有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新

——管理篇總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理通病與案例分析專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過(guò)生產(chǎn)勞動(dòng)而生產(chǎn)出來(lái)的用于滿足消費(fèi)者需要的有形實(shí)體廣義的產(chǎn)品不僅指基本的產(chǎn)品實(shí)體這一物質(zhì)屬性,還包括產(chǎn)品的價(jià)格、包裝、服務(wù)、交貨期、品牌、商標(biāo)、企業(yè)信譽(yù)、廣告宣傳等一系列有形或無(wú)形的特質(zhì)產(chǎn)品的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)1.1企業(yè)管控模式的分類財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營(yíng)型)管控模式財(cái)務(wù)型管控(投行)以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核,總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門投資回報(bào)通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來(lái)追尋公司價(jià)值最大化總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制法律企業(yè)并購(gòu)總部的核心職能戰(zhàn)略型管控以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效率的培養(yǎng)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制人力資源技術(shù)管理戰(zhàn)略與平臺(tái)建設(shè)總部的核心職能操作型管控(運(yùn)營(yíng)型)通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制/戰(zhàn)略營(yíng)銷/銷售項(xiàng)目策劃總部的核心職能設(shè)計(jì)開發(fā)工程管理人力資源1.2設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式的的分分類類職能能型型公司司型型(項(xiàng)目目制制型型)矩陣陣型型項(xiàng)目目管管控控模模式式設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式與與企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理設(shè)設(shè)立立的的管管控控模模式式一一一一對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)1.2設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式的的分分類類職能能型型管管理理是是根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理中中工工作作任任務(wù)務(wù)的的相相似似性性來(lái)來(lái)設(shè)設(shè)立立管管理理部部門門,它最最顯顯著著的的特特點(diǎn)點(diǎn)就就是是管管理理層層次次比比較較分分明明職能能型型管管控控職能能型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式：：主要要特特征征是是設(shè)設(shè)立立專專職職的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理部部門門，，管管理理產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的全全過(guò)過(guò)程程，，針針對(duì)對(duì)公公司司發(fā)發(fā)展展的的不不同同階階段段分分為為本本區(qū)區(qū)域域的的小小職職能能型型及及跨跨區(qū)區(qū)域域的的大大職職能能型型。。職職能能總總經(jīng)經(jīng)理理對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)1.2設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式的的分分類類公司司型型管管理理是是按按公公司司項(xiàng)項(xiàng)目目(或產(chǎn)產(chǎn)品品)的分分類類來(lái)來(lái)搭搭建建公公司司組組織織構(gòu)構(gòu)架架,首創(chuàng)創(chuàng)于于二二十十世世紀(jì)紀(jì)二二十十年年代代的的美美國(guó)國(guó)通通用用汽汽車車公公司司。。在在該該組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)每每個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目(部或或中中心心)擁有有自自己己的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理和和必必須須的的職職能能部部門門,能相對(duì)獨(dú)獨(dú)立運(yùn)作作項(xiàng)目公司型(項(xiàng)目制型型)管控項(xiàng)目制型型設(shè)計(jì)管管理模式式：主要特征征是不僅僅公司有有專職的的設(shè)計(jì)管管理部門門，各項(xiàng)項(xiàng)目(部或中心心)也相應(yīng)配配置設(shè)計(jì)計(jì)管理人人員，各各項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)人員員對(duì)項(xiàng)目目總經(jīng)理理負(fù)責(zé)，，項(xiàng)目總總經(jīng)理對(duì)對(duì)產(chǎn)品最最終成果果負(fù)責(zé)1.2設(shè)計(jì)管理理模式的的分類矩陣式組組織就是是在同一一組織機(jī)機(jī)構(gòu)中把把按職能能劃分部部門和按按項(xiàng)目劃劃分部門門相結(jié)合合而產(chǎn)生生的一種種組織形形式矩陣型管管控在這種組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)中每一一成員同同時(shí)可能能要受雙雙層或多多重領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo),即不僅要要受職能能部門領