項(xiàng)目開發(fā)立地條件1地塊位于合肥重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)位價值較高東臨一環(huán)、西靠中環(huán)線，交通優(yōu)勢明顯立地條件高劉路項(xiàng)目習(xí)友路項(xiàng)目中環(huán)線貫穿合肥四大行政區(qū)、連接橫縱各條交通干道，通過中環(huán)線可快速到達(dá)合肥火車站、汽車站及各大換乘站點(diǎn)；此外，中環(huán)沿線分布著五大房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊，是合肥環(huán)向交通的主干道。火車站西火車站高鐵站點(diǎn)二環(huán)線中環(huán)線一環(huán)線長江路容事達(dá)大道徽州大道2項(xiàng)目規(guī)模約22萬平米，在合肥市屬于中等規(guī)模個案；項(xiàng)目單面臨街，南北被金牛路分割，商業(yè)價值一般，且周邊商業(yè)氛圍欠缺，商業(yè)開發(fā)不易過早。立地條件本項(xiàng)目分A、B兩地塊，形狀不規(guī)則西側(cè)望龍學(xué)校南側(cè)五十中分校東側(cè)龍居山莊住宅小區(qū)北側(cè)為236畝污水處理廠3地塊內(nèi)基本為凈地，拆遷力度不大；地塊內(nèi)部堆土較多，土地需平整，房地產(chǎn)開發(fā)條件尚可。立地條件基本為凈地，開發(fā)條件尚可B地塊A地塊4立地條件道路建設(shè)基本齊備，公共交通設(shè)施缺乏項(xiàng)目主要依靠高劉路連接對外交通動線；項(xiàng)目西側(cè)距離潛山北路約150米，潛山北路目前僅有3條公交線路，公共交通設(shè)施缺乏；項(xiàng)目距離市區(qū)較近，物業(yè)潛在價值高。潛山北路高劉路5立地條件生活配套較缺乏，污水處理廠、殯儀館影響形象項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施比較缺乏，主要依靠附近成熟社區(qū)商業(yè)提供；項(xiàng)目對面污水處理廠，附近有殯儀館，對客戶有一定的心理影響；項(xiàng)目周邊中檔樓盤林立，打造高檔形象尚有難度望塘污水處理廠二期望塘污水處理廠一期6周邊環(huán)境分析7長江路潛山路省司法學(xué)校電子38所中醫(yī)學(xué)院安徽大學(xué)省氣象學(xué)校體育中學(xué)34中省商貿(mào)工程學(xué)校105醫(yī)院明星學(xué)校49中郵電學(xué)校省法院糧食三庫省農(nóng)機(jī)校項(xiàng)目地塊周邊學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)單位較多，為項(xiàng)目提供了潛在的客源。同時蜀山區(qū)作為老城區(qū)，也是原駐居民（村民）較為集中的區(qū)域。且項(xiàng)目東臨殯儀館，北靠望塘污水處理廠，很大程度上影響到項(xiàng)目的形象，區(qū)域的小環(huán)境較差。望塘污水處理廠合肥市殯儀館地塊周邊環(huán)境垃圾廠8長江路潛山路黃山路合作化路金色池塘頤和花園家家景園龍居山莊四棟房子龍鳳嘉園翠竹園大溪地維也納森林新華學(xué)府春天百合公寓香樟雅苑安高城市天地黃山花園項(xiàng)目地塊位于潛山路北段，整體的房地產(chǎn)市場特征與長潛板塊相似，板塊內(nèi)高檔樓盤欠缺，以中檔盤為主。區(qū)內(nèi)鳳凰城家家景園為主要的拆遷安置點(diǎn)，板塊內(nèi)受黃山路中高檔樓盤的沖擊較大，重點(diǎn)樓盤主要有綠城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盤。地塊周邊樓盤9項(xiàng)目所處的市場環(huán)境競爭蜀山區(qū)競爭樓盤極其密集，品牌高檔樓盤較多，競爭激烈目前已消化貨量較大，而07年下半年以來蜀山區(qū)版塊市場供應(yīng)量減少，其他區(qū)域有分流跡象客戶購房者鑒別能力提高，對開發(fā)商、建筑產(chǎn)品等都較以前有較高程度的要求購房者對蜀山區(qū)認(rèn)可度高，對潛北板塊接受程度在逐漸提高本板塊潛在客戶分流到黃山路板塊的中高檔樓盤較多品牌蜀山區(qū)品牌開發(fā)商，品牌樓盤較多，購房者品牌意識逐漸增強(qiáng)，在對房產(chǎn)選擇的決定性要素中，品牌的比重越來越高金輝品牌區(qū)域知名度較大，但剛進(jìn)入合肥市場，尚未有認(rèn)知，品牌建設(shè)需要規(guī)劃和提升周邊環(huán)境分析10潛北版版塊各各盤去去化特特征名稱現(xiàn)售均價（元/M2)銷售率余貨特征龍鳳嘉園380095%140-200M2部分復(fù)式、136M2以上戶型四棟房子一期售罄，成交均價3400100%二期即將推出親親家園390095%150M2及以上復(fù)式龍居山莊380085%180套左右，復(fù)式及135M2以上頤和花園415090%135M2以上及復(fù)式廬陽佳苑390098%復(fù)式理想年代390099%150-250M2復(fù)式及147M2大戶型新景花園380080%供暖,130M2以上戶型家家景園三期售罄（最新均價3900）100%四期即將推出天一家園4200(余貨價格)85%復(fù)式和120M2少量高劉路所在在的潛北板板塊內(nèi)樓盤盤所推貨量量余貨多為為復(fù)式及130平米米以上大戶戶型，各盤盤基本處于于尾盤銷售售階段；隨隨著近期合合肥整體樓樓市的升溫溫，銷售價價格也均有有不同額度度的抬升，，整體價格格在3800-4000元/平米區(qū)間間內(nèi)，整個個板塊房價價上漲速度度相對緩慢慢。