項目5 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計能力目標與知識要點5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容項目5 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計能力目標與知識要點能力目標與知識要點能力目標通過本項目的學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)的基本理念;掌握項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容。知識要點1.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本內(nèi)容。返回能力目標與知識要點能力目標返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念項目規(guī)劃設(shè)計是整個項目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個規(guī)劃設(shè)計工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)展開，并以項目的總體策劃思想為指導(dǎo)。一、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與自然生態(tài)相和諧規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當以積極的態(tài)度，把人與建筑、人與自然環(huán)境間的關(guān)系建立在和諧共生的基礎(chǔ)上，以“配合應(yīng)用”環(huán)境資源取代“消費”環(huán)境資源，與自然環(huán)境維持共生共存關(guān)系。與自然和諧共生的設(shè)計理念要體現(xiàn)在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材上，體現(xiàn)在結(jié)合地理環(huán)境、氣候條件來優(yōu)化設(shè)計一方案上，體現(xiàn)在改善生態(tài)環(huán)境、親近自然上。下一頁返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念項目規(guī)劃設(shè)計是整個項5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念二、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與社會發(fā)展相和諧建筑及其環(huán)境應(yīng)既具有庇護的功能，還應(yīng)是一個物質(zhì)生活與精神生活的復(fù)合體，是體現(xiàn)人們思想、感情及價值觀念的有形工具。人類所居住的環(huán)境是一個充滿良性互動的社會生態(tài)體系，因此，在住宅及其環(huán)境的構(gòu)思中，必須將個人、家庭的需求與社會的存在緊密聯(lián)系起來。住宅建筑設(shè)計必須為這種社會的群體化活動提供條件，才能給居民提供一個健康、安全、方便的居住環(huán)境。上一頁下一頁返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念二、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與社會5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設(shè)計與用戶需求和諧還體現(xiàn)在適應(yīng)市場上。由于居住者的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、職業(yè)類型等的不同，提供給市場的住宅類型也應(yīng)多樣。同一個樓盤的多房型配合，可以適應(yīng)不同經(jīng)濟收入、不同類型、不同生活模式居民的不同購房目的的選擇需要。對于老齡人、殘疾人的生理、心理需要也要給予重視，做好無障礙設(shè)計和方便行動的支持輔助設(shè)施，而且盡可能考慮社會交往和互助的因素。上一頁返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與用戶5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式產(chǎn)生后，出現(xiàn)了大量獨立經(jīng)營的開發(fā)商，客觀上要求城市規(guī)劃行政主管部門轉(zhuǎn)變職能，將大包大攬地直接完成所有的規(guī)劃設(shè)計工作，轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿藿ㄐ栽敿氁?guī)劃以后的自主權(quán)交給開發(fā)商，由其按照市場需要和自己的意圖委托專業(yè)設(shè)計人員設(shè)計。城市規(guī)劃行政主管部門對開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計的控制則更多地體現(xiàn)在下達規(guī)劃指標上。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，規(guī)劃指標也是對該項目的規(guī)劃設(shè)計方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析的重要參考依據(jù)。下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式產(chǎn)生后5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標一、居住區(qū)開發(fā)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標居住區(qū)開發(fā)時通常采用以下技術(shù)經(jīng)濟指標作為衡量居住區(qū)規(guī)劃方案的經(jīng)濟性和合理性的標準。

(1)居住區(qū)總用地((km2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，其中包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民人均占地(m2/人)是居住區(qū)內(nèi)人均占地指標，其中包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。

(3)居住區(qū)總建筑面積(m2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，其中包括居住區(qū)建筑面積、公共建筑面積。上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標一、居住區(qū)開發(fā)項目的技術(shù)5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標

(4)總戶數(shù)、總?cè)藬?shù)、平均每戶人口(口/戶)指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶數(shù)、總?cè)丝?、總?cè)丝谂c總戶數(shù)之比。

(5)平均每戶居住建筑面積(m2/戶)指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶數(shù)之比。

(6)居住建筑密度指居住建筑對居住建筑用地的覆蓋率，即(7)容積率(居住建筑面積密度)計算公式為上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(4)總戶數(shù)、總?cè)?-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比，其計算公式為(9)人口凈密度指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比，其計算公式為上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(10)住宅平均層數(shù)指居住建筑總面積與居住建筑基底總面積之比，其計算公式為(11)高層比例即高層住宅占總建筑面積的比例，其計算公式為上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(10)住宅平均層數(shù)指居住5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(12)住宅間距(m)指相鄰居住建筑之間的距離。(13)居住區(qū)平均造價計算公式為(14)建設(shè)周期是指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。(15)綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率。上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(12)住宅間距(m)指相5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標二、非居住區(qū)開發(fā)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標為評價非居住區(qū)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟指標作為衡量的標準。

