南陽市工業(yè)路地塊市場發(fā)展報告STRATEGYREPORT

NANYANGINDUSTRIALROADBLOCK項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析項目位于臥龍區(qū)，工業(yè)路光武路交叉口向北50米。項目緊鄰南陽市家電建材商業(yè)中心，距南陽家電大世界約1KM；項目處于南陽市老城區(qū)，周邊配套齊全；項目處于南陽市主要交通干線附近，交通便利。地塊周邊環(huán)境：項目東側為電業(yè)局和聯(lián)通公司家屬院、西側為常綠·林溪谷、南側為梅溪河、北側為城中村。地塊處于工業(yè)北路，周邊商業(yè)、娛樂、餐飲等配套設施齊全，居住便利性較高。地塊周邊仍有城中村及未改造擴寬的道路，并臨近西藥廠，生活環(huán)境較差。光武中路光武中路人民北路工業(yè)北路范蠡路區(qū)間路金瑪特工廠店工業(yè)路暢歌KTV區(qū)間路人民路光武中路光武中路西段南陽家電大世界項目處于已發(fā)展健全的老城區(qū)，周邊有大量的城中村，新樓盤大多正在開發(fā)。附近有南陽普康藥廠，緊鄰梅溪河，周邊環(huán)境較差。項目屬性界定

主城區(qū)副中心

區(qū)域已經發(fā)展成熟

交通便利，配套齊全項目屬性：區(qū)域屬性：項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析限購限貸限價房產稅？定向放松差別化住房信貸堅持限購政策不放松價格調控收效較好推進改革試點國八條90/70政策國六條新國十條國19條新國八條國十一條宏觀政策宏觀政策：限貸、限購、限價等政策繼續(xù)嚴厲實施，十八大以后2013年全年，政策將繼續(xù)趨緊維穩(wěn)為主，大的松動調整可能性較小。南陽雖未限購、限價，但是受到銀行收縮信貸規(guī)模、限貸、首付提高、利率調高等因素的的影響：剛需客戶被提高了置業(yè)門檻、增加了置業(yè)成本；改善性置業(yè)客戶受到二套房貸款的限制，被阻隔在有限的購房人群之外新國五條根據南陽市房管局提供數(shù)據，從供應、去化上分析，南陽市目前市場中達到預售條件的存量就達到200余萬方；受城中村改造項目多（已動遷38個）、體量大（1500萬方）的影響，市場主力客戶嚴重分流。從價格分析:10年嚴厲的調控政策未對市場產生較大的影響，價格穩(wěn)步增長，11年全市價格達到3600元/㎡；2012年剛需成為市場主力；2013年-2014年預計銷量及銷售價格低位運行；市場環(huán)境市場環(huán)境：商品房供應量大，去化量小，市場存量較大，呈現(xiàn)供大于求，價格穩(wěn)定運行的局面。城中村改造·第一批城中村改造項目·第二批城中村改造項目·13-14年城中村改造項目截止2013年5月底，中心城區(qū)已批準城中村（舊區(qū)）改造項目共60個?？傉嫉丶s1.81萬畝。在已經批準實施的60個改造項目中，正在動遷或建設的項目有38個，體量約1500萬方?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁこ侵写甯脑欤撼侵写甯脑旒铀?，大量房源涌現(xiàn)將嚴重干擾商品房的市場，造成整體市場疲軟的結局。·········2013年經濟、政政策環(huán)境不不容樂觀南陽整體市市場存量和和供應量大大，競爭態(tài)態(tài)勢激烈國內經濟整整體現(xiàn)企穩(wěn)穩(wěn)回升的勢勢頭還未可可知，不確確定性因素素仍然很大大，徹底擺脫低低谷走向復復蘇的任務務依然艱巨巨。2013年，政策將將繼續(xù)趨緊維維穩(wěn)為主，大的松動動調整可能能性較小。。宏觀政策對對市場影響響仍較大，，差別化的房房貸政策暫暫時不會松松動。城區(qū)向東的的快速擴張張、南陽新新區(qū)的規(guī)劃劃，土地市場無無論存量還還是未來的的供應量都都是十分巨巨大的。市場商品房房存量較大，去化壓力力較大。城中城改造造項目投放放量逐漸放放大，擾亂整體市市場。背景小結項目屬性界界定宏觀市場環(huán)環(huán)境分析房地產競爭爭市場分析析項目發(fā)展策策略商業(yè)初步定定位競爭個案分分析中心城區(qū)板板塊西南城區(qū)板板塊鐵西板塊東城區(qū)板塊塊白河南板塊塊板塊競爭北城區(qū)板塊塊房地產板塊塊對比分析析東城區(qū)城區(qū)區(qū)板塊發(fā)展展較成熟、、基礎配套套基本齊全全，城市主主要發(fā)展方方向城市經濟核核心地帶，，擁有良好好的發(fā)展前前景，但發(fā)發(fā)展空間受受限；道路交通便便利，基礎礎配套設施施基本齊全全，生活極極其便利；；小結【中心城區(qū)板板塊——主城區(qū)經濟濟發(fā)展核心心地帶】提示在市場板塊塊競爭中，，本板塊無無明顯競爭爭優(yōu)勢，周周邊競爭樓樓盤數(shù)量較較多，競爭爭壓力較大大。