周邊環(huán)境分分析11潛北版塊各各盤綜合評評定名稱規(guī)模園林配套品質(zhì)包裝開發(fā)商實(shí)力現(xiàn)售均價(元/平米)龍鳳嘉園3800四棟房子3400親親家園3900龍居山莊3800頤和花園4150廬陽佳苑3900理想年代3900新景花園3700家家景園3900天一家園4200高劉路項(xiàng)目——區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)較好好，但短期期內(nèi)體現(xiàn)生生活品質(zhì)的的配套尚不不齊全；板板塊內(nèi)中、、大盤較多多，但高檔檔樓盤尚未未出現(xiàn)，金金輝高劉路路項(xiàng)目可以以在建筑、、園林及項(xiàng)項(xiàng)目包裝上上下工夫，，做足形象象和品牌，，在區(qū)域內(nèi)內(nèi)樹立產(chǎn)品品和形象的的標(biāo)桿，從從而在價格格上實(shí)現(xiàn)一一個較大的的突破。周邊環(huán)境分分析12項(xiàng)目本體小小結(jié)項(xiàng)目大環(huán)境境極佳，有有城市森林林公園、植植物園、董董鋪水庫、、蜀山森林林公園等，，天然環(huán)境境營造良好好居住氛圍圍項(xiàng)目緊靠潛潛山路，合合肥的中環(huán)環(huán)線，距西西一環(huán)步行行僅5分鐘鐘，交通重重要程度和和板塊價值值日益提升升項(xiàng)目周邊中中檔品質(zhì)樓樓盤林立，，但城中村村改造尚在在進(jìn)行之中中，導(dǎo)致總總體外部形形象不佳，，隨著基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)更為為完善，該該區(qū)域居住住價值將得得到極大提提升項(xiàng)目周邊人人文教育氣氣息濃厚，，教育牌可可以很好利利用，比如如中學(xué)的學(xué)學(xué)區(qū)可運(yùn)作作選擇合肥肥的名校50中鄰近的殯儀儀館和污水水處理廠是是本項(xiàng)目面面臨的兩大大抗性，在在產(chǎn)品規(guī)劃劃和營銷組組織上需下下大力氣研研究，弱化化不利影響響13項(xiàng)目SWOT分析14項(xiàng)目SWOT分析SWOT優(yōu)勢區(qū)位——項(xiàng)目位位于蜀山區(qū)區(qū)最臨近老老城區(qū)的繁繁華區(qū)位，，合肥傳統(tǒng)統(tǒng)的宜住區(qū)區(qū)域，居民民認(rèn)可度度極高高板塊——?dú)w屬潛潛北板塊，，該板塊基基礎(chǔ)設(shè)施較較為完善，，生活配套套設(shè)施也在在逐步提高高，周邊有有較大規(guī)模模樓盤（頤頤和花園、、鳳凰城家家家景園等等），區(qū)域域成熟度在在迅速提高高教育——周邊各各類學(xué)校林林立，安徽徽大學(xué)（北北區(qū)），省省司法學(xué)校校、省氣象象學(xué)校、省省醫(yī)藥學(xué)學(xué)校、省農(nóng)農(nóng)機(jī)學(xué)校、、省工貿(mào)工工程學(xué)校、、郵電學(xué)校校，50中中（合肥名名校）、34中、體體育中學(xué)等等，人文、、教育氛圍圍濃厚交通——項(xiàng)目西西鄰潛山路路城市干道道，北靠高高劉路（若若規(guī)劃貫通通至西一環(huán)環(huán)，將極大大提升項(xiàng)目目區(qū)域價值值），金牛牛路從地塊塊貫中而過過，交通便便捷環(huán)境——項(xiàng)目北北面1.5公里為南南淝河流經(jīng)經(jīng)的森林公公園，天然然城市綠肺肺，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越土地——項(xiàng)目為為凈地開發(fā)發(fā)，無拆遷遷，減少開開發(fā)成本和和縮短開發(fā)發(fā)周期15SWOT劣勢環(huán)境——東邊距距離殯儀館館較近，北北面緊鄰?fù)廖鬯幪幚韽S，對對項(xiàng)目今后后的銷售會會帶來較大大的抗性規(guī)劃——地塊分分為東西兩兩塊，西邊邊A地塊27畝，面面積較小且且形狀不規(guī)規(guī)則；B地地塊103畝，南北北狹長，整整體性規(guī)劃劃的難度較較大形象——項(xiàng)目周周邊回遷房房、原住居居民（村民民）較為集集中，外部部形象較差差配套——項(xiàng)目周周邊生活配配套較差，，成熟度低低商業(yè)——商業(yè)臨臨街面非主主干道，商商業(yè)價值較較小項(xiàng)目SWOT分析16SWOT機(jī)會供求關(guān)系——蜀山區(qū)區(qū)現(xiàn)階段需需求大于供供給，入市市時機(jī)良好好客戶來源——105醫(yī)院，電電子38所所，省高院院近在咫尺尺，區(qū)域潛潛在中高端端目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體較為為集中發(fā)展趨勢——國內(nèi)一一線開發(fā)商商加快步伐伐進(jìn)入合肥肥，共同促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場繁榮榮，有望迎迎來新一波波發(fā)展高潮潮競爭環(huán)境——目前項(xiàng)項(xiàng)目周邊樓樓盤品質(zhì)感感較差，產(chǎn)產(chǎn)品相對單單一、趨同同，可以從從規(guī)劃、建建筑、園林林等方面以以高起點(diǎn)契契入，高調(diào)調(diào)亮相，為為本項(xiàng)目細(xì)細(xì)分目標(biāo)市市場，提供供差異化產(chǎn)產(chǎn)品，引領(lǐng)領(lǐng)市場提供供機(jī)會。