第五章土地權(quán)屬管理第五章土地權(quán)屬管理土地制度1土地產(chǎn)權(quán)2土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容3國有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理4農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理5土地征收6土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處7土地制度1土地產(chǎn)權(quán)2土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容3國有土地使用權(quán)第一節(jié)土地制度土地制度概述一重點：我國現(xiàn)行土地所有權(quán)和使用權(quán)制度難點：土地制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；土地制度變遷及其經(jīng)濟(jì)學(xué)分析二我國現(xiàn)階段土地制度及其形成二第一節(jié)土地制度土地制度概述一重點：我國現(xiàn)行土地所有權(quán)一、土地制度概述第一節(jié)土地制度概述何為制度：吃青蘋果與吃熟蘋果的選擇1.制度

制度是一種社會博弈規(guī)則，是人們所創(chuàng)造的用以限制人們相互交往的行為的框架。制度是規(guī)則、執(zhí)行機(jī)制和組織，包括個人之間相互影響的行為準(zhǔn)則和執(zhí)行規(guī)則的組織。教材：制度是人們在特定的條件下選擇的、與人類行為有關(guān)的并借以影響人們相互關(guān)系的正式規(guī)則和非正式規(guī)則的總稱。一、土地制度概述第一節(jié)土地制度概述何為制度：1.制度第一節(jié)土地制度概述2.土地制度是一定社會制度下土地關(guān)系的總和，關(guān)于土地所有和使用的制度。使用、收益和處分

公有和私有土地所有制決定著土地使用制。土地使用制是土地所有制的反映與體現(xiàn)，又是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。第一節(jié)土地制度概述2.土地制度是一定社會制度下土地關(guān)第一節(jié)土地制度概述二、土地制度變遷及其經(jīng)濟(jì)學(xué)分析制度變遷的事例第二次變革對抗－損失，－協(xié)議－班車/h，先后有序假設(shè)：城鄉(xiāng)中巴公交8輛，一車駕一員，爭客引爭議——發(fā)車不準(zhǔn)——車主、客人均不滿意如何監(jiān)督執(zhí)行第一次變革前車客少－借口拖延－與后車沖突換司機(jī)，售票員不變提前發(fā)車－售票員不干延遲發(fā)車－司機(jī)不干第一節(jié)土地制度概述二、土地制度變遷及其經(jīng)濟(jì)學(xué)分析制度制度變遷的關(guān)鍵因素(一)政府與決策者

從廣義概念上講,政府就是國家.按照韋伯(MaxWeber)的定義,國家是一種在某個給定地區(qū)內(nèi)對合法使用強(qiáng)制性手段具有壟斷權(quán)的制度安排.而這種制度安排則對經(jīng)濟(jì)組織制度安排構(gòu)成重要的環(huán)境約束。

第一節(jié)土地制度概述諾斯(1981)在分析國家的作用時,將其當(dāng)作一種政治組織(政府)來看待,并認(rèn)為它有三個基本特征：(1)是以服務(wù)(保護(hù),公正)換取稅收(收入).它向社會提供這些服務(wù)存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)。(2)對它的各種成員采取區(qū)別對待的壟斷者的作用,設(shè)計出不同的財產(chǎn)權(quán),而目的是使國家收入最大化。(3)由于存在著能提供同樣服務(wù)的潛在競爭對手,所以它受制于其成員的機(jī)會成本,而這種機(jī)會成本決定了每個組織集團(tuán)在界定產(chǎn)權(quán)和承受稅負(fù)方面與國家(政府)具有談判能力。制度變遷的關(guān)鍵因素第一節(jié)土地制度概述諾斯(1981第一節(jié)土地制度概述諾斯還分析了在制度變遷的過程中,由政府進(jìn)行創(chuàng)新,在下列情形下最具優(yōu)越性:(1)當(dāng)政府機(jī)構(gòu)發(fā)展比較嚴(yán)密,但私人市場并未得到充分發(fā)展時;(2)當(dāng)潛在利益的獲得受到私人財產(chǎn)權(quán)的阻礙,必須依靠政府的強(qiáng)制力量來進(jìn)行時;(3)當(dāng)制度創(chuàng)新實行之后所獲得的收益不歸于從事創(chuàng)新的個別成員,這樣的創(chuàng)新只能由政府來進(jìn)行時;(4)制度創(chuàng)新涉及收入再分配,減少了收入的居民必定反對時.案例分析:泰國——政府對制度變遷的影響

可以設(shè)想,如果決策者是一個財富最大化者,而且他的財富正比于集體(或經(jīng)濟(jì)組織)財富,那么他會在他權(quán)威限度內(nèi)具有建立最有效制度安排的激勵;反之如果他發(fā)現(xiàn)任何新的制度變遷并不能使決策者的收益有所改善,他會阻礙它的變遷.并且,決策若偏好效率以外的價值,那么有效率的制度創(chuàng)新也難以得到實施,即使實施,也會相對提高實施成本。此外,即使決策者是一財富最大化者,并且也假設(shè)他的財富也正比于集體財富,但由于他的有限理性和識別制度不均衡以及設(shè)計,建立制度安排所需信息的復(fù)雜性,他也難以矯正經(jīng)濟(jì)組織制度安排的供給不足。第一節(jié)土地制度概述諾斯還分析了在制度變遷的過程中,由（二）學(xué)習(xí)機(jī)制一缸魚:文化與選擇

在一列國際列車上,各有一位德國人,日本人,美國人和法國人在一起旅行.途中上來一位端著魚缸的客人,缸中的魚種甚為罕見······

（三）路徑依賴

路徑依賴1:一旦一種獨特的軌跡建立后,一系列的外在性,組織學(xué)習(xí)過程,主觀模型都會加強(qiáng)這一軌跡——良性循環(huán)

路徑依賴2:初始帶來報酬遞增的制度,會誘發(fā)利益集團(tuán)的形成,從而形成制度剛性——惡性循環(huán)

從馬屁股到現(xiàn)代鐵路

第一節(jié)土地制度概述（二）學(xué)習(xí)機(jī)制第一節(jié)土地制度概述第一節(jié)土地制度概述三、我國現(xiàn)階段土地制度及其形成我國現(xiàn)階段土地所有制及其形成（一）憲法規(guī)定：我國現(xiàn)階段的土地制度為社會主義土地公有制。分為：全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式（二）法律表現(xiàn)形式：國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)城市市區(qū)的土地及部分農(nóng)村土地

