趙巷8號(hào)地塊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告趙巷8號(hào)地塊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告1用地性質(zhì)住宅用地總用地面積196,547.8㎡代征地面積52,052.3㎡凈地面積144,495.5㎡地上總建筑面積144,495.5㎡容積率1.0建筑密度30%綠化率35%，其中集中綠化率10%建筑高度15米機(jī)動(dòng)停車位0.72輛/戶非機(jī)動(dòng)停車位0.72輛/戶其他規(guī)劃要求基地內(nèi)90平方米以下套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積的比例不小于74%土地規(guī)劃指標(biāo)分析土地屬性及規(guī)劃指標(biāo)分析：1）項(xiàng)目位于青浦趙巷國(guó)際別墅區(qū)，臨近上海佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，未來(lái)將成為上海又一高檔低密度的居住板塊；2）土地屬性決定地塊的開(kāi)發(fā)方向應(yīng)是低密度的類別墅產(chǎn)品，這也是產(chǎn)品價(jià)值最大化的唯一方案；3）如何在容積率1.0、建筑密度30%以及74/90的條件限制下打造出低密度類別墅高尚生活體驗(yàn)的產(chǎn)品將是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的主要出路和挑戰(zhàn)。用地性質(zhì)住宅用地總用地面積196,547.8㎡代征地面積522

1）首先考慮溢價(jià)能力最高的產(chǎn)品--院落別墅----------加上對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的分析過(guò)程建筑面積上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定會(huì)所1000㎡）別墅產(chǎn)品套數(shù)：37308/250≈150套占地面積：150×100m2=15000m2建筑面積：150x250=37500㎡2）考慮價(jià)值其次的產(chǎn)品--疊拼別墅：建筑面積上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2

疊拼產(chǎn)品套數(shù)（2x90為一套）：105995.5/180=588套占地面積：588套/2×90m2=26460m23)會(huì)所面積約為：1000m2總體建筑覆蓋率：(37500+105995)/144495.5≈29.6687%<30%初步產(chǎn)品定位判斷1）首先考慮溢價(jià)能力最高的產(chǎn)品--院落別墅--------3初步市場(chǎng)定位：上海西區(qū)高端公寓及別墅客戶上海西郊私營(yíng)企業(yè)主（聯(lián)排）核心客戶群重要客戶群游離客戶123大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者與少量投資客上海（長(zhǎng)寧）西區(qū)內(nèi)的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母（疊拼）上海浦西的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母核心客戶群重要客戶群游離客戶123大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者周邊企業(yè)及江浙地區(qū)高管層、生意人；一期客戶定位二期客戶定位初步產(chǎn)品定位判斷初步市場(chǎng)定位：上海西區(qū)高端公寓及別墅客戶上海西郊私營(yíng)企業(yè)主（4客戶特征提?。簩?duì)內(nèi)外環(huán)境要求高口碑傳播有特定圈子顯示身份樓盤增值安靜私密崇尚人文配套齊全交通便利重視下一代教育活動(dòng)（Action）事業(yè)忙碌、時(shí)間自由、特定生活圈子、應(yīng)酬多、要求生活便利完善；興趣(Interest)山水資源、上層身份認(rèn)同、圈內(nèi)生活領(lǐng)地、子女教育觀點(diǎn)(Opinion)私密性、安全、環(huán)境優(yōu)異、服務(wù)、口碑傳播、性價(jià)比客戶AIO量表初步產(chǎn)品定位判斷客戶特征提?。夯顒?dòng)事業(yè)忙碌、時(shí)間自由、特定生活圈子、應(yīng)酬多、5對(duì)稀缺資源和特定生活體驗(yàn)