(1)建筑容積率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

(2)總建筑面積指各層建筑面積總和。

(3)地上建筑面積指地上各層建筑面積總和。

(4)建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標二、非居住區(qū)開發(fā)項目的技5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。(6)建筑高度指城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的建筑物檐口高度上限。(7)綠地率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。(8)停車位個數(shù)指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車位的總個數(shù)。(9)有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可出租使用的建筑面積與總建筑面積之比。(10)開發(fā)項目總造價、平均造價和開發(fā)建設(shè)周期。上一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容有居住區(qū)規(guī)劃布局、住宅建筑造型、建筑風(fēng)格、住宅戶型、公共設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃以及綠地與景觀規(guī)劃等。一、居住區(qū)規(guī)劃布局居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)綜合考慮住宅布局、公共建筑布局、建筑體型、道路交通以及景觀規(guī)劃等基本因素。居住區(qū)建筑的總體布局應(yīng)遵循通風(fēng)良好、光照充分、安靜整潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定建筑群體布局。常見的規(guī)劃布局形式見表5-1.下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容二、住宅建筑選型住宅建筑選型是規(guī)劃設(shè)計的重要內(nèi)容之一，它直接影響到土地的經(jīng)濟利用、住宅需求、建筑造價、景觀效果以及施工的難易程度。住宅建筑類型有多種分類方式，常見的分類方式見表5-2.三、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是指建筑設(shè)計中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。建筑風(fēng)格因受不同時代的政治、社會、經(jīng)濟、建筑材料和建筑技術(shù)等的制約以及建筑設(shè)計思想、觀點和藝術(shù)素養(yǎng)等的影響而有所不同。具體到住宅區(qū)的建筑風(fēng)格，可以從歷史角度、流行風(fēng)格角度、文化角度、技術(shù)角度四方面來構(gòu)思和設(shè)計建筑風(fēng)格。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容二、住宅建筑選型上一頁下一5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，適宜的建筑風(fēng)格對樓盤促銷具有相當大的積極意義，它可以作為樓盤的賣點之一，為項目開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ);對于消費者而言，清新宜人的建筑風(fēng)格能獲得人們的認同，引起精神上的愉悅;對于城市建設(shè)而言，新穎的建筑風(fēng)格能為城市增添一道道亮麗的風(fēng)景線。我國在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，不同時期、不同地域出現(xiàn)了多種建筑風(fēng)格，建筑風(fēng)格從大的方面可以分為古典風(fēng)格、現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代簡約風(fēng)格等幾種形式。

(1)古典風(fēng)格:三段式色彩，退臺四坡頂，彎隆頂，深褐色、灰綠色等深色板巖磚，外墻以暖色調(diào)小規(guī)格面磚貼面。

(2)現(xiàn)代歐陸風(fēng)格:三段式色彩，以深色天然巖板材為基座，中段以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔外墻筑磚貼面，上段為淺色調(diào)，頂部以小坡頂現(xiàn)代歐式屋頂，大量運用現(xiàn)代簡約裝飾，如玻璃幕墻、鐵花欄桿、寶瓶狀女兒墻。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，適宜5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡約風(fēng)格:幾何線條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強，外飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺，合理運用色塊色帶處理。四、住宅戶型戶型是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對房屋住宅類型的新簡稱。住宅的面積和空間是有限的，而住宅的使用功能相互間會有很多關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟能力、設(shè)備配置等客觀因素對功能分區(qū)也會產(chǎn)生一定的制約。所以，在進行住宅設(shè)計時必須抓住主要矛盾，應(yīng)強調(diào)空間組合的層次清晰、布局合理。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡約風(fēng)格:幾何線5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)居住水平的提高，反映在居住功能上就是功能空間專用程度的提高。根據(jù)居住行為模式，可將家庭生活行為空間分為私人行為空間、公共行為空間、家務(wù)行為空間、衛(wèi)生行為空間、交通空間、室外過渡空間等，見表5-3.

