2001-11福華實業(yè)城邊街項目APEX整合傳播機構

APEX房地產(chǎn)投資顧問公司

2001年元月

項目再定位建議2001-12

我們的歷史1993年，作為日本APEX國際株式會社在中國大陸設立的專門營銷機構，APEX市場營銷咨詢有限公司在成都成立；1997年，成都APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務處；2000年，與日本（北京）電通成立成都電通；2000年，成立（成都）APEX房地產(chǎn)投資顧問公司。關于APEX2001-13我們的榮譽1998年，獲得成都市工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃機構；1999年，四川省第5屆優(yōu)秀廣告評比囊括10多個獎項；1999年,名列全國廣告100強第33位；2000年，獲得四川省工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標”稱號。關于APEX2001-14我們的客戶（房地產(chǎn)類）

重慶時代天驕成都領秀別墅長富花園綿陽富樂城市花園清江花園華西大廈翠海庭融信商店街一城百年廣場臺慶得意世界武城碧云天匯聯(lián)香榭里匯聯(lián)康河驪景重慶新東湖重慶芳草地歐式花園重慶九龍山莊重慶天驕俊園廣廈經(jīng)典朝天門基良廣場留金歲月關于APEX2001-15在恰當?shù)臅r間和地點，以恰當?shù)姆绞?，將恰當?shù)漠a(chǎn)品銷售給恰當?shù)念櫩?。APEX地產(chǎn)投資服務專業(yè)理念關于APEX2001-16APEX投資理念闡釋：恰當?shù)漠a(chǎn)品恰當?shù)念櫩腿胧袝r機與姿態(tài)現(xiàn)場打包，樣板銷售控制節(jié)奏與價格整合營銷廣告與促銷戶型/配套/功能裝修標準等品牌感召下的價值共識恰當?shù)姆绞角‘數(shù)臅r間與地點關于APEX2001-17APEX地產(chǎn)投資顧問服務體系：前置服務概念設計整合傳播銷售控制地塊評估/區(qū)域供給評估顧客需求評估/基本假設樓盤概念建議/案名與VI接待中心與樣板概念顧客生活形態(tài)分析接觸管理/品牌網(wǎng)路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT銷售代理/銷售顧問整合銷售與傳播關于APEX2001-18本案策略思考邏輯：區(qū)域供給＆需求狀況項目SWOT分析再定位建議顧客/規(guī)劃理念規(guī)劃調整投資回報概算2001-19第一部分項目周邊環(huán)境分析項目土地性質調查項目用地周邊環(huán)境調查地塊交通條件調查周邊市政配套設施調查2001-110一、項目土地性質調查1、地理位置位于長順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。項目所在的區(qū)域范圍：東起東城根街南延線，西至西較場、琴臺路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項目環(huán)境分析及市場分析的主要區(qū)域。項目周邊環(huán)境分析2001-1112、區(qū)域居住文文脈位于成都上風風上水的西南南面，內環(huán)線線以內：省委及市委辦辦公區(qū)，下屬屬各類辦事部部門遍布左右右。為各政府府、企事業(yè)單單位宿舍聚集集地（如省衛(wèi)衛(wèi)生廳、市常常委住宅樓等等）。為成都傳統(tǒng)的的居家老城區(qū)區(qū)之一。從【長城園】到【彩虹花園】構成了一個在在老城中的局局部新區(qū)，并并往南往西延延伸出了成都都目前炙手可可熱的居住熱熱點——大石西路區(qū)域域及雙楠區(qū)域域。府南河居家情情結：成都市風景名名勝區(qū)：多個公園聚聚集區(qū)。項目周邊環(huán)境境分析2001-1123、土地面積及及其紅線圖土地面積：項項目征地6.38畝，規(guī)劃紅線線內用地5畝。