PAGE第1頁共10頁B+D項目投資分析報告項目名稱：B+D小組成員：周澈專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價班級：二班所屬系別：營銷系日期：目錄TOC\o"1-1"\h\z一、地塊基本情況分析 2二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 三、地塊價值測算 四、項目進度計劃安排 五、項目投資估算 六、項目銷售價目表的制作 七、銷售收入估算 八、財務(wù)分析 九、結(jié)論 十、附件 B+D項目投資分析報告PAGE公司名稱：重慶×××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電話：××××××第19頁共11頁B+D項目投資分析報告一、地塊基本情況分析表1B+D地塊規(guī)劃指標表總占地面積（平米）115600.00綠地率%≥30%規(guī)劃容積率2.04總建筑面積（平米）320576.36建筑密度%＜40%車位個數(shù)2352.00計容積率建筑面積（平米）235256.36不計容積率建筑面積85320.00產(chǎn)品組合建筑面積面積比例可售率可售面積平均每戶面積總戶數(shù)住宅高層+洋房211546.0789.92%100%211546.189.342368商品底商23323.049.91%100%23323.049.85其他配套設(shè)施387.250.16%幼兒園，托老所00小計235256.36100.00%地上合計235256.36100%地下建筑車庫及設(shè)備用房85320100%8532036.03地下合計85320合計320576.362368二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計把設(shè)計的內(nèi)容用語言描述，加圖表等。表、圖要分別編號，如表1表2.圖1圖2.表名在表上，圖名在圖下面。1、項目總體規(guī)劃圖（圖1）圖12、高層、洋房產(chǎn)品設(shè)計高層、洋房立面圖（圖2）（圖2）高層戶型圖（圖3）圖3洋房戶型圖（圖4-1至圖4-5）洋房1F圖4-1洋房2F圖4-2洋房3F圖4-3洋房4F圖4-4洋房5F圖4-5三、地塊價值測算表2比較因素條件說明表比較項目估價對象可比實例1可比實例2可比實例3項目名稱西永項目沙坪壩區(qū)西永組團L分區(qū)L39-1/03、L56-1/03號宗地沙坪壩區(qū)西永組團U標準分區(qū)U10-1-1/02、U10-1-6/02、U10-1-10/02號宗地沙坪壩區(qū)西永組團L分區(qū)L29-3/03、L29-4/03、L32-1/03、L34/03、L48-5/03號宗地樓面地價200118821883成交時間2014-04-012013-04-102013-10--082013-12-02區(qū)域因素交通便捷度無公交，緊鄰一號線，較便無公交，交通不便交通較便捷緊鄰主干道，交通很便捷基礎(chǔ)設(shè)施完善度差差中良周圍環(huán)境良緊鄰虎溪河，環(huán)境較好一般良距市一級商業(yè)中心距離開車20分鐘開車30分鐘開車15分鐘開車15分鐘個別因素宗地面積(㎡)115600112047205947206126建筑規(guī)模(平方米)/容積率2.41.2`1.552.36宗地地形狀況較規(guī)則，呈T形較規(guī)則，呈T形形狀較規(guī)則規(guī)則，呈正方形規(guī)劃限制無無無無規(guī)劃用途二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地二類居住用地二類居住用地商業(yè)用地、商務(wù)用地、二類居住用地土地使用年限商業(yè)70年商業(yè)40年70年70年商業(yè)40年、住宅70年出讓方式拍賣掛牌拍賣拍賣表3比較因素條件指數(shù)表比較項目估價對象可比實例1可比實例2可比實例3項目名稱西永項目沙坪壩區(qū)西永組團L分區(qū)L39-1/03、L56-1/03號宗地沙坪壩區(qū)西永組團U標準分區(qū)U10-1-1/02、U10-1-6/02、U10-1-10/02號宗地沙坪壩區(qū)西永組團L分區(qū)L29-3/03、L29-4/03、L32-1/03、L34/03、L48-5/03號宗地樓面地價200118821883成交時間2014-04-012013-04-102013-10-182013-12-02區(qū)域因素交通便捷度10098100102基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100102100周圍環(huán)境10010598100距市一級商業(yè)中心距離10098101101個別因素宗地面積(㎡)100100104104建筑規(guī)模(平方米)/容積率100104103100宗地地形狀況10098100102規(guī)劃限制100100100100規(guī)劃用途1009999100土地使用年限100100100100出讓方式100100100100合計100100107112表4比較因素修正系數(shù)表比較項目可比實例1可比實例2可比實例3項目名稱沙坪壩區(qū)西永組團L分區(qū)L39-1/03、L56-1/03號宗地沙坪壩區(qū)西永組團U標準分區(qū)U10-1-1/02、U10-1-6/02、U10-1-10/02號宗地沙坪壩區(qū)西永組團L分區(qū)L29-3/03、L29-4/03、L32-1/03、L34/03、L48-5/03號宗地均價200118821883交易情況修正系數(shù)111市場狀況調(diào)整系數(shù)1.461.211.21房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)100/100100/107100/1121）求取市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實例D市場狀況調(diào)整系數(shù)1.17可比實例E市