形象引導(dǎo)期深入積累貽成集團(tuán)開發(fā)商品牌，確立42本階段策略核心利用聯(lián)排產(chǎn)品的品質(zhì)感拉動大盤品質(zhì)上揚(yáng)，確立價(jià)格不斷高走的穩(wěn)步趨勢。商業(yè)街鋪的強(qiáng)勢炒作突出上北投資價(jià)值，作為商業(yè)配套，給客戶展示成熟未來?！皯粜头帕俊睉?zhàn)術(shù)，將存在銷售困難的115m2大三室獨(dú)立包裝提升其品質(zhì)與價(jià)格匹配，將60m2小戶型實(shí)行低價(jià)促銷的包裝促銷，實(shí)現(xiàn)第一個(gè)攻堅(jiān)戰(zhàn)的勝利。本階段策略核心利用聯(lián)排產(chǎn)品的品質(zhì)感拉動大盤品質(zhì)上揚(yáng)，確立價(jià)格43公關(guān)活動：放飛心靈擁抱自然貽成尚北2008年迎奧運(yùn)風(fēng)箏大賽活動內(nèi)容：樣式展出，放飛技術(shù)比拼活動策略：突出自然生態(tài)的健康生活方式，通過傳統(tǒng)藝術(shù)，向人們傳遞奧運(yùn)精神中的愛國精神與民族文化，同時(shí)鞏固項(xiàng)目的品牌理念，豐富業(yè)主生活，引起市場關(guān)注，加強(qiáng)客戶維系。公關(guān)活動：44推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：1.報(bào)紙廣告：策略實(shí)施媒體2.DM：塘沽漢沽及周邊區(qū)域各大社區(qū)直投，2周/次，借助開發(fā)商品牌，展現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)力3.新聞支持：網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙等媒體新聞不斷，增加項(xiàng)目曝光度。4.銷售道具：產(chǎn)品折頁，禮品等4.短信：節(jié)點(diǎn)投放5.車體廣告跟進(jìn)6.戶外：塘沽中心、項(xiàng)目周邊、京塘公路、機(jī)場高速，開發(fā)區(qū)保稅 區(qū)周邊也可考慮節(jié)點(diǎn)性投放，大盤形象。二、項(xiàng)目外展場：展示形象，聚攏人氣，為后期銷售蓄勢推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：45推廣主聲1.首付12萬，搶手時(shí)尚新居

2.115m2經(jīng)典小三室品味流露

為了強(qiáng)化銷售任務(wù)，主聲以切實(shí)的銷售語言出現(xiàn)，同時(shí)將產(chǎn)品理念與城市發(fā)展緊密聯(lián)系，深化生活體驗(yàn)，擴(kuò)大關(guān)注度，建立自身價(jià)值體系。老帶新優(yōu)惠套餐：客戶購買小戶型贈送精裝修，老客戶獲免1年物業(yè)費(fèi)；購買三室戶型的新客戶獲贈臥室全套名品家電，老客戶獲免2年物業(yè)費(fèi)。推廣主聲1.首付12萬，搶手時(shí)尚新居為了強(qiáng)化銷售任務(wù)，主聲46老客戶定期回饋：新客戶優(yōu)惠措施：“貽成尚北健康人生”系列活動，組織老客戶進(jìn)行如：溫泉一日游，球類健身周，品茶等成本低而又貼和生態(tài)社區(qū)健康生活方式的小型座談聚集活動，以便聯(lián)絡(luò)感情促進(jìn)口碑傳播，由其社會關(guān)系帶來更多客戶資源。靈活制定各類優(yōu)惠政策，令新客戶被吸引或被擠壓感到購房壓力，如：限期推出特優(yōu)戶型，每月購房客戶幸運(yùn)抽獎，送各類有吸引力的獎品，會造成一定的社會轟動，體現(xiàn)作為貽成業(yè)主的心理優(yōu)勢和榮譽(yù)感。老客戶定期回饋：新客戶優(yōu)惠措施：“貽成尚北健康人生”系列活動47采用宜商宜住的中立手法進(jìn)行定位和推廣，令更多客戶群思考這一產(chǎn)品的投資價(jià)值，產(chǎn)生共鳴的是其“投資價(jià)值”，完全是日后租售的上漲空間在起決定性作用。推廣訴求點(diǎn)為以下四點(diǎn)，當(dāng)客戶認(rèn)同該價(jià)值體系，則銷售將順利完成。區(qū)域升值空間地段價(jià)值產(chǎn)品規(guī)劃稀缺性

3月4月形象入市價(jià)值分析限量開盤賣點(diǎn)釋放快銷清盤關(guān)于聯(lián)排產(chǎn)品的推廣采用宜商宜住的中立手法進(jìn)行定位和推廣，令更多48以街鋪“僅余12席”的說法造勢，制造緊迫感，釋放有利消息，提高商業(yè)街投資價(jià)值預(yù)期，擠壓市場購買力。打造聯(lián)排戶型形象，賦予聯(lián)排戶型更多內(nèi)涵，功能解釋為多功能別墅型辦公商用一體物業(yè)。采取優(yōu)惠套餐輔助銷售，一次性付款、抵押貸款優(yōu)惠幅度要適當(dāng)放大。聯(lián)排戶型雖然總量較少，加之前期客戶儲備少，在未展現(xiàn)綜合形象的情況下即開即清的打算恐難以實(shí)現(xiàn)。關(guān)于聯(lián)排產(chǎn)品的推廣以街鋪“僅余12席”的說法造勢，制造緊迫感，釋放有利消息，提49網(wǎng)絡(luò)文章同步城市飛躍，獨(dú)據(jù)貽成尚北。新遷徙潮盈涌濱海貽成尚北呈現(xiàn)生活新態(tài)。城市間匆忙，擋不住生態(tài)之享新生態(tài)人居超越城市夢想濱海新風(fēng)景區(qū)，成長空間超乎想象從城市發(fā)展帶來的土地價(jià)值提升出發(fā)，將項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢、交通經(jīng)濟(jì)價(jià)值、投資價(jià)值、人居理念、生態(tài)環(huán)境幾方面確立項(xiàng)目整體形象，使受眾認(rèn)識到項(xiàng)目所在區(qū)域的絕對優(yōu)勢及升值潛力，提升項(xiàng)目價(jià)值。網(wǎng)絡(luò)文章同步城市飛躍，獨(dú)據(jù)貽成尚北。從城市發(fā)展帶來的土50第二階段：產(chǎn)品宣泄期6月1日—8月31日深度塑造項(xiàng)目及地塊形象；積累客源，項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)持續(xù)釋放，引起更廣泛關(guān)注；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品放量迅速消化，熱銷信息強(qiáng)勢拉動市場信心，建立更廣闊的品牌輻射圈。策略方向：幾個(gè)主要營銷動作夏季營銷多以耐心的項(xiàng)目賣點(diǎn)分析來打動客戶。加大媒體宣傳力度，再掀熱銷狂潮。數(shù)據(jù)庫體系建立完成并發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)大客戶任務(wù)。新聞加強(qiáng)項(xiàng)目價(jià)值宣導(dǎo)并制造社會輿論針對不同目標(biāo)客源，進(jìn)行DM投遞第二階段：產(chǎn)品宣泄期深度塑造項(xiàng)目及地塊形象；積累客源，51持續(xù)深化項(xiàng)目形象，深挖市場潛在客戶將賣點(diǎn)深入釋放，制造市場熱度，吸引目標(biāo)客戶群，以更具說服力的直觀表達(dá)方式將賣點(diǎn)釋放的更清晰。宣布接受咨詢信息，通過對客戶的開發(fā)與積累，增加項(xiàng)目銷售業(yè)績。策略核心持續(xù)深化項(xiàng)目形象，深挖市場潛在客戶將賣點(diǎn)深入釋放，制52推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：DM：每周一次，從賣點(diǎn)切入，結(jié)合開發(fā)商品牌，展現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)力報(bào)廣宣傳：提升項(xiàng)目形象，宣布公開信息。新聞支持：品牌理念深化，告知公開信息。短信：節(jié)點(diǎn)投放銷售信息戶外：加大投放力度1.依靠售樓中心及外展場，維系目標(biāo)客戶群體2.繼續(xù)維系意向業(yè)主并實(shí)現(xiàn)連帶銷售執(zhí)行輔助：推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：1.依靠售樓中心及外展場，維系目標(biāo)客53DM人文住宅歷久彌新（規(guī)劃理念）貽成尚北聯(lián)袂樂購奉獻(xiàn)都會舒適生活享受（配套）更上一層樓，有高度的生活（建筑）環(huán)藝園林繁華與靜雅的恒久相約