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定屬國家所有外）第一節(jié)土地制度概述三、我國現(xiàn)階段土地制度及其形成我國第一節(jié)土地制度概述（三）土地所有權(quán)關(guān)系的變化土地所有權(quán)征用土地所有權(quán)整理國家為公共利益需要，依法將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有本著協(xié)商一致、平等互利的原則對不同的土地所有權(quán)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整或改變（一般發(fā)生在農(nóng)民集體內(nèi)部）第一節(jié)土地制度概述（三）土地所有權(quán)關(guān)系的變化土地所第一節(jié)土地制度概述我國現(xiàn)階段土地使用制度及其形成（一）土地使用權(quán)來源土地歸國家和農(nóng)民集體所有，但并不是直接由國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用，而是依法確定給單位或個人使用—讓渡。（二）使用權(quán)主體：國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、各種經(jīng)濟(jì)組織和個人（自然人）（三）類型所有權(quán)形式只有兩種，但使用權(quán)形式多樣：按所有權(quán)的不同—國有與集體土地使用權(quán)按用途不同—工業(yè)、商服業(yè)、農(nóng)用地、宅基地等使用權(quán)按取得方式不同—劃撥與出讓、承包經(jīng)營等土地使用權(quán)第一節(jié)土地制度概述我國現(xiàn)階段土地使用制度及其形成（一第一節(jié)土地制度概述（四）土地使用權(quán)制度的構(gòu)成土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)租賃和作價入股土地承包經(jīng)營1.土地有償使用制度所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給使用者，其按照合同規(guī)定支付有償使用費(fèi)。2.土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度使用權(quán)流轉(zhuǎn)：經(jīng)過法定程序，使得土地使用權(quán)主體發(fā)生變更。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓—《土地管理法》第2條）目的：促進(jìn)土地使用權(quán)在土地使用者之間合理流動，實現(xiàn)土地資源的有效配置3.國有土地使用權(quán)劃撥制度無償無期限使用國有土地特點：性質(zhì)：是以行政行為調(diào)控土地的行為有利于維護(hù)社會公共利益，提高行政效率；但造成了國有土地收益大量流失，土地資源配置效率差。第一節(jié)土地制度概述（四）土地使用權(quán)制度的構(gòu)成土地使用第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性一土地產(chǎn)權(quán)是指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)，及土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認(rèn)可下才能產(chǎn)生。土地產(chǎn)權(quán)的基本特性：（1）具有排他性（2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占有性和價值性（3）土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)（4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性一土土地所有權(quán)屬于上層建筑的范疇；土地所有制屬于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的范疇；根據(jù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑的原理，土地所有制決定土地所有權(quán)，土地所有權(quán)歸根到底是土地所有制在法律上的表現(xiàn)：土地聽有制的“所有”是通過對土地的占有．使用．收益和處分等所有權(quán)權(quán)能來實觀的．第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)所有權(quán)與所有制之間關(guān)系我國土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二（一）土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利?；蛘哒f，土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、收到國家法律保護(hù)盒限制的排他性的專有權(quán)利。土地所有權(quán)屬于上層建筑的范疇；第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)所有權(quán)與第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地占有權(quán)：土地所有權(quán)主體對其土地的掌握和控制權(quán)利使用權(quán)：按照土地的性能和用途進(jìn)行事實上的利用的權(quán)利收益權(quán)：基于行使土地所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入、利息的權(quán)利處分權(quán)：決定土地在法律上和事實上的命運(yùn)的權(quán)利，尤其是決定所有權(quán)的命運(yùn)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地占有權(quán)：土地所有權(quán)主體對其土地的第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)國有土地所有權(quán)主體：國家客體：一切屬于國家所有的土地內(nèi)容：國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體：農(nóng)民集體客體：農(nóng)民集體所有的一切土地內(nèi)容：農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)國有土地所有權(quán)主體：國家客體：一切屬第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)1．土地所有權(quán)主體的限定性：根據(jù)我國《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定：土地所有權(quán)的主體只能是國家和集體．其他任何組織或個人都不能享有土地所有權(quán)。2．土地所有權(quán)客體的特殊性：土地所有權(quán)的客體是土地，屬于不動產(chǎn)的范疇，土地所有權(quán)的取得、喪失和變更必須履行一定法律手續(xù)。3、土地所有權(quán)交易的禁止性。《土地管理法》的規(guī)定，土地不得買賣、出租．抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓，以鞏固和保護(hù)上地的社會主義公有制。土地所有權(quán)的特征第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)1．土地所有權(quán)主體的限定性：土地所有權(quán)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)4．除了國家為公共利益的需要征用集體聽有的土地外，土地所有權(quán)的權(quán)屬狀況不會改變。5．土地所有權(quán)內(nèi)容的可分離性．土地所有權(quán)的內(nèi)容，是指土地所有權(quán)人對上地可依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；在我國土地公有制情況下，法律規(guī)定土地所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓。為了物盡其用，充分利用土地資源，法律允許將土地占有．使用．收益和處分等權(quán)能的一項或多項同土地所有權(quán)相分離-如根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)可與上地所有權(quán)相分離成為一種相對獨立的財產(chǎn)權(quán)，可以將其出讓．抵押等．使土地的經(jīng)濟(jì)價值得列充分利用體現(xiàn)。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)4．除了國家為公共利益的需要征用集體聽第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)我國土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二土地使用權(quán),是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)主體：任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個人客體：國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內(nèi)容：國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)農(nóng)民集體土地使用權(quán)主體：依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個人客體：使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地等內(nèi)容：集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)我國土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二土地第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)定義土地權(quán)屬管理是國家為合理組織土地利用、調(diào)整土地關(guān)系而依法對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行的科學(xué)管理。任務(wù)鞏固、維護(hù)和不斷完善社會主義土地公有制保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性調(diào)整土地關(guān)系第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容依法確認(rèn)土地權(quán)屬依法管理土地權(quán)屬變更土地所有權(quán)變更土地使用權(quán)變更他項權(quán)利變更及主要用途變更等依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容第四節(jié)國有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理一、國有土地使用權(quán)的確認(rèn)（一）國有土地使用權(quán)的取得有償取得方式無償取得方式國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地依法承包經(jīng)營取得依照法律、政策規(guī)定取得第四節(jié)國有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理一、國有土地使用權(quán)的2003年6月，某糧站在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，拆掉場區(qū)東側(cè)院墻，扒掉一間廠房，擅自將坐落在國道旁的繁華地段原行政劃撥的600平米生產(chǎn)辦公用地改為商業(yè)用地，并將底層作為商場出租給一些單位和個人，做經(jīng)商場地。上述行為是否合法？2003年6月，某糧站在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，拆掉場區(qū)東側(cè)院墻，