(二)住宅功能分區(qū)技術(shù)要點功能分區(qū)設(shè)計要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國城市住宅建設(shè)基本原則為指導(dǎo)，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟條件相適應(yīng)。

(1)采光要好，通風(fēng)要流暢，最好能有穿堂風(fēng)，通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次。除了朝向，窗景也非常重要。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)上一頁下5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(2)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。

(3)客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶門不宜直接對著客廳。

(4)客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野。

(5)臥室應(yīng)當安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴格，主臥室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風(fēng)要好。

(6)衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對客廳和餐廳，不宜與廚房緊連。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(2)要盡可能重視5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(7)廚房直接對外采光、通風(fēng)。

(8)陽臺最好與客廳相連，如果條件允許，陽臺應(yīng)大一些，能有兩個就更好了。

(9)面積較大的套型應(yīng)設(shè)有儲藏空間，儲藏室可不采光通風(fēng)。五、公共設(shè)施規(guī)劃

(一)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃一般來說，住宅區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可分為兩大類:公益性設(shè)施和盈利性設(shè)施。按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運動設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施五類。上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動設(shè)施的布局對住宅區(qū)域規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(7)廚房直接對外5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(二)停車設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)停車設(shè)施建設(shè)可以根據(jù)條件和規(guī)劃要求采用多種形式，如可與住宅結(jié)合，設(shè)于住宅底層的架空層內(nèi)或設(shè)于住宅的地下層內(nèi);可與配套公共設(shè)施相結(jié)合設(shè)于地下層等;可通過路面放寬將停車位設(shè)在路邊;還可與綠化地和場地結(jié)合，設(shè)于綠地和場地的地下或半地下空間，在其上覆土綠化或作為活動場地。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(二)停車設(shè)施規(guī)劃上一頁房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計課件5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(三)安全設(shè)施規(guī)劃居住區(qū)的安全設(shè)施根據(jù)所采用的安全系統(tǒng)一般較為常用的有對講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。對講系統(tǒng)是指住戶與來訪者之間通過對講機進行單元門或院落門門鎖開啟的安全系統(tǒng);視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在居住區(qū)內(nèi)和外圍設(shè)置能夠監(jiān)視居住區(qū)全部通道出入的攝像裝置并由居住區(qū)保安管理監(jiān)控室負責(zé)監(jiān)控和處理。這兩種保安系統(tǒng)均由居住區(qū)的專用線或數(shù)據(jù)通信線傳送信息，需要設(shè)置居住區(qū)的中央保安監(jiān)控設(shè)施。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(三)安全設(shè)施規(guī)劃上一頁5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(四)戶外場地設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的戶外場地設(shè)施包括戶外活動場地、住宅院落以及其中的各類活動設(shè)施和配套設(shè)施。在住宅區(qū)中，戶外活動場地有幼兒游戲場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與消閑場地和其他社會性活動場地。各類活動設(shè)施包括幼兒和兒童的游戲器具、青少年運動的運動器械和為老年人健身與消閑使用的設(shè)施。配套設(shè)施包括各類場地中心的桌凳、亭廊、構(gòu)架、廢物箱、照明燈、矮墻、雕塑、噴水等景觀性小品。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(四)戶外場地設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理部門和物業(yè)管理部門。社區(qū)管理部門主要承擔(dān)對關(guān)系到住宅區(qū)的各項建設(shè)與發(fā)展和住戶利益事務(wù)的居民意愿、意見的征求以及討論決策。物業(yè)管理部門則受居民業(yè)主委員會委托負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶外場地的維護、養(yǎng)護和維修，負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔、保安以及其他服務(wù)。規(guī)劃設(shè)計中，可以將社區(qū)管理機構(gòu)和物業(yè)管理部門辦公場所合并考慮。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容物業(yè)管理機構(gòu)與居民日常生活關(guān)系緊密，許多物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)展了許多為業(yè)主服務(wù)的新項目。因此，在布局上宜與社區(qū)(活動)中心結(jié)合，一般服務(wù)半徑不宜超過500米，以便于聯(lián)系與運作。六、道路交通規(guī)劃按照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的理淪，結(jié)合相應(yīng)的人口規(guī)模和用地規(guī)模，將居住區(qū)道路進行分級是必要的。居住區(qū)道路的寬度則是按照其等級來確定的。居住區(qū)的道路通?？煞譃榫幼^(qū)級道路、居住小區(qū)級道路、居住組團級道路和宅間小路等四級。

(一)居住區(qū)道路寬度的要求居住區(qū)道路寬度要求見表5-4.上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容物業(yè)管理機構(gòu)與居民日常生5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式居住區(qū)交通組織有兩種方式，即人車分行、人車混行結(jié)合局部分行。

1.人車分行建立“人車分行”的交通組織體系的目的在于保證住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項生活活動能正常舒適地進行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機動車交通對居住生活質(zhì)量的影響，如交通事故、噪聲、空氣污染等。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式上房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計課件5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