的渴望對(duì)產(chǎn)品形態(tài)認(rèn)可成就感升級(jí)的需求來(lái)自項(xiàng)目本身的言傳身教落定沖動(dòng)品牌鏈接信任感一種人生標(biāo)簽簽約行動(dòng)客戶解讀客戶行為解讀樣板區(qū)展示體驗(yàn)項(xiàng)目專業(yè)團(tuán)隊(duì)業(yè)內(nèi)口碑傳播企業(yè)形象定位絢爛如花的幸福人生初步產(chǎn)品定位判斷對(duì)稀缺資源和對(duì)產(chǎn)品形態(tài)認(rèn)可成就感升級(jí)的需求來(lái)自項(xiàng)目本身的言傳6入口廣場(chǎng)，包括廣場(chǎng)、會(huì)所、綠地、水岸，對(duì)公眾開(kāi)放，將為小區(qū)業(yè)主，也為大社區(qū)居民，提供最完美的品質(zhì)服務(wù)。沿嘉松公路1.2公里20米寬綠化帶，既阻隔了公路噪音，又創(chuàng)造了良好的視覺(jué)效果。綠軸，串起整個(gè)小區(qū)，與水岸木棧共同構(gòu)成3km的休閑環(huán)道。崧溏河1.6公里的水岸，是本地塊最寶貴的資源。沿水岸設(shè)置步道、休閑廣場(chǎng)、集中綠地，將給居住者提供了一個(gè)自然生態(tài)的生活空間。院落別墅，龍湖的新產(chǎn)品。不僅為成人提供了私密的居住環(huán)境，也為鄰里間的孩子創(chuàng)造了有趣的交往活動(dòng)場(chǎng)所。疊拼別墅，多層的建筑形態(tài)，別墅的居住感覺(jué)?？傄?guī)平面解析入口廣場(chǎng)，包括廣場(chǎng)、會(huì)所、綠地、水岸，對(duì)公眾開(kāi)放，將為小區(qū)業(yè)7產(chǎn)品價(jià)值分析（規(guī)劃篇）一中心---社區(qū)會(huì)所及周邊集中景觀區(qū)將成為社區(qū)標(biāo)志性場(chǎng)景，作為對(duì)城市開(kāi)放的公共空間，其也將成為片區(qū)高尚人士聚會(huì)社交的重要場(chǎng)所（周邊樓盤多為內(nèi)部性會(huì)所）兩河灣---社區(qū)沿河伸展的條形地塊為社區(qū)景觀均好性創(chuàng)造了先決條件，1分鐘即可體驗(yàn)水岸詩(shī)情。三島嶼---菘塘河沿西岸蜿蜒前行，為社區(qū)勾勒出四座半島，營(yíng)造出水中有島，島上有溪的別樣風(fēng)貌。四景軸---東側(cè)密植林帶+疊拼坡地景觀；疊拼與院墅間繁花蹊徑；菘塘河邊的水岸廊橋。產(chǎn)品價(jià)值分析（規(guī)劃篇）一中心---社區(qū)會(huì)所及周邊集中景觀8典型組團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值分析（建筑篇）景觀軸1景觀軸2景觀軸3典型組團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值分析（建筑篇）景觀軸1景觀軸2景觀軸39典型組團(tuán)（院墅）產(chǎn)品價(jià)值分析院墅地下一層院墅一層院墅二層院墅三層贈(zèng)送面積：銷售面積250㎡，贈(zèng)送地下150㎡，占比60%。雙重庭院：戶均南北下沉150-180㎡兩庭園，滿足空間私密性，花園精裝修，地下層入戶門廊可加設(shè)陽(yáng)光房。采光和朝向：每戶客廳和至少三臥室朝南，附送露臺(tái)。典型組團(tuán)（院墅）產(chǎn)品價(jià)值分析院墅地下一層院墅一層院墅二層院墅10典型組團(tuán)（疊拼）產(chǎn)品價(jià)值分析地下一層一層二層三層四層五層底town—贈(zèng)送面積：銷售面積180㎡，贈(zèng)送110㎡地下空間，占比61%。陽(yáng)光庭院：50-100㎡，伸展家庭室外活動(dòng)空間，絕對(duì)別墅生活體驗(yàn)。朝向采光：三主臥及客廳朝南。頂town—贈(zèng)送面積：銷售面積180㎡，贈(zèng)送頂樓50㎡，占比30%；附送南北雙重露臺(tái)約50㎡，占比30%。附贈(zèng)北園：30-50㎡，庭院花園。