22十二月2022XX1017保利遂寧河?xùn)|新區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告18十二月2022XX1017保利遂寧河?xùn)|新區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)1市場(chǎng)研究報(bào)告階段項(xiàng)目定位階段第一階段工作遂寧市調(diào)遂寧城市進(jìn)入及拿地策略研究報(bào)告城市進(jìn)入機(jī)會(huì)研究及拿地策略研究保利遂寧拿地補(bǔ)充報(bào)告遂寧市河?xùn)|新城地塊、高爾夫球場(chǎng)旁地塊拿地報(bào)告遂寧市場(chǎng)深入市調(diào)核心價(jià)值體系客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位商業(yè)定位第二階段工作工作流程及內(nèi)容CONTENTS市場(chǎng)研究報(bào)告階段項(xiàng)目定位階段第一階段工作遂寧市調(diào)遂寧市場(chǎng)深入2工作流程及內(nèi)容CONTENTS對(duì)區(qū)域前景看法、購(gòu)房需求、購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)等進(jìn)行了深入調(diào)研訪問客戶類型調(diào)研形式樣本量潛在購(gòu)房者普訪106余組業(yè)內(nèi)人士一對(duì)一深訪+普訪20余組為了更精準(zhǔn)的進(jìn)行項(xiàng)目定位，工作組經(jīng)過兩周走訪，對(duì)遂寧市100余組潛在購(gòu)房者（樓盤攔訪、定向客戶深訪）及20余組相關(guān)人士（業(yè)界銷售經(jīng)理或主管、公務(wù)員等）進(jìn)行深入調(diào)查及深訪。工作流程及內(nèi)容CONTENTS對(duì)區(qū)域前景看法、購(gòu)房需求、購(gòu)房3目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)時(shí)序目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)4人口2011年遂寧總?cè)丝诩s390萬，其中，遂寧城區(qū)人口約65萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)38%。2011年遂寧市居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到423億元，逐年年增長(zhǎng)18%以上的增速。大量的人口基數(shù)是城市發(fā)展增量的基礎(chǔ)，升級(jí)城市化率的基礎(chǔ)和消費(fèi)力的基礎(chǔ)?？?cè)丝?90萬，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，消費(fèi)市場(chǎng)潛力大人口2011年遂寧總?cè)丝诩s390萬，其中，遂寧5房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況房地產(chǎn)供需——宏觀影響較弱，需求旺盛遂寧市近年來房地產(chǎn)供應(yīng)成交持續(xù)走高，截止到2011年新增供應(yīng)面積140.54萬平米，成交面積208.42萬平米，在經(jīng)歷了2010年的一個(gè)低谷后已開始逐漸反彈。從近三年的銷售面積均在200萬平方米左右看出，市場(chǎng)需求旺盛。體現(xiàn)出遂寧區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)受整體宏觀政策與調(diào)控影響較一線城市弱相對(duì)較弱，后市增長(zhǎng)強(qiáng)勁。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況房地產(chǎn)供需——宏觀影響較弱，需求旺盛遂寧市6遂寧住宅開發(fā)格局金橋新區(qū)城市發(fā)展方向：主要向河?xùn)|，適度向南。河?xùn)|將成為最強(qiáng)勢(shì)板塊，新政治、經(jīng)濟(jì)中心。主城區(qū)：認(rèn)知度最高的完善居住生活配套區(qū)，但區(qū)域存量土地基本開發(fā)殆盡，發(fā)展空間有限，城市級(jí)配套有待升級(jí)。城北板塊：新興的成熟居住區(qū)，隨著藍(lán)光這樣的大品牌開發(fā)商入駐，區(qū)域進(jìn)一步升溫，但儲(chǔ)備土地少。河?xùn)|新區(qū)：在城市化進(jìn)程加快的大背景下，河?xùn)|新區(qū)即完善河?xùn)|行政中心區(qū)的建設(shè)并作為未來重點(diǎn)發(fā)展的東部新城，成為主城區(qū)空間拓展、人口聚集的首選方向。向南板塊特征：城市核心地段核心價(jià)值：宜居，充滿活力產(chǎn)品特征：高層，80-120㎡價(jià)格水平：4800-5400元/㎡客群特征：改善性客戶板塊特征：房地產(chǎn)第二批次核心價(jià)值：宜居，充滿活力產(chǎn)品特征：高層，70-140㎡價(jià)格水平：4100-4900元/㎡客群特征：剛需客戶板塊特征：未來城市中心核心價(jià)值：新經(jīng)濟(jì)政務(wù)核心，更新更好的規(guī)劃產(chǎn)品特征：多種，30-180㎡價(jià)格水平：3900-4900元/㎡客群特征：改善性客戶城北板塊本案向東河?xùn)|新區(qū)主城區(qū)創(chuàng)新工業(yè)區(qū)遂寧住宅開發(fā)格局金橋新區(qū)城市發(fā)展方向：主要向河?xùn)|，適度向南。7一個(gè)具備良好房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)的中等城市河?xùn)|新區(qū)作為未來遂寧的政治、經(jīng)濟(jì)新中心，毫無疑問是最具潛力的發(fā)展板塊基本結(jié)論一個(gè)具備良好房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)的中等城市基本結(jié)論8對(duì)城市和區(qū)域?qū)傩宰鞒雠袛嘀螅€需要要進(jìn)一步研究的是