（園林）持續(xù)向受眾推廣項(xiàng)目所在環(huán)境優(yōu)勢，樹立區(qū)域價(jià)值，確立市場信心。結(jié)合大的配套設(shè)施，引申到人文住宅的品牌理念層面，以高度生活態(tài)度詮釋生活品質(zhì)訴求，深化項(xiàng)目形象在市場中的地位。DM人文住宅歷久彌新（規(guī)劃理念）持續(xù)向受眾推廣項(xiàng)目所在環(huán)境54活動時(shí)間：7月活動地點(diǎn)：售樓處活動內(nèi)容：凡購買指定戶型的客戶，可免費(fèi)參與周末親子游活動，三口之家的兩日生態(tài)游?；顒幽康模何蛻粼谑⑾牡馁彿繜崆?，將客戶盡快轉(zhuǎn)化為銷售成果?？尚行裕河泻⒆忧胰丝诒姸嗟募彝ミM(jìn)行這種有針對性地活動，增強(qiáng)互動性，有很大的吸引力。公關(guān)活動一：貽成尚北暑假親子游活動時(shí)間：7月公關(guān)活動一：貽成尚北暑假親子游55活動時(shí)間：8月活動地點(diǎn)：售樓處活動內(nèi)容：購房客戶參與活動，時(shí)限內(nèi)答對的客戶將參與抽獎獲得大獎。活動目的：利用奧運(yùn)熱情吸引客戶在盛夏的購房熱情，將客戶盡快轉(zhuǎn)化為銷售成果?？尚行裕喉槕?yīng)奧運(yùn)契機(jī)，以游戲娛樂的抽獎形式聚集大批客戶。公關(guān)活動二：奧運(yùn)圓夢金牌猜想活動時(shí)間：8月公關(guān)活動二：奧運(yùn)圓夢金牌猜想56新聞濱海人居再創(chuàng)新高（強(qiáng)銷跟進(jìn)）居住的高度貽成的態(tài)度（品質(zhì)訴求）

新聞濱海人居再創(chuàng)新高（強(qiáng)銷跟進(jìn)）57第三階段：開盤放量期9月1日—10月31日共8個(gè)銷售周大力度媒體攻勢，制造新的銷售高潮，抓住大好時(shí)機(jī)集中投放，迅速預(yù)熱市場，聚集人氣，實(shí)現(xiàn)迅速放量，并為后期強(qiáng)銷做好積累。策略方向：幾個(gè)主要營銷動作優(yōu)勢賣點(diǎn)集中傳遞，進(jìn)攻市場關(guān)注點(diǎn)媒體集中投放集中力量為放量造勢，拉動金九銀十銷售高峰繁華區(qū)域等地設(shè)看房班車，擴(kuò)大影響力。小型外展活動，擴(kuò)大項(xiàng)目號召力。黃金周活動的震撼第三階段：開盤放量期大力度媒體攻勢，制造新的銷售高潮，589月強(qiáng)銷跟進(jìn)，對產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)勢傳導(dǎo)，為10月開盤預(yù)熱，以公關(guān)活動帶動人氣，大眾媒體再度明確價(jià)值導(dǎo)向。10月盛大開盤，把握本階段銷售促動的重要環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)異的銷售業(yè)績。策略核心9月強(qiáng)銷跟進(jìn)，對產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)勢傳導(dǎo)，為10月開盤預(yù)59貽成尚北10月2日經(jīng)典樓王盛大開盤至臻品質(zhì)全城共賞報(bào)廣貽成集團(tuán)傾力鉅獻(xiàn)貽成尚北10月2日樓王經(jīng)典登場

開盤預(yù)告，與后期形成聯(lián)動。以公關(guān)活動帶動人氣，大眾媒體再度明確項(xiàng)目價(jià)值導(dǎo)向，為開盤造勢，同時(shí)對于產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)勢傳導(dǎo)。貽成尚北10月2日經(jīng)典樓王盛大開盤報(bào)廣貽成集團(tuán)傾力鉅60DM綠意空間綻放城市理想成熟社區(qū)，兼具華美質(zhì)樸內(nèi)蕰空間的精華意志生活的新興態(tài)度一期項(xiàng)目賣點(diǎn)持續(xù)切入，分別從景觀、建筑、社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施幾方面入手，使受眾對項(xiàng)目優(yōu)勢及項(xiàng)目承諾的生活感受有深度認(rèn)知，釋放項(xiàng)目開盤預(yù)熱信息，為開盤實(shí)現(xiàn)良好銷售提供有力支撐。DM綠意空間綻放城市理想一期項(xiàng)目賣點(diǎn)持續(xù)切入，分別從景觀、61軟文貽成尚北邀您共享層峰品質(zhì)（項(xiàng)目品質(zhì)）貽成尚北經(jīng)典樓王靜待綻放（開盤預(yù)熱）3.千人聚首貽成尚北，項(xiàng)目火爆熱銷（開盤活動后宣）4.上北板塊理性投資客戶的感性決策（市場訴求）軟文貽成尚北邀您共享層峰品質(zhì)（項(xiàng)目品質(zhì)）62聚焦公關(guān)活動之一：教師節(jié)活動貽成尚北園丁禮贊

教師節(jié)期間的小型活動，體現(xiàn)項(xiàng)目在精神層面的高尚人文關(guān)懷，提升項(xiàng)目的整體人居素質(zhì)及其在社會輿論中的良好影響。1、教師節(jié)當(dāng)天，向現(xiàn)場看房的教師贈送鮮花及小禮品。2、活動期間凡購房教師均可享受驚喜優(yōu)惠。聚焦公關(guān)活動之一：教師節(jié)活動貽成尚北園丁禮贊63

聚焦公關(guān)活動之二：貽成尚北樓王開放慶典

前面積累的客戶資源有效轉(zhuǎn)化，首批老業(yè)主形象開始清晰，并可以借此群體深入打擊市場。

借助大型開盤活動，組織意向客戶參加，使客戶在體驗(yàn)式營銷中確立購買意向，大幅度提高成交比量?？袋c(diǎn)一：開盤當(dāng)天，就是一個(gè)心靈假日，正式邀請準(zhǔn)業(yè)主及意向客戶參與一天的活動?？袋c(diǎn)二：簽訂協(xié)議客戶可認(rèn)養(yǎng)花木，作為永恒的生態(tài)紀(jì)念?？袋c(diǎn)三：文娛表演，在現(xiàn)場舉行盛大的開盤儀式及名流酒會，設(shè)立臨時(shí)茶座供人們觀賞游玩?？袋c(diǎn)四：焰火晚會，進(jìn)行聲光電的激情晚會，將開盤活動推向高潮。聚焦公關(guān)活動之二：貽成尚北樓王開放慶典