總建筑面面積為32705平方米。地塊形狀：方方正、規(guī)則的的矩形，臨街街面長度為60米，進深為21米。4、三通一平現(xiàn)現(xiàn)狀長順街南延線線尚未建成通通車。項目周邊環(huán)境境分析2001-113二、項目用地地周邊環(huán)境調調查1、地塊周邊的的建筑物地塊南面：為為“齊力大廈廈”，多層。。地塊北面：為為三五0八廠的辦公樓樓，多層。地塊西面：為為“冠城花園園”二期，高高層。地塊東面：為為單位宿舍，，多層。總的來說，地塊周邊的建建筑物盡管距距離較近，但但因高度有限限，對高層電電梯公寓來說說，其視野基基本上不受影影響。項目周邊環(huán)境境分析2001-1142、自然綠化景景觀處于百花譚—武侯祠風景區(qū)區(qū)，區(qū)域大環(huán)環(huán)境悠美宜人人。多個城市公園園及自然綠化化景觀，如人人民公園、武武侯祠、南郊郊公園、百花花譚公園。府南河自側畔畔而過，更增增添了河濱公公園一道風景景線。項目周邊環(huán)境境分析2001-1153、歷史人文景景觀成都名勝古跡跡區(qū)，多重歷歷史人文景觀觀。駕車六分鐘至至杜甫草堂駕車六分鐘到到武侯祠4、環(huán)境污染狀狀況成都傳統(tǒng)居住住區(qū)，基本上上無環(huán)境污染染。府河治理工程程的實施，使使沿河居家狀狀況得以極大大的改善。項目周邊環(huán)境境分析2001-116三、地塊交通通條件調查1、地塊周邊的的市政路網(wǎng)位于城市主干干道蜀都大道道與內環(huán)線錦錦里路之間，，距成都最主主要的幾線交交通動脈：蜀蜀都大道、錦錦里路、一環(huán)環(huán)路、人民南南路都僅有數(shù)數(shù)分鐘的車程程。區(qū)域內以長順順街南延線貫貫穿南北，北北至蜀都大道道，南至錦里里路。以錦里路直通通人民南路；；以大石東路路、大石西路路直通一環(huán)路路及二環(huán)路。。項目周邊環(huán)境境分析2001-1172、公共交通現(xiàn)現(xiàn)狀、遠景規(guī)規(guī)劃項目正對面為為一條16米寬的四車道道道，已列入入青羊區(qū)政府府2000年工作規(guī)劃。。據(jù)預測測：長長順街街南延延線與與錦里里路、、蜀都都大道道相接接，即即會成成為市市區(qū)主主要交交通干干道，，東城城根街街南延延線的的車輛輛部分分西移移，琴琴臺路路的車車輛部部分東東移。。3、進入入項目目地塊塊的交交通網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀狀目前長長順街街南延延線尚尚未建建成通通車。。項目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-118四、周周邊市市政配配套設設施調調查購物場場所：齊力力大廈廈底樓樓的““互惠惠超市市”；；人商商武侯侯分場場、購購書中中心、、半邊邊橋街街市場場；離離百貨貨大樓樓、鹽鹽市口口商圈圈一刻刻鐘車車程。。文化教教育：：石室中中學、、君平平街小小學、、勝西西小學學醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生：：華西醫(yī)醫(yī)院，，省衛(wèi)衛(wèi)干院院附屬屬醫(yī)院院，市市第十十一醫(yī)醫(yī)院，，婦產(chǎn)產(chǎn)科、、甲亢亢病、、口腔腔科等等多種種?？瓶漆t(yī)院院。游樂休休憩設設施：：多個城城市公公園，，府河河河邊邊公園園項目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-1192001-120幾個測測試：：步行：1分鐘到到河濱濱公園園3分鐘到到半邊邊街市市場6分鐘到到百花花譚公公園騎車：4分鐘到到石室室中學學7分鐘到到武侯侯祠、、南郊郊公園園8分鐘到到人商商武侯侯分場場、購購書中中心10分鐘到到成都都體院院駕車：3分鐘上上一環(huán)環(huán)路7分鐘到到天府府廣場場、華華西醫(yī)醫(yī)大項目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-121結論論：：該區(qū)域域為成成都市市區(qū)理理想的的居家家福地地之一一。