案例1：只因業(yè)主拖欠了兩年多的物業(yè)管理費(fèi)，最近，南京金陵飯店物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)管理的江寧區(qū)瑪斯蘭德別墅的8名業(yè)主告上了法庭。在收到法院傳票之后，有2名業(yè)主已經(jīng)繳齊了物業(yè)費(fèi)，其他的業(yè)主則表示由于種種原因讓他們覺得并未享受到應(yīng)得的服務(wù)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。記者通過調(diào)查了解到，部分業(yè)主拒繳費(fèi)的原因是將對(duì)開發(fā)商的抱怨轉(zhuǎn)移到了物業(yè)公司的身上。（揚(yáng)子晚報(bào)網(wǎng)）案例1：1案例2：日前，北京市海淀區(qū)人民法院受理一起業(yè)主董先生家中被盜后，起訴物業(yè)公司要求賠償被盜損失的物業(yè)管理糾紛案件。原告董先生訴稱，2006年9月7日，原告董先生下班后，發(fā)現(xiàn)其住所位于海淀區(qū)新新家園的房屋被盜。經(jīng)警方初步偵察認(rèn)定，罪犯于當(dāng)日下午3至5時(shí)撬窗入室進(jìn)行盜竊。原告住所位于該樓1層，入住時(shí)曾要求安裝防盜門窗，但被告物業(yè)公司卻以小區(qū)保安措施完備為由，不同意業(yè)主安裝。案發(fā)時(shí)，小區(qū)每樓1名保安的配制變?yōu)?棟樓1名保安，樓內(nèi)報(bào)警電話也早已過時(shí)未及時(shí)更新，甚至到警方進(jìn)入小區(qū)調(diào)查時(shí)，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)也不能正常使用，小區(qū)公共安全監(jiān)控裝置形同虛設(shè)，沒有案發(fā)時(shí)記錄，給案件偵破造成很大困難。原告認(rèn)為，海淀區(qū)新新家園屬于高檔住宅小區(qū)，作為小區(qū)的管理者，物業(yè)公司沒有保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，沒有履行物業(yè)合同的義務(wù)，給原告造成重大經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。現(xiàn)要求物業(yè)公司賠償原告被盜的1500元美元、8000元人民幣及價(jià)值3萬元的首飾。（中國(guó)法院網(wǎng)）案例2：2分析：法院經(jīng)審理認(rèn)為，董先生主張案發(fā)時(shí)物業(yè)公司將每樓1名保安的配置變更為四棟樓配備1名保安，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)不能正常使用，但均未能提供有效證據(jù)予以證明。其主張缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持?！度f泉新新家園房屋裝修管理規(guī)定》規(guī)定嚴(yán)禁以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，嚴(yán)禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件，該規(guī)定未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。同時(shí)物業(yè)公司為業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)中所包括的安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容為小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的安全保障，并不包括業(yè)主住房?jī)?nèi)的財(cái)物保管服務(wù)，不能苛求物業(yè)公司的保安服務(wù)能夠防止一切盜竊案件的發(fā)生。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)安全防范意識(shí)，在不能安裝外部防盜窗的前提下，亦可采取安裝內(nèi)置防護(hù)裝置等安全防護(hù)措施。未安裝防護(hù)措施而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)被盜的后果不應(yīng)由物業(yè)公司公司承擔(dān)。分析：3案例3：芙蓉區(qū)人民法院近日判決了這樣一起案件：因?yàn)椴粷M物業(yè)公司的物管服務(wù)，從2006年4月1日開始，王先生一直沒有交納物業(yè)管理費(fèi)，最終物業(yè)公司將王先生告上了法庭。法院經(jīng)審理認(rèn)為：業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議合法、有效，雙方均應(yīng)履行各自的義務(wù)，王先生的答辯意見和證據(jù)中所述的事實(shí)和理由并不能證明物業(yè)公司違反了協(xié)議，不應(yīng)成為其不交納物業(yè)管理費(fèi)的理由，因此王先生被判應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)并支付違約金。法院還受理過因物業(yè)公司不允許業(yè)主在自己房間安裝防盜窗，業(yè)主狀告物業(yè)公司的案例，后來這個(gè)案件以業(yè)主敗訴而告終——因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司的合同內(nèi)明文規(guī)定，“業(yè)主嚴(yán)禁以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，嚴(yán)禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件”，法院認(rèn)為這種規(guī)定未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。（長(zhǎng)沙晚報(bào)）案例3：4案例4：北京“歐陸經(jīng)典萬興苑”201戶業(yè)主狀告中海物業(yè)管理有限公司超標(biāo)收費(fèi)一案，日前由朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決被告將超標(biāo)準(zhǔn)多收物業(yè)費(fèi)260元至5000元不等分別退還給原告。