——我們的客戶在哪里？他們是誰？他們有什么特征？他們需要怎樣的產(chǎn)品？

金橋新區(qū)城北板塊本案河?xùn)|新區(qū)主城區(qū)創(chuàng)新工業(yè)區(qū)對(duì)城市和區(qū)域?qū)傩宰鞒雠袛嘀?，還需要要進(jìn)一步研究的是金9目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)時(shí)序目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)10產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究項(xiàng)目概況產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究項(xiàng)目概況11本次我們從業(yè)內(nèi)深訪、客戶調(diào)研等維度進(jìn)行研究找出本案的客群所在……本次我們從業(yè)內(nèi)深訪、客戶調(diào)研等維度進(jìn)行研究找出本案的客群所在12河?xùn)|區(qū)客群研究?jī)蓚€(gè)度分析遂寧市客群研究河?xùn)|區(qū)客群研究?jī)蓚€(gè)度分析遂寧市客群研究13訪談在售項(xiàng)目：8個(gè)遂寧主城區(qū)：翰林名苑、濱江帝景河?xùn)|新城區(qū)：弗萊明戈、遂寧大院、歐洲新城、世紀(jì)錦江城北區(qū)：藍(lán)光香江國(guó)際兩年內(nèi)意向購(gòu)房客戶：15個(gè)樣本來源：遂寧主城區(qū)、河?xùn)|新城區(qū)、城北區(qū)客戶訪談樣本來源我們?cè)L談了二十余組業(yè)內(nèi)人士及主城區(qū)、城東及城北的潛在客戶，了解客戶的置業(yè)需求及驅(qū)動(dòng)因素！訪談在售項(xiàng)目：8個(gè)樣本來源：遂寧主城區(qū)、河?xùn)|新城區(qū)、城北區(qū)客14主城區(qū)公務(wù)員+企業(yè)中高層管理人員+生意人——以主城區(qū)改善性換房客戶為主，剛性需求比例逐步增大，來自三縣一區(qū)客戶較老城區(qū)相對(duì)偏多。訪談對(duì)象：王強(qiáng)，從業(yè)6年，遂寧翰林名苑項(xiàng)目經(jīng)理老城區(qū)板塊項(xiàng)目客群，以城區(qū)改善性換房客戶為主，學(xué)區(qū)房亦占一定比例，有部分保值投資客戶；100㎡以上戶型多為自住，中小面積段戶型投資客戶約占4成左右。河北新區(qū)投資客群較少，可忽略不計(jì)，早期多為改善性客戶，近年剛性需求比例逐步增大，來自三縣一區(qū)客戶較老城區(qū)相對(duì)偏多。城北區(qū)企業(yè)普通通員工+公務(wù)員——以城北原住民改善性換房客戶及三縣一區(qū)剛需客戶為主。訪談對(duì)象：劉先生，從業(yè)8年，遂寧城北藍(lán)光香江國(guó)際主管此區(qū)域的購(gòu)房者一類為改善舊房的居住環(huán)境；因?yàn)榧彝コ蓡T發(fā)生改變而換房；看中樓盤的品牌效應(yīng)；二類為郊縣和外出務(wù)工人員，看重產(chǎn)品的戶型和高性價(jià)比，環(huán)境以及品牌效應(yīng)。河?xùn)|區(qū)公務(wù)員+企業(yè)中高層管理人員+生意人+一般員工——以主城區(qū)改善性換房客戶為主，主城及三縣一區(qū)剛性需求占部分比例，投資者占少數(shù)。訪談對(duì)象：韓先生，從業(yè)4年，河?xùn)|弗萊明戈項(xiàng)目銷售主管一類為老城區(qū)因家庭成員增加、財(cái)富積累、對(duì)生活環(huán)境要求提高的改善型客戶，占比50%，此類客戶注重板塊較好的未來規(guī)劃以及良好的生態(tài)環(huán)境、居住的舒適度；另一類為周邊區(qū)縣打算進(jìn)入主城區(qū)生活的首置或首改客戶，主要為外出務(wù)工人員，此類客戶注重產(chǎn)品實(shí)用性以及居住舒適度。遂寧市業(yè)內(nèi)人士深訪主城區(qū)城北區(qū)河?xùn)|區(qū)遂寧市業(yè)內(nèi)人士深訪15城區(qū)改善性換房客群、三縣一區(qū)首置或首改客戶為主，投資客群較少；喜愛就近購(gòu)房，地緣性表現(xiàn)強(qiáng)烈。射洪縣大英縣蓬溪縣安居區(qū)市區(qū)遂寧購(gòu)房客群來源構(gòu)成市區(qū)+三縣一區(qū)+返鄉(xiāng)務(wù)工人員+周邊縣市城區(qū)改善性換房客群、三縣一區(qū)首置或首改客戶為主，投資客群較少16遂寧市購(gòu)房群體特征返鄉(xiāng)務(wù)工人員+周邊縣市：客群特點(diǎn)：25－40歲，對(duì)項(xiàng)目總價(jià)、環(huán)境的敏感度高；家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)以單身及兩人世界為主。職業(yè)特點(diǎn)：以來遂寧打工的周邊縣市客群及返鄉(xiāng)人員為主；經(jīng)濟(jì)收入：有一定經(jīng)濟(jì)積累，承受購(gòu)房總價(jià)35-45萬；需求特征：以青年置業(yè)的剛需為主，少量改善型客戶為輔；戶型需求：二房和緊湊三房為主；三縣一區(qū)：客群特點(diǎn)：30－40歲，對(duì)總價(jià)、戶型敏感度高；家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)以三代同堂為主，家庭聚集度較強(qiáng)。職業(yè)特點(diǎn)：以當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳簽橹?；?jīng)濟(jì)收入：收入穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)積累，承受購(gòu)房總價(jià)35-50萬；部分高收入者承受購(gòu)房總價(jià)150-300萬需求特征：以改善型需求為主，青年置業(yè)的剛需為輔，少量終極置業(yè)客戶；以戶型需求：緊湊型三房及舒適型三房為主；二房為輔；少數(shù)別墅需求特點(diǎn)市區(qū)：客群特點(diǎn)：25－55歲，對(duì)戶型、項(xiàng)目位置、區(qū)域未來發(fā)展、總價(jià)的敏感度高；家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)以兩代居、三代同堂為主；職業(yè)特點(diǎn)：以公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企業(yè)員工以及私營(yíng)業(yè)主等當(dāng)?shù)厥杖敕€(wěn)定及高收入人群為主，經(jīng)濟(jì)收入：收入穩(wěn)定，為遂寧中高收入群體，承受購(gòu)房總價(jià)40-55萬；部分高收入者承受購(gòu)房總價(jià)150-300萬需求特征：以改善型需求為主，城區(qū)青年置業(yè)的剛需為輔，有少量投資型客戶；戶型需求：三房為主；兩房為輔，少量別墅遂寧市購(gòu)房群體特征返鄉(xiāng)務(wù)工人員+周邊縣市：三縣一區(qū)：需求特點(diǎn)17河?xùn)|區(qū)客群研究遂寧市客群研究河?xùn)|區(qū)客群研究遂寧市客群研究18河?xùn)|新區(qū)客群研究金橋新區(qū)城北板塊本案河?xùn)|新區(qū)主城區(qū)創(chuàng)新工業(yè)區(qū)本案位于最強(qiáng)勢(shì)的河?xùn)|新區(qū)，我們將結(jié)合典型案例與客戶調(diào)研，對(duì)區(qū)域客戶群體做進(jìn)一步分析。河?xùn)|新區(qū)客群研究金橋新區(qū)城北板塊本案河?xùn)|新區(qū)主城區(qū)創(chuàng)新工業(yè)區(qū)19收入與家庭結(jié)構(gòu)：年收入在15萬元以內(nèi)，兩代居家庭占八成以上客群市調(diào)收入與家庭結(jié)構(gòu)：年收入在15萬元以內(nèi)，兩代居家庭占八成以上客20客群市調(diào)購(gòu)房目的：購(gòu)房滿足自住，改善性需求顯著二次以上置業(yè)者占總體六成，首次置業(yè)占四成，以改善性需求為主。兩成以上客群擁有私家車，打算購(gòu)買車位的占六成。自住置業(yè)次數(shù)和置業(yè)目的交叉分析客群市調(diào)購(gòu)房目的：購(gòu)房滿足自住，改善性需求顯著二次以上置業(yè)者21區(qū)域認(rèn)知：河?xùn)|新區(qū)未來區(qū)域價(jià)值最高，獲高度認(rèn)同區(qū)域價(jià)值板塊發(fā)展前景判斷整體而言：消費(fèi)者都最看好河?xùn)|新區(qū)板塊的未來發(fā)展?jié)摿Γ渲惺状沃脴I(yè)者傾向更明顯?？腿菏姓{(diào)區(qū)域認(rèn)知：河?xùn)|新區(qū)未來區(qū)域價(jià)值最高，獲高度認(rèn)同區(qū)域價(jià)值板塊發(fā)22河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈弗萊明戈項(xiàng)目選擇原因：緊鄰本項(xiàng)目主力客群：老城區(qū)和三縣一區(qū)改善性客群次要客群：主城及返鄉(xiāng)人員首次置業(yè)年齡特征：30-45歲職業(yè)特征：公務(wù)員、企事業(yè)管理層、生意人購(gòu)房原因：居住環(huán)境佳，規(guī)劃前景較好，房間較多，滿足三代同堂需求購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：看重房間數(shù)量、居住的舒適度及總價(jià)訪談對(duì)象：鐘先生，35歲左右，汽車貿(mào)易行業(yè)，需求150左右三房以上都說成家立業(yè)，現(xiàn)在我還不敢說已經(jīng)立業(yè)，但是現(xiàn)在有了小孩子，父母也年紀(jì)大了，準(zhǔn)備換個(gè)大房子和父母一起住。之前跟老婆在主城區(qū)有個(gè)小房子，想在河?xùn)|新區(qū)附近買房，一是方便我倆工作，二是房子可以保值，三是將來河?xùn)|是遂寧的中心，因?yàn)橄氚迅改附舆^來一起住，所以可能考慮150左右的三房或者四房。我覺得在這里自己也有車，出行還比較方便。希望周邊能多點(diǎn)生活配套，5000左右的均價(jià)可以接受，只要房子質(zhì)量好，環(huán)境好。河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈弗萊23河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈訪談對(duì)象：蔡女士，35歲，公務(wù)員，需求100左右三房，兒子13歲我和老公都在主城區(qū)工作多年了，現(xiàn)在兒子也大了，想買套大點(diǎn)的房子一家人住的舒舒服服，最好是100左右的三房。河?xùn)|新區(qū)，現(xiàn)在發(fā)展很好啊，你看政府還有很多大商場(chǎng)都要搬到那邊去了，我要買房子肯定就在那附近選擇了，之前看了弗萊明戈、歐洲新城，還比較滿意，就是生活配套不夠，生活還不是很方便，要是小區(qū)周邊有菜市場(chǎng)、超市我還是愿意關(guān)注的。價(jià)格的話跟周邊差不多就能接受，而且這個(gè)位置以后肯定還有升值空間的。世紀(jì)錦江項(xiàng)目選擇原因：本區(qū)域近期銷售最好主力客群：老城區(qū)改善型客群次要客群：三縣一區(qū)改善型購(gòu)房者年齡特征：25-45歲職業(yè)特征：公務(wù)員、生意人購(gòu)房原因：家庭人口的增加、財(cái)富的積累，對(duì)空間及居住環(huán)境的要求提高購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：看重項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)中心的屬性；未來較完善的商業(yè)配套、升值潛力及居住的舒適度河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈訪談24河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈訪談對(duì)象：呂老板，34歲，木業(yè)市場(chǎng)老板經(jīng)商6年，需求90左右小三房，女兒9歲你說我們這行賺得多吧，收入看起來是還可以，但是其實(shí)我們很窮的，因?yàn)橥慌浘鸵獕何覀?0-80萬的款項(xiàng)，所以我們流動(dòng)資金對(duì)我們來說很重要，因此我不會(huì)買總價(jià)太高的房子，當(dāng)然如果哪天發(fā)了財(cái)就另說了。其實(shí)看過藍(lán)光的香江國(guó)際的兩房，但是總覺得那邊太冷清了，弗萊明戈的三房對(duì)我來說又太大。歐洲新城的小三房的戶型我很喜歡，實(shí)用、環(huán)境也好。歐洲新城項(xiàng)目選擇原因：本地知名度、資歷最高樓盤主力客群：老城區(qū)和三縣一區(qū)改善性客群次要客群：河?xùn)|投資型客戶年齡特征：25-50歲職業(yè)特征：公務(wù)員、生意人、上班族購(gòu)房原因：家庭人口的增加、本地最好開發(fā)商有品質(zhì)保證，改善居住環(huán)境，有升值空間購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：看中合理的價(jià)位和合理的戶型設(shè)計(jì)，較為優(yōu)越的地理位置，樓盤品牌及將來的升值空間訪談對(duì)象：張先生，28歲左右，銀行職員，需求80左右兩房，準(zhǔn)備買房結(jié)婚工作幾年攢了點(diǎn)錢，現(xiàn)在公司待遇也還可以，至少比較穩(wěn)定，想抓緊把房子買了方便結(jié)婚，河?xùn)|區(qū)發(fā)展不錯(cuò)啊，將來房子也有升值潛力，我買房預(yù)算總價(jià)在40-45萬比較合適，不然壓力太大。不過那里生活還不是很方便，平時(shí)下班回來買菜做飯還比較麻煩，外面吃飯的地方也不多，希望開發(fā)商能把生活配套做好，物業(yè)管理也很重要，畢竟跟生活息息相關(guān)嘛。河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈訪談25河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈訪談對(duì)象：劉先生，45歲，私營(yíng)業(yè)主，需求別墅，三代同堂主城區(qū)社區(qū)環(huán)境不好，周圍很多私房，素質(zhì)參差不齊；河?xùn)|這邊規(guī)劃好，臨河的環(huán)境也很好，而且以后河?xùn)|就是城中心嘛，規(guī)劃好，交通方便，生活安逸，辛苦那么多年，既然有能力了，還是想給家里頭的人住好些，我在主城區(qū)和河?xùn)|都有房子，但是一直都想要個(gè)別墅，現(xiàn)在有了遂寧大院肯定要考慮，我周圍還有很多朋友想買，可惜就是別墅太少了，品質(zhì)的話，像建筑、綠化、隔音、環(huán)保材料等等，品質(zhì)做出來肯定會(huì)有人來的。要是是大的開發(fā)商，我們就放心了，無論從品質(zhì)還是物管來說，肯定都更有保障些，而且也有面子。遂寧大院項(xiàng)目選擇原因：本地首個(gè)純別墅項(xiàng)目主力客群：遂寧范圍內(nèi)終極置業(yè)者年齡特征：35-50歲職業(yè)特征：遂寧及周邊各行各業(yè)生意人及部分事業(yè)單位機(jī)關(guān)人群購(gòu)房原因：滿足自主需求，優(yōu)越的環(huán)境，講究居住舒適度購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：看中大面積花園、臨水和合理的戶型設(shè)計(jì)，較為優(yōu)越的自然資源，樓盤品牌及生活品質(zhì)河?xùn)|片區(qū)項(xiàng)目客群研究本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈訪談26主城區(qū)：25－50歲，以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等高收入改善型需求的客戶為主，對(duì)原有物業(yè)硬件及服務(wù)不滿，他們較看重區(qū)域發(fā)展及產(chǎn)品舒適性;河?xùn)|片區(qū)：25-45歲，新區(qū)從業(yè)者，對(duì)區(qū)域發(fā)展最為了解，除自住外，還有一定投資需求；三縣一區(qū)：30-50歲，家庭成員較多，要求足夠的房間數(shù)量，對(duì)總價(jià)敏感。河?xùn)|片區(qū)客戶來源及特征小結(jié)主城區(qū)：25－50歲，以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等高收入改善型需求的27客戶群體明確之后，他們的購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)又是什么？我們將從客戶調(diào)研深訪與可類比項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方面進(jìn)行研究。產(chǎn)品分析客戶群體明確之后，產(chǎn)品分析28項(xiàng)目概況產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究項(xiàng)目概況產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究29項(xiàng)目類比客戶調(diào)研項(xiàng)目類比客戶調(diào)研30居住現(xiàn)狀：住在老城區(qū)的超過七成，套二房為主，面積在51-100㎡之間七成以上客群現(xiàn)居住在老城區(qū)，河?xùn)|新區(qū)和城北片區(qū)分別占12%、15%。目前居住住宅性質(zhì)多為自購(gòu)商品房，占總體六成以上，面積多在100平米以內(nèi)。套二房占近七成比例。購(gòu)房多為自住，投資的客群占2%居住現(xiàn)狀：住在老城區(qū)的超過七成，套二房為主，面積在51-1031需求特征：三口之家庭近五成，集中在80-120平米三房為主兩房次之兩代居家有未成年子女的，年輕的三代居家庭，選擇套二戶型較多，面積集中在81-100平米之間。家有成年子女的，三代居家庭選擇戶型多為套三，面積集中在91-120平米。首次置業(yè)較集中于91~100平米，二次置業(yè)對(duì)80平米以下面積選擇相對(duì)較多。小三口之家占46%，是家庭結(jié)構(gòu)的主流；單身或夫妻兩（青、中年夫妻）占兩成。置業(yè)面積和家庭居住結(jié)構(gòu)的交叉分析置業(yè)戶型和家庭居住結(jié)構(gòu)的交叉分析需求特征：三口之家庭近五成，集中在80-120平米三房為主32面積區(qū)間：91-100㎡緊湊套三需求突出，101-120㎡舒適套三也比較明顯平層是首選，套三戶型選擇平層為主，套二戶型選擇錯(cuò)層相對(duì)較多。目前住宅為套二戶型的客戶，選擇戶型多改為套三；目前住宅戶型為套三的客戶，選擇套三或套四的比例明顯增加。此類客群多為改善型需求。置業(yè)面積和置業(yè)戶型的交叉分析面積區(qū)間：91-100㎡緊湊套三需求突出，101-12033空間結(jié)構(gòu)：平層為首選，錯(cuò)層占總體兩成以上比例，躍層也有一定需求。置業(yè)戶型和空間形式的交叉分析置業(yè)面積和空間形式的交叉分析平層是需求的主流，近七成比例。錯(cuò)層占總體兩成以上比例，躍層的需求最低。躍層的需求面積多在100㎡以上的套三戶型對(duì)錯(cuò)層的需求集中在81-120㎡之間?？臻g結(jié)構(gòu)：平層為首選，錯(cuò)層占總體兩成以上比例，躍層也有一定需34價(jià)格承受能力：接受單價(jià)5000元/㎡以內(nèi)，總價(jià)50萬元/套以內(nèi)五成以上的首次置業(yè)者，可接受購(gòu)房總價(jià)在46萬元/套以上。選擇61-80㎡面積，二次置業(yè)者比首次置業(yè)者更集中，因此二次置業(yè)者近五成的需求總價(jià)在40萬元/套以內(nèi)。價(jià)格承受能力：接受單價(jià)5000元/㎡以內(nèi)，總價(jià)50萬元/套以35購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、外部景觀和商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)部環(huán)境是購(gòu)房的首要關(guān)注因素，其次是外部資源景觀和商業(yè)配套。比較而言，二次置業(yè)者更關(guān)注商業(yè)配套。購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、外部景觀和商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)部環(huán)境是購(gòu)36客戶調(diào)研小結(jié)置業(yè)目的：以改善型需求為主，滿足兩代以上居住需求；戶型面積：對(duì)81-90㎡的套二，91-100㎡的緊湊型套三和101-120㎡舒適套三，需求明顯；空間結(jié)構(gòu)：平層是首選，其次是錯(cuò)層。價(jià)格：承受總價(jià)在40-55萬元左右，承受單價(jià)在4500-5000元/