如何將將打造出差差異化產品品，將會是是項目運作作的主要問問題。競爭態(tài)勢—從競爭對手手分布來看看，呈現(xiàn)““群雄逐鹿鹿”的局面面，規(guī)模品品質大盤云云集，潛在在項目云集集在售項目較較多，位置置集中，樓樓盤同質化化嚴重，且且部分樓盤盤規(guī)模較大大，戶型設設計符合現(xiàn)現(xiàn)代人生活活習慣。因因此，本項項目競爭形形勢嚴峻。。如何打造出出差異化的的產品將會成為項目從開發(fā)發(fā)到營銷的的過程中必必須嚴陣以以待的命題題，或者說說，將成為為項目可持持續(xù)發(fā)展的的關鍵問題題。項目競爭--選取市場上上有代表性性項目進行行比對分析析，找出成成功點，規(guī)規(guī)避風險南陽藏瓏利益點比對市場同質產產品嚴重，，本項目競競爭更多依依靠產品、、性價比優(yōu)優(yōu)勢。結果優(yōu)于+劣與-類同···產品規(guī)劃規(guī)規(guī)劃直接決決定項目的的整體產品品品質，規(guī)規(guī)劃是項目目的靈魂。。整體規(guī)劃分分析:品質項目在在規(guī)劃上兼兼顧居住的舒適性性和形象、、的生動性，樓體體排布錯落落有致，靈動的的布局提升升了樓盤的品質質天工蘭喬圣圣菲三川御錦臺臺常綠林溪谷谷藏瓏品質項目規(guī)規(guī)劃比對市場目前產產品規(guī)劃比比較粗獷，，不注重細細節(jié)和人性性化設計，，有型無實實，這給本本項目的創(chuàng)創(chuàng)新提供了了空間。財富公公館產品景景觀優(yōu)優(yōu)秀的的景觀觀設計計應是是在結結合地地形、、實用用性、、經濟濟性的的前提提下，，盡可可能地地講求求細部部，走走向精精細化化。小小區(qū)的的景觀觀設計計影響響并改改善社社區(qū)的的居住住品質質。品質項項目多多利用用水景景園林林和組組團景景觀綠綠化的的的靈靈動布布置，，營造造特有有觀景景空間間。此種景景觀設設計提提高居居住的的舒適適度，，凸顯顯居住住品質質。三川御御錦臺臺天工蘭蘭喬圣圣菲品質項項目景景觀比比對藏瓏大面積積水景景看起起來很很美，，但后后期養(yǎng)養(yǎng)護將將是一一大難難題，，加強強景觀觀的可可參與與性，，形成成于業(yè)業(yè)主的的互動動，可可使景景觀的的吸引引力更更強，，提升升項目目競爭爭力。。產品建建筑建建筑風風格及及外立立面是是展示示項目目品質質形象象的第第一窗窗口，，直接接決定定項目目在客客戶心心中的的位置置及項項目在在客戶戶心中中的價價格預預期。。建筑風風格分分析:建筑風風格多多樣，，不僅僅有常見見的簡簡歐、、artdeco風格，，更有有英倫倫、古羅馬馬等建建筑風風格。。通過鮮鮮明的的立面面吸引引客戶，，提升升項目目品質質、已成為為南陽陽房地地產市市場競爭爭標準準手段段之一一。如意廣廣場建業(yè)森森林半半島三川御御錦臺臺藏瓏現(xiàn)有樓樓盤外外立面面處理理粗糙糙不精精致，，品質質良莠莠不齊齊，給給本項項目的的品質質提升升提供供了的的空間間。品質項項目立立面比比對藏瓏三三室兩兩廳兩兩衛(wèi)139㎡常綠林林溪谷谷三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)126㎡如意廣廣場三三室兩兩廳兩兩衛(wèi)140㎡三川御御錦臺臺三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)134㎡主流戶戶型戶戶型設設計是是項目目整體體設計計的落落腳點點，是是房地地產有有產品品轉化化為商商品的的終端端，直直接影影響力力人們們的最最終購購買需需求。。消費費者對對戶型型設計計的要要求也也越來來越精精細化化、精精致化化。市場暢銷主主力戶型的的基本特征征：戶型方正，，功能明晰晰，南北通通透，動靜靜分區(qū)，全全明設計，，布局緊湊湊，凸窗和和多陽臺設設計增加了了室內生動動性和功能能性。面積贈送戶戶型，在滿滿足客戶功功能需求的的同時控制制的總價，，市場接受受度較高。。品質項目戶戶型比對品質項目配配套比對配套是項目目品質的直直接體現(xiàn)，，隨著房房地產市場場的不斷發(fā)發(fā)展，消費費者由單純純的考量樓樓盤居住功功能轉向樓樓盤綜合素素質比對。。會所、幼兒兒園、多重重智能化已已成為標準準配置。結合項目定定位，站在在消費的角角度去合理理配置配套套設施、智智能化標準準是項目打打動消費者者的因素之之一。1、區(qū)域升溫溫加速：隨著政府府的搬遷，，區(qū)域的基基礎建設及及配套將大大大提升，，競爭優(yōu)勢勢和居住優(yōu)優(yōu)勢逐漸體體現(xiàn)，更具具客戶吸引引力！