AnalysisReportOfItemATBaotongRoad寶通路項目分析報告PAGEPAGE69EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.項目概況項目名稱川寶花苑（暫名）項目位置寶通路寶源路基地面積24210㎡建筑面積86520㎡建筑幢數(shù)6幢高層建筑綠化率47.8%總戶數(shù)814戶閘北房產(chǎn)市場：□彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動遷戶彭浦地區(qū)（涵蓋共康新村）東臨粵秀路，南接延長路，西至保德路與寶山路接壤。80年代初，彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設施日趨完善。隨著共和新路南北高架的建成大大縮短了區(qū)位，同時，其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價格、多房型為特點，客層以工薪階層、市中心動遷居民為主。目前主力單價；3900-4800元/平方米，主力總價：36.3-58.5萬。代表樓盤：美樹銘家、城投世紀城、成億花園、嶺南雅苑、凌恒公寓?！醮髮幇鍓K吸納白領階層大寧板塊東起共和新路，西至滬太路，北臨江場西路。整個板塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。該板塊早期房產(chǎn)以永和小區(qū)為居民中心聚集區(qū)，通過近幾年市政變遷及市場熱點轉(zhuǎn)移到大寧綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地），使得眾多房地產(chǎn)開發(fā)商以“圍綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點拉動了整個閘北房市。其客層針對白領階層及正需購買房源的消費群體為主。目前主力單價：4500-5800元/平方米，主力面積：95-140平方米，主力總價：38.9-75.6萬。代表樓盤：佳寧花園、歌林春天、望景苑、寧泰馨園、新梅共和城?！醐h(huán)內(nèi)閘北涌入白領及投資客環(huán)內(nèi)閘北東臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望?！安灰钩恰鄙倘托驴驼揪溆诖?。作為閘北離市中心最近的地塊，現(xiàn)為閘北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。近幾年，通過對蘇州河的綜合治理及美化，大大提高了沿岸樓盤的品質(zhì)，營造出多個高檔親水樓盤。而共和新路高架及地鐵一號線延伸段通車，則將進一步改善周邊的交通情況，提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值，贏得眾多白領及投資客。目前主力單價：4500-5700元/平方米，主力面積：95-135平方米，主力總價：42.8-77萬。代表樓盤：精文城市花園（城上城）、SOHO時代、感性達利、北美楓情、越秀苑。□交通、綠地、水景交織彭浦地區(qū)：隨著上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動遷費限制，今后大部分動遷居民將遷出中心地段向周邊低價地塊分流。由于閘北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設施以土地儲備豐富，加之共和立體交通體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號線延伸段及M7、M8的通車，給其沿線樓市帶來升值空間，將成新一輪房產(chǎn)銷售熱點之一。大寧板塊：相對于上海其他區(qū)域，閘北區(qū)開發(fā)較遲，故吸取了其他區(qū)域以往開發(fā)不足經(jīng)驗，將大寧板塊開發(fā)成為新型生態(tài)智能化小區(qū)。但由于該地區(qū)軌道交通尚未完全發(fā)達，將成為房產(chǎn)開發(fā)最具潛力地區(qū)之一。環(huán)內(nèi)閘北：通過建成三個“十字架”即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天目路與南北高架交叉、南北高架和中環(huán)形成交叉。隨著2004年地鐵一號線延伸段的通車、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興建，無疑將成為開發(fā)商必爭之地，拉近與市中心的距離。但該地區(qū)現(xiàn)正處老城區(qū)與新商品住宅相結(jié)合，現(xiàn)可開發(fā)土地又相當稀缺，故該地塊還需進一步整合及儲備?？傊?，隨著閘北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長途、地鐵、高架和輕軌）加之南北高架的建成，相輔相成，形成發(fā)達的交通立體網(wǎng)絡。配合綠地及水景的營造，以其較高性價比的房價優(yōu)勢，將在上海房市扮演越來越重要的角色。四、市政建設閘北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已發(fā)展基本成熟，隨著地鐵一號線延伸段的通車，該區(qū)域的發(fā)展前景在某種程度上會接近“莘莊模式”。閘北南部地區(qū)以商業(yè)功能，交通功能為主，住宅市場發(fā)展空間有限，中部地區(qū)是閘北今后中高檔住宅集中區(qū)域，由于具備兩大綠地及相應交通、醫(yī)療、商業(yè)等，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，已成為閘北始終規(guī)劃的重中之重?！笆濉逼陂g，閘北市政規(guī)劃建設：突出一個龍頭：不夜城地區(qū)；推進兩線建設：蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號線北延伸段；完善三片功能：南片商務商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū)；中片高尚居住區(qū)：不夜城地區(qū)將向北延伸，在新客站北廣場，即將崛起由仲盛集團參與舊改的“新不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū)，而本案所處的區(qū)域正好處于高檔辦公區(qū)的住宅補充區(qū)內(nèi)，使得本案的高尚性和可投資性進一步放大。產(chǎn)品定位SWOT分析：Serength(強勢)：市場大環(huán)境、區(qū)域小環(huán)境平穩(wěn)趨好。區(qū)域內(nèi)已上市的皆是房型偏大的項目，體量小、房型配比偏小化,去化相對較快。交通便捷，3條輕軌交通就在附近。綠化率高。不夜城商圈、四川北路商圈、人民廣場CBD、北外灘CBD與本案相距15分鐘左右。頂層景觀價值weakness（弱勢）：周邊環(huán)境較差。皆為高層項目，得房率相對低一些。周邊娛樂配套相對較少?？蛻裘嫦鄬^窄。opportunity（機會點）：四川北路大型綠地興建、四川北路商業(yè)街改造。輕軌3、4號線車站中興路、西藏北路生態(tài)綠地規(guī)劃。軌道交通4號線明年即將建成通車。相對于同等價位的閘北客戶有較大的吸引力。與虹口一街之隔，會吸引一批中端客戶。周邊各種生活配套齊全。threat（威脅點）：新房貸政策出臺，本案入市的時間必然推遲。周邊舊改項目可能會對本案后期推出的高層產(chǎn)生一定的阻力.鄰近區(qū)域已與本案相似的項目將對本案產(chǎn)生直接影響?？