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實例F市場狀況調(diào)整系數(shù)2)求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實例D的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/100可比實例E的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/107可比實例F的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/1123)求取比準價值V1=2001*1.17*100/100=2341.17元/㎡V2=1882*1.08*100/107=1899.59元/㎡V3=1883*1.05*100/112=1765.31元/㎡將上述三個比準價值的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則該期房在2014年4月1日的市場均價(單價)為:(2341.17+1899.59+1765.31)/3=2002.02元/㎡四、項目進度計劃安排新鷗鵬西永B+D地塊建設(shè)進度計劃表（表5）工作內(nèi)容工作起點工作終點工作時間長度備注一、前期階段土地獲取14-414-4土地獲取在14年第4季度一次性投入前期工程15-115-22季度二、項目建設(shè)建設(shè)面積一期工程：131170高層15-317-28季度950861、2、3、4棟商業(yè)15-317-28季度7257B地塊所有商業(yè)車庫及設(shè)備用房15-317-28季度28440三期平攤配套設(shè)施15-317-28季度387所有配套設(shè)施二期工程：115820高層16-117-48季度713145、6、7棟，一期高層預(yù)售時開始商業(yè)16-117-48季度16066D地塊商業(yè)車庫及設(shè)備用房16-117-48季度28440三期平攤?cè)诠こ蹋?3586洋房16-318-28季度45146所有洋房，二期高層預(yù)售時開始車庫及設(shè)備用房16-318-28季度28440三期平攤?cè)?、項目銷售銷售面積一期工程：高層16-116-22季度95086一期建設(shè)完四分之一后開始預(yù)售，第1季度銷售60%，第2季度銷售40%商業(yè)16-217-14季度7257比高層晚一季度銷售，每季度銷售25%車庫16-317-24季度—車庫在高層銷售完成后開始二期工程：高層16-316-42季度71314二期建設(shè)完四分之一后開始預(yù)售，第1季度銷售60%，第2季度銷售40%商業(yè)16-417-34季度16066比高層晚一季度銷售，每季度銷售25%車庫17-117-44季度—車庫在高層銷售完成后開始三期工程：洋房17-117-44季度45146洋房建設(shè)完成四分之一后開始預(yù)售，每季度銷售25%車庫17-318-24季度—車庫在洋房銷售一半后開始新鷗鵬西永B+D地塊項目進度計劃安排甘特圖（表6）2014年2015年2016年2017年2018年14-415-115-215-315-416-116-216-316-417-117-217-317-418-118-218-318-4一、前期階段土地獲取前期工程二、項目建設(shè)一期工程：高層商業(yè)車庫及設(shè)備用房配套設(shè)施二期工程：高層商業(yè)車庫及設(shè)備用房三期工程：洋房車庫及設(shè)備用房三、項目銷售一期工程：高層商業(yè)車庫二期工程：高層商業(yè)車庫三期工程：洋房車庫前期階段有3個季度，包括土地獲取和前期工程；設(shè)期有12個季度，包括高層、洋房、商業(yè)、車庫及設(shè)備用房、配套設(shè)施的建設(shè)；銷售期有10個季度，包括高層、商業(yè)、洋房、車位的銷售。五、項目投資估算前期工程費（表7）序號項目名稱金額（元）單方造價（按總建筑面積）（元/㎡）建筑面積（㎡）一土地取得成本48586907820002352561其中：土地(招拍掛)成本4705127202000.0235256.42契稅141153823配套費契稅10057204土地交易費235256二前期工程費470180001可行性研究及定位費用2000002規(guī)劃設(shè)計費462400040.0115600.03勘測費115600010.0115600.04三通一平289000025.0115600.05規(guī)費38148000（1）城市建設(shè)配套費33524000290.0115600.0（2）人防異地建設(shè)費231200020.0115600.0（3）其他費用173400015.0115600.06監(jiān)理費5780005.0115600.0建筑安裝工程費（表8）序號成本項目金額（萬元）單方造價（元/㎡）工程量（㎡）三建筑安裝工程費6105128891高層29619198217801664002洋房107899131239045146.083商業(yè)及會所44313776190023323.044地下車庫及設(shè)備用房162108000190085320基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費（表9）序號成本項目金額（萬元）單方造價（元/m2）工程量（㎡）四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費178024301供電工程693600060.001156002供水工程184960016.001156003供氣工程231200020.001156004排污工程2312002.001156005通信、通訊工程2312002.001156006小區(qū)道路工程462400040.001156007綠化建設(shè)費5780005.001156008室外照明8092007.001156009健身場地建造費3010環(huán)衛(wèi)設(shè)施2312002.00115600五公共配套設(shè)施建設(shè)費677687.51幼兒園1800.002托老所3配套設(shè)施6776881750.00387.25開發(fā)及期間費用、成本費用總額（表10）序號成本項目合價（萬元）計算依據(jù)六開發(fā)間接費149078443.471管理費用34856402.55二~五項之和的3%2財務(wù)費用13200000.00本次貸款2億，貸款期限為1年，貸款年利率6%，到期一次還本付息。