2、存在突破破機會：市場競爭爭項目素質質較高，但但在規(guī)劃、、景觀、戶戶型等細節(jié)節(jié)處理上存存在一定問問題，本項項目精細化化運作是突突破競爭的的手段之一一！3、競爭項目目戶型面積積段重疊：從個案項項目的主力力戶型可以以看出120-140㎡的三房是市市場集中投投放的面積積段，在這這兩個面積積段的競爭爭是最激烈烈的，因此此產品如避避開此類面面積段或在在戶型及項項目上增加加附加值，，方能減少少項目面臨臨的競爭壓壓力！操盤盤機機遇遇項目目發(fā)發(fā)展展策策略略項目目屬屬性性界界定定宏觀觀市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析房地地產產競競爭爭市市場場分分析析商業(yè)業(yè)初初步步定定位位競爭爭個個案案分分析析本項項目目優(yōu)勢勢S區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢：：緊緊鄰鄰城城市市主主干干道道工工業(yè)業(yè)路路，，距距南南陽陽市市建建材材、、家家電電集集銷銷中中心心僅僅有有不不到到1KM的路路程程，，周周邊邊配配套套齊齊全全，，生生活活便便利利。。劣勢勢S環(huán)境境劣劣勢勢：：周周邊邊城城中中村村較較多多，，且且緊緊鄰鄰梅梅溪溪河河，，環(huán)環(huán)境境較較差差，，不不利利于于建建造造高高端端小小區(qū)區(qū)。。項目目劣劣勢勢：：周周邊邊項項目目多多處處于于2期、、3期開開發(fā)發(fā)，，擁擁有有良良好好的的口口碑碑和和宣宣傳傳基基礎礎。。本本項項目目宣宣傳傳將將會會滯滯后后機會O市場機會會：項目目位于副副市中心心位置，，受地塊塊限制，，后期項項目較少少，項目目具有一一定的市市場機會會。威脅T政策調控控威脅：：目前國國家信貸貸政策持持續(xù)收緊緊，需求求嚴重抑抑制。板塊競爭爭威脅：：位于副副市中心心位置，，房價普普遍較高高，且環(huán)環(huán)境較差差，東區(qū)區(qū)具有環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢，西區(qū)區(qū)具有價價格優(yōu)勢勢，會分分流板塊塊客戶區(qū)域競爭爭威脅：：周邊競競爭項目目存在分分流客戶戶的情況況。整體來看看，目前前項目打打造高端端小區(qū)較較為困難難，需分分析周邊邊市場，，找出市市場空缺缺，推出出空缺檔檔位的產產品，從從而促進進項目快快速去化化項目SWOT分析SWOT分析項目開發(fā)發(fā)次序的的選擇——不是項目目分期，，而是要要體現(xiàn)分分階段建建設的節(jié)節(jié)奏感，，要充分分體現(xiàn)市市場意識識和對開開發(fā)節(jié)奏奏的尊重重第一階段段（市場實實現(xiàn)）第一階段段選擇遠離離主干道道位置，，通過價價格實現(xiàn)現(xiàn)資金快快速回籠籠；項目地塊塊開發(fā)次次序的選選擇考慮慮：第二階段段選擇相鄰鄰位置，，將主景景觀體系系打造完完備，形形成完全全的展示示；第三階段段選擇鄰近近主干道道位置，，提升價價格，實實現(xiàn)盈利利速度和和質量的的全面提提升，開開發(fā)利潤潤最大化化。第三階段段（利潤實實現(xiàn)）第二階段段（價值提提升）項目屬性性界定宏觀市場場環(huán)境分分析房地產競競爭市場場分析商業(yè)初步步定位項目發(fā)展展策略競爭個案分分析項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃思路深掘項目價價值，充分分實現(xiàn)商業(yè)業(yè)價值項目的商業(yè)業(yè)定位：獨山大道沿沿岸的商業(yè)業(yè)定位：商業(yè)巨頭形形象店（大大型超市、、購物中心心）以獨山大道道為引力、、以主力購購物店為依依托，充分分吸引顧客客的光顧。。商業(yè)街商業(yè)業(yè)定位：打造休閑商商業(yè)街區(qū)以獨山大道道主力商業(yè)業(yè)為引力，，以各入口口交通為依依托，變線線型商業(yè)排排布為組團團商業(yè)，發(fā)揮商業(yè)價價值的最大大化。引進商業(yè)巨巨頭打打造造南陽城市市商業(yè)副中中心獨山大道商商業(yè)圖片示示意項目商業(yè)街街圖片示意意商業(yè)初步定定位項目屬性界界定宏觀市場環(huán)環(huán)境分析房地產競爭爭市場分析析項目發(fā)展策策略競爭個案分分析競爭個案翰林華府樓盤概況：：南陽市天晟晟房地產公公司開發(fā)的的翰林華府府，項目由由八棟高層層組成。。