驮炊ㄎ唬何飿I(yè)的有效包裝及成功推廣，由三大塊組成，也就是營銷系統(tǒng)的“三賣”原則：賣什么（樓盤賣點的組織及提煉）、賣給誰（購買客戶的類型區(qū)分）、怎么賣（具體的樓盤推廣方案及銷售手段），同樣明確了目標消費者定位的重要性。經(jīng)過前期區(qū)域市場信息的詳細收集，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，本樓盤的目標客戶來源：□閘北本案位于閘北區(qū)，購房者“區(qū)域概念”的更加明顯；長久的生活習慣，熟悉的生活環(huán)境，以及未來良好的發(fā)展趨勢，促使本地消費購買附近物業(yè)的想法更為根深蒂固?！鹾缈趯τ诤缈谥行膮^(qū)域，本項目的售價對于一些想改善居住條件，而又不愿離居住區(qū)太遠的、同時具備一定經(jīng)濟能力的客戶，有相當?shù)奈??！跗渌鼌^(qū)域（普陀、寶山）三條輕軌線的連動是促成此類客戶購買的主要因素，他們都對本案所在的區(qū)域有一定的認同，回遷或因工作的原因□投資客戶本項目所在的區(qū)域，發(fā)展趨勢逐年增強，近四川北路、軌道交通的遠景規(guī)劃將逐步提升地段的投資價值，本項目作為較早開發(fā)且具備一定品質(zhì)的樓盤，自然會引起投資客的關注。產(chǎn)品定位：通過對競爭區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合未來的市場需求，怎樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場區(qū)分，成為真正的市場空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤是本項目操作的關鍵。因此，本項目的定位是用高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品走一條中高價位的路線閘北精品生活社區(qū)打造閘北新園林主義住宅典范本項目的規(guī)劃理念：新園林主義風格何謂“新園林主義”？：概念緣起：目前上海市場上的項目大多以COPY江南園林為主要的景觀訴求，圍繞著“水”做文章，如“江南山水、錦繡江南、三盛頤景園、綠洲江南園”，而本案由于自身條件所限，無法做到以水為主，所以結(jié)合地塊特點，在提出規(guī)劃上提出中西結(jié)合的“新園林主義”，汲取中式園林的精華，嫁接西式園林做點睛之用。規(guī)劃布局：摒棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模式而采取組團綠化，塑造一種中西結(jié)合的新園林風格。集中綠化除了觀賞價值尚可外，對于一個占地2萬多方的項目來說，必然會使景觀資源配置失衡，使得建筑、綠地、人之間的有機聯(lián)系被隔斷，讓小區(qū)因缺乏親和力而與一般公園無二。綠化布局：營造一種處處有景、窗窗臨景、移步換景的效果綠化除具觀賞的功能外，還應兼具實用性、休閑性，以人的參與性使綠化景觀更具人性化和親和力，注重內(nèi)部場所的營造，強化居住環(huán)境的特征識別性，使客戶產(chǎn)生認同感，對“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生歸屬感。產(chǎn)品建議總體規(guī)劃原則以人為本，營造歸屬感隨著住宅市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理。他們的指導思想從原來單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始關注自己開發(fā)出來的產(chǎn)品能否為客戶所接受。現(xiàn)代人對“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。“家”不在僅僅是一個棲身之所，而應該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會地位、職業(yè)和經(jīng)濟條件等個人身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。從這個意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。房型面積配比：遵循控制總價45萬元——70萬元房型面積（平米）比例（%）主力總價小一房752045萬元左右小二房100以內(nèi)7060萬左右小三房120以內(nèi)1070萬左右注：主力面積100M2（子母房設、2.5房的概念）占總量的70%，主力總價60萬元周邊個案皆以120平米的三房為主，而市場調(diào)查顯示，閘北區(qū)需求最大、去化最快的皆是100平米左右、總價50—70萬元的二房。房型設計建議：□房型布局體現(xiàn)緊湊、實用功能強及動、靜分離的特點；□客廳、餐廳自然分隔，南北通透；□合理控制廳的開間、進深比例，層高做到至少3米□主入口自然過渡空間；□進戶子母門設計；□廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設計；□景觀較佳位置的主臥適當采用超寬弧型或270度轉(zhuǎn)角以及大飄窗設計，增強景觀效果；□房型盡量具備南、北陽臺及操作陽臺功能；□理利用剩余空間為房型增添儲藏及壁柜設計；□條件允許下，建議全明設計。注：以上建議基于市場發(fā)展趨勢，根據(jù)本項目實際情況，僅做設計參考。二、綠化、景觀設計整體方案的設計構(gòu)思應考慮以下一些要點：□整體布局以“春、夏、秋、冬”組團為主，各式回廊、長廊、雕塑、小品、涼亭等為輔，做到主次分明；用一條林蔭步行道由南至北貫穿整個小區(qū)及格串聯(lián)起各個組團，切實做到移步換景、步步有景，為每戶住宅提供最佳的視覺景觀和高雅私密的居住環(huán)境?！踅M團以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起來?！踔脖槐M量考慮采用樹木，花草固然能增景添色，成片植樹也很必要。除環(huán)保上考慮喬木的負氧離子比花草多得多的好處外，另因種花草處均不準入內(nèi)踐踏，而小片樹林里卻能供人們信步踱入，練拳、看報、散步、照相、又多一番情趣。：□景觀風格主題各有側(cè)重，有的氣勢磅礴，有的精致典雅，且布局應考慮動靜結(jié)合、高低錯落，盡量避免雷同，伊甸園、纘花草坪、親子樂園、健康步道、藝術(shù)石林等景點?！蹩拷p軌一面適當退界，可能的話移植一些大樹，再用掛滿長青藤的長廊阻隔，以減少噪音塵土的污染，并可加強區(qū)內(nèi)的視覺效果，不靠近輕軌的周界的長廊內(nèi)可以設置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盤等?！踉诔钡淖詈髢膳沤ㄖg建一個羅馬噴泉廣場，臺階噴泉、弧形跌水墻、三疊涌泉等各種水體形態(tài)，在周邊種植有多種植物，如樟樹、壯干棕櫚樹、黃金榕等?！跛w在規(guī)劃中只是一些點綴，但水體與人的親和性，能使人能徹底融人景中，做到既有觀賞主題、又有娛樂主題。水動心清，水聲滌蕩塵念，在住宅區(qū)靜景中恰如其分地安排一些流水動景，猶如畫龍點睛，亦能增加銷售籌碼?！踉谛^(qū)景觀設置以以康體養(yǎng)生的的小區(qū)配套設設施，根據(jù)不不同的景觀主主題設置相關關的運動場地地，如：綠色色慢跑步徑、獨獨木橋、兒童童歡樂步徑、趣趣味籃球場、赤赤足卵石步徑徑等；□高低起伏的坡地設設計會增強視視覺的層次感感與立體感，建建議在高度允允許的情況下下，底層整體體適當抬高2米——3米，使低層層去化的阻力力減少一些。三、小區(qū)燈光裝飾飾小區(qū)燈光除了夜晚晚照明的功能能外，燈光裝裝飾的好壞將將直接影響到到景觀布置的的層次感。