校園物業(yè)管理方案04183校園物業(yè)管理方案04183校園物業(yè)管理方案04183校園物業(yè)管理方案04183編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:陜西美倫物業(yè)管理有限公司西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理方案公司簡(jiǎn)介-------------------------------------------------------------------------------------5前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)----14學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處-------------------------------------------14·對(duì)象不同·管理的模式不盡相同·管理側(cè)重點(diǎn)不同 ·管理服務(wù)的目標(biāo)不同·管理服務(wù)資金的來(lái)源和使用存在明顯的差異學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)-------------------------------------------------------15·顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)·學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本·重視學(xué)校主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路·在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度·學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問(wèn)題或其他涉及面大、影響大的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估·注重服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化·提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備·顧客意見(jiàn)的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見(jiàn)，還需建立定期溝通機(jī)制管理規(guī)劃設(shè)想-----------------------------------------------------------------------------17總體設(shè)想----------------------------------------------------------------------------17一、管理總目標(biāo)----------------------------------------------------------------------------17二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)----------------------------------------------------------------------18三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20·結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)造性運(yùn)用萬(wàn)科物業(yè)管理模式·向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣大師生推行“陽(yáng)光計(jì)劃”服務(wù)公示制度·資源有效整合、利用，降低管理成本·有效培訓(xùn)，不斷創(chuàng)新，監(jiān)督考核·營(yíng)造開(kāi)放、健康、多元化的校區(qū)文化·創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)建文明、健康、舒適、和諧的大學(xué)校園·手拉手服務(wù)，心與心交流·嚴(yán)格ISO9001、ISO14001質(zhì)量體系管理，提高服務(wù)質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴管理方式----------------------------------------------------------------------------23一、管理流程系統(tǒng)（三大模式系統(tǒng)）-------------------------------------------------23二、物業(yè)管理部信息流程----------------------------------------------------------------25第三節(jié)管理措施-----------------------------------------------------------------------------26管理措施------------------------------------------------------------------------------26管理概要------------------------------------------------------------------------------27服務(wù)質(zhì)量效果------------------------------------------------------------------------41第四節(jié)校區(qū)檔案資料管理----------------------------------------------------------------42第五節(jié)投訴處理規(guī)程-----------------------------------------------------------------------43第四章人員配置-----------------------------------------------------------------------------------46配備原則------------------------------------------------------------------------------46崗位職責(zé)------------------------------------------------------------------------------46員工行為規(guī)范------------------------------------------------------------------------48第四節(jié)培訓(xùn)管理機(jī)制------------------------------------------------------------------------51第五章管理制度----------------------------------------------------------------------------------56第一章公司簡(jiǎn)介一、公司概況****物業(yè)管理公司于2008年在****市組建成立，公司注冊(cè)資本300萬(wàn)人民幣，具有獨(dú)立法人資格的國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，公司目前管轄面積近140萬(wàn)平方米，專(zhuān)業(yè)人員崗位持證上崗率100﹪。***物業(yè)成立之初注重自身建設(shè)，秉承“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建知名企業(yè)”的企業(yè)理念，逐步建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度與組織機(jī)構(gòu)，做到了人人有章可循、事事有據(jù)可依，較好的保障了公司物業(yè)管理的正常運(yùn)作及員工隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定。***物業(yè)作為社會(huì)型企業(yè)，根植于社會(huì)大舞臺(tái)，從市場(chǎng)中汲取企業(yè)生存與發(fā)展的元素，充分發(fā)揮企業(yè)自身的高品質(zhì)理念，在拓展市場(chǎng)競(jìng)技中，以積極進(jìn)取的姿態(tài)，在大浪淘沙，適者生存的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值，并回饋社會(huì)。***物業(yè)倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，寄客戶為我們生存和發(fā)展基礎(chǔ)，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友。爭(zhēng)取“零缺陷、無(wú)微瑕”服務(wù)，是***物業(yè)恒久的追求。***物業(yè)把高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才基礎(chǔ)之上。團(tuán)隊(duì)的和諧運(yùn)作，是企業(yè)做大，做強(qiáng)的根本，全體***人正以精英團(tuán)隊(duì)的姿態(tài)和百倍高昂的士氣尋找一切具有發(fā)展可能的契機(jī)，努力擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，向社會(huì)展示企業(yè)風(fēng)采，傳播企業(yè)特色，竭誠(chéng)盡力為每一位客戶提供卓越服務(wù)。公司針對(duì)服務(wù)業(yè)的基本要求，特別是物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的特殊性，十分重視對(duì)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，要求員工必須嚴(yán)格按照“樹(shù)立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量”，同時(shí)，根據(jù)ISO9001、ISO14001體系的要求，制定了一套既符合標(biāo)準(zhǔn)又與物業(yè)管理實(shí)際相結(jié)合的程序文件及各個(gè)崗位的作業(yè)文件，使每個(gè)員工明確誰(shuí)來(lái)做、怎樣做，既注重過(guò)程，更看重結(jié)果。要求管理無(wú)盲區(qū)，服務(wù)無(wú)缺陷，工作無(wú)差錯(cuò)，業(yè)主無(wú)怨言。公司歷經(jīng)幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了一支經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素、結(jié)構(gòu)合理、水平較高的優(yōu)秀服務(wù)團(tuán)隊(duì)，并建立了一套行之有效的管理運(yùn)營(yíng)機(jī)制。公司具有一支實(shí)力強(qiáng)、管理水平高的物業(yè)管理人員隊(duì)伍，公司現(xiàn)有員工150余人，其中具有高級(jí)工程師1人、高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員1人、中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員10人、初級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)5人。物業(yè)經(jīng)理15人，部門(mén)經(jīng)理4人，物業(yè)管理人員9人。***物業(yè)是目前****物管類(lèi)型最多、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目最豐富的物業(yè)公司。管理物業(yè)類(lèi)型包括住宅小區(qū)、高檔寫(xiě)字樓、學(xué)校、綜合商住區(qū)以及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等配套服務(wù)。在做好物業(yè)管理服務(wù)工作的同時(shí)，***物業(yè)遵循“以業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)原則，與此同時(shí)我司在園林綠化設(shè)計(jì)、施工，家居設(shè)計(jì)、裝修，水電安裝，家政服務(wù)，房產(chǎn)中介服務(wù)，智能化管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，保持了良好的雙向發(fā)展局面。回顧過(guò)去，展望未來(lái)***物業(yè)將會(huì)在不斷拓展對(duì)外業(yè)務(wù)、擴(kuò)大管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，加快公司制度化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程，現(xiàn)已通過(guò)ISO9001、ISO14001體系認(rèn)證貫標(biāo)工作，力爭(zhēng)把公司打造成省際一流、國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)管理公司。誠(chéng)信的***。***珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求；把誠(chéng)信的服務(wù)和客戶發(fā)自?xún)?nèi)心的贊譽(yù)，視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。專(zhuān)業(yè)的***。***高度重視并持續(xù)研究客戶需求，以專(zhuān)業(yè)化的作業(yè)流程、人才隊(duì)伍和信息平臺(tái)，為全國(guó)各地客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性?xún)r(jià)比的物管服務(wù)。進(jìn)取的***。***在項(xiàng)目數(shù)量、服務(wù)面積、人才規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等多年保持著年均30%以上的增長(zhǎng)率；絕不滿足的企業(yè)文化推動(dòng)經(jīng)營(yíng)思想和服務(wù)管理流程在持續(xù)改進(jìn)中穩(wěn)步升級(jí)。領(lǐng)先的***。***作為****行業(yè)第一方隊(duì)成員，項(xiàng)目類(lèi)型包括住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、學(xué)校、商業(yè)街、公寓。二、經(jīng)營(yíng)宗旨我們的服務(wù)理念是：只有不到位的服務(wù)，沒(méi)有不交費(fèi)的業(yè)主；我們的質(zhì)量方針是：服務(wù)至誠(chéng)，精益求精，管理規(guī)范，進(jìn)取創(chuàng)新；我們的質(zhì)量目標(biāo)是：安全，舒適，尊重，滿足；我們的環(huán)境目標(biāo)是：水清，地綠，潔凈，舒適；我們的發(fā)展目標(biāo)是：提高服務(wù)水平，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長(zhǎng)的期望；我們的發(fā)展遠(yuǎn)景是：成為安徽乃至全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的領(lǐng)跑者三、公司架構(gòu)****物業(yè)有限公司****物業(yè)有限公司總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理計(jì)劃財(cái)務(wù)部人事行政部質(zhì)量管理部物業(yè)管理部計(jì)劃財(cái)務(wù)部人事行政部質(zhì)量管理部物業(yè)管理部市場(chǎng)拓展部市場(chǎng)拓展部家政服務(wù)部裝飾裝修公司家政服務(wù)部裝飾裝修公司維修服務(wù)部寫(xiě)字樓項(xiàng)目學(xué)校項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目園林綠化部維修服務(wù)部寫(xiě)字樓項(xiàng)目學(xué)校項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目園林綠化部四、部門(mén)職責(zé)人事行政部負(fù)責(zé)公司人力資源總體規(guī)劃，做好選人、用人、育人、考核、留人等工作；維持公司各部門(mén)人才的正常供給，后備管理、技術(shù)人員等的選拔、培養(yǎng)，加強(qiáng)定編定員工作，負(fù)責(zé)其管理和技術(shù)人員的崗位和全部作業(yè)崗位分析、描述及整合等；負(fù)責(zé)公司人事檔案、勞動(dòng)用工及其合同管理；負(fù)責(zé)公司招聘和選拔的組織、審核及其它工作；加強(qiáng)與員工溝通和員工個(gè)人發(fā)展計(jì)劃的激勵(lì)管理；負(fù)責(zé)勞資糾紛、勞動(dòng)保護(hù)及勞動(dòng)統(tǒng)計(jì)；負(fù)責(zé)部門(mén)及員工的考核與評(píng)價(jià)實(shí)施的策劃及跟蹤；負(fù)責(zé)公司員工工資的核算及發(fā)放工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確無(wú)誤；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)糾正或溝通；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)工作等。計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)預(yù)算、管理會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)核算方法與形式的策劃及目標(biāo)實(shí)施；負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金流量、資金管理、財(cái)務(wù)管理；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的研究和優(yōu)化整合的規(guī)劃，并付諸實(shí)施；實(shí)施公司資產(chǎn)及資本運(yùn)作的計(jì)劃及實(shí)施；負(fù)責(zé)對(duì)公司、各管理部等資金正常運(yùn)行秩序的管理、監(jiān)控及登帳核帳匯帳等會(huì)計(jì)核算工作；加強(qiáng)對(duì)公司、投資企業(yè)及管理處財(cái)務(wù)出納人員的選派與調(diào)配，并進(jìn)行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的監(jiān)管；公司工資福利總額和個(gè)人所得稅等核算與解繳工作；負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系與溝通；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)工作等。市場(chǎng)拓展部協(xié)助副總經(jīng)理師擬訂公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度行政目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃、業(yè)務(wù)流程重組方案和計(jì)劃、企業(yè)重組方案、公司制度安排方案和計(jì)劃；設(shè)計(jì)公司總體激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制及淘汰機(jī)制方案；負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)研究與分析,擬訂企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略的策劃；負(fù)責(zé)公司供應(yīng)鏈與價(jià)值鏈行為的研究與總體策劃，并予以實(shí)施協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)公司指標(biāo)體系的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，根據(jù)各個(gè)部門(mén)提供的初步分析數(shù)據(jù)和信息，定期向總經(jīng)理提供公司總體的經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量信息及其分析；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)工作等。質(zhì)量管理部擬定公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格付諸于實(shí)施；定期對(duì)各管理部等進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)與報(bào)告；擬定公司服務(wù)質(zhì)量信息及其管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量信息的抽樣檢查；定期收集、統(tǒng)計(jì)、分析、匯總等監(jiān)督協(xié)調(diào)工作；牽頭負(fù)責(zé)“***物業(yè)”品牌層面的投訴處理事項(xiàng)；對(duì)檢查不合格的，應(yīng)開(kāi)出處罰單，并定期發(fā)布報(bào)告；協(xié)助副總經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定公司的技術(shù)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)防重大事故的技術(shù)措施，參與安全生產(chǎn)事故技術(shù)的調(diào)查，組織技術(shù)力量對(duì)事故（傷亡事故、設(shè)備事故等）進(jìn)行技術(shù)上的原因分析、鑒定，并提出改進(jìn)的技術(shù)措施；協(xié)助總工程師實(shí)施公司技術(shù)改造、修繕技術(shù)應(yīng)用推廣、房屋設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行技術(shù)及其質(zhì)量管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理等方案和工作；負(fù)責(zé)各個(gè)分公司（管理部）年度中大修理計(jì)劃的審核與督導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司自行工程項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與監(jiān)督或者外包、聯(lián)系與協(xié)調(diào)等及服務(wù)公司、分公司（合作子公司）、管理處等對(duì)外發(fā)包重大技術(shù)項(xiàng)目的審核，并實(shí)施督導(dǎo)和協(xié)調(diào)；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)工作等。物業(yè)管理部負(fù)責(zé)公司、管理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等質(zhì)量提升、年度計(jì)劃預(yù)算審核與平衡，并實(shí)施目標(biāo)控制等管理工作；牽頭、溝通、協(xié)調(diào)和處理服務(wù)公司、管理部的委托合同、協(xié)議或疑難問(wèn)題；維持服務(wù)公司、分公司（合作子公司）、管理處物業(yè)管理正常運(yùn)行秩序；負(fù)責(zé)公司、管理部所有對(duì)外委托或發(fā)包項(xiàng)目的審核、把關(guān)工作；協(xié)同負(fù)責(zé)做好新接樓盤(pán)的接管、驗(yàn)收、前期介入和今后管理的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容等物業(yè)管理和協(xié)調(diào)工作；定期與投資企業(yè)的股東進(jìn)行溝通與聯(lián)系，擬訂年度計(jì)劃與項(xiàng)目方案，提供完整而可靠的決策依據(jù)；協(xié)助做好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提升及內(nèi)部審核或評(píng)審工作；負(fù)責(zé)公司“四防一?！?、社會(huì)穩(wěn)定等的檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和應(yīng)急日常處理；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)工作等。信息中心（由人事行政部負(fù)責(zé)）負(fù)責(zé)公司內(nèi)外部整體信息的收集、分類(lèi)整理、統(tǒng)計(jì)分析與預(yù)測(cè)趨勢(shì)、二次開(kāi)發(fā)、歸檔等信息情報(bào)工作；草擬公司信息管理制度，嚴(yán)格貫徹公司信息管理制度，并在付諸實(shí)施后進(jìn)行補(bǔ)充、修改，提升其標(biāo)準(zhǔn)的水平；負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)行管理等計(jì)劃擬定、實(shí)施與監(jiān)督等工作，維持公司各個(gè)工作站等正常運(yùn)行秩序，確保安全；草擬公司檔案管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司各部門(mén)檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、及時(shí)、無(wú)損；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)工作等。檔案室負(fù)責(zé)擬定公司檔案收集、分類(lèi)整理、分析、提供使用、開(kāi)發(fā)、歸檔等工作，制定檔案開(kāi)發(fā)與管理的計(jì)劃,分解目標(biāo)，并付諸實(shí)施，執(zhí)行指導(dǎo)與監(jiān)督;草擬公司檔案的收集、整理和利用等管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司本部各職能部門(mén)、各管理部、管理處等檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、無(wú)損；負(fù)責(zé)公司檔案工作的對(duì)外聯(lián)系與協(xié)作；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)工作等。五、企業(yè)文化理念（一）管理服務(wù)理念1、創(chuàng)造健康豐盛的人生