因其發(fā)發(fā)達的的交通通動線線及成成熟的的社區(qū)區(qū)配套套，其其居住住價值值遠高高于目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的其其它熱熱點區(qū)區(qū)域；；且處在在寸土土寸金金的成成都西西城，，內環(huán)環(huán)線之之內，，其升升值潛潛力巨巨大。。而對位位于該該區(qū)域域中心心位置置的【福華苑苑】來說，，則可可以概概括為為：繁華都都市里里的清清幽碧波翠翠柳中中的便便捷項目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-122第二部部分區(qū)區(qū)域市市場分分析成都市市房地地產(chǎn)概概況區(qū)域市市場概概況區(qū)域內內供給給狀況況分析析（高高層電電梯公公寓））抗性樓樓盤概概況區(qū)域市市場供供需關關系的的重要要結論論2001-123一、成成都房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況1、2000年成都都高檔檔物業(yè)業(yè)的價價格走走勢從位置置分布布來看看，成成都市市的高高當物物業(yè)主主要集集中在內環(huán)環(huán)線舊舊城區(qū)區(qū)、府南河河沿線線、城南社社區(qū)、城西大大石西西路與與浣花花風景景區(qū)一一帶及其延延伸區(qū)區(qū)域等等幾個個主題題開發(fā)發(fā)片區(qū)區(qū)。從整體體來看看，2000年成都都住宅宅市場場的價價格下下降主主要體體現(xiàn)在在均價價在3000元/平方米米以上上的高高檔物物業(yè)。。但對對于幾幾個主主要分分布區(qū)區(qū)來說說，情情況有有所差差別。。區(qū)域市市場分分析2001-1242、高檔檔樓盤盤價格格走低低的主主要宏宏觀影影響因因素宏觀經(jīng)經(jīng)濟景景氣程程度不不足，，純居居家高高檔公公寓需需求客客戶增增長慢慢。WTO與西部部大開開發(fā)對對成都都經(jīng)濟濟的影影響在在短期期內不不明顯顯。前期高高檔公公寓發(fā)發(fā)展過過快，，市場場存量量大，，下半半年則則受到到成都都花園園、萬萬科城城市花花園、、中海海名城城等外外來大大規(guī)模模高檔檔物業(yè)業(yè)的沖沖擊，，市場場供大大于求求，競競爭激激烈。。消費費者持持幣觀觀望。。項目創(chuàng)創(chuàng)新主主要體體現(xiàn)在在形式式上，，概念念多，，實質質少。。難以以引起起買家家興趣趣。契契合目目標消消費者者的有有個性性的樓樓盤基基本上上還是是市場場空白白點。。2001-1253、高檔檔物業(yè)業(yè)的區(qū)區(qū)域特特色：內環(huán)線線舊城城區(qū)價價格持持續(xù)走走低：：A、內環(huán)環(huán)線項項目地地價成成本高高，開開發(fā)高高檔公公寓是是主流流。B、城市市建設設重心心外移移，舊舊城區(qū)區(qū)改造造相對對滯后后，且且功能能混淆淆，居居住區(qū)區(qū)與商商貿(mào)、、金融融區(qū)混混雜，，路網(wǎng)網(wǎng)密度度不夠夠，道道路狹狹窄，，人口口密度度大等等等都都使得得居家家質量量大受受影響響。C、市區(qū)區(qū)內未未來房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的重重點應應是商商務辦辦公大大廈，，在現(xiàn)現(xiàn)在高高層寫寫字樓樓極為為低迷迷的情情況下下宜以以商住住兩用用的功功能為為定位位；高高檔公公寓則則以小小戶型型、單單身公公寓有有較好好的市市場反反應。。區(qū)域市市場分分析2001-126城南社社區(qū)價價格持持續(xù)走走低：：A、片區(qū)區(qū)開區(qū)區(qū)趨于于成熟熟，項項目開開發(fā)集集中、、密度度大。。