案例4：5第十四章建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所權(quán)，是指由專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)以及因區(qū)分所有建筑物共同關(guān)系所生的成員權(quán)共同組成的特別所有權(quán)。1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是業(yè)主；業(yè)主，是指依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或受遺贈(zèng)以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。注：區(qū)別“業(yè)主”與“物業(yè)使用人”2.建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的一種復(fù)合的權(quán)利；3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體從建筑物拓展到整個(gè)小區(qū)。第十四章建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念6二、專有權(quán)1.專有權(quán)的概念專有權(quán)，又稱專有部分所有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。（1）專有部分所有權(quán)具有所有權(quán)的效力；（2）專有權(quán)的客體具有特殊性；（3）專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位。思考：專有權(quán)的性質(zhì)（通說認(rèn)為，屬于一種空間所有權(quán)）2.專有權(quán)的客體專有權(quán)的客體是建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分。（1）必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）必須具有使用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。二、專有權(quán)73.專有部分的范圍（專有部分的界限）學(xué)說：“中心說”、“空間說”、“最后粉刷表層說”、“壁心和最后粉刷表層說”（通說）4.專有權(quán)的內(nèi)容（1）專有權(quán)人的權(quán)利①所有權(quán)與自行管理權(quán)但是，《物權(quán)法》第77條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！弊⒁猓罕緱澖ㄖ飪?nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②相鄰使用權(quán)3.專有部分的范圍（專有部分的界限）8（2）專有權(quán)人的義務(wù)①不得對(duì)建筑物有不當(dāng)毀損行為；②應(yīng)當(dāng)按照專有部分的本來用途與使用目的適用專有部分；③維持區(qū)分所有建筑物存在的義務(wù)；④不得隨意變更通過專有部分的電線、水管、煤氣管道等；⑤維護(hù)住宅環(huán)境衛(wèi)生和安寧，以及周邊地區(qū)善良風(fēng)俗和習(xí)慣。（3）專有權(quán)人的責(zé)任停止侵害、排除妨害、賠償損失思考：區(qū)分所有權(quán)的剝奪（將業(yè)主從專有部分驅(qū)逐）（2）專有權(quán)人的義務(wù)9三、共有權(quán)1.共有權(quán)的概念共有權(quán)，是指業(yè)主依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)區(qū)分所有建筑物內(nèi)的住房或經(jīng)營(yíng)性用房的專有部分以外的公用部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。（1）共有部分對(duì)專有部分具有從屬性；（2）共有部分具有不可分割性；（3）共有部分系連接各專有部分的紐帶。思考：共有權(quán)的性質(zhì)三、共有權(quán)102.法定共有的范圍（1）法定共有的特點(diǎn)法定共有是指依照法律規(guī)定由全體業(yè)主對(duì)建筑物某部分享有共有權(quán)。一旦確定為法定共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人即不得在購(gòu)房合同中通過約定變更歸屬，開發(fā)商也不能通過合同來處分這些法定共有財(cái)產(chǎn)。（2）法定共有的范圍①綠地（城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外）；②道路（城鎮(zhèn)公共道路除外）；③物業(yè)管理用房④維修資金建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)專有部分建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，可以決定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用，且維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。⑤建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施；⑥占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；⑦電梯、水箱等。2.法定共有的范圍11

