第六章建設項目財務評價第一節(jié)：建設項目財務評價概念第二節(jié)：建設項目財務評價內(nèi)容第三節(jié)：財務評價基本數(shù)據(jù)和基本報表第四節(jié)：財務評價指標體系第六章建設項目財務評價第一節(jié)：建設項目財務評價概念1第六章建設項目財務評價財務報表指標計算方法行業(yè)及國家參數(shù)基礎數(shù)據(jù)指標參數(shù)比較評估結果

財務評價作用原理圖

體系第六章建設項目財務評價財務報表指標計算方法行業(yè)2考察項目在財務上的可行性。一、財務評價概念根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度價格體系分析計算項目的效益費用編制財務報表以項目的盈利能力分析清償能力分析外匯平衡分析從項目的財務角度考察項目在財務上的可行性。一、財務評價概念根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制3二、財務評價的主要內(nèi)容：1.財務盈利能力分析研究判定該項目值不值得投資，編制的主要報表有財務現(xiàn)金流量表（項目、資本金）、損益表

指標包括

動態(tài)指標靜態(tài)指標財務凈現(xiàn)值(FNPV)投資利潤率

財務內(nèi)部收益率（FIRR）投資利稅率動態(tài)投資回收期（Pt）資本金利潤率靜態(tài)投資回收期二、財務評價的主要內(nèi)容：指標包括42.財務清償能力分析研究最佳資金可能來源，解決資金的供應問題。編制的主要報表有：資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表。3.外匯平衡分析衡量項目實施后對國家外匯狀況的影響，編制的報表有：財務外匯平衡表1、2不能相互代替2.財務清償能力分析1、2不能相互代替5

三、基本數(shù)據(jù)和基本財務報表五種基本財務報表財務現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表財務外匯平衡表（一）現(xiàn)金流量表的編制現(xiàn)金流量表

自有資金現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表《投資項目可行性研究指南》

《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（項目財務現(xiàn)金流量表）（項目資本金財務現(xiàn)金流量表）三、基本數(shù)據(jù)和基本財務報表五種基本財務報表財務現(xiàn)金流量表61、項目財務現(xiàn)金流量表的編制現(xiàn)金流入銷售收入（銷量×單價）回收固定資產(chǎn)余值回收流動資金現(xiàn)金流出投資成本稅金

2、項目資本金財務現(xiàn)金流量表的編制

投資——只計自有資金。借款本金的償還及利息支付——計入現(xiàn)金流出。*區(qū)別：借款本金償還及利息支付。在財務現(xiàn)金流量表中不體現(xiàn)。但在資本金財務現(xiàn)金流量表中記為現(xiàn)金的流出。1、項目財務現(xiàn)金流量表的編制現(xiàn)金流入銷售收入（銷量×單價）現(xiàn)7某建設項目財務評價概述8某建設項目財務評價概述9某建設項目財務評價概述10項目投資現(xiàn)金流量表（出售房地產(chǎn)）

序號項目合計

1

2

3

4

…

n

1現(xiàn)金流入1.1商品房銷售收入

2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.5建設投資(不含利息)銷售稅金及附加土地增值稅所得稅其它現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量項目投資現(xiàn)金流量表（出售房地產(chǎn)）序項目11（二）損益表的編制

損益表反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況。

所得稅=納稅所得額×所得稅稅率產(chǎn)品銷售收入銷售稅金及附加總成本費用分別取自相應的輔助報表利潤總額=產(chǎn)品銷售收入－銷售稅金及附加－總成本費用利潤總額進行調(diào)整后的數(shù)額在建設項目財務評價中，主要是按減免所得稅及用稅前利潤彌補上年度虧損的有關規(guī)定進行的調(diào)整。（二）損益表的編制所得稅=納稅所得額×所得稅稅率產(chǎn)品銷售12稅后利潤按法定盈余公積金、公益金、應付利潤及末分配利潤等項進行分配。①法定盈余公積金按照稅后利潤扣除用于彌補以前年度虧損額后的10%提取，盈余公積金已達注冊資金50%時可以不再提取。公益金主要用于企業(yè)的職工集體福利設施支出。②應付利潤為向投資者分配的利潤。③未分配利潤主要指用于償還固定資產(chǎn)投資借款及彌補以前年度虧損的可供分配利潤。稅后利潤=利潤總額－所得稅稅后利潤按法定盈余公積金、公益金、應付利潤及末分配利13某建設項目財務評價概述14損益表（出售房地產(chǎn)）

損益表（出售房地產(chǎn)）15某建設項目財務評價概述16出售項目投資開發(fā)成本估算序號項目說明1開發(fā)成本1.1土地成本土地出讓地價款加上相應的拆遷補償費、城市基礎設施建設費1.2建安工程費按項目所在地區(qū)單位建筑造價×建筑面積1.3前期工程費一般按建安費用3%-5%計取。1.4基礎設施配套費供水、電、氣、暖及排污、綠化、小區(qū)道路等,按建筑面積估算1.5公建配套費幼兒園、會所、室外道路、室外綠化，約占建安費用的5%。1.6不可預見費用以上五項費用之和的5%，即：（1+2+3+4+5）×5%2開發(fā)費用2.1管理費用2×3%2.2