南陽天晟晟房地產公公司集合公公司的一切切人力、物力力、財力聯(lián)聯(lián)合國內內知名建筑筑公司、策策劃公司、、園林公司司、商業(yè)管管理公司、、立志將翰翰林華府項項目建成為為居住環(huán)境好，，投資價值值高、大型型商業(yè)配套套齊、教育育資源優(yōu)先先為一體的的綜合高檔檔社區(qū)。車位：1：0.6本月銷售情情況：4月住宅實際際成交均價價4500元/㎡，剩余房源源10套左右。商商業(yè)目前認認籌排號排排到10號左右，定定一交50萬，定二樓樓交40萬，定三樓樓30萬。本月優(yōu)惠：：一次性優(yōu)優(yōu)惠總房款款6個點，按揭揭優(yōu)惠總房房款的一個個點，首付付30%，分期優(yōu)惠惠總房款的的四個點，首付40%本月推廣動動作：網絡絡、圍墻工程進度：：1號樓蓋到20層，2014年7月份封頂，，交房時間間2015年12月開盤時間：：2013年4月開盤，均均價3700元/㎡競爭個案卓越凱悅國國際樓盤概況：：凱悅國際項項目位于張張衡路與人人民路交匯匯處，由南南陽市卓越越房地產開開發(fā)有限公公司開發(fā)承承建。由三三層底商和兩棟27層的5A寫字樓組成成，是南陽陽市唯一的的集星級酒酒店、5A寫字字樓樓、、休休閑閑購購物物商商業(yè)業(yè)等等為為一一體體的的高高級級商商務務綜綜體體項目目。。樓樓內內設設施施齊齊全全，，周周邊邊配配套套有有銀銀行行、、ATM、餐餐飲飲、、便便利利店店、、商商務務中中心心、、公公共共會會議議室室、、停停車車場場、、娛娛樂樂設設施施等等項項目，，方方便便人人們們生生活活娛娛樂樂，，打打造造南南陽陽宜宜居居住住宅宅。。車位位：：576個本月月銷銷售售情情況況：：一一期期銷銷售售90%，均均價價6500元/㎡，目前前二二期期認認籌籌日日期期未未定定。。本月月優(yōu)優(yōu)惠惠：：一一期期2萬抵3萬,一次性性優(yōu)惠惠總房房款的的4個點,按揭首首付50%,只能貸貸10年,分期首首付50%,封頂30%，交房房20%本月推推廣動動作：：網絡絡、報報廣、、信息息工程進進度：：一期期：東塔14層以下下,西塔20層以下下。二二期：：施工工到2到3層交界界面開盤時時間：：2013年8月18日，實實際成成交均均價6200元/㎡競爭個個案常綠林林溪谷谷樓盤概概況：：“讓建建筑與與生命命常綠綠!””河南南常綠綠集團團,載載譽挺挺進南南陽!旗下下子公公司南南陽常常綠置置業(yè)傾傾力開開發(fā)常常綠··林溪溪谷項項目,打造造城市市名片片,推推助城城市輝輝煌!常綠綠·林林溪谷谷,位位于工工業(yè)路路與光光武路路交匯匯處(原南南陽柴柴油機機廠),城城市中中心,繁華華領地地。規(guī)規(guī)劃容積積率2.8,綠綠化率率41.8%,停車車位800個,為南南陽首首席人人文生生態(tài)大大盤。。項目目由14棟棟大氣氣恢弘弘的純純高層層建筑筑組成成,33F建筑高高度,俯瞰瞰全城城,極極致尊尊榮不不言而而喻。。以““林溪溪之美美”構構筑詩詩意園園林,特設設四季季風情情雙主主題廣廣場、、中心心景觀觀公園園及多多重綠綠化化組組團團,畫畫卷卷意意境境,營營造造南南陽陽首首屈屈一一指指的的生生態(tài)態(tài)、、舒舒適適環(huán)環(huán)境境。。項項目目戶戶型型設設計計考考究究,面面積積38-150平平米米不不等等,涵涵蓋蓋mini公公寓寓、精精致致兩兩房房、、舒舒適適三三房房、、豪豪闊闊四四房房等等多多種種戶戶型型,滿滿足足各各類類品品位位人人士士的的居居住住所所需需。。小小區(qū)區(qū)內內配配套套設設施施完完善善,幼幼兒兒園園、、會會所所、、商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)等等一一應應俱俱全全,純純熟熟生生活活氛氛圍圍。。中中央央領領地地,優(yōu)優(yōu)越越大大城城,詩詩意意之之境境,人人文文尚尚邸邸。。車位位：：1:0.8（（一一共共800個個車車位位，，已已賣賣出出200個個，，十十三三萬萬一一個個車車位位））本月月銷銷售售情情況況：：三三期期2014年年4月月18日日開開始始認認籌籌，，預預計計均均價價4500元元/㎡㎡本月優(yōu)惠惠：無本月推廣廣動作：：圍墻、、網絡工程進度度：10號樓、、11號號樓挖基基坑出地地面開盤時間間：2011年年開盤，，一期交房房，均價價4000元/㎡；二二期已售售90%，均價價4400元/㎡2014年4月月18號號三期認認籌開始始，當天天實際認認籌量65套左左右，對對外宣稱稱認籌量量100套左右右。預計計均價5000。競爭個案案天工蘭喬喬圣菲樓盤概況況：蘭喬圣菲菲稀缺純純板式住住宅，獨獨有6000㎡中央湖景景，800㎡㎡社區(qū)雙語語幼兒園園，8000㎡的開放式式商業(yè)街街和1500㎡主題會所所。建筑筑由14棟全通透透南北板板式小高高層、高高層組成成，經典典全明戶戶型，面面積由85-160㎡㎡構成。