東方（集團(tuán)）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問題，該公司未經(jīng)批準(zhǔn)將其位于王城東街60號的國有劃撥土地（批準(zhǔn)用途為倉儲用地）14000平方米改作經(jīng)營性用地，并于2001年6月正式動工建設(shè)“金碧輝煌圓環(huán)娛樂城”，該項目工程于2003年5月竣工，目前已投入經(jīng)營。東方（集團(tuán)）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡考慮（二）國有土地使用權(quán)的確認(rèn)《土地管理法》第十一條規(guī)定：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。（三）國有土地使用權(quán)的收回為公共利益需要使用土地的為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的（二）國有土地使用權(quán)的確認(rèn)（三）國有土地使用權(quán)的收回二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理（一）概念和特征城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。根據(jù)國家建設(shè)需要，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地有償讓與用地單位使用集體土地征收后出讓二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理特征：受讓主體廣泛性有償性計劃性（二）基本原則所有權(quán)與使用權(quán)分離原則平等、自愿、有償、誠信原則國家主權(quán)神圣不可侵犯原則充分合理利用土地原則特征：（二）基本原則（三）出讓年限、方式和程序1、出讓期限：居?。?0年工業(yè)：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年綜合或者其他用地：50年（三）出讓年限、方式和程序2、出讓方式協(xié)議方式招標(biāo)方式邀請招標(biāo)公開招標(biāo)拍賣方式掛牌方式2、出讓方式3、報批程序預(yù)報出讓地塊的位置、面積、利用現(xiàn)狀出讓土地使用權(quán)的出讓年限、出讓方式出讓土地使用權(quán)的地價評估、效益測算方案實施進(jìn)展情況正式批報市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計劃會同有關(guān)部門擬定出讓地塊的征地、拆遷補(bǔ)償安置方案、土地使用條件、《土地使用權(quán)出讓合同》，報同級人民政府審核按照出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門審查后，報人民政府批準(zhǔn)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門與國有土地使用權(quán)受讓人正式簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證3、報批程序正式批報（四）出讓合同合同特點：出讓合同的一方（出讓方）是特定主體，出讓土地必須按照法定的程序進(jìn)行。國有土地使用權(quán)出讓受制于國家宏觀調(diào)控、總量控制，具有很強(qiáng)的計劃性。土地使用權(quán)出讓合同屬于附意合同（亦稱附從合同），即一方權(quán)利受到一定的限制，而需要依附對方的意思表示的一種合同。（四）出讓合同合同的訂立合同的變更：改變合同規(guī)定土地用途或因規(guī)劃建設(shè)要求引起變更合同的終止土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限期滿土地滅失致使土地使用權(quán)出讓合同無法繼續(xù)履行土地使用者死亡而又無合法的繼承人人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用權(quán)應(yīng)土地使用者的要求，土地管理部門同意提前終止土地使用權(quán)出讓合同法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況合同的訂立2、合同內(nèi)容（基本內(nèi)容）出讓方及受讓人的姓名或者名稱、地址出讓土地使用權(quán)的坐落位置、宗地號、面積、界址及用途土地使用年期及起止時間交付土地出讓金的數(shù)額、期限及付款方式交付土地的時間規(guī)劃設(shè)計要點項目開工、竣工時間項目投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度容積率、建筑系數(shù)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗妻D(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)的條件不可抗力對合同履行造成影響的處理方式違約責(zé)任合同使用的法律及合同爭議的解決方式土地使用條件等2、合同內(nèi)容（基本內(nèi)容）2、合同內(nèi)容宗地出讓合同包括出讓土地的建設(shè)項目及其建設(shè)進(jìn)度等方面的規(guī)定工業(yè)建設(shè)項目受讓宗地中，用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地占受讓宗地面積比例的規(guī)定成片開發(fā)土地出讓項目包括總體規(guī)劃、成片開發(fā)規(guī)劃、公共設(shè)施等方面的規(guī)定劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同包括原劃撥土地的位置、面積、四至、界址，現(xiàn)補(bǔ)辦出讓的面積、應(yīng)補(bǔ)交地價款及評估等方面的規(guī)定2、合同內(nèi)容3、合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)出讓方的權(quán)利：要求受讓方按合同規(guī)定按時上繳出讓價款，否則有權(quán)解除合同并請求違約賠償在合同履行過程中對受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督檢查權(quán)對受讓方不按合同規(guī)定使用土地或者連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，或受讓人按照合同約定日期動工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足1/3，或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，行使警告、罰款直到無償收回土地使用權(quán)的處罰權(quán)合同規(guī)定的出讓年限屆滿，無償收回土地使用權(quán)，并同時取得其地上的一切不動產(chǎn)所有權(quán)對合同的爭議享有提請有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院起訴的權(quán)利3、合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)出讓方的義務(wù)按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)執(zhí)行有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院對合同爭議所作的仲裁決定或判決、裁定遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情況，應(yīng)及時將理由及情況通報對方當(dāng)事人出讓方的義務(wù)受讓方的權(quán)利要求出讓方按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)，否則有權(quán)解除合同并請求違約賠償對合同的爭議享有提請有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或者人民法院起訴的權(quán)利在不違反合同的情況下，享有獨立行使土地使用權(quán)并排除不法干擾的權(quán)利受讓方的權(quán)利受讓方的義務(wù)按合同規(guī)定繳納出讓價款，并辦理土地登記手續(xù)按合同規(guī)定對土地進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營，如需改變合同規(guī)定的土地用途，須經(jīng)出讓方同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)必須達(dá)到合同規(guī)定的條件，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行時，應(yīng)采取必要的補(bǔ)救措施盡力減少損失，并及時將有關(guān)情況及其理由通報出讓方出讓合同屆滿，及時交還土地使用證和辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)，并無償交付地上建筑物及其他附著物接受出讓方對合同履行情況的監(jiān)督、檢查受讓方的義務(wù)三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理（一）概念和特征1、概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系?；拘问剑撼鍪劢粨Q贈與三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理2、特征是發(fā)生在平等民事主體間的民事法律行為，是當(dāng)事人之間進(jìn)行的民事活動，遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用、不損害公共利益等民事活動基本原則只是轉(zhuǎn)讓一定年限的國有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家轉(zhuǎn)讓時，原受讓人同時轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時不可分離2、特征（二）條件、內(nèi)容和程序1、條件直接通過出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書（二）條件、內(nèi)容和程序以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

首先應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國家或作其他處理以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件2、內(nèi)容權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓使用期限：出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限的剩余年限轉(zhuǎn)讓價格：如明顯低于市場價格，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施，平穩(wěn)價格2、內(nèi)容3、程序(必經(jīng)程序)轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓書面合同轉(zhuǎn)讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的過戶登記，及轉(zhuǎn)讓方辦理注銷登記分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，向市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請批準(zhǔn)經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)簽出讓合同及補(bǔ)交出讓金，或者將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國家3、程序(必經(jīng)程序)（三）合同標(biāo)的：土地使用權(quán)（地上建筑物、附著物）價款：出售合同的期限：簽訂期、有效期合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行違約責(zé)任（三）合同1993年11月23日，原告山西泰豐大酒店有限公司(以下簡稱泰豐公司．合同乙方，與被告山西大同市土地管理局(以下簡稱土地局．合同甲方，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致自愿簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同；合同約定：甲方將位于大同市城區(qū)鼓樓西北角面積為8939.77平方米的國有土地使用權(quán)，有償出讓給乙方用于商業(yè)建設(shè)使用40年，土地出讓金為8045793元．合同簽訂后30日內(nèi)，乙方先向甲方交付土地使用權(quán)出讓金總額的15%（計1206868.05元)作為合同定金，60日內(nèi)付清全部土地使用權(quán)出讓金；乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用權(quán)出讓金，甲方有權(quán)解除合同，并可請求賠償；乙方付清全部土地使用權(quán)出讓金后的5日內(nèi)，依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證，取得土地使用權(quán)。出讓案例1993年11月23日，原告山西泰豐大酒店

合同簽訂后，原告泰豐公司于1993年12月27日給付被告土地局400萬元-其中，含合同定金1206868.05元．土地使用權(quán)出讓金2793131．05元；泰豐公司還向土地局提出書面申請稱，因資金周轉(zhuǎn)困難和冬季無法施工，請求將未付的土地使用權(quán)出讓金延緩至1994年4月1日付清-土地局同意了泰豐公司的申請，并于1993年12月28日給泰豐公司核發(fā)了加蓋-大同市人民政府”和”大同市土地管理局”印章的8939．77平方米國有土地使用證。但是，泰豐公司并未于1994年4月1日付清尚欠的土地使用權(quán)出讓金-后經(jīng)土地局多次催促，泰豐公司仍未履行。1994年9月22日，土地局給泰豐公司發(fā)出書面通知，限其必須于9月30日付清。到期仍未履行。土地局遂依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條關(guān)于“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償”和山西省《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第11條關(guān)于“受讓方不履行合同的，出讓方可以依法解除合同。所支付的定金及出讓金不予退還”的規(guī)定。合同簽訂后，原告泰豐公司于1993年12月解除1993年11月23日與泰豐公司簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同，收回該合同約定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，所發(fā)土地使用證注銷登記，泰豐公司已經(jīng)支付的定金1206868.95元和土地使用權(quán)出讓金2793131.05元不予退還。10月24日，泰豐公司收到解除合同的決定通知書后，曾與土地局多次協(xié)商，并于1996年3．4月間向大同市人民政府報告，請求給予解決．但均無結(jié)果，遂于1997年8月20日向山西省大同市中級人民法院提起訴訟。