銷售費用銷售收入×5%2.3貸款利息根據(jù)貸款計劃表以及償還計劃表來求得3總投資成本1+2出售項目投資開發(fā)成本估算序號項目說明172、經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加=“兩稅一費”+印花稅+交易管理費（1）“兩稅一費”。營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加營業(yè)稅=銷售收入×5%城市維護建設稅=營業(yè)稅×稅率（若該項目在市區(qū)取7%，在縣、鎮(zhèn)取5%，市區(qū)、縣、鎮(zhèn)以外的其它地方取1%）教育費附加=營業(yè)稅×3%。（2）印花稅印花稅=銷售收入×0.05%（3）交易管理費交易管理費=銷售收入×0.5%房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算2、經(jīng)營稅金及附加房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算183、土地增值稅（1）土地增值稅=增值額×增值稅率（2）增值額=銷售收入-總成本（總投資）-銷售稅金及附加-其它扣除項目。其中：其它扣除項目=開發(fā)成本×20%。（3）增值稅率增值稅率根據(jù)增值比例來確定：增值比例=增值額÷總成本費用

增值比例50%以下，增值稅率取30%

增值比例50%至100%之間，增值稅率取40%

增值比例100%至200%之間，增值稅率取50%

增值比例超過200%，增值稅率取60%房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算3、土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算196、利潤總額利潤總額=銷售收入－總成本費用-營業(yè)稅及附加-印花稅-土地增值稅即：6=1-2-3-4-5

6、所得稅所得稅=利潤總額×25%（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率），即：6×25%7、稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅，即：6-7但是，若前面年度有虧損的話，當年所產(chǎn)生的利潤總額要先彌補以前年度虧損，剩余部分記取所得稅。但這對合計這一列不會產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算6、利潤總額房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算208、盈余公積金

盈余公積金包括3塊，即法定盈余公積金，公益金，任意盈余公積金。（1）公益金=稅后利潤×5%（2）法定盈余公積金金=稅后利潤×10%（3）任意公積金。由企業(yè)自主決定，也可以不用提取9、可供投資者分配的利潤可供投資者分配的利潤=稅后利潤-盈余公積金+年初未分配利潤

可供投資者分配的利潤=應付利潤+年末未分配利潤房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算8、盈余公積金房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算211、投資利潤率——項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的利潤總額與項目總投資的比率2、投資利稅率——項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的利稅總額與項目總投資的比率*利稅總額=利潤總額+銷售稅金及附加損益表對應財務評價指標（盈利能力）1、投資利潤率2、投資利稅率*利稅總額=利潤總額+銷售稅金229、損益表對應財務評價指標（盈利能力）3、資本金凈利潤率——項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的凈利潤與項目資本金的比率。9、損益表對應財務評價指標（盈利能力）3、資本金凈利潤率23

例1：某新建項目總投資65597萬元，兩年建設，投產(chǎn)后運行10年，利潤總額為155340萬元，銷售稅金及附加56681萬元，自有資本金總額為13600萬元，國家投資13600萬元，其余為國內(nèi)外借款。試計算投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率。解：①投資利潤率＝1553401065597100％＝23.7％②投資利稅率＝（155340＋56681）1065597100％＝32.3％例1：某新建項目總投資65597萬元，兩年24（三）資金來源與運用表的編制

資金來源與運用表反映項目計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃，并為編制資產(chǎn)負債表提供依據(jù)。編制該表時，首先要計算項目計算期內(nèi)各年的資金來源與資金運用，然后通過資金來源與資金運用的差額反映項目各年的資金盈余或短缺情況。項目的資金籌措方案和借款及償還計劃應能使表中各年度的累計盈余資金額始終大于或等于零，否則，項目將因資金短缺而不能按計劃順利運行。（三）資金來源與運用表的編制25資金來源與應用表組成資金來源：收入，資本金，長期借款，流動資金借款，發(fā)行債券，發(fā)行股票，回收固定資產(chǎn)余值，回收流動資金。資金運用：建設投資，經(jīng)營成本，經(jīng)營稅金及附加，所得稅，借款利息，借款本金償還，應付利潤資金來源與應用表組成資金來源：收入，資本金，長期借款，流動資26序號項目合計

1

2

3

4

5

6

1資金來源1.11.21.31.4商品房銷售收入房地產(chǎn)投資借款資本金其他

2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.9房地產(chǎn)投資(不含建設期利息)銷售稅金及附加土地增值稅印花稅所得稅應付利潤各種利息支出長期借款本金償還其它3盈余資金（1）—（2）4累計盈余資金資金來源與應用表（出售房地產(chǎn)）序號項目合計1234527“損益表”與資金來源與應用表的關系？討論1、“資金來源與應用表”中那些項可以通過“損益表”獲得？2、“損益表”中哪些項通過“資金來源與應用表”獲得？3、長期借款和相應的利息如何確定？“損益表”與資金來源與應用表的關系？討論28（1）利息備付率