除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。（3）約定共有部分3.車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑124.共有權(quán)的內(nèi)容（1）共有權(quán)人的權(quán)利①對(duì)共有部分的使用權(quán)；②對(duì)共有部分的收益權(quán)；③對(duì)共有部分的保存、單純的修繕及改良權(quán)；④物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。（2）共有權(quán)人的義務(wù)①按照共有部分的本來用途使用共有部分；②分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。注意：業(yè)主不得以放棄共有部分權(quán)利而不履行義務(wù)4.共有權(quán)的內(nèi)容13四、成員權(quán)（共同管理權(quán)）1.成員權(quán)的概念成員權(quán)，是指業(yè)主基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。2.業(yè)主大會(huì)（1）業(yè)主大會(huì)的概念業(yè)主大會(huì)，是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。①業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)；②業(yè)主大會(huì)是業(yè)主依據(jù)法定程序行使共同管理權(quán)的組織。③業(yè)主大會(huì)是一個(gè)自治組織。四、成員權(quán)（共同管理權(quán)）14（2）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；管理規(guī)約包括：a.對(duì)物的管理；b.對(duì)人的管理。③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；⑤籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（2）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)15思考：管理規(guī)約的性質(zhì)規(guī)約是業(yè)主管理團(tuán)體的客觀化了的或類似于定款的自治法規(guī)，其如同國(guó)家的憲法、公司章程，具有業(yè)主管理團(tuán)體根本性自治規(guī)則的性質(zhì)，為業(yè)主管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范。思考：管理規(guī)約的性質(zhì)163.業(yè)主委員會(huì)（1）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（2）業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)來自于法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主的授權(quán)。（3）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（4）受侵害業(yè)主的撤銷權(quán)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

3.業(yè)主委員會(huì)17（5）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。注意：業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位（5）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪18多項(xiàng)選擇題：1、甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入B.一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意多項(xiàng)選擇題：192、趙某的房屋位于某條路臨街底層，后來，市政對(duì)該條路進(jìn)行了修繕，路兩旁新開了許多店鋪。趙某于是將自家房屋改修成臨街鋪面，出租給他人開了一家美容美發(fā)店。其鄰居郭某等不堪美容美發(fā)店每日音響的噪音，多次與趙某交涉不成，遂訴至法院。下列說法正確的是：A.趙某的行為是對(duì)自己所有權(quán)的正當(dāng)行駛，其鄰居無權(quán)干涉B.趙某的行為一家侵犯了其鄰居的權(quán)利C.趙某出租住房開美容美發(fā)店需要經(jīng)過其他有利害關(guān)系的業(yè)主同意D.以上說法均不正確2、趙某的房屋位于某條路臨街底層，后來，市政對(duì)該條路進(jìn)行了修20案例1：只因業(yè)主拖欠了兩年多的物業(yè)管理費(fèi)，最近，南京金陵飯店物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)管理的江寧區(qū)瑪斯蘭德別墅的8名業(yè)主告上了法庭。在收到法院傳票之后，有2名業(yè)主已經(jīng)繳齊了物業(yè)費(fèi)，其他的業(yè)主則表示由于種種原因讓他們覺得并未享受到應(yīng)得的服務(wù)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。記者通過調(diào)查了解到，部分業(yè)主拒繳費(fèi)的原因是將對(duì)開發(fā)商的抱怨轉(zhuǎn)移到了物業(yè)公司的身上。（揚(yáng)子晚報(bào)網(wǎng)）案例1：21案例2：日前，北京市海淀區(qū)人民法院受理一起業(yè)主董先生家中被盜后，起訴物業(yè)公司要求賠償被盜損失的物業(yè)管理糾紛案件。原告董先生訴稱，2006年9月7日，原告董先生下班后，發(fā)現(xiàn)其住所位于海淀區(qū)新新家園的房屋被盜。經(jīng)警方初步偵察認(rèn)定，罪犯于當(dāng)日下午3至5時(shí)撬窗入室進(jìn)行盜竊。原告住所位于該樓1層，入住時(shí)曾要求安裝防盜門窗，但被告物業(yè)公司卻以小區(qū)保安措施完備為由，不同意業(yè)主安裝。案發(fā)時(shí)，小區(qū)每樓1名保安的配制變?yōu)?棟樓1名保安，樓內(nèi)報(bào)警電話也早已過時(shí)未及時(shí)更新，甚至到警方進(jìn)入小區(qū)調(diào)查時(shí)，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)也不能正常使用，小區(qū)公共安全監(jiān)控裝置形同虛設(shè)，沒有案發(fā)時(shí)記錄，給案件偵破造成很大困難。