原告訴稱：被告單方面撕毀自愿與原告簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，不僅不退還原告給付的定金，還將原告給付的土地使用權(quán)出讓金也一并沒收雖經(jīng)原告多次交涉，被告拒不退還，故訴請依法判令被告退還原告給的土地使用權(quán)出讓金2793131.05元，并賠償占用此款期間的銀行利息，或者依法判令被告繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同解除1993年11月23日與泰豐公司簽訂的國有土地使被告辯稱：原告在支付了定金及部分土地使用權(quán)出讓金后，其余款項雖經(jīng)被告多次催促．一直未按約定履行，至今欠下違約金790余萬元，給被告造成損失。為此被告根據(jù)合同的約定，決定解除合同，并決定根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出止和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條和山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法第11條的規(guī)定，對原告已經(jīng)支付的定金及土地使用權(quán)出讓金不予退還。以彌補(bǔ)原告給被告造成的損失．原告現(xiàn)在提起訴訟，已經(jīng)超過訴由時效，人民法院應(yīng)當(dāng)依法駁回其訴訟請求，因為1994年10月24日泰豐公司接到上訴人的解除合同通知后，在近三年的時間里，始終只要求重新受讓土地，并未主張過退還土地使用權(quán)出讓金、這一主張是1997年8月起訴時才提出來的，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出《民法通則》規(guī)定的訴訟時效況且土地局在簽訂土地使用權(quán)出讓合同一事上，與泰豐公司是平等的民事主體。泰豐公司應(yīng)當(dāng)向土地局或者人民法院主張自己的權(quán)利，其向別人去主張自己的權(quán)利，不能發(fā)生時效中斷的效力。被告辯稱：原告在支付了定金及部分土地使用權(quán)出讓金后，其余款項合同效力分析《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等，自愿，有償?shù)脑瓌t，由市．縣人民政府土地管理部門《以下簡稱出讓方》與土地使用者簽訂”由此可見，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方與受讓方之間，是平等的民事關(guān)系，被告土地局與原告泰豐公司簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。符合平等，自愿，等價有償?shù)脑瓌t，是有效的。《民法通則》第89條規(guī)定，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定，當(dāng)事人可以采用保證、抵押、給付定金等方式來擔(dān)保合同的履行．土地局與泰豐公司在土地使用權(quán)出讓合同中約定，以土地使用權(quán)出讓金總額的15％作為合同定金．該條款成立，應(yīng)當(dāng)對雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力，《民法通則》第89條第3項規(guī)定：”當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返回定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”合同效力分析《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條泰豐公司在合同約定的期限內(nèi)沒有交清土地使用權(quán)出讓金，是不履行合同債務(wù)的行為，無權(quán)要求返回定金-泰豐公司在合同約定的期限內(nèi)沒有交清土地使用權(quán)出讓金，是不履行出讓金分析至于泰豐公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》并沒有“不予退還”的規(guī)定．土地局沒收這部分資金．無法無據(jù)。而且該條例第53條規(guī)定：“本條例由國家土地管理局負(fù)責(zé)解釋!”因此．山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第11條規(guī)定的”不予退還”．既未經(jīng)行政法規(guī)授權(quán)，又與行政法規(guī)抵觸，是無效的。出讓金分析至于泰豐公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和受讓方之間，是平等的民事主體．應(yīng)當(dāng)本著公平，等價有償?shù)脑瓌t相處作為出讓方的上訴人土地局沒有退還收取的定金，已經(jīng)是對受讓方-被上訴人泰豐公司的違約行為進(jìn)行了制裁；除此以外，泰豐公司沒有對土地局造成其他損害，也沒有從土地局獲取到任何利益土地局沒有任何理由再繼續(xù)占有泰豐公司交付的土地使田權(quán)出讓金．土地局決定不退還泰豐公司交付的土地使用權(quán)出讓金，理由不能成立．國有土地使用權(quán)出讓和受讓方之間，是平等的民事主體．應(yīng)當(dāng)本著公關(guān)于土地局占用部分出讓資金期間的銀行利息泰豐公司訴請土地局賠償占用這部分資金期間的銀行利息一節(jié)．因泰豐公司違約在先，故不予支持；土地局因泰豐公司的違約行為而依法不予退還的合同定金，既有懲罰泰豐公司違約行為的作用．也有彌補(bǔ)土地局損失的作用；土地局未能舉證證明該局的損失已經(jīng)超過收取的合同定金．其辯稱不退還土地使用權(quán)出止金，是要以此款賠償泰豐公司造成的損失，理由不能成立。關(guān)于土地局占用部分出讓資金期間的銀行利息一般訴訟時效。指在一般情況下普遍適用的時效，這類時效不是針對某一特殊情況規(guī)定的，而是普遍適用的，如我國《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！边@表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為二年。特別訴訟時效。指針對某些特定的民事法律關(guān)而制定的訴訟時效。一般訴訟時效。指在一般情況下普遍適用的時效，這類時效不是針對一、短期時效。短期時效指訴訟時效不滿兩年的時效。我國《民法通則》第136條規(guī)定：“下列時效為一年：1、身體受到傷害要求賠償?shù)模?、出售質(zhì)量不合規(guī)格的商品未聲明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存財物被丟失或被損壞的?！逼渌€有如《擔(dān)保法》中規(guī)定的“連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任”等。二、長期訴訟時效。長期訴訟時效是指訴訟時效在兩年以上二十年以下的訴訟時效。三、最長訴訟時效。最長訴訟時效為二十年。一、短期時效。短期時效指訴訟時效不滿兩年的時效。我國《民法通訴訟時效中斷是指已開始的訴訟時效因發(fā)生法定事由不再進(jìn)行，并使已經(jīng)經(jīng)過的時效期間喪失效力。我國民法通則第140條確認(rèn)了訴訟時效中斷的情況和事由，“訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算?！?/p>

訴訟時效中斷是指已開始的訴訟時效因發(fā)生法定事由不再進(jìn)行，并使關(guān)于訴訟時效

土地局辯稱泰豐公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時效一節(jié)，經(jīng)查泰豐公司提供的證據(jù)表明，該公司在1996年3．4月間向大同市政府報送的報告中，已經(jīng)主張過權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定時效中斷：因為，大同市人民政府是土地局的上級主管部門土地局發(fā)給泰豐公司的“國有土地使用證”上．加蓋著“大同市人民政府”印章：泰豐公司與土地局發(fā)生糾紛后，請求大同市人民政府給予解決，與直接向土地局主張權(quán)利具有同等效力-請求重新受讓土地與請求退還已付出的土地出讓金，二者是非此即彼的關(guān)系：泰豐公司主張自己的權(quán)利時只能二者必居其一，不可能同時提出這兩項清求；因此．泰豐公司只主張重新受讓土地，不等于自愿放棄請求退還土地出讓金的權(quán)利：一旦重新受讓土地的請求不能滿足時．則退還土地使用權(quán)出讓金就成為其必然請求；土地局認(rèn)為泰豐公司起訴時才提出退還土地使用權(quán)出止金的請求，已經(jīng)超過訴訟時效，理由不能成立．關(guān)于訴訟時效

土地局辯稱泰豐公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時效一節(jié)，據(jù)此，大同市中級人民法院于1997年11月27日判決：被告土地局在本判決生效后10日內(nèi)，退還原告泰豐公司土地使用權(quán)出讓金2793131.05元2．一審案件受理費(fèi)35963元，由被告土地局負(fù)擔(dān)土地管理學(xué)總論第五章案例：原告王某與被告于都縣某公司于2003年11月簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，被告將位于紅旗大道14號的房地產(chǎn)（該宗地系政府劃撥用地，當(dāng)時正處于市中級人民法院查封之中）按現(xiàn)狀以轉(zhuǎn)讓金245萬元的價款全部轉(zhuǎn)讓給原告，并約定合同自簽訂之日原告方預(yù)付款50萬元人民幣進(jìn)入被告方帳戶起生效。合同簽訂后，原告按被告要求，于當(dāng)日下午將定金50萬元交給被告。被告出具了收款收據(jù)。