——指項目在借款償還期內(nèi)可用于支付利息的息稅前利潤與當期應付利息的比值。利息備付率=息稅前利潤當期應付利息計入總成本費用的全部利息（>2）（1）利息備付率利息備付率=息稅前利潤當期應付利息計入總成本29（2）償債備付率——指項目在借款償還期內(nèi)，可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值

可用于還本付息的資金包括:折舊、攤銷、息稅前利潤，其它資金;

當期應還本付息金額包括:還本金額及計入總成本費用的全部利息。（國外金融機構往往要求大于1.2或1.3）償債備付率=可用于還本付息資金當期應還本付息金額（>1）（2）償債備付率可用于還本付息的資金包括:折30例：償債備付率()。

A.是指借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值

B.是指借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息資金與當期應還本付息金額的比值

C.在正常情況下應大于1

D.在正常情況下應大于2

E.償債備付率反映了企業(yè)的償債能力答：BCE例：償債備付率()。答：BCE31例：償債備付率高說明()。

A.投資風險較小

B.投資風險較大C.債務人當年經(jīng)營可能較差

D.債務人償債能力較差答：A例：償債備付率高說明()。答：A32案例詳解背景資料：現(xiàn)假設一房地產(chǎn)出售項目(在市區(qū))，項目壽命周期為6年，（即從2011年至2016年）?？備N售收入為20億，各年比例分別為：0，10%，30%，35%，20%，5%；建設投資（不含利息）為10億，各年投入比例分別為20%，30%，45%，5%，0，0。建設期前兩年可投入資本金合計20000萬元，其它資金來源只有通過銷售收入和長期借款取得。若還款方式為每年支付當年借款利息，本金最后一次償清。試通過資金來源與應用表來確定合理的貸款金額和相應的利息支出。(i=8%)案例詳解背景資料：33第一步：求解各年貸款金額及利息

(1)2011年

資金來源：銷售收入：0投資借款：χ資本金：10000萬元資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：20000萬元

投資利息：其他項：均為0。因為沒有收入，其它應用均為0資金平衡：此時，資本金明顯不能提供第一年的投資應用，所以必須借助投資借款。要使投資借款最小，則就要求使資金盈余為0，即：資金來源=資金應用解得萬元則當年貸款利息為416.67萬元則當年投資總額為：第一步：求解各年貸款金額及利息(1)2011年34第一步：求解各年貸款金額及利息

(2)2012年

資金來源：銷售收入：20000萬元

投資借款：χ資本金：10000萬元資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：30000萬元

銷售稅金及附加：1100印花稅：10

土地增值稅：0.因為根據(jù)損益表，該年增值額為負，所以不會增收增值稅。

所得稅：0利潤總額<0，不須交納所得稅。

應付利潤：因為利潤總額小于0，所以應付利潤不存在。

利息：還款方式為每年支付該年利息，最后一次還本，則第則第1年產(chǎn)生的利息因為已扣除，所以在2年中不再產(chǎn)生利息。則第2年借款利息為：

償還長期借款本金：0第一步：求解各年貸款金額及利息(2)2012年35第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：此時，資本金和收入明顯不能提供第二年的資金應用，所以必須借助投資借款。解得萬元則當年貸款利息為914.30萬元則當年投資總額為：利潤總額：第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：此時，資本金和收入明36第一步：求解各年貸款金額及利息（3）2013年這一年銷售收入數(shù)額較大，則先假設不用貸款。只要驗證“”，就可以不用借款。資金來源：銷售收入：60000萬元投資借款：0

資本金：0資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：45000萬元

銷售稅金及附加：3300

印花稅：30

土地增值稅：0.

利息：本年利息=（10417+2024）×8%=995萬元先粗略估算一下，該年資金盈余不夠還總的投資借款本金，雖然2013年沒借款，但前兩年的投資借款仍然要在這年產(chǎn)生利息。

所得稅：0（計算見后面）

應付利潤：0.前兩年投資借款還沒還，不適合付利潤。

償還長期借款本金：0第一步：求解各年貸款金額及利息（3）2013年37第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：資金盈余=

資金盈余大于0，說明從該年起已不需要再借款。所得稅：所得稅=應納稅所得額×25%

該年利潤總額=該年利潤總額先要彌補前兩年虧損。前兩年總虧損=所以利潤總額10675萬元全部用來彌補前兩年的虧損。剩下的應納稅所得額=0，所以該年所得稅為0。稅后利潤、應付利潤等均為0。第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：資金盈余=38第一步：求解各年貸款金額及利息（4）2014年資金來源：

銷售收入：70000萬投資借款：0

資本金：0資金應用：

房地產(chǎn)投資（不含利息）：5000萬元

銷售稅金及附加：3850印花稅：35

利息：（10417+2024+995）×8%=1075

土地增值稅：5278

算法：增值額=（20000+60000+70000）-（20417+30914+45995+6075）×1.2-（1100+3300+3850）-（10+30+35）=17594