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的指指揮,還要受一一個(gè)或多多個(gè)項(xiàng)目目經(jīng)理的的指揮和和領(lǐng)導(dǎo)矩陣型設(shè)設(shè)計(jì)管理理模式：：也稱小項(xiàng)項(xiàng)目制，，成立以以項(xiàng)目總總經(jīng)理牽牽頭負(fù)責(zé)責(zé)的項(xiàng)目目中心，，除工程程施工管管理人員員外，同同時(shí)各職職能部門門下派相相關(guān)技術(shù)術(shù)人員組組成虛擬擬團(tuán)隊(duì)，，虛擬團(tuán)團(tuán)隊(duì)人員員受雙重重領(lǐng)導(dǎo)1.3企業(yè)管理理模式與與設(shè)計(jì)管管理模式式的優(yōu)化化組合之之思考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)區(qū)域總部部多項(xiàng)目跨跨區(qū)域整整合多項(xiàng)目跨跨區(qū)區(qū)域多項(xiàng)目單單區(qū)區(qū)域集群式復(fù)合職能能型項(xiàng)目制型型(大、小)職能型1.4設(shè)計(jì)管理理資源配配置基準(zhǔn)準(zhǔn)合理的項(xiàng)項(xiàng)目人員員數(shù)量和和結(jié)構(gòu)配配置，不不僅是人人力資源源有效利利用的要要求，也也是項(xiàng)目目有效實(shí)實(shí)施的保保證。配配置基準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)基于于企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作模式式、運(yùn)作作水平和和人力資資源成熟熟度企業(yè)年度度人力資資源規(guī)劃劃新增項(xiàng)目目人員配配置規(guī)劃劃參考多項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作狀況況下，項(xiàng)項(xiàng)目之間間人員動(dòng)動(dòng)態(tài)規(guī)劃劃和調(diào)配配人員配置置基準(zhǔn)目目的人員配置置基準(zhǔn)的的作用案例:某大型地地產(chǎn)公司司人員配配置基準(zhǔn)準(zhǔn)三.建立精細(xì)細(xì)化市場(chǎng)場(chǎng)需求下下的規(guī)范范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系3.1建立規(guī)范范化管理理體系的的意義規(guī)范化設(shè)設(shè)計(jì)管理理體系能能夠提高高企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的設(shè)設(shè)計(jì)管理理業(yè)務(wù)水水平,規(guī)范設(shè)計(jì)計(jì)管理制制度和流流程,以保證項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)質(zhì)量，，提高項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)效能，，提升公公司項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)能能力，打打造企業(yè)業(yè)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力3.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容負(fù)責(zé)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)管管理，保保證設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、、成本目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、水水電、景景觀、室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì))材料設(shè)備備選型定定板配合成本本管理中中心建立立設(shè)計(jì)成成本基準(zhǔn)準(zhǔn)體系,建立從研研發(fā)開始始的成本本控制理理念與系系統(tǒng),提高產(chǎn)品品綜合性性價(jià)比。。組織并參參與主要要材料、、設(shè)備的的調(diào)研,與成本管管理中心心配合,建立按體體系、專專業(yè)分類類的材料料信息庫(kù)庫(kù)(含品牌及及供應(yīng)商商評(píng)價(jià))設(shè)計(jì)管理理職責(zé)一般意義義下的設(shè)設(shè)計(jì)管理理職責(zé)3.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)發(fā)部按要求及及時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)管理理部提交交各設(shè)計(jì)計(jì)階段所所需資料料條件；；負(fù)責(zé)與政政府部門門就各階階段設(shè)計(jì)計(jì)中間過(guò)過(guò)程成果果的技術(shù)術(shù)溝通及及完成各各政府相相關(guān)部門門的申報(bào)報(bào)審批工工作其它部門在在設(shè)計(jì)管理理過(guò)程中的的職責(zé)成本管理部部按要求及時(shí)時(shí)向設(shè)計(jì)管管理部提交交各設(shè)計(jì)階階段所需成成本目標(biāo)；；隨著圖紙的的不斷深化化，調(diào)整成成本及控制制目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織方方案設(shè)計(jì)招招標(biāo)中的各各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷部按要求及時(shí)時(shí)向設(shè)計(jì)管管理部提交交各設(shè)計(jì)階階段所需資資料條件；；負(fù)責(zé)對(duì)各階階段設(shè)計(jì)成成果地產(chǎn)公公司內(nèi)部技技術(shù)評(píng)審提提供市場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)建議；；負(fù)責(zé)制定各各階段設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書中中的市場(chǎng)定定位部分的的內(nèi)容3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容組織與架構(gòu)構(gòu)優(yōu)化案例分析一一：北京金地2006設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖圖3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容案例分析二：06~07深圳金地設(shè)設(shè)計(jì)部構(gòu)架架圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”設(shè)計(jì)總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計(jì)管理業(yè)業(yè)務(wù)流程的的意義梳理設(shè)計(jì)工工作流程，，明確設(shè)計(jì)計(jì)管理的控控制節(jié)點(diǎn)和和不同階段段的設(shè)計(jì)輸輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理過(guò)程中中的控制節(jié)節(jié)點(diǎn)，以便便提高設(shè)計(jì)計(jì)管理效率率，保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、成成本三方面面均得到有有效控制Diagram主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營(yíng)銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)部業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架架圖說(shuō)明及圖例例：、房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)劃劃分為六個(gè)個(gè)階段：項(xiàng)項(xiàng)目論證、、項(xiàng)目策劃劃、設(shè)計(jì)管管理、工程程施工管理理、銷售管管理和入伙伙管理。、工程施工工管理階段段和銷售管管理階段的的時(shí)間存在在重疊。、本示意圖圖中僅列舉舉四個(gè)專業(yè)業(yè)的工作內(nèi)內(nèi)容，其他他的專業(yè)的的工作內(nèi)容容在流程文文件中有詳詳細(xì)的描述述。：代表關(guān)鍵鍵里程碑：代表某個(gè)個(gè)階段的主主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即即其輸出會(huì)會(huì)成為本階階段其他專專業(yè)開展活活動(dòng)的輸入入條件。：配合專業(yè)業(yè)的任務(wù)。。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階階段項(xiàng)目策劃階階段設(shè)計(jì)管理階階段工程施工階階段竣工銷售管理階階段入伙管理階階段工程拓展組織項(xiàng)目論論證初步產(chǎn)品定定位營(yíng)銷組織項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)場(chǎng)及客戶定定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、、項(xiàng)目推廣廣方案策劃劃、項(xiàng)目前前期推廣及及銷售前準(zhǔn)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)配合、、供應(yīng)商考考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及樁基基等工程施施工主體結(jié)構(gòu)施施工至具備備預(yù)售條件件工程施工至至竣工驗(yàn)收收銷售及入伙伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底底、合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款、工工程變更、、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流程階階段設(shè)計(jì)流程框框架圖施工圖設(shè)計(jì)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)計(jì)指引部品材料調(diào)調(diào)研部品材料清清單部品材料定定板封樣銷售配合資資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新研發(fā)發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷售示范區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)分階段業(yè)務(wù)務(wù)流程圖設(shè)計(jì)流程框框架圖一級(jí)流程:項(xiàng)目投資決決策論證管管理階段流流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段流流程項(xiàng)目投資決決策論證管管理階段流流程項(xiàng)目投資決決策論證管管理階段流流程項(xiàng)目入伙管管理階段流流程二級(jí)流程:設(shè)計(jì)管理流流程設(shè)計(jì)單位選選擇管理流流程設(shè)計(jì)合同及及付款管理理流程材料設(shè)備選選型/定板/驗(yàn)板管理流流程設(shè)計(jì)變更管管理流程設(shè)計(jì)流程框框架圖三級(jí)流程：：設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)預(yù)算計(jì)劃編編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編編制工作細(xì)細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書書編制工作作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢?cè)儐挝贿x擇擇及信息管管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)配合工工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)控制工作作細(xì)則計(jì)變更管理理細(xì)則3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容管理流程主要是涉及及設(shè)計(jì)職能能的公司管管理制度，，如《地產(chǎn)公司設(shè)設(shè)計(jì)總監(jiān)管管理辦法》、《設(shè)計(jì)管理階階段集團(tuán)對(duì)對(duì)子公司監(jiān)監(jiān)控程序》、《實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)周周期基準(zhǔn)作作業(yè)指導(dǎo)書