電梯直達(dá)：附設(shè)電梯直通車庫(kù)及三樓入戶平臺(tái)，也可由花園沿室外樓梯直接入戶；完美地下、地上花園、空中庭院的三重生活體驗(yàn)典型組團(tuán)（疊拼）產(chǎn)品價(jià)值分析地下一層一層二層三層四層五層底11典型組團(tuán)立面風(fēng)格地中海風(fēng)格典型組團(tuán)立面風(fēng)格地中海風(fēng)格12競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)價(jià)值曲線分析高中低｀面積總價(jià)比庭院生活場(chǎng)景室內(nèi)贈(zèng)送空間規(guī)劃形態(tài)創(chuàng)新社區(qū)園林品質(zhì)周邊自然景觀中產(chǎn)生活配套地段價(jià)值感核心區(qū)公寓郊區(qū)別墅（含Townhouse）龍湖佘山別墅競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)價(jià)值曲線分析高｀面積總價(jià)比核心區(qū)公寓13龍湖佘山產(chǎn)品定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品類別院落別墅疊加別墅套數(shù)150588單套面積250.45㎡180㎡總面積37567.5㎡105840㎡每平米單價(jià)4.353萬(wàn)2.805萬(wàn)總銷金額163541萬(wàn)296928萬(wàn)合計(jì)總銷460469萬(wàn)元銷售面積143407.5㎡（銷售單價(jià)3.21萬(wàn)元）雙拼26.19%總建筑面積144407.5㎡（會(huì)所建面1000㎡）容積率0.99939建筑覆蓋率29.6687﹪龍湖佘山產(chǎn)品定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品類別院落別墅疊加別墅套數(shù)15014典型組團(tuán)定價(jià)預(yù)案產(chǎn)品院落別墅疊加別墅類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上）中套（下）銷售面積250.45250.45180180180180贈(zèng)送面積地下150占比59.8%地下150占比59.8%頂樓50占比：28%地下110占比：61%頂樓50占比：28%地下110占比61%總建面積400400230290230290花園面積150-180150-180501003050平均單價(jià)4.75萬(wàn)（4.3/5.2）4.05萬(wàn)（3.65/4.45）2.65萬(wàn)（2.4/2.9)3.35萬(wàn)(3.05/3.65)2.4萬(wàn)(2.15/2.65)2.95萬(wàn)(2.65/3.25)心理單價(jià)（建筑面積）2.97萬(wàn)2.53萬(wàn)2.07萬(wàn)2.08萬(wàn)1.88萬(wàn)1.83萬(wàn)單套總價(jià)1189.6萬(wàn)1014萬(wàn)477萬(wàn)603萬(wàn)432萬(wàn)531萬(wàn)套數(shù)6585118118176176總銷金額77324萬(wàn)86217萬(wàn)56286萬(wàn)71154萬(wàn)76032萬(wàn)93456萬(wàn)總銷金額：460469萬(wàn)院墅均價(jià)：163541萬(wàn)/37567.5米=4.353萬(wàn)疊加均價(jià)：296928萬(wàn)/105840米=2.805萬(wàn)典型組團(tuán)定價(jià)預(yù)案產(chǎn)品院落別墅疊加別墅類型河墅院墅邊套（上）邊15典型組團(tuán)分期定價(jià)預(yù)案類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上）中套（下）銷售面積250.45250.45180180180180一期單價(jià)4.3萬(wàn)x22套3.65萬(wàn)x28套2.4萬(wàn)x39套3.05萬(wàn)x39套2.15萬(wàn)x59套2.65萬(wàn)x59套總銷金額23692.57萬(wàn)25595.99萬(wàn)16848萬(wàn)21411萬(wàn)22833萬(wàn)28143萬(wàn)二期單價(jià)4.75萬(wàn)x21套4.05萬(wàn)x29套2.65萬(wàn)x40套3.35萬(wàn)x40套2.4萬(wàn)x58套2.95萬(wàn)x58套總銷金額24982.3萬(wàn)29415.4萬(wàn)19080萬(wàn)24120萬(wàn)25056萬(wàn)30798萬(wàn)三期單價(jià)5.2萬(wàn)x22套4.45萬(wàn)x28套2.9萬(wàn)x39套3.65萬(wàn)x39套2.65萬(wàn)x59套3.25萬(wàn)x59套總銷金額28651.48萬(wàn)31206萬(wàn)20358萬(wàn)25623萬(wàn)28143萬(wàn)34515