增值稅=17594×30%=5278

所得稅：8249萬元算法：利潤總額=

彌補以前年度虧損：未彌補完的虧損=32441-10675=21766。因此彌補虧損21766萬元。應納稅所得額=54762-21766=32996萬元所得稅=32996×25%=8249萬元稅后利潤=32996-8249=24747萬元第一步：求解各年貸款金額及利息（4）2014年39第一步：求解各年貸款金額及利息償還長期借款本金：12441萬元稅后利潤提取10%的法定盈余公積金和5%的公益金之后，成為可供投資者分配的利潤?？晒┩顿Y者分配的利潤=28115-28115×（10%+5%）=23898

其中一部分可以作為未分配利潤用來還貸款。總借款額=10417+2024=12441萬元所以可以一次性償還12441萬元。

應付利潤：0

項目決定在項目結束時一次性分配利潤。（注：這一部分可以視每個企業(yè)的不同安排來定）

資金盈余：

=第一步：求解各年貸款金額及利息償還長期借款本金：12441萬40第一步：求解各年貸款金額及利息（5）2015資金來源：銷售收入：40000萬元投資借款：0

資本金：

0資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：0銷售稅金及附加：2200

印花稅：20

利息：0

土地增值稅：11334

算法：增值額=增值稅=37780×30%=11334

所得稅：6612萬元算法：利潤總額==26446

不用彌補虧損，所以：利潤總額=應納稅所得額所得稅=26446×25%=6612萬元

稅后利潤=26446-6612=19834萬元

償還長期借款本金：0

應付利潤：0

資金盈余：=

第一步：求解各年貸款金額及利息（5）201541第一步：求解各年貸款金額及利息（6）2016年資金來源：銷售收入：10000萬元投資借款：0

資本金：0資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：0銷售稅金及附加：550

印花稅：5利息：0

土地增值稅：2834

算法：增值額=增值稅=9445×30%=2834

所得稅：1653萬元算法：利潤總額=6611所得稅=6611×25%=1653萬元

稅后利潤=6611-1653=4958萬元

償還長期借款本金：0

應付利潤：42108萬元根據(jù)損益表中的累計可供分配的利潤可求得。

資金盈余：-37150=第一步：求解各年貸款金額及利息（6）2016年42表1損益表表1損益表43表2資金來源與應用表表2資金來源與應用表44表3項目財務現(xiàn)金流量表表3項目財務現(xiàn)金流量表45（四）資產(chǎn)負債表的編制

資產(chǎn)負債表綜合反映項目計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負債和所有者權益的增減變化及對應關系，用以考察項目資產(chǎn)、負債、所有者權益的結構是否合理，進行清償能力分析。

（四）資產(chǎn)負債表的編制46資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債所有者權益流動資產(chǎn)總額在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)流動負債總額長期借款資本金、資本公積金、累計盈余公積金、累計未分配利潤應付賬款、流動資金借款、其他短期借款應收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計盈余資金資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債所有者權益流動資產(chǎn)總額在建工程固定資產(chǎn)凈值47（四）資產(chǎn)負債表的編制1、資產(chǎn)由流動資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值、無形及其他資產(chǎn)凈值4項組成。其中:①流動資產(chǎn)總額為應收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計盈余資金之和。②在建工程是指投資計劃與資金籌措表中的年固定資產(chǎn)投資額，其中包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和建設期利息。③固定資產(chǎn)凈值和無形及其他資產(chǎn)凈值分別從固定資產(chǎn)折舊費估算表和無形及其他資產(chǎn)攤銷估算表取得。（四）資產(chǎn)負債表的編制482負債流動負債長期負債

①長期借款及其他短期借款余額的計算按下式進行:

其中，(借款－本金償還)為資金來源與運用表中第t年借款與同一項目本金償還之差。

②流動資金借款余額的計算按下式進行:

其中，(借款)t為資金來源與運用表中第t年流動資金借款。若為其他情況，可參照長期借款的計算方法計算。2負債流動負債長期負債①長期借款及其他短期借款余額的計算493所有者權益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤

3所有者權益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤50資產(chǎn)負債表對應指標計算（1）資產(chǎn)負債率——評價項目負債水平的綜合指標。反映項目利用債權人提供資金進行經(jīng)營活動的能力，并反映債權人發(fā)放貸款的安全程度**資產(chǎn)負債率適宜水平為40%~60%，對于經(jīng)營風險比較高的企業(yè)，為減少財務風險應選擇比較低的資產(chǎn)負債率，對經(jīng)營風險比較低的行業(yè)，可選擇較高的資產(chǎn)負債率。我國交通、運輸、電力等基礎設施，資產(chǎn)負債率平均約為50%，加工業(yè)65%，商貿(mào)業(yè)80%。資產(chǎn)負債表對應指標計算（1）資產(chǎn)負債率**資產(chǎn)負債率適宜51（2）流動比率——指一定時點上流動資產(chǎn)與流動負債的比率，反映項目流動資產(chǎn)在短期債務到期以前可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還流動負債的能力。**一般認為流動比率在200%較合適，理由是變現(xiàn)能力差的存貨通常占流動資產(chǎn)總額的一半左右。但當上世紀90年代以來，采用新的經(jīng)營方式，平均值已降低為1.5:1。例如：美國為1.4左右，日本為1.2左右。資產(chǎn)負債表對應指標計算（2）流動比率——指一定時點上流動資產(chǎn)與流動負債的比率，反映52（3）速動比率——指在一定時點上速動資產(chǎn)與流動負債的比率，反映項目流動資產(chǎn)中可立即用于償付流動負債的能力。**一般認為速動比率在100%較合適，但當上世紀90年代以來已降低為0.8:1左右。式中，速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)—存貨資產(chǎn)負債表對應指標計算（3）速動比率——指在一定時點上速動資產(chǎn)與流動負債的比率，反53某建設項目財務評價概述54各財務報表之間的關系投資計劃與資金籌措表投資估算表資金負債表損益表借款及還本付息表折舊與攤銷估算表成本費用估算表資金來源與運用表銷售收入及稅金估算表現(xiàn)金流量表各財務報表之間的關系投資計劃與資金籌措表投資估算表資金負債表55四、財務評價的指標體系分類：1.根據(jù)是否考慮資金時間價值，分為靜態(tài)動態(tài)評價指標2.按指標的性質(zhì)分為時間性價值性比率性指標四、財務評價的指標體系分類：分為靜態(tài)動態(tài)評56項目財務評價指標靜態(tài)評價指標動態(tài)評價指標投資回收期固定資產(chǎn)投資借款償還期投資利潤率投資利稅率資本金凈利潤率財務比率資產(chǎn)負債率利息備付率流動比率償債備付率速動比率動態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值率經(jīng)濟換匯成本經(jīng)濟節(jié)匯成本

財務評價指標分類之一項目財務評價指標靜態(tài)評價指標動態(tài)評價指標投資回收期財務57財務評價指標時間性指標價值性指標——凈現(xiàn)值比率性指標內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率經(jīng)濟換匯成本財務比率固定資產(chǎn)投資借款償還期投資回收期財務評價指標分類之二財務評價指標時間性指標價值性指標——凈現(xiàn)值比率性指標內(nèi)部收益58評價內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析全部投資現(xiàn)金流量表全部投資回收期財務內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期財務凈現(xiàn)值自有資金現(xiàn)金流量表財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值損益表投資利潤率投資利稅率資本金凈利潤率清償能力分析資金來源與運用表借款償還期償債備付率利息備付率資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債率流動比率速動比率外匯平衡能力分析財務外匯平衡表其他價值指標或實際指標財務評價指標與基本報表關系評價內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析全部投資全部投資59某建設項目財務評價概述60第六章建設項目財務評價第一節(jié)：建設項目財務評價概念第二節(jié)：建設項目財務評價內(nèi)容第三節(jié)：財務評價基本數(shù)據(jù)和基本報表第四節(jié)：財務評價指標體系第六章建設項目財務評價第一節(jié)：建設項目財務評價概念61第六章建設項目財務評價財務報表指標計算方法行業(yè)及國家參數(shù)基礎數(shù)據(jù)指標參數(shù)比較評估結果

財務評價作用原理圖

體系第六章建設項目財務評價財務報表指標計算方法行業(yè)62考察項目在財務上的可行性。一、財務評價概念根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度價格體系分析計算項目的效益費用編制財務報表以項目的盈利能力分析清償能力分析外匯平衡分析從項目的財務角度考察項目在財務上的可行性。一、財務評價概念根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制63二、財務評價的主要內(nèi)容：1.財務盈利能力分析研究判定該項目值不值得投資，編制的主要報表有財務現(xiàn)金流量表（項目、資本金）、損益表

指標包括

動態(tài)指標靜態(tài)指標財務凈現(xiàn)值(FNPV)投資利潤率

財務內(nèi)部收益率（FIRR）投資利稅率動態(tài)投資回收期（Pt）資本金利潤率靜態(tài)投資回收期二、財務評價的主要內(nèi)容：指標包括642.財務清償能力分析研究最佳資金可能來源，解決資金的供應問題。編制的主要報表有：資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表。3.外匯平衡分析衡量項目實施后對國家外匯狀況的影響，編制的報表有：財務外匯平衡表1、2不能相互代替2.財務清償能力分析1、2不能相互代替65

三、基本數(shù)據(jù)和基本財務報表五種基本財務報表財務現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表財務外匯平衡表（一）現(xiàn)金流量表的編制現(xiàn)金流量表

自有資金現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表《投資項目可行性研究指南》

《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（項目財務現(xiàn)金流量表）（項目資本金財務現(xiàn)金流量表）三、基本數(shù)據(jù)和基本財務報表五種基本財務報表財務現(xiàn)金流量表661、項目財務現(xiàn)金流量表的編制現(xiàn)金流入銷售收入（銷量×單價）回收固定資產(chǎn)余值回收流動資金現(xiàn)金流出投資成本稅金