書》等3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容優(yōu)化的流程程帶來(lái)的管管理效率和和效益梳理設(shè)計(jì)工工作流程，，明確設(shè)計(jì)計(jì)管理的控控制節(jié)點(diǎn)和和不同階段段的設(shè)計(jì)輸輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理過(guò)程中中的控制節(jié)節(jié)點(diǎn)，以便便提高設(shè)計(jì)計(jì)管理效率率，保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、成成本三方面面均得到有有效控制3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計(jì)管理業(yè)業(yè)務(wù)流程的的意義梳理設(shè)計(jì)工工作流程，，明確設(shè)計(jì)計(jì)管理的控控制節(jié)點(diǎn)和和不同階段段的設(shè)計(jì)輸輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理過(guò)程中中的控制節(jié)節(jié)點(diǎn)，以便便提高設(shè)計(jì)計(jì)管理效率率，保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、成成本三方面面均得到有有效控制3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容優(yōu)化的流程程帶來(lái)的管管理效率和和效益市場(chǎng)與產(chǎn)品定位評(píng)審、概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審合并到投資決策評(píng)審會(huì),強(qiáng)調(diào)工作前置,縮短項(xiàng)目開發(fā)周期目標(biāo)案例分析：：某大型地地產(chǎn)公司關(guān)關(guān)鍵把控節(jié)節(jié)點(diǎn)反思未有效地實(shí)實(shí)現(xiàn)工作前前置和并行行開展；《項(xiàng)目投資決決策報(bào)告》達(dá)不到市場(chǎng)場(chǎng)、設(shè)計(jì)、、成本等各專業(yè)的成成果標(biāo)準(zhǔn),(僅滿足拿地地測(cè)算要求求)：拿地后,市場(chǎng)定位、、方案深化化與投資決決策時(shí)往往往發(fā)生很大大的變化，降低低投資決策策的嚴(yán)肅性性；市場(chǎng)與產(chǎn)品品定位、概概念設(shè)計(jì)方方案、目標(biāo)標(biāo)成本等專專業(yè)職能評(píng)審缺缺位；反思Diagram流程方向12345關(guān)鍵把控節(jié)節(jié)點(diǎn)反思集團(tuán)總部范范圍內(nèi)四方方評(píng)審，確確保實(shí)施方方案符合項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、成本本的要求目標(biāo)由于設(shè)計(jì)管管理階段時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，，原評(píng)審節(jié)節(jié)點(diǎn)位于實(shí)實(shí)施方案2/3這一時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)，在實(shí)際際工作中把把控時(shí)間不不明確，造成成本、、市場(chǎng)、營(yíng)營(yíng)運(yùn)等各專專業(yè)不能有有效對(duì)接，，同時(shí)此評(píng)審點(diǎn)相相對(duì)滯后，，集團(tuán)總部部不能有效效的對(duì)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)把控；；部門接口間間關(guān)系及相相關(guān)的成果果標(biāo)準(zhǔn)未完完全梳理清清晰，例如：實(shí)施施方案評(píng)審審時(shí),成本專業(yè)成成果是未經(jīng)經(jīng)過(guò)子公司評(píng)審的目目標(biāo)成本,待目標(biāo)成本本確定后，，項(xiàng)目進(jìn)度度已到施工圖階階段；反思3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容流程關(guān)鍵績(jī)績(jī)效反省《經(jīng)營(yíng)責(zé)任書書》作為集團(tuán)管管理流程的的關(guān)鍵績(jī)效效指標(biāo)，在在實(shí)施過(guò)程程中存在部部分問(wèn)題：：在投資決決策評(píng)審時(shí)時(shí)，項(xiàng)目的的IRR和銷售凈利利潤(rùn)可以確確定，其他他指標(biāo)如：：項(xiàng)目的成成本目標(biāo)等等值無(wú)法準(zhǔn)準(zhǔn)確確定，，致使項(xiàng)目目＜經(jīng)營(yíng)責(zé)責(zé)任書＞簽簽署的嚴(yán)肅肅性降低目標(biāo)成本控控制方面：：集團(tuán)對(duì)子子公司的把把控，主要要問(wèn)題是只只對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)只只關(guān)注財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)，其其他如成本本偏差、進(jìn)進(jìn)度偏差等等是否要提提具體的考考核要求；；去年的項(xiàng)項(xiàng)目成本均均超出預(yù)控控目標(biāo)，雖雖然提高售售價(jià)，項(xiàng)目目的收益達(dá)達(dá)到了集團(tuán)團(tuán)的要求，，但成本組組認(rèn)為目前前的售價(jià)提提升有市場(chǎng)場(chǎng)向好的因因素，但市市場(chǎng)一旦疲疲軟，可能能導(dǎo)致收益益下降。《經(jīng)營(yíng)責(zé)任書書》中二級(jí)指標(biāo)標(biāo)反省:項(xiàng)目開發(fā)周周期方面：：目前集團(tuán)團(tuán)各子公司司項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期與集集團(tuán)頒布的的基準(zhǔn)周期期仍然存在在差距。3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.4計(jì)劃管理目的：理順各項(xiàng)工工作的銜接接關(guān)系，明明確里程碑碑點(diǎn)和責(zé)任任歸屬，保保障開發(fā)周周期基準(zhǔn)的的有效實(shí)施施，實(shí)現(xiàn)快快速滾動(dòng)的的地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式。