萬(wàn)產(chǎn)品獨(dú)棟疊拼分期一期二期三期合計(jì)銷售額138523.5萬(wàn)153451.7萬(wàn)168496.5萬(wàn)460469萬(wàn)2008年實(shí)現(xiàn)銷售138523.5萬(wàn)x50%=76725.85萬(wàn)215249萬(wàn)2008年回款金額138523.5萬(wàn)X70%=53708萬(wàn)192231萬(wàn)2009年實(shí)現(xiàn)銷售76725.85萬(wàn)168496.5萬(wàn)245222萬(wàn)2009年回款金額99743.7萬(wàn)168496.5萬(wàn)268240萬(wàn)典型組團(tuán)分期定價(jià)預(yù)案類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上16按揭成本分析250萬(wàn)+250萬(wàn)一次性95折/按揭97加價(jià)5%第一套+第二套（其中一套付三成，二套付四成）貸款期限1年3年5年10年15年20年第一套貸款本金250*70%利息60,873177,500307,255662,1971,045,0511,460,931第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208合計(jì)122,257356,492617,0931,329,9582,098,8832,934,139按銀行1年期存款利率折現(xiàn)1,096,2991,591,5372,052,148第二套+第二套（均付四成）第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208合計(jì)122,768357,984619,6751,335,5222,107,6652,946,416按銀行1年期存款利率折現(xiàn)1,100,8861,598,1962,060,735比較利息差異第一套貸款本金250*60%利息52,177152,143263,362567,597895,7581,252,227第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208差異9,207.6326,848.7846,475.61100,164.18158,074.89220,981.21存款利率折現(xiàn)第一套和第二套組合按揭41,75982,566119,865154,555存款利率形成銷售折點(diǎn)0.8%1.7%2.4%3.1%第二套及第二套組合按揭83,518165,133

239,729309,110存款利率形成銷售折點(diǎn)1.7%3.3%4.8%6.2%優(yōu)惠貸款利率折現(xiàn)第一套和第二套組合按揭38,46171,47098,078120,212比較優(yōu)惠利率形成銷售折點(diǎn)0.8%1.4%2.0%2.4%第二套及第二套組合按揭76,923

142,940196,156240,424比較優(yōu)惠利率形成銷售折點(diǎn)1.5%2.9%3.9%4.8%按揭成本分析按揭成本分析250萬(wàn)+250萬(wàn)一次性95折/按揭97加價(jià)5%17趙巷8號(hào)地塊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告趙巷8號(hào)地塊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告18用地性質(zhì)住宅用地總用地面積196,547.8㎡代征地面積52,052.3㎡凈地面積144,495.5㎡地上總建筑面積144,495.5㎡容積率1.0建筑密度30%綠化率35%，其中集中綠化率10%建筑高度15米機(jī)動(dòng)停車位0.72輛/戶非機(jī)動(dòng)停車位0.72輛/戶其他規(guī)劃要求基地內(nèi)90平方米以下套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積的比例不小于74%土地規(guī)劃指標(biāo)分析土地屬性及規(guī)劃指標(biāo)分析：1）項(xiàng)目位于青浦趙巷國(guó)際別墅區(qū)，臨近上海佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，未來(lái)將成為上海又一高檔低密度的居住板塊；2）土地屬性決定地塊的開(kāi)發(fā)方向應(yīng)是低密度的類別墅產(chǎn)品，這也是產(chǎn)品價(jià)值最大化的唯一方案；3）如何在容積率1.0、建筑密度30%以及74/90的條件限制下打造出低密度類別墅高尚生活體驗(yàn)的產(chǎn)品將是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的主要出路和挑戰(zhàn)。用地性質(zhì)住宅用地總用地面積196,547.8㎡代征地面積5219