2、客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴

3、人才是***物業(yè)的資本

4、“陽(yáng)光照亮的體制”

5、持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑創(chuàng)造健康豐盛的人生

(1)意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶驕傲；

(2)意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報(bào)，讓投資者滿意；

(3)意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的發(fā)展空間和報(bào)酬，讓員工自豪?？蛻羰俏覀冇肋h(yuǎn)的伙伴

(1)客戶是最稀缺的資源，是***物業(yè)存在的全部理由。

(2)尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是***物業(yè)一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。

(3)在客戶眼中，我們每一位員工都代表***物業(yè)。

(4)我們1%的失誤，對(duì)于客戶而言，就是100%的損失。(5)衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。

(6)與客戶一起成長(zhǎng)，讓***物業(yè)在投訴中完美。人才是***物業(yè)的資本

(1)熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。

(2)尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是***物業(yè)成功的首要因素。

(3)我們尊重每一位員工的個(gè)性，尊重員工的個(gè)人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機(jī)會(huì)面前人人平等；***物業(yè)提供良好的勞動(dòng)環(huán)境，營(yíng)造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡(jiǎn)單而真誠(chéng)的人際關(guān)系。

(4)職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是***物業(yè)人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是***物業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。

(5)我們倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來(lái)快樂(lè)和成就感。在工作之外，我們鼓勵(lì)所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個(gè)人生活內(nèi)容的極大豐富。

(6)學(xué)習(xí)是一種生活方式?！瓣?yáng)光照亮的體制”(1)***物業(yè)對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開(kāi)放，致力于建設(shè)“陽(yáng)光照亮的體制”。

(2)專(zhuān)業(yè)化+規(guī)范化+透明度=***化。

(3)規(guī)范、誠(chéng)信、進(jìn)取是***物業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道。

(4)我們鼓勵(lì)各種形式的溝通，提倡信息共享，反對(duì)黑箱操作。

(5)反對(duì)任何形式的官僚主義。持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

(1)***物業(yè)給自己的定位是，在規(guī)模和贏利能力上做中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的第一。

(2)通過(guò)市場(chǎng)創(chuàng)新、服務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長(zhǎng)，是***物業(yè)實(shí)現(xiàn)行業(yè)第一、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。

(3)在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，***物業(yè)要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶的期望六、***職業(yè)經(jīng)理人核心素質(zhì)（一）工作觀念

1、勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識(shí)。

2、集團(tuán)利益至上，具有全局觀念。

3、以積極的態(tài)度和角度對(duì)待困難和遺留問(wèn)題。

4、接納差異，用人所長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)心胸。

5、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。6、尊重規(guī)范，不斷改進(jìn)。7、具開(kāi)放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問(wèn)題的辦法。