項(xiàng)目SWOT分析17SWOT威脅競爭——森林公公園板塊即即將有3300畝畝土地供應(yīng)，，樊洼路2000畝畝舊城改造，，隨著這些些土地相繼繼開發(fā)，該該區(qū)域市場場競爭將日日趨激烈調(diào)控——政府對對房地產(chǎn)專專項(xiàng)宏觀調(diào)調(diào)控政策的的影響加大大，比如第第二套房貸貸政策的實(shí)實(shí)施，直接接降低兩類類客戶需求求：一是投投資客，二二是改善居居住條件換換購第二套套住房的客客戶項(xiàng)目SWOT分析18項(xiàng)目發(fā)展理理念和主題題19條條大路通通羅馬！關(guān)鍵是：我們要找一一條最近的的項(xiàng)目發(fā)展理理念20宏觀經(jīng)濟(jì)整體定位城市規(guī)劃本體條件屬性定義市場較高的認(rèn)同度城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速國家調(diào)控政策未明區(qū)位的稀缺價值高尚的人居環(huán)境一水庫、兩綠肺長江西路、合作化路殯儀館、污水處理廠一線品牌發(fā)展商項(xiàng)目屬性：主城區(qū)、高尚板塊、一線品牌發(fā)展商開創(chuàng)合肥樓市新標(biāo)桿市場條件合肥房市饑渴區(qū)域供應(yīng)量不足周邊缺少明星樓盤天時地利人和項(xiàng)目發(fā)展理理念21占位本項(xiàng)目在合合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場上占占一席之位位在一線品牌牌發(fā)展商中中占一席之之位（資源源決勝：實(shí)實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、意識、、管理、品品牌等是為為后盾）通過占位，，在一定區(qū)區(qū)域內(nèi)突圍圍而出，是是爭取最高高利潤、最最快銷售速速度、最佳佳品牌效應(yīng)應(yīng)的關(guān)鍵。。而我們的占占位策略是是：傳承+突破破項(xiàng)目發(fā)展理理念22傳承：地段段優(yōu)勢＋交交通優(yōu)勢+環(huán)境優(yōu)勢勢吸引：“戀戀西區(qū)”一一族但是，區(qū)域域競爭對手手同樣有此此優(yōu)勢而且，我們們的樓面價價、成本高高于對手怎么辦？？？項(xiàng)目發(fā)展理理念23突破：要取取勝市場，，要采用差差異化的營營銷突破項(xiàng)目形形象主題突破合肥產(chǎn)產(chǎn)品慣性突破買家區(qū)區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展理理念24發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機(jī)度身制定占位總策略在市場中獨(dú)樹旗幟發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢，避免威脅復(fù)合產(chǎn)品價值，打造產(chǎn)品差異化，提高客戶心理預(yù)期。開展文化營銷，增加附加值，吸引客戶關(guān)注?！安灰胗^觀眾愛看什什么電影，，而要想觀觀眾還沒有有看過什么么電影?！薄表?xiàng)目發(fā)展理理念25那么，明確確“傳承+突破”的的戰(zhàn)略方向向后，還必必須解決以以下核心問問題：本項(xiàng)目提供供給消費(fèi)者者的核心利利益是什么么？本項(xiàng)目如何何確立社區(qū)區(qū)的核心價價值觀？本項(xiàng)目如何何培養(yǎng)項(xiàng)目目的核心競競爭力？本項(xiàng)目的終終極目標(biāo)是是什么？本項(xiàng)目的核核心特色是是什么？本項(xiàng)目如何何構(gòu)建小區(qū)區(qū)特有的文文化？只有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品、形象象、客戶的的無縫對接接，才能““叫好又叫叫座”！項(xiàng)目發(fā)展理念念26結(jié)合市場分析析、項(xiàng)目本體體分析，建議議本項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展理念為：：精致豪宅典范范——樹立中中高檔精致住住宅價值標(biāo)桿桿何為“精致豪豪宅”？兩層涵義：一、產(chǎn)品主力力戶型面積定定位在80——120平米米，通過緊湊湊的戶型設(shè)計(jì)計(jì)、合理的功功能布局，以以符合目前市市場上自住客客戶置業(yè)年輕輕化、家庭人人口三人化的的實(shí)際性需求求（現(xiàn)代家庭庭已逐漸脫離離三代同堂的的傳統(tǒng)居住模模式，因兩代代人之間生活活習(xí)慣等方面面的差異，在在經(jīng)濟(jì)條件許許可的情況下下都會選擇分分居形式，已已成為一種社社會現(xiàn)象，也也被社會學(xué)者者所關(guān)注，作作為有遠(yuǎn)見、、有責(zé)任、有有意識的開發(fā)發(fā)商應(yīng)迎合這這一市場需求求）。