課程論文題目：萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章 總論 2\o"CurrentDocument"項(xiàng)目背景與概況 2問題與建議 2\o"CurrentDocument"第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 3\o"CurrentDocument".1. 投資環(huán)境分析 3\o"CurrentDocument"衡陽房地產(chǎn)投資分析 4\o"CurrentDocument"推廣渠道 4\o"CurrentDocument"第三章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 5\o"CurrentDocument".1. 建設(shè)規(guī)模 5\o"CurrentDocument"項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 5\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)條件 6\o"CurrentDocument"第四章 節(jié)能節(jié)水措施 6\o"CurrentDocument"設(shè)計(jì)依據(jù) 6\o"CurrentDocument"給排水方面缺陷 6\o"CurrentDocument"建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 6\o"CurrentDocument"第五章 環(huán)境影響評價(jià) 7環(huán)境現(xiàn)狀 7\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 7環(huán)境保護(hù)措施 7\o"CurrentDocument"第六章 勞動衛(wèi)生與消防 8\o"CurrentDocument"目的及意義 8\o"CurrentDocument". 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 8\o"CurrentDocument"第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 9\o"CurrentDocument"項(xiàng)目開發(fā)期 9\o"CurrentDocument"項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 9項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 9\o"CurrentDocument"第八章 投資估算與資金籌措 10\o"CurrentDocument"投資估算結(jié)果 10\o"CurrentDocument"資金籌措 10\o"CurrentDocument"第九章 財(cái)務(wù)分析 11\o"CurrentDocument"財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 11\o"CurrentDocument"財(cái)務(wù)評價(jià) 11\o"CurrentDocument"93 不確定性分析 14\o"CurrentDocument"第十章 社會評價(jià) 15\o"CurrentDocument"項(xiàng)目對社會的影響分析 15\o"CurrentDocument"風(fēng)險(xiǎn)分析 15\o"CurrentDocument"社會評價(jià)結(jié)論 16\o"CurrentDocument"第十一章 研究結(jié)論與建議 16\o"CurrentDocument"可行性研究結(jié)論 16\o"CurrentDocument"建議 16第一章總論1.1.項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）項(xiàng)目2、承辦單位概況：單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國自然人獨(dú)資）注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；4、項(xiàng)目提出的理由:（1）項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展；（2）項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用；（3）解決勞動就業(yè)的需要。5、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔

湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。1.2.問，1.2.問，與建議分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析1、國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長H.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%,與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%,上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%,下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素2007年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長10.8%,工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資&5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額23.5億元，增長41.7%,最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。2.衡陽房地產(chǎn)投資分析2001-2007衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007口房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額（億元T從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。3.推廣渠道1、報(bào)紙廣告包括衡陽日報(bào)、衡陽晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前.1―2周進(jìn)行3-4次推廣既可。2、短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。3、影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。第三章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件1.建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟（1-3號樓）高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）2.項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站龍家坪集貿(mào)市場不到龍家坪集貿(mào)市場不到500米距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越,交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。3.項(xiàng)目建設(shè)條件衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。第四章節(jié)能節(jié)水措施1.設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策、開發(fā)利用新能源和可再生能源，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。2.給排水方面缺陷排水管擋住窗子問題、消防管應(yīng)該避免在住戶家里面布置的問題。給排水設(shè)計(jì)的細(xì)部及漏項(xiàng)問題。轉(zhuǎn)換層洗手間排水管的問題。3.建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部

采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。4、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。第五章環(huán)境影響評價(jià)5.1.環(huán)境現(xiàn)狀5.1.環(huán)境現(xiàn)狀大氣質(zhì)量現(xiàn)狀。根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的S02、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。2、氣象。全年氣候的基本特點(diǎn)：上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性。2.項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，包括項(xiàng)目投入的物料、工廠生產(chǎn)過程、項(xiàng)目產(chǎn)出物，均無污染源。項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。5.3.環(huán)境保護(hù)措施5.3.環(huán)境保護(hù)措施噪聲治理。高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。污水治理。本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。③固體廢物治理。小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集

點(diǎn)，布置在交叉路口，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒。第六章勞動衛(wèi)生與消防.1目的及意義國家勞動安全部門明確規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目中勞動安全衛(wèi)生設(shè)施必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入生產(chǎn)和使用(三同時(shí))勞動安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文件的重要內(nèi)容之一，也是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的居。在項(xiàng)目可研階段，必須報(bào)送勞動部門審批，通過后方可立項(xiàng)和實(shí)施。2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施晨安全施工保障措施⑴、防自然災(zāi)害措施。(2)、電氣安全保障措施。(3)、機(jī)械設(shè)備安全。(4)、安全供水。(5)、通風(fēng)、防塵、防毒。⑴、防自然災(zāi)害措施。(2)、電氣安全保障措施。(3)、機(jī)械設(shè)備安全。(4)、安全供水。(5)、通風(fēng)、防塵、防毒。(6)、噪聲控制。(7)、廠區(qū)綠化。2、消防主要防范措施(1)、根據(jù)生產(chǎn)運(yùn)輸及廠區(qū)消防要求，對廠區(qū)四周區(qū)帶之間，設(shè)置環(huán)形的主、次道路網(wǎng)，既是運(yùn)輸?shù)缆罚瑫r(shí)兼作消防車道，主、次干道的寬度能夠保證消防車輛暢通無阻。(2)、消防給水按同一時(shí)間內(nèi)發(fā)生一次考慮。廠區(qū)設(shè)生產(chǎn)消防雙路給水管網(wǎng),道路一側(cè)每隔不大于120米處設(shè)置地上消火栓。按有關(guān)規(guī)范配置室內(nèi)外消火栓,