原告認(rèn)為，海淀區(qū)新新家園屬于高檔住宅小區(qū)，作為小區(qū)的管理者，物業(yè)公司沒有保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，沒有履行物業(yè)合同的義務(wù)，給原告造成重大經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?，F(xiàn)要求物業(yè)公司賠償原告被盜的1500元美元、8000元人民幣及價(jià)值3萬元的首飾。（中國(guó)法院網(wǎng)）案例2：22分析：法院經(jīng)審理認(rèn)為，董先生主張案發(fā)時(shí)物業(yè)公司將每樓1名保安的配置變更為四棟樓配備1名保安，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)不能正常使用，但均未能提供有效證據(jù)予以證明。其主張缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。《萬泉新新家園房屋裝修管理規(guī)定》規(guī)定嚴(yán)禁以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，嚴(yán)禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件，該規(guī)定未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。同時(shí)物業(yè)公司為業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)中所包括的安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容為小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的安全保障，并不包括業(yè)主住房?jī)?nèi)的財(cái)物保管服務(wù)，不能苛求物業(yè)公司的保安服務(wù)能夠防止一切盜竊案件的發(fā)生。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)安全防范意識(shí)，在不能安裝外部防盜窗的前提下，亦可采取安裝內(nèi)置防護(hù)裝置等安全防護(hù)措施。未安裝防護(hù)措施而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)被盜的后果不應(yīng)由物業(yè)公司公司承擔(dān)。分析：23案例3：芙蓉區(qū)人民法院近日判決了這樣一起案件：因?yàn)椴粷M物業(yè)公司的物管服務(wù)，從2006年4月1日開始，王先生一直沒有交納物業(yè)管理費(fèi)，最終物業(yè)公司將王先生告上了法庭。法院經(jīng)審理認(rèn)為：業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議合法、有效，雙方均應(yīng)履行各自的義務(wù)，王先生的答辯意見和證據(jù)中所述的事實(shí)和理由并不能證明物業(yè)公司違反了協(xié)議，不應(yīng)成為其不交納物業(yè)管理費(fèi)的理由，因此王先生被判應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)并支付違約金。法院還受理過因物業(yè)公司不允許業(yè)主在自己房間安裝防盜窗，業(yè)主狀告物業(yè)公司的案例，后來這個(gè)案件以業(yè)主敗訴而告終——因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司的合同內(nèi)明文規(guī)定，“業(yè)主嚴(yán)禁以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，嚴(yán)禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件”，法院認(rèn)為這種規(guī)定未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。（長(zhǎng)沙晚報(bào)）案例3：24案例4：北京“歐陸經(jīng)典萬興苑”201戶業(yè)主狀告中海物業(yè)管理有限公司超標(biāo)收費(fèi)一案，日前由朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決被告將超標(biāo)準(zhǔn)多收物業(yè)費(fèi)260元至5000元不等分別退還給原告。案例4：25第十四章建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所權(quán)，是指由專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)以及因區(qū)分所有建筑物共同關(guān)系所生的成員權(quán)共同組成的特別所有權(quán)。1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是業(yè)主；業(yè)主，是指依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或受遺贈(zèng)以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。注：區(qū)別“業(yè)主”與“物業(yè)使用人”2.建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的一種復(fù)合的權(quán)利；3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體從建筑物拓展到整個(gè)小區(qū)。第十四章建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念26二、專有權(quán)1.專有權(quán)的概念專有權(quán)，又稱專有部分所有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。