科技園營銷推廣策劃提案課件1目錄目錄2第一部分參天介紹第一部分參天介紹3參天[中國]地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)參天地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)是專業(yè)房產(chǎn)營銷機構(gòu)，是對員工、客戶、社會負責(zé)任的公司。機構(gòu)下轄上海參天策劃有限公司、江蘇參天營銷策劃有限公司。機構(gòu)創(chuàng)辦人曾榮獲2004年度中國住交會CIHAF評選的“影響中國房地產(chǎn)100位企業(yè)家”的稱號等諸多榮譽。機構(gòu)代理銷售面積逾1000萬平米。物業(yè)涵蓋：住宅、辦公、商業(yè)、專業(yè)市場、別墅、酒店式公寓。目前正在服務(wù)項目近20個，服務(wù)項目范圍包括昆山、上海、常州、張家港、馬鞍山、天津等城市及其周邊地區(qū)。2009年銷售總額為22億，2010年銷售總額約40億，銷售額逐年實現(xiàn)翻番。

機構(gòu)秉承優(yōu)秀的企業(yè)文化，近年已成功運作中房香江系列、水晶城、金新系列（香緹灣花園、青山灣花園）、置信商務(wù)廣場、四合院、清潭院街等二十多個房地產(chǎn)項目，樹立了一線房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的優(yōu)勢地位。1.1參天介紹參天[中國]地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)參天地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)是專41.2參天地產(chǎn)機構(gòu)近期所服務(wù)項目（常州）綜合點評類型項

目區(qū)

位產(chǎn)

品規(guī)模住宅類長宏·名郡新北北大門通江大道與東海路交匯處公寓/洋房/大型綜合超市16萬㎡香江壹品和平路，龍城大橋旁住宅/商業(yè)/別墅16萬㎡府河名居紅梅南路與勞動中路交匯處住宅/花園洋房/商業(yè)11萬㎡水晶城天寧區(qū)東方西路北側(cè)高層/小高層/雙拼別墅/商業(yè)24萬㎡天翼御品光華路與龍游路交匯處商業(yè)/住宅4.2萬㎡太陽星城句容市商業(yè)/住宅30萬㎡龍濤·紫郡武進夏城路，湖塘紡織城北住宅/商業(yè)10萬㎡榮盛·馨河酈舍新北漢江路與龍業(yè)路的交界處住宅/商鋪12萬㎡翡翠錦園新北區(qū)通江大道與龍城大道交匯處高層/商辦樓16萬㎡辦公類置信商務(wù)廣場市中心，北大街和西橫街交叉口住宅/辦公/商業(yè)3.8萬㎡金百國際通江大道與飛龍路交匯處辦公3.7萬㎡商業(yè)清潭·院街清潭路與木梳路交叉口商業(yè)/住宅/公寓3.8萬㎡香江華廷懷德南路與木梳路交界處住宅/商業(yè)/別墅38萬㎡青山灣天寧晉陵北路、關(guān)河路交界處住宅/商鋪15萬㎡金百·商業(yè)廣場通江大道與飛龍路交匯處商業(yè)3.7萬㎡香梅百樂庫商業(yè)街區(qū)紅梅公園旁關(guān)河路上休閑商街2萬㎡1.2參天地產(chǎn)機構(gòu)近期所服務(wù)項目（常州）綜合點評類型項51.3重點案例——金百國際項目名稱金百國際物業(yè)形態(tài)商鋪，辦公項目簡介金新集團、百興集團強強聯(lián)手，精心打造院落式街區(qū)，構(gòu)筑常州現(xiàn)代生活品質(zhì)中心?？偯娣e35000㎡，由寫字樓、獨棟商業(yè)樓與高層公寓底商有機組合而成。商業(yè)與11000㎡開放式的越大型廣場相聯(lián)動。所有商鋪全部采取臨街設(shè)計，6米高的商業(yè)空間。品牌策略漢庭連鎖酒店、菜根香、信特超市行銷策略打造企業(yè)總部基地，引進連鎖快捷酒店，帶動商業(yè)的運行1.3重點案例——金百國際項目名稱金百國際物業(yè)形態(tài)商鋪，辦61.3重點案例——置信商務(wù)廣場項目名稱置信商務(wù)廣場物業(yè)形態(tài)住宅、辦公、商業(yè)項目簡介置信商務(wù)廣場位于北大街與西橫街的交接處，總建筑面積為35914㎡。置信商務(wù)廣場北大街5℃以其絕對地段優(yōu)勢，將南、北大街兩龍城商業(yè)要道徹底貫通。自南大街向北，盡享龍城頂級配套。項目由商務(wù)、住宅兩棟樓組成。寫字樓建筑面積為10908㎡，均為挑高5米設(shè)計。品牌策略北大街5°C——5米挑高公寓克拉級行宮該分定位表現(xiàn)了產(chǎn)品地理屬性和本身的產(chǎn)品力優(yōu)勢，“挑高”和“克拉”說明戶型小但是實用性強，配合樣板房，直觀的表現(xiàn)了戶型的優(yōu)異。北大街世家——千金買房萬金擇鄰?fù)癸@便捷師教的地理屬性及北郊中學(xué)學(xué)區(qū)房，投資子女未來及保值增值。行銷策略針對項目投資客群的階層屬性，本司以電梯廣告作為客群出入場所及居住小區(qū)覆蓋的主要媒介途徑，精鎖目標(biāo)客群。1.3重點案例——置信商務(wù)廣場項目名稱置信商務(wù)廣場物業(yè)形態(tài)7第二部分市場分析第二部分市場分析8【2010.04.17】國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！?010.09.29】中華人民共和國財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策?！?011.01.26】國務(wù)院：國務(wù)院要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實地方政府責(zé)任，各地要確定價格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房房貸首付比例提至60%，各地須從嚴(yán)實施差別化住房信貸。2.1三輪重磅樓市調(diào)控【2010.04.17】國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套91月20日中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2月8日中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。央行2月18日宣布，從2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2.22011信貸政策1、2011年，政策對于信貸杠桿的調(diào)控將日趨頻繁，表達了政府維持緊縮政策不變的決心；2、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)高，特別是對首套房貸款的影響，銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤相對比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊；3、銀行貸款額度收緊，開發(fā)商資金壓力再增，已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金方面的壓力會更大。1月20日中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)102.3樓市限購令根據(jù)新“國八條”以及國務(wù)院辦公廳有關(guān)通知內(nèi)容，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。無錫在2月22日出臺限購細則:無錫各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上無錫市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。貸款買二套房，首付不低于6成，辦理第二次公積金貸款首付不低于5成，本地人禁買第三套，外地人禁買第二套，樓盤備案價3個月內(nèi)不得提高。

各地限購政策寬嚴(yán)相異，“限購令”執(zhí)行力度成為焦點2.3樓市限購令根據(jù)新“國八條”以及國務(wù)院辦公廳有關(guān)通112.3樓市限購令