并還按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90的要求，配備一定數(shù)量干粉滅火器。（5）、預(yù)防措施：定期檢修消防設(shè)備及器材。定期對消防人員進(jìn)行培訓(xùn)，人員要持證上崗。第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)期2008年1月至2009年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。2.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年，從2008年1月至2009年6月。2008年7月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；2009年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；2009年4月，1-3號樓公共停車場建設(shè)主體完工；2009年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。7.3.項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施7.3.項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查，并及時(shí)對檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因，做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種：（1）建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；（2）派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查；（3）定期召開現(xiàn)場會議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而乂互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。

第八章投資估算與資金籌措1.投資估算結(jié)果總投資估算表單位：萬元項(xiàng)目估算費(fèi)用工程費(fèi)用8,479.07前期費(fèi)用102.62土地費(fèi)用1,287.4報(bào)建費(fèi)548監(jiān)理費(fèi)84.79設(shè)計(jì)費(fèi)61.95不可預(yù)見費(fèi)423.95銷售費(fèi)用396.04建設(shè)期貸款利息266.62總投資11,650.442.資金籌措1、資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為8,650.44萬元（約占總投資的74$）,全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。2、債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%計(jì)算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。3、資金來源落實(shí)情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。第九章財(cái)務(wù)分析務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算；教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的3%計(jì)算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%;2財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表1、損益和利潤分配表單位：元項(xiàng)目2009年12月31日2008年12月31S營業(yè)收入489億410億營業(yè)成本345億250億銷售費(fèi)用15.1億18.6億

財(cái)務(wù)費(fèi)用5.74億6.57億管理費(fèi)用14.4億15.3億資產(chǎn)減值損失-5.24億12.7億投資收益9.24億2.09億營業(yè)利潤86.9億63.6億利潤總額86.2億63.2億所得稅21.9億16.8億凈利潤53.3億40.3億（-）公司盈利分析2009年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入489億元。與去年同期相比增長為19.27%,但該公司的最終凈利潤比去年同期增長32.26%,說明公司業(yè)務(wù)規(guī)模處于較快發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力較強(qiáng)，市場推廣工作成績很大，公司業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。2、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：元現(xiàn)金流量表2009年12月31112008年12月31日經(jīng)營：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金（元）576億428億收到的稅費(fèi)返還（元）——收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金（元）18.9億14.8億經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計(jì)阮）595億443億

購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金（元）346億302億支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金（元）12.0億23.2億支付的各項(xiàng)稅費(fèi)（元）65.4億78.6億支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金（元）79.4億39.0億經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計(jì)（元）502億443億經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（元）92.5億-3415萬投資：取得投資收益所收到的現(xiàn)金阮）3.92億7641萬處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額（元）1.42億569萬投資活動現(xiàn)金流入小計(jì)（元）11.7億14.2億購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金（元）8.06億2.15億處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金凈額（元）1.42億569萬投資支付的現(xiàn)金（元）15.8億13.7億投資活動現(xiàn)金流出小計(jì)（元）53.6億42.7億投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（元）-41.9億-28.4億

籌資:吸收投資收到的現(xiàn)金（元）8.29億4.73億取得借款收到的現(xiàn)金（元）207億143億籌資活動現(xiàn)金流入小計(jì)阮）216億206億償還債務(wù)支付的現(xiàn)金阮）216億117億分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金（元）29.5億30.0億籌資活動現(xiàn)金流出小計(jì)阮）246億147億籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（元）-30.3億58.7億現(xiàn)金流量分析.現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析2009年現(xiàn)金流入為595億元。公司通過銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金為576億元，它是公司當(dāng)期現(xiàn)金流入的最主要來源，約占公司當(dāng)期現(xiàn)金流入總額的96.81%o.根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為3,001.06萬元。3不確定性分析1、敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。測試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時(shí)，總投資不變的情況下，其收入下降5%,項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬元，內(nèi)部收益率為56.16%：當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%,在收入不變的情況下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2010.77萬元，內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%,說明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、盈虧平衡分析當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0,也可以說，當(dāng)銷售率為8居時(shí)（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達(dá)到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。第十章社會評價(jià).項(xiàng)目對社會的影響分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般的投資項(xiàng)目，它關(guān)系到民生問題，而且投資額大，牽涉廣泛，對社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的影響巨大。本項(xiàng)目具體影響在如下方面：1、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。2、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)。本項(xiàng)將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購、配套完善、市場