地鐵口·城市綜合體——名居愛聯(lián)項目發(fā)展報告中原地產(chǎn)·五部出品……龍城地產(chǎn)就是一場棋局……對弈的有市場、有對手、有政府，還有自己愛聯(lián)項目就是名居地產(chǎn)手中一枚棋子這局棋該如何下？名居地產(chǎn)在思考中原，也在Thinking……引言析局篇2創(chuàng)局篇4開局篇31破局篇33立局篇35謀局篇61.開局篇：龍城之變龍城之變——定位高起點的定位為龍崗的飛速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。東莞東莞惠州惠州坑梓坪山橫崗住宅工業(yè)商業(yè)根據(jù)《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》，未來的龍崗中心城定位為:深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，深圳東部的區(qū)域復(fù)合功能中心。龍城之變——交通路名起止地點完工日期機荷高速深圳寶安國際機場至龍崗區(qū)荷坳。是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。已通車水官高速西起深圳布吉鎮(zhèn)水徑村，與布龍路相連，東至龍崗鎮(zhèn)官井頭，與龍翔大道相接已通車深平快速路羅湖—布吉—平湖—觀瀾2005.7（一期）南坪快速路南山西部港區(qū)—龍崗大工業(yè)區(qū)2006（一期）地鐵三號線紅嶺中—龍興街，貫通羅湖﹑橫崗至龍崗中心城2010深惠路改造原深惠路沿線，擴為8車道，與地鐵三號線復(fù)合2009中心城到市內(nèi)只需40分鐘，到機場只需30分鐘，將加快關(guān)內(nèi)客戶到中心城置業(yè)的步伐！地鐵三號線龍城之變——重大規(guī)劃龍崗中心城眾多重大規(guī)劃將直接推動龍城經(jīng)濟的發(fā)展，也帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！□奧體新城、龍崗會展中心□清林徑森林公園□寶龍-碧嶺工業(yè)區(qū)□留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園□龍崗天安數(shù)碼城□龍崗鎮(zhèn)高科技工業(yè)園□香港金融后勤基地龍城之變——申大成功2007年，1月19日申大成功后，“大運效應(yīng)”、“大運經(jīng)濟”、“大運情結(jié)”等新名詞成為深圳的焦點，大運會成為龍崗騰飛的“核動力”！申大對中心城的影響申大成功將提速龍崗交通、市政、環(huán)境、商業(yè)配套的建設(shè)：如地鐵三號線、深惠路改造拆遷工程、龍崗北通道、龍城公園、八仙嶺公園等建設(shè)明顯提速；大運會將促進(jìn)中心城第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，商務(wù)需求大大增加；大運會將集聚大量的人流；大運會直接投資達(dá)200億，大大加快龍崗的城市化、國際化、現(xiàn)代化的進(jìn)程；提升土地價值，商品房建設(shè)加速，中心城成為置業(yè)熱點區(qū)域；大運會對中心城樓市的影響申大成功后一個月內(nèi)，客戶電話量和到訪量上升較大，關(guān)內(nèi)客戶增加區(qū)域樓盤申大成功前申大成功后區(qū)域關(guān)內(nèi)客戶比例上升率人流量關(guān)內(nèi)客戶比例人流量關(guān)內(nèi)客戶比例奧體新城奧林華府200-30020%400-50050%30%招商·依山郡150-20012%250-30025%13%天健·現(xiàn)代城20-3010%40-5025%15%南區(qū)龍城華府200-25020%300-40030%10%東區(qū)東方明珠城300-40013%400-50022%9%北區(qū)中央悅城150-20010%200-25015%5%龍城國際150-20010%200-25012-15%3%君悅龍庭60-806-8%100-12010-13%5%城市鋒尚100-1205%120-1508%3%龍崗鎮(zhèn)水岸新都20-308%30-4016%8%龍園印象250-30030%300-40035%5%（申大一月后中心城客戶變?nèi)A單位：人/周）大運會對中心心城樓市的影響關(guān)內(nèi)客戶比例例迅速提高主要是關(guān)內(nèi)客客戶量迅速上上升，中心城城關(guān)內(nèi)客戶比比例由12%提升到25%左右。。關(guān)內(nèi)客戶區(qū)域域化分布明顯顯越靠近奧體新新城的樓盤關(guān)關(guān)內(nèi)客戶比例例越高，申大大成功后關(guān)內(nèi)內(nèi)客戶比例上上升率也越高高。申大對中心城城各區(qū)域影響響力：奧體新城、南南區(qū)>東區(qū)>北北區(qū)>龍龍崗鎮(zhèn)。在如此的高起起點定位、眾眾多規(guī)劃利好好與大運經(jīng)濟濟的時代背景景下，龍崗中中心的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展將如何何？——龍城房地地產(chǎn)之變。龍城房地產(chǎn)之之變——供應(yīng)應(yīng)2006年以以前，龍崗區(qū)區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)布吉獨大，，2005年年達(dá)到頂峰，，2006年年開始下降，，2007年一一季度，中心心城取代布吉吉成為龍崗新新增供應(yīng)的霸霸主！龍城房地產(chǎn)之之變——需求求由于2006年布吉存量量較大，因此此2007年年一季度市場場銷售量仍然然最大；但中中心城的銷售售量所占的比比例在不斷上上升，必將超過布吉吉成為需求量量最大的區(qū)域域！龍城房地產(chǎn)之之變——價格格2006年中中心城均價7010元/平米，漲幅高達(dá)50%，除坂雪崗?fù)馔猓▌e墅供應(yīng)應(yīng)）全區(qū)最高高；2007年一季度中中心城均價8253元/平米，發(fā)展勢頭強強勁！龍城房地產(chǎn)之之變——重點點項目分析一期共推出499套，開開盤僅1個小時第六棟單位被被選完，開盤盤5個小時銷售率就達(dá)到到94%，均價到達(dá)12000元元/平米，為當(dāng)時龍崗崗中心城最高高。占地面積：36.46萬萬㎡總總建筑面面積：82.66㎡住宅面積：57.92萬萬㎡（分十期開發(fā)發(fā)）建筑類別：高高層、小高層層、聯(lián)體別墅墅容積率：1.66覆覆蓋率：28.74%綠綠化率：33.49%總戶數(shù)：3776停停車位：：4715項目定位：都都市成功人士士的理想居所所一期二期龍城房地產(chǎn)之之變——重點點項目分析一期4月22日開盤，推推出528套，銷售率80%，均價10200元元/平米，關(guān)內(nèi)客戶25%；二期6月16日開盤，推推出425套，銷售率50%，均價12600元元/平米，關(guān)內(nèi)客戶45%天健現(xiàn)代城龍城房地產(chǎn)之之變——重點點項目分析5月23日，，推出192套單位，因因客戶過多秘密選房，一個限制選選3套以下。。當(dāng)天基本售完完，只剩2套，，均價11000元元/平米，客戶以投資客為主。項目擁有住宅宅、公寓、寫寫字樓、商業(yè)業(yè)等多種物業(yè)業(yè)類型，是綜綜合體占地面面積：64026.6m2總建筑面積：：21443.72平平方米（107559m2））住宅建筑面積積：19487.75平平方米m2商業(yè)建筑面積積：1955.97平方方米m2項目總套數(shù)：：225套；；住宅套數(shù)：：192套套；商鋪套數(shù)數(shù)：33套風(fēng)臨域龍城房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀小結(jié)在這樣的市場場背景下，未未來的市場如如何？有什么么變化？