1）首先考慮溢價(jià)能力最高的產(chǎn)品--院落別墅----------加上對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的分析過(guò)程建筑面積上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定會(huì)所1000㎡）別墅產(chǎn)品套數(shù)：37308/250≈150套占地面積：150×100m2=15000m2建筑面積：150x250=37500㎡2）考慮價(jià)值其次的產(chǎn)品--疊拼別墅：建筑面積上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2

疊拼產(chǎn)品套數(shù)（2x90為一套）：105995.5/180=588套占地面積：588套/2×90m2=26460m23)會(huì)所面積約為：1000m2總體建筑覆蓋率：(37500+105995)/144495.5≈29.6687%<30%初步產(chǎn)品定位判斷1）首先考慮溢價(jià)能力最高的產(chǎn)品--院落別墅--------20初步市場(chǎng)定位：上海西區(qū)高端公寓及別墅客戶上海西郊私營(yíng)企業(yè)主（聯(lián)排）核心客戶群重要客戶群游離客戶123大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者與少量投資客上海（長(zhǎng)寧）西區(qū)內(nèi)的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母（疊拼）上海浦西的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母核心客戶群重要客戶群游離客戶123大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者周邊企業(yè)及江浙地區(qū)高管層、生意人；一期客戶定位二期客戶定位初步產(chǎn)品定位判斷初步市場(chǎng)定位：上海西區(qū)高端公寓及別墅客戶上海西郊私營(yíng)企業(yè)主（21客戶特征提?。簩?duì)內(nèi)外環(huán)境要求高口碑傳播有特定圈子顯示身份樓盤增值安靜私密崇尚人文配套齊全交通便利重視下一代教育活動(dòng)（Action）事業(yè)忙碌、時(shí)間自由、特定生活圈子、應(yīng)酬多、要求生活便利完善；興趣(Interest)山水資源、上層身份認(rèn)同、圈內(nèi)生活領(lǐng)地、子女教育觀點(diǎn)(Opinion)私密性、安全、環(huán)境優(yōu)異、服務(wù)、口碑傳播、性價(jià)比客戶AIO量表初步產(chǎn)品定位判斷客戶特征提?。夯顒?dòng)事業(yè)忙碌、時(shí)間自由、特定生活圈子、應(yīng)酬多、22對(duì)稀缺資源和特定生活體驗(yàn)

的渴望對(duì)產(chǎn)品形態(tài)認(rèn)可成就感升級(jí)的需求來(lái)自項(xiàng)目本身的言傳身教落定沖動(dòng)品牌鏈接信任感一種人生標(biāo)簽簽約行動(dòng)客戶解讀客戶行為解讀樣板區(qū)展示體驗(yàn)項(xiàng)目專業(yè)團(tuán)隊(duì)業(yè)內(nèi)口碑傳播企業(yè)形象定位絢爛如花的幸福人生初步產(chǎn)品定位判斷對(duì)稀缺資源和對(duì)產(chǎn)品形態(tài)認(rèn)可成就感升級(jí)的需求來(lái)自項(xiàng)目本身的言傳23入口廣場(chǎng)，包括廣場(chǎng)、會(huì)所、綠地、水岸，對(duì)公眾開(kāi)放，將為小區(qū)業(yè)主，也為大社區(qū)居民，提供最完美的品質(zhì)服務(wù)。沿嘉松公路1.2公里20米寬綠化帶，既阻隔了公路噪音，又創(chuàng)造了良好的視覺(jué)效果。綠軸，串起整個(gè)小區(qū)，與水岸木棧共同構(gòu)成3km的休閑環(huán)道。崧溏河1.6公里的水岸，是本地塊最寶貴的資源。沿水岸設(shè)置步道、休閑廣場(chǎng)、集中綠地，將給居住者提供了一個(gè)自然生態(tài)的生活空間。