雖然常州不在此次規(guī)定的限購城市之列，但是常州市政府在3月1日出臺樓市調(diào)控七條新舉措：一是明確新建住房價格控制目標(biāo)。二是大面積建設(shè)保障性住房，確保中等偏下收入家庭戶戶有房住。三是限房價、競地價，從源頭上遏制房價過快上漲勢頭。四是科學(xué)確定供地總量和結(jié)構(gòu)，規(guī)范用地管理。五是實行差別化信貸稅收政策。六是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為。七是對房價過快上漲的地區(qū)政府實施問責(zé)。參天觀點：限購令出臺后，勢必給一些囤房者、炒房者帶來資金壓力，樓市銷量短期內(nèi)會下降，但上半年房價不會有太大變化，假如金融政策進一步緊縮，下半年開發(fā)商的壓力更大，可能采取降價謀取銷量。我市將加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為，通過限房價、競地價遏制房價過快上漲勢頭。2.3樓市限購令12在政府強勢政策之下打房價、打熱錢、打通膨但過多的資金并不會因此按兵不動他們會自動尋找優(yōu)良的投資標(biāo)的。唯有不受限購令、調(diào)控政策影響的避險項目，才能為房地產(chǎn)市場所認可。在政府強勢政策之下132.4常州市辦公市場分析常州市現(xiàn)有辦公有兩種模式：寫字樓：培訓(xùn)機構(gòu)、裝璜公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)多選擇寫字樓為辦公場所；工業(yè)園區(qū)：引進科研企業(yè)、服裝廠、能源開發(fā)、機電制造等輕工業(yè)中小企業(yè)。2.4常州市辦公市場分析常州市現(xiàn)有辦公有兩種模式：14寫字樓寫字樓15從常州市現(xiàn)有辦公區(qū)域分布圖來看，新北區(qū)辦公規(guī)模占整個常州市現(xiàn)有辦公40%，由此可見，新北區(qū)對辦公物業(yè)的需求較大，且隨著開發(fā)量的逐步增加，市場容量趨于飽和。天寧區(qū)和鐘樓區(qū)現(xiàn)有辦公所占比例相對較小。2.4.1區(qū)域規(guī)模分析從常州市現(xiàn)有辦公區(qū)域分布圖來看，新北區(qū)辦公規(guī)模占整個16上圖所示，新北區(qū)辦公規(guī)模在整個常州市所占比例相對較大。常州市市區(qū)多以服務(wù)型公司、駐外辦事為主，需求面積較?。恍卤眳^(qū)多以實業(yè)型公司為主，相對市區(qū)而言，公司規(guī)模較大，需求面積較大。2.4.1區(qū)域規(guī)模分析上圖所示，新北區(qū)辦公規(guī)模在整個常州市所占比例相對較大172.4.2租金費用分析全市辦公樓租金費用平均水平約為1.0元/㎡·天。其中，新北區(qū)辦公樓租金費用平均水平約為0.8元/㎡·天，租金差價為0.2元/㎡·天。由于新北區(qū)辦公樓建成時間較短，因此租金價格相對較低。但是隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，租金價格大幅上漲將是大勢所趨。中心城區(qū)2.4.2租金費用分析全市辦公樓租金費用平均水平約182.4.3物業(yè)費用分析全市辦公樓物業(yè)費用平均水平約為2.6元/㎡·月，其中新北區(qū)辦公樓物業(yè)費用平均水平月為2.3元/㎡·月，略低于常州市辦公樓物業(yè)均價水平。由于新北區(qū)辦公樓建成時間較短，因此物業(yè)費用相對較低。中心城區(qū)2.4.3物業(yè)費用分析全市辦公樓物業(yè)費用平均水平約192.4.4業(yè)態(tài)分析常州市辦公業(yè)態(tài)配比中，裝璜、房地產(chǎn)、咨詢、培訓(xùn)、貿(mào)易所占比重較大，是常州市辦公市場的中流砥柱。2.4.4業(yè)態(tài)分析常州市辦公業(yè)態(tài)配比中，裝璜、房地20工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)212.4.5工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢及發(fā)展趨勢常州的工業(yè)園區(qū)在新北區(qū)、武進區(qū)、鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、戚墅堰區(qū)都有分布，且以新北區(qū)、武進區(qū)發(fā)展較為成熟，而鐘樓區(qū)、天寧區(qū)發(fā)展相對較為緩慢。區(qū)域特點趨勢新北區(qū)交通便捷，具有寬松的政策環(huán)境和高效的管理體制，區(qū)位及配套較為成熟。新北區(qū)承載大的外商引資項目要較其他區(qū)域強，但由于沒有引進項目的載體，新北區(qū)近幾年外資增長的幅度放緩，但預(yù)計隨著粵海濱江園的建設(shè)完工，中小型外資企業(yè)進入新北區(qū)的數(shù)量將會有一定的增長。武進區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，規(guī)劃先進，“蘇南模式”發(fā)祥地，富有創(chuàng)造力，建設(shè)檔次較高。由于新推的量巨大，故將在未來一定時間內(nèi)對整個常州市的廠房租賃帶來一定的影響。鐘樓區(qū)地域優(yōu)勢明顯，政治、經(jīng)濟、文化、金融、貿(mào)易中心所在地，吸收本區(qū)域企業(yè)能力好。由于政府建造的特殊性，該區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房租金彈性很大。天寧區(qū)交通發(fā)達，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套功能完善。該區(qū)域工業(yè)園區(qū)有一定規(guī)模的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，且為多層廠房，入駐的企業(yè)較少。戚墅堰區(qū)該開發(fā)區(qū)工業(yè)實力強，房地產(chǎn)起步晚。預(yù)計需要一段時間將其去化，發(fā)展較為緩慢。2.4.5工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢及發(fā)展趨勢常州的工業(yè)園區(qū)在新222.4.6工業(yè)園區(qū)租金分析區(qū)域租金新北區(qū)由于所處的工業(yè)化程度較高且是常州較早的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，故該地區(qū)的租金及售價水平較其他區(qū)域高，高新區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)單層廠房的租金甚至可以達到20元/㎡·月。武進區(qū)由于所處的工業(yè)化程度較高且近幾年引進外商投資企業(yè)的能力提高，故該地區(qū)的租金也較高，普遍在12元/㎡·月以上。鐘樓區(qū)本區(qū)域主要都由區(qū)各級政府投資建設(shè)，因此該區(qū)域的租金彈性很大。天寧區(qū)目前有一定規(guī)模的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，租金為0.4元/㎡·月。新北區(qū)和武進區(qū)是常州較早的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，租金基本在10元/㎡·月以上；而由于天寧區(qū)起步較晚，且具有代表性的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，故租金相對新北和武進較低；鐘樓區(qū)多為區(qū)各級政府投資建設(shè)，租金彈性很大。2.4.6工業(yè)園區(qū)租金分析區(qū)域租金新北區(qū)由于所處的工業(yè)化程232.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——天安數(shù)碼城開發(fā)商常州天安數(shù)碼城置業(yè)有限公司項目地址武進高新區(qū)常武南路588號紅星美凱龍正對面占地29萬㎡總建100萬㎡建筑形態(tài)寫字樓、住宅、社區(qū)商鋪容積率寫字樓2.98總戶數(shù)一期為15層物業(yè)費3元/㎡·月業(yè)態(tài)IT產(chǎn)業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等配套周邊有大學(xué)城、武進汽車站、紅星美凱龍、清英國際學(xué)校、香格里拉酒店（在建）客群以武進區(qū)為主，多為中層以上購買者，自用的居多，投資者較少銷售動態(tài)2010年10月一期開盤，僅有1棟產(chǎn)業(yè)辦公樓在售，產(chǎn)業(yè)樓總高15層，只賣不租，目前在售3-15層，面積187-385㎡，均價4700元/㎡，現(xiàn)少量余房現(xiàn)房銷售，整棟產(chǎn)業(yè)辦公樓去化率達80%，但4層去化相對較低，僅50%。2.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——天安數(shù)碼城開發(fā)商常州天安數(shù)碼242.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——津通國際工業(yè)園開發(fā)商津通集團項目地址武進高新區(qū)西湖路8號占地1000畝（一期500畝）總建92萬㎡建筑形態(tài)工業(yè)園廠房物業(yè)費3元/㎡·元租金1.5元/㎡·月配套自帶食堂，超市在規(guī)劃中業(yè)態(tài)IT行業(yè)、設(shè)計、物流等客群多為中高層購買者，自用居多，投資較少銷售動態(tài)一期占地500畝，已建成21萬㎡的17座高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、1座生活服務(wù)中心和1座商務(wù)服務(wù)中心，并已正式投入使用。園區(qū)只租不賣，自2005年10月開園以來，一期入住率已達85%的顯著業(yè)績。2.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——津通國際工業(yè)園開發(fā)商津通集團25開發(fā)商青洋建設(shè)投資有限公司項目地址新動力工業(yè)園位于青洋路3號，外環(huán)路與青洋路交匯處占地17萬㎡總建20萬㎡建筑形態(tài)多層工業(yè)廠房總戶數(shù)共19棟（1-5層）物業(yè)費0.6元/㎡·月租金0.4元/㎡·天業(yè)態(tài)以新能源、電子電氣、機電制造、零配件加工、軟件開發(fā)、服裝加工等輕工類中小企業(yè)為主。配套園區(qū)配套商務(wù)中心、科技培訓(xùn)室、大小會議室、洽談室、健身活動室、公共食堂、配套宿舍等?？腿阂灾懈邔涌蛻魹橹?，自用居多，投資較少。銷售動態(tài)新動力創(chuàng)業(yè)中心一期共10萬余平方米廠房已經(jīng)交付并投入使用，項目二期廠房亦已竣工，三期廠房正在建設(shè)之中，項目總共5期?，F(xiàn)在售廠房面積700-1500平米，均價3000元/㎡，也可租賃，10-14元/㎡·月。園區(qū)現(xiàn)有入駐企業(yè)80多家。2.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——新動力創(chuàng)業(yè)中心開發(fā)商青洋建設(shè)投資有限公司項目地址新動力工業(yè)園位于青洋路3號262.5小結(jié)在“限購令”執(zhí)行力度成為焦點之時，常州并未被列入限控行列。常州出臺樓市調(diào)控新舉措，通過限房價、競地價來控制我市房價，我市加大了保障房供給力度，擴大住房保障覆蓋面，而新政對我市低收入無房戶來說無疑是個好消息。我市現(xiàn)有兩種辦公模式：一種是寫字樓，新北區(qū)寫字樓占常州寫字樓比例較大；另一種是工業(yè)園區(qū)，新北區(qū)和武進區(qū)的工業(yè)園區(qū)起步早，發(fā)展較為成熟，天寧區(qū)起步較晚，具有一定規(guī)模的僅有新動力創(chuàng)業(yè)中心。我市辦公業(yè)態(tài)配比中，房地產(chǎn)公司、培訓(xùn)機構(gòu)、裝璜公司等公司較多選擇寫字樓作為辦公場所；工業(yè)園區(qū)較為IT產(chǎn)業(yè)、研發(fā)機構(gòu)、總部經(jīng)濟等企業(yè)吸引。全市辦公樓租金費用平均水平約為1.0元/㎡·天，而工業(yè)園區(qū)租金相對較低，租金平均水平約為0.4元/㎡·天。2.5小結(jié)在“限購令”執(zhí)行力度成為焦點之時，常州并未被列入27第三部分本體分析第三部分本體分析28本項目位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，地處常州東部，地理位置比較偏遠。周邊于橫塘河西路，北塘河路，勤豐路緊鄰，三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美。本項目距離市中心僅5公里，西側(cè)距大型住宅片區(qū)及北側(cè)距常州恐龍園均為2公里。南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達。3.1項目周邊環(huán)境本地塊本項目位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，地處常州東部，地理位29本項目三面環(huán)水，景觀資源優(yōu)勢強，主要是辦公用地，也有商業(yè)用地，但是商業(yè)不超過總建筑面積的7%。本項目分2期開發(fā)。一期建筑面積約為86571㎡，由22棟獨棟辦公樓和兩棟小高層組成，包括15棟4層樓，7幢5層樓，2幢多層拼連的小高層，最高層數(shù)為13層。3.2項目基本經(jīng)濟指標(biāo)占地面積96350㎡總建面積156410㎡容積率1.8建筑密度32.9%綠地率30.1%一期本項目三面環(huán)水，景觀資源優(yōu)勢強，主要是辦公用地，也30SWTO南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達，多樣化交通選擇，滿足不同出行要求。本項目是一種介于辦公與園區(qū)之間的新形態(tài)，本項目的入駐，豐富了該項目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。位置較為偏遠。天寧區(qū)工業(yè)園區(qū)起步較晚，發(fā)展較晚緩慢。目前天寧區(qū)工業(yè)園區(qū)有一定規(guī)模的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，對于本項目來說，是一個很好的發(fā)展機會。對于一般的純寫字樓或工業(yè)園區(qū)來說，本項目是一種辦公與園區(qū)相結(jié)合的新形態(tài)，大大提升了本項目的發(fā)展空間。新動力創(chuàng)業(yè)中心整體去化相對較好，市場競爭激烈。項目有一定的經(jīng)營風(fēng)險。3.3項目SWOT分析SWTO南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達，多樣31第四部分產(chǎn)品建議第四部分產(chǎn)品建議324.1產(chǎn)品定位