㎡左右。關(guān)注因素：關(guān)注因素依次是小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、外部景觀資源、周邊生活配套。區(qū)域認(rèn)知：河?xùn)|新區(qū)的未來發(fā)展前景一致看好。客戶調(diào)研小結(jié)置業(yè)目的：以改善型需求為主，滿足兩代以上居住需求37客戶調(diào)研深訪項(xiàng)目類比客戶調(diào)研深訪項(xiàng)目類比38高層項(xiàng)目高層項(xiàng)目39戶型面積開始縮小，品牌無溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，總價(jià)敏感度高本案項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)主力面積高層電梯價(jià)格(元/㎡)開盤時(shí)間去化情況世紀(jì)錦江高層79-120㎡4700-48002012.2月均去化120套，當(dāng)前去化率為77%;歐洲新城高層、洋房、別墅68-110㎡

47002010.10月均去化70-80套左右，尾盤剩余20-30套南瑞弗萊明戈高層、洋房、別墅110-155㎡4600-50002010.7整體月均去化18套左右，目前月均10套，余20%弗萊明戈歐洲新城世紀(jì)錦江新近開盤的世紀(jì)錦江與兩年前開盤的弗萊明戈相比，戶型面積明顯縮小。購(gòu)買力有限，品牌開發(fā)商單價(jià)差異不明顯，本地形象最好開發(fā)商旗下的歐洲新城與周邊項(xiàng)目相比也難以體現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？們r(jià)敏感度高，最早開盤的弗萊明戈主力集中于110平米以上，在2010開盤時(shí)成績(jī)尚可，但高總價(jià)使后續(xù)銷售速度大幅降低。戶型面積縮小，控制總價(jià)之下，世紀(jì)錦江取得火爆業(yè)績(jī)。戶型面積開始縮小，品牌無溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，總價(jià)敏感度高本案項(xiàng)目物業(yè)形40三房依舊是主流需求，但面積趨小，兩房需求開始出現(xiàn)無論是早期的弗萊明戈，還是新近銷售的世紀(jì)錦江，三房都是供需的主力。但總價(jià)壓力之下，從面積段來看，同等戶型面積縮水15平米以上。世紀(jì)錦江和歐洲新城推出的兩房產(chǎn)品同樣取得熱銷，改變了區(qū)域過往單一的中大戶型結(jié)構(gòu)，歐洲新城甚至有套一產(chǎn)品供應(yīng)。項(xiàng)目名稱兩房三房?jī)墒覂蓮d單衛(wèi)三室兩廳單衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi)三居半三室兩廳雙衛(wèi)可變四房洋房頂躍三室三衛(wèi)可變五房世紀(jì)錦江

79-88㎡87-93㎡

101-110㎡

122㎡

--歐洲新城68-75㎡

89㎡

100㎡

110㎡

--南瑞弗萊明戈-105-111（二變?nèi)?130-165㎡

180-220㎡

備注：以上數(shù)據(jù)均為各樓盤銷售經(jīng)理提供熱銷戶型三房依舊是主流需求，但面積趨小，兩房需求開始出現(xiàn)無論是早期的41河?xùn)|新區(qū)高層戶型結(jié)構(gòu)需求小結(jié)小結(jié)：套三是市場(chǎng)主流需求段，但戶型結(jié)構(gòu)需求開始呈現(xiàn)多元化，套二也具備了一定的市場(chǎng)空間；購(gòu)買力存在天花板，對(duì)總價(jià)高度敏感下，套三的戶型面積下降超過15平米；價(jià)格集中在4700-5000元，品牌樓盤難以獲得溢價(jià)空間。河?xùn)|新區(qū)高層戶型結(jié)構(gòu)需求小結(jié)小結(jié)：42別墅項(xiàng)目別墅項(xiàng)目43別墅產(chǎn)品案例分析本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈遂寧大院基本信息地理位置遂寧市河?xùn)|新區(qū)芳洲南路占地面積85畝建筑面積43108.49㎡物業(yè)類型聯(lián)排（三、四、六聯(lián)）、雙拼、獨(dú)棟總套數(shù)108套停車位234個(gè)（聯(lián)排、雙拼2個(gè)/戶；獨(dú)棟4個(gè)/戶）容積率0.6綠化率54%面積區(qū)間180-400㎡當(dāng)前價(jià)格聯(lián)排7900元-14000元雙拼13000元-14000元獨(dú)棟18000元-19000元開盤時(shí)間2012-9-22別墅產(chǎn)品案例分析本案歐洲新城遂寧大院世紀(jì)錦江弗萊明戈遂寧大院44遂寧大院產(chǎn)品分析獨(dú)棟350-400㎡雙拼283㎡聯(lián)排端頭217-240㎡聯(lián)排中間180-188㎡去化存量去化存量去化存量去化存量2241416261236花園面積：215-287㎡；-1F面積：約155-171㎡花園面積：76-211㎡；-1F面積：約118㎡花園面積：26-185㎡；-1F面積：約88-93㎡花園面積：23-195㎡；-1F面積：約79-83㎡首個(gè)純別墅社區(qū)面積控制得當(dāng)戶戶贈(zèng)送地下室與花園9月22日開盤，總計(jì)108套，當(dāng)天去化34套；主力聯(lián)排別墅中間產(chǎn)品面積控制在180-188平米，端頭217-240平米。遂寧首個(gè)純別墅項(xiàng)目，填補(bǔ)了遂寧高端市場(chǎng)空白；戶戶贈(zèng)送地下室（88-93平米）及面積不等的私家花園（23-185平米）；聯(lián)排產(chǎn)品不同位置價(jià)差可高達(dá)3000元/平米左右，但以臨水以及端頭位置贈(zèng)送大花園的戶型依然暢銷。說明水、大花園等資源要素對(duì)客群的吸引力很高。遂寧大院產(chǎn)品分析獨(dú)棟雙拼聯(lián)排端頭聯(lián)排中間去化存量去化存量去化45區(qū)域典型案例銷售概況2010年2011年2012年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度世紀(jì)錦江歐洲新城弗萊明戈遂寧大院05010015070平米兩居出現(xiàn)其他項(xiàng)目小三房的出現(xiàn)，導(dǎo)致弗萊明戈的大戶型出現(xiàn)滯銷純別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)填補(bǔ)了遂寧市場(chǎng)的產(chǎn)品空白，受到青睞月均去化速度（套/月）緊湊三房及兩房為主力，總價(jià)控制獲得熱銷區(qū)域典型案例銷售概況2010年2011年2012年三季度四46小結(jié)高層：套型：高層產(chǎn)品的主要需求主要是套三及套二面積：高層產(chǎn)品80-90實(shí)用可變套三單衛(wèi)，90-110緊湊套三是遂寧目前主流暢銷戶型，