院落別墅，龍湖的新產(chǎn)品。不僅為成人提供了私密的居住環(huán)境，也為鄰里間的孩子創(chuàng)造了有趣的交往活動(dòng)場(chǎng)所。疊拼別墅，多層的建筑形態(tài)，別墅的居住感覺(jué)?？傄?guī)平面解析入口廣場(chǎng)，包括廣場(chǎng)、會(huì)所、綠地、水岸，對(duì)公眾開(kāi)放，將為小區(qū)業(yè)24產(chǎn)品價(jià)值分析（規(guī)劃篇）一中心---社區(qū)會(huì)所及周邊集中景觀區(qū)將成為社區(qū)標(biāo)志性場(chǎng)景，作為對(duì)城市開(kāi)放的公共空間，其也將成為片區(qū)高尚人士聚會(huì)社交的重要場(chǎng)所（周邊樓盤多為內(nèi)部性會(huì)所）兩河灣---社區(qū)沿河伸展的條形地塊為社區(qū)景觀均好性創(chuàng)造了先決條件，1分鐘即可體驗(yàn)水岸詩(shī)情。三島嶼---菘塘河沿西岸蜿蜒前行，為社區(qū)勾勒出四座半島，營(yíng)造出水中有島，島上有溪的別樣風(fēng)貌。四景軸---東側(cè)密植林帶+疊拼坡地景觀；疊拼與院墅間繁花蹊徑；菘塘河邊的水岸廊橋。產(chǎn)品價(jià)值分析（規(guī)劃篇）一中心---社區(qū)會(huì)所及周邊集中景觀25典型組團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值分析（建筑篇）景觀軸1景觀軸2景觀軸3典型組團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值分析（建筑篇）景觀軸1景觀軸2景觀軸326典型組團(tuán)（院墅）產(chǎn)品價(jià)值分析院墅地下一層院墅一層院墅二層院墅三層贈(zèng)送面積：銷售面積250㎡，贈(zèng)送地下150㎡，占比60%。雙重庭院：戶均南北下沉150-180㎡兩庭園，滿足空間私密性，花園精裝修，地下層入戶門廊可加設(shè)陽(yáng)光房。采光和朝向：每戶客廳和至少三臥室朝南，附送露臺(tái)。典型組團(tuán)（院墅）產(chǎn)品價(jià)值分析院墅地下一層院墅一層院墅二層院墅27典型組團(tuán)（疊拼）產(chǎn)品價(jià)值分析地下一層一層二層三層四層五層底town—贈(zèng)送面積：銷售面積180㎡，贈(zèng)送110㎡地下空間，占比61%。陽(yáng)光庭院：50-100㎡，伸展家庭室外活動(dòng)空間，絕對(duì)別墅生活體驗(yàn)。朝向采光：三主臥及客廳朝南。頂town—贈(zèng)送面積：銷售面積180㎡，贈(zèng)送頂樓50㎡，占比30%；附送南北雙重露臺(tái)約50㎡，占比30%。附贈(zèng)北園：30-50㎡，庭院花園。電梯直達(dá)：附設(shè)電梯直通車庫(kù)及三樓入戶平臺(tái)，也可由花園沿室外樓梯直接入戶；完美地下、地上花園、空中庭院的三重生活體驗(yàn)典型組團(tuán)（疊拼）產(chǎn)品價(jià)值分析地下一層一層二層三層四層五層底28典型組團(tuán)立面風(fēng)格地中海風(fēng)格典型組團(tuán)立面風(fēng)格地中海風(fēng)格29競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)價(jià)值曲線分析高中低｀面積總價(jià)比庭院生活場(chǎng)景室內(nèi)贈(zèng)送空間規(guī)劃形態(tài)創(chuàng)新社區(qū)園林品質(zhì)周邊自然景觀中產(chǎn)生活配套地段價(jià)值感核心區(qū)公寓郊區(qū)別墅（含Townhouse）龍湖佘山別墅競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)價(jià)值曲線分析高｀面積總價(jià)比核心區(qū)公寓30龍湖佘山產(chǎn)品定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品類別院落別墅疊加別墅套數(shù)150588單套面積250.45㎡180㎡總面積37567.5㎡105840㎡每平米單價(jià)4.353萬(wàn)2.805萬(wàn)總銷金額163541萬(wàn)296928萬(wàn)合計(jì)總銷460469萬(wàn)元銷售面積143407.5㎡（銷售單價(jià)3.21萬(wàn)元）雙拼26.19%總建筑面積144407.5㎡（會(huì)所建面1000㎡）容積率0.99939建筑覆蓋率29.6687﹪龍湖佘山產(chǎn)品定