設(shè)計(jì)周期基基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)周期參參考基準(zhǔn)值值簡(jiǎn)圖BlockDiagram項(xiàng)目計(jì)劃各級(jí)計(jì)劃的的制定方式式與監(jiān)控辦辦法項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃的分分級(jí)控制與與風(fēng)險(xiǎn)管理理公司一級(jí)計(jì)劃部門二級(jí)計(jì)劃部門月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容各級(jí)計(jì)劃的的制定方式式縮短計(jì)劃督督查期，在在重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)提前核對(duì)對(duì)督促通過(guò)項(xiàng)目組組周例會(huì)檢檢查周工作作計(jì)劃，部部門例會(huì)檢檢查月計(jì)劃劃，跨部門門項(xiàng)目協(xié)調(diào)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解解決項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃實(shí)施中中的不定因因素和困難難等，同時(shí)時(shí)檢查和修修訂二級(jí)計(jì)計(jì)劃和一級(jí)級(jí)計(jì)劃公司客觀制制訂一級(jí)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部制定定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃部門經(jīng)理與與各項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)理分分解計(jì)劃各項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)理與組組員再分解解計(jì)劃監(jiān)控辦法3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容考核制度與與風(fēng)險(xiǎn)防范范設(shè)計(jì)部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指指標(biāo)及年度度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)部門月月份績(jī)效計(jì)計(jì)劃/考核評(píng)價(jià)各人月度計(jì)計(jì)劃考核評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊張時(shí)時(shí)，周計(jì)劃劃考核評(píng)價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)巡檢制制度設(shè)計(jì)部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指指標(biāo)及年度度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)表表設(shè)計(jì)部月績(jī)績(jī)效考核評(píng)評(píng)價(jià)表員工月績(jī)效效考評(píng)表3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.5規(guī)范化的文文件標(biāo)準(zhǔn)、、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階階段及專業(yè)業(yè)的合理劃劃分專業(yè)：總圖圖、規(guī)劃與與建筑、景景觀、室內(nèi)內(nèi)、展示階段：概念念設(shè)計(jì)、方方案設(shè)計(jì)、、實(shí)施方案案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)、部品設(shè)設(shè)計(jì)建立標(biāo)準(zhǔn)的的基礎(chǔ)3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計(jì)文件的的管理與模模板建立《概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《方案設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《住宅施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《景觀概念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《景觀方案設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《景觀施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《室內(nèi)設(shè)計(jì)任任務(wù)書》設(shè)計(jì)文件的的內(nèi)容任務(wù)書類3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)咨咨詢合同》《建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合合同》《建筑施工圖圖設(shè)計(jì)合同同》《景觀方案設(shè)設(shè)計(jì)合同》《景觀施工圖圖設(shè)計(jì)合同同》《室內(nèi)設(shè)計(jì)合合同》《銷售示范區(qū)區(qū)包裝設(shè)計(jì)計(jì)合同》合同類模板標(biāo)準(zhǔn)化化3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計(jì)文件的的管理與模模板建立《概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《方案設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《住宅施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《景觀概念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《景觀方案設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《景觀施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