2004年2月，于都縣土地交易中心經(jīng)于都縣政府批準(zhǔn)，于都縣國土局決定，將被告使用的紅旗大道14號國有土地1658平方米掛牌公開出讓。同年3月，被告以電話方式與原告進(jìn)行了聯(lián)絡(luò)，原告沒有參加競買。3月30日，于都縣土地交易中心與第三人王春招簽訂《土地成交確認(rèn)書》，第三人依約定支付了該土地的全部成交款。2004年4月原告王某以被告違約為由，請求法院判令被告履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任即雙倍返還定金100萬元整給原告。請問：法院會怎樣判？案例：原告王某與被告于都縣某公司于2003年11月簽訂了《房【裁判結(jié)果】

2004年5月25日贛州市中級人民法院就本案作出了（2004）贛中民一初字第32號判決，判決如下：一、原告王某與被告于都縣五交化公司簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效；二、由被告于都縣五交化公司返還給原告王某人民幣50萬元，并支付該款利息（自2003年11月22日始至還清之日起，利率按銀行同期貸款利率計算），利隨本清，限在本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請求。

【裁判結(jié)果】本案的焦點為原、被告間的合同是否有效？而解決這一問題的關(guān)鍵在于正確認(rèn)識土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件依照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，只有通過有償取得的國有土地使用權(quán)，才可以轉(zhuǎn)讓。無償取得的土地使用權(quán)（即政府劃撥用地）不能轉(zhuǎn)讓。無償取得的土地使用權(quán)若轉(zhuǎn)讓，須先由使用人與土地管理部門簽訂合同，補(bǔ)交土地出讓金。在本案中，于都縣某公司將通過政府劃撥取得的土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給原告的做法，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。另外，當(dāng)時該宗地正處于人民法院的查封之下，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條明確規(guī)定：“查封房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，所以，于都縣某公司在本案中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為時不合法的，原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時無效的。本案的焦點為原、被告間的合同是否有效？而解決這一問題的關(guān)鍵在四、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租管理（一）概念和特征概念：土地使用權(quán)出租是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此支付租金的行為。四、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租管理特征：土地使用權(quán)出租也是一種民事法律行為，遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用等民法原則土地使用權(quán)出租是出租人在保留土地使用權(quán)的前提下，把部分土地使用權(quán)能租賃給他人使用，并收取租金，不發(fā)生作為物權(quán)的整個的轉(zhuǎn)移出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊土地使用權(quán)出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)土地使用權(quán)出租主體是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人——國家或代表的出讓主體土地使用權(quán)出租，必須將出租土地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租特征：（二）合同合同主要條款合同標(biāo)的：出租土地租期租金：地價評估使用條件：出讓合同規(guī)定違約責(zé)任（二）合同違反土地使用權(quán)租賃合同的責(zé)任土地使用權(quán)出租合同經(jīng)到有權(quán)登記機(jī)關(guān)登記生效后，出租人應(yīng)按合同規(guī)定將土地使用權(quán)交付承租人使用，不按時交付，應(yīng)償付違約金出租人未按合同約定的使用標(biāo)準(zhǔn)提供土地，使承租人達(dá)不到對土地使用目的，承租人有權(quán)要求出租人降低租金或者解除合同，并賠償由此而造成的損失承租人不按合同規(guī)定或約定數(shù)額、期限交付租金時，除補(bǔ)交租金，應(yīng)償付違約金由于承租人使用不當(dāng)，造成租賃地塊使用條件破壞的，承租人如不能使其恢復(fù)原有狀況，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任承租人將租賃土地非法轉(zhuǎn)租或進(jìn)行非法活動的，出租人有權(quán)解除合同違反土地使用權(quán)租賃合同的責(zé)任租賃期限屆滿承租人能否主張“優(yōu)先承租權(quán)”？【案情介紹】2002年5月，原告甲與被告乙簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：原告租被告二室一廳房屋一套，租期一年，每月2000元；合同期滿時，在同等條件下甲有優(yōu)先承租權(quán)。合同期滿前后，原、被告曾多次商談續(xù)租事宜。由于乙將租金增至每月2500元，而原告認(rèn)為租金太高，雙方末達(dá)成協(xié)議。此時，第三人某電腦公司丙要求承租此房，并表示每月愿付租金2200元；被告乙在未告知原告甲的情況下將此房以每月2200元的租價租給第三人丙，合同簽訂后雙方辦理了房屋租賃登記手續(xù)。事后，原告得知此事，向被告提出自己也愿以每月2200元的租價續(xù)租房屋。被告認(rèn)為自己已與第三人達(dá)成了協(xié)議，不能再反悔，因而拒絕了原告的要求。原告遂向法院起訴要求保護(hù)自己的“優(yōu)先承租權(quán)”，確認(rèn)被告與第三人的合同無效。問：原告的訴訟請求是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?？租賃期限屆滿承租人能否主張“優(yōu)先承租權(quán)”？【案情介紹】【法律分析】本案中被告與第三人簽訂的合同是否有效是爭議的焦點。而這個爭議的解決關(guān)鍵與原、被告之間合同約定的“優(yōu)先承租權(quán)”有密切聯(lián)系。(1)在原告與被告簽訂的房屋租賃合同中，雙方約定了原告的“優(yōu)先承租權(quán)”，即原告在同等的條件下有優(yōu)先承租房屋的權(quán)利。但我國現(xiàn)行法律并沒有關(guān)于承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”的強(qiáng)制性規(guī)定。(2)那么，沒有法律強(qiáng)制規(guī)定而合同約定的“優(yōu)先承租權(quán)”的效力如何？雖然我國現(xiàn)行法律沒有“優(yōu)先承租權(quán)”的規(guī)定，但有關(guān)法律、行政法規(guī)也并沒有禁止合同當(dāng)事人約定這種權(quán)利，因此只要這種約定是雙方經(jīng)過協(xié)商一致，就應(yīng)認(rèn)為約定有效而受法律保護(hù)。不過，法定的權(quán)利來源于法律的規(guī)定，具有廣泛的拘束力；而合同的權(quán)利則產(chǎn)生于雙方的約定，權(quán)利的范圍僅限于當(dāng)事人之間，不能對抗善意的第三人。故本案中的關(guān)于“優(yōu)先承租權(quán)”約定合法有效，但效力僅限于約定人之間，對善意第三人不產(chǎn)生約束力?！痉煞治觥?3)本案中被告與第三人之間簽訂的租賃合同是否有效？根據(jù)合同法規(guī)定導(dǎo)致合同無效的有五種情形，其中惡意串通，損害國家、集體或者他人利益的會導(dǎo)致合同無效。結(jié)合本案，第三人與被告簽訂房屋租賃合同時，對原、被告之間的“優(yōu)先承租權(quán)”的約定并不知情，不存在與被告合謀損害原告利益的惡意，因而屬于善意第三人，不屬于“惡意串通”，故第三人與被告之間的合同應(yīng)是合法有效的。(4)經(jīng)上面分析知道，原告享有的“優(yōu)先承租權(quán)”的效力范圍并不能約束第三人，第三人合法取得了房屋的租賃權(quán)。然而，原、被告關(guān)于“優(yōu)先承租權(quán)”的約定也并非無效條款，對被告具有合同的拘束力。被告不顧原告的“優(yōu)先承租權(quán)”，擅自將房屋租賃給第三人，違反了合同的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。(3)本案中被告與第三人之間簽訂的租賃合同是否有效？根據(jù)合同本案例的啟示：一、“優(yōu)先承租權(quán)”并非是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同約定的“優(yōu)先承租權(quán)”無法對抗不知情的善意第三人。因此，為了實現(xiàn)你的“優(yōu)先承租權(quán)”，要以適當(dāng)?shù)姆绞阶尩谌恕爸椤?。二、由于“?yōu)先承租權(quán)”沒有法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性保障，建議在合同中約定足夠程度的違約責(zé)任，以防止出租人在利益驅(qū)使下違約將房屋租賃給第三人。三、簽訂合同需要注意對方當(dāng)事人所作的承諾是否涉及第三人，如果需要合同之外的第三人為一定義務(wù)才能實現(xiàn)的，那這種承諾就是無法得到切實保障的。不要被合同中的這類承諾所誘惑。本案例的啟示：五、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)抵押管理（一）概念土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。五、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)抵押管理（二）法律規(guī)定抵押權(quán)的設(shè)立與登記：房地分管體制抵押權(quán)實現(xiàn)后登記抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的注銷登記因處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的過戶登記以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金（二）法律規(guī)定（三）合同1、特征抵押合同是從屬合同，附屬于以擔(dān)保債務(wù)為內(nèi)容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅土地使用權(quán)抵押合同只能由土地使用權(quán)人與債權(quán)人簽訂，土地使用權(quán)人與債務(wù)人須為同一人抵押合同是抵押權(quán)的設(shè)定行為，直接導(dǎo)致抵押權(quán)產(chǎn)生，是抵押權(quán)成立的要件之一抵押合同經(jīng)有權(quán)的登記機(jī)關(guān)登記而生效，其有效期為抵押登記3個月至出讓合同規(guī)定的最后使用日止（三）合同2、條款抵押人、抵押權(quán)人的名稱、住所主合同的主要內(nèi)容抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)當(dāng)事人雙方約定的其他事項2、條款3、違反抵押合同的法律責(zé)任停止侵害消除危險恢復(fù)原狀賠償損失重新提出擔(dān)保等3、違反抵押合同的法律責(zé)任第五節(jié)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)實質(zhì)上是農(nóng)民集體對屬其所有土地的共同共有關(guān)系。即農(nóng)民集體對屬其所有的土地同享有所有權(quán)，但集體內(nèi)的成員則不能各有其自己應(yīng)有的部分土地。第五節(jié)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理一、農(nóng)村2、農(nóng)村集體土地使用權(quán)的取得依法承包經(jīng)營取得通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法用作宅基地、自留地、自留山其他方式取得2、農(nóng)村集體土地使用權(quán)的取得（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的確認(rèn)根據(jù)《土地管理法》第十一條以及《土地管理法實施條例》第四條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)2、農(nóng)村承包地使用權(quán)的確認(rèn)土地承包的程序要合法由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組承包小組依法擬訂并公布承包方案依法召開本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議，討論通過承包方案公開組織實施承包方案簽訂承包合同簽訂承包合同發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級承包期和起止日期承包土地的用途發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)違約責(zé)任承包地登記、發(fā)證：由縣級以上人民政府向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)2、農(nóng)村承包地使用權(quán)的確認(rèn)《農(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定，耕地的承包期為30年；草地的承包期為30－50年；林地的承包期為30－70年；特殊林地的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以延長。