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品類別院落別墅疊加別墅套數(shù)15031典型組團(tuán)定價(jià)預(yù)案產(chǎn)品院落別墅疊加別墅類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上）中套（下）銷售面積250.45250.45180180180180贈(zèng)送面積地下150占比59.8%地下150占比59.8%頂樓50占比：28%地下110占比：61%頂樓50占比：28%地下110占比61%總建面積400400230290230290花園面積150-180150-180501003050平均單價(jià)4.75萬(wàn)（4.3/5.2）4.05萬(wàn)（3.65/4.45）2.65萬(wàn)（2.4/2.9)3.35萬(wàn)(3.05/3.65)2.4萬(wàn)(2.15/2.65)2.95萬(wàn)(2.65/3.25)心理單價(jià)（建筑面積）2.97萬(wàn)2.53萬(wàn)2.07萬(wàn)2.08萬(wàn)1.88萬(wàn)1.83萬(wàn)單套總價(jià)1189.6萬(wàn)1014萬(wàn)477萬(wàn)603萬(wàn)432萬(wàn)531萬(wàn)套數(shù)6585118118176176總銷金額77324萬(wàn)86217萬(wàn)56286萬(wàn)71154萬(wàn)76032萬(wàn)93456萬(wàn)總銷金額：460469萬(wàn)院墅均價(jià)：163541萬(wàn)/37567.5米=4.353萬(wàn)疊加均價(jià)：296928萬(wàn)/105840米=2.805萬(wàn)典型組團(tuán)定價(jià)預(yù)案產(chǎn)品院落別墅疊加別墅類型河墅院墅邊套（上）邊32典型組團(tuán)分期定價(jià)預(yù)案類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上）中套（下）銷售面積250.45250.45180180180180一期單價(jià)4.3萬(wàn)x22套3.65萬(wàn)x28套2.4萬(wàn)x39套3.05萬(wàn)x39套2.15萬(wàn)x59套2.65萬(wàn)x59套總銷金額23692.57萬(wàn)25595.99萬(wàn)16848萬(wàn)21411萬(wàn)22833萬(wàn)28143萬(wàn)二期單價(jià)4.75萬(wàn)x21套4.05萬(wàn)x29套2.65萬(wàn)x40套3.35萬(wàn)x40套2.4萬(wàn)x58套2.95萬(wàn)x58套總銷金額24982.3萬(wàn)29415.4萬(wàn)19080萬(wàn)24120萬(wàn)25056萬(wàn)30798萬(wàn)三期單價(jià)5.2萬(wàn)x22套4.45萬(wàn)x28套2.9萬(wàn)x39套3.65萬(wàn)x39套2.65萬(wàn)x59套3.25萬(wàn)x59套總銷金額28651.48萬(wàn)31206萬(wàn)20358萬(wàn)25623萬(wàn)28143萬(wàn)34515萬(wàn)產(chǎn)品獨(dú)棟疊拼分期一期二期三期合計(jì)銷售額138523.5萬(wàn)153451.7萬(wàn)168496.5萬(wàn)460469萬(wàn)2008年實(shí)現(xiàn)銷售138523.5萬(wàn)x50%=76725.85萬(wàn)215249萬(wàn)2008年回款金額138523.5萬(wàn)X70%=53708萬(wàn)192231萬(wàn)2009年實(shí)現(xiàn)銷售76725.85萬(wàn)168496.5萬(wàn)245222萬(wàn)2009年回款金額99743.7萬(wàn)168496.5萬(wàn)268240萬(wàn)典型組團(tuán)分期定價(jià)預(yù)案類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上33按揭成本分析250萬(wàn)+250萬(wàn)一次性95折/按揭97加價(jià)5%第一套+第二套（其中一套付三成，二套付四成）貸款期限1年3年5年10年15年20年第一套貸款本金250*70%利息60,873177,500307,255662,1971,045,0511,460,931第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208合計(jì)