項項目地處南陽城城市生活活核心區(qū)區(qū)，東鄰鄰城市主主干道工工業(yè)路，，南臨漢漢冶路，，西鄰車車站路，，北臨天天山路，，交通便便捷，路路網發(fā)達達。周邊教育育資源豐豐富：二二十一小小、九中中、文化化宮、書書法協(xié)會會、圖書書廣場為為孩子的的夢想護護航，項項目獨有有的底層層架空會會所，近萬萬方的生生態(tài)湖面面，1500㎡主題會所所，讓業(yè)業(yè)主充分分享受大大社區(qū)的的鄰里親親情；尊尊貴的私私家服務務；酒店店式入戶戶大堂，800㎡㎡社區(qū)雙語語幼兒園園，8000㎡的開放式式商業(yè)街街，六大大智能系系統(tǒng)，都都將為業(yè)業(yè)主詮釋釋“生活活特區(qū)””的獨特特魅力。。車位：1:0.75本月銷售售情況：：二期認認籌中，，5萬抵6萬，8萬抵10萬，預計計2014年5-6月份開盤盤，排卡卡100多號（共共400套房源））預計開盤均價價4700-4800元/㎡本月優(yōu)惠：：一次性優(yōu)優(yōu)惠總房款款的3個點，按揭揭優(yōu)惠總房房款的2個點，首付付30%本月推廣動動作：LED網絡圍圍墻工程進度：：二期正在在做地基開盤時間：：2013年4月開盤，實實際成交均均價4100元/㎡競爭個案德盛公館樓盤概況：：德盛公館，，由一棟住住宅樓和兩兩棟公寓樓樓組成，采采用世界建建筑史中極極為重要的的現(xiàn)代簡約約主義建筑筑風格，以美觀、新新穎、簡潔潔大氣、明明快、流暢暢為特色，，在顯示現(xiàn)現(xiàn)代綜合體體的新意。。精品公寓寓采用中原原首創(chuàng)的百百分百零浪浪費設計，超超高得房率率，超大贈贈送空間，，30㎡左右的標準準間、45㎡左右的一房房一廳和55㎡左右的兩房房一廳讓您您享受到小面積大大空間的完完美體驗。。品質住宅宅采用兩梯梯四戶的高高端形式布布局，120㎡左右的三房房兩廳和85㎡左右的兩房房兩廳滿足您居居住的全方方位需求。。德盛公館館雄踞城市市中心，坐坐擁便捷生生活的從容容，在這里里可以享受受到純熟的的10分鐘生活圈。本月銷售情情況：未定定本月優(yōu)惠：：未定本月推廣動動作：LED、圍墻工程進度：：目前打樁階階段開盤時間：：預計2014年6月份左右競爭個案財富公館樓盤概況：：項目整體體位于張衡衡路與工業(yè)業(yè)路西南角角，是由南南陽百利全全地產開發(fā)發(fā)的一項集集居住、購購物、餐飲飲、休閑為為一體的大型法式式風情社區(qū)，，項目由19棟高層住宅和和2棟公寓樓,引進4萬方法式國際際block商業(yè)街區(qū)組成成。建成后約約有5265戶入住。小區(qū)區(qū)內部自帶景景觀游泳池，，2400㎡雙語幼兒園，，緊鄰21小，21中，為您孩子子提供一站式式服務；市政政雙氣讓您享受高高品質小區(qū)為為您帶來的生生活感受；私私享法式貴族族專屬私人檔檔案物業(yè)服務務；現(xiàn)古典主主義風格氣勢勢恢宏，內享六大法式主主題景觀花園園-波爾多花園、、普羅旺斯花花園、戛納花花園、科爾瑪瑪花園、凡爾爾賽宮、伯爵爵廣場。本批批次推出的7#、9#均為兩梯四戶戶設計，共計計254套高層住宅。。車位：1:1本月銷售情況況：8號樓一單元和和二單元正在在認籌（排到到34號），三單元元已售90%本月優(yōu)惠：一一次性優(yōu)惠總總房款的五個個點，分期優(yōu)優(yōu)惠總房款的的兩個點，首首付40%，封頂30%，封頂后五個個月交20%剩下的交房時再再交，按揭揭直接減總總房款的4萬，首付30%。本月推廣動動作：微信信平臺、圍圍墻、網絡絡工程進度：：七號樓建到到2層，九號號樓建到15層，，八八號號樓樓正正在在打打地地基基開盤盤時時間間：：2013年11月9日一一期期已已開開盤盤，，開開盤盤實實際際成成交交均均價價4300元/㎡㎡，現(xiàn)現(xiàn)實實際際成成交交均均價價4500元/㎡㎡競爭爭個個案案三錦錦國國際際項目目概概況況：：1#樓為為27層商商務務辦辦公公樓樓：：1-4層為為商商業(yè)業(yè)，，5層架架空空層層為為公公共共休休閑閑區(qū)區(qū)域域，，6-27層為為寫寫字字樓樓（（每每層層約約1000㎡㎡）。。兩兩棟棟住住宅宅：：2#樓共共30層分分為為兩兩個個單單元元，，一一個個單單元元為為兩兩梯梯四四戶戶，，一一個個單單元元為為兩兩梯梯三三戶戶；；3#樓1-3層為為商商業(yè)業(yè)，，4-26層為住住宅，，規(guī)劃劃為兩兩個單單元，，兩梯梯四戶戶設計計。車位：：600多個車車位本本月銷銷售情情況：：正在在認籌籌中，，住宅宅排到到90號左右右，寫寫字樓樓排到到40號左右右，預預計五五六月月份開開盤選選房。。