《室內(nèi)設(shè)計(jì)任任務(wù)書》設(shè)計(jì)文件的的內(nèi)容任務(wù)書類3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計(jì)文件的的管理與模模板建立《產(chǎn)品配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議書書》《方案設(shè)計(jì)指指引》及《施工圖設(shè)計(jì)計(jì)指引》統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用節(jié)節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實(shí)施施方案、施施工圖設(shè)計(jì)計(jì)各階段成成果標(biāo)準(zhǔn)及及深度要求求新技術(shù)應(yīng)用用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的的內(nèi)容模板3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)管理工作作，除頒布布程序(工作的方法法)\成果標(biāo)準(zhǔn)外，同時(shí)根根據(jù)企業(yè)的的技術(shù)戰(zhàn)略略,建立相關(guān)的的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證工作有章可可循。評(píng)審或評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目投資決決策評(píng)審階階段概念設(shè)設(shè)計(jì)成果評(píng)評(píng)價(jià)表》《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方方案評(píng)審階階段方案設(shè)設(shè)計(jì)成果評(píng)評(píng)價(jià)表》《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)評(píng)價(jià)表》三個(gè)評(píng)價(jià)表表《項(xiàng)目投資決決策評(píng)審階階段概念設(shè)設(shè)計(jì)成果評(píng)評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)SJ—201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來(lái)的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方方案評(píng)審階階段方案設(shè)設(shè)計(jì)成果評(píng)評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無(wú)功能性缺陷立面材料分色、交接處理無(wú)原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴來(lái)自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問(wèn)題處理、反饋情況《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方方案評(píng)審階階段方案設(shè)設(shè)計(jì)成果評(píng)評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.6設(shè)計(jì)策劃管管理方法：成功的相似工程經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，是篩選入入圍單位的的手段，也也是考察的的重點(diǎn)（是是否是原班班人馬參與本項(xiàng)項(xiàng)目）。設(shè)計(jì)單位在在項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織方方面：管理模式式、人員配配備、職責(zé)責(zé)劃分、審審核和審批批制度、進(jìn)度保保證體系及及大體水平平、利益分分配，如何何調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)計(jì)人員的積積極性，設(shè)設(shè)計(jì)人員的流動(dòng)情情況。與甲甲方的配合合情況。項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人人員情況，包括：設(shè)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人人，主要建建筑師、結(jié)結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人人、機(jī)電各各專業(yè)負(fù)責(zé)人人。主要考考察：業(yè)務(wù)務(wù)能力，責(zé)責(zé)任心、改改進(jìn)意識(shí)。。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)及進(jìn)進(jìn)度情況，能否滿足足公司要求求。方案、擴(kuò)初初、施工圖圖深度及質(zhì)量量考察（在基本確確定兩到三三家時(shí)進(jìn)行行）；了解解各階段的圖紙的的細(xì)致全面面程度、各各階段發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題及落落實(shí)問(wèn)題能能力、設(shè)計(jì)計(jì)修改及變變更情況。。到甲方考察察（與考察其其施工圖紙紙同一項(xiàng)目目），了解解甲方對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)的滿意意度，施工工過(guò)程的主要要問(wèn)題，設(shè)設(shè)計(jì)問(wèn)題的的配合情況況，設(shè)計(jì)人人員的變動(dòng)動(dòng)情況。設(shè)計(jì)單位的的比選與組組合優(yōu)化目的：規(guī)范項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)單位的的考察及確確定程序，，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作的的順利進(jìn)行行。3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計(jì)費(fèi)用成成本目標(biāo)模模板案例：3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容合同管理合同技術(shù)管管理設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)配合內(nèi)內(nèi)容：目的：使設(shè)設(shè)計(jì)合同的的簽訂、履履行規(guī)范化化，并最大大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)，，促進(jìn)設(shè)計(jì)計(jì)工作的順順利進(jìn)行。。