而70-80緊湊套二單衛(wèi)細(xì)分市場(chǎng)供需也開始凸顯價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)在4800-5000元/平米；總價(jià)40-55萬元左右別墅：別墅的出現(xiàn)彌補(bǔ)了遂寧長(zhǎng)期的沒有別墅樓盤的局面，填補(bǔ)了遂寧別墅市場(chǎng)的空白，別墅出現(xiàn)熱銷局面，市場(chǎng)依然需求旺盛面積：217-240㎡聯(lián)排贈(zèng)送大面積花園最暢銷因價(jià)格、面積適中市場(chǎng)接受力強(qiáng)價(jià)格：聯(lián)排別墅單價(jià)7900元-14000元，總價(jià)150萬-300萬元左右小結(jié)高層：47項(xiàng)目概況產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究項(xiàng)目概況產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究48遂寧商業(yè)格局河?xùn)|新區(qū)城北板塊主城區(qū)創(chuàng)新工業(yè)區(qū)金橋新區(qū)本案主城區(qū)：遂寧市老牌商圈，配套最為成熟，涵蓋各種百貨、超市、影院、酒店等業(yè)態(tài)，生活配套成熟。城北板塊：業(yè)態(tài)僅有沃爾瑪超市和美好家園家居賣場(chǎng)，形式較為單一，吸附能力稍弱；河?xùn)|新區(qū)：目前土地市場(chǎng)中該商圈商業(yè)地塊均為帶方案拍賣，集中新建一批配套設(shè)施。超市休閑娛樂大型餐飲集中商業(yè)已建酒店在建酒店商業(yè)中心集中，基本都位于主城區(qū)老牌商圈,城北商圈只有少量超市和專業(yè)市場(chǎng)；河?xùn)|新區(qū)配套正在建設(shè)過程中。遂寧商業(yè)格局河?xùn)|新區(qū)城北板塊主城區(qū)創(chuàng)新工業(yè)區(qū)金橋新區(qū)本案主城49城市級(jí)配套完善項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)片區(qū)會(huì)展中心會(huì)展、酒店中央CBD鼎盛國(guó)際寫字樓、購(gòu)物中心、超市中央CBD曼哈頓廣場(chǎng)寫字樓中央CBD世紀(jì)錦江酒店。商業(yè)街中央CBD河?xùn)|商貿(mào)城購(gòu)物中心中央CBD五彩繽紛美食街商業(yè)街中央CBD仁里綜合體寫字樓、購(gòu)物中心仁里片區(qū)東匯廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)水產(chǎn)、五金建材、家電百貨、現(xiàn)代超市市政府片區(qū)市政府片區(qū)中央CBD片區(qū)仁里片區(qū)整個(gè)河?xùn)|新區(qū)城市級(jí)配套規(guī)劃完善，但基本集中在中央CBD區(qū)。河?xùn)|新區(qū)大型商業(yè)配套概況城市級(jí)配套完善項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)片區(qū)會(huì)展中心會(huì)展、酒店中央CBD鼎50生活配套缺乏區(qū)域目前無成型的商業(yè)配套項(xiàng)目。招商中的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目檔次低、規(guī)劃較為混亂，后期招商及經(jīng)營(yíng)將會(huì)陷入瓶頸。項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目進(jìn)程概述東匯商業(yè)廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)水產(chǎn)、五金建材、家電百貨、現(xiàn)代超市招商中體量?jī)H1萬方規(guī)劃業(yè)態(tài)卻多而雜紅弧多明戈臨街商鋪招商中普通商鋪地塊周邊商業(yè)概況生活配套缺乏項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目進(jìn)程概述東匯商業(yè)廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)水產(chǎn)、五金建51城市級(jí)配套規(guī)劃完善：規(guī)劃中的大型商業(yè)體集中在中央CBD區(qū)，涵蓋各種業(yè)態(tài)，基本滿足了區(qū)域內(nèi)未來對(duì)城市級(jí)配套的需求。項(xiàng)目區(qū)域生活配套缺乏：項(xiàng)目周邊目前有東匯廣場(chǎng)和紅弧多明戈兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在招商中，但是總體規(guī)劃較為混亂、檔次較低。無法滿足項(xiàng)目客戶高品質(zhì)生活需求，也不能通過商業(yè)格調(diào)吸引更多人氣。項(xiàng)目商業(yè)配套概況小結(jié)城市級(jí)配套規(guī)劃完善：規(guī)劃中的大型商業(yè)體集中在中央CBD區(qū)，涵52項(xiàng)目概況產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究項(xiàng)目概況產(chǎn)品需求特征客群研究社區(qū)配套研究53項(xiàng)目概況地塊位于遂寧河?xùn)|新區(qū)板塊，西鄰涪江及五彩繽紛路，東鄰德水北路，南鄰晨鐘路，北鄰河?xùn)|二期開發(fā)地塊。共三地塊，用地性質(zhì)均為住宅類用地，容積率為2.5，總占地面積約228畝。本案容積率為2.5，總占地面積約228畝。項(xiàng)目概況地塊位于遂寧河?xùn)|新區(qū)板塊，西鄰涪江及五彩繽紛路，東鄰54項(xiàng)目概況2.5的容積率具備部分低密度物業(yè)的空間，如何在現(xiàn)有條件下合理打造遂寧本地的標(biāo)桿項(xiàng)目？項(xiàng)目概況2.5的容積率具備部分低密度物業(yè)的空間，如何在現(xiàn)有條55目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)時(shí)序目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)56項(xiàng)目的戰(zhàn)略模式選擇：領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)袖領(lǐng)導(dǎo)者——制定游戲規(guī)則——產(chǎn)品有不可重復(fù)性非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者挑戰(zhàn)者——改變游戲規(guī)則——強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者——搭便車，借勢(shì)——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)——價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者——目標(biāo)明確，挖掘客戶——瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略模式選擇：領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)袖領(lǐng)導(dǎo)者——制定游戲規(guī)則非行57本項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”選擇品牌：以保利品牌強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)項(xiàng)目銷售文化：區(qū)域?yàn)殚_發(fā)中新區(qū)，無強(qiáng)勢(shì)文化資源。產(chǎn)品：根據(jù)市場(chǎng)研究成果，選擇最適銷對(duì)路的產(chǎn)品本項(xiàng)目選擇：適銷對(duì)路的產(chǎn)品+保利品牌+濱江環(huán)境環(huán)境：本項(xiàng)目地塊位于涪江河畔，有優(yōu)越自然資源核心競(jìng)爭(zhēng)力文化產(chǎn)品品牌環(huán)境本項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”選擇品牌：以保利品牌強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)文化：區(qū)域58項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略因此，本案的發(fā)展戰(zhàn)略為：充分借助區(qū)域強(qiáng)勢(shì)發(fā)展前景與保利的品牌優(yōu)勢(shì)、根據(jù)市場(chǎng)需求打造最適銷對(duì)路的產(chǎn)品，叫好又叫座。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略因此，本案的發(fā)展戰(zhàn)略為：59目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)時(shí)序目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)60項(xiàng)目定位住宅：主流客群全覆蓋商業(yè)：精品社區(qū)配套保利花園

——高端低密的城市級(jí)社區(qū)項(xiàng)目定位住宅：主流客群全覆蓋保利花園61商業(yè)部分住宅部分商業(yè)部分住宅部分62項(xiàng)目住宅定位高層+別墅搭配方式摒棄洋房類中庸產(chǎn)品在遂寧這種等級(jí)的城市中，洋房稀缺性并不明顯，既做不高容積率，又無法實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)，沒有產(chǎn)品亮點(diǎn)，并不具備銷售優(yōu)勢(shì)，故摒棄洋房類中庸產(chǎn)品；針對(duì)主流客戶需求，戶型面積做到全覆蓋。精準(zhǔn)針對(duì)各產(chǎn)品類型的客戶，做到戶型面積全面覆蓋，達(dá)到各類產(chǎn)品快銷的目的。高層+別墅項(xiàng)目住宅定位高層+別墅搭配方式摒棄洋房類中庸產(chǎn)品高層+別63目標(biāo)客群核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶：主城區(qū)客群職業(yè)特征：主城區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、公司中高層職員、生意人、年齡特征：中青年人群，年齡在25-45歲。社會(huì)屬性：家庭人口結(jié)構(gòu)變化，對(duì)居住環(huán)境及舒適度有一定要求物業(yè)需求：套三為主，少量套二?？粗芯幼∈孢m度、環(huán)境配套條件。少量別墅需求。重要客戶：周邊郊縣客群職業(yè)特征：周邊私營(yíng)企業(yè)主、區(qū)縣公務(wù)員群體。年齡特征：中年人群，年齡在30-55歲。社會(huì)屬性：有較好的事業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。物業(yè)需求：套三及以上房型，家庭成員多，看重房間數(shù)。補(bǔ)充客戶：河?xùn)|新區(qū)客群、外出務(wù)工人員職業(yè)特征：新區(qū)從業(yè)人群、異地務(wù)工者年齡特征：青年人群，25-40歲。社會(huì)屬性：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。物業(yè)需求：套二，看重區(qū)域前景，但并不急于入住。客群定位目標(biāo)客群核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶：主城區(qū)客群重要客戶64緊湊三房?jī)煞靠蛻魜碓矗豪铣菂^(qū)居民、周邊郊縣置業(yè)者客戶訴求：滿足功能需求，三房為主力需求，著重戶型的實(shí)用性，同時(shí)對(duì)品質(zhì)與服務(wù)有一定的要求?？蛻魜碓矗核鞂幩綘I(yíng)企業(yè)主、少量企事業(yè)機(jī)關(guān)高層客戶訴求：終極置業(yè)，需要能別墅改善居住環(huán)境和滿足圈層心理的別墅產(chǎn)品，品牌與品質(zhì)并重。客戶來源：老城區(qū)家庭裂變置業(yè)者、河?xùn)|新區(qū)企事業(yè)機(jī)關(guān)從業(yè)人員、異地務(wù)工人員客戶訴求：滿足居住需求，小三房與兩房，看重戶型緊湊實(shí)用，對(duì)車位等硬件配置也有要求。緊湊三房舒適三房別墅客戶訴求分類緊湊三房?jī)煞靠蛻魜碓矗豪铣菂^(qū)居民、周邊郊縣置業(yè)者客戶來65講究實(shí)用性和性價(jià)比但也追求一定的品質(zhì)感

看重戶型實(shí)用性

對(duì)總價(jià)敏感升級(jí)需求

認(rèn)同區(qū)域前景為滿足居住需求希望戶型能實(shí)用一些，最好能多一些贈(zèng)送對(duì)多房間功能有需求，但對(duì)總價(jià)敏感，愿意接受緊湊戶型早期老城區(qū)物業(yè)在車位配置、物業(yè)管理方面明顯落伍，需要在新項(xiàng)目中得到升級(jí)。對(duì)區(qū)域未來發(fā)展深具信心，通過置業(yè)方式與區(qū)域共同成長(zhǎng)主力客戶群的心理秉性講究實(shí)用性和性價(jià)比看重戶型實(shí)用性對(duì)總價(jià)敏感升級(jí)需求66高層戶型配比結(jié)合客群定位，我們建議產(chǎn)品全面積覆蓋滿足各類客群：產(chǎn)品類別套型面積(㎡)面積分配(㎡)面積比例(㎡)套數(shù)套數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)70-75