二、顛覆所謂謂“豪宅”定定義（大而全全、全而空）），在合理實(shí)實(shí)用的空間打打造奢華的豪豪宅標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)創(chuàng)造出項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)一無二的產(chǎn)產(chǎn)品競爭力和和附加值，更更是滿足了客客戶精神層面面需求。項(xiàng)目發(fā)展理念念27理念詮釋：中高檔強(qiáng)調(diào)起點(diǎn)、立立意要高，才才能從眾多同同質(zhì)化的產(chǎn)品品中凸現(xiàn)出來來；不建議做做高端，是由由本項(xiàng)目地塊塊所在區(qū)域環(huán)環(huán)境特點(diǎn)和潛潛在目標(biāo)客戶戶群決定的；；主要目標(biāo)客客戶群是面對對眾多新興和和成長中的中中產(chǎn)階層精致意味房型不宜宜過大，通過過創(chuàng)新型的建建筑技術(shù)及戶戶型設(shè)計(jì)有效效吸引中高端端客戶；不是是普通住宅，，而是規(guī)劃、、建筑、質(zhì)量量、品味都超超越現(xiàn)有產(chǎn)品品、屬更高層層次的豪宅；；同時滿足90/70政政策樹立價值標(biāo)桿桿就是從規(guī)劃理理念、建筑形形式、物業(yè)服服務(wù)等方面體體現(xiàn)金輝打造造品質(zhì)樓盤的的與眾不同，，樹立區(qū)域乃乃至全市同層層次樓盤的標(biāo)標(biāo)桿和典范，，給客戶帶來來價值的最大大化發(fā)展理念：精精致豪宅典范范——樹立中中高檔精致住住宅價值標(biāo)桿桿項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展理理念念28發(fā)展展理理念念：：精精致致豪豪宅宅典典范范————樹樹立立中中高高檔檔精精致致住住宅宅價價值值標(biāo)標(biāo)桿桿從做做建建筑筑到到做做藝藝術(shù)術(shù)品品從冰冰冷冷單單一一的的鋼鋼筋筋混混凝凝土土建建筑筑中中解解脫脫出出來來，，感感受受居居住住的的藝藝術(shù)術(shù)和和魅魅力力從關(guān)關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品品到到關(guān)關(guān)注注服服務(wù)務(wù)當(dāng)大大家家都都開開始始關(guān)關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品品時時，，我我們們要要意意識識到到，，關(guān)關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品品實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)是是關(guān)關(guān)注注客客戶戶，，所所以以高高品品質(zhì)質(zhì)客客戶戶服服務(wù)務(wù)貫貫穿穿銷銷售售，，簽簽約約，，物物管管等等購購房房者者體體驗(yàn)驗(yàn)的的全全程程，，服服務(wù)務(wù)在在地地產(chǎn)產(chǎn)中中的的價價值值最最終終會會體體現(xiàn)現(xiàn)出出來來從人人文文角角度度去去吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)購購房房者者從社社區(qū)區(qū)文文化化氛氛圍圍營營造造，，高高質(zhì)質(zhì)量量甚甚至至個個性性化化物物管管服服務(wù)務(wù)等等從從內(nèi)內(nèi)心心層層次次打打動動潛潛在在購購房房者者，，使使大大家家產(chǎn)產(chǎn)生生共共鳴鳴項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展理理念念29根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目““精精致致豪豪宅宅典典范范””的的理理念念，，以以及及產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色，，項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展主主題題可可以以從從兩兩個個方方向向展展開開：：歐陸風(fēng)情復(fù)古奢華+建筑風(fēng)格生活品味+歐式經(jīng)典戶型檔次+精致豪宅+精致豪宅西一一環(huán)環(huán)奢奢華華100住住區(qū)區(qū)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展主主題題30西一一環(huán)環(huán)奢奢華華100住住區(qū)區(qū)主題題闡闡述述：：“西西一一環(huán)環(huán)””突出出項(xiàng)項(xiàng)目目本本體體的的核核心心價價值值————地地段段價價值值，，雖雖然然不不在在一一環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)，，但但可可憑憑借借較較近近的的距距離離和和暢暢捷捷的的交交通通打打區(qū)區(qū)域域的的擦擦邊邊球球，，以以地地段段的的稀稀缺缺性性激激發(fā)發(fā)市市場場的的高高度度關(guān)關(guān)注注；；“歐歐式式經(jīng)經(jīng)典典””利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌識識別別，，更更利利于于對對““豪豪宅宅””定定位位的的對對接接，，以以““奢奢華華””的的生生活活品品位位去去提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的附附加加值值，，滿滿足足客客戶戶深深層層次次的的精精神神需需求求。?！