B、項目目間競競爭激激烈，，層次次高而而全面面，一一些對對比優(yōu)優(yōu)勢不不明顯顯的項項目價價格有有所下下降。。C、后期期介入入的項項目在在品牌牌、實實力上上不占占優(yōu)勢勢，定定位較較為謹謹慎，，價格格壓得得較低低。D、片區(qū)區(qū)早期期規(guī)劃劃不足足，區(qū)區(qū)內交交通、、購物物等方方面的的承載載力已已力不不從心心，給給區(qū)內內項目目市場場價值值帶來來較多多的負負面影影響。。區(qū)域市市場分分析2001-127府南河河沿線線進一一步開開發(fā)前前景看看好：：A、擁有有不可可比擬擬的水水景資資源優(yōu)優(yōu)勢的的府南南河沿沿線可可資開開發(fā)的的地塊塊日漸漸少，，且隨隨著府府河整整治工工作的的深入入，沿沿線更更是成成為生生態(tài)居居家的的理想想選擇擇。B、早期期開發(fā)發(fā)的項項目主主題開開發(fā)不不明，，加上上府河河沿線線污染染較重重，價價格相相對較較低。。C、近期期一些些老項項目價價格較較大幅幅度下下調，，但新新推出出的價價格走走高使使得總總體水水平呈呈現(xiàn)上上升趨趨勢。。區(qū)域市市場分分析2001-128大石西西路-浣花風風景區(qū)區(qū)一帶帶，高高檔物物業(yè)發(fā)發(fā)展型型片區(qū)區(qū)：A、綜合全市市各局部區(qū)區(qū)域住宅開開發(fā)的現(xiàn)狀狀與發(fā)展趨趨勢來看，，該區(qū)域是是最具條件件成為繼城城南之后的的第二個高高檔時尚片片區(qū)。B、先天上風風上水的地地域優(yōu)勢，，加上獨特特的人文景景觀資源和和厚重的區(qū)區(qū)域文化，，以及大量量待開發(fā)的的土地使區(qū)區(qū)域的居住住價值大大大提高。C、區(qū)域總價價水平有所所下降，與與城南項目目市場反映映較為遜色色。主要是是由于：一一些不明朗朗因素導致致大量項目目還在等待待觀望，近近期推出的的項目規(guī)模模較小，檔檔次不夠；；五大花園園帶來的一一些負面影影響，成都都花園的開開發(fā)未上規(guī)規(guī)模。區(qū)域市場分分析2001-1294、各主要高高檔住宅樓樓盤聚集區(qū)區(qū)域價格變變動情況：：Q-季度單單位：元元

時期地域2000Q12000Q22000Q3近期內環(huán)線舊城區(qū)3002299529262923府南河沿線3068309731263104城南高檔社區(qū)2834280727892767大石西路-浣花風景區(qū)一帶2644266226312616區(qū)域市場分分析2001-130結論：從供求總體體狀況來看看，在房市市價格普遍遍低糜的態(tài)態(tài)勢下，府府河沿線高高檔住宅價價格卻穩(wěn)中中有升，保保持了良好好的發(fā)展勢勢頭。本項目所處處區(qū)域位于于府河段較較好位置，，發(fā)展前景景好。業(yè)內對大石石西路-浣花風景線線一帶的發(fā)發(fā)展較為看看好。本項目位于于該區(qū)域的的起始位置置，有較高高的升值潛潛力。低糜的房市市為項目準準備了充足足的持幣觀觀望的消費費群，但其其消費習慣慣更加理性性和謹慎。。個性化特色色樓盤的需需求更加旺旺盛。區(qū)域市場分分析2001-131二、區(qū)域市市場概況1、區(qū)域內供供需概況因處于傳統(tǒng)統(tǒng)居家老區(qū)區(qū)，近期開發(fā)的的商品房項項目較少，供消費者者選擇的機機會不多。。鄰近區(qū)域具具競爭性的的樓盤較多多，如【國嘉華庭】【長富花園】及大石西路路區(qū)域的一一些樓盤，，對該區(qū)域域市場形成成了一定威威脅。區(qū)域需求逐逐漸升溫，，售價在低低糜的房產(chǎn)產(chǎn)中穩(wěn)中有有升。區(qū)域市場分分析2001-1322、區(qū)域及周周邊地區(qū)主主要物業(yè)因地價成本本高，各項項目的容積積率普遍較較大，該區(qū)域住宅以以高層電梯梯公寓為主主，小區(qū)建筑筑群與單體體建筑的項項目參半。?！