2642410%35213%三室兩廳一衛(wèi)85-90

10569640%117443%三室兩廳兩衛(wèi)95-100

7927230%79329%三居半115-120

3963615%33012%躍層140-150132125%883%合計(jì)-264240100%2737100%高層戶型配比結(jié)合客群定位，我們建議產(chǎn)品全面積覆蓋滿足各類客群67別墅戶型配比產(chǎn)品類別套型面積(㎡)面積分配(㎡)面積比例(㎡)套數(shù)套數(shù)比例中間聯(lián)排180-2001312458%6861%端頭220-240968042%4439%合計(jì)-22804100%112100%備注：聯(lián)排套數(shù)以初定方案得出，兩邊商業(yè)不計(jì)入內(nèi)本項(xiàng)目無山水等特異性自然資源，高總價(jià)獨(dú)棟支撐不足；雙拼面積大、性價(jià)比無法超越聯(lián)排；在景觀資源無法與后續(xù)保利在遂寧推出的高爾夫別墅相匹敵的情況下，我們建議放棄獨(dú)棟及雙拼，只做聯(lián)排別墅：別墅戶型配比產(chǎn)品類別套型面積(㎡)面積分配(㎡)面積比例(㎡68整體而言：消費(fèi)者認(rèn)為老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)的住宅價(jià)格相差不大，略傾向河?xùn)|區(qū)域價(jià)格更高一點(diǎn)。城北板塊的區(qū)域價(jià)值最低。價(jià)格判斷高層價(jià)格定位整體而言：消費(fèi)者認(rèn)為老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)的住宅價(jià)格相差不大，略傾69價(jià)格定位：AHP模型定價(jià)法采用AHP模型定價(jià)法，通過專家打分，得出決定住宅產(chǎn)品價(jià)值的各個(gè)因素在影響客戶決策時(shí)的具體權(quán)重，最終確定本項(xiàng)目的基本售價(jià)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，最終確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。選取了世紀(jì)錦江、南瑞弗萊明戈、歐洲新城、藍(lán)光香江國(guó)際等四個(gè)項(xiàng)目作為參考。權(quán)重定價(jià)因素世紀(jì)錦江南瑞弗萊明戈歐洲新城藍(lán)光香江國(guó)際本案20.6%區(qū)位認(rèn)同888686.6%外部自然環(huán)境8888.5811.7%交通狀況8888820.0%周邊市政生活配套777875.4%小區(qū)環(huán)境配套7.57.57.58.576.3%規(guī)劃布局7777.5811.5%建筑設(shè)計(jì)7.588884.0%建筑配套8888.585.0%物業(yè)管理888888.9%品牌形象887.589