8、不回避矛盾，大膽管理。

9、思維嚴(yán)謹(jǐn)，工作計(jì)劃性強(qiáng)。

10、客觀敏感把握，控制到位。（二）管理技能

1、善于激勵(lì)，有號(hào)召力。

2、能營(yíng)造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習(xí)慣。

3、有效授權(quán)控制得當(dāng)。

4、培養(yǎng)指財(cái)下屬，鼓勵(lì)別人學(xué)習(xí)。

5、科學(xué)決策。

6、壓力管理。

7、組織管理。

8、時(shí)間和會(huì)議管理。（三）專(zhuān)業(yè)技能

1、精通本行業(yè)的時(shí)間的專(zhuān)業(yè)技能。

2、知道如何應(yīng)用。

3、有系統(tǒng)的理解能力。

4、專(zhuān)業(yè)創(chuàng)造力。七、公司特色廣博的技術(shù)知識(shí)；良好的溝通技巧；熱誠(chéng)的工作態(tài)度；主動(dòng)的服務(wù)意識(shí)；靈活的工作方式；穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況；勇于創(chuàng)新的精神；忠誠(chéng)可靠的品質(zhì)；有競(jìng)爭(zhēng)力的收費(fèi)。八、管理特色方針優(yōu)點(diǎn)及特點(diǎn)說(shuō)明高層

次的

1外觀的整潔亮麗制定明確日常美護(hù)，定期清掃項(xiàng)目及范圍，保持現(xiàn)場(chǎng)的整潔亮麗。環(huán)境

美護(hù)2材質(zhì)的特殊保養(yǎng)依不同材質(zhì)施以不同的清潔維護(hù)，以充分發(fā)揮材質(zhì)特性并延長(zhǎng)使用年限。3現(xiàn)代的機(jī)器設(shè)備以現(xiàn)代化機(jī)器設(shè)備提高清潔效能并減輕清潔人員的勞動(dòng)強(qiáng)度。4機(jī)動(dòng)的美化管理周期性工作輔以機(jī)動(dòng)人力配合，促使日常美護(hù)工作更加完善。5經(jīng)常的督導(dǎo)檢查督導(dǎo)人員實(shí)地檢查，輔以報(bào)表管理，并調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人員的積極性及自覺(jué)性。專(zhuān)業(yè)

化的

技術(shù)

咨詢(xún)1物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)依照現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)最適合的物業(yè)管理模式，促使管理效能得以充分發(fā)揮。2建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)參與前期介入，提供最佳管理方案，以節(jié)省未來(lái)管理的各項(xiàng)費(fèi)用。3租售代理及管理培訓(xùn)以科學(xué)管理的角度分析客戶的需求，提供科學(xué)的咨詢(xún)意見(jiàn)并培訓(xùn)實(shí)施。4公共事務(wù)的管理配合校方，推動(dòng)積壓公共事務(wù)，建立特有的社區(qū)文化。系統(tǒng)

化的

管理

制度1周祥的組織編制合理明確的勤務(wù)調(diào)配及周密的監(jiān)督，節(jié)省管理費(fèi)用支出。2現(xiàn)場(chǎng)的深入了解針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)適合的管理規(guī)劃。3嚴(yán)密的督導(dǎo)考核籍以提高管理品質(zhì)并予維持。4避免人事的包袱現(xiàn)場(chǎng)人員可依要求隨時(shí)調(diào)換或機(jī)動(dòng)增加，業(yè)主無(wú)后顧之憂及受人情壓力困擾。5完整的后勤支援專(zhuān)精的培訓(xùn)管理人員，可提供現(xiàn)場(chǎng)充分的支援。整體

性的

安管

勤務(wù)1完美的安全系統(tǒng)在考慮成本效益前提下，設(shè)計(jì)完善的安管系統(tǒng)。2嚴(yán)密的勤務(wù)訓(xùn)練派駐的安全警備人員依現(xiàn)場(chǎng)特性施以各項(xiàng)勤務(wù)訓(xùn)練。3整齊的服裝配備由外而內(nèi)致性的要求，徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)“看門(mén)”的刻板印像。4快速的緊急應(yīng)變配合狀況模擬，實(shí)況演習(xí)，使其具有積極的防災(zāi)功能。5完備的資料檔案建立各項(xiàng)住戶、車(chē)場(chǎng)、訪客等資料檔案，以供業(yè)主隨時(shí)調(diào)閱。科學(xué)

1定期的設(shè)備保養(yǎng)以提升設(shè)備耐用年限及運(yùn)轉(zhuǎn)效益?；?/p>

設(shè)備

維護(hù)2詳實(shí)的記錄分析建立各項(xiàng)數(shù)據(jù)，落實(shí)事前維護(hù)而非事后修補(bǔ)。3有效的節(jié)約能源降低業(yè)主龐大的水電費(fèi)支出及無(wú)效率浪費(fèi)。4專(zhuān)業(yè)的訓(xùn)練課程以增加機(jī)電人員的實(shí)務(wù)技術(shù)及遇突發(fā)狀況之應(yīng)變能力。5計(jì)劃的修繕更新編訂計(jì)劃及預(yù)算，以免大型修繕或設(shè)備更新發(fā)生財(cái)務(wù)困窘。第二章前言篇就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。隨著學(xué)校后勤物業(yè)管理的逐步推進(jìn)，這里已經(jīng)成為眾多物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的熱土。開(kāi)拓學(xué)校物業(yè)管理市場(chǎng)，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新的契機(jī)。一、專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

隨著這幾年國(guó)家對(duì)教育事業(yè)的重視程度的提高，國(guó)家積極推動(dòng)科教興國(guó)戰(zhàn)略，人們對(duì)知識(shí)的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促進(jìn)人的全面發(fā)展。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來(lái)滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會(huì)的后勤運(yùn)作模式已成了很多學(xué)校改革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國(guó)家來(lái)掏錢(qián)。這種“大而雜，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類(lèi)似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。二、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶——“教師、學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)我們能為他們提供些什么服務(wù)我們應(yīng)該怎樣服務(wù)怎樣管理這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來(lái)實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：

1、對(duì)象不同住宅物業(yè)中我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對(duì)的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬(wàn)，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對(duì)象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒(méi)有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一的業(yè)主，有利于服務(wù)的針對(duì)性。

2、管理的模式不盡相同小區(qū)有“業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對(duì)的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要——從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制”的管理模式——有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。

3、管理側(cè)重點(diǎn)不同住宅小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及樓宇安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對(duì)住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對(duì)學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對(duì)學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。

4、管理服務(wù)的目標(biāo)不同住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助學(xué)校提升整體實(shí)力。

5、管理服務(wù)資金的來(lái)源和使用存在明顯的差異住宅物業(yè)管理的資金來(lái)源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專(zhuān)用維護(hù)基金、多種經(jīng)營(yíng)收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門(mén)制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場(chǎng)的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場(chǎng)化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專(zhuān)用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專(zhuān)業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來(lái)制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測(cè)算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場(chǎng)化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供了充足的空間。三、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)

通過(guò)分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，我們經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的學(xué)校管理經(jīng)驗(yàn)，形成了成熟的物業(yè)管理服務(wù)模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。

1、顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。2、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。

3、重視學(xué)校主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路。特別是處理好與學(xué)校主管部門(mén)的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類(lèi)信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)，確保管理的一致性，體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。

4、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類(lèi)規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說(shuō)明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。

5、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問(wèn)題或其他涉及面大、影響大的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問(wèn)題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

6、注重服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專(zhuān)業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。