鹃L城園】由4-18F、1-11F、1-25F、6-7F圍合成為較較大的社區(qū)區(qū)；【冠城花園】二、三期12-20F構成圍合式式社區(qū)；【錦江新時代代花園】為雙塔樓15F，底層架空空；【彩虹花園】由1-18F、2-9F、1-7F構成?！緡稳A庭】由33F構成C型半圍合。。【長富花園】由4-15F、2-25F構成圍合式式社區(qū)。區(qū)域市場分分析2001-1333、區(qū)域內未未來兩年內內待開發(fā)的的住宅【長城園】二期及三期期共計兩幢幢18F高層、一一幢25F高層、一幢幢11F小高層及四四幢多層；；【冠城花園】二期，正在在做基礎；；【彩虹花園】二期18F的高層?；A已完工工。區(qū)域市場分分析2001-134三、區(qū)域內供給給狀況分析析1、【彩虹花園】--------------------------項目概況占地地：近20畝總建面：35000㎡建筑筑：1-18F、2-9F、1-7F總戶數(shù)：207區(qū)域市場分分析2001-135環(huán)境境：較佳佳的沿河外外環(huán)境，內內環(huán)境一般般。商場場：無商商場，底樓樓為私家花花園車位位：較少少戶型型：110~310㎡㎡18種戶型主力戶型為為140~200㎡㎡（錯層及躍躍式）條式結構，，設計較為為合理、規(guī)規(guī)則，但無創(chuàng)新，比比較平庸。。電梯梯：小高高層一梯兩兩戶區(qū)域市場分分析2001-136銷售情況多層基本售售磬，小高高層的銷售售良好，戶戶型的需求求較為旺盛盛，甚至出出現(xiàn)買家購購買兩套140㎡進行改裝的的情況。主要戶型㎡售價公攤銷售情況多層（7F）1203680（六樓）12%余5小高層（9F）140（錯）182~306（躍）4460(八樓清)14.8%大戶型銷售較好高層（18F）95起3180起----總計八成三十年按揭達58%區(qū)域市場分分析2001-137對于本項目目的影響綜上分析，，【彩虹花園】雖有一些優(yōu)優(yōu)勢，但對對于本項目目來說，影影響不大：A、從地理位置置上看，雖雖然擁有長長達百余米米的河岸線線，外環(huán)境境優(yōu)美宜人人，但項目目景觀較好好的臨河單單位基本已已售完。B、從戶型上看看，設計雖雖較為規(guī)則則、合理，，但缺乏出出彩之處，，較為平庸庸。C、三期電梯公公寓單位面面積價格的的競爭力不不明顯。區(qū)域市場分分析2001-1382、【長城園】---------------------------項目概況占地地：50余畝總建面：120000㎡建筑筑：4-18F、1-11F、1-25F、6-7F總戶數(shù)：633商場面積：：約一萬平平方米車位位：400個綠化率：41%環(huán)境境：外環(huán)環(huán)境一般，，內環(huán)境較較好區(qū)域市場分分析2001-139戶型型：一期多多層層92.6~134㎡㎡高層層130~140㎡㎡二期小小高層162.4㎡(公攤16.7㎡㎡)高層層86.15~179.17㎡㎡多層層86~147㎡主力戶型——120~140㎡之間戶型設計高高層戶型構構局為風車車型，較有有特色，無異異型房。電梯梯：兩兩梯四戶。。區(qū)域市場分分析2001-140銷售情況主要戶型㎡售價公攤銷售情況

一期多層：120高層：135多層:3000(7F)高層:3438起9%~15%達90%二期高層：140多層:3250(7F)高層:3600起9%~15%走勢平穩(wěn)總計七成二十年按揭--區(qū)域市場分分析2001-141對于本項目目的影響綜上分析，，【長城園】對本項目有有一定影響響：A、從地理位置置上看，與與本項目的的差別不大大。B、從銷售上看看，前期銷銷售較好，，已具一定定的知名度度和美譽度度。且第二二期、三期期的工作進進度與銷售售周期與本本項目有一一定程度的的重合。C、其較好的的社區(qū)環(huán)境境和綠化，，正是本項目目所缺乏的的。