《農(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定，耕地的承包期為30年；草地的承3、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條第二款規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。3、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn)（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更、使用權(quán)的收回1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更下列情況可將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜幸驀医M織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后，不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袊乙婪ㄕ魇辙r(nóng)民集體土地，并給與補(bǔ)償，征收后的農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲彝恋厮袡?quán)（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更、使用權(quán)的收回2、農(nóng)民集體土地使用權(quán)的收回因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，可依法收回土地使用權(quán)因不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，可依法收回土地使用權(quán)2、農(nóng)民集體土地使用權(quán)的收回二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義和背景（一）農(nóng)村集體農(nóng)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背景和形式涵義農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指屬于農(nóng)民集體所有的農(nóng)、林、牧、漁用地使用權(quán)在不同使用者之間的流動和轉(zhuǎn)移。二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義和背景背景：社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要背景：形式轉(zhuǎn)包租賃“四荒”拍賣承租轉(zhuǎn)包或返包轉(zhuǎn)讓入股形式（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背景和形式涵義農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同的主體之間的流動和轉(zhuǎn)移。（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背景和形式背景：是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的必然產(chǎn)物土地市場的發(fā)育，激發(fā)農(nóng)民實現(xiàn)土地價值的內(nèi)在追求，導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)集約用地，提高土地利用率，保護(hù)耕地，要求集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)背景：形式鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并、遷移及股份改造中的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租企業(yè)倒閉或債權(quán)債務(wù)原因，通過司法裁定，使集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營形式興辦各種企業(yè)，發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓、出租房屋形式，連帶轉(zhuǎn)讓、出租建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)民將土地征收時分配給他們的安置留用地進(jìn)行使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)讓形式三、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（一）管理原則應(yīng)具備條件當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、農(nóng)村剩余勞力得到轉(zhuǎn)移是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提條件明晰的土地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必備條件完善的法律法規(guī)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律保證農(nóng)村土地分等定級和價格評估是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的技術(shù)支持三、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理應(yīng)遵循原則因地制宜原則依法、自愿原則平等、有償原則應(yīng)遵循原則（二）流轉(zhuǎn)管理措施：開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證開展農(nóng)用地分等定級與估價工作正確引導(dǎo)和調(diào)控農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流向建立合理的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系（二）流轉(zhuǎn)管理案例小產(chǎn)權(quán)房1２００３年６月，鄭州的代小姐花10.5元，在鄭州市三官廟南街買了一套房子。如果沒有以后的事情發(fā)生，這套包括車庫在內(nèi)共１３０多平方米的房子絕對可以讓代小姐安居樂業(yè)。而代小姐按約定首付了５萬元房款，去辦房產(chǎn)證時，才知道對方的房子是在村集體土地上蓋的，個人僅擁有８０％的產(chǎn)權(quán)。盡管房主靳先生已按約定將房子交給了代小姐，但去辦理過戶手續(xù)時才知道，這種房屋屬于農(nóng)村集體自主開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理過戶手續(xù)。由于無法辦理過戶手續(xù)，代小姐也不再支付剩余款項，也沒退還居住房屋。房主靳先生去年將代小姐訴至法院，要求解除雙方在２００３年６月簽訂的購房合同，要求法院判令代小姐返還房屋。案例小產(chǎn)權(quán)房1２００３年６月，鄭州的代小姐花10.5元，在案例小產(chǎn)權(quán)房1一審法院認(rèn)定該房是自主開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，按規(guī)定不能辦理房屋過戶手續(xù)。因此靳先生要求解除雙方購房合同并返還房屋的訴訟請求得到了法院的支持。并判決靳先生勝訴。而代小姐則提出反訴，代小姐訴稱，按照原先約定，在她首付房款５萬元后，待房屋過戶到她名下后，其再支付剩余的５．５萬元。房主靳先生曾承諾，３個月辦好房產(chǎn)證過戶手續(xù)。法院判決解除雙方的購房合同后，給她帶來了巨大經(jīng)濟(jì)損失，其中裝修費(fèi)47805元，該房屋升值給其帶來經(jīng)濟(jì)損失19.5萬元，合計242805元。由于是房主的過錯導(dǎo)致其蒙受損失，故房主靳先生應(yīng)賠償其所有損失。案例小產(chǎn)權(quán)房1一審法院認(rèn)定該房是自主開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，按案例小產(chǎn)權(quán)房1而靳先生則提出，代小姐應(yīng)支付６年來的租金計37795元。法院再審認(rèn)為，靳先生作為房產(chǎn)的擁有人，在對該房屋掌握的情況全面準(zhǔn)確的情況下，仍和代小姐簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中承諾負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)權(quán)過戶，因無法辦理過戶導(dǎo)致雙方買賣合同解除，靳先生應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。法院據(jù)此判決，靳先生在判決生效１０日內(nèi)，除返還代小姐購房款５萬元外，還應(yīng)賠償代小姐因合同解除造成的損失99840元，而代小姐則需支付靳先生６年來的租金21360元。對此判決靳先生也提出了上訴。法官認(rèn)為，如果靳先生不履行法院判決，法院強(qiáng)制執(zhí)行該案子時，也只能執(zhí)行靳先生的房產(chǎn)，而這又走了個怪圈，讓案件回到了起點。案例小產(chǎn)權(quán)房1而靳先生則提出，代小姐應(yīng)支付６年來的租金計3案例小產(chǎn)權(quán)房22002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價款45000元。這樣的房屋，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”，由于現(xiàn)有的法律規(guī)定，農(nóng)民自己的住房和宅基地只能在農(nóng)民之間買賣流轉(zhuǎn)，因此，當(dāng)初雙方這一買賣不能獲得國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，亦不受法律保護(hù)。后來，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價格大幅上漲，再加之政府要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路，很多農(nóng)家院落面臨拆遷，按照現(xiàn)在的房價，房主會得到巨額的拆遷補(bǔ)償。于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還房屋。這一請求獲得北京市第二中級人民法院的終審支持。案例小產(chǎn)權(quán)房22002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽案例小產(chǎn)權(quán)房22007年12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。雖然法院在判決書中同時指出，馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，判決馬海濤支付李玉蘭93808元。但賠償?shù)姆秶话ǚ课菁疤砀讲糠謨r款，而沒有涉及土地增值和溢價部分。這一判決一出，在當(dāng)時曾引起廣泛的爭議。2008年10月20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產(chǎn)權(quán)房糾紛訴農(nóng)民馬海濤一案在宋莊法庭宣判。最終，法院判決李玉蘭獲賠18萬。案例小產(chǎn)權(quán)房22007年12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙第五章土地權(quán)屬管理第五章土地權(quán)屬管理土地制度1土地產(chǎn)權(quán)2土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容3國有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理4農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理5土地征收6土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處7土地制度1土地產(chǎn)權(quán)2土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容3國有土地使用權(quán)第一節(jié)土地制度土地制度概述一重點：我國現(xiàn)行土地所有權(quán)和使用權(quán)制度難點：土地制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；土地制度變遷及其經(jīng)濟(jì)學(xué)分析二我國現(xiàn)階段土地制度及其形成二第一節(jié)土地制度土地制度概述一重點：我國現(xiàn)行土地所有權(quán)一、土地制度概述第一節(jié)土地制度概述何為制度：吃青蘋果與吃熟蘋果的選擇1.制度