吧萆萑A華100””包含含多多重重涵涵義義：：1、、主主要要指指項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主力力戶戶型型在在100平平米米左左右右，，突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的戶戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)；；2、、可可以以理理解解為為將將生生活活的的奢奢華華品品位位打打造造到到100分分；；3、、可可以以理理解解為為產(chǎn)產(chǎn)品品的的質(zhì)質(zhì)量量打打造造為為100分分，，如如建建筑筑、、園園林林、、戶戶型型空空間間等等；；4、、可可以以理理解解為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的服服務(wù)務(wù)、、文文化化建建設(shè)設(shè)以以100分分的的目目標(biāo)標(biāo)而而努努力力；；5、、契契合合發(fā)發(fā)展展商商的的一一線線品品牌牌，，突突出出發(fā)發(fā)展展商商一一流流的的實(shí)實(shí)力力、、意意識識等等。?！白∽^(qū)區(qū)””則直直接接點(diǎn)點(diǎn)明明產(chǎn)產(chǎn)品品適適宜宜人人居居的的功功能能，，避避免免不不必必要要的的猜猜測測。。項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展主主題題31項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展定定位位32項(xiàng)目目客客戶戶定定位位購買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋范圍廣，吸引除地緣客戶、本市客戶之外的外地客戶心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義目標(biāo)客戶輻射合肥外區(qū)域客戶本區(qū)域地緣客戶在外工作的回流人群外來投資人員政府、企、事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主及中級管理階層企業(yè)單位白領(lǐng)階層客戶戶定定位位推推導(dǎo)導(dǎo)33項(xiàng)目目客客戶戶定定位位區(qū)內(nèi)內(nèi)企企、、事事業(yè)業(yè)單單位位職職工工核心心客客戶戶123外地地客客戶戶市內(nèi)內(nèi)工工作作的的年年輕輕新新銳銳、、白白領(lǐng)領(lǐng)重要要客客戶戶游離離客客戶戶近期期客客戶戶定定位位核心心客客戶戶重要要客客戶戶游離離客客戶戶123市內(nèi)內(nèi)看看好好該該區(qū)區(qū)域域及及項(xiàng)項(xiàng)目目的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層外地地客客戶戶周邊邊企企事事業(yè)業(yè)單單位位職職工工中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期客客戶戶定定位位客戶戶定定位位：：分期期定定位位，，合合理理演演進(jìn)進(jìn)立足區(qū)域迎合需求主動獲取擴(kuò)大客源層面占領(lǐng)市場客戶策略目標(biāo)標(biāo)客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成34他們們是是————名副副其其實(shí)實(shí)的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階級級…………項(xiàng)目目客客戶戶定定位位35他們是這樣一一群人…一條狗、一輛輛車、三間臥臥室的房子、、門口有整齊齊的草坪、發(fā)發(fā)了工資后至至少支付15張的帳單，，然后漸漸發(fā)發(fā)胖；有夢想但不會會遙不可及，，有追求卻不不會煞費(fèi)苦心心；生活穩(wěn)定殷實(shí)實(shí)、事業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)、家庭和睦睦，躺在自家家露臺上幻想想著一次艷遇遇或是突然得得到某位名流流的垂青；崇洋卻不媚外外，可以住進(jìn)進(jìn)歐式的住宅宅，卻購置中中式的家具，，然后享受精精神上的國際際化；多元化的接受受并掌握新鮮鮮事物，骨子子里流淌著中中庸的思想……項(xiàng)目客戶定位位36購房者說：如今銅陵的房房子都賣到3000多了了，合肥的房房價肯定還要要漲，現(xiàn)在給給上學(xué)的兒子子先買著，如如果以后他不不在合肥工作作，等著升值值也不錯?。?！趙夢廷：女職業(yè)：家庭主婦愛人職業(yè)：公務(wù)員電話：131556700**到合肥三天一直在馬鞍山路及政務(wù)區(qū)看房，去安高看房時，路過黃山花園進(jìn)來看房，在詳細(xì)介紹后，當(dāng)即表示極大的購買欲望，當(dāng)告知房源很少，可能要排隊(duì)時就表示：“我就在這排隊(duì)了”。