7.657.717.667.637.83

均價(jià)4800470047004700

本案49144776480448224829價(jià)格定位：AHP模型定價(jià)法采用AHP模型定價(jià)法，通過專家打70電梯高層：首期4800元/平米入市；主力總價(jià)35-50萬/套根據(jù)AHP定價(jià)模型測(cè)算，若現(xiàn)在入市，本項(xiàng)目地塊的銷售價(jià)格為4829元/平方米，取4800元/平米。以總價(jià)計(jì)算，主力總價(jià)控制在35-50萬元/套?？紤]到區(qū)域?qū)們r(jià)的高度敏感，前中期銷售均價(jià)不做明顯調(diào)整，按三年銷售完畢估算，價(jià)格漲幅前低后高，可依次取2%、4%、7%，即項(xiàng)目末期價(jià)格可提升至5200元/平米的水平，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)5000元/平米左右。高層價(jià)格定位電梯高層：首期4800元/平米入市；主力總價(jià)35-50萬/套71別墅：聯(lián)排中間部分9000元/平米；聯(lián)排端頭部分12000元/平米。根據(jù)遂寧別墅市場(chǎng)具體情況，目前僅有遂寧大院一個(gè)純別墅盤，故參照遂寧大院均價(jià)定出本案別墅價(jià)格；根據(jù)對(duì)遂寧別墅市場(chǎng)需求的調(diào)查，端頭帶大花園別墅在遂寧有較大需求，當(dāng)?shù)厝嗽谟谢▓@的大面積贈(zèng)送的情況下對(duì)價(jià)格的抗性降低，故我們將聯(lián)排端頭部分定為12000元/平米，中間部分定價(jià)為9000元/平米。別墅價(jià)格定位別墅：聯(lián)排中間部分9000元/平米；聯(lián)排端頭部分12000元72商業(yè)部分住宅部分商業(yè)部分住宅部分73而本項(xiàng)目又與德陽、新都等大盤操作模式不同，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，區(qū)域生活配套奇缺，所以本案立足于做滿足區(qū)域人群生活需求的小而精的配套商業(yè)；雖然本項(xiàng)目商業(yè)體量不大，但是考慮到區(qū)域生活配套的匱乏，本案商業(yè)配套的及時(shí)完善與落地，可以起到銷售道具作用；這也是我們單獨(dú)提出商業(yè)規(guī)劃方案的出發(fā)點(diǎn)。對(duì)本案商業(yè)的思考——滿足居住需求兼具銷售道具作用而本項(xiàng)目又與德陽、新都等大盤操作模式不同，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果74所以，基于目前周邊商業(yè)概況，再加上項(xiàng)目處于河邊的極佳地理?xiàng)l件，具有打造中高端商業(yè)的基礎(chǔ)，其一定承載著社區(qū)基本生活配套及中高端餐飲、娛樂休閑的功能。我們將其定位為——河?xùn)|生活中心——遂寧的“桐梓林”生活中心——強(qiáng)調(diào)生活配套功能！形象提升——呈現(xiàn)類似成都桐梓林街區(qū)的生活方式，居住與商業(yè)，互為促進(jìn)，升級(jí)居住價(jià)值。商業(yè)形象定位所以，基于目前周邊商業(yè)概況，再加上項(xiàng)目處于河邊的極佳地理?xiàng)l件75目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)時(shí)序目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)76商業(yè)部分住宅部分商業(yè)部分住宅部分77面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，本案要實(shí)現(xiàn)26萬㎡高層物業(yè)快速去化的目標(biāo)，需要通過豐富的產(chǎn)品線覆蓋，滿足廣泛客群的需求。結(jié)合項(xiàng)目高層住宅的面積區(qū)間，以及遂寧市場(chǎng)的產(chǎn)品表現(xiàn)，我們希望對(duì)項(xiàng)目高層住宅進(jìn)行相對(duì)多樣化的戶型空間設(shè)計(jì)。其中，中小面積段戶型采用市場(chǎng)主流的平層戶型，大面積戶型則結(jié)合優(yōu)質(zhì)河景資源，提供市場(chǎng)補(bǔ)缺的舒居躍層。高層住宅戶型空間建議：平層+躍層面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，本案要實(shí)現(xiàn)26萬㎡高層物業(yè)快速去化的78平層戶型作為遂寧高層物業(yè)主要采用的戶型設(shè)計(jì)方向，市場(chǎng)接受度高，供需兩旺。通過問卷調(diào)查，中小面積段戶型的需求客群對(duì)平層戶型認(rèn)可度也是最高；所以，本案高層住宅的中小面積戶型延續(xù)市場(chǎng)熱銷的平層戶型設(shè)計(jì)即可。問卷調(diào)查數(shù)據(jù)70-125㎡——平層戶型平層戶型作為遂寧高層物業(yè)主要采用的戶型設(shè)計(jì)方向，市場(chǎng)接受度79結(jié)合項(xiàng)目的河景資源，適量規(guī)劃舒居躍層，一方面是利用躍層相比平層大戶，更能營(yíng)造闊綽、奢侈空間感和“炫耀感”的價(jià)值訴求，引導(dǎo)當(dāng)?shù)刂懈叨丝腿旱木幼∩?jí)；另一方面，也是與現(xiàn)有平層大戶形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；而且，目前遂寧唯一在售單元式小躍層的雙發(fā)·淺水灣，在戶型平庸的境況下，仍然保持熱銷，也證明當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)于躍層戶型，存在一定的市場(chǎng)需求。雙發(fā)·淺水灣（110㎡）140-145㎡——躍層戶型結(jié)合項(xiàng)目的河景資源，適量規(guī)劃舒居躍層，一方面是利用躍層相比80遂寧作為保利新近開辟的二線市場(chǎng)，僅憑以往成都或德陽客群需求積累的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)戶型設(shè)計(jì)，難免有失偏頗。所以，我們此次針對(duì)遂寧市場(chǎng)提出的戶型建議，更多是從遂寧當(dāng)?shù)貢充N戶型的共性特征，以及當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨笙埠弥姓覍ご鸢?。高層住宅戶型設(shè)計(jì)的前提遂寧作為保利新近開辟的二線市場(chǎng)，僅憑以往成都或德陽客群需求積81第一，贈(zèng)送面積實(shí)用化，突出性價(jià)比；借鑒成都近期的戶型創(chuàng)新方式，后期將陽臺(tái)面積劃入室內(nèi)，增加實(shí)用房間；另外，藍(lán)光香江國(guó)際還利用結(jié)構(gòu)板擴(kuò)大贈(zèng)送面積，若遂寧的規(guī)劃政策允許，本案可借鑒和參考。早期的開發(fā)樓盤，整個(gè)房間作為陽臺(tái)報(bào)建，后期經(jīng)改造作為房間功能；香江國(guó)際翰林名苑歐洲新城在售項(xiàng)目暢銷戶型的解析第一，贈(zèng)送面積實(shí)用化，突出性價(jià)比；借鑒成都近期的戶型創(chuàng)新方82第二，重視動(dòng)靜分區(qū)，空間布局相對(duì)合理；歐洲新城香江國(guó)際翰林名苑在售項(xiàng)目暢銷戶型的解析第二，重視動(dòng)靜分區(qū)，空間布局相對(duì)合理；歐洲新城香江國(guó)際翰林名83第三，各功能間尺度均能兼顧經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，相對(duì)放大客廳的尺度空間；香江國(guó)際107㎡（套三雙衛(wèi)）功能間開間（㎡）客廳+餐廳4.2主臥3.6次臥3.3可變空間3.0香江國(guó)際90㎡（套三雙衛(wèi)）功能間開間（㎡）客廳+餐廳3.8主臥3.4次臥3.0可變空間2.6翰林名苑94㎡（套三單衛(wèi)）功能間開間（㎡）客廳4.2主臥3.3次臥3.3可變空間3.0在售項(xiàng)目暢銷戶型的解析第三，各功能間尺度均能兼顧經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，相對(duì)放大客廳的尺度84由于在售樓盤僅藍(lán)光提供樣板間，一般客戶對(duì)各功能間尺度缺少具象感知，但由于生活習(xí)慣和家庭結(jié)構(gòu)，他們也提出相對(duì)明確的需求點(diǎn)：業(yè)內(nèi)人士（遂寧樓盤銷售經(jīng)理或主管）：絕大部分客戶比較關(guān)注客廳、主臥的開間，一般要求主臥開間3.0米-3.3米，10-12平米；客廳3.9米-4.5米；客戶訪談（樓盤攔訪、定向客戶深訪）深訪人士對(duì)產(chǎn)品需求的結(jié)論回顧由于在售樓盤僅藍(lán)光提供樣板間，一般客戶對(duì)各功能間尺度缺少具象85小結(jié)：遂寧近期開發(fā)樓盤已引入成都目前流行的戶型創(chuàng)新方式；暢銷戶型均有可變空間設(shè)計(jì)，客戶比較認(rèn)可；由于購(gòu)房人群的家庭結(jié)構(gòu)多為2-3代居，比較關(guān)注房間數(shù)量；對(duì)客廳、主臥要求比較寬敞，其他房間要求能放置床即可。小結(jié)：86目前，遂寧在售樓盤通過不同方式“贈(zèng)送”面積的創(chuàng)新戶型均延續(xù)了供銷兩旺的態(tài)勢(shì)；對(duì)于當(dāng)?shù)乜蛻魜碚f，贈(zèng)送面積能擴(kuò)大室內(nèi)空間，賺到相應(yīng)的實(shí)惠，因此對(duì)提供可變空間的創(chuàng)新戶型極為青睞；所以，本案可借鑒保利兩河項(xiàng)目的戶型創(chuàng)新方式，實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積的最大化和實(shí)用化。高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)目前，遂寧在售樓盤通過不同方式“贈(zèng)送”面積的創(chuàng)新戶型均延續(xù)87兩室兩廳單衛(wèi)（70-75㎡）主臥開間達(dá)到3.3米，次臥開間達(dá)到3.0米，均具備完整的臥房功能?？蛷d開間達(dá)到3.6米以上，與餐廳形成通廳，帶景觀陽臺(tái)；高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)兩室兩廳單衛(wèi)（70-75㎡）主臥開間達(dá)到3.3米，次臥開間88三室兩廳單衛(wèi)（85-90㎡）兩河項(xiàng)目：85.56㎡景觀價(jià)值相對(duì)較弱的一個(gè)房間可以接受開間2.8米，需能安置1.2米的床鋪；兩河項(xiàng)目：88.71㎡高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)主臥開間保證3.3米以上，盡量帶轉(zhuǎn)角飄窗；客廳開間達(dá)到3.6米以上，與餐廳形成通廳，帶景觀陽臺(tái)；三室兩廳單衛(wèi)（85-90㎡）兩河項(xiàng)目：85.56㎡景觀價(jià)值89三室兩廳雙衛(wèi)（95-100㎡）藍(lán)光香江國(guó)際：106.88㎡可參考香檳光華88㎡套三布局主臥開間達(dá)到3.5米以上，帶衛(wèi)生間?？蛷d開間達(dá)到3.9米以上，帶景觀陽臺(tái)；100平米套型盡量形成臥房+衛(wèi)生間+衣帽間的完整主臥系統(tǒng)。高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)景觀價(jià)值相對(duì)較弱的一個(gè)房間可以接受開間2.8米，需能安置1.2米的床鋪；三室兩廳雙衛(wèi)（95-100㎡）藍(lán)光香江國(guó)際：106.88㎡可90高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)參考兩河項(xiàng)目：110㎡客廳開間達(dá)到4.0米以上，與餐廳形成通廳，條件允許盡量設(shè)置獨(dú)立景觀陽臺(tái)；小書房開間2.5米以上，需能安置1.2米的床鋪；主臥開間3.5米，帶衛(wèi)生間，需設(shè)置步入式衣帽間。改造前三居半（115-120㎡）高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)參考兩河項(xiàng)目：110㎡客廳開間達(dá)到4.91躍層（140-145㎡）高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)客廳兩層挑高，預(yù)留后期可挑高、可分隔兩層空間的接口；主臥設(shè)置臥房+衛(wèi)生間+步入式衣帽間的完整主臥系統(tǒng)；躍層戶型設(shè)計(jì)同樣運(yùn)用陽臺(tái)“偷面積”的創(chuàng)新方法，增加性價(jià)比和實(shí)用性，盡量設(shè)計(jì)3.5房功能。躍層（140-145㎡）高層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)客廳兩層挑高，92本案別墅產(chǎn)品全部規(guī)劃為聯(lián)排別墅，相比獨(dú)棟和雙拼，其面積和總價(jià)相對(duì)容易控制，一直是城市別墅的供應(yīng)主力。而近期開盤的遂寧大院，聯(lián)排產(chǎn)品也是絕對(duì)供應(yīng)主力。所以，分析其銷售情況以及產(chǎn)品特征，能夠最直觀獲知遂寧別墅客戶對(duì)產(chǎn)品的需求特征；從而，為本案聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)規(guī)劃提供一定的參考和借鑒意義。對(duì)別墅產(chǎn)品的思考本案別墅產(chǎn)品全部規(guī)劃為聯(lián)排別墅，相比獨(dú)棟和雙拼，其面積和總價(jià)93傳統(tǒng)的“一字型”聯(lián)排設(shè)計(jì)，3-6聯(lián)排兼有。遂寧大院聯(lián)排產(chǎn)品規(guī)劃解析傳統(tǒng)的“一字型”聯(lián)排設(shè)計(jì)，3-6聯(lián)排兼有。遂寧大院聯(lián)排產(chǎn)品規(guī)94根據(jù)銷售數(shù)據(jù)回饋，端頭套型面積和總價(jià)明顯高于中間套型，但去化量更高。經(jīng)我們對(duì)銷售人員訪問，大部分客戶青睞端頭套型的主要原因有二：1、喜歡端頭套型所帶的三面大花園；2、看中端頭套型更好的采光和通風(fēng)。遂寧大院對(duì)聯(lián)排產(chǎn)品需求特征套型空間套型套型面積主要花園贈(zèng)送面積套型位置主要價(jià)格區(qū)間（元/㎡）地下（-1F）地上（1-3F)4室3廳1廚4衛(wèi)180-18845-50中間8100-90005室4廳1廚5衛(wèi)217-24090-100端頭10000-12000根據(jù)銷售數(shù)據(jù)回饋，端頭套型面積和總價(jià)明顯高于中間套型，但去化95套型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，均配置主臥系統(tǒng)。遂寧大院聯(lián)排產(chǎn)品套型研究端頭套型：217-240㎡中間套型：180-188㎡套型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，均配置主臥系統(tǒng)。遂寧大院聯(lián)排產(chǎn)品套型研究端96小結(jié)：遂寧大院作為當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品規(guī)劃理念已能與主流別墅市場(chǎng)接軌；高端客戶對(duì)花園的喜好程度甚至超過房屋本身，具有明顯的“花園情節(jié)”；客戶對(duì)房屋的采光和通風(fēng)比較看重，除喜歡大客廳、大臥室外，對(duì)其他套型空間缺少具象化要求。小結(jié)：97所以，建議本案聯(lián)排別墅在合理調(diào)配用地指標(biāo)的情況下，適量多規(guī)劃四聯(lián)排產(chǎn)品，提供更多的端頭套型，以迎合當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)“三面大花園”的需求和喜好特征。同時(shí)，基于傳統(tǒng)“一字型”聯(lián)排產(chǎn)品，中間套型采光、通風(fēng)效果不佳，影響建筑美感和宜居性等不足。我們建議對(duì)單體形態(tài)進(jìn)行優(yōu)化，力求在排列形式、采光、通風(fēng)等方面所有提升。聯(lián)排別墅單體建議所以，建議本案聯(lián)排別墅在合理調(diào)配用地指標(biāo)的情況98兼顧用地經(jīng)濟(jì)性考慮，在建筑形態(tài)上，可采用”L”型設(shè)計(jì)，利用相互交錯(cuò)式的建筑排布，增加采光和通風(fēng)面，在觀感方面，形態(tài)錯(cuò)落，外觀更似獨(dú)棟?！ら_闊轉(zhuǎn)角視野·避免街墻立面·形成錯(cuò)落庭院·增加通風(fēng)采光聯(lián)排別墅單體形態(tài)建議兼顧用地經(jīng)濟(jì)性考慮，在建筑形態(tài)上，可采用”L”型設(shè)計(jì)，利用相99地下一層，地上三層。負(fù)一層一層二層三層負(fù)一層設(shè)置車庫和家庭娛樂廳。一層入戶要有門廳，增加儀式感，有條件的情況下設(shè)置一個(gè)臥室。二層兩個(gè)臥室最好都帶陽臺(tái)，至少保證一個(gè)。三層是一個(gè)完整的主臥系統(tǒng)，主衛(wèi)至少10平方以上，帶書房，步入式衣帽間、露臺(tái)。聯(lián)排別墅套型建議地下一層，地上三層。負(fù)一層一層二層三層負(fù)一層設(shè)置車庫和家庭娛100商業(yè)部分住宅部分商業(yè)部分住宅部分1011、獨(dú)立商業(yè)相對(duì)住宅底商，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更廣，價(jià)值更高；2、臨街獨(dú)立商業(yè)對(duì)道路噪音及灰塵進(jìn)行阻隔，提升內(nèi)部住宅物業(yè)的居住價(jià)值；3、獨(dú)立商業(yè)不受高層施工周期影響，先期呈現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目先期形象展示和場(chǎng)景營(yíng)造的作用明顯。所以，若本案的規(guī)劃指標(biāo)允許，我們認(rèn)同現(xiàn)有方案的規(guī)劃形式。項(xiàng)目現(xiàn)有初步方案中，三個(gè)地塊均采用商業(yè)與住宅區(qū)相對(duì)獨(dú)立規(guī)劃的方式。我們認(rèn)為，此種規(guī)劃形式具有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)區(qū)住宅區(qū)商業(yè)規(guī)劃條件分析1、獨(dú)立商業(yè)相對(duì)住宅底商，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更廣，價(jià)值更高；項(xiàng)目現(xiàn)有初102從別墅區(qū)的整體舒居性考慮，避免商業(yè)占用過多用地，而壓縮別墅產(chǎn)品的規(guī)劃空間，所以在臨街價(jià)值較弱區(qū)域，取消商業(yè)規(guī)劃。結(jié)合用地資源和臨街商業(yè)價(jià)值，建議高層住宅地塊臨街面全部設(shè)置街鋪，別墅住宅地塊在西側(cè)和東側(cè)設(shè)置商業(yè)。別墅區(qū)臨河一側(cè)，毗鄰濱河景觀帶，具備極高的情趣商業(yè)價(jià)值。地塊高層區(qū)臨街面的均具有較高的外向型商業(yè)價(jià)值，適宜全部規(guī)劃街鋪。在別墅區(qū)東側(cè)進(jìn)行臨街商業(yè)規(guī)劃，一方面，是利用相臨醫(yī)院大量人流的商業(yè)消費(fèi)，深挖商業(yè)價(jià)值；另一方面，通過臨街商業(yè)界面規(guī)避臨路灰層和噪音，能夠有效提升社區(qū)縱深的居住品質(zhì)。商業(yè)規(guī)劃布局建議從別墅區(qū)的整體舒居性考慮，避免商業(yè)占用過多用地，而壓縮別墅產(chǎn)103結(jié)合濱河資源和別墅社區(qū)高端氛圍，在別墅地塊臨濱河路一側(cè)全部規(guī)劃風(fēng)情獨(dú)棟商業(yè)，兩端獨(dú)棟商業(yè)分別引入一家滿足婚宴需求的大型餐飲名店（遂寧當(dāng)?shù)夭惋嬈放疲┮约耙患覞M足中高端商務(wù)宴請(qǐng)的全包房餐飲名店（成都高端品牌）。建筑形態(tài)：2層獨(dú)棟建筑；建筑層高：1F：5米、2F：4.5米；建筑進(jìn)深：20米；單體面積：1500-2000㎡不等；商業(yè)建筑與業(yè)態(tài)規(guī)劃——獨(dú)棟商業(yè)建筑建筑形態(tài)：2層獨(dú)棟建筑；建筑層高：1F：5米、2F：4.5米；建筑進(jìn)深：15米；單體面積：500㎡；結(jié)合濱河資源和別墅社區(qū)高端氛圍，在別墅地塊臨濱河路一側(cè)全部規(guī)104建議在獨(dú)棟建筑與道路間退讓出適合商業(yè)外擺區(qū)的空間（3-5米），豐富商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式，提升獨(dú)棟商業(yè)價(jià)值。商業(yè)建筑與業(yè)態(tài)規(guī)劃——獨(dú)棟商業(yè)建筑建議在獨(dú)棟建筑與道路間退讓出適合商業(yè)外擺區(qū)的空間（3-5米）105劃鋪原則：1層商鋪面積按照100-150㎡靈活分割；2層以300㎡為劃鋪單元，并在一層為其設(shè)置獨(dú)立門廳和豎向交通；高層地塊臨濱河帶一側(cè)，主要布置特色餐飲、咖啡吧、美容、茶坊、SPA會(huì)所等中高端休閑娛樂業(yè)態(tài)，與獨(dú)棟商業(yè)一同構(gòu)建極具特色的濱河風(fēng)情商業(yè)街。建筑形態(tài)：2層聯(lián)體獨(dú)立建筑（端頭3層）；建筑層高：1F-3F：4.5米；建筑進(jìn)深：15米；商業(yè)建筑與業(yè)態(tài)規(guī)劃——聯(lián)體獨(dú)立商業(yè)建筑劃鋪原則：1層商鋪面積按照100-150㎡靈活分割；2層以3106其他商業(yè)點(diǎn)位業(yè)態(tài)規(guī)劃：日常購(gòu)物、生活服務(wù)類、休閑娛樂等社區(qū)配套型商業(yè)。建筑形態(tài)：2層聯(lián)體獨(dú)立建筑；建筑層高：1F-2F：4.5米；建筑進(jìn)深：10-12米；劃鋪原則：一層商鋪面積按照40-100㎡靈活分割；二層以300㎡為劃鋪單元，并在一層為其設(shè)置獨(dú)立門廳和豎向交通；商業(yè)建筑與業(yè)態(tài)規(guī)劃——聯(lián)體獨(dú)立商業(yè)建筑其他商業(yè)點(diǎn)位業(yè)態(tài)規(guī)劃：日常購(gòu)物、生活服務(wù)類、休閑娛樂等社區(qū)配107參考成都保利中心！商業(yè)建筑形態(tài)及風(fēng)格參考成都保利中心！商業(yè)建筑形態(tài)及風(fēng)格108商業(yè)操作模式1、臨濱河帶商業(yè)1年內(nèi)呈現(xiàn)，作為河?xùn)|生活中心前期場(chǎng)景展示區(qū)，并設(shè)置項(xiàng)目營(yíng)銷體驗(yàn)中心；2、提前鎖定形象展示極好的3個(gè)商業(yè)點(diǎn)位，前3年以低租金形式引進(jìn)1家成都高端餐飲名店、1家高端汽車美容店、1家高端美容院；3、主力商家確定后，通過電視、報(bào)廣等傳播途徑大肆宣傳，擴(kuò)大商業(yè)街的影響力；4、借助保利商會(huì)資源，可在普通商鋪未售階段提前引入部分經(jīng)營(yíng)商家，后期帶租約銷售。高端汽車美容店高端美容院高端餐飲名店商業(yè)操作模式1、臨濱河帶商業(yè)1年內(nèi)呈現(xiàn)，作為河?xùn)|生活中心前期109目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)時(shí)序目錄12345項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位產(chǎn)品策略遂寧回顧6開發(fā)110項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序圖示二期1期別墅1期住宅2期住宅開發(fā)時(shí)序第一期第二期備注高層一期：約20萬㎡二期：約7.8萬㎡以現(xiàn)有棟數(shù)，按標(biāo)準(zhǔn)層540平米計(jì)算別墅聯(lián)排：約2.2萬㎡商業(yè)沿河商業(yè)沿街商業(yè)一期：同期強(qiáng)勢(shì)推出保利住宅及別墅部分，全體產(chǎn)品全面覆蓋，做到針對(duì)不同客群滿足不同產(chǎn)品需求，同時(shí)啟動(dòng)沿河商業(yè)的產(chǎn)品銷售，提升項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全系產(chǎn)品快速去化；二期：持續(xù)商業(yè)銷售及別墅銷售，此時(shí)持續(xù)推出二期住宅及商業(yè)，填補(bǔ)住宅產(chǎn)品，獲取最大利潤(rùn)收益。一期一期項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序圖示二期1期別墅1期住宅2期住宅開發(fā)時(shí)序第一期第111附件附錄一：遂寧消費(fèi)者需求調(diào)查附錄二：遂寧典型項(xiàng)目案例分析及業(yè)內(nèi)訪談附件附錄一：遂寧消費(fèi)者需求調(diào)查112附件一：遂寧消費(fèi)者需求調(diào)查附件一：遂寧消費(fèi)者需求調(diào)查113目錄典型項(xiàng)目客群定量調(diào)研深訪老城區(qū)板塊河?xùn)|新區(qū)板塊業(yè)內(nèi)人士深訪客群來源城北板塊公務(wù)員客群深訪住宅需求特征目錄典型項(xiàng)目客群定量調(diào)研深訪老城區(qū)板塊河?xùn)|新區(qū)板塊業(yè)內(nèi)114樣本規(guī)模：有效樣本106份樣本條件：未來兩年內(nèi)在遂寧有購(gòu)房打算年齡在25-55歲之間承受購(gòu)房?jī)r(jià)格在400調(diào)查方式：商業(yè)區(qū)，配額隨機(jī)攔訪消費(fèi)者需求調(diào)研說明樣本規(guī)模：消費(fèi)者需求調(diào)研說明115年收入在15萬元以內(nèi)，兩代居家庭占八成以上年收入在15萬元以內(nèi)，兩代居家庭占八成以上116居住現(xiàn)狀：套二房為主，面積在51-100㎡之間五成以上客群現(xiàn)居住在老城區(qū)，河?xùn)|新區(qū)和城北片區(qū)分別占12%、15%。目前居住住宅性質(zhì)多為自購(gòu)商品房，占總體六成以上，面積多在100平米以內(nèi)。套二房占近七成比例。購(gòu)房多為自住，投資的客群占2%目前住房面積目前住房戶型居住現(xiàn)狀：套二房為主，面積在51-100㎡之間五成以上客群117自住購(gòu)房滿足自住，改善性需求顯著置業(yè)目的二次以上置業(yè)者占總體六成，首次置業(yè)占四成。以改善性需求為主。兩成以上客群擁有私家車，打算購(gòu)買車位的占六成。置業(yè)次數(shù)和置業(yè)目的交叉分析是否愿意購(gòu)買車位車位自住購(gòu)房滿足自住，改善性需求顯著置業(yè)目的二次以上置業(yè)者占總體11891-100㎡緊湊套三和101-120㎡舒適套三，需求明顯平層是首選，套三戶型選擇平層為主，套二戶型選擇錯(cuò)層教多。目前住宅為套二戶型，選擇戶型多改為套三；目前住宅戶型為套三，選擇套三或套四的比例明顯增加。此類客群多為改善型需求。置業(yè)面積和置業(yè)戶型的交叉分析置業(yè)需求面積91-100㎡緊湊套三和101-120㎡舒適套三，需求明119小三口家庭近五成，是需求主流家庭兩代居家有未成年子女的，年輕的三代居家庭，選擇套二戶型較多，面積集中在81-100平米之間。小三口之家占46%，是家庭結(jié)構(gòu)的主流；單身或夫妻兩（青、中年夫妻）占兩成。家有成年子女的，三代居家庭選擇戶型多為套三，面積集中在91-120平米。首次置業(yè)較集中于91~100平米，二次置業(yè)對(duì)80平米以下面積選擇相對(duì)較多置業(yè)面積和家庭居住結(jié)構(gòu)的交叉分析置業(yè)戶型和家庭居住結(jié)構(gòu)的交叉分析小三口家庭近五成，是需求主流家庭兩代居家有未成年子女的，年輕120平層為首選，81-100㎡為主力需求面積置業(yè)戶型和空間形式的交叉分析置業(yè)面積和空間形式的交叉分析平層是需求的主流，近七成比例。錯(cuò)層占總體兩成以上比例，躍層的需求最低。躍層的需求面積多在100