近年來中心城城房地產(chǎn)供需需兩旺、需大大于供價格上漲飛速速，2006同比增長50%，2007同比增增長43%新推樓盤普遍遍實現(xiàn)銷售速速度、銷售率率、銷售價格格三重豐收中心城取代布布吉成為主要要供應(yīng)市場，，市場競爭激激烈龍城房地產(chǎn)之之變——供需需變化分析2009年中中心城市場供供應(yīng)量近120萬平米米，南區(qū)供應(yīng)達(dá)達(dá)73萬平米米，市場競爭爭非常激烈項目所處區(qū)域項目名稱總建筑面積08年預(yù)計推出面積09年預(yù)計推出面積奧體新城中海項目3801609500095000奧林華府二、三期400000100000100000建新舊改項目768000100000100000依山郡三期28000080000--小結(jié)1828160375000295000中心城南區(qū)公園大地773669150000150000寧佳項目7542075420--星河項目262000130000132000愛聯(lián)舊改項目1060000100000300000名居愛聯(lián)項目280000132077152740小結(jié)2451089587497734740中心城東區(qū)萬科九州新都市587274100000120000中心城北區(qū)深業(yè)·龍晟項目20365363744139909中央悅城三期200000118000---龍城國際二期23501095690---華業(yè)·玫瑰郡1888509000098850小結(jié)827513367434238759龍城房地產(chǎn)之之變——供需需變化分析根據(jù)2002—2006年中心城需需求曲線預(yù)測測，中心城2008—2009年市市場需求總量量約為80-90萬萬平米，需求強勁。但整體供大于求[08-09年中心城市市場需求預(yù)測測圖]龍城房地產(chǎn)之之變——競爭爭格局分析中心城房地產(chǎn)產(chǎn)可謂“大鱷”云集集，風(fēng)起云涌，，競爭將日趨趨白熱化；另一方面使龍龍城成為置業(yè)熱點片區(qū)區(qū)，吸引更多多的置業(yè)者的的流入龍城房地產(chǎn)之之變——客戶戶之變客戶的變化通通常與區(qū)域的的定位、規(guī)劃劃、交通息息息相關(guān)，寶安安中心區(qū)與龍龍華二線拓展展區(qū)發(fā)展相對對中心城較早早，這兩個區(qū)區(qū)域的客戶變變化軌跡值得得我們的借鑒鑒。年度2006-20102001-2005區(qū)域建設(shè)套數(shù)建筑面積面積比面積比特區(qū)內(nèi)10.5萬套942萬平方米19%47%特區(qū)外寶安24.6萬套2205萬平方米45%22.5%龍崗19.9萬套1783萬平方米36%30.5%龍城房地產(chǎn)之之變——客戶戶之變內(nèi)在驅(qū)驅(qū)動力根據(jù)《深圳2006-2010住宅宅規(guī)劃》，未未來住宅供應(yīng)應(yīng)81%都在在關(guān)外，深圳圳這種人口與與供應(yīng)倒掛的特點必將持持續(xù)導(dǎo)致關(guān)內(nèi)內(nèi)客戶向關(guān)外外流動。交通的發(fā)展帶帶動了寶安中中心區(qū)日益成成為寶安的核核心區(qū)域，在在“國際西岸岸”的定位之之下，區(qū)域地地產(chǎn)也呈火爆爆銷售局面。。03年04年05年06年07年南頭關(guān)改造寶安大道建設(shè)設(shè)地鐵一號線延延長線建設(shè)海濱大道建設(shè)設(shè)107國道改改造交通發(fā)展城市化進(jìn)程龍城房地產(chǎn)之之變——寶安安中心區(qū)客戶戶變化借鑒龍城房地產(chǎn)之之變——寶安安中心區(qū)客戶戶變化借鑒南山客逐漸成成為寶安中心心區(qū)，甚至是是中心西區(qū)的的新樓盤的主主流。羅湖福田南山寶城香港其他鎮(zhèn)2004-12至2006年各樓盤盤成交客戶分分析數(shù)據(jù)來源：深深圳中原深港港研究中心數(shù)數(shù)據(jù)分析龍城房地產(chǎn)之之變——龍華華二級拓展區(qū)區(qū)客戶變化2005年，，龍華交通開開始快速發(fā)展展。2006年，梅林關(guān)關(guān)改造完成，，梅龍路一期期通車，福田田和龍華的交交通瓶頸被打打破，帶動二二線拓展區(qū)內(nèi)內(nèi)樓盤銷售旺旺盛。03年04年05年06年07年梅林關(guān)改造南坪快速通車車地鐵四號線延延長線建設(shè)梅龍路通車福龍路建設(shè)交通發(fā)展城市化進(jìn)程龍城房地產(chǎn)之之變——龍華華二級拓展區(qū)區(qū)客戶變化福田區(qū)二線拓展區(qū)龍華坂田羅湖區(qū)香港客戶約50%約6%約2%約4%約38%約8%二線拓展區(qū)的的福田客戶占占到50%，，成為主力客客戶。隨著地地鐵四號線和和梅龍路、福福龍路的建設(shè)設(shè)，這種福田田客戶向二線線拓展區(qū)轉(zhuǎn)移移將更加明顯顯。客戶次要來源源客戶主要來源源南山區(qū)由寶安中心區(qū)區(qū)與龍華二線線拓展區(qū)的客客戶情況來看看，隨著城市市規(guī)劃的逐步步落實、交通通的改善與城市化進(jìn)進(jìn)程的推進(jìn)，，客戶從關(guān)內(nèi)內(nèi)向關(guān)外轉(zhuǎn)移移的趨勢日益益明顯。而龍崗中心城城的客戶變化化又是如何？？龍城房地產(chǎn)之之變——客戶戶之變中原監(jiān)測歷年年中心城客戶戶變化：2002-2004新新亞洲花園/紫微苑等典典型樓盤業(yè)主主2005羅羅馬公園/東方御花花園成交客戶戶2006-2007水水岸新都/龍龍城華府/天天健現(xiàn)代城/君悅龍庭意意向客戶/徽王府誠意客客戶關(guān)內(nèi)客戶比例例5%關(guān)內(nèi)客戶比例例10%關(guān)內(nèi)客戶比例例>30%（樣本量：5230）（樣本量：6280）（到訪客戶分分析，樣本量：15280）5%

以內(nèi)約

10%約

30%2008-2009年預(yù)預(yù)計關(guān)內(nèi)客戶比例例約60%約50%龍崗中心城關(guān)關(guān)內(nèi)客戶的比比例逐年上升升，特別從2006年開開始更是劇增增，預(yù)計2009年達(dá)到50%。龍城房地產(chǎn)之之變——客戶戶之變中心城內(nèi)部的的客戶也在發(fā)發(fā)生變化，與與商品房的發(fā)發(fā)展線路一樣樣，逐漸從以以區(qū)政府為核核心的傳統(tǒng)居居住區(qū)逐漸向北區(qū)、、奧體新城與與南區(qū)流動。。奧體新城南區(qū)北區(qū)開局篇小結(jié)———龍城之變變高起點的定位位、交通與規(guī)規(guī)劃，為龍崗崗的發(fā)展迎來來黃金發(fā)展期期2009年預(yù)預(yù)計關(guān)內(nèi)客戶戶比例增加至至60%龍城取代布吉吉成為全區(qū)房房地產(chǎn)主流供供應(yīng)市場，市場競爭激烈烈中心城價格飛速上升，2007年一季度上升升43%地鐵三號線與與深惠路的改改造，中心城城市場由區(qū)域域市場向全市市市場轉(zhuǎn)變2.析局篇：項目目解析項目區(qū)位價值值解析愛聯(lián)所在南片片區(qū)定位為商貿(mào)服務(wù)區(qū)域域，未來商務(wù)務(wù)價值大，與與之對應(yīng)的物物業(yè)受歡迎東片區(qū)北片區(qū)西片區(qū)南片區(qū)南片區(qū)：定位為以商貿(mào)貿(mào)服務(wù)業(yè)為主主的綜合區(qū)域域。西片區(qū)：定位為體育、、會展商務(wù)為為一體的城市市新區(qū)。東片區(qū)：定位為龍崗區(qū)區(qū)的行政文化化中心區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)公共配套套較成熟，聚聚集了中心城城60%的人人口。北片區(qū)：定位為中心心城重要的低低密度生態(tài)住住宅區(qū)和科技技產(chǎn)業(yè)區(qū)。項目區(qū)位價值值解析奧體新城占地地13.4平平方公里。規(guī)規(guī)劃將該片區(qū)區(qū)定位為依托托深圳市奧林林匹克體育公公園，集體育運動、、居住、商業(yè)業(yè)文化、旅游游休閑為一體體的城市復(fù)合合功能區(qū)，服務(wù)于整個個深圳市的奧奧林匹克體育育新城。