景觀配合營(yíng)銷配合室內(nèi)設(shè)計(jì)配配合及戶型型室內(nèi)咨詢?cè)儫艄庠O(shè)計(jì)配配合成果標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)說(shuō)明月度付款計(jì)計(jì)劃付款動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控表合同付款管管理3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容建立成本管管理目標(biāo)及及節(jié)點(diǎn)2.7設(shè)計(jì)管理過(guò)過(guò)程中的成成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算3.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容建立相關(guān)部品品信息庫(kù)項(xiàng)目信息庫(kù)模板項(xiàng)目信息庫(kù)建立的的要點(diǎn)(工程)材料分判標(biāo)桿企業(yè)主流流材料部品品品牌及成本基基準(zhǔn)借鑒戰(zhàn)略供應(yīng)商合合作及集團(tuán)采采購(gòu)建立信息庫(kù)共共享平臺(tái)3.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容典型結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)復(fù)核主要材料設(shè)備備選型定板及及價(jià)格控制設(shè)備:電梯、中央空空調(diào)......材料:外墻磚、內(nèi)外外涂料、門窗窗、欄桿......成本管理監(jiān)控控主體結(jié)構(gòu)比選選基礎(chǔ)形式比選選精細(xì)化成本分分配及動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)整3.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容價(jià)值工程應(yīng)用用介紹:價(jià)值工程發(fā)展展至今已將近近半個(gè)世紀(jì)，，但直到近年年來(lái)，國(guó)內(nèi)的的房地產(chǎn)業(yè)、、建筑業(yè)，由由于成本控制制及產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的相互平衡衡等因素，才才開始對(duì)它產(chǎn)產(chǎn)生興趣，引引為談?wù)撛掝}題。事實(shí)上，，在其它高科科技產(chǎn)業(yè)如電電子業(yè)等，早早就將該技術(shù)術(shù)應(yīng)用于研究究發(fā)展，且成成效卓越。2.8設(shè)計(jì)管理過(guò)程程中的客戶價(jià)價(jià)值工程3.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容“任何設(shè)計(jì)都都可能有不必必要的成本““以及“任何何設(shè)計(jì)都可能能再加以改善善“是價(jià)值工工程的基本立立論。實(shí)施價(jià)值工程程的好處：降低成本，強(qiáng)強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)能力力：價(jià)值工程程提供一套在在不降低品質(zhì)質(zhì)前題下，有有系統(tǒng)地尋找找替代方案，，以降低成本本的管理技術(shù)術(shù)，同時(shí)藉助助此程序化的的運(yùn)作，加強(qiáng)強(qiáng)研究發(fā)展領(lǐng)領(lǐng)域的開拓，，間接地提升升經(jīng)營(yíng)績(jī)效，，改善企業(yè)能能力，提高獲獲利空間。經(jīng)由價(jià)值工程程工作計(jì)劃程程序所產(chǎn)生創(chuàng)創(chuàng)新的替代方方案，可在成成本小幅上升升的情況下，，大幅度提升升產(chǎn)品性能，，使得樓盤的的素質(zhì)有了質(zhì)質(zhì)的飛躍，支支撐較高價(jià)格格。在成本、性能能、價(jià)值間尋尋得最佳平衡衡點(diǎn)；經(jīng)由價(jià)價(jià)值工程研究究，透徹地分分析成本、性性能、價(jià)值之之關(guān)系，進(jìn)而而得出特定性性能/價(jià)值所需的真真實(shí)預(yù)算，以以增加決策依依據(jù)。2.9設(shè)計(jì)總結(jié)制度度通過(guò)經(jīng)驗(yàn)提煉煉和積累,建立自己的產(chǎn)產(chǎn)品體系和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)避免后續(xù)項(xiàng)目目重復(fù)錯(cuò)誤，，提高品質(zhì)和和效益知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)通通過(guò)沉淀而達(dá)達(dá)到共享目的的提高業(yè)務(wù)能力力2.10案例法與關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)管理案例:蘇州億城新天天地7#地:日照測(cè)算決策策日照---關(guān)鍵點(diǎn)決策方法案例:北京金地國(guó)際際花園地下車車庫(kù)南北區(qū):四、設(shè)計(jì)管理理效率指標(biāo)1.人工效能指標(biāo)標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬(wàn)科某城市公司（萬(wàn)科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)人均利潤(rùn)率250萬(wàn)元/人140萬(wàn)元/人61.5萬(wàn)元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）8.553.11（4583萬(wàn)）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月項(xiàng)目1（多層）：18個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：21個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：31個(gè)月蘇州項(xiàng)目1-1.5年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以內(nèi)項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目3：1.1%5%左右計(jì)劃完成率計(jì)劃指標(biāo)完成86%