制度是一種社會博弈規(guī)則，是人們所創(chuàng)造的用以限制人們相互交往的行為的框架。制度是規(guī)則、執(zhí)行機(jī)制和組織，包括個人之間相互影響的行為準(zhǔn)則和執(zhí)行規(guī)則的組織。教材：制度是人們在特定的條件下選擇的、與人類行為有關(guān)的并借以影響人們相互關(guān)系的正式規(guī)則和非正式規(guī)則的總稱。一、土地制度概述第一節(jié)土地制度概述何為制度：1.制度第一節(jié)土地制度概述2.土地制度是一定社會制度下土地關(guān)系的總和，關(guān)于土地所有和使用的制度。使用、收益和處分

公有和私有土地所有制決定著土地使用制。土地使用制是土地所有制的反映與體現(xiàn)，又是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。第一節(jié)土地制度概述2.土地制度是一定社會制度下土地關(guān)第一節(jié)土地制度概述二、土地制度變遷及其經(jīng)濟(jì)學(xué)分析制度變遷的事例第二次變革對抗－損失，－協(xié)議－班車/h，先后有序假設(shè)：城鄉(xiāng)中巴公交8輛，一車駕一員，爭客引爭議——發(fā)車不準(zhǔn)——車主、客人均不滿意如何監(jiān)督執(zhí)行第一次變革前車客少－借口拖延－與后車沖突換司機(jī)，售票員不變提前發(fā)車－售票員不干延遲發(fā)車－司機(jī)不干第一節(jié)土地制度概述二、土地制度變遷及其經(jīng)濟(jì)學(xué)分析制度制度變遷的關(guān)鍵因素(一)政府與決策者

從廣義概念上講,政府就是國家.按照韋伯(MaxWeber)的定義,國家是一種在某個給定地區(qū)內(nèi)對合法使用強(qiáng)制性手段具有壟斷權(quán)的制度安排.而這種制度安排則對經(jīng)濟(jì)組織制度安排構(gòu)成重要的環(huán)境約束。

第一節(jié)土地制度概述諾斯(1981)在分析國家的作用時,將其當(dāng)作一種政治組織(政府)來看待,并認(rèn)為它有三個基本特征：(1)是以服務(wù)(保護(hù),公正)換取稅收(收入).它向社會提供這些服務(wù)存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)。(2)對它的各種成員采取區(qū)別對待的壟斷者的作用,設(shè)計出不同的財產(chǎn)權(quán),而目的是使國家收入最大化。(3)由于存在著能提供同樣服務(wù)的潛在競爭對手,所以它受制于其成員的機(jī)會成本,而這種機(jī)會成本決定了每個組織集團(tuán)在界定產(chǎn)權(quán)和承受稅負(fù)方面與國家(政府)具有談判能力。制度變遷的關(guān)鍵因素第一節(jié)土地制度概述諾斯(1981第一節(jié)土地制度概述諾斯還分析了在制度變遷的過程中,由政府進(jìn)行創(chuàng)新,在下列情形下最具優(yōu)越性:(1)當(dāng)政府機(jī)構(gòu)發(fā)展比較嚴(yán)密,但私人市場并未得到充分發(fā)展時;(2)當(dāng)潛在利益的獲得受到私人財產(chǎn)權(quán)的阻礙,必須依靠政府的強(qiáng)制力量來進(jìn)行時;(3)當(dāng)制度創(chuàng)新實行之后所獲得的收益不歸于從事創(chuàng)新的個別成員,這樣的創(chuàng)新只能由政府來進(jìn)行時;(4)制度創(chuàng)新涉及收入再分配,減少了收入的居民必定反對時.案例分析:泰國——政府對制度變遷的影響

可以設(shè)想,如果決策者是一個財富最大化者,而且他的財富正比于集體(或經(jīng)濟(jì)組織)財富,那么他會在他權(quán)威限度內(nèi)具有建立最有效制度安排的激勵;反之如果他發(fā)現(xiàn)任何新的制度變遷并不能使決策者的收益有所改善,他會阻礙它的變遷.并且,決策若偏好效率以外的價值,那么有效率的制度創(chuàng)新也難以得到實施,即使實施,也會相對提高實施成本。此外,即使決策者是一財富最大化者,并且也假設(shè)他的財富也正比于集體財富,但由于他的有限理性和識別制度不均衡以及設(shè)計,建立制度安排所需信息的復(fù)雜性,他也難以矯正經(jīng)濟(jì)組織制度安排的供給不足。第一節(jié)土地制度概述諾斯還分析了在制度變遷的過程中,由（二）學(xué)習(xí)機(jī)制一缸魚:文化與選擇