（1）專有部分所有權(quán)具有所有權(quán)的效力；（2）專有權(quán)的客體具有特殊性；（3）專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位。思考：專有權(quán)的性質(zhì)（通說認(rèn)為，屬于一種空間所有權(quán)）2.專有權(quán)的客體專有權(quán)的客體是建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分。（1）必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）必須具有使用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。二、專有權(quán)273.專有部分的范圍（專有部分的界限）學(xué)說：“中心說”、“空間說”、“最后粉刷表層說”、“壁心和最后粉刷表層說”（通說）4.專有權(quán)的內(nèi)容（1）專有權(quán)人的權(quán)利①所有權(quán)與自行管理權(quán)但是，《物權(quán)法》第77條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！弊⒁猓罕緱澖ㄖ飪?nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②相鄰使用權(quán)3.專有部分的范圍（專有部分的界限）28（2）專有權(quán)人的義務(wù)①不得對(duì)建筑物有不當(dāng)毀損行為；②應(yīng)當(dāng)按照專有部分的本來用途與使用目的適用專有部分；③維持區(qū)分所有建筑物存在的義務(wù)；④不得隨意變更通過專有部分的電線、水管、煤氣管道等；⑤維護(hù)住宅環(huán)境衛(wèi)生和安寧，以及周邊地區(qū)善良風(fēng)俗和習(xí)慣。（3）專有權(quán)人的責(zé)任停止侵害、排除妨害、賠償損失思考：區(qū)分所有權(quán)的剝奪（將業(yè)主從專有部分驅(qū)逐）（2）專有權(quán)人的義務(wù)29三、共有權(quán)1.共有權(quán)的概念共有權(quán)，是指業(yè)主依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)區(qū)分所有建筑物內(nèi)的住房或經(jīng)營(yíng)性用房的專有部分以外的公用部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。（1）共有部分對(duì)專有部分具有從屬性；（2）共有部分具有不可分割性；（3）共有部分系連接各專有部分的紐帶。思考：共有權(quán)的性質(zhì)三、共有權(quán)302.法定共有的范圍（1）法定共有的特點(diǎn)法定共有是指依照法律規(guī)定由全體業(yè)主對(duì)建筑物某部分享有共有權(quán)。一旦確定為法定共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人即不得在購(gòu)房合同中通過約定變更歸屬，開發(fā)商也不能通過合同來處分這些法定共有財(cái)產(chǎn)。（2）法定共有的范圍①綠地（城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外）；②道路（城鎮(zhèn)公共道路除外）；③物業(yè)管理用房④維修資金建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)專有部分建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，可以決定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用，且維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。⑤建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施；⑥占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；⑦電梯、水箱等。2.法定共有的范圍31

除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。（3）約定共有部分3.車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑324.共有權(quán)的內(nèi)容（1）共有權(quán)人的權(quán)利①對(duì)共有部分的使用權(quán)；②對(duì)共有部分的收益權(quán)；③對(duì)共有部分的保存、單純的修繕及改良權(quán)；④物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。（2）共有權(quán)人的義務(wù)①按照共有部分的本來用途使用共有部分；②分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。注意：業(yè)主不得以放棄共有部分權(quán)利而不履行義務(wù)4.共有權(quán)的內(nèi)容33四、成員權(quán)（共同管理權(quán)）1.成員權(quán)的概念成員權(quán)，是指業(yè)主基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。2.業(yè)主大會(huì)（1）業(yè)主大會(huì)的概念業(yè)主大會(huì)，是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。①業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)；②業(yè)主大會(huì)是業(yè)主依據(jù)法定程序行使共同管理權(quán)的組織。③業(yè)主大會(huì)是一個(gè)自治組織。四、成員權(quán)（共同管理權(quán)）34（2）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；管理規(guī)約包括：a.對(duì)物的管理；b.對(duì)人的管理。③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；⑤籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有