承接奧體新城城的建設(shè)，將其建設(shè)成集集商業(yè)文化中中心、高尚住住宅區(qū)為一體體的新型體育育衛(wèi)星城區(qū)。。奧體新城輻射射整個龍崗區(qū)區(qū)甚至部分珠珠三角地區(qū)，，輻射總?cè)丝诳谶_(dá)400余萬。本項目奧體中心項目距奧體中中心只有5分鐘車程，，將享受其輻射射效應(yīng)帶來的人流、商務(wù)流流與資金流交通價值解析析清林林路路黃閣路龍翔翔大大道深惠惠路路機荷荷高高速吉祥祥路路如意意路路項目地塊兩條高速路：水官高速、、機荷高速五條城市主干干道：龍翔大道、深深惠路、黃閣閣路、如意路路、吉祥路兩個地鐵站口口：愛聯(lián)學(xué)校站、、奧體新城站站唯一性：目前唯一與與地鐵口零距距離物業(yè)愛聯(lián)學(xué)校站奧體新城站往水官高速龍城南的交通通樞紐唯一零距離地地鐵口物業(yè)交通價值解析析——公交地地鐵接駁站西地塊要求設(shè)設(shè)置公交首末末站，實現(xiàn)公公交地鐵接駁駁深惠路優(yōu)勢：為項目目商業(yè)帶來人人流劣勢：噪聲對對住宅有一定定影響交通價值解析析——地鐵對對房地產(chǎn)的影影響（空間））對沿線地塊價價值的影響：：在理想狀況下下，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征，離車車站越近房地地產(chǎn)價格越高高，價值最高的是是地鐵口，這正是本項目目的最大價值值點之一。由由于邊際效用用，原來交通通不便的城效效區(qū)域增值最最大根據(jù)專家對地地鐵影響的研研究表明：對沿線物業(yè)價價格的影響：：“一線帶活一一片”，地鐵鐵沿線帶狀區(qū)區(qū)域物業(yè)比同同區(qū)域類似物物業(yè)價格高10%~15%對沿線物業(yè)類類型的影響：：地鐵催生沿線線物業(yè)向高價價值物業(yè)，如如商業(yè)、寫字樓樓、商務(wù)公寓寓轉(zhuǎn)變。如廣州州市地鐵沿線線高檔寫字樓樓項目達(dá)到60多個，占占據(jù)了目前廣廣州市高檔寫寫字樓物業(yè)近近50%的份份額地鐵對置業(yè)者者的影響：地鐵的便利將將促使置業(yè)者者從關(guān)內(nèi)流向向關(guān)外，主要為首次置置業(yè)者與投資資客交通價值解析析——地鐵對對房地產(chǎn)的影影響（時間））從時間影響來來看，地鐵三三號線2010年開通，，本項目若是是2009年年推出，價值預(yù)期正好好處于頂峰。。起步階段：在地鐵建設(shè)期，投資者對未來預(yù)期較高，地鐵對房地產(chǎn)的持續(xù)增加頂峰階段：隨著地鐵建設(shè)進(jìn)入完成期，投資者心理預(yù)期逐漸達(dá)到頂峰成熟階段：地鐵開通后，心理預(yù)期價值消失，只有地鐵帶來的實際增益，影響下降后超于平穩(wěn)時間影響案例：廣州地地鐵廣州地鐵1號線的花地地灣站，附近近的大規(guī)模開開發(fā)始于1992～1993年，在在1994年年住宅的平均均售價為4000元/平平方米，到到1997年年地鐵1號線線首段開通前前上升至6000元/平平方米，但在在地鐵開通后后不僅不再上上升，反而到到1999年年回落至4000元/平平方米，到2001年年更跌至3000元/平平方米，之后一直徘徘徊在3000元/平平方米。心理預(yù)期實際增益=+地塊價值解析析——項目經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)項目位置龍崗中心城如意路及深惠公路交匯處占地面積81376.36㎡，其中西地塊為37736.22㎡,東地塊為43640.14㎡計容積率建筑面積333052.68㎡住宅建筑面積269152㎡商業(yè)建筑面積54900㎡容積率西地塊4.2東地塊4.0深惠公路.地鐵三號線如意路北西地塊東地塊項目屬于較大大規(guī)模樓盤，，有利于打造造標(biāo)志性社區(qū)區(qū)，但開發(fā)周周期和政策風(fēng)風(fēng)險相對較大大；西地塊為為不規(guī)則的多多邊形，多棱棱角，東北端端為公交始末末站；兩塊地地被深惠路一一分為二，但但地形相對平平整；公交始末站地塊價值解析析——周邊配套分析北愛聯(lián)小學(xué)愛聯(lián)村農(nóng)民房昌盛百貨愛聯(lián)村委金聯(lián)豐酒店工廠廠房西地塊東地塊愛聯(lián)村農(nóng)民房地塊價值解析析——周邊環(huán)境分析析愛聯(lián)村如意路龍翔大道黃閣路深惠公路地鐵三號線吉祥路項目西北側(cè)有有余石嶺山體體景觀，項目目東側(cè)有長興興嶺山體景觀觀，項目周邊邊低層為愛聯(lián)聯(lián)村農(nóng)民房，，中、高單位位才可以看到到上述山體景景觀。余石嶺長興嶺怡翠路龍崗河噪音影響分析析深惠路為龍崗崗中心城的交交通主干道，，在地鐵三號號線建成之后后，項目沿深深惠公路兩側(cè)側(cè)住宅將會受受到比較嚴(yán)重重的交通噪音音影響。北西地塊東地塊項目SWOT分析項目最大的優(yōu)優(yōu)勢和機會是是地段和交通，是目前唯一零距離地地鐵口物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢項目位于中心城南區(qū)，商貿(mào)服務(wù)的定位將來大量商務(wù)需求;項目臨近規(guī)劃中的奧體新城，地段優(yōu)越交通優(yōu)勢：項目緊鄰深惠公路，且位于愛聯(lián)地鐵站上，是唯一零距離地鐵口物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢:地塊規(guī)模較大、具有開發(fā)中高檔大型社區(qū)的前提條件；配套優(yōu)勢:項目周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場、圖書館等服務(wù)性設(shè)施齊全。商業(yè)優(yōu)勢：本項目商業(yè)規(guī)模較大，易于打造片區(qū)商業(yè)中心。優(yōu)勢strength片區(qū)發(fā)展項目所在的愛聯(lián)區(qū)域可以分享奧體新城的成長的機會。愛聯(lián)片區(qū)大規(guī)模的舊改將使本項目周邊配套更加完善，市場空間也會增大。交通發(fā)展：地鐵三號線與深惠公路改造將帶來大量關(guān)內(nèi)客戶。地產(chǎn)發(fā)展：隨著周邊大型地產(chǎn)項目的持續(xù)開發(fā)，將帶旺整個片區(qū)的市場的發(fā)展。價格差距：愛聯(lián)與中心城房價有明顯的價格差。機會Opportunities項目SWOT分析項目最大的劣劣勢和威脅是是環(huán)境和競爭品牌劣勢相比較中心城其它大型開發(fā)商而言，名居公司的品牌影響力較弱。環(huán)境劣勢項目周邊有較多的農(nóng)民房，整體環(huán)境較差，且臨近深惠路有較大的噪音和尾氣污染劣勢Weakness威脅Threats區(qū)域威脅奧體新城的開發(fā)將帶動整個片區(qū)的資源向西面流動，不利于本項目的發(fā)展。競爭威脅隨著中心區(qū)多個大型項目開發(fā)，08-09年勢必出現(xiàn)一個市場推售高峰，屆時競爭將會非常激烈。3.破局篇：競爭爭策略市場上競爭策策略—大型地產(chǎn)企企業(yè)—市場知名度度高—產(chǎn)品規(guī)模大大、品質(zhì)高—中型地產(chǎn)企企業(yè)—片區(qū)內(nèi)有一一定知名度—產(chǎn)品規(guī)模較較大、求創(chuàng)新新—中、小型地地產(chǎn)企業(yè)—片區(qū)內(nèi)知名名度較小—產(chǎn)品、客戶戶隨主流補缺者—小型地產(chǎn)企企業(yè)—片區(qū)內(nèi)知名名度較小—產(chǎn)品選取市市場空白點行業(yè)老大非行業(yè)老大，，中大規(guī)模市市場主流市場次/非主流市市場領(lǐng)導(dǎo)者追隨者挑戰(zhàn)者不同樓盤的競競爭策略星河項目公園大地寧佳項目本項目風(fēng)臨域建新舊改項目目龍城華府愛聯(lián)部分舊改項目萬科九州項目行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)補缺者行業(yè)挑戰(zhàn)者行業(yè)追隨者奧林華府龍園印象綜合項目SWOT分析與與不同競爭策策略的特點，，我們認(rèn)為本本項目的競爭爭策略是：行業(yè)挑戰(zhàn)者+追隨者√√本項目競爭策策略挑戰(zhàn)者+追隨隨者追隨者策略挑戰(zhàn)者策略市場主流產(chǎn)品創(chuàng)新主流戶型主流客戶物業(yè)類型品質(zhì)/服務(wù)挑戰(zhàn)者+追隨隨者的競爭策策略將影響到到開發(fā)方向、、客戶定位與與產(chǎn)品定位4.