7、提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專(zhuān)多能復(fù)合型人才。

8、顧客意見(jiàn)的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見(jiàn)，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通資料、滿意度調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。第三章管理規(guī)劃設(shè)想在教育教學(xué)和管理實(shí)踐中，學(xué)校始終堅(jiān)持“以人為本”的辦學(xué)理念，深化教育教學(xué)和內(nèi)部管理體制改革，堅(jiān)持以法治校，以德治校，促進(jìn)學(xué)生的全面發(fā)展，全面提高教育質(zhì)量和辦學(xué)效益。西安交通大學(xué)城市學(xué)院桃李遍天下，校友滿中華，在悠久的辦學(xué)歷史中，積淀了豐厚的底蘊(yùn)和管理經(jīng)驗(yàn)。我們***物業(yè)公司將緊密結(jié)合政府主管部門(mén)、校領(lǐng)導(dǎo)對(duì)西安交通大學(xué)城市學(xué)院的總體管理方針，本著安全、高效、舒適的原則，每一細(xì)節(jié)都能想師生所想、隨師生所愿，爭(zhēng)創(chuàng)學(xué)校管理的品牌，爭(zhēng)創(chuàng)公司管理的品牌。第一節(jié)總體設(shè)想針對(duì)西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理的各種必備元素，我們?cè)诔浞至私庠撔^(qū)的軟硬件設(shè)施，深入調(diào)研其他類(lèi)似學(xué)校的物業(yè)管理市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，憑借我公司的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，一旦中標(biāo)，我們將積極貫徹校方創(chuàng)建國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際先進(jìn)學(xué)校的目標(biāo)，創(chuàng)建高質(zhì)量、有特色、名副其實(shí)的國(guó)家示范學(xué)校的奮斗宗旨，我們有信心，有能力為西安交通大學(xué)城市學(xué)院的全體師生送上一道美味的物業(yè)管理大餐，創(chuàng)造健康豐盛的人生。一、管理總目標(biāo)1、通過(guò)努力，使西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理高于****、乃至安徽同類(lèi)校區(qū)一個(gè)檔次，進(jìn)一步為學(xué)校帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益；另一方面為該物業(yè)日后在學(xué)校的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中筑起優(yōu)勢(shì)地位，與***物業(yè)現(xiàn)今管理的樓盤(pán)、學(xué)校一樣，與西安交通大學(xué)城市學(xué)院的辦學(xué)宗旨一樣，成為安徽乃至中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的領(lǐng)跑群體。2、通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、程序化的管理，規(guī)范化、人性化的服務(wù)，致力在西安交通大學(xué)城市學(xué)院創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活空間，***物業(yè)人和全校師生共同創(chuàng)造一種全新的生活方式，我們將以“締造舒適生活”的服務(wù)宗旨，營(yíng)造中學(xué)精神校園，提升人文品質(zhì)。3、節(jié)源開(kāi)流，在穩(wěn)步提升管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，隨著各項(xiàng)配套設(shè)施的逐步到位，爭(zhēng)取為學(xué)校在物業(yè)管理方面的投資帶來(lái)更大的利潤(rùn)效應(yīng)。二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）基本要求1、建立ISO9001質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系。2、建立完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理委托合同。3、在校區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識(shí)別系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專(zhuān)業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)等。4、一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。5、廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理。6、校區(qū)設(shè)置“服務(wù)中心”，實(shí)行全周服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。7、適應(yīng)師生需求，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。8、采取多種形式如走訪師生、懇談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與80%以上教師作有效溝通，每年有效物業(yè)管理投訴處理率100%。每年進(jìn)行一次滿意度測(cè)評(píng)，有效樣本覆蓋率＞20%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。9、建立完善的檔案管理制度。10、適應(yīng)師生需求，組織、配合校區(qū)主管部門(mén)開(kāi)展校區(qū)文化活動(dòng)。（二）公共廁所1、地面、便槽（池）及瓷磚面清理2次/天；2、污水、污物清理1次/天；3、門(mén)、窗清理1次/周4、水龍頭、水箱、路燈巡視1次/天5、墻面、天棚清掃1次/周項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（三）學(xué)生公寓樓、宿舍樓1、按照學(xué)校作息時(shí)間開(kāi)鎖房間、樓道（宿舍）大門(mén)；2、不定時(shí)巡視樓層，遇有情況及時(shí)報(bào)告；3、每天對(duì)宿舍樓層地面、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚進(jìn)行清掃和擦洗；4、宿舍樓層四周場(chǎng)地的清掃和保潔，垃圾做到日產(chǎn)日清（清理到垃圾房）；5、每天對(duì)學(xué)校宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、寢室紀(jì)律進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果報(bào)學(xué)校教務(wù)處；6、宿舍內(nèi)學(xué)生的住宿情況要登記清楚，建立學(xué)生住宿檔案。學(xué)生憑證住宿，禁止男女學(xué)生互串宿舍，嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入宿舍；7、對(duì)宿舍公寓樓的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，對(duì)損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報(bào)總務(wù)處；8、不定期對(duì)宿舍樓層設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修；9、開(kāi)源節(jié)流，節(jié)約用水、用電，禁止水電的浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。（四）校園環(huán)境衛(wèi)生1、負(fù)責(zé)校內(nèi)道路、景點(diǎn)、綠地、活動(dòng)場(chǎng)所、教職工宿舍區(qū)公共通道的衛(wèi)生清掃和保潔。上午9時(shí)前完成主干道和景點(diǎn)的第一次清掃，其余時(shí)間巡回保潔；2、垃圾、廢棄物做到日產(chǎn)日清（1次/天將垃圾、廢棄物運(yùn)送到垃圾房），并做到垃圾房周?chē)鸁o(wú)零散垃圾堆放；3、道路兩側(cè)排水溝的清理做到2次/月，保證污水排放暢通；4、垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到1次/周，維護(hù)校園公共衛(wèi)生設(shè)施，防止人為破壞。項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（五）教學(xué)樓實(shí)驗(yàn)樓行政辦公樓圖書(shū)館樓1、根據(jù)學(xué)校作息時(shí)間安排常規(guī)值班，不定期對(duì)樓層進(jìn)行巡視，遇有情況及時(shí)報(bào)告；2、學(xué)生放學(xué)或放假做好門(mén)窗的關(guān)閉和電源的關(guān)閉；3、樓層的地面、走廊、樓道、衛(wèi)生間教師休息室的清掃和擦洗做到2次/天；扶手、護(hù)欄、墻裙瓷磚、多媒體教室、報(bào)告廳、會(huì)議室桌椅的清掃和擦洗做到1次/天；墻面、天花板的清理做到1次/月；門(mén)窗玻璃的清潔做到1次/周；4、各樓四周場(chǎng)地的清掃和保潔做到2次/天，垃圾日產(chǎn)日清（1次/天將垃圾、廢棄物運(yùn)送到垃圾房）；5、負(fù)責(zé)教學(xué)樓、教師休息室、實(shí)驗(yàn)樓、行政辦公樓個(gè)辦公室及考試期間個(gè)考場(chǎng)的開(kāi)水供應(yīng)；6、負(fù)責(zé)樓層公物的管理，對(duì)損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報(bào)總務(wù)處；7、不定時(shí)對(duì)樓層進(jìn)行巡視，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修；8、節(jié)源開(kāi)流，嚴(yán)格控制用水、用電，嚴(yán)禁長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水現(xiàn)象。三、管理特色1、結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)造性運(yùn)用***物業(yè)管理模式在充分分析西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)條件的基礎(chǔ)上，我們以熱情的服務(wù)態(tài)度、完好的服務(wù)設(shè)備、嫻熟的服務(wù)技能、齊全的服務(wù)方式、規(guī)范的服務(wù)程序、合理的服務(wù)收費(fèi)、健全的服務(wù)制度、快速的服務(wù)效率贏得廣大師生的認(rèn)可。2、向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣大師生推行“陽(yáng)光計(jì)劃”服務(wù)公示制度***物業(yè)的核心價(jià)值觀之一就是營(yíng)造“陽(yáng)光照亮的體制”。我們提倡對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開(kāi)放，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、透明度造就***化的模式。我們將在西安交通大學(xué)城市學(xué)院校區(qū)，以多種形式公布物業(yè)管理政策法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、操作流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等內(nèi)容，在保證師生消費(fèi)知情權(quán)、方便師生日常生活的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮師生的監(jiān)督權(quán)，促使校區(qū)的物業(yè)管理運(yùn)作透明化、規(guī)范化，從而，進(jìn)一步樹(shù)立校區(qū)的管理品牌、學(xué)校的教育品牌。3、有效培訓(xùn)，不斷創(chuàng)新，監(jiān)督考核決定企業(yè)命運(yùn)的主要內(nèi)部因素包括效益（有效規(guī)模、低成本）、品牌（服務(wù)、質(zhì)量）、領(lǐng)導(dǎo)（60%的決定因素）、經(jīng)營(yíng)（沒(méi)有策略的突破就沒(méi)有出路）、隊(duì)伍（綜合素質(zhì)）、機(jī)制（規(guī)則）、管理（制勝因素）、技術(shù)（業(yè)務(wù)專(zhuān)長(zhǎng)）,決定企業(yè)命運(yùn)的內(nèi)部因素，每一個(gè)都需要我們自己創(chuàng)新、突破。營(yíng)造鼓勵(lì)學(xué)習(xí)、創(chuàng)新的氣氛。允許失敗，不允許無(wú)創(chuàng)新。當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)僅靠幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的一廂情愿和身體力行不能解決問(wèn)題，優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)包括中層和基層團(tuán)隊(duì)均應(yīng)有強(qiáng)烈的責(zé)任感和創(chuàng)新意識(shí)。前期，我們已經(jīng)根據(jù)西安交通大學(xué)城市學(xué)院的具體情況，堅(jiān)持技能、服務(wù)理念為中心的復(fù)合型人才培養(yǎng)模式要求，制定了完整的培訓(xùn)體系，并將不斷創(chuàng)新作為考核管理人員的重要依據(jù)。我們始終堅(jiān)信：先有滿意的員工，后有滿意的顧客，并且多年來(lái)一直推行。我們認(rèn)為員工的滿意度會(huì)影響員工的敬業(yè)度，而員工的敬業(yè)度又與客戶的滿意度之間呈正比關(guān)系。因此。我們***物業(yè)建立了一整套嚴(yán)格“星級(jí)考評(píng)體系”，只有經(jīng)得起考評(píng)的團(tuán)隊(duì)，才是真正優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。4、營(yíng)造開(kāi)放、健康、多元化的校區(qū)文化***物業(yè)所要營(yíng)造的校區(qū)文化，是一種健康的校區(qū)文化，我們更要在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的師生人群中體現(xiàn)出來(lái)。我們將依托公司本身的文化理念及西安交通大學(xué)城市學(xué)院校區(qū)本身的文化優(yōu)勢(shì)，與我司在****所接管的樓盤(pán)形成校區(qū)文化聯(lián)動(dòng)，從而產(chǎn)生以西安交通大學(xué)城市學(xué)院為中心的輻射效應(yīng)。文化校區(qū)——凸現(xiàn)高雅浪漫的文化氣息，體現(xiàn)校區(qū)的自然與人情為主題。配合開(kāi)展各種形式的文化校園活動(dòng)，豐富學(xué)生校園生活，為校園營(yíng)造高尚的校園文化環(huán)境。并且根據(jù)校方師生需要，為學(xué)生開(kāi)辟第二課堂（如開(kāi)設(shè)物業(yè)管理講座）品位校區(qū)——西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理形象。所有管理及操作人員接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，從儀容儀表到談吐舉止、作業(yè)檔次向星級(jí)賓館靠攏；推行個(gè)性化服務(wù)，根據(jù)顧客需要“度身定做”，建立顧客個(gè)性化資料，在服務(wù)中給您一份意外的驚喜，給予您最大的心理滿足；營(yíng)造悠閑浪漫的環(huán)境氛圍，進(jìn)行適時(shí)適宜的環(huán)境布置，點(diǎn)綴出西安交通大學(xué)城市學(xué)院與***物業(yè)的文化品位。5、創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)建文明、健康、舒適、和諧的校園傳統(tǒng)的物業(yè)管理，業(yè)主基本上處于被動(dòng)狀態(tài)，所有的管理運(yùn)作包括社區(qū)文化活動(dòng)都是物業(yè)管理公司起主導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)完全居于主導(dǎo)地位。西安交通大學(xué)城市學(xué)院作為高級(jí)示范中學(xué)，服務(wù)內(nèi)容特殊且要求高，以及校區(qū)處于不斷擴(kuò)建的狀態(tài)中，加上學(xué)校仍保留專(zhuān)門(mén)的后勤職能部門(mén)，不會(huì)對(duì)所有的物業(yè)管理項(xiàng)目完全放任不管，如學(xué)校環(huán)境設(shè)施的更新改造、大型學(xué)術(shù)會(huì)議，校區(qū)文體活動(dòng)的開(kāi)展等等，都需要學(xué)校與物業(yè)管理公司共同參與，在良性互動(dòng)的基礎(chǔ)上搞好物業(yè)管理。