㎡以上的套三戶型對(duì)錯(cuò)層的需求集中在81-120㎡之間。平層為首選，81-100㎡為主力需求面積置業(yè)戶型和空間形式的121接受單價(jià)5000元/㎡以內(nèi)，總價(jià)50萬元/套以內(nèi)五成以上的首次置業(yè)者，可接受購(gòu)房總價(jià)在46萬元/套以上。選擇61-80㎡面積，二次置業(yè)者比首次置業(yè)者更集中，因此二次置業(yè)者近五成的需求總價(jià)在40萬元/套以內(nèi)。承受單價(jià)承受總價(jià)目前置業(yè)次數(shù)接受單價(jià)5000元/㎡以內(nèi)，總價(jià)50萬元/套以內(nèi)五成以上的首122河?xùn)|新區(qū)未來區(qū)域價(jià)值獲高度認(rèn)同整體而言：消費(fèi)者認(rèn)為老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)的住宅價(jià)格相差不大，略傾向河?xùn)|區(qū)域價(jià)格更高一點(diǎn)。城北板塊的區(qū)域價(jià)值最低。板塊住宅價(jià)格判斷價(jià)格判斷區(qū)域價(jià)值板塊發(fā)展前景判斷整體而言：消費(fèi)者都最看好河?xùn)|新區(qū)板塊的未來發(fā)展?jié)摿?，其中首次置業(yè)者傾向更明顯。河?xùn)|新區(qū)未來區(qū)域價(jià)值獲高度認(rèn)同整體而言：消費(fèi)者認(rèn)為老城區(qū)、河123購(gòu)房關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、外部景觀和商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)部環(huán)境是購(gòu)房的首要關(guān)注因素，其次是外部資源景觀和商業(yè)配套。比較而言，二次置業(yè)者更關(guān)注商業(yè)配套。購(gòu)房關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、外部景觀和商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)部環(huán)境是購(gòu)房的124消費(fèi)者需求小結(jié)置業(yè)目的以改善型需求為主，滿足兩代居家庭；對(duì)81-90㎡的套二，91-100㎡的緊湊型套三和101-120㎡舒適套三，需求明顯；多層住宅最受歡迎，其次是小高層和高層住宅平層是首選空間形式，其次是錯(cuò)層。承受總價(jià)在50萬元以內(nèi)，承受單價(jià)在5000元/㎡以內(nèi)。除價(jià)格和戶型外，購(gòu)房關(guān)注因素依次是小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、外部景觀資源、周邊商業(yè)配套。河?xùn)|新區(qū)的未來發(fā)展前景一致看好。消費(fèi)者需求小結(jié)置業(yè)目的以改善型需求為主，滿足兩代居家庭；125附件二：遂寧典型項(xiàng)目案例分析及業(yè)內(nèi)訪談附件二：遂寧典型項(xiàng)目案例分析及業(yè)內(nèi)訪談126目錄典型項(xiàng)目分析深訪實(shí)錄客群定量調(diào)研老城區(qū)板塊河?xùn)|新區(qū)板塊業(yè)內(nèi)人士深訪客群來源城北板塊公務(wù)員及生意人深訪住宅需求特征目錄典型項(xiàng)目分析深訪實(shí)錄客群定量調(diào)研老城區(qū)板塊河?xùn)|新區(qū)127案例分析—河?xùn)|新區(qū)板塊世紀(jì)錦江基本信息地理位置河?xùn)|新區(qū)五彩繽紛路（河?xùn)|管委會(huì)南側(cè)）占地面積34211㎡建筑面積90254㎡物業(yè)類型高層公寓（清水房）棟數(shù)8棟總套數(shù)1320戶停車位1360個(gè)容積率2.04綠化率35%面積區(qū)間76-189平米當(dāng)前價(jià)格4700-4800元/平米開盤時(shí)間2012年2月8日案例分析—河?xùn)|新區(qū)板塊世紀(jì)錦江基本信息地理位置河?xùn)|新區(qū)五彩繽12890平米左右的緊湊型小三房最暢銷本項(xiàng)目共1300多戶，2012年2月開盤，共推1300多戶，已售近1000戶，月均去化120套，當(dāng)前去化率為77%;主力套型為建筑面積79-93㎡二房、三房；其次為建筑面積100-220㎡三房、四房;其中90平米左右的緊湊型小三房產(chǎn)品最暢銷。項(xiàng)目銷售分析暢銷戶型90平米左右的緊湊型小三房最暢銷項(xiàng)目銷售分析暢銷戶型129戶型名稱套型建筑面積（㎡）G型2室2廳1衛(wèi)79.96A型2室2廳1衛(wèi)81.56H型2室2廳1衛(wèi)80.72K型2室2廳1衛(wèi)88.86F型2室2廳1衛(wèi)88.16E型（二變?nèi)?室2廳1衛(wèi)93.82C型（二變?nèi)?室2廳2衛(wèi)113.38J型3室2廳1衛(wèi)87.82I型3室2廳1衛(wèi)101.38B型（三變四）3室2廳2衛(wèi)122.54項(xiàng)目戶型情況表戶型面積分析戶型名稱套型建筑面積（㎡）G型2室2廳1衛(wèi)79.96A型2室130以老城區(qū)改善型客戶（公務(wù)員、生意人）為主（占比80%），其次為周邊區(qū)縣改善型客戶（占比20%）主力客群：老城區(qū)改善型客群，主要為公務(wù)員、生意人。此部分購(gòu)房人群因家庭人口的增加、財(cái)富的積累，對(duì)空間及居住環(huán)境的要求提高，看重項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)中心的屬性；未來較完善的商業(yè)配套、升值潛力及居住的舒適度吸引了此類客群。次要客群：周邊區(qū)縣改善型購(gòu)房者。此部分購(gòu)房人群有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭人口較多，看重房間數(shù)量及居住的舒適度。項(xiàng)目客群分析以老城區(qū)改善型客戶（公務(wù)員、生意人）為主（占比80%），其次131河?xùn)|CBD品質(zhì)湖景社區(qū)，憑借品質(zhì)感、舒適度吸引客戶項(xiàng)目小結(jié)世紀(jì)錦江地處涪江沿岸，地理位置優(yōu)越，緊鄰五彩繽紛路景觀帶，且位于河?xùn)|新區(qū)規(guī)劃CBD核心區(qū)；引入五星級(jí)錦江國(guó)際酒店，并配有萬平米臨江風(fēng)情商業(yè)街，大面積園林景觀，使得項(xiàng)目檔次提高；世紀(jì)錦江贈(zèng)送面積較少，僅部分100㎡以上的套三有7%-10%的贈(zèng)送面積，贈(zèng)送位置主要為書房、陽臺(tái)、入戶花園、飄窗，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)采光面較好，客廳帶陽臺(tái)、主臥帶陽臺(tái)或飄窗，滿足遂寧改善型客群的產(chǎn)品品質(zhì)感、舒適度的要求。世紀(jì)錦江目前走量較好的原因在于項(xiàng)目地處河?xùn)|新區(qū)商務(wù)核心區(qū)，未來極大的升值潛力吸引了眾多客戶，五星級(jí)酒店的打造提升了項(xiàng)目品質(zhì)，項(xiàng)目周邊預(yù)期完善的商業(yè)配套、舒適的生活環(huán)境，深得客戶的喜愛。河?xùn)|CBD品質(zhì)湖景社區(qū)，憑借品質(zhì)感、舒適度吸引客戶項(xiàng)目小結(jié)世132基本信息地理位置遂寧市河?xùn)|新區(qū)五彩繽紛路2號(hào)占地面積70畝建筑面積110000物業(yè)類型聯(lián)排別墅、10+1洋房18+1高層總套數(shù)526戶停車位589容積率2.1綠化率40%面積區(qū)間110-220平米當(dāng)前價(jià)格聯(lián)排別墅：400萬/套10+1F洋房：5000-5400元/㎡18+1F高層：4600-5000元/㎡開盤時(shí)間2010年南瑞弗萊明戈案例分析—河?xùn)|新區(qū)板塊基本信息地理位置遂寧市河?xùn)|新區(qū)五彩繽紛路2號(hào)占地面積70畝建133早期去化良好，后期銷售緩慢偏緊湊改善舒居與奢侈大宅較為暢銷，中等面積改善住房去化困難2010年7月開盤，所有房源一起全部推出，當(dāng)前去化率約80%，目前月均去化10套左右；8套別墅已經(jīng)全部售出。項(xiàng)目是河?xùn)|新區(qū)最早銷售樓盤之一。早期銷售情況良好，由于政策調(diào)控導(dǎo)致客群變化、河?xùn)|新區(qū)公共交通與生活配套完善緩慢、戶型偏大總價(jià)高、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)等因素，后期去化較慢。110㎡可變?nèi)?/p>