現(xiàn)現(xiàn)代化的住宅宅小區(qū)，有優(yōu)優(yōu)美的綠、水水、房等各種種景觀而沒有有燈光、燈飾飾的點綴，看看來還有些欠欠缺；燈光只只起照明作用用，在現(xiàn)代化化住宅區(qū)內(nèi)似似乎已不能滿滿足人們的要要求，樹叢內(nèi)內(nèi)的射光燈、草草坪的地燈、圍圍墻上的燈以以及住宅區(qū)的的立桿路燈，形形成一個立體體的燈群。四、小區(qū)道路布置置小區(qū)道路的人性化化十分重要，充充分了解人們們習慣的“抄近路”心理，按人人的行為軌道道設計出曲折折有趣而順路路的方案。減少多余道路，掌掌握居民出行行路線，出行行頻率，然后后據(jù)以確定道道路網(wǎng)布置。不不必做成房前前房后都有路路可通，“有房就有路”的做法造成成了人車到處處穿行，道路路面積增大，綠綠化減少的弊弊病，小區(qū)某某些部分道路路，做成步徑徑小路即可。小區(qū)主干道應避免免直行設計，采采用曲折前進進方式，貫串串各建筑主體體，路面可采采用青石板錯錯縫鋪砌，每每隔10米左右，設設兩行專紅色色釉面磚。小小區(qū)次干道可可用大塊毛石石鋪裝路面，收收到自然之效效。小區(qū)休閑閑活動區(qū)域的的散步小道，也也可做成帶高高低起伏的路路面，石板堆堆砌道面(或木屑鋪成成路面)。五、小區(qū)背景音樂樂系統(tǒng)小區(qū)的背景音樂系系統(tǒng)可以構(gòu)建建在小區(qū)緊急急廣播系統(tǒng)的的基礎上，可可在上下班的的高峰時間播播放一些輕快快的背景音樂樂以及當天的的氣象預報，帶帶給業(yè)主一天天的好心情，凸凸現(xiàn)小區(qū)人性性生活的內(nèi)涵涵。六、小區(qū)與外部環(huán)環(huán)境的融合小區(qū)圍墻采用圍欄欄式，沿圍欄欄種植高大樹樹木，開花樹樹木，做到隔隔音防塵與景景觀的統(tǒng)一，另另外小區(qū)透綠綠，也起到了了與外部環(huán)境境相溝通的效效果。七、會所設施本案會所項目設置置建議很顯然，住戶會所所在增加樓盤盤賣點、提高高物業(yè)檔次、營營造社區(qū)文化化等方面可以以起到相當大大的作用。由由于對于住戶戶會所沒有一一個統(tǒng)一的標標準，會所項項目的組成可可以是多種多多樣的。本案作為一個現(xiàn)代代化的住宅小小區(qū)，會所設設施及相應服服務是必不可可少的，但本本案所處的地地理位置決定定了本案的生生活配套及其其成熟完善，“大而全”的會所必定定浪費大量的的社會資源。因因此，本案的的會所設計必必須另辟蹊徑徑，成為樓盤盤文化以及社社區(qū)文化的一一部分。建議本案的會所設設計揚棄以宴宴客、虛華為為主題的外顯顯型俱樂部規(guī)規(guī)劃，以更單單純的健身、休休閑為主，「「空間適量、公公設適中、設設施適意」之之城市型VIIP新典范。具體設置如下：□健身房/韻律操房房□室內(nèi)攀巖□乒乓房□咖啡吧□露天網(wǎng)球場□桑拿房□SPA美容美體館館□壁球館□體能測試中心：特特色項目，定定期/不定期為業(yè)業(yè)主免費提供供測試服務?！鯅蕵肺乃囶悺獮闉闃I(yè)主提供休休閑娛樂場□棋牌室□兒童游樂房；八、智能化設施現(xiàn)時市場對樓盤質(zhì)質(zhì)素的要求越越來越高，大大部份新落成成樓盤都會加加添不同程度度的智能化系系統(tǒng)，以配合合市場的需要要。智能化設設施可分為以以下各方面：：□寬帶上網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)□網(wǎng)上點播購物（可可與連鎖超市市合作）□設置小區(qū)網(wǎng)絡病毒毒、色情防火火墻□安防系統(tǒng)(公眾地地方及每戶室室內(nèi)□設置小區(qū)消費“一一卡通”□IC卡跟蹤功能（指示示家人所在位位置）□消防系統(tǒng)□監(jiān)控系統(tǒng)(閉路電電視監(jiān)控□門禁系統(tǒng)(IC卡卡及可視對講講□巡更系統(tǒng)□停車場管理系統(tǒng)□物業(yè)管理系統(tǒng)□三表抄送系統(tǒng)以一個高品質(zhì)的住住宅項目來說說，以上各項項設施都應齊齊備，但各項項都有不同程程度的智能化化，成本也有有別。我司建建議根據(jù)項目目具體情況與與成本核算，有有選擇性地為為本案度身定定做。九、物業(yè)管理1、創(chuàng)建“人性化物物業(yè)服務”宣言通過明確本案的物物業(yè)管理主題題――“人性化服務”。在堅持對對物業(yè)實施規(guī)規(guī)范化、標準準化管理的同同時，向業(yè)主主提供便利周周全的無償和和有償特色個個性化服務項項目，并注重重塑造樓宇的的整體文化氛氛圍，把特色色物管服務提提升為品牌形形象和新型的的生活方式，為為樓盤銷售提提供新的支撐撐點。小區(qū)的服務框架如如下：□建立健全的管理制制度，包括組組織架構(gòu)、崗崗位職責、運運作制度等，并并結(jié)合樓宇的的設施設備條條件，運用現(xiàn)現(xiàn)代管理科學學和先進技術(shù)術(shù)對樓宇進行行管理?！鯂@“以人為本”的原則則，將人文精精神融入小區(qū)區(qū)的物業(yè)管理理和服務活動動中，組織并并配合業(yè)主開開展多種形式式的文化活動動，豐富業(yè)主主的業(yè)余生活活，滿足業(yè)主主對精神生活活方面更高層層次的追求，提提高小區(qū)的文文化品位?！踹\用近年酒店式服服務公寓的理理念和經(jīng)驗，在在公寓內(nèi)開展展形式多樣的的住戶服務項項目，追求對對于不同住戶戶提供不同的的個性化服務務，保證每一一位住戶充分分享受人性化化的居住空間間。所謂個性性化服務，就是為每每戶業(yè)主建立立內(nèi)容詳盡的的戶別檔案，根根據(jù)不同業(yè)主主的個人偏好好、生活習慣慣和具體需求求的不同，以以及業(yè)主家庭庭人員結(jié)構(gòu)、年年齡特點等，為每戶業(yè)主主度身定做一一套個性化的的服務計劃。個個性化服務強強調(diào)的是針對對不同的業(yè)主主給予不同的的服務，改變變以往服務項項目設置的無無個性化，而而完全針對住住戶的需要開開展服務。2、建議酒店式公寓寓大堂再設一一個門衛(wèi)室，物物業(yè)服務內(nèi)容容應與其它公公寓有所不同同。無償、有償服務建建議：無償服務：代定報刊雜志代為保管小件物品品代購機票代定蒸餾水代定出租車代購物品代交公用事業(yè)費早晨叫醒服務定期提供義務診療療有償服務：代理物業(yè)租售代為接送客人居室裝潢家政服務室內(nèi)清潔和綠化服服務送餐服務洗車服務家電維修3、社區(qū)活動將加強強住戶間交流流與溝通社區(qū)文化活動作為為“人性化服務”的重要組成成部分，由小小區(qū)物業(yè)管理理部統(tǒng)一負責責，根據(jù)小區(qū)區(qū)業(yè)主的實際際需要，制訂訂完善的規(guī)章章制度，擬定定年度活動計計劃。每年定定時、定期開開展不同形式式、不同對象象、不同規(guī)模模的社區(qū)活動動。社區(qū)文化化活動將以倡倡導小區(qū)高品品位居住氛圍圍的目標展開開。1）活動內(nèi)容選項：：藝術(shù)活動：綜合文文娛晚會、攝攝影書畫展、文文化沙龍、卡卡拉ｏｋ歌唱唱比賽等。體育活動：短池游游泳比賽、網(wǎng)網(wǎng)球培訓班和和比賽、乒乓乓球比賽等。節(jié)目活動：元旦新新春聯(lián)歡會、六六一少兒歌舞舞會、中秋賞賞月會、重陽陽節(jié)老人聯(lián)誼誼會等。2）活動效應營造高尚的小區(qū)文文化氛圍，向向公眾推介、傳傳播精神文明明建設成果，樹樹立起良好物物業(yè)品牌形象象。通過文化活動這種種形式，加強強管理處人員員與住戶的交交流，密切感感情，爭取老老客戶帶來更更多的新客戶戶。豐富業(yè)主的業(yè)余文文化活動，增增強社區(qū)凝聚聚力。本案出售的將不是是冰冷的建筑筑，而是具有有人性化、向向心力的都市市家園。