2.人車混行結(jié)合局部分行人車混行的交通組織方式是指機動車交通和人行交通共同使用一套路網(wǎng)。這種交通組織方式在私人汽車不多的國家和地區(qū)，既方便又經(jīng)濟，也是一種傳統(tǒng)的、常見的住宅區(qū)交通組織方式。人車混行交通組織方式下的住宅區(qū)路網(wǎng)布局要求道路分級明確，并應(yīng)貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，主要路網(wǎng)一般采用互通型的布局形式。人車混行交通組織方式在小孩或老人出入頻繁的特殊區(qū)域應(yīng)注重結(jié)合局部分行的設(shè)計原則。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容2.人車混行結(jié)合局部分行5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則居住區(qū)道路系統(tǒng)是居住區(qū)的骨架，有分割地塊及聯(lián)系不同功能用地的作用，對整個居住區(qū)的合理布局起決定性作用。為使居民日常出行安全、便捷，使居民日常生活安靜、舒適，居住區(qū)交通組織考慮的因素包括合理處理人與車、機動車與非機動車、快車與慢車、內(nèi)部交通與外部交通、靜態(tài)交通與動態(tài)交通之間的關(guān)系。隨著居民生活水平和對居住環(huán)境要求的提高，完全的人車混行方式已不能滿足居住需求，正在逐步向人車分行、人車混行結(jié)合局部分行方式發(fā)展。居住區(qū)路網(wǎng)布局規(guī)劃應(yīng)在居住區(qū)交通組織規(guī)劃的基礎(chǔ)上，采用適合于相應(yīng)交通組織方式的路網(wǎng)形式，并遵循以下原則:(1)順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整和舒適。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則上一頁5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(2)分級布置，逐級銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整。(3)因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理、建設(shè)經(jīng)濟。(4)功能復(fù)合化，營造人性化的街道空間。(勸構(gòu)筑方便、系統(tǒng)、豐富、整體的居住區(qū)交通、空間和景觀網(wǎng)絡(luò)。(6)避免影響城市交通。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(2)分級布置，逐級銜接，5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容七、綠地與景觀規(guī)劃

(一)綠地規(guī)劃綠地率是衡量居住區(qū)生態(tài)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的重要指標。居住區(qū)綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，但不包括不能滿足植樹綠化覆土3米深度要求的屋頂、曬臺的人工綠地，以及距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容七、綠地與景觀規(guī)劃上一頁5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容為方便居民日常的游憩活動需要，利于創(chuàng)造層次豐富的公共活動空間，達到良好的空間環(huán)境效果，按照集中與分散相結(jié)合、點線面相結(jié)合的原則，公共綠地系統(tǒng)的布局必須設(shè)置一定的中心公共綠地，小區(qū)級小游園的用地規(guī)模不小于4000平方米，組團綠地不小于400平方米。為方便居民使用，中心綠地應(yīng)與道路相鄰，并開設(shè)出入口。居住區(qū)各級公共綠地是居住區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應(yīng)采用“開敞式”布局方式，并應(yīng)在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。組團綠地首先要滿足日照環(huán)境的基本要求，即應(yīng)由不少于1/3的綠地面積在當?shù)貥藴实慕ㄖ照贞幱熬€范圍之外;其次要滿足功能要求，即要便于設(shè)置兒童游戲設(shè)施和適于成人游憩活動，而不干擾居民生活;還要考慮影響空間環(huán)境的因素，即綠地四鄰建筑物的高度及綠地空間的形式。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容為方便居民日常的游憩活動5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(二)景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃包括步行環(huán)境、鋪地環(huán)境、水體環(huán)境以及戶外設(shè)施環(huán)境幾方面內(nèi)容。

1.步行環(huán)境規(guī)劃步行環(huán)境的規(guī)劃與設(shè)計應(yīng)該同時考慮功能與景觀問題。就功能而言，包括提供一個不易磨損的路面和場地系統(tǒng)，使人能安全、有效、舒適地從起點到達目的地或開展活動;就景觀而言，要求能吸引人，并提供一個使人產(chǎn)生豐富感受的景觀環(huán)境。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(二)景觀規(guī)劃上一頁下一5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

2.鋪地環(huán)境規(guī)劃鋪地設(shè)計主要從滿足使用要求和景觀要求兩方面出發(fā)，考慮舒適、自然、協(xié)調(diào)。對地坪的鋪裝應(yīng)考慮材料、色彩、組合等因素:第一，要考慮地面的堅固、耐磨和防滑，即行走、活動和安全的要求;第二，要利用地面材料、色彩和組合圖案引導(dǎo)行走方向和限定場地界限;第三，要通過一種能表現(xiàn)和強化特定場地特性的組合創(chuàng)造地面景觀;第四，應(yīng)該與周圍建筑物形成良好的結(jié)合關(guān)系。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容2.鋪地環(huán)境規(guī)劃上一頁下5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