一般的物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)類(lèi)型不會(huì)太多，使得管理方式也變得簡(jiǎn)約、單一。而中學(xué)物業(yè)管理則完全不同，其物業(yè)構(gòu)成的復(fù)雜性，勢(shì)必要求我們物業(yè)管理企業(yè)必須樹(shù)立新的“復(fù)合式”物業(yè)管理的觀念：特別是要培養(yǎng)能管理宿舍區(qū)、辦公樓宇、學(xué)生活動(dòng)中心、體育場(chǎng)所、教學(xué)場(chǎng)所等復(fù)合式物業(yè)管理人才，培育能同時(shí)管理多種類(lèi)型物業(yè)的，組建更多與學(xué)校物業(yè)管理相配套的專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍，如清潔、消殺、客戶服務(wù)中心等綜合管理的能力。6、嚴(yán)格ISO9001、ISO14001質(zhì)量體系管理，提高服務(wù)質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使師生對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量提出愈來(lái)愈高的要求，物業(yè)管理管理的是物，而服務(wù)的是人，即用“師生第一，服務(wù)第一”的思想去指導(dǎo)日常的行為準(zhǔn)則，把服務(wù)工作深入到廣大師生中去，切切實(shí)實(shí)為師生做實(shí)事，想師生所想，急師生所急，解師生之難是很重要的。而ISO9001、ISO14001新版標(biāo)準(zhǔn)使用了過(guò)程導(dǎo)向的模式，以一個(gè)大的過(guò)程描述所有的產(chǎn)品，將過(guò)程方法用于質(zhì)量管理，將師生和其它相關(guān)方的需要作為組織的輸入，再對(duì)師生和其它相關(guān)方的滿意程度進(jìn)行監(jiān)控，以評(píng)價(jià)師生或其它相關(guān)方的要求是否得到滿足。因此，在服務(wù)中融入先進(jìn)的ISO9001、ISO14001質(zhì)量管理體系，既節(jié)省了財(cái)力和物力，又提高了服務(wù)質(zhì)量和工作效率，使物業(yè)公司內(nèi)部管理規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)的保值、升值，提升物業(yè)公司的品牌，讓師生充分享受到我物業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我們?nèi)w員工深信：物業(yè)管理是一次“全方位、全過(guò)程、全員參與的基礎(chǔ)性管理工作”，只有過(guò)硬的服務(wù)質(zhì)量才能最終贏得師生的信任。我們不能杜絕投訴，但要不斷減少投訴，有效處理投訴，并要求廣大師生監(jiān)督。第二節(jié)管理方式面對(duì)西安交通大學(xué)城市學(xué)院這樣一個(gè)起點(diǎn)高、前景好、影響力大、硬件設(shè)施良好、師生多的一個(gè)現(xiàn)代化校區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達(dá)到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們?cè)谏钊胝{(diào)查研究的基礎(chǔ)上，參考在其他學(xué)校管理的經(jīng)驗(yàn)上，確定了我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類(lèi)服務(wù)，運(yùn)用電腦管理等現(xiàn)代化手段，嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001和ISO14001質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強(qiáng)校區(qū)精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。一、管理流程系統(tǒng)（三大模式系統(tǒng)）1、管理部在內(nèi)部管理上，采取的管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒(méi)有一定控制，那么內(nèi)部管理必定是無(wú)效的，這種封閉管理回路如圖所示。上級(jí)指示上級(jí)指示 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)（主管）指揮機(jī)構(gòu)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)（主管）指揮機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目經(jīng)理）計(jì)劃性工作計(jì)劃性工作指令執(zhí)行機(jī)構(gòu)（各主管，專(zhuān)業(yè)人員）非計(jì)劃性工作指令執(zhí)行機(jī)構(gòu)（各主管，專(zhuān)業(yè)人員）非計(jì)劃性工作信息反饋信息反饋信息反饋信息反饋在具體運(yùn)作中，管理部經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)指令下達(dá)后、策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開(kāi)始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)在整個(gè)過(guò)程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題，并加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。2、“閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制系統(tǒng)·“閉環(huán)”控制采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對(duì)工作過(guò)程的微觀控制，主要通過(guò)個(gè)人、各部門(mén)、項(xiàng)目部三級(jí)執(zhí)行，通過(guò)自檢、監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項(xiàng)工作內(nèi)容均實(shí)施三級(jí)閉環(huán)控制。對(duì)照工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)檢查出的問(wèn)題及實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾正，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司有關(guān)部門(mén)如質(zhì)量管理部會(huì)對(duì)項(xiàng)目部階段性工作的宏觀控制，對(duì)項(xiàng)目部每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的制訂將充分考慮客戶要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)、新工藝和新的管理模式。在具體執(zhí)行中實(shí)行逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查、監(jiān)督下級(jí)工作，項(xiàng)目部全體員工對(duì)項(xiàng)目部整體工作進(jìn)行民主監(jiān)督，向公司呈報(bào)工作評(píng)價(jià)報(bào)告，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。在具體運(yùn)作中，項(xiàng)目部經(jīng)理既是日常工作的指揮者、監(jiān)督檢查者，又是被監(jiān)督、被評(píng)價(jià)者。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行人員——各班組長(zhǎng)、員工即開(kāi)始動(dòng)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到各級(jí)指揮機(jī)構(gòu)，供主管、經(jīng)理作出校正、判斷、評(píng)價(jià)。各級(jí)管理人員還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中對(duì)管理中存在的問(wèn)題加以糾正，做到有部署，有檢查，有評(píng)價(jià)，從而保證管理的有效性和可操作性。·激勵(lì)推動(dòng)激勵(lì)是閉環(huán)控制的動(dòng)力，同時(shí)亦是潤(rùn)滑劑。動(dòng)力使管理不斷向前進(jìn)，潤(rùn)滑則是減少前進(jìn)中的阻力。我們?cè)凇伴]環(huán)”控制中導(dǎo)入激勵(lì)系統(tǒng)，以充分調(diào)動(dòng)員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確?！伴]環(huán)”系統(tǒng)在充滿活力的低阻力中不斷運(yùn)轉(zhuǎn)。激勵(lì)系統(tǒng)包括目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)、獎(jiǎng)懲機(jī)制三部分·目標(biāo)激勵(lì)：在公司的工作方針中，提出創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并將這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)具體分解到每個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工的目標(biāo)管理責(zé)任制中，簽訂年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書(shū)，年終按協(xié)議考核工作業(yè)績(jī)?！徫患?lì)：實(shí)行內(nèi)部公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)上崗的辦法，為有真才實(shí)學(xué)的員工充分發(fā)揮自已的聰明才智提供舞臺(tái)。我公司現(xiàn)任的中層管理干部和班組長(zhǎng)基本上都是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗的，“不拘一格選人才”是我們長(zhǎng)足發(fā)展的動(dòng)力源泉?！お?jiǎng)懲機(jī)制：獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)勤罰懶，通過(guò)獎(jiǎng)懲達(dá)到部門(mén)之間、員工之間有競(jìng)爭(zhēng)，人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。二、物業(yè)管理部信息流程為了保證西安交通大學(xué)城市學(xué)院信息反饋渠道通暢，確保24小時(shí)所有的信息都能得到及時(shí)處理，將在管理處編制中包含“信息處理中心”。該中心的任務(wù)是接收來(lái)自四面八方的信息，并進(jìn)行綜合分析處理，處理方法包括直接布置措施及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)反映情況，聽(tīng)從指令并轉(zhuǎn)發(fā)、下達(dá)指令，在處理措施指令發(fā)出后要進(jìn)行跟蹤，最后記錄和匯報(bào)處理結(jié)果。該中心的信息流程如下圖所示：教學(xué)樓管理員員 教學(xué)樓管理員員其他服務(wù)人員其他服務(wù)人員信息處理中心信息處理中心宿舍管理員宿舍管理員分析整理分析整理信息接收 信息接收師生師生發(fā)布命令發(fā)布命令傳播媒介傳播媒介監(jiān)控、跟蹤監(jiān)控、跟蹤上級(jí)指令上級(jí)指令 執(zhí)行命令執(zhí)行命令（各類(lèi)相關(guān)人員）執(zhí)行結(jié)果執(zhí)行結(jié)果第三節(jié)管理措施一、我們的管理措施分為：嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體-整合型管理體系、科學(xué)的人力資源管理體系、嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)三部分組成。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體-整合型管理體系：ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系是國(guó)際上通用的管理體系。在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入這三種管理體系，以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，將這三種管理體系進(jìn)行完全整合，并對(duì)這三個(gè)體系進(jìn)行業(yè)務(wù)流程重組，最終達(dá)到業(yè)務(wù)流程最優(yōu)，形成一個(gè)全新而充滿活力的整合型管理體系，制訂綜合的管理方案，綜合策劃、綜合預(yù)算，實(shí)現(xiàn)多種管理目標(biāo)。