本月優(yōu)優(yōu)惠：：住宅宅2萬抵3萬，寫寫字樓樓5萬抵7萬本月推推廣動動作：：單頁頁、報報紙、、網絡絡工程進進度：：尚未未動工工開盤時時間：：預計計五六六月份份開盤盤選房房項目位置張衡路與仲景路交匯處西300米開發(fā)商河南省錦寓置業(yè)有限公司項目規(guī)模占地：400畝建筑面積：100萬㎡容積率4物業(yè)類型住宅公寓商鋪建筑類型高層、板塔結合、板樓、塔樓規(guī)劃戶數(shù)一期4000戶主力戶型40-135㎡開發(fā)進度一期1-9#樓二期10#16#外墻粉刷26#公寓已封頂競爭個個案美麗之之都樓盤概概況：：美麗之之都是是由河河南省省錦寓寓置業(yè)業(yè)有限限公司司開發(fā)發(fā)的大大型城城市綜綜合體體項目目，項項目位位于張張衡中中路與與仲景景路交交叉口口向西300米，總總占地地面積積近400畝，建建筑面面積超超百萬萬方，，是都都市春春天的的升級級篇。。本項項目首首創(chuàng)健健康人人居生生活樣樣板，，致力打造造南陽陽首個個以““健身身，健健心，，健家家”為為主題題的運運動城城邦。。一期期二期期產品品以公公寓、、兩房房、三三房為為主，，面積積區(qū)間間40-135㎡㎡。車位：：1:1本月銷銷售情情況：：一期1-9號樓已已售95%，二期期10號16號樓已已售60%，現(xiàn)實實際成成交均均價：：4600元/㎡本月優(yōu)優(yōu)惠：：一次性性優(yōu)惠惠總房房款的的五個個點，，分期期優(yōu)惠惠總房房款的的兩個個點，，首付付40%本月推推廣動動作：：微信、、平臺臺、圍圍墻墻、網網絡工程進進度：：一期1-9號樓、、二期期10號和16號樓刷刷外墻墻漆開盤時時間：：2011年11月10日一期期已開開盤，，開盤盤實際際成交交均價價3800元/㎡競爭個個案東盛花花園項目概況：東盛花園是由由南陽廣宇房房地產開發(fā)有有限責任公司司開發(fā)的精品品住宅。位于于南陽市高新新區(qū)張衡路西西段（溫涼河東畔）），地處北北部新區(qū)核心心區(qū)域，南臨臨城市景觀大大道張衡路，，交通便捷，，是未來城市市的中央生活活繁華中心。。項目占地約6219㎡，總建筑面積積約40000㎡㎡，由一幢28層高層住宅和和3層裙房商業(yè)組組成。建筑立立面設計恢弘弘大氣、現(xiàn)代，戶型先先進合理，配配套設施完備備齊全，環(huán)境境優(yōu)越，適宜宜居住。東盛盛花園項目在在安全、實用用的基礎上，，追求健康、綠色、超前前、環(huán)保的生生活意境，以以“時尚、實實用、經典””為設計理念念，精選經典典戶型（57-139平米，一房至至四房），精研生活需需求，構建完完美空間，打打造零浪費、、全功能。臥臥室?guī)эh窗朝朝南采光戶型型讓早晨的第第一屢陽光叫叫醒您的耳朵,廚房餐廳相連連,入戶玄關設計計,南北通透，為為您的健康設設計最舒適的的戶型。并引引入入戶花園園、多飄窗等等實用元素，，全面提升產品品舒適度，創(chuàng)創(chuàng)造一個綜合合性的標志性性建筑。項目目一棟高層建建筑，共31層，1層為商業(yè)，2-3層為商務辦公公，4-31層為住宅和公公寓，規(guī)劃兩兩個單元，兩兩梯五戶設計計。項目最大優(yōu)勢勢：五證齊全車位：280個本月銷售情況況：總戶數(shù)280套，去年1月開盤至今去去化180套左右，剩余余100套左右，現(xiàn)實實際成交均價價4400元/㎡本月優(yōu)惠：一次性付款，，優(yōu)惠5%；按揭付款優(yōu)優(yōu)惠1%本月推廣動作作：單頁、短信工程進度：建至13層開盤時間：2014年1月開盤，開盤盤實際成交均均價4200元/㎡競爭個案春泉中心城項目概況：春春泉中心城項項目分三期開開發(fā)，一期為為1#2#3#樓小高層，均均已交房入住??；4#5#6#7#為二期工程，，總建筑面積積達11萬余方，4#將建成地上四四層、地下一一層、面積約約3．3萬平方米的綜綜合商場和15層、面積約1．6萬平方米綜合合辦公寫字樓樓，5#6#7#樓3棟5．7萬平方米的高高層商住樓。。4#為商務樓樓，1-4層為家電電大賣場，原有有的商戶戶將喬遷遷入內，，目前國國內外知知名品牌牌，海爾爾、格力力、海信信等都已已簽訂入入駐合同同，5-19層為寫字字樓，現(xiàn)已已售磬。。5#樓為兩梯梯6戶34層，面積積為91㎡-118㎡兩房、三三房，現(xiàn)現(xiàn)有少量量臻品準準現(xiàn)房銷銷售；7#為三梯16戶34層60㎡-150㎡高端公寓寓，滿足足各種不不同層次次客戶的的需求。。項目最大大優(yōu)勢：：五證齊齊全車車位：：1:1本月銷售售情況：：5#樓7#樓仍有少少量剩余余房源，，預計剩剩余20套左右，，現(xiàn)均價價5000元/㎡左右右。