2、項目資本金財務現(xiàn)金流量表的編制

投資——只計自有資金。借款本金的償還及利息支付——計入現(xiàn)金流出。*區(qū)別：借款本金償還及利息支付。在財務現(xiàn)金流量表中不體現(xiàn)。但在資本金財務現(xiàn)金流量表中記為現(xiàn)金的流出。1、項目財務現(xiàn)金流量表的編制現(xiàn)金流入銷售收入（銷量×單價）現(xiàn)67某建設項目財務評價概述68某建設項目財務評價概述69某建設項目財務評價概述70項目投資現(xiàn)金流量表（出售房地產(chǎn)）

序號項目合計

1

2

3

4

…

n

1現(xiàn)金流入1.1商品房銷售收入

2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.5建設投資(不含利息)銷售稅金及附加土地增值稅所得稅其它現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量項目投資現(xiàn)金流量表（出售房地產(chǎn)）序項目71（二）損益表的編制

損益表反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況。

所得稅=納稅所得額×所得稅稅率產(chǎn)品銷售收入銷售稅金及附加總成本費用分別取自相應的輔助報表利潤總額=產(chǎn)品銷售收入－銷售稅金及附加－總成本費用利潤總額進行調(diào)整后的數(shù)額在建設項目財務評價中，主要是按減免所得稅及用稅前利潤彌補上年度虧損的有關規(guī)定進行的調(diào)整。（二）損益表的編制所得稅=納稅所得額×所得稅稅率產(chǎn)品銷售72稅后利潤按法定盈余公積金、公益金、應付利潤及末分配利潤等項進行分配。①法定盈余公積金按照稅后利潤扣除用于彌補以前年度虧損額后的10%提取，盈余公積金已達注冊資金50%時可以不再提取。公益金主要用于企業(yè)的職工集體福利設施支出。②應付利潤為向投資者分配的利潤。③未分配利潤主要指用于償還固定資產(chǎn)投資借款及彌補以前年度虧損的可供分配利潤。稅后利潤=利潤總額－所得稅稅后利潤按法定盈余公積金、公益金、應付利潤及末分配利73某建設項目財務評價概述74損益表（出售房地產(chǎn)）

損益表（出售房地產(chǎn)）75某建設項目財務評價概述76出售項目投資開發(fā)成本估算序號項目說明1開發(fā)成本1.1土地成本土地出讓地價款加上相應的拆遷補償費、城市基礎設施建設費1.2建安工程費按項目所在地區(qū)單位建筑造價×建筑面積1.3前期工程費一般按建安費用3%-5%計取。1.4基礎設施配套費供水、電、氣、暖及排污、綠化、小區(qū)道路等,按建筑面積估算1.5公建配套費幼兒園、會所、室外道路、室外綠化，約占建安費用的5%。1.6不可預見費用以上五項費用之和的5%，即：（1+2+3+4+5）×5%2開發(fā)費用2.1管理費用2×3%2.2

銷售費用銷售收入×5%2.3貸款利息根據(jù)貸款計劃表以及償還計劃表來求得3總投資成本1+2出售項目投資開發(fā)成本估算序號項目說明772、經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加=“兩稅一費”+印花稅+交易管理費（1）“兩稅一費”。營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加營業(yè)稅=銷售收入×5%城市維護建設稅=營業(yè)稅×稅率（若該項目在市區(qū)取7%，在縣、鎮(zhèn)取5%，市區(qū)、縣、鎮(zhèn)以外的其它地方取1%）教育費附加=營業(yè)稅×3%。（2）印花稅印花稅=銷售收入×0.05%（3）交易管理費交易管理費=銷售收入×0.5%房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算2、經(jīng)營稅金及附加房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算783、土地增值稅（1）土地增值稅=增值額×增值稅率（2）增值額=銷售收入-總成本（總投資）-銷售稅金及附加-其它扣除項目。其中：其它扣除項目=開發(fā)成本×20%。（3）增值稅率增值稅率根據(jù)增值比例來確定：增值比例=增值額÷總成本費用

增值比例50%以下，增值稅率取30%

增值比例50%至100%之間，增值稅率取40%

增值比例100%至200%之間，增值稅率取50%

增值比例超過200%，增值稅率取60%房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算3、土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算796、利潤總額利潤總額=銷售收入－總成本費用-營業(yè)稅及附加-印花稅-土地增值稅即：6=1-2-3-4-5

6、所得稅所得稅=利潤總額×25%（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率），即：6×25%7、稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅，即：6-7但是，若前面年度有虧損的話，當年所產(chǎn)生的利潤總額要先彌補以前年度虧損，剩余部分記取所得稅。但這對合計這一列不會產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算6、利潤總額房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算808、盈余公積金

盈余公積金包括3塊，即法定盈余公積金，公益金，任意盈余公積金。（1）公益金=稅后利潤×5%（2）法定盈余公積金金=稅后利潤×10%（3）任意公積金。由企業(yè)自主決定，也可以不用提取9、可供投資者分配的利潤可供投資者分配的利潤=稅后利潤-盈余公積金+年初未分配利潤

