PAGEPAGE11中小學(xué)學(xué)校物業(yè)管理模式與服務(wù)規(guī)范一、總體構(gòu)想與管理模式1、管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。2、質(zhì)量控制ISO9001質(zhì)量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系。二、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容與范圍中小學(xué)物業(yè)管理服務(wù)涉及的基本要求，通用服務(wù)、教輔服務(wù)、監(jiān)督與投訴的要求，在物業(yè)實踐中，物業(yè)服務(wù)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務(wù)內(nèi)容。三、基本要求1、服務(wù)機構(gòu)——設(shè)置相應(yīng)的服務(wù)場所，在辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生公寓等重要場所內(nèi)設(shè)立值班室;——各類值班室布置規(guī)范、張貼“服務(wù)指南"，資料本、登記本齊全，配備滿足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施；--設(shè)置服務(wù)窗口或公開服務(wù)電話，應(yīng)提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務(wù)；—-采用信息化手段進行管理。2、人員物業(yè)服務(wù)機構(gòu)人員應(yīng)符合如下要求：—-具有良好的職業(yè)道德、身體健康；-—管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)從業(yè)人員資格證書或崗位證書;上崗人員進行崗前培訓(xùn)，合格后上崗；——統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務(wù)主動熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話；3、規(guī)章制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善各項管理制度，主要包括:--物業(yè)服務(wù)方案；——各崗位職責、工作流程及服務(wù)標準；——內(nèi)部管理制度，如財務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等.4、檔案有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案,至少應(yīng)包括:-—技術(shù)檔案，包括物業(yè)竣工驗收檔案、物業(yè)權(quán)屬資料、物業(yè)承接查驗資料等;四、房屋維修與保養(yǎng)服務(wù)1、應(yīng)提供24小時報修電話，登記報修記錄。2、對教學(xué)樓、辦公樓、學(xué)生公寓樓等建筑物進行日常維修養(yǎng)護。3、急修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并制定維修方案，及時維修，記錄規(guī)范齊全。4、制定房屋及其附屬設(shè)施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)校方同意后，組織實施。1.1保持房屋及附屬設(shè)施正常使用功能,延長房屋使用壽命，其狀態(tài)應(yīng)滿足以下要求：——屋頂無積水、無滲漏；—-外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；——陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護層無開裂；——煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通.五、設(shè)施設(shè)備運維與保養(yǎng)服務(wù)（一、綜合管理1、制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，重點設(shè)備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設(shè)備等）應(yīng)建立維修保養(yǎng)檔案.2、設(shè)置24小時報修電話，報修記錄規(guī)范，配備專業(yè)人員,對學(xué)校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設(shè)備、空調(diào)、鍋爐等公共設(shè)施設(shè)備進行維修、保養(yǎng)。3、及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng)圖,確保學(xué)校正常工作和教學(xué)秩序。（二、供配電設(shè)備1、按要求對供配電設(shè)備進行周期檢查、保養(yǎng)，并登記記錄結(jié)果.2除異?；蚬收?。3、定期檢查維護應(yīng)急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。（三、給排水系統(tǒng)1、按照規(guī)范定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。23資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB89784識。5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。6油漆。7GB5749常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照GB170518、定期對水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進行保養(yǎng)。9、如遇供水單位限水、停水,應(yīng)按規(guī)定時間通知校方，供水恢復(fù)后檢查閥門及水龍頭的關(guān)閉情況。（四、供暖系統(tǒng)1、市政集中供暖及自行供暖的根據(jù)實際情況協(xié)助學(xué)校做好維護工作.2324兩天檢查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水,日補水率每萬平方米應(yīng)少145（米不少于一個監(jiān)測點97(五、避雷裝置1、公寓樓、教學(xué)樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查。2、每月一次對變、配電室的設(shè)備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設(shè)備接地進行檢查。3、保證所有機電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。4、所有避雷設(shè)施完好，接地電阻應(yīng)不大于4Ω,弱電設(shè)備接地電阻應(yīng)不大于1Ω。(六、消防設(shè)施1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，嚴禁占用防火間距。2、室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。3、室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象.4、滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測；5、消防器材應(yīng)設(shè)明顯標識，不應(yīng)隨意挪用。6施。7、自動消防設(shè)施運行正常；發(fā)生火災(zāi)時，設(shè)施應(yīng)能及時聯(lián)動，啟停均在消防控制室有信號反饋。（七、教學(xué)用課桌椅維修1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學(xué)年大修計劃.2、課桌椅的維修應(yīng)在非教學(xué)時間。3、不能現(xiàn)場維修的，維修期間提供備用桌椅。六、公共秩序維護（一、安全防范1、根據(jù)學(xué)校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應(yīng)急預(yù)案.2、處理學(xué)校內(nèi)各種突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報并做好記錄。3、監(jiān)督學(xué)校內(nèi)裝修和建設(shè)項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記.4、在施工現(xiàn)場及危及人身安全區(qū)域設(shè)立明顯標志，禁止學(xué)生進入現(xiàn)場。5、協(xié)助學(xué)校維護入、放學(xué)的秩序，不得將學(xué)生交與無關(guān)人員。