十、商鋪建議商鋪沿寶源路而建建，如果容積積率允許，建建議建兩層的的建筑，屋頂頂及朝向小區(qū)區(qū)的兩面用綠綠化覆蓋，一一部分用于動動遷回搬，剩剩余一部分建建議用來出售售，售價可依依據(jù)住宅售價價的1∶2-2.5之間。酒店式公寓市場分分析一、上海小房型市市場的發(fā)展歷歷程上海市場的小房型型產(chǎn)品主要分分為以居住產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為主的服服務式公寓,即所謂的“單身公寓”。居住住產(chǎn)權(quán)、商辦辦產(chǎn)權(quán)的酒店店式服務公寓寓，目前小戶戶型產(chǎn)品雖被被冠以各類名名稱，但其實實質(zhì)都屬服務務式公寓?！鞍最I公寓”（又稱稱“單身公寓”）。自1999年下半年起起，上海的單單身公寓一個個接一個的推推出，每一個個樓盤幾乎都都在一個月內(nèi)內(nèi)達到100％銷售率。如如此之高的銷銷售率，如此此之快的銷售售速度，令開開發(fā)商始料不不及。約在兩兩年前，有人人將空置的整整幢商品房，經(jīng)經(jīng)過簡單裝修修后拿出來，面面向中層收入入的白領出租租，一般每個個人負擔的費費用每月在500—1000元之間，結(jié)結(jié)果情況相當當好。這便是是上海最早的的單身公寓。2000年6月，位位于江寧路橋橋一側(cè)的“世紀之門·榮聯(lián)家園”首次推出以“myciity”為旗號的小小房型公寓，這這是上海第一一個作為出售售形式的單身身公寓。每戶29—58平方米不等等。從設計上上看并無創(chuàng)新新之處，且建建筑體型很大大，但由于單單套面積很小小，又是全裝裝修，開盤兩兩周即銷售一一空。2001年6月，位位于曹家渡的的“藍朝部落”再度推出這這一物業(yè)，

先期500余套房屋不不到半月時間間一銷而空，場場面之熱烈比比“myciity”有過之而無無不及。兩者者相比，它的的單套面積更更小，比如24平方米；戶戶數(shù)更多，一一梯達24戶；單價更更高，每平方方米超出了7000元。緊接著著，位于南浦浦大橋橋堍的的“青年匯”登場，同樣樣引發(fā)搶購潮潮；12月初，位于于老北站的、號號稱“奔騰新干線”的酒店式全全裝修小房型型公寓，色彩彩絢麗的施工工圍墻廣告剛剛一露面，短短短5天內(nèi)，70％的房源即即被預訂。此前，由香港瑞安安地產(chǎn)公司和和上海中虹集集團共同開發(fā)發(fā)的“瑞虹新城”，單元價由３３０萬元起、面面積在５０平平方米左右的的“樂富一族”小房型，２２００套房也也已訂購一空空。樓價并不不低，但總價價不多。市場出乎尋常的熱熱銷使小房型型風起云涌，西西區(qū)藍朝部落落、東北區(qū)的的瑞虹新城、南南區(qū)的虹橋首首席推出的白白領服務公寓寓，使2001年度小房型型市場供應量量再次放大。而而位于陸家浜浜路南外灘地地區(qū)的“青年匯”，以大空間間自由分隔堪堪稱小房型的的一次飛躍。位于南京東路區(qū)域域的中福大廈廈·金銀匯與前前階段小房型型不同的是，在在地理位置上上貼近中央商商務區(qū)核心地地段，適應商商務人士快節(jié)節(jié)奏生活所需需；住宅徹底底酒店式裝修修；具備極強商務及經(jīng)營營投資功能，由由專業(yè)公司細細心管理，實實現(xiàn)小戶型靈靈活出租。并并以“青年匯”為第二代后后的第三代產(chǎn)產(chǎn)品自居。進入2002年，sooho時代、巴黎黎時韻、感性性達利、海悅悅酒店、國際際金融家、青青年匯NO2等一大批小小戶型物業(yè)先先后推向市場場，小戶型物物業(yè)儼然成為為市場的主流流，與此同時時，小戶型物物業(yè)的銷售也也第一次出現(xiàn)現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象象，位于新疆疆路烏鎮(zhèn)路的的感性達利面面世以來，波波瀾不驚，銷銷售前景堪憂憂，而巴黎時時韻的銷售周周期則為所有有面世的小戶戶型物業(yè)之首首，竟長達10個月之久。給給小戶型的大大勢和發(fā)展前前景蒙上了一一層陰影。二、上海小戶型產(chǎn)產(chǎn)品分析1、單身公寓單身公寓實際上是是服務式公寓寓的一種形式式?？v觀目前前市場上出現(xiàn)現(xiàn)的單身公寓寓（包括出租租、出售兩種種形式），都都具有面積偏偏?。?5－50平方米）、總總價偏低（20－30萬元之間）、功功能齊全（廳廳、衛(wèi)、廚皆皆有）、生活活配套完善（提提著皮箱即可可入?。⒌氐囟慰拷兄兄行暮屯顿Y、自自用兩相宜等等特點。單身公寓最明顯的的特點，是將將有限的空間間資源加以科科學配置，體體現(xiàn)了青年人人居住品位與與居住觀念的的進步，也代代表了上海住住宅產(chǎn)品多樣樣化發(fā)展進入入一個新階段段。從市場表表現(xiàn)看，單身身公寓凸顯了了環(huán)境、功能能、服務三大大優(yōu)勢?！醐h(huán)境優(yōu)勢：除綠化化、建筑形態(tài)態(tài)、交通環(huán)境境外，更注重重交流、學習習、商務、餐餐飲、休閑、健健身、娛樂空空間等社區(qū)環(huán)環(huán)境方面的建建設。□功能優(yōu)勢：單身公公寓滿足了“麻雀雖小，五五臟俱全”的使用要求求，即兼用性性與多功能，充充分體現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)代城市青年年時尚生活理理念?！醴諆?yōu)勢：單身公公寓因為同類類客源集中，總總體服務成本本低，服務效效率高，很容容易形成具有有商業(yè)價值的的有償服務規(guī)規(guī)模效應。由此可見，單身公公寓在特大型型城市中，地地段價值倍增增效應顯著，市市中心的單身身公寓除了本本身的建筑品品質(zhì)、服務含含量及其帶來來的高品質(zhì)生生活價值之外外，為年輕購購房者提供的的就業(yè)機遇、學學習機遇、商商業(yè)機遇、交交流機遇等邊邊際效益也高高于一般住宅宅。2、小房型走俏的原原因（一）是明顯的地段優(yōu)勢勢和產(chǎn)品的稀稀缺性，在許許多開發(fā)商以以三房兩廳為為主力房型占占領市場時，市市場多樣化的的需求必然導導致小戶型的的稀缺，而市市中心又是購購房者最理想想的選擇，因因此區(qū)域內(nèi)首首次推出的小小戶型自然受受追捧；數(shù)據(jù)顯示，在上海海房地產(chǎn)市場場中，年輕人人的消費占總總消費量的67％，他們收收入穩(wěn)定，渴渴望獨立生活活，但經(jīng)濟能能力尚不足以以置業(yè)一步到到位，因此，小戶型的各類產(chǎn)品是他們的最佳選擇。這類消費者都有兩次置業(yè)的心理準備。然而在上海市場上，小房型的產(chǎn)品長期被忽略，供應量在總供給量中的比例小于3％，隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉(zhuǎn)移，能適應30歲以下年齡層的房子顯得太少。小戶型產(chǎn)品吻合了這一消費群體的需求。（圖9）圖9（二）是消費主體的年輕輕化和消費觀觀念的更新化化，買家不斷斷年輕化，是是近年上海房房地產(chǎn)市場出出現(xiàn)的新氣象象，對于初出出茅廬，正值值創(chuàng)業(yè)階段的的年輕人來說說，買套交通通方便、首付付額度小、月月供少的小房房子是理性選選擇，而且分分階段多次置置業(yè)的觀念正正為更多人所所接受。（三）是房產(chǎn)功能向投資資方向轉(zhuǎn)移，除除了居住、保保值外，越來來越多的消費費者已經(jīng)意識識到，上海作作為國際化大大都市，國際際友人、外省省市來滬的暫暫住者使房屋屋租賃市場日日益成熟，房房屋的流通性性越來越強，購購買小戶型的的單身公寓，往往往只需交付付一筆不多的的首期款，然然后出租出去去，用租金供供樓，年收益益率高，不失失為長線投資資獲利的良好好方式。購買小戶型產(chǎn)品投投入相對較小小，經(jīng)濟壓力力較輕。