本項目三面環(huán)水，以優(yōu)美的環(huán)境為依托，以“獨棟辦公”、“花園辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，打造頂級的科技園開發(fā)品牌。本項目以科技園的形式，打造純獨棟寫字樓。一種介于寫字樓與園區(qū)之間的新形態(tài)項目周邊以別墅、住宅為主，本項目的入駐，豐富了該項目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。4.1產(chǎn)品定位本項目三面環(huán)水，以優(yōu)美的環(huán)境為依托，以“334.2建筑風(fēng)格本項目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格為主，與恒生科技園在其他地方的項目相比，本項目在外觀設(shè)計上達到一個更高一層的升級。本項目三面環(huán)水，自然景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境資源豐富，加之擁有現(xiàn)代主義風(fēng)格的寫字樓，一種“輕松怡然”、“回歸自然”的感覺油然而生，把現(xiàn)代都市文化融入到靈性的自然景觀中，重新詮釋現(xiàn)代人對園林式辦公空間文化的理解。4.2建筑風(fēng)格本項目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格為主344.3形象定位——景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨棟辦公傳達理念本項目三面環(huán)水，周邊綠化帶圍繞，景觀資源優(yōu)勢強，自然資源豐富。本項目以“獨棟辦公”、“花園辦公”、“綠地辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，引入一批科技含量高、產(chǎn)品附加值高的科技研發(fā)中心、IT企業(yè)、實驗室、創(chuàng)意企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)，打造頂級的科技園開發(fā)品牌。將“自然生態(tài)”、“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”相結(jié)合，完美的詮釋了景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”理念。4.3形象定位——景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨棟35常州恒生科技園位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，園區(qū)將主要引進包含IT、軟件外包、總部經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)孵化器等先進企業(yè)。項目建成后將成為常州科技創(chuàng)新的重要平臺、天寧都市工業(yè)的全新載體和產(chǎn)業(yè)升級的有力引擎。4.4入駐企業(yè)常州恒生科技園位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，園區(qū)將主要引36科技園營銷推廣策劃提案課件374.5.1品質(zhì)提升--建筑選材低碳建筑一個經(jīng)常被忽略的事實是：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠遠高于運輸和工業(yè)領(lǐng)域。低碳建筑已逐漸成為國際建筑界的主流趨勢。本項目是一種景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨棟辦公，意在營造一個健康、舒適的辦公環(huán)境。因此，在建筑選材上建議選用低碳建筑。4.5.1品質(zhì)提升--建筑選材低碳建筑本384.5.1品質(zhì)提升--建筑選材如何打造低碳建筑？

外墻節(jié)能技術(shù)：外墻保溫技術(shù)，我國采用夾心保溫作法的較多。

門窗節(jié)能技術(shù)：采用中空玻璃，鍍膜玻璃(包括反射玻璃、吸熱玻璃)高強度LOW2E防火玻璃(高強度低輻射鍍膜防火玻璃)等。

屋頂節(jié)能技術(shù)：利用智能技術(shù)、生態(tài)技術(shù)來實現(xiàn)建筑節(jié)能的愿望，如太陽能集熱屋頂和可控制的通風(fēng)屋頂?shù)取?/p>

采暖、制冷和照明是建筑能耗的主要部分，如使用地（水）源熱泵系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、地面輻射采暖。