創(chuàng)局篇：開發(fā)方方向研判項目開發(fā)方方向論證——普通住宅區(qū)位：項目位于交交通樞紐位位置，適合合發(fā)展小戶戶型自身：容積率較高高，周邊景景觀環(huán)境較較差，不利利于發(fā)展大大戶型地鐵：地鐵帶來的的多為首次次置業(yè)者，，小戶型需需求大客戶：關(guān)內(nèi)客戶比比例大增成成為主流客客戶，主要要需求為2房、3房房區(qū)域競爭：：大戶型主要要分布景觀觀更好的北北區(qū)，小戶戶型有利于于揚長避短短建議普通住宅宅以中小戶戶型2房、3房為主，打打造小戶型型大社區(qū)政策限制：：受90/70的政策策限制區(qū)位交通產(chǎn)品：未來主要競競爭項目如如星河、公公園大地等等均以大戶戶型為主，，本項目應(yīng)應(yīng)該錯開競競爭，戶型型面積偏小小自身條件競爭策略項目開發(fā)方方向論證——商務(wù)公寓龍城南片區(qū)區(qū)定位為商商貿(mào)服務(wù)區(qū)區(qū)域，將來以高層層辦公樓、、公寓、賓賓館、酒家家、金融機機構(gòu)、購物物中心、商商業(yè)區(qū)等組組成中小企業(yè)大大量出現(xiàn)：：隨著第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展，大量中中小型企業(yè)業(yè)發(fā)展起來來，但高檔檔寫字樓間間隔面積大大、租金高高成為他們們的門檻，，而商務(wù)公公寓則因租租金相對低低、面積小小能靈活間間隔等特點點滿足了他他們的需求求。地鐵發(fā)展：：地鐵促進(jìn)商商業(yè)、商務(wù)務(wù)辦公的發(fā)發(fā)展項目的交通通樞紐價值值：項目處于交交通便利、、商業(yè)集中中區(qū)域（如如深南大道道沿線商務(wù)務(wù)公寓占總總量的80%以上）），具備發(fā)發(fā)展商務(wù)公公寓的良好好條件競爭策略：：以“挑戰(zhàn)戰(zhàn)者”的姿姿態(tài)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，，通過住宅、、商業(yè)、商商務(wù)的“混混搭”、組組合，大大大拉升項目目的競爭優(yōu)優(yōu)勢商務(wù)公寓的的特點優(yōu)越的地段段和交通條條件接近甚至達(dá)達(dá)到甲級寫寫字樓的立立面標(biāo)準(zhǔn)以靈活組合合的中小戶戶型為基本本單位商務(wù)配套優(yōu)優(yōu)良：商務(wù)務(wù)會議、商商務(wù)秘書、、翻譯、金金融、郵政政、票務(wù)、、打印、復(fù)復(fù)印、傳真真、信息查查詢等服務(wù)務(wù)是商務(wù)公公寓的基本本需求配套套。國際化、高高品質(zhì)的物物管營運和和服務(wù)提供商務(wù)、、休閑融為為一體的人人性化生態(tài)態(tài)空間中心城商務(wù)務(wù)公寓現(xiàn)狀狀物業(yè)類型項目名稱業(yè)態(tài)組合商業(yè)單元分隔銷售出租率商務(wù)公寓紫薇公寓商?。?0～78100%紫薇苑商住－100～120100%儷景中心商業(yè)、辦公國美電器43～66100%從現(xiàn)有商務(wù)務(wù)公寓來看看，檔次較較低，沒有有擺脫住宅宅模式。從出租率來來看，全部部都100%，市場場行情看好好。商務(wù)公寓的的客戶行業(yè)分布特特征不夠明明顯，但主主要是第三三產(chǎn)業(yè)，一一般為成長長型中小企企業(yè)或個體體辦公數(shù)據(jù)來源：：儷景中心心、紫薇公公寓、紫薇薇苑入駐客客戶統(tǒng)計分分析商務(wù)公寓的的產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：：金中環(huán)、、求是大廈廈、城市天天地廣場、、東方銀座座、國際市市長交流中中心戶型統(tǒng)統(tǒng)計戶型面積(平米）比例（%）單房25-4225%1房40-5548%2房50-8020%其它90－1007%市場產(chǎn)品以以1房，面積40-55平米，每套預(yù)留衛(wèi)衛(wèi)生間管道道，不加隔隔墻，相鄰間隔可可以自由組合，，拼成150-200平米的商商務(wù)空間；；小結(jié)——物物業(yè)定位商務(wù)公寓住宅商業(yè)龍城唯一··地鐵口城市綜合體體5.立局篇：項項目定位立局篇之一一：客戶定定位客戶來源區(qū)區(qū)域分析從區(qū)域上看看，本項目目客戶主要要來自愛聯(lián)本地、中心城與關(guān)內(nèi)，同時依托托地鐵三號號線以及深深惠公路、、寶荷路的的便利交通通，將帶動動橫崗、寶龍工業(yè)區(qū)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶中心城布吉坪山關(guān)內(nèi)寶龍龍崗鎮(zhèn)平湖橫崗√√√√√中心城客戶戶分析根據(jù)本項目目競爭策略略，客戶以以市場主流流客戶為主主，即第二二階層客戶戶。需求戶戶型為三房、四房房。高端商務(wù)人人群企業(yè)主主、高級公公務(wù)員工廠中高層層管理、企企業(yè)白領(lǐng)、、個體業(yè)主主、一般公公務(wù)員、本本地居民大量工廠技技術(shù)人員、、小型個體體戶、普通通企業(yè)職員員等第三階層：群體異常龐大，但置業(yè)需求未受到足夠重視，受中心城面積過大、總價過高的制約，需求還遠(yuǎn)未得到滿足，挖掘潛力巨大。第二階層：群體龐大，購買力強，是目前中心城的主流置業(yè)者，需求主要為三房與四房。第一階層：人群逐年增多，但總量仍偏少，大部分為多次置業(yè)，需求主要為四房以上或者別墅。中心城客戶戶分析購買主要用用于改善居居住條件自建住房最最多，租房房和自購住住房其次中心城客戶戶主要為36-45歲的企業(yè)業(yè)中高管、、私營業(yè)主主，購買力力強，多為為二次置業(yè)業(yè)者愛聯(lián)本地客客戶分析年齡職業(yè)購買用途現(xiàn)住房類型需求戶型36-45歲愛聯(lián)原居民私營企業(yè)主自住自有的私房3房、4房愛聯(lián)客戶熟熟悉周邊的的市場環(huán)境境。他們在在此居住時時間長，他他們的子女女在周邊學(xué)學(xué)校讀書，，他們在愛愛聯(lián)周邊的的工廠上班班或者擁有有自己的私私房。愛聯(lián)客戶購購買本項目目主要是因因為他們居居住在此區(qū)區(qū)域比較久久，對周邊邊的環(huán)境也也比較熟悉悉，且他們們有強烈的的改善居住住條件的意意向。關(guān)內(nèi)客戶分分析年齡購買用途需求戶型現(xiàn)住房類型25-35歲主要用來投資部分用來自住二房為主三房為輔商品房關(guān)內(nèi)客戶來來中心城購購買房屋主主要看中的的是中心城城的升值潛潛力。他們們購買主要要用于投資資，需求戶戶型一般為為適宜投資資的二房單單位，本項項目商務(wù)公公寓也是他他們的投資資對象本樓盤吸引引其購買的的因素是本本項目的區(qū)區(qū)位價值。。本項目位位于愛聯(lián)地地鐵口，升升值潛力大大，非常適適合投資。。橫崗客戶分分析（數(shù)據(jù)來源源中原研究究中心市場場研究數(shù)據(jù)據(jù)）橫崗客戶分分析年齡職業(yè)購買用途現(xiàn)住房類型需求戶型31-40歲私營企業(yè)主公司職員自由職業(yè)者自住自己的私房橫崗的商品房三房、四房橫崗客戶來來中心城居居住主要是是看中了中中心城的成成熟的配套套設(shè)施。他他們以私營營企業(yè)主和和公司職員員為主，大大多有私家家車，一般般都有了小小孩，希望望家人可以以在一個更更成熟的區(qū)區(qū)域居住。。