前面積累的客戶資64聚焦公關(guān)事件：黃金周活動造勢塘沽首屆國寶級花卉展生態(tài)和諧靜逸陶然面向塘沽輻射濱海聚攏人氣大造聲勢，為持續(xù)強(qiáng)銷期制造市場影響，拉動廣泛關(guān)注，活動前期的大力度宣傳，為活動當(dāng)天造勢，后期的持續(xù)報(bào)道必將出現(xiàn)空前的社會影響。聚焦公關(guān)事件：黃金周活動造勢塘沽首屆國寶級花卉展生態(tài)和諧65第四階段：深耕強(qiáng)銷期11月1日—12月31日共8個(gè)銷售周策略方向：幾個(gè)主要營銷動作以小型活動拉動人氣，提升項(xiàng)目美譽(yù)度。媒體減弱靠公關(guān)維系客戶關(guān)系。鎖定目標(biāo)客源，DM持續(xù)跟進(jìn)。投資升值的宣導(dǎo)，增加市場關(guān)注度。進(jìn)入冬季體驗(yàn)式營銷活動持續(xù)經(jīng)營已購客戶，衍生新客戶更精準(zhǔn)鎖定，深耕已經(jīng)積累客源，獲得首批業(yè)主及其口碑力量的協(xié)助，深度拔升項(xiàng)目高度，擴(kuò)大影響力，在直投媒介中持續(xù)拉動購買，熱銷放量，完成銷售任務(wù)。第四階段：深耕強(qiáng)銷期策略方向：幾個(gè)主要營銷動作更精準(zhǔn)鎖66將溫馨生活高尚品質(zhì)作為訴求重點(diǎn)，以良好的形象拉動目標(biāo)群。營造成熟社區(qū)氛圍，提升項(xiàng)目品質(zhì)。舉行溫暖訴求，盡快實(shí)現(xiàn)冬季銷售目標(biāo)。策略核心進(jìn)入冬季，由于季節(jié)原因，依靠媒體投放來到現(xiàn)場的客戶較少，媒體投放策略改變，減少大眾媒體投放力度，隱性營銷策略將起到很大作用，應(yīng)用DM精準(zhǔn)投遞，認(rèn)真經(jīng)營老客戶資源，以產(chǎn)生連鎖新客戶。將溫馨生活高尚品質(zhì)作為訴求重點(diǎn)，以良好的形象67媒體實(shí)現(xiàn)：DM：生活品質(zhì)為主題、戶型推介及活動預(yù)告戶外：全部更換為冬季溫情主題網(wǎng)絡(luò)新聞：公關(guān)活動后宣本階段推廣手段：執(zhí)行輔助：1.小型公關(guān)活動，以互動方式加深與客群間的溝通。2.售樓現(xiàn)場輔助推廣，盡快實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。媒體實(shí)現(xiàn)：本階段推廣手段：執(zhí)行輔助：1.小型公關(guān)活動，以互動68目的：最后階段將依據(jù)生活品質(zhì)訴求，帶動口碑宣傳，完成銷售目標(biāo)。階段推廣主聲貽成尚北傾心之美渾然天成（項(xiàng)目品質(zhì)）資源大宅，一片唯我天地（項(xiàng)目訴求）目的：最后階段將依據(jù)生活品質(zhì)訴求，帶動口碑宣傳，完成銷售目標(biāo)69DM珍藏戶型珍品公開（珍藏戶型推介）從城市上游觀覽宜人美景（產(chǎn)品賣點(diǎn)展示）醇熟生活從容享受唯美冬日溫情禮贊（生活品質(zhì)）視前期銷售情況，對余下產(chǎn)品進(jìn)行包裝，通過生活品質(zhì)訴求、溫情公關(guān)活動鞏固品牌形象，加強(qiáng)客戶維系，同時(shí)對產(chǎn)品賣點(diǎn)進(jìn)行充分釋放，完成銷售目標(biāo)。DM珍藏戶型珍品公開（珍藏戶型推介）視前期銷售情況，對余下產(chǎn)70商業(yè)產(chǎn)品廣告推廣細(xì)案14套街鋪的推廣，拉動商街價(jià)值上揚(yáng)及市場認(rèn)同伴隨超市招商而獲得的市場信任招商成功，辦公用房將得到其客戶群酒店招商將提升地段價(jià)值及項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)其他產(chǎn)品銷售。長線炒作上北板塊商業(yè)價(jià)值及未來收益，為整個(gè)大盤服務(wù)商業(yè)產(chǎn)品廣告推廣細(xì)案14套街鋪的推廣，拉動商街價(jià)值上揚(yáng)及市場71推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：1.DM：塘沽漢沽及周邊區(qū)域各大社區(qū)直投，2周/次（商業(yè)與住宅內(nèi)容分開，獨(dú)立使用）2.新聞支持：網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙等媒體新聞不斷，增加項(xiàng)目曝光度。3.銷售道具：詳盡的商業(yè)樓書，單頁，禮品等4.戶外：塘沽商業(yè)中心、項(xiàng)目周邊、京塘公路、機(jī)場高速等點(diǎn)位。推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：72借政府：爭取濱海新區(qū)或塘沽區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與支持借大品牌：尋找機(jī)會以優(yōu)惠價(jià)格或人脈關(guān)系引入幾個(gè)大的消費(fèi)品牌借人氣：通過活動組織聚集人群，烘托項(xiàng)目人氣尚北金街招商—借力而為推廣手段：借政府：爭取濱海新區(qū)或塘沽區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與支持尚北金街招商73造勢一：新聞炒作——尚北需要怎樣的商業(yè)街，取得輿論支持造勢二：旺銷炒作——以“僅余12席”等口吻，人為制造緊迫感。如果有大品牌進(jìn)入剛應(yīng)高調(diào)放出信息，促進(jìn)散戶進(jìn)入。造勢三：環(huán)境造勢——商業(yè)街要有商業(yè)街的形象，通過現(xiàn)場軟硬件打造，商業(yè)街的形象將豐滿起來。造勢四：尚北價(jià)值——商業(yè)街未來價(jià)值的描繪，一旦價(jià)值被社會所認(rèn)知和承認(rèn)，招商將水到渠成。尚北金街招商—借“勢”而起推廣手段：造勢一：新聞炒作——尚北需要怎樣的商業(yè)街，取得輿論支持尚北金74商業(yè)街價(jià)值：“錢”景，看得見未來濱海發(fā)展、開發(fā)區(qū)、塘沽發(fā)展外擴(kuò)所帶來的發(fā)展契機(jī)；未來尚北區(qū)域人口發(fā)展所帶來的商業(yè)剛性需求；與周邊區(qū)域?qū)Ρ?，體現(xiàn)出商業(yè)街升值空間。這項(xiàng)目工作應(yīng)即時(shí)開展，為接下來的商業(yè)街各種產(chǎn)品入市打造環(huán)境基礎(chǔ)。價(jià)值表現(xiàn)：商業(yè)街價(jià)值：價(jià)值表現(xiàn)：75招商前期準(zhǔn)備硬件：設(shè)施完善，周邊工程善后，細(xì)節(jié)修飾廣告包裝，氣氛營造道旗、吊旗、燈箱軟件：商業(yè)地產(chǎn)——要有專業(yè)、專門的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營，是長期性問題，需要重視商業(yè)——住宅互促關(guān)系，價(jià)值提升←→招商前期準(zhǔn)備硬件：軟件：←→76大戶先行支持大戶大品牌、實(shí)力商家，優(yōu)惠政策應(yīng)予以適當(dāng)傾斜——位置、套餐、組合方式小戶跟進(jìn)扶植，付款條件優(yōu)惠每一種位置，房型都要分配出優(yōu)良中差，對不同實(shí)力商家區(qū)別對待招商政策導(dǎo)向大戶先行招商政策導(dǎo)向77THEENDTHANKSTHEENDTHANKS78貽成尚北2008年度整合推廣案貽成尚北79政治經(jīng)濟(jì)規(guī)劃開發(fā)模式隱性基因顯性基因需求量土地價(jià)值人的需求濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀市場因素，為項(xiàng)目推廣策略提供了更多依據(jù)宏觀環(huán)境政治隱性基因土地人的濱海新區(qū)宏觀市場因素，為項(xiàng)目推廣策80開發(fā)：■房屋居住形式——04年塘沽區(qū)居民人均住房建筑面積達(dá)到21.75平方米比03年增長2.4%，07年居民人均住房建筑面積達(dá)到25平方米，今后，隨著城市改造力度的加大，居住品質(zhì)將極大改善與國際同步。