通過(guò)整合型管理體系，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行全程有效控制，從而在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，為全體師生創(chuàng)造良好的教學(xué)、生活新空間?？茖W(xué)的人力資源管理體系：物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)管理的過(guò)程是物業(yè)管理人員向業(yè)主（師生）提供服務(wù)的過(guò)程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象。***物業(yè)在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理中，將對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制?！穸▎T、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的?！窨茖W(xué)培訓(xùn)。通過(guò)崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)和專(zhuān)題討論，規(guī)范員工的形象，讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。量化考核和末尾淘汰制。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。專(zhuān)業(yè)技術(shù)工人和安全管理人員每半年進(jìn)行一次考核，名列最后者淘汰；各部門(mén)負(fù)責(zé)人管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級(jí)或淘汰?！駦徫弧皠?dòng)態(tài)”管理，競(jìng)爭(zhēng)上崗。激勵(lì)員工求知上進(jìn)。●崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)：●各項(xiàng)工作要真正做到規(guī)范管理、有效運(yùn)作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、環(huán)境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能給學(xué)校帶來(lái)?yè)p失，給公司事業(yè)帶來(lái)難以挽回的挫敗。●在具體執(zhí)行中實(shí)施逐級(jí)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查、監(jiān)督下級(jí)的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。做到有部署、有檢查、有評(píng)價(jià)，從而保證管理有效性和可操作性。二、管理概要1.1公共服務(wù)1、接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時(shí)，用語(yǔ)準(zhǔn)確，稱(chēng)呼恰當(dāng)，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠(chéng)懇，耐心細(xì)致；使用文明用語(yǔ)，不使用服務(wù)忌語(yǔ)。2、值守編排完善的值班制度和交接班制度；做好工作記錄。3、服務(wù)時(shí)限（具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定），服務(wù)2小時(shí)內(nèi)到位，若不能，有緊急處理措施，并對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋?zhuān)龀鱿迺r(shí)承諾；特殊情況做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。4、領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)西安交通大學(xué)城市學(xué)院日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。5、聯(lián)絡(luò)管理人員，編排管理人員，我們所有管理人員聯(lián)系方式交校方一份，以備緊急事件能夠聯(lián)系到，服務(wù)不因雙休與節(jié)假日而中斷。6、意見(jiàn)調(diào)查設(shè)立意見(jiàn)箱，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見(jiàn)，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，及時(shí)處理學(xué)生、老師反饋的意見(jiàn)。1.2學(xué)生公寓樓、宿舍樓管理建立巡視制度。巡視內(nèi)容：檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無(wú)雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。檢查有無(wú)損毀公共設(shè)施，包括門(mén)窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處罰。檢查各類(lèi)管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行報(bào)修并做好記錄。檢查學(xué)生宿舍大門(mén)等設(shè)施是否完好。檢查樓層（宿舍）地面、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、衛(wèi)生間、墻裙、瓷磚的清潔程度。地面有無(wú)灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板有無(wú)蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間有無(wú)異味，便池內(nèi)有無(wú)積存便垢，地面有無(wú)污水、污垢，洗漱臺(tái)有無(wú)結(jié)垢現(xiàn)象，門(mén)窗玻璃是否整潔。樓層（宿舍）四周場(chǎng)地的清掃和保潔，清除垃圾及時(shí)運(yùn)送到垃圾房。指導(dǎo)學(xué)生做好內(nèi)務(wù)整理工作，監(jiān)督檢查寢室紀(jì)律，并把每天檢查的結(jié)果報(bào)政教處。做好宿舍的住宿登記工作，所有人員憑證住宿，禁止男女學(xué)生互串宿舍，并嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入宿舍。1.3校園環(huán)境衛(wèi)生1、包括校內(nèi)道路、景點(diǎn)、綠地、活動(dòng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、教職工宿舍區(qū)域公共通道的衛(wèi)生清潔，并且在每天上午9時(shí)前必須完成主干道和景點(diǎn)的第一次清掃，并做到巡回保潔。2、垃圾、廢棄物及時(shí)收集并運(yùn)送到垃圾房，確保垃圾房周?chē)鸁o(wú)零散垃圾堆放。3、道路兩側(cè)的排水溝，定期清理，確保污水排放暢通，下雨后道路無(wú)積水。4、維護(hù)校園公共設(shè)施，防止人為破壞，垃圾桶、垃圾箱、垃圾房定期進(jìn)行清洗。1.4公共廁所1、公共廁所做到每天清掃兩次，并及時(shí)清理污物、污水。2、定期對(duì)墻面、天棚進(jìn)行巡視，確保無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵。3、經(jīng)常巡視洗手間、大便槽、小便池（斗）瓷磚面，確保廁所無(wú)異味、便池及瓷磚面無(wú)污垢，地面無(wú)積水。4、定期保潔門(mén)窗，確保干凈明亮，無(wú)污跡。5、每天巡視廁所水龍頭、水箱、路燈，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。1.5教學(xué)樓、教研樓、行政辦公樓、圖書(shū)館等1、根據(jù)學(xué)校的作息時(shí)間安排好常規(guī)值班，不定時(shí)熏是各樓層，遇有問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。2、在學(xué)生防雪或放假期間做好門(mén)、窗、電源的關(guān)閉工作。3、每天對(duì)樓層地面、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚、教師休息室、多媒體教室、報(bào)告廳、會(huì)議室等進(jìn)行保潔，確保地面無(wú)灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板無(wú)蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間無(wú)異味，便池內(nèi)無(wú)積存便垢，地面無(wú)污水、污垢，洗漱臺(tái)無(wú)結(jié)垢現(xiàn)象，門(mén)窗玻璃整潔、明亮、無(wú)污跡。4、各樓四周場(chǎng)地的保潔，及時(shí)清除垃圾，并運(yùn)送到垃圾房。5、做好教學(xué)樓（教師休息室）、教研樓、行政辦公樓個(gè)辦公室的開(kāi)水供應(yīng)和考試期間考場(chǎng)的開(kāi)水供應(yīng)。6、負(fù)責(zé)各樓層公物的管理，發(fā)現(xiàn)損壞公物要追究到人責(zé)成賠償，并報(bào)總務(wù)處。7、不定時(shí)巡視各樓層，對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。8、節(jié)源開(kāi)流，嚴(yán)格控制用水、用電，禁止長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水的現(xiàn)象。1.6校內(nèi)小景、建筑小品、噴泉水池維護(hù)1、定期對(duì)噴泉池?fù)Q水清洗（每年不少于2次），打撈噴泉池內(nèi)的垃圾。1.7清潔服務(wù)宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門(mén)、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次樓共用門(mén)窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無(wú)灰塵，地面干凈無(wú)雜物、污跡，有光亮；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門(mén)窗等要保持明亮、干凈。共用衛(wèi)生間保潔每日對(duì)共用衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面）。室內(nèi)無(wú)明顯臭味、便池潔凈基本無(wú)黃漬；地面基本潔凈。道路保潔每日對(duì)道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無(wú)浮塵、無(wú)雜物、無(wú)油污，無(wú)積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無(wú)積水、積雪。綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)垃圾。涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周?chē)鸁o(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告校方處理。垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；垃圾桶、果皮箱周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污。垃圾收集與處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點(diǎn)；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾運(yùn)送過(guò)程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，對(duì)于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開(kāi)其不文明行為以儆效尤。1.8宿舍管理1、從專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見(jiàn)，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便利于管理，作好學(xué)生的后勤保障。2、制定“手拉手”服務(wù)計(jì)劃，為歲數(shù)小、剛剛踏入中學(xué)校門(mén)的高中生提供細(xì)致周到的服務(wù)，充分享受到學(xué)校的溫暖，服務(wù)的溫暖。