6#樓為一梯梯2戶10層花園式式洋房，，具體推推售時間間未定本月優(yōu)惠惠：按揭揭無優(yōu)惠惠本月推廣廣動作：：單頁，，夾報，，報紙工程進度度：建至至16層，預計計8-9月封頂，，2015年交交房開盤時間間：2013年年8月11日全城城公開認認籌3萬萬抵5萬萬，開盤均均價4000元元/㎡左右競爭個案案南陽銀基基商貿城城項目概況況：南陽銀基基商貿城城項目，，位于南南陽市中中心城區(qū)區(qū)的黃金金地段，，文化路路與八一一路交匯匯處。項項目臨近近火車站站、汽車車站，交交通便利利，日均均人流量量達30萬。周周邊市場場密布，，傳統(tǒng)四四大商圈圈環(huán)繞分分布，商商業(yè)氛圍圍濃厚。。項目由由南陽四四友房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司開發(fā)發(fā)建設，，是河南南省政府府和南陽陽市政府府的重點點招商引引資項目目。南陽陽銀基商商貿城，，定位為為國際服服裝博覽覽中心，，區(qū)別于于普通的的服裝零零售業(yè)，，傾力打打造集批批發(fā)、展展示、信信息交流流、倉儲儲、配送送、貨運運以及金金融結算算等功能能于一體體，經營營規(guī)模大大型化、、經營品品種專業(yè)業(yè)化、經經營檔次次高級化化、經營營手段現(xiàn)現(xiàn)代化、、經營空空間多元元化、經經營環(huán)境境規(guī)范化化的超大大規(guī)模的的“永不不落幕的的服裝服服飾博覽覽中心””，成為為引領豫豫西南服服裝行業(yè)業(yè)超級““航母””。項目目商鋪采采用獨特特的復式式店鋪設設計：每每層層高高6.2米，可可分隔成成兩層，，下層可可以進行行服裝產產品的展展示、零零售，上上層可以以用于倉倉儲、批批發(fā)、辦辦公，將將批發(fā)和和零售有有機的進進行結合合，又上上下獨立立互不干干擾。國國際品牌牌中央空空調、億億萬升值值配套、、豪華精精裝修，，打造河河南首個個歐式風風情步行行街。車位：1300個本月銷售售情況：：4#樓5#樓仍有少少量剩余余房源，，預計剩剩余20套左左右右。。均均價價：：5950元元/㎡㎡本月月優(yōu)優(yōu)惠惠：：按按揭揭優(yōu)優(yōu)惠惠1%本月月推推廣廣動動作作：：招招商商為為主主（（預預計計4月月底底商商超超開開業(yè)業(yè)））、、項項目目圍圍擋擋工程程進進度度：：已已封封頂頂開盤盤時時間間：：2012年年開開盤盤，，8月月25日日盛盛大大認認籌籌五五萬萬抵抵六六萬萬，，開開盤盤均均價價4000元元/㎡㎡左右右競爭爭個個案案南陽陽藏藏瓏瓏項目目概概況況：：南南陽陽藏藏瓏瓏項項目目所所在在的的區(qū)區(qū)域域為為高高新新區(qū)區(qū)，，在在南南陽陽市市的的東東北北方方向向。?！啊八乃臋M橫四四縱縱””交交通通網網絡絡核核心心：：人人民民路路，，全全南南陽陽的的貫貫通通南南北北大大動動脈脈；；信信臣臣路路，，南南陽陽市市的的迎迎賓賓大大道道，，上上級級領領導導、、貴貴賓賓參參觀觀的的必必經經之之路路；；仲仲景景路路，，312國國道道版版塊塊貫貫通通南南北北的的南南陽陽主主干干道道。。南陽陽藏藏瓏瓏分分為為南南北北兩兩個個地地塊塊，，規(guī)規(guī)劃劃有有住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)、、寫寫字字樓樓，，是是高高新新區(qū)區(qū)高高品品質質城城市市綜綜合合體體項項目目，，南南陽陽藏藏瓏瓏總總占占地地近近200畝畝，，總總建建筑筑面面積積達達38萬萬平平米米，，其其中中住住宅宅面面積積達達32萬萬平平方方米米，，商商業(yè)業(yè)面面積積4萬萬平平方方米米、、寫寫字字樓樓2萬萬平平方方米米。。車位位：：4000本本月月銷銷售售情情況況：：二期期二二批批次次B9號號樓樓1單單元元4月月份份開開始始認認籌籌，，截截止止4月月20號號排排卡卡40號號左左右右本月優(yōu)惠惠：5千千抵2萬萬本本月月推廣動動作：報報紙、單單頁、網網絡、道道旗工工程進度度：1期期封頂，，2期即即將封頂頂開盤時間間：2013年9月月28日日一期三三批次房房源火熱熱開盤，，當天共共推出百百十套房房源，推推出的是是10號號樓的一一單元和和11號號樓的一一單元，，10號號樓兩房房的面積積分別是是91.35㎡㎡和93.53㎡。其其中十一一號樓大大三房合合約面積積是116.79㎡，，實際面面積是122.79㎡㎡，附帶帶贈送面面積6㎡㎡?；顒觿赢斕?，，南陽藏藏瓏為客客戶準備備了五重重大禮??！