新能源的開發(fā)利用：以太陽能、風(fēng)能等可再生能源作為主要能源。4.5.1品質(zhì)提升--建筑選材如何打造低碳建筑？394.5.2品質(zhì)提升——園區(qū)入口4.5.2品質(zhì)提升——園區(qū)入口40建議可采用灰色系大堂，格調(diào)高雅，氣質(zhì)獨特。4.5.3品質(zhì)提升——大堂設(shè)計建議可采用灰色系大堂，格調(diào)高雅，氣質(zhì)獨特。414.5.4品質(zhì)提升——園區(qū)配套本項目擁有完善的配套設(shè)備，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計大型會議室、國際視頻中心、圖書館、員工食堂、行政餐廳、展示中心、休閑中心和企業(yè)會所等設(shè)施，同時實現(xiàn)全網(wǎng)絡(luò)覆蓋及電源布線，這樣即使從辦公室走出來，漫步來到園林景觀之間，也可以通過無線網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化辦公設(shè)備一樣可以實現(xiàn)便捷辦公，為入園企業(yè)提供自由辦公空間。會議中心圖書館4.5.4品質(zhì)提升——園區(qū)配套本項目擁424.5.5品質(zhì)提升——花園辦公本項目以“花園辦公”為主題，而園區(qū)內(nèi)多處設(shè)立了亭臺桌椅，整個辦公園區(qū)全網(wǎng)絡(luò)覆蓋，從辦公室走出來，漫步來到園林景觀之間，一邊聆聽著耳邊的鳥兒吟唱，一邊吐納著自然的泥土花香，通過無線網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化辦公設(shè)備一樣可以實現(xiàn)便捷辦公，這也就實現(xiàn)了常州恒生科技園倡導(dǎo)的花園辦公模式。4.5.5品質(zhì)提升——花園辦公本項目以“434.5.6品質(zhì)提升——景觀設(shè)計項目本身景觀優(yōu)美，自然環(huán)境資源豐富。在草坪上放置紅色小品，使綠化帶不再枯燥，使整個園區(qū)景色更為靈動。在園區(qū)內(nèi)布置綠化帶、小型噴泉、涼亭，讓員工在園區(qū)工作有一種被自然包圍的感覺。4.5.6品質(zhì)提升——景觀設(shè)計項目本身景觀優(yōu)美，自44第五部分客群分析第五部分客群分析455.1個案客群分析項目名稱嘉宏世紀(jì)鼎業(yè)贏通恒利大廈豐臣海悅金城大廈府琛商務(wù)廣場天安數(shù)碼城新動力創(chuàng)業(yè)中心客源天寧區(qū)鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)武進區(qū)鐘樓區(qū)天寧區(qū)新北區(qū)本地人居多、少數(shù)外地人本地人居多、少數(shù)外地人武進區(qū)天寧區(qū)購房動機自用投資自用自用投資自用投資自用自用投資自用較多、少數(shù)投資自用較多、少數(shù)投資常州市辦公市場主要以常州本地人為主，多為自用，也有少數(shù)投資。工業(yè)園區(qū)多以園區(qū)所在區(qū)域周邊客源為主，基本為中高層職業(yè)購買或租賃。5.1個案客群分析項目名稱嘉宏世紀(jì)鼎業(yè)贏通恒利大廈豐臣海悅465.2客群定位本項目：

本項目是一種介于寫字樓與園區(qū)之間的新形態(tài)，結(jié)合了寫字樓與園區(qū)的特點。而購買純寫字樓的自我導(dǎo)向型客戶：1、多為升級型置業(yè)，對商務(wù)空間品質(zhì)有換代升級要求2、純辦公物業(yè)使用品質(zhì)3、高檔辦公建筑外觀形象4、有良好的內(nèi)外商務(wù)辦公環(huán)境5、交通通達性因此，可將本項目的客群定位于

5.2客群定位本項目：47第六部分營銷推廣第六部分營銷推廣486.1項目本體認知小結(jié)本項目交通四通八達。本項目三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美。本項目是一種介于辦公與園區(qū)之間的新形態(tài)，本項目的入駐，豐富了該項目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。本項目以“獨棟辦公”、“花園辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，以現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格為主，打造頂級的科技園開發(fā)品牌。園區(qū)自帶完善的配套設(shè)備。針對以上各點，如何制定適合本項目的營銷推廣方案？6.1項目本體認知小結(jié)本項目交通四通八達。針對以上各點，如496.2項目戰(zhàn)略詮釋擴大客戶層，實現(xiàn)同類辦公產(chǎn)品及檔次升級競爭角度高價機會指導(dǎo)營銷通過創(chuàng)新產(chǎn)品定位，以博取高利潤機會利用項目最顯著且易接受的資源優(yōu)勢——自然資源豐富，拔高項目的整體形象。6.2項目戰(zhàn)略詮釋擴大客戶層，實現(xiàn)同類辦公產(chǎn)品及檔次升級競506.3項目定位企業(yè)總部基地本項目不單單是一個科技園的項目，它是一個總部基地落戶在科技園，從高級科技園區(qū)的概念跳出來，進入到總部企業(yè)、總部經(jīng)濟?？偛炕貙捲５目臻g，使入駐企業(yè)打造集生產(chǎn)研發(fā)中心、采購中心、營運中心、物流中心等功能的一體化總部經(jīng)濟園成為可能。它會是辦公產(chǎn)品升級換代的一個方向。本項目引進總部經(jīng)濟，可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應(yīng)。大批企業(yè)總部的入駐，可以提高區(qū)域的知名度、信譽度，從而促進區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，推動多元文化融合與互動，加快城市國際化進程。6.3項目定位企業(yè)總部基地本項目不單單是一個科技園的項目，51常州恒生科技園開發(fā)商已在杭州、無錫、天津等地開發(fā)過科技園，品牌性的延用較為成熟；恒生科技園是由恒生電子股份有限公司和杭州恒生電子集團有限公司共同投資設(shè)立的股份制公司。杭州恒生科技園有限公司以科技園建設(shè)、運營為主業(yè)，目標(biāo)為科創(chuàng)企業(yè)搭建成長平臺。6.4案名常州恒生科技園開發(fā)商已在杭州、無錫、天津等地開發(fā)過科技園，品526.5推廣活動主動出擊，開辟多渠道營銷戰(zhàn)線主動出擊，開辟多渠道營銷戰(zhàn)線建立完全暢順的客戶渠道，充分整合客戶資源，擴大客戶群體，實現(xiàn)同類辦公產(chǎn)品及檔次升級，有效地進行營銷。

推廣手段：

①行銷②

SP活動6.5推廣活動主動出擊，開辟多渠道營銷戰(zhàn)線主動出擊，開辟多536.5推廣活動——行銷將目標(biāo)人群具體化，實現(xiàn)準(zhǔn)確定位點攻擊針對本案本區(qū)域客戶的針對性投放、點對點拜訪向常州市企業(yè)法人投遞資料，讓有意向入駐的企業(yè)及時了解產(chǎn)品信息和銷售動態(tài)。拜訪一些企業(yè)，了解本項目的產(chǎn)品信息，樹立品牌形象。執(zhí)行環(huán)節(jié)的資源整合在實際執(zhí)行操作中，開發(fā)商應(yīng)將媒體資源整合，實現(xiàn)覆蓋最大化。推廣手段：DM投遞、點對點拜訪6.5推廣活動——行銷推廣手段：DM投遞、點對點拜訪546.5推廣活動——SP活動推廣手段：活動邀請為了配合項目的知名度與品牌形象樹立，應(yīng)充分發(fā)揮媒體的宣傳作用。建議舉辦新聞性很強的SP事件，包括新聞發(fā)布會、簽約發(fā)布會、品牌發(fā)布會、揭牌儀式、產(chǎn)品推介會、孵化器平臺軟件更新研討會等活動，邀請政府機關(guān)單位（科技局、商務(wù)局等）、科研機構(gòu)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等企業(yè)、機構(gòu)參加，積極利用各種媒體組合宣傳產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌。6.5推廣活動——SP活動推廣手段：活動邀請為了配556.6售樓處選址建議售樓處中心位于一期的第14棟獨棟辦公樓。由于14#樓本身就是園區(qū)內(nèi)的獨棟辦公樓，可以形成較好的樣板體驗區(qū)。銷售中心會所對外能吸引更多的人們駐足，可以提升本案品質(zhì)。

銷售中心廣告牌可以以樓體為依托，這樣能夠達到更好的宣傳效果。6.6售樓處選址建議售樓處中心位于一期的第14棟獨566.7價格定位7000元6000元5000元高風(fēng)險本項目低利潤建議價格產(chǎn)品提價空間溢價機會空間基本價格空間價值預(yù)測：

