1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權■關系。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、管理以及維修、裝飾和服務的管集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、管理以及維修、裝飾和服務的管房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。地產(chǎn)開發(fā)是將，，生地”開發(fā)成可供使用的土地（，，熟地”）。房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。土地類型——居住用地70年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年；三通一平是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整?！赖厥褂脵喑鲎尩男问?協(xié)議出讓?招標出讓?拍賣出讓彳亍政劃撥使用權有權出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后,才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。?生地：待開發(fā)的土地?熟地：完成市政設施的土地10?商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立

房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。11.房地產(chǎn)產(chǎn)權證是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。12.“五證房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中"五證”、“兩書"是最為重要的條件?！秶型恋厥褂米C》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置和范1確認建設項目的位置和范1I符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標準。）■建《建設工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求■建《建設工程施工許可證》（《建設工程開工證》）：是有關建設工程符合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》：是商品房進入市場的憑證。商品房預售制度商品房預售制度是指開發(fā)商在建設中的房地產(chǎn)項目進行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售

制度。只有取得了《預售許可證》才能銷售。申請預售須備下列文件：?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復印件?《土地使用權出讓合同書》和付清地價款證明（《國有土地使用證》）?《建設用地規(guī)劃許可證》?《建設工程規(guī)劃許可證》?《建設工程施工許可證》商品房預售必須符合那些條件?交付土地使用權出讓金設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工?有建設工程施工許可證?按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程進度和竣工交付日期設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工?向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸默，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。建筑面積房屋實用面積與分攤公共面積之和。公攤面積屬于公共部分的面積。實用面積建筑面積與公攤面積的差。實用率房屋實用面積與建筑面積之比。預售樓花將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。復式上、下兩層標準層合二為一，結(jié)構(gòu)與標準房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關規(guī)定預售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名?；酌娣e是指建筑物首層的建筑面積。用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積萬m2)與居住區(qū)用地萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度(覆蓋率)建筑密度就是建筑覆蓋率，等于建筑物底層占地面積與用地面積的比率(%)。綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價?；鶅r基價也稱為基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。32.起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。33建筑樓層分類低層住宅一指一層至三層的住宅。多層住宅一指四層至六層的住宅。中高層住宅一指七層至九層的住宅。高層住宅--指十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅一以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅一由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。34,期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。36,商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。37，商品房的均價是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。38，房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。營業(yè)稅指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。營業(yè)稅附加是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅與教育費附加。印花稅指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。個人所得稅指個人將擁有合法產(chǎn)權的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。房地產(chǎn)交易手續(xù)費是指由政府依法設立的，由房地產(chǎn)主管部門設立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積■套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分攤系數(shù)1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。2、商圈商圈是零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近1公里內(nèi)，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（離消費地最近1--3公里內(nèi)，吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（離消費地最近3公里外吸納5-25%顧客的范圍）。商圈就是指店鋪以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，那些優(yōu)先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。3、什么是CBDCBD的全稱是CentralBusinessDistrict，我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務區(qū)、商務中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。一般而言，CBD應該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大;它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。4、購物中心世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心等多種形式。通常說的ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。嚴格意義上講，小于10萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPERMALL。5、大賣場一般來說，對大賣場(hyper—market)的定義是：賣場面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價格上遜于倉儲式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特色的商品。6、商業(yè)街商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。都市商業(yè)街一一如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。主題商業(yè)街一一如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。特色小街一一如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商，由于經(jīng)營較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。7、主題商場其實，什么是主題商場，目前在業(yè)界尚未有定論。從理論上說，主題商場沒有明確的概念；但主題商場起碼應該具備三個基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔，能夠讓消費者廣泛選擇；三是不同于專賣店，商場必須由相似主題、不同特色、不同服務、不同品牌的商品聚集而成。同時有專家認為，主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。整個商場的商品只突出一個主題。主題商場是一種全新的理念，不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。8、“銷控”銷控，即房產(chǎn)商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結(jié)束再賣。部分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低于市場價，眼急手快者得。在一個樓盤的產(chǎn)品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規(guī)避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產(chǎn)品在后期賣出更高的價錢。9、空置率國際上的空置率是指市場上現(xiàn)有賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）數(shù)量，與全社會所有存量房的數(shù)量之比。我們現(xiàn)用的空置率計算方法是，開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。