未來房屋區(qū)域升級，比較三線城市的房屋價格，購買群體看好合肥房產(chǎn)未來的升值潛力。項(xiàng)目客戶定位位37購房者說：合肥的房子現(xiàn)現(xiàn)在不好買了了，價格已經(jīng)經(jīng)變?yōu)榇我肆?，關(guān)鍵要方方便，上班近近，住的舒服服。習(xí)慣周邊的區(qū)域環(huán)境，為工作便利而購買。陶光來：男年齡：40歲月收入：3000---4000元職業(yè)：老師電話：139551903**其愛人在此地17中任教師，自己在32中做校長，因買到房子而委托了很多關(guān)系。交通又便利，一車可到32中，因先在居住環(huán)境較差，渴求指數(shù)比較高?？紤]買黃山花園的因素：地段，自住方便。項(xiàng)目客戶定位位38購房者說：我在市內(nèi)上班班，現(xiàn)在合肥肥的房子靠西西區(qū)就是地位位標(biāo)志，西邊邊全變成富人人居住區(qū)了，，住這邊能更更多的認(rèn)識高高素質(zhì)的人群群，除了生活活環(huán)境提升對對自己后期的的事業(yè)發(fā)展也也很有幫助。。趙廷龍：男年齡：28職業(yè)：公司中級主管月入：3000—5000電話：1590569125**對住宅質(zhì)量要求較高，認(rèn)為居住環(huán)境能間接改變一個人的生活和事業(yè)，關(guān)注項(xiàng)目自身細(xì)節(jié)處理。關(guān)注周邊的鄰居和附近小區(qū)的居住人群，認(rèn)為千金買房，不如萬金買鄰?？释麛D身社會上層，追求生活品位。項(xiàng)目客戶定位位39購房者說：周邊的商業(yè)配配套齊全，家家樂福就在邊邊上，生活方方便，以后這這里應(yīng)該更繁繁華，現(xiàn)在看看價格也挺合合理，我看好好這里。宋?。耗心挲g：25電話：136419306**月收入：2600元左右六安人，是其母親宋女士幫兒子看的，住合肥這邊，朋友介紹這邊房產(chǎn)，路途到此，覺得房型不錯，其他地方?jīng)]看到合適的房型和面積，接個可以接受，所以可以接受。買了黃山花園31號樓，接受價格3800---3900元每平米?？粗形磥矸课輩^(qū)域升級，確定購買時仍然關(guān)注性價比。項(xiàng)目客戶定位位40目標(biāo)客戶群分分析總結(jié)區(qū)域客戶仍是是本項(xiàng)目深挖挖的資源。中產(chǎn)階層是我我們主要的目目標(biāo)客戶，其其中知識層次次、收入較高高的青年新銳銳也有實(shí)力去去化部分房源源。目標(biāo)客戶多為為公務(wù)員、教教師、企業(yè)高高管等，屬于于“高學(xué)歷、、高收入、高高品味”的三三高人群，對對產(chǎn)品較為挑挑剔、關(guān)注時時事動態(tài)、購購房較為理性性，相對而言言，對銷售人人員的專業(yè)知知識和營銷推推廣要求較高高。目標(biāo)客戶較易易接受符合自自身審美標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的新鮮事物物，一旦產(chǎn)品品的創(chuàng)新、營營銷推廣的創(chuàng)創(chuàng)新等獲得客客戶內(nèi)心的共共鳴，必將引引發(fā)其對項(xiàng)目目的高度追捧捧。外地客戶呈快快速增加之勢勢，而網(wǎng)絡(luò)是是他們篩選樓樓盤信息的第第一渠道，加加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的營營銷是鎖定該該部分客戶的的一大主要手手段。項(xiàng)目客戶定位位41產(chǎn)品定位按容積率2.5計(jì)算，本本項(xiàng)目近22萬平米的規(guī)規(guī)模，屬于中中等規(guī)模社區(qū)區(qū)，沒有配套套全面的優(yōu)勢勢，但大小適適中、適宜居居家本項(xiàng)目地塊東東西分成兩塊塊，可考慮規(guī)規(guī)劃成兩大類類產(chǎn)品，最大大限度滿足中中高端客戶的的個性需求，，充分發(fā)掘地地塊價值?？紤]項(xiàng)目鄰近近地段有大規(guī)規(guī)模商業(yè)設(shè)置置（三里庵家家樂福、大潤潤發(fā)等），發(fā)發(fā)展已相對成成熟，因此不不考慮在本項(xiàng)項(xiàng)目地塊內(nèi)規(guī)規(guī)劃大體量商商業(yè)，可沿街街設(shè)置部分底底商根據(jù)本地塊特特征，可規(guī)劃劃住宅類型建建議為：1、A地塊尚尚品品公寓2、B地塊精精致致豪宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議42戶型配比戶型配比初步步建議：（滿滿足“90/70”政策策）1、A地塊尚尚品品公寓40-55平平米一居室約約占30%55-70平平米二居室約約占70%2、B地塊精精致致豪宅120-140平米三居居室約約占20%95-115平米小三居居約占占20%75-90平平米二居室約約占60%項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議43建筑設(shè)計(jì)意向向項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議目前合肥市場場上高層、小小高層（包括括本項(xiàng)目周邊邊樓盤）建筑筑風(fēng)格的主流流為現(xiàn)代簡約約；歐式古典典風(fēng)格較少，，且多為前幾幾年開發(fā)的多多層，質(zhì)量及及品質(zhì)感較差差，沒有很好好的體現(xiàn)出歐歐式古典的典典雅莊