深圳房價分析報告一、引言都說北上廣深房價貴如上天，那么，北上廣深的房價究竟有多貴呢？造成北上廣深房價高企的原因是什么呢？這種高房價還會持續(xù)嗎？本文以深圳為例，詳細剖析深圳近十年的房價，并預測以后的房價走勢。特約評論員陳寶存在接受房產(chǎn)頻道的記者采訪是表示，北上廣深至少還應該漲2.5倍！陳寶存表示，北上廣深這四大城市，從2013年至今樓面地價增長了200%，現(xiàn)在就算是消化這三年半的樓面地價的增長，那樓價也至少應該增長兩倍半以上?，F(xiàn)在一直都在壓制著，北上廣對房價的壓制都是完全沒有道理的。特別是深圳在過去一年半的時間內(nèi)上漲了150%。高么？不高！因為至少還有100%的房價漲幅還沒有落實。深圳房價深圳10月新房均價

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元/m2

環(huán)比上月增長

↑

0.91%深圳9月新房均價

49112

元/m2深圳當前在售樓盤

169

個當前待售樓盤

124

個那么，問題來了，均價

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元/m2是什么概念呢？如果按照90m2的房價算，總價4460130元。446萬元！也就是說，如果你每個月月薪一萬元，你需要446個月（37.16年）的不吃不喝才能買的起（還不考慮貨幣貶值和房價的上漲）！考慮到目前都是采用房貸，我們算一下哈，貸款三十年，利息4.9%，首付10%，那么你每個月將要還21547.5元！我們再來參考下深圳的收入水平，2016年上半年，深圳居民主要收支數(shù)據(jù)繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，收入增幅繼續(xù)高于全國、全省平均水平。上半年，深圳居民人均可支配收入為25281.88元，較2015年同期增加2182.25元，增長9.4%。也就是說，如果買房的話，深圳平均半年的收入剛好還一個月的房貸。說完了一手房，我們來看看二手房：可以看出，深圳的房價真不是吹的。深圳的歷史房價可以看出，深圳這十年來房價一直在走高。仔細觀察，可以發(fā)現(xiàn)，2006年到2007年的上升幅度十分劇烈，直接突破了萬元大關。其次是2009年到2010年，突破了兩萬元大關。最后是2014年到2015年，突破了三萬元大關。另外我們注意到，2010年在房價經(jīng)歷了飛漲之后，略微有所下調(diào)，跌下了兩萬元。后文將重點以這四個時期為例，分析深圳房價的影響因素。下面我們再分別看深圳中心區(qū)和偏遠地區(qū)的房價變化福田區(qū)，隸屬于廣東省深圳市，位于深圳經(jīng)濟特區(qū)中部，是深圳市的中心城區(qū)，市委市政府所在地，坐擁深圳中央商務區(qū)，是深圳的行政、文化、金融、信息和國際展覽中心。我們可以發(fā)現(xiàn)，深圳福田中心城區(qū)的房價趨勢，基本和整個深圳的房價趨勢是一致地。深圳的房價，也呈現(xiàn)出一種中心帶動四周的情形，先是中心城區(qū)的房價上漲，然后緊接著就是周圍衛(wèi)星城的房價跟著上漲。龍崗中心城是龍崗區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一。除了離市區(qū)遠一點，龍崗中心城還是挺好的：環(huán)境好、配套齊全，最重要是價格還很美麗，2萬以下的地鐵房隨便挑!(當然是一兩年前，因為今年開始連龍崗中心城也淪陷了...)據(jù)統(tǒng)計，10月份第四周龍崗中心城新房成交均價為29630元/平?？