3.水體環(huán)境規(guī)劃水是我國古代造園藝術(shù)的精髓之一，水具有靈動之美，水體的運用往往能為小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造出清新宜人的效果?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180)中將水體面積并入綠地面積來計算綠地率，可見水體對于環(huán)境影響的重要性。水體有多種運用手法，其中最重要的是利用水體的“活”性，順應(yīng)自然，利用自然，因勢利導(dǎo)，創(chuàng)造生氣活潑而又不矯揉造作的水環(huán)境的原則。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容3.水體環(huán)境規(guī)劃上一頁下5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

4.戶外設(shè)施環(huán)境規(guī)劃住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中，營造良好的戶外設(shè)施環(huán)境是必不可少的工作，戶外設(shè)施主要包括:獨立的小型公建，如門房、警衛(wèi)室、居委會、小型存車戶等;公用工程設(shè)施中的小型土建，如水泵房、開閉所、加壓站、小型熱力站(鍋爐房)、煤氣站等;環(huán)衛(wèi)設(shè)施及消防設(shè)施;照明燈、指示牌、標志物、公益廣告牌、公用電話亭等;其他建筑小品、圍墻、園林建筑與雕塑等。這些零散的建筑物和構(gòu)筑物，是小區(qū)功能設(shè)施的重要組成部分，需要納人統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計與管理。其建筑風(fēng)格、環(huán)境風(fēng)格、建筑色彩等需要與小區(qū)整體風(fēng)格相一致、相協(xié)調(diào)，使之成為小區(qū)環(huán)境的亮點。上一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容4.戶外設(shè)施環(huán)境規(guī)劃上一表5-1 常見的規(guī)劃布局形式

返回表5-1 常見的規(guī)劃布局形式

返回表5-2 住宅建筑分類

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返回表5-3 住宅功能分區(qū)

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返回表5-3 住宅功能分區(qū)

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返回表5-4 居住區(qū)道路寬度要求

返回表5-4 居住區(qū)道路寬度要求

返回項目5 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計能力目標與知識要點5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容項目5 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計能力目標與知識要點能力目標與知識要點能力目標通過本項目的學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)的基本理念;掌握項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容。知識要點1.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本內(nèi)容。返回能力目標與知識要點能力目標返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念項目規(guī)劃設(shè)計是整個項目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個規(guī)劃設(shè)計工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)展開，并以項目的總體策劃思想為指導(dǎo)。一、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與自然生態(tài)相和諧規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當以積極的態(tài)度，把人與建筑、人與自然環(huán)境間的關(guān)系建立在和諧共生的基礎(chǔ)上，以“配合應(yīng)用”環(huán)境資源取代“消費”環(huán)境資源，與自然環(huán)境維持共生共存關(guān)系。與自然和諧共生的設(shè)計理念要體現(xiàn)在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材上，體現(xiàn)在結(jié)合地理環(huán)境、氣候條件來優(yōu)化設(shè)計一方案上，體現(xiàn)在改善生態(tài)環(huán)境、親近自然上。下一頁返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念項目規(guī)劃設(shè)計是整個項5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念二、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與社會發(fā)展相和諧建筑及其環(huán)境應(yīng)既具有庇護的功能，還應(yīng)是一個物質(zhì)生活與精神生活的復(fù)合體，是體現(xiàn)人們思想、感情及價值觀念的有形工具。人類所居住的環(huán)境是一個充滿良性互動的社會生態(tài)體系，因此，在住宅及其環(huán)境的構(gòu)思中，必須將個人、家庭的需求與社會的存在緊密聯(lián)系起來。住宅建筑設(shè)計必須為這種社會的群體化活動提供條件，才能給居民提供一個健康、安全、方便的居住環(huán)境。上一頁下一頁返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念二、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與社會5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設(shè)計與用戶需求和諧還體現(xiàn)在適應(yīng)市場上。由于居住者的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、職業(yè)類型等的不同，提供給市場的住宅類型也應(yīng)多樣。同一個樓盤的多房型配合，可以適應(yīng)不同經(jīng)濟收入、不同類型、不同生活模式居民的不同購房目的的選擇需要。對于老齡人、殘疾人的生理、心理需要也要給予重視，做好無障礙設(shè)計和方便行動的支持輔助設(shè)施，而且盡可能考慮社會交往和互助的因素。上一頁返回5-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計基本理念三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與用戶5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式產(chǎn)生后，出現(xiàn)了大量獨立經(jīng)營的開發(fā)商，客觀上要求城市規(guī)劃行政主管部門轉(zhuǎn)變職能，將大包大攬地直接完成所有的規(guī)劃設(shè)計工作，轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿藿ㄐ栽敿氁?guī)劃以后的自主權(quán)交給開發(fā)商，由其按照市場需要和自己的意圖委托專業(yè)設(shè)計人員設(shè)計。城市規(guī)劃行政主管部門對開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計的控制則更多地體現(xiàn)在下達規(guī)劃指標上。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，規(guī)劃指標也是對該項目的規(guī)劃設(shè)計方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析的重要參考依據(jù)。下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式產(chǎn)生后5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標一、居住區(qū)開發(fā)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標居住區(qū)開發(fā)時通常采用以下技術(shù)經(jīng)濟指標作為衡量居住區(qū)規(guī)劃方案的經(jīng)濟性和合理性的標準。