以6000-6500元/㎡模糊的對接價格試探市場，為項目彈性轉(zhuǎn)化和后期溢價預(yù)留空間。6.7價格定位7000元6000元5000元高風(fēng)險本項目低576.8銷售模式針對不同客群的不同需求，制定不同的銷售模式，擴大了本案的客群，既能加快項目去化速度，回籠現(xiàn)金流，亦能帶來一定的人氣。我司建議將園區(qū)分成幾個片區(qū)，采用以下幾種銷售模式：6.8銷售模式針對不同客群的不同需求，制定不同的銷581、有事業(yè)的峰巒上，有汗水的溪流飛淌；在智慧的珍珠里，有勤奮的心血閃光。2、人們走過的每一個足跡，都是自己生命的留言；留給今天翻過的日歷，留給未來永久的歷史。3、人生是一座可以采掘開拓的金礦，但總是因為人們的勤奮程度不同，給予人們的回報也不相同。4、理想之風(fēng)扯滿人生的帆；奮斗之桿舉起理想之旗。5、人應(yīng)該學(xué)會走自己的路，但更應(yīng)該掌握手中的羅盤。6、不能因為人生的道路坎坷，就使自己的身軀變得彎曲；不能因為生活的歷程漫長，就使求索的腳步遲緩。7、人生的意義在理想的光輝中閃爍；生命的價值在創(chuàng)造的生活中閃現(xiàn)。8、只有走完平凡的路程，才能達到偉大的目標(biāo)。9、奮斗目標(biāo)是人生的精神支柱。10、共同的事業(yè)，共同的斗爭，可以使人們產(chǎn)生忍受一切的力量?！獖W斯特洛夫斯基11、屬于每個人的道路，都在每個人的足下；屬于每個人的歷史，都在每個人的身后。12、終于有一天，海水和淚都是甜的。13、有志者自有千方百計，無志者只有千難萬難。14、貧不足羞，可羞是貧而無志?！獏卫?5、人，只要有一種信念，有所追求，什么艱苦都能忍受，什么環(huán)境也都能適應(yīng)。——丁玲16、人生的途程是遙遠的，只要雙腳不息地前行，道路就會向遠方延伸。17、理想是人生的堅實支柱，如果失去了生活的理想，精神也就會隨之而癱瘓。18、目標(biāo)不是都能達到的，但它可以作為瞄準(zhǔn)點。28、我學(xué)習(xí)了一生，現(xiàn)在我還在學(xué)習(xí)，而將來，只要我還有精力，我還要學(xué)習(xí)下去?！獎e林斯基

29、任何時候我也不會滿足，越是讀書，就越是深刻的感到不滿足，越是感到自己的知識貧乏?！R克思

30、外國語是人生斗爭的一種武器?！R克思

31、學(xué)習(xí)這件事不在乎有沒有人教你，最重要的是在于你自己有沒有覺悟和恒心。——法布爾

32、筆落驚風(fēng)雨,詩成泣鬼神?！鸥?/p>

33、別裁偽體親風(fēng)雅,轉(zhuǎn)益多師是汝師?！鸥?8、我學(xué)習(xí)了一生，現(xiàn)在我還在學(xué)習(xí)，而將來，只要我還有精力，我還要學(xué)習(xí)下去?！獎e林斯基

29、任何時候我也不會滿足，越是讀書，就越是深刻的感到不滿足，越是感到自己的知識貧乏?！R克思

30、外國語是人生斗爭的一種武器?！R克思

31、學(xué)習(xí)這件事不在乎有沒有人教你，最重要的是在于你自己有沒有覺悟和恒心?！ú紶?/p>

32、筆落驚風(fēng)雨,詩成泣鬼神?！鸥?/p>

33、別裁偽體親風(fēng)雅,轉(zhuǎn)益多師是汝師?！鸥?、有事業(yè)的峰巒上，有汗水的溪流飛淌；在智慧的珍珠里，有勤奮59科技園營銷推廣策劃提案課件60目錄目錄61第一部分參天介紹第一部分參天介紹62參天[中國]地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)參天地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)是專業(yè)房產(chǎn)營銷機構(gòu)，是對員工、客戶、社會負責(zé)任的公司。機構(gòu)下轄上海參天策劃有限公司、江蘇參天營銷策劃有限公司。機構(gòu)創(chuàng)辦人曾榮獲2004年度中國住交會CIHAF評選的“影響中國房地產(chǎn)100位企業(yè)家”的稱號等諸多榮譽。機構(gòu)代理銷售面積逾1000萬平米。物業(yè)涵蓋：住宅、辦公、商業(yè)、專業(yè)市場、別墅、酒店式公寓。目前正在服務(wù)項目近20個，服務(wù)項目范圍包括昆山、上海、常州、張家港、馬鞍山、天津等城市及其周邊地區(qū)。2009年銷售總額為22億，2010年銷售總額約40億，銷售額逐年實現(xiàn)翻番。

機構(gòu)秉承優(yōu)秀的企業(yè)文化，近年已成功運作中房香江系列、水晶城、金新系列（香緹灣花園、青山灣花園）、置信商務(wù)廣場、四合院、清潭院街等二十多個房地產(chǎn)項目，樹立了一線房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的優(yōu)勢地位。1.1參天介紹參天[中國]地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)參天地產(chǎn)投資顧問機構(gòu)是專631.2參天地產(chǎn)機構(gòu)近期所服務(wù)項目（常州）綜合點評類型項

目區(qū)

位產(chǎn)

品規(guī)模住宅類長宏·名郡新北北大門通江大道與東海路交匯處公寓/洋房/大型綜合超市16萬㎡香江壹品和平路，龍城大橋旁住宅/商業(yè)/別墅16萬㎡府河名居紅梅南路與勞動中路交匯處住宅/花園洋房/商業(yè)11萬㎡水晶城天寧區(qū)東方西路北側(cè)高層/小高層/雙拼別墅/商業(yè)24萬㎡天翼御品光華路與龍游路交匯處商業(yè)/住宅4.2萬㎡太陽星城句容市商業(yè)/住宅30萬㎡龍濤·紫郡武進夏城路，湖塘紡織城北住宅/商業(yè)10萬㎡榮盛·馨河酈舍新北漢江路與龍業(yè)路的交界處住宅/商鋪12萬㎡翡翠錦園新北區(qū)通江大道與龍城大道交匯處高層/商辦樓16萬㎡辦公類置信商務(wù)廣場市中心，北大街和西橫街交叉口住宅/辦公/商業(yè)3.8萬㎡金百國際通江大道與飛龍路交匯處辦公3.7萬㎡商業(yè)清潭·院街清潭路與木梳路交叉口商業(yè)/住宅/公寓3.8萬㎡香江華廷懷德南路與木梳路交界處住宅/商業(yè)/別墅38萬㎡青山灣天寧晉陵北路、關(guān)河路交界處住宅/商鋪15萬㎡金百·商業(yè)廣場通江大道與飛龍路交匯處商業(yè)3.7萬㎡香梅百樂庫商業(yè)街區(qū)紅梅公園旁關(guān)河路上休閑商街2萬㎡1.2參天地產(chǎn)機構(gòu)近期所服務(wù)項目（常州）綜合點評類型項641.3重點案例——金百國際項目名稱金百國際物業(yè)形態(tài)商鋪，辦公項目簡介金新集團、百興集團強強聯(lián)手，精心打造院落式街區(qū)，構(gòu)筑常州現(xiàn)代生活品質(zhì)中心?？偯娣e35000㎡，由寫字樓、獨棟商業(yè)樓與高層公寓底商有機組合而成。商業(yè)與11000㎡開放式的越大型廣場相聯(lián)動。所有商鋪全部采取臨街設(shè)計，6米高的商業(yè)空間。品牌策略漢庭連鎖酒店、菜根香、信特超市行銷策略打造企業(yè)總部基地，引進連鎖快捷酒店，帶動商業(yè)的運行1.3重點案例——金百國際項目名稱金百國際物業(yè)形態(tài)商鋪，辦651.3重點案例——置信商務(wù)廣場項目名稱置信商務(wù)廣場物業(yè)形態(tài)住宅、辦公、商業(yè)項目簡介置信商務(wù)廣場位于北大街與西橫街的交接處，總建筑面積為35914㎡。置信商務(wù)廣場北大街5℃以其絕對地段優(yōu)勢，將南、北大街兩龍城商業(yè)要道徹底貫通。自南大街向北，盡享龍城頂級配套。項目由商務(wù)、住宅兩棟樓組成。寫字樓建筑面積為10908㎡，均為挑高5米設(shè)計。品牌策略北大街5°C——5米挑高公寓克拉級行宮該分定位表現(xiàn)了產(chǎn)品地理屬性和本身的產(chǎn)品力優(yōu)勢，“挑高”和“克拉”說明戶型小但是實用性強，配合樣板房，直觀的表現(xiàn)了戶型的優(yōu)異。北大街世家——千金買房萬金擇鄰?fù)癸@便捷師教的地理屬性及北郊中學(xué)學(xué)區(qū)房，投資子女未來及保值增值。行銷策略針對項目投資客群的階層屬性，本司以電梯廣告作為客群出入場所及居住小區(qū)覆蓋的主要媒介途徑，精鎖目標(biāo)客群。1.3重點案例——置信商務(wù)廣場項目名稱置信商務(wù)廣場物業(yè)形態(tài)66第二部分市場分析第二部分市場分析67【2010.04.17】國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。【2010.09.29】中華人民共和國財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。【2011.01.26】國務(wù)院：國務(wù)院要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實地方政府責(zé)任，各地要確定價格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房房貸首付比例提至60%，各地須從嚴(yán)實施差別化住房信貸。2.1三輪重磅樓市調(diào)控【2010.04.17】國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套681月20日中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2月8日中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。央行2月18日宣布，從2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2.22011信貸政策1、2011年，政策對于信貸杠桿的調(diào)控將日趨頻繁，表達了政府維持緊縮政策不變的決心；2、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)高，特別是對首套房貸款的影響，銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤相對比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊；3、銀行貸款額度收緊，開發(fā)商資金壓力再增，已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金方面的壓力會更大。1月20日中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)692.3樓市限購令根據(jù)新“國八條”以及國務(wù)院辦公廳有關(guān)通知內(nèi)容，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。無錫在2月22日出臺限購細則:無錫各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上無錫市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。貸款買二套房，首付不低于6成，辦理第二次公積金貸款首付不低于5成，本地人禁買第三套，外地人禁買第二套，樓盤備案價3個月內(nèi)不得提高。