區(qū)域市場分分析2001-1423、【錦江新時代代花園】------------------項目概況占地地：8.427畝總建面：33841㎡建筑筑：雙塔塔樓15F會所所：1480㎡㎡，配套較為為完善車位位：129綠化率：：40%環(huán)境境：：內外環(huán)環(huán)境較好好處立面：：較為時時尚、現(xiàn)現(xiàn)代區(qū)域市場場分析2001-143戶型型：：85~351㎡㎡共13種戶型主力戶型型為150~180㎡異型房較較多電梯梯：：兩梯六六戶區(qū)域市場場分析2001-144銷售狀況況售價：3580元起（清清）銷售業(yè)績績較差，，不足50%左右每月有較較多的退退房戶（（主要選選擇國嘉嘉華庭、、彩虹花花園）區(qū)域市場場分析2001-145對于本項項目的影影響綜上分析析，【錦江新時時代花園園】有一定特特色，但但對于本本項目來來說，基基本上無無影響：A、從銷售售現(xiàn)狀來來看，該該項目抗抗沖擊的的能力差差，主要要原因是是性價比低低。B、從戶型型上看，，設計較較差，存存在較多多的異型型房。C、從銷售售周期來來看，與與本項目目無沖突突。區(qū)域市場場分析2001-1464、【冠城花園園】--------------------------項目概況況占地地：：105畝總建面：：二期80000㎡、三期60000㎡建筑筑：：12幢20F的高層環(huán)境境：：歐式園園林處立面：：歐式外外立面戶型型：：140~320㎡，主主力力戶戶型型為為150~170㎡㎡區(qū)域域市市場場分分析析2001-147銷售售狀狀況況售價價：：3000元起起，，均均價價4000元一期期為為集集團團整整體體購購買買對于于本本項項目目的的影影響響【冠城城花花園園】為內內環(huán)環(huán)線線最最大大規(guī)規(guī)模模的的高高層層社社區(qū)區(qū)，，是是本本項項目目的的主主要要競競爭爭對對手手之之一一。。A、價價格格上上有有較較大大的的競競爭爭力力。。B、社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模大大，，配配套套較較為為齊齊全全。。C、工工程程、、銷銷售售進進度度與與本本項項目目較較為為重重合合。。區(qū)域域市市場場分分析析2001-1485、【國嘉嘉華華庭庭】---------------------------項目目概概況況占地地：：7817㎡㎡總建建面面：：63000㎡㎡建筑筑：：33F、C型半半圍圍合合式式規(guī)規(guī)劃劃總戶戶數(shù)數(shù)：：438商場場：：無無車位位：：1：1.5環(huán)境境：：6.8米架架空空層層與與府府河河河河濱濱公公園園、、中中庭庭花花園融融為為一一體體，，環(huán)環(huán)境境悠悠美美。。區(qū)域域市市場場分分析析2001-149戶型型：：98.04~261.3㎡㎡共十十余余種種戶戶型型主力力戶戶型型為為131.5㎡㎡高層層條條式式開開面面布布局局，，雙雙面面景景觀觀、、視視覺覺通通透性性好好電梯梯：：三三梯梯四四戶戶（（觀觀光光電電梯梯一一部部））銷售售狀狀況況售價價：：3680元~4800元（（清清））、、均均價價4400元銷售售達達80%以上上，，余余80多套套單價價自自開開盤盤起起上上漲漲100元/㎡㎡區(qū)域域市市場場分分析析2001-150對于于本本項項目目的的影影響響綜上上分分析析，，【國嘉嘉華華庭庭】優(yōu)勢勢較較大大，，為為近近期期推推出出的的較較為為優(yōu)優(yōu)秀秀的的樓樓盤盤之之一一，，為為本本項項目目起起到到了了良良好好的的市市場場輔輔墊墊：A、對對于于拉拉動動府府河河房房價價上上揚揚以以及及本本區(qū)區(qū)域域需需求求增增長長起起到到了了一一定定的的積積極極作作用用。。B、較較具具競競爭爭力力的的特特色色吸吸引引了了眾眾多多消消費費者者的的關關注注，，為為本本區(qū)區(qū)域域聚聚集集了了一一定定的的人人氣氣。。C、從從銷銷售售上上看看，，所所剩剩單單位位不不多多，，與與本本項項目目的的工工程程及及銷銷售售進進度度上上并并無無沖沖突突。。