(1)居住區(qū)總用地((km2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，其中包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民人均占地(m2/人)是居住區(qū)內(nèi)人均占地指標，其中包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。

(3)居住區(qū)總建筑面積(m2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，其中包括居住區(qū)建筑面積、公共建筑面積。上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標一、居住區(qū)開發(fā)項目的技術(shù)5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標

(4)總戶數(shù)、總?cè)藬?shù)、平均每戶人口(口/戶)指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶數(shù)、總?cè)丝?、總?cè)丝谂c總戶數(shù)之比。

(5)平均每戶居住建筑面積(m2/戶)指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶數(shù)之比。

(6)居住建筑密度指居住建筑對居住建筑用地的覆蓋率，即(7)容積率(居住建筑面積密度)計算公式為上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(4)總戶數(shù)、總?cè)?-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比，其計算公式為(9)人口凈密度指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比，其計算公式為上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(10)住宅平均層數(shù)指居住建筑總面積與居住建筑基底總面積之比，其計算公式為(11)高層比例即高層住宅占總建筑面積的比例，其計算公式為上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(10)住宅平均層數(shù)指居住5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(12)住宅間距(m)指相鄰居住建筑之間的距離。(13)居住區(qū)平均造價計算公式為(14)建設(shè)周期是指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。(15)綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率。上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(12)住宅間距(m)指相5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標二、非居住區(qū)開發(fā)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標為評價非居住區(qū)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟指標作為衡量的標準。

(1)建筑容積率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

(2)總建筑面積指各層建筑面積總和。

(3)地上建筑面積指地上各層建筑面積總和。

(4)建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。上一頁下一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標二、非居住區(qū)開發(fā)項目的技5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。(6)建筑高度指城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的建筑物檐口高度上限。(7)綠地率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。(8)停車位個數(shù)指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車位的總個數(shù)。(9)有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可出租使用的建筑面積與總建筑面積之比。(10)開發(fā)項目總造價、平均造價和開發(fā)建設(shè)周期。上一頁返回5-2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計指標(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容有居住區(qū)規(guī)劃布局、住宅建筑造型、建筑風(fēng)格、住宅戶型、公共設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃以及綠地與景觀規(guī)劃等。一、居住區(qū)規(guī)劃布局居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)綜合考慮住宅布局、公共建筑布局、建筑體型、道路交通以及景觀規(guī)劃等基本因素。居住區(qū)建筑的總體布局應(yīng)遵循通風(fēng)良好、光照充分、安靜整潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定建筑群體布局。常見的規(guī)劃布局形式見表5-1.下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容二、住宅建筑選型住宅建筑選型是規(guī)劃設(shè)計的重要內(nèi)容之一，它直接影響到土地的經(jīng)濟利用、住宅需求、建筑造價、景觀效果以及施工的難易程度。住宅建筑類型有多種分類方式，常見的分類方式見表5-2.三、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是指建筑設(shè)計中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。建筑風(fēng)格因受不同時代的政治、社會、經(jīng)濟、建筑材料和建筑技術(shù)等的制約以及建筑設(shè)計思想、觀點和藝術(shù)素養(yǎng)等的影響而有所不同。具體到住宅區(qū)的建筑風(fēng)格，可以從歷史角度、流行風(fēng)格角度、文化角度、技術(shù)角度四方面來構(gòu)思和設(shè)計建筑風(fēng)格。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容二、住宅建筑選型上一頁下一5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，適宜的建筑風(fēng)格對樓盤促銷具有相當大的積極意義，它可以作為樓盤的賣點之一，為項目開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ);對于消費者而言，清新宜人的建筑風(fēng)格能獲得人們的認同，引起精神上的愉悅;對于城市建設(shè)而言，新穎的建筑風(fēng)格能為城市增添一道道亮麗的風(fēng)景線。我國在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，不同時期、不同地域出現(xiàn)了多種建筑風(fēng)格，建筑風(fēng)格從大的方面可以分為古典風(fēng)格、現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代簡約風(fēng)格等幾種形式。