各地限購政策寬嚴(yán)相異，“限購令”執(zhí)行力度成為焦點2.3樓市限購令根據(jù)新“國八條”以及國務(wù)院辦公廳有關(guān)通702.3樓市限購令

雖然常州不在此次規(guī)定的限購城市之列，但是常州市政府在3月1日出臺樓市調(diào)控七條新舉措：一是明確新建住房價格控制目標(biāo)。二是大面積建設(shè)保障性住房，確保中等偏下收入家庭戶戶有房住。三是限房價、競地價，從源頭上遏制房價過快上漲勢頭。四是科學(xué)確定供地總量和結(jié)構(gòu)，規(guī)范用地管理。五是實行差別化信貸稅收政策。六是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為。七是對房價過快上漲的地區(qū)政府實施問責(zé)。參天觀點：限購令出臺后，勢必給一些囤房者、炒房者帶來資金壓力，樓市銷量短期內(nèi)會下降，但上半年房價不會有太大變化，假如金融政策進一步緊縮，下半年開發(fā)商的壓力更大，可能采取降價謀取銷量。我市將加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為，通過限房價、競地價遏制房價過快上漲勢頭。2.3樓市限購令71在政府強勢政策之下打房價、打熱錢、打通膨但過多的資金并不會因此按兵不動他們會自動尋找優(yōu)良的投資標(biāo)的。唯有不受限購令、調(diào)控政策影響的避險項目，才能為房地產(chǎn)市場所認可。在政府強勢政策之下722.4常州市辦公市場分析常州市現(xiàn)有辦公有兩種模式：寫字樓：培訓(xùn)機構(gòu)、裝璜公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)多選擇寫字樓為辦公場所；工業(yè)園區(qū)：引進科研企業(yè)、服裝廠、能源開發(fā)、機電制造等輕工業(yè)中小企業(yè)。2.4常州市辦公市場分析常州市現(xiàn)有辦公有兩種模式：73寫字樓寫字樓74從常州市現(xiàn)有辦公區(qū)域分布圖來看，新北區(qū)辦公規(guī)模占整個常州市現(xiàn)有辦公40%，由此可見，新北區(qū)對辦公物業(yè)的需求較大，且隨著開發(fā)量的逐步增加，市場容量趨于飽和。天寧區(qū)和鐘樓區(qū)現(xiàn)有辦公所占比例相對較小。2.4.1區(qū)域規(guī)模分析從常州市現(xiàn)有辦公區(qū)域分布圖來看，新北區(qū)辦公規(guī)模占整個75上圖所示，新北區(qū)辦公規(guī)模在整個常州市所占比例相對較大。常州市市區(qū)多以服務(wù)型公司、駐外辦事為主，需求面積較?。恍卤眳^(qū)多以實業(yè)型公司為主，相對市區(qū)而言，公司規(guī)模較大，需求面積較大。2.4.1區(qū)域規(guī)模分析上圖所示，新北區(qū)辦公規(guī)模在整個常州市所占比例相對較大762.4.2租金費用分析全市辦公樓租金費用平均水平約為1.0元/㎡·天。其中，新北區(qū)辦公樓租金費用平均水平約為0.8元/㎡·天，租金差價為0.2元/㎡·天。由于新北區(qū)辦公樓建成時間較短，因此租金價格相對較低。但是隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，租金價格大幅上漲將是大勢所趨。中心城區(qū)2.4.2租金費用分析全市辦公樓租金費用平均水平約772.4.3物業(yè)費用分析全市辦公樓物業(yè)費用平均水平約為2.6元/㎡·月，其中新北區(qū)辦公樓物業(yè)費用平均水平月為2.3元/㎡·月，略低于常州市辦公樓物業(yè)均價水平。由于新北區(qū)辦公樓建成時間較短，因此物業(yè)費用相對較低。中心城區(qū)2.4.3物業(yè)費用分析全市辦公樓物業(yè)費用平均水平約782.4.4業(yè)態(tài)分析常州市辦公業(yè)態(tài)配比中，裝璜、房地產(chǎn)、咨詢、培訓(xùn)、貿(mào)易所占比重較大，是常州市辦公市場的中流砥柱。2.4.4業(yè)態(tài)分析常州市辦公業(yè)態(tài)配比中，裝璜、房地79工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)802.4.5工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢及發(fā)展趨勢常州的工業(yè)園區(qū)在新北區(qū)、武進區(qū)、鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、戚墅堰區(qū)都有分布，且以新北區(qū)、武進區(qū)發(fā)展較為成熟，而鐘樓區(qū)、天寧區(qū)發(fā)展相對較為緩慢。區(qū)域特點趨勢新北區(qū)交通便捷，具有寬松的政策環(huán)境和高效的管理體制，區(qū)位及配套較為成熟。新北區(qū)承載大的外商引資項目要較其他區(qū)域強，但由于沒有引進項目的載體，新北區(qū)近幾年外資增長的幅度放緩，但預(yù)計隨著粵海濱江園的建設(shè)完工，中小型外資企業(yè)進入新北區(qū)的數(shù)量將會有一定的增長。武進區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，規(guī)劃先進，“蘇南模式”發(fā)祥地，富有創(chuàng)造力，建設(shè)檔次較高。由于新推的量巨大，故將在未來一定時間內(nèi)對整個常州市的廠房租賃帶來一定的影響。鐘樓區(qū)地域優(yōu)勢明顯，政治、經(jīng)濟、文化、金融、貿(mào)易中心所在地，吸收本區(qū)域企業(yè)能力好。由于政府建造的特殊性，該區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房租金彈性很大。天寧區(qū)交通發(fā)達，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套功能完善。該區(qū)域工業(yè)園區(qū)有一定規(guī)模的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，且為多層廠房，入駐的企業(yè)較少。戚墅堰區(qū)該開發(fā)區(qū)工業(yè)實力強，房地產(chǎn)起步晚。預(yù)計需要一段時間將其去化，發(fā)展較為緩慢。2.4.5工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢及發(fā)展趨勢常州的工業(yè)園區(qū)在新812.4.6工業(yè)園區(qū)租金分析區(qū)域租金新北區(qū)由于所處的工業(yè)化程度較高且是常州較早的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，故該地區(qū)的租金及售價水平較其他區(qū)域高，高新區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)單層廠房的租金甚至可以達到20元/㎡·月。武進區(qū)由于所處的工業(yè)化程度較高且近幾年引進外商投資企業(yè)的能力提高，故該地區(qū)的租金也較高，普遍在12元/㎡·月以上。鐘樓區(qū)本區(qū)域主要都由區(qū)各級政府投資建設(shè)，因此該區(qū)域的租金彈性很大。天寧區(qū)目前有一定規(guī)模的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，租金為0.4元/㎡·月。