財務(wù)費用按照利息的1.1倍進行計算。3銷售費用42928036.68總銷售額的2.5％4不可預(yù)見費23237601.70二~五項之和的2％5開發(fā)期間稅費34856402.55二~五項之和的3％七成本費用總額1310958528.33一至六項之和六、項目銷售價目表的制作1、銷售均價的確定根據(jù)市場比較法，我們算出銷售均價為5499。2、棟差的確定高層1~7號樓棟情況描述表（表11）樓號景觀噪音出行方便程度1一般車庫入口處，相鄰健身場所，噪音大非常便捷2一般小區(qū)人行入口，噪音較小非常便捷3一般小區(qū)人行入口，噪音較小非常便捷4一般車庫入口處，噪音較大非常便捷5一般車庫入口處，噪音較大非常便捷6很好離商場較遠，噪音較小便捷7很好商場樓上，噪音大非常便捷高層1~7號樓均價（表12）樓號景觀噪音出行方便程度合計系數(shù)單價30%30%40%195949895.90.99695482295979896.81.00625533395979896.81.00625533495959896.21.00005499595959896.21.00005499698979696.91.00735539798949896.81.006255333、水平差確定高層1號樓水平差異描述表（表13）戶型號朝向采光景觀戶型噪音面積20%15%20%20%10%15%1西南兩面采光較差有浪費面積較大99.792西面單面采光較好面積分配合理，格局方正較小73.033西面單面采光較好面積分配合理，格局方正較小73.034西北兩面采光較好有浪費面積較小99.795北面有暗房較好室內(nèi)空氣不流暢較小64.96北面有暗房較好室內(nèi)空氣不流暢較小64.97東北兩面采光綠化有浪費面積較小99.798東單面采光綠化面積分配合理，格局方正最小73.039東單面采光較好面積分配合理，格局方正最小73.0310東南兩面采光較差有浪費面積較大90.7711南有暗房差室內(nèi)空氣不流暢較大43.8312南有暗房差室內(nèi)空氣不流暢較大71.78高層1號樓通樓層各戶型單價（表14）戶型號朝向采光景觀戶型噪音面積得分系數(shù)單價20%15%20%20%15%10%1979996979599970.99775469295989899979797.351.00135489395989899979797.351.00135489494999897979997.10.99875475593979897979496.10.98845419693979897979496.10.988454197969910097979997.91.006955208989810099999798.651.01475562998989899999798.251.0105554010100999697959897.51.002854981199979497959396.10.988454191299979497959596.30.990554304、垂直差的確定我們垂直差采用的是中間定價法，以3層樓為一個價位，中間以上每3層加15元/㎡，一下減15元/㎡。七、銷售收入估算1、高層銷售收入估算B+D項目高層銷售收入?yún)R總表（表15）樓棟號銷售收入（元）銷售面積（㎡）建面銷均均價（元/㎡）1號樓1212342782377151002號樓1185956502377149893號樓1212342782377151004號樓1200457072377150505號樓1200457072377150506號樓1212342782377151007號樓118857136237715000合計8412470351664002、洋房銷售收入估算B+D項目洋房銷售收入?yún)R總表（表16）樓棟號銷售收入（元）銷售面積（㎡）銷均均價（元/㎡）1-2724378883245146.0854003、商業(yè)銷售收入估算B+D項目商業(yè)銷售收入?yún)R總表（表17）商業(yè)商業(yè)銷售單價商業(yè)總面積商業(yè)銷售收入15000233233498456004、車庫銷售收入估算B+D項目車庫銷售收入?yún)R總表（表18）車位收入車位個數(shù)單個車位銷售價格車位銷售收入23521200002822400005、總銷售收入合計B+D項目總銷售收入?yún)R總表（表19）商業(yè)銷售收入高層銷售收入車位銷售收入洋房銷售收入總收入合計3498456008412470352822400002437888321717121467高層的每棟樓的銷售額在1億2千萬左右，總計8億4千多萬，洋房的銷售額總計2億4千3百多萬，商業(yè)的銷售額總計3億4千9百多萬，車庫的銷售額總計2億8千多萬，此項目銷售額總計17億1千7百多萬。八、財務(wù)分析1、全部投資現(xiàn)金流量表（按季度為單位）全部投資現(xiàn)金流量表（表20）2014年2015年2016年2017年2018年14-415-115-215-315-416-116-216-316-417-117-217-317-418-118-2單位：季度012345678910111213141現(xiàn)金流入2886721966266822550319544168231682310799235223521.1一期銷售收入28867219665073507350732352高層2886719244商業(yè)2721272127212721車庫23522352235223521.2二期銷售收入21608204308376837683762352高層2160814405商業(yè)6024602460246024車庫23522352235223521.3三期銷售收入609560958447844723522352洋房6095609560956095車庫2352