3、制定并執(zhí)行嚴(yán)格的門(mén)禁制度，引導(dǎo)、幫助學(xué)生將更多的精力投入緊張的學(xué)習(xí)。4、按照學(xué)校的宿舍衛(wèi)生評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及紀(jì)律檢查評(píng)分，并及時(shí)公布，改善學(xué)生不好的生活習(xí)慣，培養(yǎng)學(xué)生的文明行為習(xí)慣。作好宿舍巡視，定時(shí)定點(diǎn)巡視，遇有問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。積極開(kāi)展學(xué)生文化活動(dòng)，營(yíng)造健康、活潑的學(xué)習(xí)氛圍，使學(xué)生正確對(duì)待學(xué)習(xí)。1.9綠化環(huán)境在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)同意的前提下，將參與環(huán)境方案的設(shè)計(jì)及改造，提出我們的看法和建議，使綠化及環(huán)境更符合師生的需求。同時(shí)我們將安排經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的綠化養(yǎng)護(hù)管理人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)，做到花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)枯花、無(wú)破壞、無(wú)蟲(chóng)害，修剪及時(shí)，整齊美觀。我們還將和學(xué)校合作，對(duì)校區(qū)的各種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類(lèi)，竭力營(yíng)造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的環(huán)境，讓花更美，草更清，使校區(qū)成為獨(dú)特的景觀學(xué)校。利用我司在該項(xiàng)服務(wù)領(lǐng)域的人才、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，由具有豐富綠化養(yǎng)護(hù)、施工管理經(jīng)驗(yàn)人員負(fù)責(zé)綠化管理工作，主要負(fù)責(zé)日常苗木的培植、維護(hù)和管理。由學(xué)校牽頭，及時(shí)對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)的質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、監(jiān)控。抓好花草樹(shù)木的初期補(bǔ)種和養(yǎng)護(hù)，定期培土、切邊、施肥、修剪、除雜和消滅病蟲(chóng)害。保持綠地的清潔。及時(shí)清理雜物，及時(shí)澆水，保證花木生長(zhǎng)旺盛。設(shè)立愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木標(biāo)牌，提醒師生和外來(lái)人員愛(ài)護(hù)綠化環(huán)境。將綠化管理列為保安員巡邏內(nèi)容，及時(shí)制止損害綠化的不良行為。（1）草坪養(yǎng)護(hù)①澆灌、排水A、用土鉆檢查草坪土壤干濕程度，土層深100mm～150mm處若呈干燥狀，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行澆灌。B、綠地養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)使用專(zhuān)用水管進(jìn)行澆灌，澆灌應(yīng)濕透根系層，浸濕的土層深度為100mm，但不允許地面長(zhǎng)時(shí)間積水。C、澆灌時(shí)期和澆灌時(shí)間可按下列規(guī)定：冷季型草(高羊茅)：春秋兩季充分澆水，每周一次。夏季適量澆水，每?jī)商煲淮危嗽绯繚?，安全越夏。暖季型?馬尼拉、狗牙根)：夏季勤澆水，每?jī)商煲淮?，宜早、晚澆。春秋季每?jī)芍芤淮?，冬季少澆水，視干旱情況適當(dāng)補(bǔ)水。②修剪A、草坪長(zhǎng)到10㎝-15㎝時(shí)，應(yīng)予修剪；修剪草坪時(shí)，根據(jù)地形：大面積草坪(面積≥50m2)可用手推式草坪機(jī)進(jìn)行統(tǒng)一修剪。小面積草坪(面積<50m2)可用割草機(jī)(亦稱(chēng)割稈機(jī)、打邊機(jī))或大號(hào)枝剪進(jìn)行局部修整。B、草坪修剪后高度為60mm左右。C、草坪修剪次數(shù)。草坪修剪次數(shù)（一級(jí)養(yǎng)護(hù)）草坪草種類(lèi)用途修剪次數(shù)(次／月)修剪次數(shù)(次／年)5～6月7～8月9—10月一級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)冷季型草暖季型草觀賞3-4213-4l204③清除雜草、雜物A、與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草，養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清除，并要求除早、除小、除凈。B、清除雜草作業(yè)分人工除草和化學(xué)除草。盡量不用除草劑。人工除草用小鏟子進(jìn)行挑除?；瘜W(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類(lèi)具體配置：雙子葉雜草(一般為闊葉雜草)可用2，4—D等除草劑進(jìn)行防除；單子葉雜草(一般為條形葉雜草)可用草坪寧1號(hào)等除草劑進(jìn)行防除。C、一周后，對(duì)未清除的部分雜草，可通過(guò)人工除草的方法進(jìn)行補(bǔ)除。除草效果測(cè)評(píng)，以立姿目視草坪無(wú)雜草為準(zhǔn)。④施肥A、冷季型草種追肥宜在春季或秋季，暖季型草種追肥宜在晚春。B、追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主，追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥，施肥方法可撒施和根外追肥。C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分別為：磷3g／m2；鉀2g／m2；氮5g／m2。⑤病、蟲(chóng)害防治病、蟲(chóng)害防治，應(yīng)以防為主，防治結(jié)合。A、預(yù)防：預(yù)防性噴藥每年從春末到9月，春季半月/次-1月/次；夏季每周1-2次；預(yù)防病害可用噴滅菌靈、甲托等；預(yù)防蟲(chóng)害可用敵殺死等。B、除害：可依具體情況，選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑消除病、蟲(chóng)害。⑥其他養(yǎng)護(hù)草坪邊緣線應(yīng)整齊劃一，裝飾性草坪或花壇，可運(yùn)用切邊機(jī)進(jìn)行切邊養(yǎng)護(hù)。（2）樹(shù)木養(yǎng)護(hù)①澆灌、排水A、夏季澆灌宜早、晚進(jìn)行，冬季澆灌宜在中午進(jìn)行，澆灌要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)。B、若處高溫久旱(氣溫高于35℃，10天未下雨)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行澆灌，一般應(yīng)在清晨或傍晚進(jìn)行澆灌。C、暴雨后一天內(nèi)，樹(shù)木周?chē)杂蟹e水，應(yīng)予排水。對(duì)處于地勢(shì)低洼處的雪松等易受水淹的樹(shù)種可采取打透氣孔的方式排水(挖若干小洞，直徑50mm左右，至根部；垂直插入相同直徑PVC管，周邊用土填實(shí))。②中耕、除草A、樹(shù)木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月松土一次。B、喬木、灌木周?chē)笮鸵安?，?yīng)結(jié)合中耕進(jìn)行鏟除，特別注意具有嚴(yán)重危害的各類(lèi)藤蔓(如菟絲子等)。C、中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣，且土壤不過(guò)分潮濕的條件下作業(yè)。③施肥A、樹(shù)木休眠期可施基肥(如豆餅)，每年10月中旬至11月進(jìn)行一次。樹(shù)木處于生長(zhǎng)期，可依據(jù)植株的長(zhǎng)勢(shì)對(duì)其施追肥。(注：花灌木應(yīng)在花期前、花期后進(jìn)行。)B、一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑可施堆肥0.5kg，胸徑在16cm以上的，每3cm胸徑施堆肥0.5kg～1.5kg。樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、觀果植物，可適當(dāng)增加施肥量。C、喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為25cm～30cm。D、施用的肥料種類(lèi)應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花、觀果樹(shù)種應(yīng)增施磷鉀肥。E、施肥宜在晴天。④修剪、整形A、樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形，均衡樹(shù)勢(shì)，調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹(shù)木茁壯生長(zhǎng)，各類(lèi)綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主。B、喬木類(lèi)：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲(chóng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。C、灌木類(lèi)：灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱(chēng)，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。D、綠籬類(lèi)：綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿。E、地被、攀緣類(lèi)：地被、攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)分枝，加速覆蓋和攀纏的功能，對(duì)多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。F、修剪時(shí)切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，操作時(shí)應(yīng)注意安全。G、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。⑤補(bǔ)植樹(shù)木A、樹(shù)木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植。B、補(bǔ)植季節(jié)規(guī)定：落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植，或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后，降霜以前補(bǔ)植。C、補(bǔ)植的樹(shù)木，應(yīng)選用原來(lái)樹(shù)種，規(guī)格也應(yīng)相近似，若改變樹(shù)種或規(guī)格則應(yīng)與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)，補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種應(yīng)與同路段樹(shù)種一致。⑥枯死植株的挖除A、結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整。B、挖除枯死植株作業(yè)，應(yīng)事先報(bào)經(jīng)市園林主管部門(mén)審批，任何單位與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。（3）花壇養(yǎng)護(hù)A、根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖葉上。B、做好排水措施，防止雨季積水。C、應(yīng)及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作。D、花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持完好。E、花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。花壇內(nèi)無(wú)缺株倒苗，基本無(wú)枯枝殘花。