可供投資者分配的利潤=應付利潤+年末未分配利潤房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算8、盈余公積金房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎數(shù)據(jù)估算811、投資利潤率——項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的利潤總額與項目總投資的比率2、投資利稅率——項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的利稅總額與項目總投資的比率*利稅總額=利潤總額+銷售稅金及附加損益表對應財務評價指標（盈利能力）1、投資利潤率2、投資利稅率*利稅總額=利潤總額+銷售稅金829、損益表對應財務評價指標（盈利能力）3、資本金凈利潤率——項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的凈利潤與項目資本金的比率。9、損益表對應財務評價指標（盈利能力）3、資本金凈利潤率83

例1：某新建項目總投資65597萬元，兩年建設，投產(chǎn)后運行10年，利潤總額為155340萬元，銷售稅金及附加56681萬元，自有資本金總額為13600萬元，國家投資13600萬元，其余為國內(nèi)外借款。試計算投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率。解：①投資利潤率＝1553401065597100％＝23.7％②投資利稅率＝（155340＋56681）1065597100％＝32.3％例1：某新建項目總投資65597萬元，兩年84（三）資金來源與運用表的編制

資金來源與運用表反映項目計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃，并為編制資產(chǎn)負債表提供依據(jù)。編制該表時，首先要計算項目計算期內(nèi)各年的資金來源與資金運用，然后通過資金來源與資金運用的差額反映項目各年的資金盈余或短缺情況。項目的資金籌措方案和借款及償還計劃應能使表中各年度的累計盈余資金額始終大于或等于零，否則，項目將因資金短缺而不能按計劃順利運行。（三）資金來源與運用表的編制85資金來源與應用表組成資金來源：收入，資本金，長期借款，流動資金借款，發(fā)行債券，發(fā)行股票，回收固定資產(chǎn)余值，回收流動資金。資金運用：建設投資，經(jīng)營成本，經(jīng)營稅金及附加，所得稅，借款利息，借款本金償還，應付利潤資金來源與應用表組成資金來源：收入，資本金，長期借款，流動資86序號項目合計

1

2

3

4

5

6

1資金來源1.11.21.31.4商品房銷售收入房地產(chǎn)投資借款資本金其他

2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.9房地產(chǎn)投資(不含建設期利息)銷售稅金及附加土地增值稅印花稅所得稅應付利潤各種利息支出長期借款本金償還其它3盈余資金（1）—（2）4累計盈余資金資金來源與應用表（出售房地產(chǎn)）序號項目合計1234587“損益表”與資金來源與應用表的關系？討論1、“資金來源與應用表”中那些項可以通過“損益表”獲得？2、“損益表”中哪些項通過“資金來源與應用表”獲得？3、長期借款和相應的利息如何確定？“損益表”與資金來源與應用表的關系？討論88（1）利息備付率

——指項目在借款償還期內(nèi)可用于支付利息的息稅前利潤與當期應付利息的比值。利息備付率=息稅前利潤當期應付利息計入總成本費用的全部利息（>2）（1）利息備付率利息備付率=息稅前利潤當期應付利息計入總成本89（2）償債備付率——指項目在借款償還期內(nèi)，可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值

可用于還本付息的資金包括:折舊、攤銷、息稅前利潤，其它資金;

當期應還本付息金額包括:還本金額及計入總成本費用的全部利息。（國外金融機構往往要求大于1.2或1.3）償債備付率=可用于還本付息資金當期應還本付息金額（>1）（2）償債備付率可用于還本付息的資金包括:折90例：償債備付率()。

A.是指借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值

B.是指借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息資金與當期應還本付息金額的比值

C.在正常情況下應大于1

D.在正常情況下應大于2

E.償債備付率反映了企業(yè)的償債能力答：BCE例：償債備付率()。答：BCE91例：償債備付率高說明()。

A.投資風險較小

B.投資風險較大C.債務人當年經(jīng)營可能較差

D.債務人償債能力較差答：A例：償債備付率高說明()。答：A92案例詳解背景資料：現(xiàn)假設一房地產(chǎn)出售項目(在市區(qū))，項目壽命周期為6年，（即從2011年至2016年）?？備N售收入為20億，各年比例分別為：0，10%，30%，35%，20%，5%；建設投資（不含利息）為10億，各年投入比例分別為20%，30%，45%，5%，0，0。建設期前兩年可投入資本金合計20000萬元，其它資金來源只有通過銷售收入和長期借款取得。若還款方式為每年支付當年借款利息，本金最后一次償清。試通過資金來源與應用表來確定合理的貸款金額和相應的利息支出。(i=8%)案例詳解背景資料：93第一步：求解各年貸款金額及利息

(1)2011年

資金來源：銷售收入：0投資借款：χ資本金：10000萬元資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：20000萬元

投資利息：其他項：均為0。因為沒有收入，其它應用均為0資金平衡：此時，資本金明顯不能提供第一年的投資應用，所以必須借助投資借款。要使投資借款最小，則就要求使資金盈余為0，即：資金來源=資金應用解得萬元則當年貸款利息為416.67萬元則當年投資總額為：第一步：求解各年貸款金額及利息(1)2011年94第一步：求解各年貸款金額及利息