區(qū)域域市市場場分分析析2001-151結論論：：從供供求求體體狀狀況況來來看看，，盡盡管管本本區(qū)區(qū)域域有有一一定定量量的的待待開開發(fā)發(fā)項項目目，，但對對本本項項目目夠夠成成威威脅脅的的并并不不多多。。區(qū)域域內內對對電電梯梯公公寓寓的的需需求求主主要要決決定定于于項項目目本本身身的的特特色色。。對大大戶戶型型有有較較大大的的需需求求，，主主要要決決定定于于目目標標消消費費者者的的消消費費形形態(tài)態(tài)（（購購買買力力較較高高、、輕輕度度價價格格敏敏感感者者、、家家庭庭生生命命周周期期處處于于滿滿巢巢期期））。。區(qū)域域市市場場分分析析2001-152四、、抗抗性性樓樓盤盤概概況況1、部部分分高高檔檔物物業(yè)業(yè)價價格格走走勢勢（表表中中電電梯梯公公寓寓為為起起價價））項目名稱項目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期價格盤谷花園領事館路3900400037003700錦官新城人南立交橋側4060440044002700銀都花園新光路側4000400039003700芳草地錦繡花園旁3380338034802950區(qū)域域市市場場分分析析2001-153項目名稱項目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期價格新綠季節(jié)玉林路南延線--260023002300長富花園紅照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850國嘉華庭城邊街彩虹橋東側3600368036803780新錦江錦江大橋附近2830283028802880督院府邸新半邊街3280338031803180萬福世家萬福橋東北側4500465046504650江波華城西體北路2號3400298030803080麗陽天下寧夏街3520378039403940城南世家漿洗街2880288028803050區(qū)域域市市場場分分析析2001-1542、大大石石西西路路部部分分開開發(fā)發(fā)住住宅宅項項目目一一覽覽項目樓體規(guī)模（萬㎡）戶型面積（㎡）均價總戶數(shù)交房日置信逸都多層25.0880-200250016002001/9紫藤花園電梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7棟(二期)現(xiàn)房2001/10（二期）禾嘉花園多層2.6491-24032802002001/6百花麗都多層0.895-1542200952001/1泰莊花園多層多層1.00商鋪0.7-----2380194現(xiàn)房名景園多層2.490-15836009棟現(xiàn)房恒賓園多層1.32152-23538001102000/12區(qū)域域市市場場分分析析2001-155五、、區(qū)區(qū)域域供供需需關關系系重重要要結結論論綜上上所所述述，，我我們們從從該該區(qū)區(qū)域域供供需需狀狀況況的的分分析析中中，，可可以以得得出出以以下下結結論論。。1、關關于于物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：電梯梯公公寓寓本本身身并并不不會會對對消消費費者者構構成成心心理理障障礙礙，，關關于于市市場場不不接接受受該該類類物物業(yè)業(yè)的的說說法法更更不不成成立立。。在多多層層與與電電梯梯公公寓寓的的選選擇擇中中，，消消費費者者往往往往傾傾向向于于前前者者，，但但對對于于個個性性化化的的、、精精彩彩紛紛呈呈的的、、性性價價比比高高的的電電梯梯公公寓寓來來說說，，消消費費者者則則趨趨之之如如鶩鶩。。區(qū)域市市場分分析2001-1562、關于于戶型型：140~200平米的的戶型型在市市場中中的反反映最最佳。。消費者者更傾傾向于于方正正、規(guī)規(guī)則的的條式式結構構，對對點式式結構構的認認可度度較低低。注重房房屋的的通透透感與與功能能性。。注重景景觀，，講究究開窗窗見景景、戶戶戶見見景等等。