梢园l(fā)現(xiàn)，深圳龍崗區(qū)的房價漲勢基本和深圳的房價漲勢一致，但是價格低于平均房價。也正因為其較低的房價，導致需求增加，從而促進了房價的上漲。總體來說，深圳的房價都是高漲的。深圳房價走勢分析（一）06-07年首先我們來分析一下06到07年深圳房價的大漲。06到07年間，深圳平均房價從9228元/㎡漲到13279元/㎡，一舉突破了萬元大關。漲價4051元/㎡，漲幅43.9%。如此高的漲幅，大概也只有股票期貨等風險投資才能媲美了吧。我們先來看下06到07年間國家出臺的調(diào)控措施：06年調(diào)控政策：70/90政策“國六條”出臺，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。同一天，“國十五條”出臺，規(guī)定90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，也即“70/90政策”。市場反應：房價繼續(xù)上漲，漲幅相對平穩(wěn)，中小戶型房增加。07年調(diào)控政策：9/27房貸新政9月《關于加強商業(yè)性\t"/news/dxf/20160419/_blank"房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺，這亦是后來被頻繁提起的“9/27房貸新政”。市場反應：當年樓市價格暴漲、地王頻現(xiàn)。政策出臺后，深圳樓市“集體坐過山車”，在瘋狂中倒下。2008年全年房價明顯下跌，當年深圳新房成交量全年“墊底”，低迷一直持續(xù)到當年12月。2007年深圳房地產(chǎn)市場在政府持續(xù)的調(diào)控下呈現(xiàn)出“一個依舊''、“兩個極端”、“三個階段''的總體特征,市場由此開始進入整固期。與此同時,在“十七大”精神和建設“和諧社會”思想的指導下,政府加大對中低收人者住房保障的關注,加快經(jīng)濟適用房和廉租房等公共住房的建設和供應,諾多的住房保障政策和措施相繼責徹和落實。一個依舊：房價持續(xù)飆升，年底較年初商品房均價上升幅度超過60%整體來講,2007年深圳商品房價格持續(xù)上升,較2006年上升46%?？赐赀@些數(shù)據(jù)，我們似乎趕到深圳的房價“有毒”。的確，這些年來，深圳的房價一直呈現(xiàn)國家越調(diào)控，房價越上漲的趨勢。之所以會出現(xiàn)這種情況，是因為房產(chǎn)擁有兩種性質(zhì)：它既是使用品又是投資品?！?000個炒家控制了深圳將近３０％的二手豪宅?！痹谥薪槿?nèi)，這句話被廣為流傳。股票投資具有“買漲殺跌”的情形，但是對于房產(chǎn)來說，由于房產(chǎn)的流動性遠不如股票，所以很多人選擇的都是“買漲”。而作為改革開放的窗口，作為中國最富有的城市之一，深圳最不缺的就是有錢人，不管多貴的房產(chǎn)，都有人買的起。而且，07年正值北京奧運會前夕，人民幣升值，深圳又是以出口導向型的城市，于是很多富豪將外匯兌換成人民幣進而購置房產(chǎn)以求增值。于是資本露出饕餮本性，再多、再貴的新房推出，總是一吞而空。房價不斷刷新歷史紀錄，買者依舊如云，人們似乎對數(shù)字失去了感覺；“只要樓王，不論價格”的預訂已經(jīng)不讓地產(chǎn)商感到驚喜；投資者并不抱怨價格，他們的憤怒在于——并不總能買到新房。隨著購買的人越來越多，需求量的增大使得需求曲線左移，價格上漲。但是作為投資品，價格的上漲非但沒有抑制人們的購買欲望，反而刺激了人們的購買欲望，導致出現(xiàn)了價格越高需求越大的情況，進一步推高了房價。