、135㎡左右的可變四房最為暢銷，其次180㎡與220平米大戶亦較受歡迎，但155㎡左右的套四戶型去化困難，戶型不大不小，實(shí)用價(jià)值不如偏小戶型，舒適價(jià)值不如大戶?？偠灾?，偏緊湊型改善舒居與奢侈大宅較為暢銷，中等面積改善住房去化困難。主臥與客廳都帶陽臺(tái)戶型，總價(jià)貴2萬元，此款計(jì)入單價(jià)項(xiàng)目銷售情況早期去化良好，后期銷售緩慢項(xiàng)目銷售情況134戶型面積分析主力戶型為130-155㎡的可變四房，105-111㎡的可變?nèi)课飿I(yè)類別面積段（㎡）套型套數(shù)占比18+1高層

105-111二室雙衛(wèi)（可變?nèi)浚?4427%130-139三室雙衛(wèi)（可變四房）14427%10+1洋房

145-155三室雙衛(wèi)（可變四房）18435%145-165（底躍）三室雙衛(wèi)（可變四房）234%180-220（頂躍）三室三衛(wèi)大露臺(tái)（可變五房）234%別墅400-470五室四衛(wèi)82%主力套型為145-155平方米的可變四房雙衛(wèi)，約占35%，其次為105-111㎡的可變?nèi)颗c130-140平方米的可變四房，分別占比約27%贈(zèng)送空間位置多為入戶花園、生活陽臺(tái)、觀景陽臺(tái)，絕大部分戶型擁有可變空間，贈(zèng)送面積20-35㎡戶型面積分析主力戶型為130-155㎡的可變四房，105-1135暢銷戶型：三室雙衛(wèi)可變四室135.75㎡滯銷戶型：三室雙衛(wèi)可變四室155.75㎡戶型面積分析暢銷戶型：三室雙衛(wèi)可變四室135.75㎡滯銷戶型：三室雙136看重區(qū)域居住環(huán)境與規(guī)劃前景，改善性需求占比約九成主力客群：遂寧市城區(qū)住房升級(jí)改善型客群，約占65%，如生意人、公務(wù)員、企事業(yè)管理層等；此部分購(gòu)房人群多擁有私家車便于出入，看重河?xùn)|新區(qū)居住環(huán)境佳，規(guī)劃前景較好。次要客群：周邊三縣一區(qū)城區(qū)居民在遂寧市區(qū)安居改善需求，約占25%。此部分購(gòu)房人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)多擁有私家車便于出入，家庭人口較多，看重房間數(shù)量及居住的舒適度。補(bǔ)充客群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員首次置業(yè)需求，約占10%。此部分由于短時(shí)間內(nèi)不會(huì)入住，對(duì)區(qū)域暫時(shí)性的公共交通與居住配套抗性不大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)弱，價(jià)格敏感，由于家庭人口較多，看重房間數(shù)量和總價(jià)?？腿悍治隹粗貐^(qū)域居住環(huán)境與規(guī)劃前景，改善性需求占比約九成客群分析137南瑞弗萊明戈地處河?xùn)|新區(qū)涪江沿岸，緊鄰市政府，地理位置優(yōu)越；物業(yè)類型有高層、洋房、別墅，產(chǎn)品線豐富，同時(shí)別墅產(chǎn)品提高了項(xiàng)目檔次；建筑風(fēng)格為西班牙，建筑外立面異域元素表現(xiàn)強(qiáng)烈，也是營(yíng)銷推廣訴求重點(diǎn)；以110-220㎡舒適改善產(chǎn)品為主，絕大部分戶型擁有可變空間，贈(zèng)送面積較大，戶型價(jià)值點(diǎn)突出；項(xiàng)目2010年入市，是河?xùn)|新區(qū)最早銷