對于于購房出租者者來說，以租租金來還貸款款亦不失為一一種穩(wěn)定的投投資渠道。單單身公寓的另另一個投資特特點在于靈活活方便、變現(xiàn)現(xiàn)容易，很容容易實現(xiàn)滾動動置業(yè)。（四）是為小戶型度身定定制的帶裝修修設計滿足購購房者和租房房者的需求設設計：地板、淋淋浴、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、封閉閉式陽臺等居居家生活設施施，只需拎個個包就可入住住已成為現(xiàn)實實。3、小戶型消費者分分析□年輕白領和投資者者鐘情小房型型，其中投資資者購買比例例高達七成據(jù)有關調(diào)研數(shù)據(jù)顯顯示，今年上上半年推出并并已全部售罄罄的四個單身身公寓項目客客源進行分析析后發(fā)現(xiàn)，投投資者占60％以上，其其中一個項目目的投資者竟竟高達90％。同時，有有調(diào)查顯示，目目前上海的投投資性置業(yè)占占購房總數(shù)的的20%，浦西樓盤盤高達40%。（圖10圖11）分析表明，40％％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二二者相加占到到總購房者的的79％，顯示出出單身公寓對對中青年買家家更具有吸引引力；（圖12）在付款方方式上，93％買家選擇擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款，表明上海市民極具理財意識。（圖13）在購房者中，女性市民更高達61％！上海是人才集中的的現(xiàn)代大都市市，人才的流流動量大，居居住需求急劇劇上升。月收收入２００００至４００００元的外地來來者與追求獨獨立生活方式式的上海本土土青年構(gòu)成了了上海的租房房大軍，一旦旦有機會買房房，他們樂于于選擇地段好好、品質(zhì)好，３３０平方米～～５０平方米米的住宅作為為過渡房。因因為三五年后后結(jié)婚成家會會購買第二套套住宅，而第第一套必須出出租出去。專項調(diào)查表明，買買房投資的市市民中，年齡齡26—30歲占13．9％，31—35歲占25．4％，35—45歲占52．9％，45歲以上占7．8％。這顯示示，投資型客客戶年齡層次次較輕，思維維活躍，對新新事物的接受受能力較強，相相對也比較具具有投資概念念。從職業(yè)看，各種行行當中，最多多的是自由職職業(yè)者，占31％，接下來來依次是金融融行業(yè)21％，企事業(yè)業(yè)單位15％，以及媒媒介、IT、服務行業(yè)業(yè)等。（圖15）投資客的的年總收入在在5萬元以下的的占9．7％，年總收收入在5—7萬元占26．8％，年總收收入在10—15萬元占46．7％，年總收收入在15萬元以上占16．8％。（圖16）對購房投資的市民民來說，怎樣樣的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品才算理想想？據(jù)抽樣調(diào)調(diào)查,市民選擇商商鋪投資的占占55．9％，選擇辦辦公樓投資的的占23．7％，選擇住住宅投資的占占20．4％。（圖17）市民打算算投資買房的的總預算中，20萬元以下占7．2％、20－30萬元占22．1％、30－50萬元占45．5％，購房預預算50萬元以上占25．2％。（圖18）50－70平方米、70－100平方米是被被選擇最多的的購房面積，將將近有一半的的被訪者選擇擇了這二項，便便于投資的緊緊湊小戶型是是投資者的主主要需求房型型。在投資型型購房者的選選擇中，地段段是第一位的的，好地段標標志著成熟的的商業(yè)、完善善的配套、充充足的人氣、以以及更好的商商業(yè)機會。以以下依次是價價格、商業(yè)、交交通、配套、風風水、景觀、設設施等。對投投資回報率的的看法，26．7％的投資型型購房者回答答的是投資回回報率越高越越好，56．9％的回答是是投資回報率率適當就可以以。（圖19）三、上海小房型樓樓盤分析1、上海小房型樓盤盤情況（表-2）□表-2上海小房型型樓盤情況一一覽表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址樓盤規(guī)模面積銷售價格銷售率Mycity榮聯(lián)房產(chǎn)江寧路橋一側(cè)400戶29—58/100%藍朝部落靜安地產(chǎn)萬航渡路858弄弄545戶24~505000~8000098%巴黎時韻三金置業(yè)襄陽南路500號號560戶24~579000~150000中福大廈.金銀匯匯中福地產(chǎn)九江路/浙江路600戶38－4838－48萬98%中?；ㄔ?青年匯匯中福地產(chǎn)陸家浜路/海潮路路1027戶375500左右100%虹橋首席東苑房產(chǎn)吳中路829號200戶30~50/100%瑞虹新城.樂富族族瑞安地產(chǎn)臨平路/四平路200戶5030萬元起100%奔騰新干線三寶置業(yè)寶山路/寶通路400戶35－5520萬上下95%公園3000新耀地產(chǎn)黃興路1618號號200戶43~645100~59000100%淞虹居住區(qū)綠地集團仙霞西路/福泉路路/52~54//國際金融家興業(yè)投資浦東浦電路4000號187戶501200080%海悅公寓金隆置地浦東大道580號號/56~741000080%感性達利綠地集團新疆路（烏鎮(zhèn)路）/40~627500~9900095%Soho時代一天下恒豐路120號610戶43~82750098%獨立時代賽元房產(chǎn)海潮路/陸家浜路路/33~557000-82000/東方時空徐匯軟件虹橋路628號24945~8011000/2、上海小房型樓盤盤定位及其相相關配套情況況□表-3上海小房房型樓盤定位位及其相關配配套情況表樓盤名稱項目定位產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關配套Mycity單身公寓住宅洗衣房、健身、娛娛樂等藍朝部落酒店式服務公寓住宅便利店、飲食休閑閑、健身、網(wǎng)網(wǎng)絡商務等巴黎時韻產(chǎn)權(quán)式商務樓商住商務中心、健身、餐餐飲、娛樂等等中福大廈.金銀匯匯酒店式服務公寓辦公/中?；ㄔ?青年匯匯小戶型躍層住宅住宅商務、家政服務等等、娛樂、健健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等瑞虹新城.樂富族族單身公寓住宅便利店、飲食休閑閑、健身、網(wǎng)網(wǎng)絡商務等奔騰新干線酒店式服務公寓住宅商務中心、家政服服務、健身、娛娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休閑閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅宅住宅較齊全海悅公寓產(chǎn)權(quán)式酒店辦公較齊全感性達利產(chǎn)權(quán)式酒店服務公公寓辦公商務、家政服務等等、娛樂、健健身等SOHO時代酒店式SOHO辦公較齊全獨立時代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧吧、健身、桌桌球、棋牌東方時空酒店式公寓住宅較齊全四、小房型市場的的市場規(guī)模分分析從目前的市場看，單單身公寓表現(xiàn)現(xiàn)為供應不足足。但是，單單身公寓畢竟竟只是過渡性性產(chǎn)品，它的的購買對象只只限于年輕人人中具有穩(wěn)定定持續(xù)支付能能力的那部分分人。在上海海，這部分人人究竟有多少少？其次，目目前單身公寓寓的熱銷還得得益于大量的的投資客，他他們買房是為為了租賃賺錢錢。租賃市場場的波動必定定會影響他們們的購房熱情情，間接影響響到二級市場場。那么單身身公寓的租賃賃市場又將會會如何呢？