新北區(qū)和武進區(qū)是常州較早的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，租金基本在10元/㎡·月以上；而由于天寧區(qū)起步較晚，且具有代表性的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，故租金相對新北和武進較低；鐘樓區(qū)多為區(qū)各級政府投資建設(shè)，租金彈性很大。2.4.6工業(yè)園區(qū)租金分析區(qū)域租金新北區(qū)由于所處的工業(yè)化程822.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——天安數(shù)碼城開發(fā)商常州天安數(shù)碼城置業(yè)有限公司項目地址武進高新區(qū)常武南路588號紅星美凱龍正對面占地29萬㎡總建100萬㎡建筑形態(tài)寫字樓、住宅、社區(qū)商鋪容積率寫字樓2.98總戶數(shù)一期為15層物業(yè)費3元/㎡·月業(yè)態(tài)IT產(chǎn)業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等配套周邊有大學(xué)城、武進汽車站、紅星美凱龍、清英國際學(xué)校、香格里拉酒店（在建）客群以武進區(qū)為主，多為中層以上購買者，自用的居多，投資者較少銷售動態(tài)2010年10月一期開盤，僅有1棟產(chǎn)業(yè)辦公樓在售，產(chǎn)業(yè)樓總高15層，只賣不租，目前在售3-15層，面積187-385㎡，均價4700元/㎡，現(xiàn)少量余房現(xiàn)房銷售，整棟產(chǎn)業(yè)辦公樓去化率達80%，但4層去化相對較低，僅50%。2.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——天安數(shù)碼城開發(fā)商常州天安數(shù)碼832.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——津通國際工業(yè)園開發(fā)商津通集團項目地址武進高新區(qū)西湖路8號占地1000畝（一期500畝）總建92萬㎡建筑形態(tài)工業(yè)園廠房物業(yè)費3元/㎡·元租金1.5元/㎡·月配套自帶食堂，超市在規(guī)劃中業(yè)態(tài)IT行業(yè)、設(shè)計、物流等客群多為中高層購買者，自用居多，投資較少銷售動態(tài)一期占地500畝，已建成21萬㎡的17座高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、1座生活服務(wù)中心和1座商務(wù)服務(wù)中心，并已正式投入使用。園區(qū)只租不賣，自2005年10月開園以來，一期入住率已達85%的顯著業(yè)績。2.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——津通國際工業(yè)園開發(fā)商津通集團84開發(fā)商青洋建設(shè)投資有限公司項目地址新動力工業(yè)園位于青洋路3號，外環(huán)路與青洋路交匯處占地17萬㎡總建20萬㎡建筑形態(tài)多層工業(yè)廠房總戶數(shù)共19棟（1-5層）物業(yè)費0.6元/㎡·月租金0.4元/㎡·天業(yè)態(tài)以新能源、電子電氣、機電制造、零配件加工、軟件開發(fā)、服裝加工等輕工類中小企業(yè)為主。配套園區(qū)配套商務(wù)中心、科技培訓(xùn)室、大小會議室、洽談室、健身活動室、公共食堂、配套宿舍等?？腿阂灾懈邔涌蛻魹橹?，自用居多，投資較少。銷售動態(tài)新動力創(chuàng)業(yè)中心一期共10萬余平方米廠房已經(jīng)交付并投入使用，項目二期廠房亦已竣工，三期廠房正在建設(shè)之中，項目總共5期?，F(xiàn)在售廠房面積700-1500平米，均價3000元/㎡，也可租賃，10-14元/㎡·月。園區(qū)現(xiàn)有入駐企業(yè)80多家。2.4.7工業(yè)園區(qū)競品分析——新動力創(chuàng)業(yè)中心開發(fā)商青洋建設(shè)投資有限公司項目地址新動力工業(yè)園位于青洋路3號852.5小結(jié)在“限購令”執(zhí)行力度成為焦點之時，常州并未被列入限控行列。常州出臺樓市調(diào)控新舉措，通過限房價、競地價來控制我市房價，我市加大了保障房供給力度，擴大住房保障覆蓋面，而新政對我市低收入無房戶來說無疑是個好消息。我市現(xiàn)有兩種辦公模式：一種是寫字樓，新北區(qū)寫字樓占常州寫字樓比例較大；另一種是工業(yè)園區(qū)，新北區(qū)和武進區(qū)的工業(yè)園區(qū)起步早，發(fā)展較為成熟，天寧區(qū)起步較晚，具有一定規(guī)模的僅有新動力創(chuàng)業(yè)中心。我市辦公業(yè)態(tài)配比中，房地產(chǎn)公司、培訓(xùn)機構(gòu)、裝璜公司等公司較多選擇寫字樓作為辦公場所；工業(yè)園區(qū)較為IT產(chǎn)業(yè)、研發(fā)機構(gòu)、總部經(jīng)濟等企業(yè)吸引。全市辦公樓租金費用平均水平約為1.0元/㎡·天，而工業(yè)園區(qū)租金相對較低，租金平均水平約為0.4元/㎡·天。2.5小結(jié)在“限購令”執(zhí)行力度成為焦點之時，常州并未被列入86第三部分本體分析第三部分本體分析87本項目位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，地處常州東部，地理位置比較偏遠。周邊于橫塘河西路，北塘河路，勤豐路緊鄰，三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美。本項目距離市中心僅5公里，西側(cè)距大型住宅片區(qū)及北側(cè)距常州恐龍園均為2公里。南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達。3.1項目周邊環(huán)境本地塊本項目位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，地處常州東部，地理位88本項目三面環(huán)水，景觀資源優(yōu)勢強，主要是辦公用地，也有商業(yè)用地，但是商業(yè)不超過總建筑面積的7%。本項目分2期開發(fā)。一期建筑面積約為86571㎡，由22棟獨棟辦公樓和兩棟小高層組成，包括15棟4層樓，7幢5層樓，2幢多層拼連的小高層，最高層數(shù)為13層。3.2項目基本經(jīng)濟指標(biāo)占地面積96350㎡總建面積156410㎡容積率1.8建筑密度32.9%綠地率30.1%一期本項目三面環(huán)水，景觀資源優(yōu)勢強，主要是辦公用地，也89SWTO南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達，多樣化交通選擇，滿足不同出行要求。本項目是一種介于辦公與園區(qū)之間的新形態(tài)，本項目的入駐，豐富了該項目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。位置較為偏遠。天寧區(qū)工業(yè)園區(qū)起步較晚，發(fā)展較晚緩慢。目前天寧區(qū)工業(yè)園區(qū)有一定規(guī)模的只有新動力創(chuàng)業(yè)中心，對于本項目來說，是一個很好的發(fā)展機會。對于一般的純寫字樓或工業(yè)園區(qū)來說，本項目是一種辦公與園區(qū)相結(jié)合的新形態(tài)，大大提升了本項目的發(fā)展空間。新動力創(chuàng)業(yè)中心整體去化相對較好，市場競爭激烈。項目有一定的經(jīng)營風(fēng)險。3.3項目SWOT分析SWTO南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達，多樣90第四部分產(chǎn)品建議第四部分產(chǎn)品建議914.1產(chǎn)品定位