本樓盤吸引引其購買的的原因是本本樓盤的交交通條件優(yōu)優(yōu)越，通達(dá)達(dá)性好，周周邊配套也也非常完善善。項目客戶區(qū)區(qū)域比例分分析區(qū)域東區(qū)南區(qū)奧體新城北區(qū)中心城33%38%49%55%龍崗鎮(zhèn)18%8%14%14%橫崗2%9%9%1%寶龍3%5%3%1%坪山12%4%1%1%坑梓6%1%1%1%坪地4%1%1%10%關(guān)內(nèi)20%30%20%15%其它2%1%2%2%東莞惠州坪地惠州坑梓坪山中心城龍崗鎮(zhèn)寶龍關(guān)內(nèi)橫崗從前面客戶戶分析，中中心城關(guān)內(nèi)內(nèi)客戶將達(dá)達(dá)到50%，本項目目因交通樞樞紐價值尤尤其明顯，，關(guān)內(nèi)客戶戶預(yù)計會達(dá)達(dá)到60%；而橫崗因交通與距距離原因，，比例會上上升，中心城客戶因未來來選擇范圍圍大，比例例會下降。。項目最終客客戶定位客戶區(qū)域客戶類型戶型需求購買因素比例關(guān)內(nèi)投資客戶2房、3房、商務(wù)公寓投資價值50%中心城企事業(yè)單位員工、工廠中層管理人員、愛聯(lián)本地原居民2房、3房、4房、商務(wù)公寓規(guī)模、交通、配套、價格35%橫崗本地原居民私營企業(yè)主3房、4房交通、配套10%其它寶龍工業(yè)區(qū)及周邊城鎮(zhèn)客戶3房、4房交通、配套5%立局篇之二二：戶型定定位戶型比例以二房、三三房為主，，四房為輔輔戶型比例客戶2房45%關(guān)內(nèi)、中心城客房戶3房40%關(guān)內(nèi)、中心城、橫崗、其它4房10%中心城、橫崗、其它商務(wù)公寓5%關(guān)內(nèi)、中心城從前面開發(fā)發(fā)方向判判判與客戶定定位，初步步確定戶型型比例：關(guān)內(nèi)客戶需需求分析戶型2房3房4房其它比例50%40%5%5%面積65-8085-120150-160---關(guān)內(nèi)客戶購購買戶型以以2房為主主，面積主主要為65-80平米，其次次為3房，，面積為85-120平米的中小小三房。數(shù)據(jù)來源：：水岸新都都、天健現(xiàn)現(xiàn)代城、龍龍城華府、、東方御花花園成交客客戶資料統(tǒng)統(tǒng)計中心城客戶戶需求分析析龍崗中心城城歷年成交交戶型主要要三房和四四房，三房約55%，面積積在105-130平米；四四房需求一一直穩(wěn)定在在20%左左右，面積積140-160平平米年份二房三房四房年份面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例2003年78-886.3%105-12257%128-14025.0%2004年75-8515.3%108-12856%135-15520.0%2005年70-8011.3%110-13255%138-15821.4%2006年62-896.6%105-12550%140-16020.1%愛聯(lián)片區(qū)戶戶型分析相比中心城城，愛聯(lián)區(qū)區(qū)域樓盤的的戶型面積積普遍偏小小。二房面面積區(qū)間為為60-80平米；三房面積積區(qū)間為95-120平米。。樓盤名規(guī)模容積率主力戶型輔助戶型龍城華府97000㎡3.63房：95-120㎡1房：46-51㎡2房：60-80㎡海逸雅居25280㎡1.63房：104㎡--雅庭名苑42320㎡1.63房：98-106㎡--橫崗客戶需需求分析橫崗樓盤面面積明顯偏偏小。橫崗崗二房面積積區(qū)間為60-70平米；三房面積積區(qū)間為90-110平米；四房房面積區(qū)間間為130-140平米米。區(qū)域樓盤名規(guī)模容積率主力戶型輔助戶型橫崗信義錦繡花園186688㎡2.43房：85-110㎡4房：129-141㎡2房：59-73㎡志健時代廣場165000㎡6.62房：66-86㎡1房：37-47㎡3房：100-120㎡4房：122㎡振業(yè)城翠湖居541796㎡1.33房：90-124.4㎡--2房：60-71.53㎡未來主要競爭爭樓盤的戶型型分析未來主要競爭爭樓盤的戶型型面積普遍偏偏大。其中二房面積區(qū)間間為75-80平米；三房面積區(qū)區(qū)間為110-120平米；四房面積區(qū)區(qū)間為140-160平米樓盤名規(guī)模容積率主力戶型輔助戶型星河項目262000㎡1.574房：160-170㎡酒店公寓：45㎡Townhouse：220-300㎡商務(wù)公寓：70㎡公園大地773669㎡1.664房：167-182㎡3房：108-125㎡4房：159-162㎡4房：134-161㎡奧林華府400000㎡3.24房：140-160㎡2房：75㎡3房：110-120㎡5房：230㎡綜合競爭考慮慮，本項目戶戶型面積應(yīng)小小于競爭樓盤盤面積和中心心城樓盤面積積而大于愛聯(lián)聯(lián)樓盤和橫崗崗樓盤面積。。2房3房4房橫崗愛聯(lián)本項目中心城競爭者㎡5060708090100110120130140150160綜合分析考慮地塊條件件，東地塊大大戶型比例稍稍大，西地塊塊打造成較純純粹的中小戶戶型社區(qū)，面面積偏??；開發(fā)方向研判判結(jié)論：本項項目著力打造造小戶型大社社區(qū)，2房、、3房為主力力戶型打造部分90平米以下的的小三房，通通過創(chuàng)新設(shè)計計提升實際面面積，提升競競爭優(yōu)勢從競爭策略角角度看：中心心城四房面積積普遍偏大，，建議調(diào)小四四房面積錯開開競爭本項目戶型配配比建議整體以二房、、三房為主，，東地塊四房房需做成可合合拼戶型，達(dá)達(dá)到90/70要求；商務(wù)公寓設(shè)置置在東地塊，，戶型可自由由合拼戶型東地塊（一期）西地塊（二期）面積區(qū)間套數(shù)比面積區(qū)間套數(shù)比商務(wù)公寓----5010%兩房70-8040%70-8040%小三房85-8920%85-8920%三房110-12030%105-11525%四房130-14010%125-1355%平面布局4房2房3房、4房東地塊：臨深惠路側(cè)與與東側(cè)設(shè)置2房、3房；南側(cè)內(nèi)街街處設(shè)置兩房房；四房放在在中心花園位位置西地塊：東南角設(shè)置商務(wù)公寓寓；臨深惠路路側(cè)全部設(shè)置置2房；四房放在在中心花園位位置2房3房2房3房3房2房2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房商務(wù)公寓理由一：商務(wù)與商業(yè)組組合，提升價價值理由二：此位置昭示性性好，易于打打造標(biāo)志性商商務(wù)公寓,提提升項目形象象立局篇之三：：商業(yè)定位龍城商業(yè)環(huán)境境現(xiàn)狀分析———發(fā)展軌跡跡發(fā)展階段時間階段特點特點熱點區(qū)域第一階段2001年前草莽時代主要依靠長期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點提供碧湖花園與紫微花園之間以及龍福一村附近第二階段2001-2004年瘋狂時代批售面積占全區(qū)42%；2001年萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈開始，核心商圈開始形成。由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪走向了多功能的區(qū)域性市場規(guī)模中心城商圈、老街商圈第三階段2004年到今調(diào)整時期缺乏客戶、人流、專業(yè)規(guī)劃的爆發(fā)商業(yè)很快就顯出了疲態(tài)。商用物業(yè)市場租售行情一路看跌，商鋪空置量迅速增加，市場過剩嚴(yán)重。市場進(jìn)入升級換代期中心城商圈、深惠路商圈、新規(guī)劃商圈龍城商業(yè)環(huán)境境現(xiàn)狀分析———商業(yè)現(xiàn)狀狀老街商圈深惠路商圈中心商圈老街商圈：自龍崗立交交始，沿深惠惠公路五公里里處的北面區(qū)區(qū)域。此區(qū)域域以小型商店店為主，市場場有向?qū)I(yè)化化發(fā)展的趨勢勢。