6、定期開展自我培訓(xùn)，熟悉安全防范規(guī)程.7、建立和公安及相關(guān)部門的聯(lián)動機制，對學(xué)校周圍的環(huán)境進行排查。8、實行24小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括：——巡查通道、公共場所等區(qū)域，做好防火防盜安全防范工作;漏氣等；——查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現(xiàn)象.（二、門崗服務(wù)1、實行立崗服務(wù)，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。2、應(yīng)做好人員出入管理工作，憑有效證件,如學(xué)生證、工作證，進出校園，無關(guān)人員禁止進入.3、應(yīng)確保學(xué)校出入口道路暢通。4、對裝修施工人員登記辦卡,做到一人一卡。5、監(jiān)督物品進出學(xué)校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入學(xué)校，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行事宜。6、引導(dǎo)機動車、非機動車有序停放，對外來機動車輛實行管制或臨時出入卡制度，并做好記錄.七、消防安全管理1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與校方協(xié)議約定各自消防管理職責.2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材、消防設(shè)施.3、按規(guī)定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學(xué)校應(yīng)進行每日夜間防火巡查，且不應(yīng)少于兩次，學(xué)生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖.4由檢查人及其主管人員簽字。5舉行一次消防應(yīng)急疏散演練。67織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。8、家組織學(xué)生參觀當?shù)叵勒?、消防博物館，參加消防夏令營等活動。924統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認可職業(yè)資格證書、持證上崗。10、由物業(yè)企業(yè)承擔自動消防設(shè)施管理責任的,物業(yè)企業(yè)應(yīng)委托錄.11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查.八、應(yīng)急服務(wù)1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助學(xué)校建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的危害.2演練；維持學(xué)校安全和正常的教育教學(xué)秩序，有效應(yīng)對突發(fā)事件。3、突發(fā)事件主要包括:——人員踩踏事故;——食物中毒；——盜竊、斗毆等；-—水浸；——高處墜落--燃氣泄漏；——停電、停水；——觸電；——火災(zāi)、爆炸；——機動車輛傷害；——機械傷害；——自然災(zāi)害異常情況等.九、保潔服務(wù)1、建立專業(yè)化保潔隊伍，制定詳細的操作規(guī)程和工作標準,每日8個小時保潔服務(wù).2、校內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，各類衛(wèi)生宣傳標識齊全、整潔.3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉(zhuǎn),日產(chǎn)日清。4、定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務(wù)。51學(xué)校清潔服務(wù)要求清潔服務(wù)要求道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。樓道地面2樓梯次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。垃圾箱（池、垃圾車垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗,每周消殺一次，無積水，無污漬。教室內(nèi)（需物業(yè)承擔清潔）無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無灰塵;地面、講臺、門窗每日擦試一次，應(yīng)無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。公共照明燈桿、燈罩每月擦拭一次，保持表面整潔.塵、蛛網(wǎng)。玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡.指示牌、標識每周擦拭一次，無灰塵，無破損。宣傳欄每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。水（花）池每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內(nèi)污染物.體育設(shè)施每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損.功能室使用前協(xié)助管理員將設(shè)備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊;使用后協(xié)助管理員將設(shè)備整理到位，清掃干凈,保持室內(nèi)空氣清新，特殊區(qū)域進行消毒。6、學(xué)校衛(wèi)生間清潔應(yīng)做到以下要求：-—保持洗水盆、蹲位無污漬,無明顯異味，紙簍無溢出；——地面整潔無水漬；衛(wèi)生清掃工具擺放整齊；——教學(xué)樓內(nèi)衛(wèi)生間每次課間使用完畢后應(yīng)清掃一次;——學(xué)生宿舍樓內(nèi)衛(wèi)生間每半天清掃兩次；——室外衛(wèi)生間每半天清掃一次.十、綠化養(yǎng)護1、建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護方案和必要的綠化管理制度，并做好服務(wù)工作記錄。2、根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實際需要,配置專、兼職綠化服務(wù)人員。3、根據(jù)季節(jié)要求，按照規(guī)范養(yǎng)護。4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)。522學(xué)校室外綠化養(yǎng)護要求服務(wù)要求修剪39cm冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)121通透，無雜草。治指標；植物、草皮無病斑、無成蟲。扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固?；▔ɑ荛L勢良好,造型優(yōu)美；無枯萎、黃葉現(xiàn)象;及時剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護措施。綠植擺放雜草,無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。其它240（草屑等十一、教輔服務(wù)（一)、學(xué)生宿舍管理服務(wù)1242、嚴格執(zhí)行作息時間制度，按時開、關(guān)宿舍大門，并督促學(xué)生自覺遵守。3、熟悉本宿舍區(qū)域人員的住宿情況，控制人員進出宿舍，嚴格出入登記和訪客登記制度。4、嚴格控制異性進入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛(wèi)生等。5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學(xué)生證或身份證,并認真登記姓名、搬出時間等詳細情況。（二、實驗室管理服務(wù)1、實驗室（儀器室、準備室）由專人管理，每天打掃一次，使用完畢后，及時清理.2編號設(shè)卡，有完善的使用和借用記錄。3、具有危險性的實驗儀器、輻射材料、有毒有害物品、易燃易定專人保管。（三)、圖書室（館)管理服務(wù)1、協(xié)助圖書管理員做好圖書整理上架工作。2、及時修補破損圖書,保持圖書完整.3（館4、定時巡查防盜、防火設(shè)備，做好記錄。（四、電教室管理服務(wù)1、協(xié)助管理員做好電教設(shè)備、教材、資料的擺放。2、協(xié)助管理員做好教學(xué)設(shè)備的檢查，保證其正常使用。3、做好電教室使用后的保潔工作.（五、餐廳（社會承包經(jīng)營管理）1、餐前擦洗餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光潔，無油膩、雜物，餐椅無灰塵、無油污。2、餐中保持桌椅干凈，及時清理餐桌的餐具、剩飯及雜物等。3、餐后清掃地面垃圾、灑水、拖地面,達到地板光亮，無雜物、無污漬.4、每日清掃衛(wèi)生死