(2)2012年

資金來源：銷售收入：20000萬元

投資借款：χ資本金：10000萬元資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：30000萬元

銷售稅金及附加：1100印花稅：10

土地增值稅：0.因為根據(jù)損益表，該年增值額為負，所以不會增收增值稅。

所得稅：0利潤總額<0，不須交納所得稅。

應付利潤：因為利潤總額小于0，所以應付利潤不存在。

利息：還款方式為每年支付該年利息，最后一次還本，則第則第1年產(chǎn)生的利息因為已扣除，所以在2年中不再產(chǎn)生利息。則第2年借款利息為：

償還長期借款本金：0第一步：求解各年貸款金額及利息(2)2012年95第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：此時，資本金和收入明顯不能提供第二年的資金應用，所以必須借助投資借款。解得萬元則當年貸款利息為914.30萬元則當年投資總額為：利潤總額：第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：此時，資本金和收入明96第一步：求解各年貸款金額及利息（3）2013年這一年銷售收入數(shù)額較大，則先假設不用貸款。只要驗證“”，就可以不用借款。資金來源：銷售收入：60000萬元投資借款：0

資本金：0資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：45000萬元

銷售稅金及附加：3300

印花稅：30

土地增值稅：0.

利息：本年利息=（10417+2024）×8%=995萬元先粗略估算一下，該年資金盈余不夠還總的投資借款本金，雖然2013年沒借款，但前兩年的投資借款仍然要在這年產(chǎn)生利息。

所得稅：0（計算見后面）

應付利潤：0.前兩年投資借款還沒還，不適合付利潤。

償還長期借款本金：0第一步：求解各年貸款金額及利息（3）2013年97第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：資金盈余=

資金盈余大于0，說明從該年起已不需要再借款。所得稅：所得稅=應納稅所得額×25%

該年利潤總額=該年利潤總額先要彌補前兩年虧損。前兩年總虧損=所以利潤總額10675萬元全部用來彌補前兩年的虧損。剩下的應納稅所得額=0，所以該年所得稅為0。稅后利潤、應付利潤等均為0。第一步：求解各年貸款金額及利息資金平衡：資金盈余=98第一步：求解各年貸款金額及利息（4）2014年資金來源：

銷售收入：70000萬投資借款：0

資本金：0資金應用：

房地產(chǎn)投資（不含利息）：5000萬元

銷售稅金及附加：3850印花稅：35

利息：（10417+2024+995）×8%=1075

土地增值稅：5278

算法：增值額=（20000+60000+70000）-（20417+30914+45995+6075）×1.2-（1100+3300+3850）-（10+30+35）=17594

增值稅=17594×30%=5278

所得稅：8249萬元算法：利潤總額=

彌補以前年度虧損：未彌補完的虧損=32441-10675=21766。因此彌補虧損21766萬元。應納稅所得額=54762-21766=32996萬元所得稅=32996×25%=8249萬元稅后利潤=32996-8249=24747萬元第一步：求解各年貸款金額及利息（4）2014年99第一步：求解各年貸款金額及利息償還長期借款本金：12441萬元稅后利潤提取10%的法定盈余公積金和5%的公益金之后，成為可供投資者分配的利潤?？晒┩顿Y者分配的利潤=28115-28115×（10%+5%）=23898

其中一部分可以作為未分配利潤用來還貸款?？偨杩铑~=10417+2024=12441萬元所以可以一次性償還12441萬元。

應付利潤：0

項目決定在項目結束時一次性分配利潤。（注：這一部分可以視每個企業(yè)的不同安排來定）

資金盈余：

=第一步：求解各年貸款金額及利息償還長期借款本金：12441萬100第一步：求解各年貸款金額及利息（5）2015資金來源：銷售收入：40000萬元投資借款：0

資本金：

0資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：0銷售稅金及附加：2200

印花稅：20

利息：0

土地增值稅：11334

算法：增值額=增值稅=37780×30%=11334

所得稅：6612萬元算法：利潤總額==26446

不用彌補虧損，所以：利潤總額=應納稅所得額所得稅=26446×25%=6612萬元

稅后利潤=26446-6612=19834萬元

償還長期借款本金：0

應付利潤：0

資金盈余：=

第一步：求解各年貸款金額及利息（5）2015101第一步：求解各年貸款金額及利息（6）2016年資金來源：銷售收入：10000萬元投資借款：0

資本金：0資金應用：房地產(chǎn)投資（不含利息）：0銷售稅金及附加：550

印花稅：5利息：0

土地增值稅：2834

算法：增值額=增值稅=9445×30%=2834

所得稅：1653萬元算法：利潤總額=6611所得稅=6611×25%=1653萬元

稅后利潤=6611-1653=4958萬元

償還長期借款本金：0

應付利潤：42108萬元根據(jù)損益表中的累計可供分配的利潤可求得。

資金盈余：-37150