(1)古典風(fēng)格:三段式色彩，退臺四坡頂，彎隆頂，深褐色、灰綠色等深色板巖磚，外墻以暖色調(diào)小規(guī)格面磚貼面。

(2)現(xiàn)代歐陸風(fēng)格:三段式色彩，以深色天然巖板材為基座，中段以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔外墻筑磚貼面，上段為淺色調(diào)，頂部以小坡頂現(xiàn)代歐式屋頂，大量運用現(xiàn)代簡約裝飾，如玻璃幕墻、鐵花欄桿、寶瓶狀女兒墻。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，適宜5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡約風(fēng)格:幾何線條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強，外飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺，合理運用色塊色帶處理。四、住宅戶型戶型是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對房屋住宅類型的新簡稱。住宅的面積和空間是有限的，而住宅的使用功能相互間會有很多關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟能力、設(shè)備配置等客觀因素對功能分區(qū)也會產(chǎn)生一定的制約。所以，在進行住宅設(shè)計時必須抓住主要矛盾，應(yīng)強調(diào)空間組合的層次清晰、布局合理。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡約風(fēng)格:幾何線5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)居住水平的提高，反映在居住功能上就是功能空間專用程度的提高。根據(jù)居住行為模式，可將家庭生活行為空間分為私人行為空間、公共行為空間、家務(wù)行為空間、衛(wèi)生行為空間、交通空間、室外過渡空間等，見表5-3.

(二)住宅功能分區(qū)技術(shù)要點功能分區(qū)設(shè)計要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國城市住宅建設(shè)基本原則為指導(dǎo)，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟條件相適應(yīng)。

(1)采光要好，通風(fēng)要流暢，最好能有穿堂風(fēng)，通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次。除了朝向，窗景也非常重要。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)上一頁下5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(2)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。

(3)客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶門不宜直接對著客廳。

(4)客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野。

(5)臥室應(yīng)當安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴格，主臥室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風(fēng)要好。

(6)衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對客廳和餐廳，不宜與廚房緊連。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(2)要盡可能重視5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(7)廚房直接對外采光、通風(fēng)。