■住宅量受控——2010年住宅建設(shè)總量控制在1850萬平方米，供應(yīng)量的宏觀控制，致使土地稀缺，2007年大拆遷后，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，2008年濱海經(jīng)濟(jì)地位的進(jìn)一步攀升，房地產(chǎn)存在巨大的上漲空間，并保持長期趨漲的勢態(tài)?！鲩_發(fā)商云集——目前全國的開發(fā)商開始在濱海新區(qū)爭奪土地，知名企業(yè)的進(jìn)駐將有助于濱海新區(qū)產(chǎn)品檔次提升。結(jié)論：土地供應(yīng)限量，開發(fā)商云集將導(dǎo)致激烈競爭，土地稀缺表現(xiàn)日益明顯，決定了項(xiàng)目價(jià)格將持續(xù)上漲。開發(fā)：■房屋居住形式——04年塘沽區(qū)居民人均住房建筑面積達(dá)到81開發(fā)區(qū)居住板塊塘沽中心板塊上北生態(tài)居住板塊新港居住板塊海河南岸板塊開發(fā)區(qū)居住板塊塘沽中心板塊上北生態(tài)居住板塊新港居住板塊海河南82隱性基因：■社會定位——人總是會尋找一種歸屬感，從眾的心理使之不斷尋找屬于自己的圈子,建筑的品質(zhì)感在于滿足人們的社會定位?！鼍幼「叨取?xiàng)目體現(xiàn)住房者的心理定位，精神追求的滿足?！鲑Y源占有——住宅的價(jià)值體現(xiàn)在對資源的占有上，或繁華或舒適，總能滿足特定人群心理上的需要。結(jié)論：居住理念的改變也將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向更高的程度邁進(jìn)。隱性基因：■社會定位——人總是會尋找一種歸屬感，從眾的心理使83顯性基因：■地段需求——濱海購房者更看重地段的優(yōu)勢，便捷與繁華對他們是一個(gè)很大的誘惑力?！鼋煌ㄐ枨蟆煌ǖ臅尺_(dá)直接決定生活的便捷性，成熟交通環(huán)境會對購買行為產(chǎn)生極大的影響。■環(huán)境需求——21世紀(jì)，人們始終在追求著綠色與健康，優(yōu)美的環(huán)境成為衡量項(xiàng)目的重要砝碼之一?！錾敌枨蟆禺a(chǎn)投資，不動產(chǎn)置業(yè)趨熱，“升值空間”成為第一大購買理由。顯性基因：■地段需求——濱海購房者更看重地段的優(yōu)勢，便捷與繁84需求量：■改善人群成為主流——隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，市場上將會出現(xiàn)很多改善型消費(fèi)者，為濱海房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展?！鐾鈦砣丝跀U(kuò)大市場——目前津?yàn)I地區(qū)有超過10萬的通勤人口，他們中很多會轉(zhuǎn)化為濱海新區(qū)的購房者?！鐾饧耸坑咳搿獮I海新區(qū)正在加大招商引資力度，部分外籍雇員隨之進(jìn)駐，他們高額的租金補(bǔ)助為地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有力支撐?！鐾顿Y客眾多——濱海新區(qū)從業(yè)人員工資水平較高，加上投資渠道缺乏，很多中等收入家庭把購房作為家庭主要投資方式。結(jié)論：濱海房地產(chǎn)市場供需兩旺態(tài)勢不會改變，價(jià)格將繼續(xù)攀升。需求量：■改善人群成為主流——隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，市場上將會85明確2008營銷任務(wù)住宅：100000平方米商業(yè)：街鋪14套超市6000平方米酒店辦公用房聯(lián)排：22套車庫：202個(gè)明確2008營銷任務(wù)住宅：100000平方米86主推產(chǎn)品隨銷產(chǎn)品3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年度推廣計(jì)劃商業(yè)推廣：力促街鋪銷售炒作商業(yè)價(jià)值累積投資收益聯(lián)排推廣車庫推廣：伴隨住宅銷售推進(jìn)住宅推廣：增強(qiáng)開發(fā)商品牌及項(xiàng)目品牌的價(jià)值積累迅速銷售主推產(chǎn)品隨銷產(chǎn)品3月4月87貽成尚北，伴隨價(jià)格穩(wěn)步上漲，應(yīng)當(dāng)清晰建立項(xiàng)目價(jià)值體系，更具說服力的拉動更多消費(fèi)者的，同時(shí)應(yīng)賦予項(xiàng)目一個(gè)鮮明的靈魂和精神意義，努力吸引那些對生態(tài)宜居文化具有高度認(rèn)同感的同質(zhì)人群，而這部分人的參與、居住和使用使建筑的形式存在具有了某種現(xiàn)代文化上的象征意義。惟有為產(chǎn)品注入鮮明的個(gè)性和文化內(nèi)涵，才能超越時(shí)間空間深植人心，成為永久的風(fēng)景和長存的記憶。住宅產(chǎn)品廣告推廣細(xì)案貽成尚北價(jià)值體系構(gòu)建貽成尚北，伴隨價(jià)格穩(wěn)步上漲，應(yīng)當(dāng)清晰建立項(xiàng)目價(jià)值體系88天津十大最具投資價(jià)值的樓市板塊之一

隨著濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場日趨活躍，位于塘沽區(qū)二號水庫周圍，津塘公路以北，涵蓋新河地帶與渤海度假村區(qū)域的上北生態(tài)區(qū)板塊已經(jīng)逐步成長成熟，也逐步實(shí)現(xiàn)了其宜居區(qū)域的發(fā)展定位。上北生態(tài)區(qū)各樓盤項(xiàng)目的定位基本都是都市生態(tài)型，各項(xiàng)目都使用森林、濱海核心、第五大街延長線等作為營銷賣點(diǎn)，來體現(xiàn)上北的區(qū)域價(jià)值。上北板塊是塘沽區(qū)老城區(qū)、天津開發(fā)區(qū)和天津開發(fā)區(qū)西區(qū)交匯的核心地段。向東與開發(fā)區(qū)第五大街相通，向北連接塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，向西通往開發(fā)區(qū)西區(qū)，向南5-10分鐘即可到達(dá)塘沽區(qū)行政、文化和商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯?！吧鷳B(tài)區(qū)”的定位更是決定了板塊內(nèi)產(chǎn)品的品質(zhì)。隨著各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套的完善，該區(qū)域有較大的上升空間。貽成尚北項(xiàng)目綜述區(qū)域視野天津十大最具投資價(jià)值的樓市板塊之一貽成尚北項(xiàng)目綜述區(qū)域89時(shí)尚簡約自然之道

貽成尚北地塊格局方正，四方合圍，極富現(xiàn)代生活思想。體現(xiàn)平衡發(fā)展的觀念--平和、安全、健康，而且充滿希望與理想。在相對固定空間與合圍空間的統(tǒng)一體中，充分顯示出財(cái)富與文化的富有者，所創(chuàng)造并美化了生活環(huán)境的高雅層次。整體規(guī)劃大氣簡潔，聚風(fēng)斂氣，積聚氣勢。地塊鏡像時(shí)尚簡約自然之道地塊鏡像90博雅篤實(shí)實(shí)力之舉貽成尚北以簡約為亮點(diǎn)，深具典雅味道。建筑風(fēng)格，擯棄表面的膚淺浮華，平和內(nèi)斂，將禮的內(nèi)涵注入建筑之中。高層四方合圍，創(chuàng)新高度，構(gòu)建城市天際線，享受一線城市景觀，俯攬?zhí)凉吝h(yuǎn)景，生活享受不言而喻。立面設(shè)計(jì)的典雅清新，塑造出貽成尚北與眾不同的面孔和表情，無論建筑形態(tài)還是外立面語言，將這種不經(jīng)意的深謀遠(yuǎn)算隨意鋪陳開來。創(chuàng)造出外觀深邃、沉穩(wěn)、大氣的秩序感、雕塑感、安定感建筑，烘托雅致與大氣的氛圍。建筑張力博雅篤實(shí)實(shí)力之舉建筑張力91詩意浪漫和諧生態(tài)