第一重重：9月月28日日開盤前前認籌的的客戶（（含9月月28日日當天）），均可可享受開開盤2萬萬抵5萬萬巨額優(yōu)優(yōu)惠；第第二重：：9月28日定定房客戶戶，可額額外享受受2000元的的房款優(yōu)優(yōu)惠；第第三重：：凡在10月5日之前前完成簽簽約的客客戶，一一次性付付款客戶戶及按揭揭付款超超過總房房款的70%以上的客客戶（含含70%）享受受每平方方直減100元元的優(yōu)惠惠；按揭揭付款超超過總房房款的50%以以上的客客戶（含含50%），再再享受每每平方直直減50元的優(yōu)優(yōu)惠；第第四重：：凡在9月28日購房房客戶，，均可獲獲贈精美美大禮。。第五重重：若客客戶此次次未能完完成購房房行為，，客戶可可選購南南陽藏瓏瓏的其他他優(yōu)質房房源，并并在購房房時優(yōu)先先享有相相應優(yōu)惠惠和優(yōu)先先選房權權益。開盤均價價：4100元元/㎡競爭個案案劍橋郡項目概況況：劍橋橋郡位居居帝都城城央，毗毗鄰行政政大道張張衡路，，城市中中軸人民民路、工工業(yè)路。。劍橋郡郡-寶來來屋為南南陽紳士士階層度度身打造造的14萬㎡英英倫風情情社區(qū)，，致力打打造城市市中央不不可多得得的多功功能一站站式生活活圈，1、3萬萬㎡購物物商場及及步行街街，約1、6萬萬生態(tài)園園林與一一體，配配有國際際雙語幼幼兒園，，緊鄰21小。。建筑全全部南北北向規(guī)劃劃，樓間間距50米，戶戶戶坐北北朝南，，采光通通透，視視野開闊闊。鄰張張衡路規(guī)規(guī)劃有4層大型型購物商商場，全全地下車車庫人車車分流，，小區(qū)綠綠化率達達42%，成就就了近1.6萬萬㎡皇家家園林，，分為生生態(tài)、運運動、休休閑三大大組團，，期間設設有健身身廣場、、幽林小小徑、悅悅龍庭、、玉龍溪溪、臥龍龍湖、富富貴亭、、童趣園園、棋牌牌廣場等等主題景景觀。共共4棟34層高高層，其其中1號號樓為農農科所安安置區(qū)，，2號樓樓規(guī)劃為為3個單單元兩梯梯三戶設設計，3號樓規(guī)規(guī)劃為2個單元元兩梯六六戶設計計，4號號樓規(guī)劃劃為1個個單元兩兩梯十戶戶設計。。車位：1284個本月銷售情況況：一期準現(xiàn)現(xiàn)房，采取不不認籌直接開開盤的形式，，預計五一左左右開盤本月優(yōu)惠：暫暫時未定本月推廣動作作：報紙、短短信、單頁工程進度：2號樓封頂，，3號樓建至至10層開盤時間：預預計五一左右右開盤競爭個案金域藍郡項目概況：項目位于工業(yè)業(yè)路與建設路路交叉口向北北50米路西西，處于南陽陽市中心核心心板塊，東臨臨工業(yè)路，南南至建設路，，西到車站路路，緊鄰三條條城市主干道道，交通便利利，四通八達達。項目共五五棟樓，分兩兩期開發(fā)，一一期是由兩棟棟高層住宅和和一棟高檔公公寓組成，共共33層，住住宅為2梯4戶，公寓為為4梯16戶戶設計。整個個建筑設計采采用國際上流流行的Artdeco建建筑風格，大大氣華麗，高高聳挺拔，色色彩絢麗，它它介于新古典典主義和現(xiàn)代代主義之間，，既摩登時尚尚又不至于太太過激進，是是古典對稱和和現(xiàn)代簡約的的完美結合體體，屬于一種種永不過時的的建筑風格。。另外非常值值得一提的是是兩棟高層住住宅各單元之之間還采用弧弧形設計，不不但以它獨特特的魅力，給給人以美的享享受，更是人人性化設計的的完美體現(xiàn)，，充分考慮到到每一位業(yè)主主的居住品質質，增加采光光面，讓您更更近距離的親親近陽光，享享受溫暖愜意意的品質生活活。戶型布局局方正合理，，通風采光俱俱佳，南北通通透，緊湊舒舒適，為您提提供舒適和諧諧的居住空間間。金域藍郡郡產品線非常常豐富，40平米的精致致一房小公寓寓是您投資和和出租的首選選，也滿足了了年輕人的私私享空間；80-84平平米的精致兩兩房，94平米的緊湊湊三房，更有有104-119平米的的豪華三房變變四房設計，，豐富的產品品面積段，充充分滿足您的的各種需求。。車位：1300個本本月優(yōu)優(yōu)惠：一次性性優(yōu)惠3%分分期優(yōu)惠2%按揭優(yōu)惠1%，實際成成交均價5100元/㎡㎡工程進度：1期挖地基本本月推推廣動作：報報紙、網絡、、單頁本月銷售情況況：1期推出出1棟33層層四梯十六戶戶公寓，去化化約80%，，實際成交均均價5100元/㎡。2期預計五一一左右推出開盤時間：2013年8月18日公公開認籌，公公寓2萬抵2.5萬，住住宅3萬抵4萬，均價4500元/㎡TheEnd,Thanks!真誠期望望攜手手共進??！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。18:09:4218:09:4218:0912/21/20226:09:42PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2218:09:4218:09Dec-2221-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