(8)陽臺最好與客廳相連，如果條件允許，陽臺應(yīng)大一些，能有兩個就更好了。

(9)面積較大的套型應(yīng)設(shè)有儲藏空間，儲藏室可不采光通風(fēng)。五、公共設(shè)施規(guī)劃

(一)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃一般來說，住宅區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可分為兩大類:公益性設(shè)施和盈利性設(shè)施。按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運動設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施五類。上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動設(shè)施的布局對住宅區(qū)域規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(7)廚房直接對外5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(二)停車設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)停車設(shè)施建設(shè)可以根據(jù)條件和規(guī)劃要求采用多種形式，如可與住宅結(jié)合，設(shè)于住宅底層的架空層內(nèi)或設(shè)于住宅的地下層內(nèi);可與配套公共設(shè)施相結(jié)合設(shè)于地下層等;可通過路面放寬將停車位設(shè)在路邊;還可與綠化地和場地結(jié)合，設(shè)于綠地和場地的地下或半地下空間，在其上覆土綠化或作為活動場地。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(二)停車設(shè)施規(guī)劃上一頁房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計課件5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(三)安全設(shè)施規(guī)劃居住區(qū)的安全設(shè)施根據(jù)所采用的安全系統(tǒng)一般較為常用的有對講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。對講系統(tǒng)是指住戶與來訪者之間通過對講機進行單元門或院落門門鎖開啟的安全系統(tǒng);視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在居住區(qū)內(nèi)和外圍設(shè)置能夠監(jiān)視居住區(qū)全部通道出入的攝像裝置并由居住區(qū)保安管理監(jiān)控室負責(zé)監(jiān)控和處理。這兩種保安系統(tǒng)均由居住區(qū)的專用線或數(shù)據(jù)通信線傳送信息，需要設(shè)置居住區(qū)的中央保安監(jiān)控設(shè)施。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(三)安全設(shè)施規(guī)劃上一頁5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(四)戶外場地設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的戶外場地設(shè)施包括戶外活動場地、住宅院落以及其中的各類活動設(shè)施和配套設(shè)施。在住宅區(qū)中，戶外活動場地有幼兒游戲場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與消閑場地和其他社會性活動場地。各類活動設(shè)施包括幼兒和兒童的游戲器具、青少年運動的運動器械和為老年人健身與消閑使用的設(shè)施。配套設(shè)施包括各類場地中心的桌凳、亭廊、構(gòu)架、廢物箱、照明燈、矮墻、雕塑、噴水等景觀性小品。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(四)戶外場地設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理部門和物業(yè)管理部門。社區(qū)管理部門主要承擔(dān)對關(guān)系到住宅區(qū)的各項建設(shè)與發(fā)展和住戶利益事務(wù)的居民意愿、意見的征求以及討論決策。物業(yè)管理部門則受居民業(yè)主委員會委托負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶外場地的維護、養(yǎng)護和維修，負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔、保安以及其他服務(wù)。規(guī)劃設(shè)計中，可以將社區(qū)管理機構(gòu)和物業(yè)管理部門辦公場所合并考慮。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容物業(yè)管理機構(gòu)與居民日常生活關(guān)系緊密，許多物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)展了許多為業(yè)主服務(wù)的新項目。因此，在布局上宜與社區(qū)(活動)中心結(jié)合，一般服務(wù)半徑不宜超過500米，以便于聯(lián)系與運作。六、道路交通規(guī)劃按照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的理淪，結(jié)合相應(yīng)的人口規(guī)模和用地規(guī)模，將居住區(qū)道路進行分級是必要的。居住區(qū)道路的寬度則是按照其等級來確定的。居住區(qū)的道路通?？煞譃榫幼^(qū)級道路、居住小區(qū)級道路、居住組團級道路和宅間小路等四級。

(一)居住區(qū)道路寬度的要求居住區(qū)道路寬度要求見表5-4.上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容物業(yè)管理機構(gòu)與居民日常生5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式居住區(qū)交通組織有兩種方式，即人車分行、人車混行結(jié)合局部分行。

1.人車分行建立“人車分行”的交通組織體系的目的在于保證住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項生活活動能正常舒適地進行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機動車交通對居住生活質(zhì)量的影響，如交通事故、噪聲、空氣污染等。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式上房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計課件5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

2.人車混行結(jié)合局部分行人車混行的交通組織方式是指機動車交通和人行交通共同使用一套路網(wǎng)。這種交通組織方式在私人汽車不多的國家和地區(qū)，既方便又經(jīng)濟，也是一種傳統(tǒng)的、常見的住宅區(qū)交通組織方式。人車混行交通組織方式下的住宅區(qū)路網(wǎng)布局要求道路分級明確，并應(yīng)貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，主要路網(wǎng)一般采用互通型的布局形式。人車混行交通組織方式在小孩或老人出入頻繁的特殊區(qū)域應(yīng)注重結(jié)合局部分行的設(shè)計原則。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容2.人車混行結(jié)合局部分行5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則居住區(qū)道路系統(tǒng)是居住區(qū)的骨架，有分割地塊及聯(lián)系不同功能用地的作用，對整個居住區(qū)的合理布局起決定性作用。為使居民日常出行安全、便捷，使居民日常生活安靜、舒適，居住區(qū)交通組織考慮的因素包括合理處理人與車、機動車與非機動車、快車與慢車、內(nèi)部交通與外部交通、靜態(tài)交通與動態(tài)交通之間的關(guān)系。隨著居民生活水平和對居住環(huán)境要求的提高，完全的人車混行方式已不能滿足居住需求，正在逐步向人車分行、人車混行結(jié)合局部分行方式發(fā)展。居住區(qū)路網(wǎng)布局規(guī)劃應(yīng)在居住區(qū)交通組織規(guī)劃的基礎(chǔ)上，采用適合于相應(yīng)交通組織方式的路網(wǎng)形式，并遵循以下原則:(1)順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整和舒適。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則上一頁5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(2)分級布置，逐級銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整。(3)因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理、建設(shè)經(jīng)濟。(4)功能復(fù)合化，營造人性化的街道空間。(勸構(gòu)筑方便、系統(tǒng)、豐富、整體的居住區(qū)交通、空間和景觀網(wǎng)絡(luò)。(6)避免影響城市交通。上一頁下一頁返回5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容(2)分級布置，逐級銜接，5-3 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容七、綠地與景觀規(guī)劃

(一)綠地規(guī)劃綠地率是衡量居住區(qū)生態(tài)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的重要指標。居住區(qū)綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，