生活環(huán)境是既包括顯現(xiàn)的建筑、廣場、園藝等物化的形式，還包含著諸如“思想”、“情趣”、“意境”等無形之物，它是營造理想人居的主要載體與表現(xiàn)物，也是理想人居的評判標(biāo)準(zhǔn)。貽成尚北積聚現(xiàn)代風(fēng)格，以簡約與人文表現(xiàn)出獨(dú)具一格的文化品位。整體規(guī)劃萃取中西園林精髓，跌宕起伏。對應(yīng)紫云公園純天然的生態(tài)風(fēng)景，以高度藝術(shù)化、深具雕琢魅力的設(shè)計(jì)方式與之相匹配。營造自然與人文相結(jié)合、動靜相宜的極端享受。景觀步道與情景會所營造公園里的現(xiàn)代建筑群，立面的建筑語匯時(shí)尚簡約，充分增加園林內(nèi)居住的觀景樂趣，易于身心的放松。在這里，人、園林、建筑優(yōu)雅交流，形成了人景互動，情景交融的詩意居住環(huán)境。園林神韻詩意浪漫和諧生態(tài)園林神韻92因此我們通過對塘沽市場的深入調(diào)查與研究，通過對貽成尚北的定位與社區(qū)本身的規(guī)劃、氣質(zhì)的分析、探討，注重在當(dāng)代文化的語境下進(jìn)行項(xiàng)目的氣質(zhì)營造，將確有實(shí)質(zhì)支撐的獨(dú)特創(chuàng)新、商業(yè)語境與高雅的完美結(jié)合，將貽成尚北定位為：

一個(gè)極具生活品質(zhì)的，以和諧生態(tài)為主要特質(zhì)的，更為親民、溫馨的人本大盤。上升到具象思維，就是一個(gè)具有國際化人文氣質(zhì)，富含知性美的現(xiàn)代社區(qū)。項(xiàng)目價(jià)值因此我們通過對塘沽市場的深入調(diào)查與研究，通過對93產(chǎn)品賣點(diǎn)分析產(chǎn)品賣點(diǎn)分析94針對目標(biāo)消費(fèi)群我們的主要的訴求點(diǎn)為：1.區(qū)域發(fā)展

區(qū)域發(fā)展帶來的地段價(jià)值及投資升值的種種利好2.生態(tài)大規(guī)劃家門口享受生態(tài)樂趣3.尚北金街成熟配套，生活一步到位4.性價(jià)比優(yōu)勢高性價(jià)比，輕松入住新居針對目標(biāo)消費(fèi)群我們的主要的訴求點(diǎn)為：1.區(qū)域發(fā)展95在城市與自然中尋找平衡點(diǎn)項(xiàng)目位于大生態(tài)規(guī)劃中的重要節(jié)點(diǎn)地塊，臨近水庫，享受自然浩渺風(fēng)光，內(nèi)部園林動態(tài)貫連，住宅與商業(yè)形成一個(gè)與自然景觀完美結(jié)合的現(xiàn)代生活形態(tài)。從而締造都市感與自然感的平衡點(diǎn)。賣點(diǎn)系列一：生態(tài)在城市與自然中尋找平衡點(diǎn)賣點(diǎn)系列一：生態(tài)96大型商業(yè)配套主力店為大型超市的建立，為上北板塊帶來前所未有的商業(yè)享受與生活便利，提升生活品質(zhì)。加強(qiáng)它作為一個(gè)城市現(xiàn)代社區(qū)的定義，是現(xiàn)代都市的時(shí)尚符號。賣點(diǎn)系列二：金街大型商業(yè)配套主力店為大型超市的建立，為上北板塊帶來前所未有的97賣點(diǎn)系列三：建筑品質(zhì)外立面表現(xiàn)手法：外部要體現(xiàn)內(nèi)部的實(shí)用本質(zhì)，從安全、實(shí)用、抗震等各方面滿足人的心理感受，從內(nèi)到外的設(shè)計(jì)，充分表達(dá)建筑、生活與水和綠化的結(jié)合。高層分布科學(xué)設(shè)計(jì)：通透明亮，保證每戶的光照。同時(shí)豐富立面的輕巧、通透感。在光線的映射下，折射出社區(qū)的光影風(fēng)景，窗中有景，動靜相宜，建筑和園林遙相呼應(yīng)。建筑視覺感受：輕巧：面對以往建筑混凝土外觀的粗笨重的一種突破與超越，體現(xiàn)出秀麗的美感，在立面與建筑其它元素中作出輕巧的感覺。通透：打破現(xiàn)代高樓的壓抑感，讓建筑一體通透，觀景無障礙。靈動：充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)建筑與景觀的融合，利用明快、清晰的線條和典雅大方的造型，實(shí)現(xiàn)建筑的恢宏氣勢與靈動、飄逸的表情結(jié)合，是建筑成為有文化氛圍、時(shí)代特征的風(fēng)情美宅。賣點(diǎn)系列三：建筑品質(zhì)外立面表現(xiàn)手法：98將戶型空間延展為主人的生活方式，空間所容納的是清新，慵懶，溫潤的生活態(tài)度，這就是貽成尚北的生活調(diào)子，舒適中享受國際品位，輕松愜意。賣點(diǎn)系列四：空間感受將戶型空間延展為主人的生活方式，空間所容納的99在貽成尚北景觀的空間營造中，采用釋放性、發(fā)散性的空間營造手法，不刻意切割空間，而是創(chuàng)造“自己會說話”的空間形態(tài)，利用空間尺度的變化，創(chuàng)造一個(gè)親切的氛圍，使人進(jìn)去后感覺到舒服。貽成尚北的院落，與大自然美景相輔相融。公共空間的目的是創(chuàng)造一個(gè)住區(qū)向心力的場所。在新的城市里，它非常強(qiáng)調(diào)城市空間塑造，把人結(jié)合在一起，讓人們之間再一次熟悉，了解，對話。就是公共設(shè)施創(chuàng)造人和人之間的機(jī)會。人和人之間的關(guān)系是能夠再一次的重新建立，在這個(gè)住區(qū)里面，有一些豐富的社區(qū)感情。很多時(shí)候大家喜歡住的環(huán)境是老的鄰里，老的鄰居，老的感覺。老的感覺在新的社區(qū)里面，是非常重要的體驗(yàn)。賣點(diǎn)系列五：園林精神公共空間的場所精神在貽成尚北景觀的空間營造中，采用釋放性、發(fā)散性100客群對策客群分類·確保到達(dá)客群對策客群分類·確保到達(dá)101第二類客群20%漢沽及周邊村鎮(zhèn)周邊企事業(yè)單位第一類客群塘沽原住民70%第三類客群外地來津10%客群分類第二類客群20%第一類客群第三類客群客群分類102貽成尚北項(xiàng)目客戶構(gòu)成塘沽區(qū)原住民約70%：貽成尚北客戶群體多吸引塘沽區(qū)老城區(qū)、天津開發(fā)區(qū)和天津開發(fā)區(qū)西區(qū)，作為三區(qū)交匯的核心地段，加之他們重視品牌，有較好的文化教育背景，有品位和良好的判斷力，注重生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量，為節(jié)省生活成本而就近購房，對老城區(qū)的依賴并不強(qiáng)烈。貽成尚北項(xiàng)目客戶構(gòu)成塘沽區(qū)原住民約70%：103漢沽及周邊村鎮(zhèn)周邊企事業(yè)單位員工20%：塘漢路以及市調(diào)中漢沽居民在塘沽的猛增，定居塘沽這一未來中國經(jīng)濟(jì)中心成為置業(yè)理由，周邊企事業(yè)單位的員工及經(jīng)常通勤濱海的商旅人士，貽成尚北的低價(jià)優(yōu)勢，對他們來說具有較大的吸引力。外地來津人員10%：熱衷定居濱海，地段概念模糊，小戶型底總價(jià)產(chǎn)品之下，忽視舒適度，投資意志強(qiáng)于居住，同時(shí)有一部分投資客看中了外來工作人員進(jìn)駐濱海的房屋租賃市場，對未來前景信心十足，該區(qū)域的升值空間仍很明顯，投資領(lǐng)域有文章可做。