重建議本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品以歐式古古典風(fēng)格差異異化入市，樹樹立真正、純純粹的歐式古古典建筑典范范44潛北版塊各盤盤產(chǎn)品特征名稱建筑面積（萬M2）物業(yè)類型建筑風(fēng)格園林風(fēng)格主力戶型（M2）龍鳳嘉園13.8多層、小高層現(xiàn)代簡約無明顯特色89-143四棟房子13.3多層、小高層中式古典中式106-113親親家園2.1多層、高層現(xiàn)代簡約無明顯特色85-140龍居山莊40多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約無明顯特色77-140頤和花園41多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約中式120-130廬陽佳苑14多層、小高層現(xiàn)代簡約無明顯特色94-135理想年代4.8小高層后現(xiàn)代主義無明顯特色90-120M2新景花園13多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約中式91-130家家景園55多層、小高層現(xiàn)代簡約中式90-130天一家園19多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約無明顯特色84-120高劉路項(xiàng)目所所屬板塊內(nèi)，，產(chǎn)品同質(zhì)化化現(xiàn)象嚴(yán)重，，產(chǎn)品創(chuàng)新不不足，建筑風(fēng)風(fēng)格早期的多層以歐式古典為主，現(xiàn)在推推出的高層及小高層層則以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主,園園林風(fēng)格普普遍不突出，，主力面積多多集中在90-130M2之間,市市場供給以以兩房和三房房為主,小戶戶型市場供給給出現(xiàn)斷層。。項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議45建筑設(shè)計(jì)意向向建筑為歐式古典風(fēng)格格（樹立真正、、純粹的歐式式古典建筑風(fēng)風(fēng)范）項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議46產(chǎn)品創(chuàng)新外墻采用新型型隔熱保溫材材料，外立面面高檔、新穎穎（區(qū)別于目目前大多樓盤盤采用的保溫溫砂漿技術(shù)））項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議47中產(chǎn)精致住宅宅建筑建議采采用板式設(shè)計(jì)計(jì)，兩梯兩戶戶及一梯兩戶戶為主體，通通風(fēng)采光俱佳佳，提高各個個單元均好性性。考慮到容容積率可適當(dāng)當(dāng)設(shè)置兩梯三三戶及一梯三三戶項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議產(chǎn)品創(chuàng)新48戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)調(diào)緊湊、適用用，適當(dāng)加大大贈送面積，，可考慮1）入戶花園園2）空中庭院院項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議產(chǎn)品創(chuàng)新49戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)調(diào)緊湊、適用用，適當(dāng)加大大贈送面積，，可考慮3）挑高陽臺臺（5.8米米，層高以2.9米計(jì)））4）錯層陽臺臺（不足一半半投影，局部部5.8米)項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議50價格定位價格策略建議議：高開高走，高高舉高打本項(xiàng)目地價230萬/畝畝，容積率2.5，樓面面地價約1400元/平平米通過對周邊競競爭樓盤的市市調(diào)比較，同同時考慮金輝輝的競爭層次次是在全市范范圍內(nèi)，建議議均價比同區(qū)區(qū)域樓盤高300-500元/平米米項(xiàng)目價格定位位建議51規(guī)劃建議本項(xiàng)目占地130畝，以以金牛路為界界劃分為兩塊塊，A地塊位位于金牛路以以西，占地面面積27畝，，B地塊位于于金牛路以東東，占地面積積103畝。。A地塊可做容容積率較高、、面積較小的的公寓，充分分利用不規(guī)則則地塊特征；；B地塊相對對規(guī)整，可由由高層與小高高層相結(jié)合，，錯落布置，，戶型中等大大小為主，適適當(dāng)考慮小戶戶型銷售中心位置置設(shè)置主要考考慮交通便利利，便于客戶戶發(fā)現(xiàn)主入口和次入入口的設(shè)置主主要考慮商鋪鋪價值的最大大化項(xiàng)目規(guī)劃定位位建議潛山路高劉路小廟路金牛路A地塊B地塊主入口次入口銷售中心主入口商業(yè)52案名建議：金輝·奢華100※追求所所謂低調(diào)奢華華，是中產(chǎn)新新銳們現(xiàn)極力力想體驗(yàn)的生生活方式，滿滿足他們精神神層面的追求求※貫穿始始終的全程服服務(wù)，讓購房房者從開始接接觸項(xiàng)目到最最后入住，均均能享受不同同于其他普通通樓盤的