根根據(jù)第五次人人口普查的資資料顯示，上上海市人口數(shù)數(shù)量已逾1300萬，其中25－35歲受過大專專以上高等教教育的人數(shù)估估計在27萬人。工資資收入在5000元以上的人人口數(shù)量雖沒沒有具體的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但但僅以30％計，就達達到了8.1萬人，若其其中有50％的人有意意向購買或租租賃單身公寓寓的話，該人人數(shù)群就已達達到了3.5萬人。對外來人員則可以以關注以下數(shù)數(shù)據(jù)：2000年外來流入入人口大致在在280萬人左右，市市區(qū)流入人口口基本在40－50萬人之間，除除去六成低收收入者后，有有意在上海落落戶的高收入入外來人員的的人數(shù)仍可達達到2.5到3萬，其中若若有50％關注單身身公寓市場，其其客戶群就達達到1到1.5萬人。

因此專專家預估，在在近五年之內(nèi)內(nèi)，市場對單單身公寓的需需求量約在4到6萬戶左右；；更為樂觀的的預測甚至可可達10萬戶。

目前上上海已銷售的的單身公寓有有1270余套。租賃賃市場中，目目標明確針對對單身白領的的項目僅“連鎖白領公公寓”一家，其自自有的可出租租單元僅150多套，加上上現(xiàn)有的六個個加盟單位，其其總量不超過過900套。因此上上海現(xiàn)有單身身公寓市場（有有明確市場定定位的物業(yè)）的的供應總量不不足2200套，與實際際需求量相差差甚遠。

由此此可見，單身身公寓及市中中心區(qū)小戶型型房屋的需求求量，在一定定時間內(nèi)仍呈呈上升趨勢，無無論買賣或是是租賃，市場場的潛力都是是極大的。五、上海小房型市市場2003年度市場預預測由于小房型的持續(xù)續(xù)熱銷，上海海許多開發(fā)商商都在自己開開發(fā)的項目中中加大了小戶戶型的比例，而而一些類似本本案的中途擱擱置的工程項項目，也紛紛紛改造，以期期小戶型這一一新型的產(chǎn)品品能夠盤活樓樓盤，在2002年已經(jīng)獲悉悉的小戶型產(chǎn)產(chǎn)品中，不泛泛沙田、輪胎胎橡膠等一些些知名的實力力企業(yè)，預測測2003年度上海的的小房型市場場仍舊會延續(xù)續(xù)上年度的火火熱局面。另一方面，競爭的的加劇，投資資的理性程度度加高，都將將會使小戶型型市場回歸到到理性的市場場軌道上來。而而明年將出現(xiàn)現(xiàn)小戶型交方方式用的高峰峰，很多預期期的和概念型型的東西都降降落到實處，小小戶型的前景景究竟如何，今今年是關鍵的的一年，讓我我們拭目以待待…酒店式公寓產(chǎn)品定定位配套設施建議1、自助特約服務：即即在物業(yè)服務務項目中增設設如叫早、送送餐、上門洗洗衣、計時家家政服務等。2、配置如商務中心、醫(yī)醫(yī)療中心、洗洗衣房、健身身房、美容院院、超市、咖咖啡廳、銀行行、郵局等服服務設施。3、增加科技含量高的的服務項目：：寬帶入網(wǎng)、智智能防盜、視視頻點播、智智能一卡通與與三表遠程自自動抄送以及及自主調(diào)溫采采暖等家庭智智能化系統(tǒng)?？萍己?。水水、電、氣三三表遠程抄送送系統(tǒng)，即把把電表、水表表與煤氣（天天然氣）表使使用數(shù)據(jù)通過過電子系統(tǒng)直直接傳到物業(yè)業(yè)公司，不必必進戶查表；；PPP接入服務，使使異地住戶同同小區(qū)的溝通通變得方便快快捷；業(yè)主專專用IC智能卡集通通行、消費為為一體，方便便安全。裝修建議最忌繁復，提倡簡簡單簡單，簡單，再簡簡單。這一理理論對于小戶戶型尤其重要要。小戶型面面積有限，繁繁復、多層次次的裝修使室室內(nèi)空間顯得得狹窄，而且且生活是一種種過程，居住住小戶型的人人士多數(shù)參加加工作時間不不長、生活不不固定，所以以不要急于在在住進房子初初期就把所有有地方都填滿滿，因為日后后隨著生活的的改變，你會會增加很多雜雜物，預留一一定的空間去去給以后購置置的物品作緩緩沖是非常必必要的。廚房衛(wèi)生間這些輔輔助空間，必必須極力簡化化功能，使空空間壓縮到最最小。采用開開放式、壁龕龕式的廚房，不不但可與廳堂堂共存，而且且不必占用空空間。常用的的方法是在墻墻體內(nèi)打出一一小塊空間，煤煤氣爐、抽油油煙機鑲在里里面。小戶型型的設計，簡簡單實用是根根本。弱化空間分界具體到每個功能空空間的設計，盡盡量把輔助性性的功能空間間例如廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間壓縮到到最小，騰出出空間給工作作和休息。物業(yè)管理建議物業(yè)管理對本項目目來說，意義義不僅在于延延緩物業(yè)的折折舊，更在于于會直接影響響出租率及租租金水準。為為投資者代理理出租業(yè)務、為為承租者提供供有償服務等等。電梯高層建筑的人口密密度比多層住住宅高得多，上上下班高峰時時是否會引起起交通堵塞？？電梯發(fā)生故故障時能否迅迅速排除？電電梯品牌很重重要。優(yōu)質(zhì)的的電梯售價高高（發(fā)展商投投資大），使使用成本卻很很低（業(yè)主分分攤的設備運運行費、維修修費用低）；；而質(zhì)量較差差的電梯售價價低，使用成成本則會高幾幾倍（業(yè)主需需不斷追加費費用）。保潔、保安小區(qū)的居住者一般般自理能力較較強，而白領領租戶則多“懶人”。室內(nèi)衛(wèi)生生由誰打理？？常規(guī)的垃圾圾收集能否保保證？公共環(huán)環(huán)境的整潔，信信件、書報等等的分發(fā)如何何完成？求租租者的流動性性大對居住安安全有何影響響？如果保潔潔、保安的服服務質(zhì)量不盡盡人意，很可可能引起求租租者層次下降降。營銷導向：依靠產(chǎn)產(chǎn)品的差異化化，沖破同類類產(chǎn)品競爭的的重圍從市場消費力來看看，該區(qū)域正正處于一個極極有潛質(zhì)可挖挖掘的市場，我我們應該利用用項目自身的的優(yōu)勢，切合合實際的去提提升本案的自自身形象、提提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，在規(guī)劃和和房型設計上上去更好的適適應市場，只只有做到與競競爭樓盤的規(guī)規(guī)劃差異，才才能正真顯示示自身的閃光光點。通過對競爭區(qū)域的的實地調(diào)研，結(jié)結(jié)合對上海未未來幾年發(fā)展展趨勢的預測測，我們建議議：本項目市場定位應應為：城市綠洲上的花園園酒店式公寓寓小戶型、全裝修、酒酒店式市場上的小戶型都都是單幢或兩兩幢高層組成成，住戶享受受到的建筑外外配套實在有有限，因為大大多是辦公樓樓改建而成，綠綠化性、休閑閑性更不用提提。本案在房型、物管管與大多數(shù)小小戶型產(chǎn)品類類似，但本案案是整個項目目的一部分，項項目內(nèi)大綠化化、花園式的的規(guī)劃可以共共享，使這是是本案立足小小戶型市場的的最大優(yōu)勢或或說利器。建筑風格定位現(xiàn)代、簡約的建筑筑風格不同的建筑風格不不僅反映了不不同時代的烙烙印，同時也也體現(xiàn)居住者者的身份和地地位。作為居居住者為獲得得身份和地位位的體現(xiàn)，就就必須作出相相應的付出；；而如何在付付出和風格的的獲取上尋找找平衡點是建建筑風格策劃劃的重點。除了賦予建筑物識識別性外，建建筑風格還應應具有持久性性，建筑風格格不僅體現(xiàn)在在建筑物的立立面造型和裝裝飾上，同時時也體現(xiàn)在建建筑小環(huán)境的的構(gòu)筑上；建建筑風格還應應與建筑的大大環(huán)境相協(xié)調(diào)調(diào)。價格定位價格是刺激客戶購購買欲望的最最直接的體現(xiàn)現(xiàn)，但由于土土地及建筑等等相關成本的的限制，同一一區(qū)域的同類類物業(yè)的價格格相差不會太太大；但房價價偏低于市場場價會給開發(fā)發(fā)商帶來不必必要的損失，偏偏高則容易造造成銷售上的的阻礙，影響響資金回籠速速度。