漢沽及周邊村鎮(zhèn)周邊企事業(yè)單位員工20%：外地來津人員1104如何確?？蛻舻竭_(dá)率如何確?？蛻舻竭_(dá)率105媒體策略渠道建設(shè)展場設(shè)立公關(guān)活動戶外、DM、短信、報(bào)廣大客戶營銷數(shù)據(jù)庫營銷超市外展購物場所展示架增進(jìn)交流提升成交量媒體策略渠道建設(shè)展場設(shè)立公關(guān)活動戶外、DM、短信、報(bào)廣大客戶106媒體策略媒介策略計(jì)劃推廣時(shí)段，媒體投放按照營銷策略中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不同階段有所側(cè)重，媒體選擇以平面與戶外媒體為主，兩者相互呼應(yīng)；戶外媒體作為投放主軸長期運(yùn)用，傳播項(xiàng)目形象、鞏固印象；平面媒體作為功能型傳播載體，就階段性訴求點(diǎn)進(jìn)行傳遞；小眾傳播媒體作為特殊渠道進(jìn)行傳播。媒體投放選擇

對目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的信息來源及目標(biāo)客群接觸媒體進(jìn)行調(diào)查，將區(qū)域內(nèi)媒體進(jìn)行科學(xué)化整合，有重點(diǎn)實(shí)施媒體封鎖計(jì)劃，使項(xiàng)目信息最大頻率向目標(biāo)群體傳遞，實(shí)現(xiàn)信息有效到達(dá)。媒體策略媒介策略107類別媒體功能針對客群DM

單頁、折頁通過小眾媒體傳播方式，直至目標(biāo)客群精確直投，實(shí)現(xiàn)快速傳遞信息并獲得回饋的效果。全部客群報(bào)廣《今晚報(bào)·濱海版》大眾傳媒進(jìn)行鋪面宣傳與口碑造勢，在重大節(jié)點(diǎn)前后進(jìn)行緊密發(fā)布，強(qiáng)化信息到達(dá)率，提升信任度。第二類客群網(wǎng)絡(luò)焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)等大信息量的事件報(bào)道制造口碑與曝光率，強(qiáng)化市場認(rèn)知。全面鋪網(wǎng)平面媒體選擇類別媒體功能針對客群DM單頁、折頁通108戶外媒體選擇類別媒體功能針對客群戶外區(qū)內(nèi)主要交通干線及項(xiàng)目周邊戶外具形象推廣、鞏固印象及項(xiàng)目位置引導(dǎo)等功能，目標(biāo)客群生活及工作區(qū)域，接觸頻率較大第一類客群戶外2京津塘高速公路、機(jī)場高速封鎖客流量最大，最為集中的要地，實(shí)現(xiàn)高頻率接觸第一類及第三類客群戶外媒體選擇類別媒體109類別媒體功能針對客群短信收集短信鋪開重大節(jié)點(diǎn)使用該媒體性價(jià)比相當(dāng)高，信息傳達(dá)率高，效果極佳。第二類客群場所娛樂購物場所的展示資料發(fā)放等我們的信息將通過這些場所迅速傳遞，強(qiáng)化市場認(rèn)知。第一類及第二類客群高速口DM重大節(jié)點(diǎn)使用項(xiàng)目認(rèn)知信息通告第一類及第三類客群其它媒體選擇類別媒體功能針對客群短信收集短信鋪開該媒體性110媒體應(yīng)用節(jié)點(diǎn)策略媒體投放策略使信息最大面積覆蓋目標(biāo)群體，獲得廣泛認(rèn)知與信任。全面造勢新樓放量3月5月9月10月新樓放量媒體應(yīng)用節(jié)點(diǎn)策略媒體投放策略使信息最大面積覆蓋目標(biāo)群體，獲得111新客戶渠道建設(shè)包括間接獲得，并實(shí)現(xiàn)高轉(zhuǎn)換率。這些客戶的影響力和帶動力很強(qiáng)，有當(dāng)?shù)叵M(fèi)領(lǐng)袖的意識和極具信賴感的口碑效應(yīng)，可完成的營銷業(yè)績將十分可觀。大客戶營銷激發(fā)團(tuán)購熱情繼濱海新區(qū)納入國家十一五戰(zhàn)略規(guī)劃，天津成為未來北方經(jīng)濟(jì)中心，大批跨國企業(yè)投資天津，財(cái)智精英也因?yàn)楣ぷ鬟w徙天津，住宅成為留住人才最好的福利。進(jìn)攻漢沽市場及周邊區(qū)域順應(yīng)漢沽居民遷移至塘沽的趨勢，更早獲得大片市場。新客戶渠道建設(shè)包括間接獲得，并實(shí)現(xiàn)高轉(zhuǎn)換率。這些客112持續(xù)性大客戶營銷策略及建設(shè)進(jìn)程滲透性影響因素：大眾媒體等社會公信力層面的信息；決策性影響因素：社區(qū)環(huán)境、建筑風(fēng)格、戶型享受、價(jià)格等；人脈影響因素：周邊親友同事的良好口碑、社區(qū)人群素質(zhì)等······初期關(guān)系建立針對性促銷拉動成熟期持續(xù)性營銷層層遞進(jìn)持續(xù)性大客戶營銷策略及建設(shè)進(jìn)程滲透性影響因素：大眾媒體等社會113針對目前客群特點(diǎn)的公關(guān)渠道塘沽車友會營銷???項(xiàng)目可贊助一個(gè)或多個(gè)車友會，采取冠名、發(fā)放廣告禮品、紀(jì)念品或指定活動場地的辦法，將項(xiàng)目向高端消費(fèi)者比較集中的此類團(tuán)體滲透。也可通過各種數(shù)據(jù)庫資料定向向這些中高端客戶發(fā)送相關(guān)信息。愛卡、搜狐、大眾車友會針對目前客群特點(diǎn)的公關(guān)渠道塘沽車友會營銷???項(xiàng)目可贊助一個(gè)114外展場設(shè)立在樂購等購物場所設(shè)立外展場，達(dá)到最大宣傳效果。塘沽樂購連接外灘與解放路步行街，人流量較大。此設(shè)立外展場能夠吸引大量關(guān)注，使項(xiàng)目信息直觀傳達(dá)。塘沽項(xiàng)目沒有設(shè)立外展的舉措，同時(shí)我們項(xiàng)目地塊離主中心區(qū)域較遠(yuǎn)，更需要外展的直觀性并起到迅速認(rèn)知作用。外展場設(shè)立在樂購等購物場所設(shè)立外展場，達(dá)到最大宣傳效果。塘115推廣節(jié)奏推廣策略·重要節(jié)點(diǎn)·執(zhí)行細(xì)案推廣節(jié)奏推廣策略·重要節(jié)點(diǎn)·執(zhí)行細(xì)案116廣告策略公關(guān)策略渠道策略階段目標(biāo)主聲美感投放率活動目的標(biāo)題氛圍曝光率目標(biāo)人群需求新聞?wù)J知率銷售促進(jìn)＼品牌拉升事件營銷策略解析項(xiàng)目推廣策略廣告策略公關(guān)策略渠道策略階段目標(biāo)主聲美感投放率活動目的標(biāo)題氛117文案語氣：突出堅(jiān)定的大盤氣質(zhì)與胸懷推廣主軸第一類：塘沽原住民第二類：漢沽及周邊企事業(yè)單位第三類：外來人員推廣輔助節(jié)點(diǎn)進(jìn)攻各軸線廣告推廣要點(diǎn)及步驟明線：大盤形象塑造/地段熱炒/產(chǎn)品集優(yōu)進(jìn)攻暗線：政府規(guī)劃拉動/投資暗流生態(tài)大盤/地段價(jià)值/產(chǎn)品性價(jià)比人居大盤/產(chǎn)品性價(jià)比/投資前景文案語氣：積聚渲染力，使客群產(chǎn)生認(rèn)同文案語氣：突出堅(jiān)定的大盤氣質(zhì)與胸懷推第一類：塘沽原住民第二類118<第一階段>形象引導(dǎo)期迅速聚集并開發(fā)客戶；引發(fā)市場關(guān)注，迅速建立2008年度市場新形象鞏固并強(qiáng)化品牌形象。新、老客戶政策性營銷推進(jìn)。<第二階段>產(chǎn)品宣泄期強(qiáng)勢放量轉(zhuǎn)化客群,提升銷售業(yè)績。深入建立品牌形象與美譽(yù)度，消化更多客戶資源。<第三階段>再度放量期借助品牌形象的市場深入，將項(xiàng)目引導(dǎo)的生活理念植入市場，產(chǎn)品賣點(diǎn)鮮明入市為實(shí)現(xiàn)良好銷售提供有力支撐。<第四階段>市場深耕期經(jīng)營已購客，衍生未購客，深耕新客戶！熱銷擴(kuò)散，擴(kuò)大覆蓋范圍，營銷進(jìn)入最后沖刺。推廣階段劃分3月－5月6－8月9－10月11－12月<第一階段>迅速聚集并開發(fā)客戶；引發(fā)市場關(guān)注，迅速建立20119第一階段：形象引導(dǎo)期3月1日—5月31日深入積累貽成集團(tuán)開發(fā)商品牌，確立具有溫馨和諧生活品質(zhì)的項(xiàng)目定位。讓目標(biāo)客源接觸新的銷售信息并對項(xiàng)目產(chǎn)生期待！為各類產(chǎn)品的強(qiáng)銷做好足夠的籌備。策略方向：幾個(gè)主要營銷動作項(xiàng)目新形象迅速切入市場，利用大眾媒體增加社會公信力新客戶的開發(fā)積累，建立客戶資源系統(tǒng)鎖定目標(biāo)客源，執(zhí)行DM策略繁華場所小型外展場開放銷售道具制作完成并開始限量發(fā)放第一階段：形象引導(dǎo)期深入積累貽成集團(tuán)開發(fā)商品牌，確立120本階段策略核心利用聯(lián)排產(chǎn)品的品質(zhì)感拉動大盤品質(zhì)上揚(yáng)，確立價(jià)格不斷高走的穩(wěn)步趨勢。商業(yè)街鋪的強(qiáng)勢炒作突出上北投資價(jià)值，作為商業(yè)配套，給客戶展示成熟未來?！皯粜头帕俊睉?zhàn)術(shù)，將存在銷售困難的115m2大三室獨(dú)立包裝提升其品質(zhì)與價(jià)格匹配，將60m2小戶型實(shí)行低價(jià)促銷的包裝促銷，實(shí)現(xiàn)第一個(gè)攻堅(jiān)戰(zhàn)的勝利。本階段策略核心利用聯(lián)排產(chǎn)品的品質(zhì)感拉動大盤品質(zhì)上揚(yáng)，確立價(jià)格121公關(guān)活動：放飛心靈擁抱自然貽成尚北2008年迎奧運(yùn)風(fēng)箏大賽活動內(nèi)容：樣式展出，放飛技術(shù)比拼活動策略：突出自然生態(tài)的健康生活方式，通過傳統(tǒng)藝術(shù)，向人們傳遞奧運(yùn)精神中的愛國精神與民族文化，同時(shí)鞏固項(xiàng)目的品牌理念，豐富業(yè)主生活，引起市場關(guān)注，加強(qiáng)客戶維系。公關(guān)活動：122推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：1.報(bào)紙廣告：策略實(shí)施媒體2.DM：塘沽漢沽及周邊區(qū)域各大社區(qū)直投，2周/次，借助開發(fā)商品牌，展現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)力3.新聞支持：網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙等媒體新聞不斷，增加項(xiàng)目曝光度。4.銷售道具：產(chǎn)品折頁，禮品等4.短信：節(jié)點(diǎn)投放5.車體廣告跟進(jìn)6.戶外：塘沽中心、項(xiàng)目周邊、京塘公路、機(jī)場高速，開發(fā)區(qū)保稅 區(qū)周邊也可考慮節(jié)點(diǎn)性投放，大盤形象。二、項(xiàng)目外展場：展示形象，聚攏人氣，為后期銷售蓄勢推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：123推廣主聲1.首付12萬，搶手時(shí)尚新居