深惠路商圈：自龍崗立交交始，沿深惠惠公路五公里里處的南面區(qū)區(qū)域．此區(qū)域域集中了天虹虹、賽格、吉吉之島、蘇寧寧等大型商場場，是現(xiàn)階段段龍崗區(qū)最大大的商業(yè)集中中區(qū)域。中心商圈：分布在龍津津公園周圍的的街道上，龍龍福路、吉祥祥中路、清林林東路、德玫玫路。是正在在發(fā)展中的新新興商圈，龍城商業(yè)環(huán)境境現(xiàn)狀分析———存在問題題商業(yè)增速超過過城市規(guī)劃需需求從上面可見，，龍城商業(yè)經(jīng)經(jīng)歷快速發(fā)展展時期后市場場過剩，進(jìn)入入調(diào)整期，主主要原因有：：缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，零售業(yè)太太多導(dǎo)致結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡整體檔次較高高，中高檔商商業(yè)前景廣闊闊人口支撐不足足商業(yè)缺乏特色色，千篇一律，主題商業(yè)將受歡迎本項目商業(yè)發(fā)發(fā)展機會分析析——政府商商業(yè)規(guī)劃根據(jù)《龍崗區(qū)區(qū)“十一五””商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃（2006-2010）》，，至2010年，社會消消費呂零售總總額達(dá)到353億，零售總面面積達(dá)到366萬平米，人均均商業(yè)面積達(dá)達(dá)到1.22平米/人，超過香港港商業(yè)人均面面積1.1平米/人。龍崗商業(yè)發(fā)展展面臨巨大的的機會！本項目商業(yè)發(fā)發(fā)展機會———政府商業(yè)規(guī)規(guī)劃項目鄰近的龍龍城-龍崗墟墟商圈，被規(guī)規(guī)劃為次市級級商圈，未來來將輻射力強強項目所在地被被規(guī)劃為深圳圳市4個次市級商業(yè)區(qū)區(qū)之一。規(guī)劃該片區(qū)將將引入高檔百貨、超超市等先進(jìn)業(yè)業(yè)態(tài)，以提升片區(qū)區(qū)商業(yè)檔次。。本項目商業(yè)發(fā)發(fā)展機會———政府全力打打造新興商圈圈1、雙龍?zhí)旌绾?、中心城天天虹3、吉之島4、人人購物物廣場5、瑪泰哈利利6、世貿(mào)中心心7、歲寶百貨貨8、昌盛百貨貨9、南城百貨貨10、龍洲百百貨龍崗的知名品品牌零售商家家數(shù)量不多，，且多分布在在龍崗老鎮(zhèn)政府明確表示示，會將龍城城西區(qū)（臨近近本項目）打打造成龍崗的的CBD。在檔次上能和和本項目構(gòu)成成競爭的項目目多數(shù)集中在在龍崗老鎮(zhèn)，，項目所在地地屬于中高檔商業(yè)的空白。本項目商業(yè)發(fā)發(fā)展機會———奧體新城規(guī)規(guī)劃利好奧體新城占地地13.4平平方公里。規(guī)規(guī)劃將該片區(qū)區(qū)定位為依托托深圳市奧林林匹克體育公公園，集體育運動、居居住、商業(yè)文文化、旅游休休閑為一體的城市市復(fù)合功能區(qū)區(qū)，服務(wù)于整整個深圳市的的奧林匹克體體育新城，與之對應(yīng)的商商業(yè)業(yè)態(tài)需求求強勁承接奧體新城城的建設(shè)，龍龍崗區(qū)政府將將會大力發(fā)展展龍城西區(qū)（（項目所在地地）的建設(shè)，，將其建設(shè)成成集商業(yè)文化中心心、高尚住宅宅區(qū)為一體的新型型體育衛(wèi)星城城區(qū)。奧體新城輻射射整個龍崗區(qū)區(qū)甚至部分珠珠三角地區(qū)，，輻射總?cè)丝诳谶_(dá)400余萬。。本項目商業(yè)發(fā)發(fā)展機會———四交八達(dá)的的交通本項目為地鐵鐵口物業(yè)，對對內(nèi)對外交通通都十分方便便軌道三號線路路線示意圖愛聯(lián)學(xué)校站奧體新城站本項目商業(yè)發(fā)發(fā)展機會———巨大的房地地產(chǎn)增量未來愛聯(lián)本地地舊改項目眾眾多，將帶來來大量的居住人人口。與之相適應(yīng)的的商業(yè)，如家居裝飾需求量大由上面分析可可知，本項目目商業(yè)面臨巨巨大的發(fā)展機機會，這在種種機會下，我們?nèi)绾味ㄎ晃?？業(yè)態(tài)如何定位？商業(yè)開發(fā)條件件研判經(jīng)過對比，本本項目具備打打造成為愛聯(lián)片區(qū)購物物中心的開發(fā)條件開發(fā)方向規(guī)模輻射范圍業(yè)態(tài)組合區(qū)域選擇交通要求人流要求深圳案例區(qū)級購物中心5萬平米以上本區(qū)域和周邊區(qū)域超市、百貨、餐飲、娛樂的聚合城市中心地帶城市交通中心商業(yè)人流或者其他目的性人流龍崗五洲風(fēng)情MALL、蛇口花園城中心片區(qū)級購物中心3-5萬平米一個或幾個片區(qū)以超市為主片區(qū)中心地帶片區(qū)的交通中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)人流中港城百佳專業(yè)市場由經(jīng)營內(nèi)容決定由經(jīng)營內(nèi)容決定行業(yè)產(chǎn)品城區(qū)中心或邊緣地帶位于交通要道邊專業(yè)人流百安居、樂安居特色主體商業(yè)和商業(yè)街比較小全市依托某些資源特色區(qū)域旁邊不明顯目標(biāo)性銷費群體蛇口酒吧街本項目近5萬平米愛聯(lián)區(qū)域--愛聯(lián)中心交通樞續(xù)，地鐵口愛聯(lián)區(qū)域人流---√本項目商圈劃劃分東莞東莞惠州惠州坑梓坪山橫崗住宅工業(yè)商業(yè)商圈距離范圍人流邊緣商圈20-40分鐘車程周邊各鎮(zhèn)5%-10%次級商圈10-20分鐘車程龍崗中心城20%-30%核心商圈5-10分鐘車程愛聯(lián)片區(qū)60%-70%商業(yè)定位思路路片區(qū)購物中心心對外經(jīng)營性商商業(yè)社區(qū)配套性商商業(yè)可測算指標(biāo)彈性預(yù)留指標(biāo)標(biāo)社區(qū)配套商業(yè)業(yè)面積測算考慮到本項目目地鐵商業(yè)的的性質(zhì)，建議議社區(qū)配套商業(yè)面積積指標(biāo)水宜為為高，建議為為：1平方米/人人居住小區(qū)配套套商業(yè)指標(biāo)（（一般要求））規(guī)模居住小區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.60-0.75M2/人合理服務(wù)半徑300-500M實際案例比較較（舒適性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)社區(qū))單單位M2/人人均商業(yè)面積（M2）華僑城桃園居公園大地新亞洲花園人均商業(yè)面積1.080.911.51.9社區(qū)配套商業(yè)業(yè)面積測算初步按社區(qū)人人口10000人算，本項目社區(qū)配套商業(yè)總建建筑面積確定定為：10000M2社區(qū)配套商業(yè)超市2500-4000藥店、書店等2000-3000金融郵電2000-3000其他（洗染、美發(fā)、相館等）約4000平米主要經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)面積經(jīng)驗值值估算表：單單位位：M2初步可以確定定，社區(qū)配套套商業(yè)面積10000平平米，對外經(jīng)經(jīng)營性商業(yè)3900平米米對本項目商業(yè)業(yè)而言，最大大優(yōu)勢在于片片區(qū)規(guī)劃與地地鐵商業(yè)價值值。那么，地地鐵商業(yè)有什什么特點？價價值如何體現(xiàn)現(xiàn)？對本項目目有何借鑒———地鐵商業(yè)專題題研究地鐵商業(yè)的類類型地鐵站廳內(nèi)部部零星的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點：面積小，以以即時性消費費商品、便利利商品、流行行商品、專業(yè)業(yè)服務(wù)為主乘客通道的商商業(yè)利用部分分：比如可以采采取“花車””等形式，，提供便利服服務(wù)地下商場或商商業(yè)街：一般經(jīng)營流行行性服飾、皮皮具和其它中中低檔商品，，目標(biāo)消費人人群通?？