單價定位：通過對本項目周邊邊相關物業(yè)的的調(diào)查研究，及及對將來房地地產(chǎn)市場的預預測并結(jié)合本本項目的市場場定位，建議議平均價格定定為：6400元/M22（全裝修）客源定位上海的購房者區(qū)域域性觀念很強強，不同區(qū)域域的不同項目目均有其固定定的客源層；；本項目的位位置特殊，位位于虹口與閘閘北交界處，近近四川北路，距距軌道3號線、4號線（在建建）、8號線（在建建）只有幾百百米的距離，在在本項目中，由由于全裝修小小戶型的市場場定位及交通通優(yōu)勢，外區(qū)區(qū)客源將占一一定比重。4）目標客戶分析1、年齡結(jié)構(gòu)：288歲——40歲置業(yè)投資資人士。2、家庭結(jié)構(gòu)主要為為：獨身、滿滿巢一（新婚婚或剛有孩子子）滿巢二（孩孩子8歲以下）結(jié)結(jié)構(gòu)。3、臨近區(qū)域過渡型型的年輕人，經(jīng)經(jīng)濟能力屬一一般型。4、購買動機為居住住、改善和需需要企業(yè)白領領。5、SOHO族，注重重居住空間的的實用性。6、外省市在滬工作作的有能力置置業(yè)人士；小小型私企和各各類辦事處；；7、自備5萬元以上上，月收入不不低于3000元者，有個個人一定的商商品哲學與價價值觀。酒店式公寓產(chǎn)品建建議關于建筑風格出于對本案整體狀狀況的通盤考考慮，我們認認為，還有繼繼續(xù)加強的必必要，在周邊邊地區(qū)顯示出出獨特的風格格。1．建議小區(qū)的外立立面采用分段段式結(jié)構(gòu)，底底層使用毛石石，增添穩(wěn)重重感，鑒于本本案周邊大多多為灰色馬路路和建筑，建建議使用外立立面顏色從暖暖色調(diào)色譜中中選擇。2．高層的頂部可以以設計多重邊邊際，并配已已與外力面相相輔的顏色，勾勾勒樓盤線條條，凸顯立體體結(jié)構(gòu)畫面的的視覺享受，具具體來說，應應該具有現(xiàn)代代感，線條輪輪廓應清晰簡簡潔。3．高層的大堂裝修修應精致，采采用大理石、玻玻璃、不銹鋼鋼等現(xiàn)代建材材元素，地面面使用不同色色彩的大理石石進行相間拼拼合，主要用用以表現(xiàn)人流流動線與簡單單有利的地坪坪構(gòu)圖，墻面面采用大理石石飾面，用雞雞嘴縫進行合合理分布，追追求與地面的的整體效果。梯梯腳線使用不不銹鋼材質(zhì)，既既能提高設計計效果又能跳跳出老套的設設計手法，給給人新穎流暢暢的感覺。同同時增加光源源使其更為明明亮，細部也也需注意裝飾飾效果，并以以綠色植物加加以點綴，使使人產(chǎn)生精致致典雅的感覺覺，大堂作為為整棟大樓的的畫龍點睛之之比不容忽視視，大堂的保保安、接待人人員要接受規(guī)規(guī)范培訓，令令來訪者有賓賓至如歸的感感覺。4．項目朝南面，可可以考慮使用用低窗設計（窗窗臺標高：0.3M—0.5M為宜），或或設景觀陽臺臺，增加采光光、通風等優(yōu)優(yōu)勢，南向樓樓層改為景觀觀樓層后,賣點增加,有利于適當當提高售價。5、做高得房率，層層高做到3.2米——3.5米，內(nèi)裝飾飾如壁櫥可以以考慮嵌入墻墻面或半嵌入入，以增大使使用空間。銷售策略（一）、價格策略略考慮到本案面市的的時機、物業(yè)業(yè)特色、推廣廣方向、建議議本案酒店式式公寓全裝修修價格定位在在：6400元/平方方米（均價）運作恰當可望達到到6600元，甚至突突破6900元/平方米。需要說明的是，價價格必須實事事求是的表現(xiàn)現(xiàn)在建筑本身身的規(guī)劃設計計、構(gòu)造等方方面，就本案案而言，該價價位則反映是是它自身的價價值。投資獲利是每一個個發(fā)展商最為為關心的事，價價格策略自然然便是重中之之重。由于房房地產(chǎn)市場的的瞬息萬變，整整體的書面價價格計劃或是是得不到全面面的貫徹，或或是完全流于于形式，而開開盤定價是計計劃與市場的的最佳接洽點點，是日后進進行價格修正正的實踐基準準，在各個價價格策略中,開盤定價是是第一步,也是關鍵的的一步。1、低開高走,分段段提價鑒于目前的市場狀狀況和產(chǎn)品的的建設周期，本本司建議本案案在預定階段段和正式公開開銷售初期的的價格策略以以稍低于市場場的價格銷售售。以目標出出售面積和出出售率為標準準，把銷售推推廣劃分為若若干階段，分分段調(diào)整價格格。2、一房一價、差別別定價根據(jù)不同朝向、不不同景觀、不不同位置等差差別情況制定定每房價格。3、付款方式4爭取上海最高的88成30年按揭貸款款。（二）、促銷策略略1、開盤、封頂、交交房時舉行促促銷活動。2、已購客戶如介紹紹新客戶成交交會有一定現(xiàn)現(xiàn)金獎勵。3、前50名客戶會有特殊優(yōu)優(yōu)惠。4、其他一切對樓盤盤促銷有利的的時機。（三）、銷售管理理1、每一位致電垂詢詢的客戶，至至少聯(lián)系10次，郵寄資資料3次，直到促促成購買。2、每一位到現(xiàn)場的的客戶，至少少聯(lián)系10次，郵寄資資料6次，直到促促成購買。3、銷售專案組精神神：業(yè)績是銷銷售人員的生生命。銷售部人員行為準準則：專業(yè)、敬敬業(yè)、勤奮/信心、熱心心、耐心（四）、專案組配配置1、現(xiàn)場人員配置：：12名，資深專案1名，副專案1名，銷售10名，專案行行銷顧問1名。2、專案組構(gòu)成情況況：3、專案小組成員職職責專案行銷顧問監(jiān)控策劃，銷售各各部分工作項目總協(xié)調(diào)，編制制銷講資料與與各類銷售文文件現(xiàn)場營業(yè)效果測試試分析銷售情況，與與專案經(jīng)理溝溝通協(xié)調(diào)，進進行銷售策劃劃及廣告策略略調(diào)整與發(fā)展商及時溝通通，通報銷售售問題，并及及時處理營銷銷事務。專案經(jīng)理協(xié)調(diào)監(jiān)督日常銷售售工作，進行行銷售控制幫助銷售員進行客客戶的洽談定期召開銷售現(xiàn)場場會議，了解解物業(yè)及客戶戶動向，做出出及時決定定期向發(fā)展商匯報報業(yè)務狀況，對對銷售中產(chǎn)生生的問題及時時上報與公司策劃專員共共同協(xié)調(diào)進行行電話量，客客戶量等統(tǒng)計計與策劃專員共同進進行營銷策劃劃及廣告企劃劃的核對與調(diào)調(diào)整工作每周提交業(yè)務情況況報表，便于于公司對項目目工作的了解解與協(xié)調(diào)規(guī)范現(xiàn)場操作，紀紀律等工作領導專案組成員，統(tǒng)統(tǒng)籌進行一系系列促銷活動動專案人員負責客戶的接待工工作負責電話回訪跟蹤蹤工作進行來電和客戶登登記及時把遇到的問題題及客戶的心心理反饋，便便于及時進行行調(diào)整填寫日報表，和周周報表，便于于經(jīng)理能及時時了解客戶情情況上班時間不聊天，不不打私人電話話，不吃零食食工作時必須衣冠整整齊，維護公公司形象每天安排人員進行行售樓處清潔潔工作4、銷售文件匯編道具：樓書\DMM\規(guī)劃圖\小區(qū)模型\房型模型\交通線路分分布圖\平面圖\面積表證件：預售許可證證\規(guī)劃許可證\商品房計劃劃證書\建筑用地許許可證\發(fā)展商營業(yè)業(yè)執(zhí)照等登記表格：來電來來訪登記表\營業(yè)日報表\營業(yè)周報表\營業(yè)月報表表文件：臨時認購書書\制定定金收收據(jù)\統(tǒng)一預售合合同5、項目培訓綱要我司將在專案進場場之前進行統(tǒng)統(tǒng)一的系統(tǒng)培培訓，以求對對物業(yè)基本知知識有詳盡的的掌握，對營營銷策略有了了解，對專案案職責了解。