2.115m2經(jīng)典小三室品味流露

為了強(qiáng)化銷售任務(wù)，主聲以切實(shí)的銷售語言出現(xiàn)，同時(shí)將產(chǎn)品理念與城市發(fā)展緊密聯(lián)系，深化生活體驗(yàn)，擴(kuò)大關(guān)注度，建立自身價(jià)值體系。老帶新優(yōu)惠套餐：客戶購買小戶型贈送精裝修，老客戶獲免1年物業(yè)費(fèi)；購買三室戶型的新客戶獲贈臥室全套名品家電，老客戶獲免2年物業(yè)費(fèi)。推廣主聲1.首付12萬，搶手時(shí)尚新居為了強(qiáng)化銷售任務(wù)，主聲124老客戶定期回饋：新客戶優(yōu)惠措施：“貽成尚北健康人生”系列活動，組織老客戶進(jìn)行如：溫泉一日游，球類健身周，品茶等成本低而又貼和生態(tài)社區(qū)健康生活方式的小型座談聚集活動，以便聯(lián)絡(luò)感情促進(jìn)口碑傳播，由其社會關(guān)系帶來更多客戶資源。靈活制定各類優(yōu)惠政策，令新客戶被吸引或被擠壓感到購房壓力，如：限期推出特優(yōu)戶型，每月購房客戶幸運(yùn)抽獎，送各類有吸引力的獎品，會造成一定的社會轟動，體現(xiàn)作為貽成業(yè)主的心理優(yōu)勢和榮譽(yù)感。老客戶定期回饋：新客戶優(yōu)惠措施：“貽成尚北健康人生”系列活動125采用宜商宜住的中立手法進(jìn)行定位和推廣，令更多客戶群思考這一產(chǎn)品的投資價(jià)值，產(chǎn)生共鳴的是其“投資價(jià)值”，完全是日后租售的上漲空間在起決定性作用。推廣訴求點(diǎn)為以下四點(diǎn)，當(dāng)客戶認(rèn)同該價(jià)值體系，則銷售將順利完成。區(qū)域升值空間地段價(jià)值產(chǎn)品規(guī)劃稀缺性