梢砸源_定為大中中學(xué)生以及追追求時尚的年年輕一族，比比如上海迪美美廣場“香港港名店街”、、廣州“流行行前線”、大大連勝利廣場場地鐵口商業(yè)：：通過地鐵口和和地上商業(yè)實實現(xiàn)有機結(jié)合合，形成一個個輻射力很強強的購物中心心，如香港的的太古城、、深圳中信廣廣場、萬象城城。本項目屬此種種類型√地鐵商業(yè)的特特點特定的穩(wěn)定群群體：地鐵作為大眾眾交通工具，，使大量人流流聚集，但由由于特定空間間的限制，地地鐵乘客就成成為地鐵商業(yè)業(yè)特定的消費費群。特定時段：上下班高峰期期間特定消費模式式：地鐵聚集的人人流最重要的的特性就是快快速流動性，，這也就決定定了地鐵商業(yè)業(yè)的消費模式式是快捷、便便利。地鐵顧客特點點：以年輕人人為主，特色色餐飲、休閑閑、娛樂、、時尚產(chǎn)品深深受歡迎地鐵商業(yè)與周周邊商業(yè)緊密密結(jié)合地鐵商業(yè)價值值的體現(xiàn)地鐵自身的商商業(yè)轉(zhuǎn)化：如1999年年香港地鐵經(jīng)經(jīng)營收入72.5億，地地鐵商業(yè)占16億地鐵的客流優(yōu)優(yōu)勢：廣州天河城廣廣場的迅速發(fā)發(fā)展地鐵可以帶動動區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃和整整合，促成成新新商商圈圈：如如萬萬象象城城、、中中信信廣廣場場改變變顧顧客客消消費費時時間間習(xí)習(xí)慣慣：地地鐵鐵客客流流高高峰峰在在于于一一早早一一晚晚，，而而生生活活方方式式的的進(jìn)進(jìn)步步將將使使得得地地鐵鐵對對晚間間消消費費和和假假日日消消費費的刺刺激激更更為為明明顯顯。。放大大商商圈圈范范圍圍：香香港港沿沿著著地地鐵鐵網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)分分布布的的大大約約30個個購購物物中中心心，，約約占占香香港港購購物物中中心心總總數(shù)數(shù)的的五五分分之之三三提升升沿沿線線商商業(yè)業(yè)檔檔次次：：向向中中高高檔檔、、主主題題商商業(yè)業(yè)方方向向發(fā)發(fā)展展地鐵鐵商商業(yè)業(yè)案案例例借借鑒鑒————金金光光華華廣廣場場地上一層國際精品服飾、化妝品、飾品、名表、餐飲HUGOBOSS，ORLANE，F(xiàn)OLLIFOLLIE，富明高，HAGEN-DAZS地上二層男表、雪茄、內(nèi)衣、皮鞋、箱包、皮具、餐飲、皮鞋護(hù)理新鞋藝，COFFEEBEANERY地上3層女裝，電影院南國影院地上4層童玩，嬰兒用品，童裝，孕婦裝、內(nèi)衣、女裝地上五層餐飲、數(shù)碼電器、音響、工藝精品、家私、配套用品、家具布藝INCLUB，必達(dá)音響、三星地上六層餐廳、運動、器材、牛仔、高爾夫、休閑服飾、泳裝、美容院、發(fā)廊好彩鐵板、LINING地上七層餐飲廚房制造、陶源酒家、咸亨酒店地上八層空地下一層女裝、服裝、珠寶、手表、皮具、皮鞋、飾品自然之素、FORNARI、F.C.K、周大福、時間廊、玉美人、香格里地下二層便利店、休閑服飾、個人護(hù)理店、餐飲、輕食、藥店、玩具、皮具地利店、DONEED、BALINO、一致藥店、面包物語、米奇地下三層停車場地鐵鐵商商業(yè)業(yè)案案例例借借鑒鑒————萬萬象象城城地下一層鞋包飾物、童裝玩具、鐘表眼鏡珠寶、食品洋酒、禮品、個人護(hù)理、家居生活音像、銀行服務(wù)展示中心、中西美食主力店RéEL時尚生活百貨、O＇lé超級市場、萬寧、olesupermarket、米奇、茂昌、EEGO、潤金店情飾專家、天福茗茶、華潤堂、蔡美化妝品、玫瑰人生、博恩音像、鉅田鼠馬、柯尼卡美能達(dá)、PIZZAHUT、面點王、星巴克地上一層銀行服務(wù)展示中心、女裝、休閑服、中西美食、鞋包飾物、禮品、鐘表珠寶眼鏡、個人護(hù)理、男裝主力店RéEL時尚生活百貨、O＇lé超級市場、NOVO、ESPRIT、MISSSIXTY、MERCEDESBENZ、深圳商業(yè)銀行、JOAN＆DAVID、SAMMY、哈根達(dá)斯、施華洛世奇、玻璃工房、ALTEA、十一德、LINDBERG、BELIEVE、亨得利世界名表中心、READEARTH、杰尼亞、KENZO地上二層男裝、女裝、休閑運動用品、鞋包飾物、鐘表珠寶眼鏡、銀行服務(wù)展示中心、中西美食、家居影音I.T、toninoLamborghini、LEO、Marisfrolg、FINITY、CALVINKLEINJEANS、APTINI、NINEWEST、QUEENXIXI、星展銀行、Alexandredeparis、CHEZMOL、DAVINCI地上三層男裝、女裝、鐘表珠寶眼鏡、禮品、鞋包飾物、休閑服、個人護(hù)理、中西美食、影院主力店嘉禾影城、完美專業(yè)美容纖體中心、a+、馬克華非、odbo、FINCO、LAPARGAY、KARINA、DISSONA、SKAP、EBASE、瑪花專業(yè)纖體中心、意粉物、仙蹤林、華倫天奴地上四層禮品、鞋包飾物、休閑服、個人護(hù)理、中西美食、影院、童裝玩具、休閑服、家居影音、主力店冰紛萬象滑冰場、次主力店順電、生活本色、sport100、inbase、豬扒家族、jeep、非非想時尚發(fā)藝、OSZM、VICTORINOX、PRIMUS、安奈兒、兒童樂園、MOUNTAINHARDWEAR、DRIVEPRO、APPLE、易家儂、和民居食屋、江南廚子地上五層禮品、家居生活影音、中西美食、美食廣場美樂匯美食廣場、王子國宴飯店、巧巧屋、南北東西、列奇、古來今家具、元律迴轉(zhuǎn)壽司、豆花工房川菜對本本項項目目的的借借鑒鑒依托托地地鐵鐵與與本本項項目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模，，本本項項目目有有成成為為片區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心的基基礎(chǔ)礎(chǔ)條條件件地鐵鐵為為本本項項目目帶帶來來大大量量年輕輕人人群群，特色色餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、時時尚尚產(chǎn)產(chǎn)品品需求求大大假日日消消費費與晚間間消消費費需求求大大無論論片片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展要要求求還還是是地地鐵鐵商商業(yè)業(yè)特特點點，，主題題商商業(yè)業(yè)市場場潛潛力力巨巨大大從地地鐵鐵商商業(yè)業(yè)案案例例來來看看，，都都定定位位為為中高高檔檔商商業(yè)業(yè)，這這也也是是本本項項目目商商業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展方方向向本項項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位引入入主主力力商商家家，，帶帶來來穩(wěn)穩(wěn)定定客客流流，，樹樹立立品品牌牌形形象象。。