（4）、綠化美化標(biāo)準(zhǔn)①花圃地面：無(wú)雜草、無(wú)臟物、無(wú)雜物，通道干凈暢通。花盆：同一品種花卉、樹(shù)木堆放集中整齊，陽(yáng)性植物和陰性植物分別堆放，盆內(nèi)無(wú)雜草和雜物，葉面無(wú)黃葉和大面積的蟲(chóng)斑，空花盆按大小集中堆放。盆內(nèi)不得有土無(wú)苗或死株。農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。②住宅樓外圍樹(shù)木：樹(shù)上無(wú)枯枝、枯葉，造型獨(dú)特，地面四周無(wú)雜草和臟雜物。綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無(wú)枯枝、無(wú)黃葉、無(wú)大面積蟲(chóng)斑，地面無(wú)雜草和雜物。草坪：樹(shù)盆：修剪及時(shí)、高矮一致，無(wú)枯枝黃葉，盆內(nèi)無(wú)雜草和臟雜物，擺放整齊?；▔盒藜粽R，高矮一致，無(wú)枯枝黃葉，壇內(nèi)無(wú)雜草和臟雜物，壇內(nèi)草坪修剪整齊，高度在5cm以下，種植稠密、無(wú)大面積枯死?；ㄅ瑁憾逊耪R，造型別致，層次分明，葉面無(wú)黃葉，盆內(nèi)無(wú)雜草和雜物，盆內(nèi)不允許有土無(wú)苗或死株。（5）、工具保養(yǎng)、保管1、每天10：50—11：00；16：50—17：00兩次清潔工具并在指定地點(diǎn)按要求擺放整齊。2、工具損壞及時(shí)向清潔組長(zhǎng)匯報(bào)，修理或更換。（6）、滅四害用藥作業(yè)規(guī)程1投放鼠藥：a、放鼠藥之前五日，張貼書(shū)面通知。b、領(lǐng)用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。c、投藥時(shí)，將每十克左右的鼠藥用紙包好，分別投放在老鼠經(jīng)常出沒(méi)的地方：如發(fā)現(xiàn)鼠洞，先灌入十克左右的鼠藥，并用泥土封死。d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。2、滅蚊蟲(chóng)噴藥：a、蟲(chóng)情況，適時(shí)噴施藥水。b、使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。c、噴藥前，先用清水檢查噴霧器是否良好。根據(jù)藥品使用說(shuō)明配制藥液濃度。（DDV的配比濃度為：3000PPAM）d、操作時(shí)穿上長(zhǎng)袖長(zhǎng)褲、鞋襪，帶上手套和口罩。人站在上風(fēng)處，向上45°從上至下向前噴灑。（注意：噴藥時(shí)嚴(yán)禁吸煙和飲食。e、操作完畢，用清水噴射數(shù)分鐘，清洗機(jī)件，并妥善保管機(jī)械。f、洗凈手和臉。g、填寫(xiě)表格，存檔。3、滅蠅作業(yè)a、選擇較偏遠(yuǎn)地帶，將蒼蠅籠用木樁固定。b、將飯盒盛上新鮮的魚(yú)腸等餌料固定在蒼蠅籠下，每周更換一次餌料。c、定期將籠內(nèi)死蒼蠅清理。2.0檔案資料各類(lèi)檔案資料齊全完整；分類(lèi)成冊(cè)，管理完善，合理分類(lèi)，查閱方便；及時(shí)變更登記，賬物相符。2.1、安全護(hù)衛(wèi)，維持正常公共秩序我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個(gè)階段，即入學(xué)期和常規(guī)期，根據(jù)入學(xué)期和常規(guī)期的不同特點(diǎn)，分別確定各個(gè)階段的治安管理重點(diǎn)，以達(dá)到我們?cè)诎踩Ｐl(wèi)管理上的承諾指標(biāo)。1、與不同區(qū)域或不同形態(tài)的安全管理員簽定安全責(zé)任協(xié)議，提高安全工作的積極性與效率安全管理員的敬業(yè)負(fù)責(zé)的工作態(tài)度除了積極引導(dǎo)，更要以制度、協(xié)議的形式予以規(guī)范。我們將分別會(huì)與管理人員簽定安全責(zé)任協(xié)議，在完成各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)的情況下，予以精神、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，沒(méi)有完成任務(wù)指標(biāo)甚至出現(xiàn)重大失誤的，將予以警告、處分、扣發(fā)獎(jiǎng)金及辭退處理。這樣既保證了員工的積極性，也增加了員工的工作動(dòng)力。2、設(shè)計(jì)安全服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。根據(jù)物業(yè)、師生的實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預(yù)案，是物業(yè)管理安全服務(wù)的一項(xiàng)重要工作。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到師生的生命財(cái)產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會(huì)影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況。我公司已制定了詳盡的《突發(fā)事件處置方案》，在預(yù)案中對(duì)各種突發(fā)事件都做出了詳細(xì)的處理要求，同時(shí)我們要求管理處全體員工增強(qiáng)對(duì)突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，以確保師生的人身及校區(qū)的財(cái)產(chǎn)安全。附：《突發(fā)事件處置方案》一、入室撬竊處置方案一般原則：快速反應(yīng)接報(bào)后，當(dāng)班人員、管理部值班人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，視情況報(bào)警（一般報(bào)派出所和校方、公司主要領(lǐng)導(dǎo)）；保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，了解有關(guān)情況和證據(jù)，待警方趕到后配合偵破（封鎖信息，確保穩(wěn)定）；強(qiáng)化校區(qū)治安保衛(wèi)工作，防止校區(qū)其他地段發(fā)生類(lèi)似問(wèn)題；擬寫(xiě)案情經(jīng)過(guò)和吸取教訓(xùn)的報(bào)告。二、抓住小偷的處置方案一般原則：不打不罵1、重視人贓俱獲；2、簡(jiǎn)單弄清偷竊事實(shí)；3、拍好照片，態(tài)度不好的要捆綁；4、送派出所查處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和吸取教訓(xùn)。三、重病人的救治方法一般原則：熱情、周到、適度1、告隊(duì)長(zhǎng)，合理救治病人（不影響防盜，嚴(yán)防不懂裝懂）；2、救治病人（送上車(chē)或送到醫(yī)院）；3、及時(shí)同病人家屬進(jìn)行溝通；4、把救治情況登記好并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。四、上老師或?qū)W生宿舍鬧事的處置方案一般原則：勸說(shuō)為主，阻止吵架、打架1、弄清真實(shí)情況；2、視情耐心勸說(shuō)（A、不在家；B、現(xiàn)已很晚、影響師生休息；C、明天去師生單位解決；D、如有急事，我明天轉(zhuǎn)告）；3、師生不同意堅(jiān)決不讓其上樓，如阻止無(wú)效應(yīng)立即逐情報(bào)告；4、矛盾激化時(shí)立即報(bào)告。五、發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置方案一般原則：沉著、冷靜、靈活（一）、一般性火災(zāi)（煙霧較大，無(wú)火光，有異味）地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告保安主管，形成處置小組；查明起火部位、樓號(hào)、層次、火勢(shì)等情況；視情進(jìn)室打開(kāi)門(mén)窗，關(guān)閉煤、電開(kāi)關(guān)，運(yùn)用滅火器將火撲滅；逐級(jí)報(bào)告。（二）、較大性火災(zāi)（不僅有煙霧，同時(shí)看見(jiàn)局部有火光）地段交通安全員或維修人員發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告主管和物業(yè)管理部值班人員；視火情決定是否報(bào)警和報(bào)告各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；形成救火小組（3—5人），視情疏散師生保持消防通道暢通；有序規(guī)范組織滅火（滅火器、消防槍?zhuān)?；發(fā)現(xiàn)傷員及時(shí)救治，并撥打120急救電話；將救火真實(shí)情況報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。（三）重大火災(zāi)（除有煙霧外，整個(gè)房間有火光）地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告保安隊(duì)長(zhǎng)和物業(yè)管理部值班人員，并撥打火警“119”；視情通知水電工切斷電源、煤氣，保護(hù)好電梯，保持消防通道暢通；組織交通安全員或維修工有序上樓疏散師生，沿消防通道轉(zhuǎn)移到安全地帶；運(yùn)用滅火器或消防槍滅火，如消防隊(duì)趕到積極配合其滅火；報(bào)告校方、公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（除先通知附近崗位外，其他領(lǐng)導(dǎo)可越級(jí)報(bào)告，電話、手機(jī)、對(duì)講機(jī)同時(shí)進(jìn)行）；善于發(fā)現(xiàn)傷員和搶救傷員；火災(zāi)后快速、有效的清理現(xiàn)場(chǎng)，適時(shí)送電和，保障師生正常生活秩序；視情張貼告示；及時(shí)寫(xiě)救火報(bào)告；10、積極協(xié)助警方查找起火原因，并做好善后工作。六、校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故處置方案一般原則：依據(jù)事實(shí)，合理調(diào)解凡在校區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，一律由派出所處理，交通安全員只負(fù)責(zé)調(diào)解；（一）、一般性事故（200元—500元）地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)交通事故應(yīng)立即報(bào)告主管，主管視情組織雙方協(xié)調(diào)解決；做好登記，由主管報(bào)告事務(wù)中心。（二）較大事故（500元—2000元）主管及時(shí)派人員保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)和救治傷員，并疏導(dǎo)交通；報(bào)告管理部值班人員，值班人員趕到現(xiàn)場(chǎng)視情處置并報(bào)告派出所，拍好照片；對(duì)處置情況認(rèn)真記錄。（三）重大事故（2000元—20000元）地段