奢華華服務(wù)，品質(zhì)質(zhì)生活的保障障※“精致致豪宅”區(qū)別別于大而全的的傳統(tǒng)豪宅理理念，主力戶戶型在100平米左右，，突出項(xiàng)目的的戶型特點(diǎn)※追求盡盡善盡美100分，精心心打造樓盤品品質(zhì)，體現(xiàn)開開發(fā)商精益求求精的開發(fā)理理念和對卓越越的不懈追求求案名建議53奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之一一:100平平米的超值奢奢華戶型空間間將100平米米的戶型做到到3室2廳1衛(wèi),還帶私私家入戶花園園、飄地窗等等，難道不是是一種奢華嗎嗎?107平米案名建議54奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之二二:奢享100000平平米森林公園園森林公園近在在咫尺，全合合肥市內(nèi)僅此此一座，少數(shù)數(shù)人的習(xí)以為為常，多數(shù)人人必須旅游觀觀光！案名建議55奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之三三:歐陸建筑筑、奢華品質(zhì)質(zhì)通過建筑細(xì)節(jié)節(jié)的完美表現(xiàn)現(xiàn)，從建筑材材質(zhì)、神韻上上凸顯建筑的的價值！案名建議56奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之四四:復(fù)古奢華華泛會所利用歐洲復(fù)古古文化，建立立復(fù)古奢華泛泛會所，從復(fù)復(fù)古文化來感感動客戶！案名建議57奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之五五:歐式皇家家園林、夾道道恭迎主人的的凱旋剪裁精致的植植株、富麗堂堂皇的地面鋪鋪裝、泳池邊邊的親水平臺臺和木質(zhì)涼亭亭，歐式古典典花壇呈弧形形排列…歐式式園林的華麗麗、高貴與主主人品位保持持一致的奢華華步調(diào)。案名建議58奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之六六:貴族管家家、無微不至至的崇高禮遇遇產(chǎn)品交付后，，保值、升值值的是物業(yè)，，通過專業(yè)物物業(yè)公司提供供“歐洲貴族族式”管家服服務(wù)、24小小時貼心服務(wù)務(wù)，再現(xiàn)國賓賓級的關(guān)照。。案名建議59奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之七七:國內(nèi)一線線品牌開發(fā)商商，全程系統(tǒng)統(tǒng)服務(wù)建議建立售前前、售中、售售后全程系統(tǒng)統(tǒng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，，保證購房客客戶安心、舒舒心。案名建議60奢華100的的八大創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)創(chuàng)新價值之八八:國際一流流團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)合作、精品品保證建議建筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、園林林設(shè)計(jì)、會所所、樣板間設(shè)設(shè)計(jì)等全部聘聘請國際一線線知名公司擔(dān)擔(dān)綱，加上一一線品牌發(fā)展展商和國內(nèi)頂頂級代理公司司——合富輝輝煌的精誠合合作，必定造造就合肥樓市市傳奇。案名建議61THANKS！629、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:01:3700:01:3700:0112/22/202212:01:37AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2200:01:3700:01Dec-2222-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:01:3700:01:3700:01Thursday,December22,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2200:01:3700:01:37December22,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。22十十二月202212:01:37上上午00:01:3712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2212:01上午12月-2200:01December22,202216、行動出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/220:01:3700:01:3722December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:01:37上上午午12:01上上午00:01:3712月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。00:01:3700:01:3700:01