所謂顯性空置率是指商鋪從開發(fā)商這一步開始，就沒有租售出去；隱性空置率則指從開發(fā)商手里已經(jīng)租售出去，但后面沒有實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營價值，包括不得已轉(zhuǎn)做住宅或商務辦公用途的情況。10、進深在建筑學上進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。常識上說，商鋪的門面越寬越好，但是，并不能因此而疏忽了商鋪進深的重要性，進深是指與商鋪門面垂直的商鋪營業(yè)深度。一般說來，同樣進深的店鋪，門面寬度越寬，商業(yè)價值越高，可是，若進深未達到商鋪經(jīng)營所需要的起碼要求，門面再寬，也無法發(fā)揮店鋪的經(jīng)濟效用。通常情況下，店鋪的進深不得少于4米的一開間門面寬度，也不得深于20米的深度，否則，均會使得店鋪的經(jīng)營受影響。11、層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。12、產(chǎn)權式商鋪產(chǎn)權式商鋪是一種全新的投資概念，以“現(xiàn)金回報^獨立產(chǎn)權+服務饋贈”的模式出現(xiàn)，產(chǎn)權式商鋪是一種新的投資產(chǎn)品。產(chǎn)權式商鋪的特點是產(chǎn)權分散，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一租賃，甚至還為投資置業(yè)者包租。當然，也允許投資購買商鋪者自己出租，但經(jīng)營項目不與商場總體布局相差太遠。投資者可以從經(jīng)營者處獲得租金回報，經(jīng)營者以統(tǒng)一的形象對外經(jīng)營，抗風險的能力大為提高，達到業(yè)主與發(fā)展商雙贏。13、招商招商其實就是招商引資。招商是當今經(jīng)濟一體化趨勢日益加強的形勢下廣泛運用的一種經(jīng)濟交往方式，需要跨學科、跨專業(yè)的專業(yè)知識。招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列活動去吸引外來資金項目落戶的活動。14、返租賣鋪返租賣鋪只是房地產(chǎn)的一種營銷手法，在上世紀九十年代中期時由香港傳入，興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達城市，隨后流傳全國。其實質(zhì)就是先銷售后承租，同時給予固定比例的租金回報。為降低投資門檻，產(chǎn)權往往被分割得極小。由于當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓。因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設部明令禁止。15、虛擬產(chǎn)權式商鋪在商鋪銷售市場，我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及投資回報對比廣告，如“10年返租”、“投資回報率高達15%”等等，這些廣告在實際銷售運用上，往往會收到很好的效果。這種以借助大商家承租商場、發(fā)展商長期包租的銷售模式，簡稱為“虛擬產(chǎn)權式商鋪”銷售。16、售后包租售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或房屋產(chǎn)權單位，在其投資建造的商品房出售時與買受人約定，出售后的一定年限內(nèi)，由出售人以代理出租的方式進行包租，以包租期間的部分租金預先沖抵部分售房價款，或每年支付一定比率回報。售后包租一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中，售后包租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等，但其共同點是都以承諾一定比例的租金回報的方式吸引買家入場，其各種具體形式都必然包括房屋買賣及租賃兩個環(huán)節(jié)，只是在投資者收益方式等細節(jié)安排上有所不同。17、框剪結(jié)構(gòu)框架一剪力墻結(jié)構(gòu)，稱為框剪結(jié)構(gòu)，它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能?？蚣艚Y(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應用于各類房屋建筑。框剪結(jié)構(gòu)的變形是剪彎型。眾所周知，框架結(jié)構(gòu)的變形是剪切型，上部層間相對變形小，下部層間相對變形大。剪力墻結(jié)構(gòu)的變形為彎曲型，上部層間相對變形大，下部層間相對變形小。對于框剪結(jié)構(gòu)，由于兩種結(jié)構(gòu)協(xié)同工作變形協(xié)調(diào)，形成了彎剪變形，從而減小了結(jié)砍的層間相對位移比和頂點位移比，使結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度得到了提高。18、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。19、物業(yè)管理廣義的物業(yè)管理泛指一切有關房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務。狹義的含義則指樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運用現(xiàn)代管理手段和先進的維修養(yǎng)護技術，為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務。物業(yè)管理的對象是完整的物業(yè)，指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。物業(yè)管理服務的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。物業(yè)管理服務的投入能對物業(yè)實現(xiàn)提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業(yè)環(huán)境，使其正常使用，力爭保值、增值。物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場經(jīng)營型的服務。物業(yè)管理同社區(qū)建設密切關聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建“文明小區(qū)”、“安全小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”建設結(jié)合起來，創(chuàng)造“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。26、底商底商是指住宅的第一層、第二層。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。目前市場上，大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數(shù)千個住戶做依托，投資者對底商的發(fā)展前景基本看好，項目銷售由此被帶動。一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎的物業(yè)基礎、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。水平交通：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇中的店鋪位。社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。交通設施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。動線設計對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。環(huán)境設計對商業(yè)企業(yè)的室內(nèi)共享空間、燈光效果、商業(yè)氛圍、購物環(huán)境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和咨詢。投資回報例如，有一臨街商鋪，面積約為50平米，售價約為200萬元啟前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/月/平米，若，這個商鋪要是成功買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金，那么他的投資回報率是多少？現(xiàn)在我們來計算一下，套用公式，這個物業(yè)的的投資回報率=2萬*12/200.通過計算我們得出這套物業(yè)的投資回報率是：12%。要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率=（215-200）/200，通過計算。我們得出這套物業(yè)的投資回報率是7.5%。三種計算形式收益模式計算公式投資回報率=（每月租金效益-按揭月效益）*12/（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）說明：投資客是這樣實現(xiàn)的，通過購買貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的”月供，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。投資回報率分析計算公式投資回報率=（稅后月租金-物業(yè)管理費）*12/購買房屋單價說明：此方法考慮了租金和房價兩者的相對關系，只要結(jié)果大于8%都是不錯的投資，但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。投資回收時間分析計算公式投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）*12說明：這種方法可以簡略估算資金回收期的長短，一般認為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資，該方法比租金回報率更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。四種計算方法租金回報率法公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報率分析方法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入，資金的時間效應，不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題，且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。租金回報率分析法公式：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費）*12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選折'’績優(yōu)地產(chǎn)“的簡潔方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)，對按揭付款不能提出具體的分析。內(nèi)部收益法內(nèi)部收益率=累計總收益/累計總投入=月租金大投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他收入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費）優(yōu)點：內(nèi)部收益法考慮了投資期間的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素，可以與租金回報率結(jié)合適用。不足：通過計算內(nèi)部收益判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益大15年=房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。計算投資回報率