3月4月形象入市價(jià)值分析限量開盤賣點(diǎn)釋放快銷清盤關(guān)于聯(lián)排產(chǎn)品的推廣采用宜商宜住的中立手法進(jìn)行定位和推廣，令更多126以街鋪“僅余12席”的說法造勢，制造緊迫感，釋放有利消息，提高商業(yè)街投資價(jià)值預(yù)期，擠壓市場購買力。打造聯(lián)排戶型形象，賦予聯(lián)排戶型更多內(nèi)涵，功能解釋為多功能別墅型辦公商用一體物業(yè)。采取優(yōu)惠套餐輔助銷售，一次性付款、抵押貸款優(yōu)惠幅度要適當(dāng)放大。聯(lián)排戶型雖然總量較少，加之前期客戶儲備少，在未展現(xiàn)綜合形象的情況下即開即清的打算恐難以實(shí)現(xiàn)。關(guān)于聯(lián)排產(chǎn)品的推廣以街鋪“僅余12席”的說法造勢，制造緊迫感，釋放有利消息，提127網(wǎng)絡(luò)文章同步城市飛躍，獨(dú)據(jù)貽成尚北。新遷徙潮盈涌濱海貽成尚北呈現(xiàn)生活新態(tài)。城市間匆忙，擋不住生態(tài)之享新生態(tài)人居超越城市夢想濱海新風(fēng)景區(qū)，成長空間超乎想象從城市發(fā)展帶來的土地價(jià)值提升出發(fā)，將項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢、交通經(jīng)濟(jì)價(jià)值、投資價(jià)值、人居理念、生態(tài)環(huán)境幾方面確立項(xiàng)目整體形象，使受眾認(rèn)識到項(xiàng)目所在區(qū)域的絕對優(yōu)勢及升值潛力，提升項(xiàng)目價(jià)值。網(wǎng)絡(luò)文章同步城市飛躍，獨(dú)據(jù)貽成尚北。從城市發(fā)展帶來的土128第二階段：產(chǎn)品宣泄期6月1日—8月31日深度塑造項(xiàng)目及地塊形象；積累客源，項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)持續(xù)釋放，引起更廣泛關(guān)注；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品放量迅速消化，熱銷信息強(qiáng)勢拉動市場信心，建立更廣闊的品牌輻射圈。策略方向：幾個(gè)主要營銷動作夏季營銷多以耐心的項(xiàng)目賣點(diǎn)分析來打動客戶。加大媒體宣傳力度，再掀熱銷狂潮。數(shù)據(jù)庫體系建立完成并發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)大客戶任務(wù)。新聞加強(qiáng)項(xiàng)目價(jià)值宣導(dǎo)并制造社會輿論針對不同目標(biāo)客源，進(jìn)行DM投遞第二階段：產(chǎn)品宣泄期深度塑造項(xiàng)目及地塊形象；積累客源，129持續(xù)深化項(xiàng)目形象，深挖市場潛在客戶將賣點(diǎn)深入釋放，制造市場熱度，吸引目標(biāo)客戶群，以更具說服力的直觀表達(dá)方式將賣點(diǎn)釋放的更清晰。宣布接受咨詢信息，通過對客戶的開發(fā)與積累，增加項(xiàng)目銷售業(yè)績。策略核心持續(xù)深化項(xiàng)目形象，深挖市場潛在客戶將賣點(diǎn)深入釋放，制130推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：DM：每周一次，從賣點(diǎn)切入，結(jié)合開發(fā)商品牌，展現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)力報(bào)廣宣傳：提升項(xiàng)目形象，宣布公開信息。新聞支持：品牌理念深化，告知公開信息。短信：節(jié)點(diǎn)投放銷售信息戶外：加大投放力度1.依靠售樓中心及外展場，維系目標(biāo)客戶群體2.繼續(xù)維系意向業(yè)主并實(shí)現(xiàn)連帶銷售執(zhí)行輔助：推廣手段：一、媒體實(shí)現(xiàn)：1.依靠售樓中心及外展場，維系目標(biāo)客131DM人文住宅歷久彌新（規(guī)劃理念）貽成尚北聯(lián)袂樂購奉獻(xiàn)都會舒適生活享受（配套）更上一層樓，有高度的生活（建筑）環(huán)藝園林繁華與靜雅的恒久相約

（園林）持續(xù)向受眾推廣項(xiàng)目所在環(huán)境優(yōu)勢，樹立區(qū)域價(jià)值，確立市場信心。結(jié)合大的配套設(shè)施，引申到人文住宅的品牌理念層面，以高度生活態(tài)度詮釋生活品質(zhì)訴求，深化項(xiàng)目形象在市場中的地位。DM人文住宅歷久彌新（規(guī)劃理念）持續(xù)向受眾推廣項(xiàng)目所在環(huán)境132活動時(shí)間：7月活動地點(diǎn)：售樓處活動內(nèi)容：凡購買指定戶型的客戶，可免費(fèi)參與周末親子游活動，三口之家的兩日生態(tài)游?；顒幽康模何蛻粼谑⑾牡馁彿繜崆椋瑢⒖蛻舯M快轉(zhuǎn)化為銷售成果?？尚行裕河泻⒆忧胰丝诒姸嗟募彝ミM(jìn)行這種有針對性地活動，增強(qiáng)互動性，有很大的吸引力。公關(guān)活動一：貽成尚北暑假親子游活動時(shí)間：7月公關(guān)活動一：貽成尚北暑假親子游133活動時(shí)間：8月活動地點(diǎn)：售樓處活動內(nèi)容：購房客戶參與活動，時(shí)限內(nèi)答對的客戶將參與抽獎獲得大獎。活動目的：利用奧運(yùn)熱情吸引客戶在盛夏的購房熱情，將客戶盡快轉(zhuǎn)化為銷售成果?？尚行裕喉槕?yīng)奧運(yùn)契機(jī)，以游戲娛樂的抽獎形式聚集大批客戶。公關(guān)活動二：奧運(yùn)圓夢金牌猜想活動時(shí)間：8月公關(guān)活動二：奧運(yùn)圓夢金牌猜想134新聞濱海人居再創(chuàng)新高（強(qiáng)銷跟進(jìn)）居住的高度貽成的態(tài)度（品質(zhì)訴求）

新聞濱海人居再創(chuàng)新高（強(qiáng)銷跟進(jìn)）135第三階段：開盤放量期9月1日—10月31日共8個(gè)銷售周大力度媒體攻勢，制造新的銷售高潮，抓住大好時(shí)機(jī)集中投放，迅速預(yù)熱市場，聚集人氣，實(shí)現(xiàn)迅速放量，并為后期強(qiáng)銷做好積累。策略方向：幾個(gè)主要營銷動作優(yōu)勢賣點(diǎn)集中傳遞，進(jìn)攻市場關(guān)注點(diǎn)媒體集中投放集中力量為放量造勢，拉動金九銀十銷售高峰繁華區(qū)域等地設(shè)看房班車，擴(kuò)大影響力。小型外展活動，擴(kuò)大項(xiàng)目號召力。黃金周活動的震撼第三階段：開盤放量期大力度媒體攻勢，制造新的銷售高潮，1369月強(qiáng)銷跟進(jìn)，對產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)勢傳導(dǎo)，為10月開盤預(yù)熱，以公關(guān)活動帶動人氣，大眾媒體再度明確價(jià)值導(dǎo)向。10月盛大開盤，把握本階段銷售促動的重要環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)異的銷售業(yè)績。策略核心9月強(qiáng)銷跟進(jìn)，對產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)勢傳導(dǎo)，為10月開盤預(yù)137貽成尚北10月2日經(jīng)典樓王盛大開盤至臻品質(zhì)全城共賞報(bào)廣貽成集團(tuán)傾力鉅獻(xiàn)貽成尚北10月2日樓王經(jīng)典登場

開盤預(yù)告，與后期形成聯(lián)動。以公關(guān)活動帶動人氣，大眾媒體再度明確項(xiàng)目價(jià)值導(dǎo)向，為開盤造勢，同時(shí)對于產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)勢傳導(dǎo)。貽成尚北10月2日經(jīng)典樓王盛大開盤報(bào)廣貽成集團(tuán)傾力鉅138DM綠意空間綻放城市理想成熟社區(qū)，兼具華美質(zhì)樸內(nèi)蕰空間的精華意志生活的新興態(tài)度一期項(xiàng)目賣點(diǎn)持續(xù)切入，分別從景觀、建筑、社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施幾方