本項目三面環(huán)水，以優(yōu)美的環(huán)境為依托，以“獨棟辦公”、“花園辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，打造頂級的科技園開發(fā)品牌。本項目以科技園的形式，打造純獨棟寫字樓。一種介于寫字樓與園區(qū)之間的新形態(tài)項目周邊以別墅、住宅為主，本項目的入駐，豐富了該項目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。4.1產(chǎn)品定位本項目三面環(huán)水，以優(yōu)美的環(huán)境為依托，以“924.2建筑風(fēng)格本項目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格為主，與恒生科技園在其他地方的項目相比，本項目在外觀設(shè)計上達到一個更高一層的升級。本項目三面環(huán)水，自然景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境資源豐富，加之擁有現(xiàn)代主義風(fēng)格的寫字樓，一種“輕松怡然”、“回歸自然”的感覺油然而生，把現(xiàn)代都市文化融入到靈性的自然景觀中，重新詮釋現(xiàn)代人對園林式辦公空間文化的理解。4.2建筑風(fēng)格本項目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格為主934.3形象定位——景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨棟辦公傳達理念本項目三面環(huán)水，周邊綠化帶圍繞，景觀資源優(yōu)勢強，自然資源豐富。本項目以“獨棟辦公”、“花園辦公”、“綠地辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，引入一批科技含量高、產(chǎn)品附加值高的科技研發(fā)中心、IT企業(yè)、實驗室、創(chuàng)意企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)，打造頂級的科技園開發(fā)品牌。將“自然生態(tài)”、“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”相結(jié)合，完美的詮釋了景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”理念。4.3形象定位——景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨棟94常州恒生科技園位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，園區(qū)將主要引進包含IT、軟件外包、總部經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)孵化器等先進企業(yè)。項目建成后將成為常州科技創(chuàng)新的重要平臺、天寧都市工業(yè)的全新載體和產(chǎn)業(yè)升級的有力引擎。4.4入駐企業(yè)常州恒生科技園位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，園區(qū)將主要引95科技園營銷推廣策劃提案課件964.5.1品質(zhì)提升--建筑選材低碳建筑一個經(jīng)常被忽略的事實是：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠遠高于運輸和工業(yè)領(lǐng)域。低碳建筑已逐漸成為國際建筑界的主流趨勢。本項目是一種景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨棟辦公，意在營造一個健康、舒適的辦公環(huán)境。因此，在建筑選材上建議選用低碳建筑。4.5.1品質(zhì)提升--建筑選材低碳建筑本974.5.1品質(zhì)提升--建筑選材如何打造低碳建筑？

外墻節(jié)能技術(shù)：外墻保溫技術(shù)，我國采用夾心保溫作法的較多。

門窗節(jié)能技術(shù)：采用中空玻璃，鍍膜玻璃(包括反射玻璃、吸熱玻璃)高強度LOW2E防火玻璃(高強度低輻射鍍膜防火玻璃)等。

屋頂節(jié)能技術(shù)：利用智能技術(shù)、生態(tài)技術(shù)來實現(xiàn)建筑節(jié)能的愿望，如太陽能集熱屋頂和可控制的通風(fēng)屋頂?shù)取?/p>

采暖、制冷和照明是建筑能耗的主要部分，如使用地（水）源熱泵系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、地面輻射采暖。

新能源的開發(fā)利用：以太陽能、風(fēng)能等可再生能源作為主要能源。4.5.1品質(zhì)提升--建筑選材如何打造低碳建筑？984.5.2品質(zhì)提升——園區(qū)入口4.5.2品質(zhì)提升——園區(qū)入口99建議可采用灰色系大堂，格調(diào)高雅，氣質(zhì)獨特。4.5.3品質(zhì)提升——大堂設(shè)計建議可采用灰色系大堂，格調(diào)高雅，氣質(zhì)獨特。1004.5.4品質(zhì)提升——園區(qū)配套本項目擁有完善的配套設(shè)備，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計大型會議室、國際視頻中心、圖書館、員工食堂、行政餐廳、展示中心、休閑中心和企業(yè)會所等設(shè)施，同時實現(xiàn)全網(wǎng)絡(luò)覆蓋及電源布線，這樣即使從辦公室走出來，漫步來到園林景觀之間，也可以通過無線網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化辦公設(shè)備一樣可以實現(xiàn)便捷辦公，為入園企業(yè)提供自由辦公空間。會議中心圖書館4.5.4品質(zhì)提升——園區(qū)配套本項目擁1014.5.5品質(zhì)提升——花園辦公本項目以“花園辦公”為主題，而園區(qū)內(nèi)多處設(shè)立了亭臺桌椅，整個辦公園區(qū)全網(wǎng)絡(luò)覆蓋，從辦公室走出來，漫步來到園林景觀之間，一邊聆聽著耳邊的鳥兒吟唱，一邊吐納著自然的泥土花香，通過無線網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化辦公設(shè)備一樣可以實現(xiàn)便捷辦公，這也就實現(xiàn)了常州恒生科技園倡導(dǎo)的花園辦公模式。4.5.5品質(zhì)提升——花園辦公本項目以“1024.5.6品質(zhì)提升——景觀設(shè)計項目本身景觀優(yōu)美，自然環(huán)境資源豐富。在草坪上放置紅色小品，使綠化帶不再枯燥，使整個園區(qū)景色更為靈動。在園區(qū)內(nèi)布置綠化帶、小型噴泉、涼亭，讓員工在園區(qū)工作有一種被自然包圍的感覺。4.5.6品質(zhì)提升——景觀設(shè)計項目本身景觀優(yōu)美，自103第五部分客群分析第五部分客群分析1045.1個案客群分析項目名稱嘉宏世紀(jì)鼎業(yè)贏通恒利大廈豐臣海悅金城大廈府琛商務(wù)廣場天安數(shù)碼城新動力創(chuàng)業(yè)中心客源天寧區(qū)鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)武進區(qū)鐘樓區(qū)天寧區(qū)新北區(qū)本地人居多、少數(shù)外地人本地人居多、少數(shù)外地人武進區(qū)天寧區(qū)購房動機自用投資自用自用投資自用投資自用自用投資自用較多、少數(shù)投資自用較多、少數(shù)投資常州市辦公市場主要以常州本地人為主，多為自用，也有少數(shù)投資。工業(yè)園區(qū)多以園區(qū)所在區(qū)域周邊客源為主，基本為中高層職業(yè)購買或租賃。5.1個案客群分析項目名稱嘉宏世紀(jì)鼎業(yè)贏通恒利大廈豐臣海悅1055.2客群定位本項目：

本項目是一種介于寫字樓與園區(qū)之間的新形態(tài)，結(jié)合了寫字樓與園區(qū)的特點。而購買純寫字樓的自我導(dǎo)向型客戶：1、多為升級型置業(yè)，對商務(wù)空間品質(zhì)有換代升級要求2、純辦公物業(yè)使用品質(zhì)3、高檔辦公建筑外觀形象4、有良好的內(nèi)外商務(wù)辦公環(huán)境5、交通通達性因此，可將本項目的客群定位于

5.2客群定位本項目：106第六部分營銷推廣第六部分營銷推廣1076.1項目本體認知小結(jié)本項目交通四通八達。本項目三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美。本項目是一種介于辦公與園區(qū)之間的新形態(tài)，本項目的入駐，豐富了該項目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。本項目以“獨棟辦公”、“花園辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，以現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格為主，打造頂級的科技園開發(fā)品牌。園區(qū)自帶完善的配套設(shè)備。針對以上各點，如何制定適合本項目的營銷推廣方案？6.1項目本體認知小結(jié)本項目交通四通八達。針對以上各點，如1086.2項目戰(zhàn)略詮釋擴大客戶層，實現(xiàn)同類辦公產(chǎn)品及檔次升級競爭角度高價機會指導(dǎo)營銷通過創(chuàng)新產(chǎn)品定位，以博取高利潤機會利用項目最顯著且易接受的資源優(yōu)勢——自然資源豐富，拔高項目的整體形象。6.2項目戰(zhàn)略詮釋擴大客戶層，實現(xiàn)同類辦公產(chǎn)品及檔次升級競1096.