在一列國際列車上,各有一位德國人,日本人,美國人和法國人在一起旅行.途中上來一位端著魚缸的客人,缸中的魚種甚為罕見······

（三）路徑依賴

路徑依賴1:一旦一種獨特的軌跡建立后,一系列的外在性,組織學(xué)習(xí)過程,主觀模型都會加強(qiáng)這一軌跡——良性循環(huán)

路徑依賴2:初始帶來報酬遞增的制度,會誘發(fā)利益集團(tuán)的形成,從而形成制度剛性——惡性循環(huán)

從馬屁股到現(xiàn)代鐵路

第一節(jié)土地制度概述（二）學(xué)習(xí)機(jī)制第一節(jié)土地制度概述第一節(jié)土地制度概述三、我國現(xiàn)階段土地制度及其形成我國現(xiàn)階段土地所有制及其形成（一）憲法規(guī)定：我國現(xiàn)階段的土地制度為社會主義土地公有制。分為：全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式（二）法律表現(xiàn)形式：國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)城市市區(qū)的土地及部分農(nóng)村土地

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定屬國家所有外）第一節(jié)土地制度概述三、我國現(xiàn)階段土地制度及其形成我國第一節(jié)土地制度概述（三）土地所有權(quán)關(guān)系的變化土地所有權(quán)征用土地所有權(quán)整理國家為公共利益需要，依法將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有本著協(xié)商一致、平等互利的原則對不同的土地所有權(quán)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整或改變（一般發(fā)生在農(nóng)民集體內(nèi)部）第一節(jié)土地制度概述（三）土地所有權(quán)關(guān)系的變化土地所第一節(jié)土地制度概述我國現(xiàn)階段土地使用制度及其形成（一）土地使用權(quán)來源土地歸國家和農(nóng)民集體所有，但并不是直接由國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用，而是依法確定給單位或個人使用—讓渡。（二）使用權(quán)主體：國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、各種經(jīng)濟(jì)組織和個人（自然人）（三）類型所有權(quán)形式只有兩種，但使用權(quán)形式多樣：按所有權(quán)的不同—國有與集體土地使用權(quán)按用途不同—工業(yè)、商服業(yè)、農(nóng)用地、宅基地等使用權(quán)按取得方式不同—劃撥與出讓、承包經(jīng)營等土地使用權(quán)第一節(jié)土地制度概述我國現(xiàn)階段土地使用制度及其形成（一第一節(jié)土地制度概述（四）土地使用權(quán)制度的構(gòu)成土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)租賃和作價入股土地承包經(jīng)營1.土地有償使用制度所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給使用者，其按照合同規(guī)定支付有償使用費(fèi)。2.土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度使用權(quán)流轉(zhuǎn)：經(jīng)過法定程序，使得土地使用權(quán)主體發(fā)生變更。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓—《土地管理法》第2條）目的：促進(jìn)土地使用權(quán)在土地使用者之間合理流動，實現(xiàn)土地資源的有效配置3.國有土地使用權(quán)劃撥制度無償無期限使用國有土地特點：性質(zhì)：是以行政行為調(diào)控土地的行為有利于維護(hù)社會公共利益，提高行政效率；但造成了國有土地收益大量流失，土地資源配置效率差。第一節(jié)土地制度概述（四）土地使用權(quán)制度的構(gòu)成土地使用第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性一土地產(chǎn)權(quán)是指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)，及土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認(rèn)可下才能產(chǎn)生。土地產(chǎn)權(quán)的基本特性：（1）具有排他性（2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占有性和價值性（3）土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)（4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性一土土地所有權(quán)屬于上層建筑的范疇；土地所有制屬于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的范疇；根據(jù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑的原理，土地所有制決定土地所有權(quán)，土地所有權(quán)歸根到底是土地所有制在法律上的表現(xiàn)：土地聽有制的“所有”是通過對土地的占有．使用．收益和處分等所有權(quán)權(quán)能來實觀的．第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)所有權(quán)與所有制之間關(guān)系我國土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二（一）土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利?；蛘哒f，土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、收到國家法律保護(hù)盒限制的排他性的專有權(quán)利。土地所有權(quán)屬于上層建筑的范疇；第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)所有權(quán)與第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地占有權(quán)：土地所有權(quán)主體對其土地的掌握和控制權(quán)利使用權(quán)：按照土地的性能和用途進(jìn)行事實上的利用的權(quán)利收益權(quán)：基于行使土地所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入、利息的權(quán)利處分權(quán)：決定土地在法律上和事實上的命運(yùn)的權(quán)利，尤其是決定所有權(quán)的命運(yùn)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)土地占有權(quán)：土地所有權(quán)主體對其土地的第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)國有土地所有權(quán)主體：國家客體：一切屬于國家所有的土地內(nèi)容：國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體：農(nóng)民集體客體：農(nóng)民集體所有的一切土地內(nèi)容：農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)國有土地所有權(quán)主體：國家客體：一切屬第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)1．土地所有權(quán)主體的限定性：根據(jù)我國《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定：土地所有權(quán)的主體只能是國家和集體．其他任何組織或個人都不能享有土地所有權(quán)。2．土地所有權(quán)客體的特殊性：土地所有權(quán)的客體是土地，屬于不動產(chǎn)的范疇，土地所有權(quán)的取得、喪失和變更必須履行一定法律手續(xù)。3、土地所有權(quán)交易的禁止性?！锻恋毓芾矸ā返囊?guī)定，土地不得買賣、出租．抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓，以鞏固和保護(hù)上地的社會主義公有制。土地所有權(quán)的特征第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)1．土地所有權(quán)主體的限定性：土地所有權(quán)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)4．除了國家為公共利益的需要征用集體聽有的土地外，土地所有權(quán)的權(quán)屬狀況不會改變。5．土地所有權(quán)內(nèi)容的可分離性．土地所有權(quán)的內(nèi)容，是指土地所有權(quán)人對上地可依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；在我國土地公有制情況下，法律規(guī)定土地所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓。為了物盡其用，充分利用土地資源，法律允許將土地占有．使用．收益和處分等權(quán)能的一項或多項同土地所有權(quán)相分離-如根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)可與上地所有權(quán)相分離成為一種相對獨立的財產(chǎn)權(quán)，可以將其出讓．抵押等．使土地的經(jīng)濟(jì)價值得列充分利用體現(xiàn)。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)4．除了國家為公共利益的需要征用集體聽第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)我國土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二土地使用權(quán),是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)主體：任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個人客體：國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內(nèi)容：國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)農(nóng)民集體土地使用權(quán)主體：依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個人客體：使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地等內(nèi)容：集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)我國土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二土地第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)定義土地權(quán)屬管理是國家為合理組織土地利用、調(diào)整土地關(guān)系而依法對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行的科學(xué)管理。任務(wù)鞏固、維護(hù)和不斷完善社會主義土地公有制保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性調(diào)整土地關(guān)系第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容依法確認(rèn)土地權(quán)屬依法管理土地權(quán)屬變更土地所有權(quán)變更土地使用權(quán)變更他項權(quán)利變更及主要用途變更等依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容第四節(jié)國有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理一、國有土地使用權(quán)的確認(rèn)（一）國有土地使用權(quán)的取得有償取得方式無償取得方式國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地依法承包經(jīng)營取得依照法律、政策規(guī)定取得第四節(jié)國有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理一、國有土地使用權(quán)的2003年6月，某糧站在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，拆掉場區(qū)東側(cè)院墻，扒掉一間廠房，擅自將坐落在國道旁的繁華地段原行政劃撥的600平米生產(chǎn)辦公用地改為商業(yè)用地