項目銷售業(yè)務及行行銷訓練課程程：發(fā)展商簡介本案基本環(huán)境資料料說明本案規(guī)劃介紹公共設施介紹理念介紹與表達行銷理念行銷技巧行銷策略案名表達廣告定位廣告表現(xiàn)廣告階段運作情況況商品定位市場客源定位價格策略介紹業(yè)務計劃介紹客戶心理障礙排除除客戶資料搜集計劃劃說明自我促銷介紹總價與付款辦法介介紹儀表儀態(tài),商業(yè)禮禮儀模擬演練與課程驗驗收（五）、銷售聯(lián)絡絡與控制1、本司將每月提交交如下資料：：當月市場狀狀況及分析報報告當月銷售業(yè)業(yè)績及評估報報告銷售策略調(diào)調(diào)整建議書2、本司將每月定期期舉行2次本案推廣廣研討會3、本司市場營銷負負責人及本案案推廣專案將將與開發(fā)商銷銷售負責人每每月定期舉行行2次會議。推廣策略本案無論從大而廣廣之的謀篇、布布局上，還是是在小而細之之的方略、謀謀動中都盡顯顯精雕之風，綜綜合本項目的的諸如地段、規(guī)規(guī)模、氣勢、環(huán)環(huán)境、綠化、景景觀、科技、遠遠景等各種房房產(chǎn)要素來看看，幾乎每一一個都是本案案的品質(zhì)的保保證，在加之之開發(fā)商的用用心規(guī)劃、專專業(yè)審視、嚴嚴謹作業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)品在自身特特質(zhì)上已拔俗俗于周界，極極大的滿足了了本案的目標標客戶對本案案的價值認同同。綜合以上從市場大大環(huán)境到區(qū)域域小環(huán)境，以以及競爭個案案的分析、切切入市場的時時間點來看，本本案的市場預預期總體上頗頗為有利，因因此，我們乘乘星行企劃，將將不以做產(chǎn)品品的功利新態(tài)態(tài)來對本案做做簡單的營銷銷，我們會把把“川寶花苑”當作一件可可以傳承世代代的藝術(shù)品來來升華推廣。企劃傳播定位新城市生活藍圖——立體化的便捷體系系園林化的綠綠色家園定位理念：本項目所處的位置置決定了本案案的交通質(zhì)素素、生活配套套堪稱齊備，尤尤其是三條輕輕軌線就在旁旁邊，還有中中山北路高架架也在百米開開外，在事事事都講求效率率的現(xiàn)代社會會，這就成為為本案立足于于市場的根本本。從社會心理學的角角度出發(fā)，人人類在20世紀近乎登登峰造極的的的發(fā)展，大多多是以犧牲環(huán)環(huán)境為代價，因因此，心理學學家把21世紀稱之為“回歸”的世紀——人文的回歸歸、自然生態(tài)態(tài)的回歸，讓讓人與自然相相融而非人凌凌駕與自然之之上。3．高品質(zhì)的住宅區(qū)，大大都在繁華的的隔壁——而本案的位位置與此有異異曲同工之妙妙，與繁華四四川北路、多多倫路、四川川北路大型綠綠地千米之隔隔，更符合高高品位的定位位依憑。二、廣告策略通過走交通體系+產(chǎn)品化路線線，樹立本案案差異化的市市場新形象□首先，從周邊幾個個個案來看，沒沒有一個是以以產(chǎn)品作為主主訴求點，本本案應以之有有區(qū)隔方能突突破既有的地地段形象制約約。□其二、在策劃界有有一句名言“產(chǎn)品第一位位，營銷第二二位”，由于房產(chǎn)產(chǎn)消費市場的的漸趨理性，購購房不會像前前幾年那樣為為一個虛化的的概念所煽動動而去買房，這這更說明產(chǎn)品品本身對購房房者的購房傾傾向起到了決決定性的影響響，尤其是本本案的客戶定定位，他們選選擇在此地購購房，地域性性（非地段）極極強的觀念已已然淡化，所所以選擇靠交交通+產(chǎn)品來打動動人?！跗淙?，本案自身的的產(chǎn)品優(yōu)勢，可可做文章的地地方確實高出出其它個案不不止一籌，有有如此出色的的資源，就應應該更出色的的加以利用、發(fā)發(fā)揮。三、案名建議易度時代space-shhiftttimes快快速切換的生生活空間字面意義：“易”：容易；轉(zhuǎn)變，變變換；交換“度”：一定的空間與時時間（維度）“易度”：空間的轉(zhuǎn)換、時時間容易掌握握引申含義：這是一個講講究速率的時時代速度是速率率的根本也只是速率率的一部分而本案高質(zhì)質(zhì)素的生活環(huán)環(huán)境5——200分鐘內(nèi)可以以把不夜城商圈圈、四川北路路、北外灘、魯魯迅公園、虹虹口足球場、多倫路文化化街、四川北北路綠地等……代表上海文文化、商業(yè)、運運動、休閑、養(yǎng)養(yǎng)生等標志性場所所一并囊括輕而易舉地地在各個空間間里切換人類已經(jīng)進入了一一個“易度時代”如何“易度”推薦案名：上海寶時捷藝品新天地（藝品新私巢）附：注冊名建議川寶花苑四、項目主題的推推衍（新園林林主義）規(guī)劃超前化——高高屋建瓴顛覆傳統(tǒng)的的遠見規(guī)劃□以提高業(yè)主的生活活質(zhì)素、創(chuàng)造造更高層次的的生活模式——一種新城市市生活藍圖為為出發(fā)點，充充分滿足人們們對未來生活活的要求?！醣景敢越M團為劃分分方式的排列列模式，強調(diào)調(diào)一種建筑與與景觀的互動動，最大限度度地使有限的的室外空間集集合，又創(chuàng)造造出開闊的內(nèi)內(nèi)部空間，有有效地阻擋躁躁聲、塵土污污染的同時，凸凸顯出潔凈、幽幽靜的內(nèi)部環(huán)環(huán)境。2、環(huán)境園林化———蓊郁蔥蘢明月清泉心心上流□以“新園林主義”為環(huán)環(huán)境設計主旨旨，47.8%的高綠化率率，景觀環(huán)境境由平面視覺覺提升為三維維立體的獨特特享受——使內(nèi)部形成成不同的地面面風景，立體體化的環(huán)境更更能塑造接近近自然的景觀觀?！醍斈闶半A而上，或或緩坡下行，立立體景觀的樂樂趣即可顯現(xiàn)現(xiàn)——一步一景、動動靜皆景，環(huán)環(huán)島溪流順流流而下，形成成階梯疊水瀑瀑布，把春、夏夏秋、冬式風風情的景區(qū)有有機串聯(lián)，呈呈現(xiàn)“明月松間照照，清泉石上上流”的浪漫詩境境。3、建筑藝術(shù)化———精思巧構(gòu)高科技與藝藝術(shù)性的完美美融合□住宅由南向北逐漸漸升高，形成成兩次漸進的的錯落，使小小區(qū)建筑形態(tài)態(tài)層次分明，有有強烈的韻律律感，同一列列住宅呈現(xiàn)中中間低、兩側(cè)側(cè)高，很好地地拓展了視野野，構(gòu)成獨特特而豐富的城城市天際線。□極具現(xiàn)代感的立面面，大面積的的玻璃采光、凸凸窗玻璃陽臺臺欄板，從整整體入手、細細致刻畫建筑筑外型，使之之不單純滿足足住宅的使用用功能要求，同同時注重給人人以美的充分分體現(xiàn)建筑與與環(huán)境的融合合、強調(diào)個性性和歸屬感。4、配套完善化———內(nèi)外兼修塑造質(zhì)優(yōu)的的軟環(huán)境社區(qū)區(qū)□四川北路提供全方方位的服務：：一站式的購購物、休閑、娛娛樂、醫(yī)院、學學校等配套已已經(jīng)就位?！鯀^(qū)內(nèi)為業(yè)主多層次次的需求提供供多樣式的選選擇，兒童游游樂場、網(wǎng)球球場、綠茵草草坪、藝術(shù)室室、休閑廣場場、以及功能能齊全的會所所。5、綠化規(guī)模化———極綠世界綠色鋪成生生命的底色□蓊蓊郁郁的綠樹林林、一望無際際的灌木草叢叢、取之不竭竭的負離子、用用之不盡的鮮鮮氧，無限使使用，大口大大口地呼吸自自然最無私的的贈與，在這這里，呼吸永永遠都不會打打結(jié)，連最平平常的呼吸都都會成為芬芳芳記憶的開始始?！?7.8%以上的的高綠化率、最最藍的天、最最白的云、花花香、鳥語、蟲蟲鳴，大自然然才是最讓人心曠神怡的的藝術(shù)家，奏奏響清越之聲聲，直抵心靈靈，“園林”式的整盤綠綠化，常青植物、保健植植物，錯落有有致地讓你心心處井然有序序的綠色世界界。6、戶型合理化———見微知著人本精神的的科學體現(xiàn)□間隔、開間舒適合合理，明廳、明明臥、明廚、明明衛(wèi)，充分考考慮業(yè)主的使使用要求和心心理需求，陽陽關、通風、動動靜、私秘?！踅Y(jié)構(gòu)設計合理、房房無凸柱，主主要活動空間間隱梁隱柱，視視覺及走動空空間完整、動動線合理，實實用性完好。7、建材環(huán)?；氈玛P懷健入佳境的的綠