同時，讓我們觀察一下08年的房價，可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)歷了07年的房價瘋漲后，08年的房價幾乎沒變，區(qū)域穩(wěn)定。這是因為此時投機者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)07年的房價瘋漲，將房價推到了一個岌岌可危的地步。如果此時繼續(xù)擴大投資，可能會血本無歸。于是，明智的投資者們開始選擇拋售一部分房源。此時，真正需要房的中低收入者終于有機會買到房（在資金充足的投資者們面前，他們想搶到房幾乎不可能，但是經(jīng)歷了07年的房價瘋漲，他們心中仍擔心房價還會再漲，而且他們是屬于真正需要房的人，所以此時雖說房價高企，他們還是會拼了命買）。他們接過投資者們拋售的房源。此時市場供需平衡，于是深圳房價迎來了難得的穩(wěn)定。（二）09-10年09-10年期間，平均房價從16063元/㎡漲到20471元/㎡，漲價4408元/㎡，漲幅27.44%。讓我們來看下10年的成交數(shù)據(jù)：一級市場:2010年,深圳土地市場全年供應土地76宗,其中住宅用地7宗;全年共成交土地94宗,其中成交住宅用地7宗,土地面積60.5萬平米。二級市場:2010年,深:i1l[一手住房批售面積364.6萬平米,同比減少1l.2%;成交面積321萬平米,同比下降47.9%;供銷比1.l：1。成交均價為20164元/平米,同比上漲36.5%。三級市場:2010年,深:明二手住房成交面積為929.4萬平米,同比下降30%;成交均價為15679元/平米,同比上漲l3.7%。我們可以看到，10年間。深圳批售的土地減少，這直接導致了房源的供應減少，出現(xiàn)了短期的房源供應緊張，從而導致供給曲線左移，房價上漲也就理所當然了?？偟膩碚f，09-10年間的房價上漲沒有多少投機因素在里面，房產(chǎn)市場總體上符合供需規(guī)律。（三）10-12年這幾年，深圳房價出現(xiàn)了少有的下跌趨勢。原因是經(jīng)歷了09-10年的供應緊張導致房價上漲后，政府開始介入房產(chǎn)市場，調(diào)控房市。10年末出臺的相關政策如下：文件名稱發(fā)布時問制定單位內(nèi)容要點?關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知?又稱“國十一條''20l0-1-7國務院增加保障性住房和普通商品住房有效供給;合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求;加強風險防范和市場監(jiān)管,加快推進保障性安居工程建設;落實地方各級人民政府責任?關于堅決追制部分城市房價過快上漲的通知?又稱“新國十條”2010-4-17國務院一切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責;堅決抑制不合理住房需求:增加住房有效供給;加快保障性安居工程建設;加強房地J?市場監(jiān)管?關于進一步貫徹落實國發(fā)【2010】10號文件的通知?又稱“國五條”2010-9-29住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部和監(jiān)察部嚴格實行問責制,完善房地產(chǎn)稅收政策,加強稅收征管;切實增加住房有效供給,全力加快保障性安居工程建設,進一步加強市場監(jiān)管,嚴肅査處違法違規(guī)行為;加快信息系統(tǒng)建設,加強與論正面引導我們可以看到，政府這一次采用了抑制不合理需求，同時擴大供應量的方式，雙管齊下，使得需求曲線左移，供給曲線右移，導致房價下降。同時政府相應地發(fā)布了限購令，抑制了投機者的炒作，使得房價區(qū)域穩(wěn)定并略有下降。（四）14-15年14-15年，深圳房價又一次迎來了飛漲。我們以下面一張圖感受下：經(jīng)過對比，深圳的房價漲幅又一次領跑全國。這一輪的漲價，最大的原因來自于政府及銀行機構。要說深圳房價暴漲的直接導火索，自然就是“3·30”救市新政了，其中深圳市規(guī)定公積金購首套房首付僅需2成；擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房貸優(yōu)惠利率在市場上重新出現(xiàn)，一下子激活了市場的買氣。畢竟過去幾年的樓市調(diào)控抑制了太多的改善性需求，當樓市調(diào)控漸漸松綁以后，銀行“錢荒”又導致銀行惜貸，讓房貸成本大幅提高。如今政策放開后需求突然爆發(fā)也就不足為奇了。而且，伴隨著房價的飛漲，資本再次回歸（這再次驗證了房產(chǎn)只“買漲”的特性）與北上廣還有一點不同的是，由于深圳緊鄰香港，預期逆轉(zhuǎn)之下，深圳樓市的投資客也出現(xiàn)明顯抬頭，其中有相當數(shù)量是香港人，畢竟與香港房價相比，深圳房價依然還不算貴。根據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達到28.1%。而在市場低迷期時，投資客占比只有一成。部分區(qū)域投資置業(yè)的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華4個區(qū)域。在深圳，投資者占購房者的比例一直被業(yè)內(nèi)視為樓市的晴雨表。據(jù)悉，深圳樓市過去上漲最火爆的時候，投資客占比一度超過五成；而市場最為低迷的時候，投資客的比例則在一成左右。盡管深圳限購仍未松綁，但這不妨礙深圳投資客曲線入市。在龍華中海錦城開盤現(xiàn)場，記者詢問的6人中有4人是購買二套房。而部分買二套房的購房者，無法分清是投資還是改善需求。此外，即使想買第三套房，也可以通過“假離婚”、以公司名義購房等辦法規(guī)避限購政策。未來深圳房價走勢分析2016年以后，深圳的房價是否會瘋漲呢？據(jù)深圳市場和質(zhì)量監(jiān)管局官方微信，為貫徹落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，規(guī)范市場秩序，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)管委結合工作職能，于2016年10月