會(huì)議決議完成100%

月計(jì)劃完成90%計(jì)劃指標(biāo)完成55%

會(huì)議決議完成？%

月計(jì)劃完成40.7%未統(tǒng)計(jì)2.設(shè)計(jì)管理效率率指標(biāo)體系分類指標(biāo)名稱含義/計(jì)算公式目標(biāo)值①程序文件備注進(jìn)度★概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完成75天《設(shè)計(jì)管理流程》《概念規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)》總設(shè)計(jì)周期為：225天/240天，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整各階段的周期，但總設(shè)計(jì)周期必須保證?！锓桨?擴(kuò)初周期從概念規(guī)劃備案到擴(kuò)初成果備案完成95天《設(shè)計(jì)管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》★施工圖周期從擴(kuò)初成果備案到施工圖最終成果備案完成55天（多層）70天（高層）《設(shè)計(jì)管理流程》《施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)》成本★目標(biāo)成本偏差率結(jié)構(gòu)含鋼量實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》含鋼量：鋼筋kg/m2;景觀造價(jià):元/m2示范區(qū)造價(jià)：元/m2景觀造價(jià)實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》示范區(qū)造價(jià)實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》★設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因②導(dǎo)致的簽證總金額/總包或分包工程合同金額%《設(shè)計(jì)變更管理流程》每項(xiàng)變更導(dǎo)致費(fèi)用增加或減少，總金額為合計(jì)值。人均設(shè)計(jì)管理面積總面積（規(guī)劃x20%+方案x50%+施工圖x30%）/設(shè)計(jì)部總?cè)藬?shù)5萬(wàn)平米/人《設(shè)計(jì)系統(tǒng)組織架構(gòu)》人數(shù)包括經(jīng)理、秘書和各專業(yè)人員和項(xiàng)目中心建筑師質(zhì)量★節(jié)點(diǎn)聽(tīng)證通過(guò)率論證/策劃/實(shí)施方案集團(tuán)/區(qū)域公司聽(tīng)證100%《項(xiàng)目論證/策劃/實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)管理程序》提交的成果經(jīng)判斷不須召開會(huì)議，視為通過(guò)?！镌O(shè)計(jì)失誤率由設(shè)計(jì)原因②導(dǎo)致的變更總次數(shù)/建筑面積次/萬(wàn)M2《設(shè)計(jì)變更管理流程》每項(xiàng)變更用一張單，便于統(tǒng)計(jì)總次數(shù)。部品定樣率施工圖階段結(jié)束前完成定樣及定板的部品項(xiàng)/部品清單總項(xiàng)數(shù)100%《設(shè)計(jì)管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》部品包含材料、設(shè)備、構(gòu)件三類合理設(shè)計(jì)費(fèi)所有與設(shè)計(jì)有關(guān)的設(shè)計(jì)、咨詢、研究類費(fèi)用支出總和一類50-55元/M2二類35-45元/M2《項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)管理辦法》示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用。目標(biāo)值---已列出的僅為討論值，未列出的尚在調(diào)研中。設(shè)計(jì)原因---按深圳公司《設(shè)計(jì)變更管理流程》的規(guī)定：設(shè)計(jì)類變更原因：A.超成本目標(biāo)

B.設(shè)計(jì)優(yōu)化

C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤

D.設(shè)計(jì)缺漏

E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì)

G.現(xiàn)場(chǎng)條件。其中由A、B、C、D、E中任何一項(xiàng)原因?qū)е碌暮炞C費(fèi)用/變更次數(shù)均做統(tǒng)計(jì)。五、設(shè)計(jì)管理理通病與案例例分析六、專業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)與能力力提升合理薪酬體系系人才梯隊(duì)建設(shè)設(shè)員工素質(zhì)審核核與培養(yǎng)提升升計(jì)劃團(tuán)隊(duì)激情與凝凝聚力ThankYou!9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。09:12:0609:12:0609:1212/24/20229:12:06AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2209:12:0609:12Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。09:12:0609:12:0609:12Saturday,December24,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2209:12:0609:12:06December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。24十十二二月20229:12:06上上午09:12:0612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月229:12上上午午12月月-2209:12December24,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作