商場場只只租租不不售售，，體體現(xiàn)現(xiàn)發(fā)發(fā)展展商商全全力力經(jīng)經(jīng)營營商商圈圈決決心心，，給給投投資資者者以以信信心心，，促促進(jìn)進(jìn)商商鋪鋪銷銷售售待商商圈圈成成熟熟后后可可整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或以以商商場場向向銀銀行行抵抵押押貸貸款款，，獲獲取取更更高高利利潤潤主力力店店本項項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位夜間消費品牌餐飲休閑娛樂體育主題家居裝飾時尚精品主題題商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)社區(qū)配套商業(yè)超市2500-4000藥店、書店等2000-3000金融郵電2000-3000其他（洗染、美發(fā)、相館等）約4000平米地鐵鐵商商城城黃黃金金磁磁場場融合夜間消費、特色餐飲、休閑娛樂、家居飾品、體育消費、時尚精品等復(fù)合概念名居居商商業(yè)業(yè)城城集居住、商力、購物、休閑、娛樂、文化等多種功能于一體打造造片片區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心以奧體新城建設(shè)為驅(qū)動力以地地鐵鐵價價值值為為拉拉升升力力主力力店店原因及作用現(xiàn)階段人流不足以支撐商圈不成熟利于商業(yè)氛圍的營造固定的忠誠消費者利于招商的順利進(jìn)行穩(wěn)定經(jīng)營初步判斷選擇輻射能力最強的如家樂福、天虹、萬佳夜間間消消費費原因及作用把握穩(wěn)定的游客消費群延長游客的消費時間深化消費層次初步判斷要與住宅區(qū)隔開，形成較固定的夜場經(jīng)營區(qū)域要具備特色的居住條件原因及作用餐飲需求大，經(jīng)營旺品牌餐飲聚客能力強深化消費層次初步判斷引進(jìn)麥當(dāng)勞或肯德基人氣店預(yù)留排煙口、隔油池品牌餐飲面積一般有要求，需提前考慮品牌牌/特特色色餐飲飲休閑閑娛娛樂樂概概念念原因及作用大量居民的休閑需求形成特色、加強輻射初步判斷選取一至兩家品牌KTV電影城有特殊要求體育育主主題題消消費費原因及作用大量的消費群體存在健康生活概念奧體新城體育概念延伸載體初步判斷戶外運動的集中營選取知名商家：迪卡儂、運動100、龍之杰、李寧、361度原因及作用龍崗巨大的商品房建設(shè)需求愛聯(lián)舊改需求初步判斷如B&Q、HOBA等設(shè)置在后啟動的商業(yè)部分家居居裝裝飾飾時尚尚精精品品原因及作用地鐵客流以年輕人為主女性消費潛力大初步判斷設(shè)置時尚精品一條街，經(jīng)營飾品、涼鞋、包具、電子產(chǎn)品等商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議東地地塊塊共約約20000平平米米東地地塊塊設(shè)設(shè)置置二二層層商商業(yè)業(yè)做做為為主主力力店店，，面面積積約約20000萬萬平平米米臨街街兩兩則則設(shè)設(shè)置置商商鋪鋪提提升升價價值值返還還的的商商業(yè)業(yè)面面積積可可靈靈活活確確定定不不同同位位置置的的面面積積二層層主主力力店店：：約約17000一層層商商鋪鋪：：約約1200一層層商商鋪鋪：：約約1800商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議其它它面面：：設(shè)置置一一層層商商鋪鋪，，易易于于銷銷售售西地地塊塊共約約27000平平米米三層街街鋪鋪約約21000一層街街鋪鋪約約1500一層街街鋪鋪約約3500一層街街鋪鋪約約1300臨深深惠惠路路：設(shè)設(shè)置置三三層層商商鋪鋪，，外外側(cè)側(cè)與與內(nèi)內(nèi)側(cè)側(cè)均均設(shè)設(shè)置置商商鋪鋪，，形形成成雙雙環(huán)環(huán)形形人人流流人流流互互動動：：東西西地地塊塊通通過過地地鐵鐵站站連連接接，，實實現(xiàn)現(xiàn)人人流流互互動動商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議————雙雙首首層層設(shè)設(shè)計計利用用輕輕軌軌的的特特點點，，采采用用雙首首層層設(shè)設(shè)計計，最最大大程程度度將將進(jìn)進(jìn)出出站站臺臺的的人人流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為顧顧客客流流。。6.謀局局篇篇：：開開發(fā)發(fā)模模式式3種種模模式式模式式一一住宅先行行商業(yè)商務(wù)務(wù)隨后啟啟動模式二商業(yè)、商商務(wù)先行行住宅隨隨后啟動動模式三商業(yè)+商商務(wù)+住住宅同步展開開優(yōu)劣勢分分析案例分析析三種模式式模式一：：住宅先先行商商業(yè)業(yè)商務(wù)隨隨后啟動動商務(wù)配套套（酒店、、寫字樓樓）低風(fēng)險中高回報報優(yōu)勢：住宅的良良好銷售售能帶動動商業(yè)及及商務(wù)部部分的銷銷售；可可實現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定、持持續(xù)的資資金回收收，風(fēng)險險相對較較小劣勢：未能體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)對對住宅及及商務(wù)配配套的價價格拉升升。住宅（TH、、多層、、小高層層）商業(yè)配套套（主力店店、街鋪鋪）模式一：：住宅先先行商商業(yè)業(yè)商務(wù)隨隨后啟動動先興建大大型住宅宅區(qū)→地塊周邊邊人氣提提升→開發(fā)商業(yè)業(yè)獲利案例分析析：Soho現(xiàn)現(xiàn)代城模模式（先先住宅后后商業(yè)））Soho現(xiàn)代城城檔案一期建設(shè)設(shè)：6棟28層塔塔樓，總總建筑面面積26萬平米米，公寓寓總套數(shù)數(shù)為1385套套，車位位1226個。。二期期建建設(shè)設(shè)：：4棟棟聯(lián)聯(lián)體體樓樓，，總總建建筑筑面面積積22萬萬平平米米，，其其中中SOHO公公寓寓512套套，，商商鋪鋪48間間，，辦辦公公室室277套套，，車車位位866個個，，商商業(yè)業(yè)街街1.9萬萬平平米米,寫寫字字樓樓6.1萬萬平平米米。。通過過一一期期住住宅宅項項目目營營造造的的人人氣氣，，二二期期商商業(yè)業(yè)價價值值得得到到極極大大提提升升。。模式式二二：：商商業(yè)業(yè)、、商商務(wù)務(wù)先先行行住住宅宅隨隨后后啟啟動動商務(wù)務(wù)配配套套（寫寫字字樓樓、、酒酒店店、、公公寓寓））住宅宅（TH、、多多層層、、小小高高層層））商業(yè)業(yè)配配套套（主主力力店店、、街街鋪鋪、、內(nèi)內(nèi)鋪鋪））高風(fēng)風(fēng)險險高回回報報優(yōu)勢勢：前期期商商業(yè)業(yè)及及商商務(wù)務(wù)配配套套將將大大大大提提升升項項目目價價值值，，促促成成項項目目商商業(yè)業(yè)、、住住宅宅價價值值最最大大化化的的實實現(xiàn)現(xiàn)；；主主力力店店的的優(yōu)優(yōu)勢勢可可發(fā)發(fā)揮揮重重要要作作用用劣勢勢：前期期商商業(yè)業(yè)宣宣傳傳、、招招商商投投入入大大、、難難度度高高，，易易影影響響資資金金回回收收模式式二二：：商商業(yè)業(yè)、、商商務(wù)務(wù)先先行行住住宅宅隨隨后后啟啟動動先動動用用巨巨額額投投資資砸砸出出品品牌牌→提升升周周邊邊地地塊塊的的價價值值→再以以開開發(fā)發(fā)周周邊邊地地產(chǎn)產(chǎn)獲獲利利萬象象城城檔檔案案首期期項項目目包包括括超超大大規(guī)規(guī)模模室室內(nèi)內(nèi)購購物物及及娛娛樂樂中中心心「「萬萬象象城城」」和和國國際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5A甲甲級級寫寫字字樓樓「「華華潤潤大大廈廈」」二期期項項目目包包括括五五星星級級商商務(wù)務(wù)大大酒酒店店、、酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓及及一一個個由由商商業(yè)業(yè)步步行行街街串串聯(lián)聯(lián)而而成成的的特特大大型型室室外外娛娛樂樂休休閑閑廣廣場場通過過一一期期商商業(yè)業(yè)項項目目的的帶帶動動，，二二期期價價值值得得到到極極大大提提升升案例例分分析析：：華華潤潤萬萬象象城城模模式式模式式三三：：商商業(yè)業(yè)+商商務(wù)務(wù)+住住宅宅同同步步展展開開商務(wù)務(wù)配配套套（寫寫字字樓樓、、酒酒店店、、公公寓寓））商業(yè)業(yè)配配套套（主主力力店店、、街街鋪鋪、、內(nèi)內(nèi)鋪鋪））同步步展展開開投入入高高回報報高高優(yōu)勢