區(qū)域市市場分分析2001-1573、關于于價格格：本區(qū)域域單價價高于于府河河沿線線房價價的平平均水水平。。對多層層的承承受價價格為為3000~3500元/平米（（均價價）。。對高層層的承承受價價格為為3600~4200元/平米（（均價價）。。消費者者屬于于輕度度價格格敏感感者，，更講講究性性價比比。理理想的的住宅宅是““又好好又便便宜””。區(qū)域市市場分分析2001-1584、其它它：環(huán)境：：消費費者對對環(huán)境境的要要求較較高，，更看看重區(qū)區(qū)域的的大環(huán)環(huán)境。。物管：：消費費者對對居家家安全全性要要求較較高。。配套：：因為為該區(qū)區(qū)域的的地理理位置置優(yōu)越越，消消費者者對小小區(qū)配配套無無特殊殊要求求。區(qū)域市市場分分析2001-159第三部部分項項目SWOT分析優(yōu)勢（（Strength）劣勢（（Weakness）機會（（Opportunity）問題點點（Threat）2001-160一、優(yōu)優(yōu)勢（（Strength）1、地理理位置置（略略）2、施工工管理理開發(fā)商商有較較深的的建筑筑施工工背景景，可可以對對本項項目的的施工工質量量、進進度以以及項項目的的工程程成本本都有有較好好的控控制。。項目SWOT分析2001-1613、項目目規(guī)模模規(guī)模小小、施施工周周期短短；資金壓壓力較較小；；銷售周周期縮縮短，，資金金回收收加快快，市市場壓壓力減減小。。4、銷售售情況況現(xiàn)有的的五層層裙樓樓全部部落訂訂，緩緩解部部分銷銷售壓壓力。。項目SWOT分析2001-162二、項目目劣勢（（Weakness）1、地理位位置的局局限性項目規(guī)模模小，位位于三面面合圍的的間隙地地帶；底層視線線受遮擋擋、距離離府南河河有一定定的距離離；項目不可可能提供供較為完完善的環(huán)環(huán)境和社社區(qū)配套套；項目SWOT分析2001-1632、原規(guī)劃劃設計方方案局限限性無特色：：項目目前前的規(guī)劃劃設計方方案觀念念落后，，在成都都市眾多多高層電電梯公寓寓中，缺缺乏明顯顯個性，，特別是是在本區(qū)區(qū)域內眾眾多特色色樓盤的的包圍下下（如“C型圍合”的國嘉華華庭，“風車格局局”的長城園園，歐式式雙塔樓樓的“錦江新時時代”），更顯顯蒼白無無力。項目SWOT分析2001-164與本區(qū)域域市場缺缺乏聯(lián)系系項目目前前的規(guī)劃劃設計方方案未根根據(jù)當前前周邊抗抗性樓盤盤以及項項目自身身條件進進行詳盡盡的市場場定位，，消費者者心理把把握不準準確，規(guī)規(guī)劃本身身對項目目的優(yōu)勢勢以及特特點把握握不夠、、挖掘不不夠，進進而在規(guī)規(guī)劃中表表現(xiàn)不夠夠，與區(qū)區(qū)域市場場缺乏聯(lián)聯(lián)系。如：住宅宅部分戶戶型設計計缺乏新新意、缺缺陷較多多，且主主力戶型型區(qū)間與與市場供供求有較較大出入入，市場場競爭力力不足。。項目SWOT分析2001-165浪費較多多由于對國國家有關關建筑法法規(guī)沒有有吃透，，在進行行設計時時對面積積沒有用用夠，造造成部分分資源浪浪費，且且限制了了制造支支撐項目目的賣點點，致使使項目平平庸化。。如：單層層建筑面面積僅為為952平方米，，且全部部是市場場上空置置率最高高的平層層設計。。成本高由于架空空層利用用不夠，，公建比例例過大（（地下車車庫面積積過大）），造成項項目成本高，經(jīng)濟指指標測算算效果差差。項目SWOT分析2001-166三、項目目機會點點（Opportunity）以目前的的規(guī)劃設設計上來來看，由由于成都都目前類類似的高高層電梯梯公寓空空置率較較高，且且由于經(jīng)經(jīng)濟大環(huán)環(huán)境等其其它因素素的影響響，高檔檔物業(yè)的的價格呈呈現(xiàn)下降降走勢，，項目的機機會點較較少。項目SWOT分析2001-167四、問題題點（Threat）綜上分析析，在項項目現(xiàn)在在設計方方案的基基礎上，，會帶來來以下方方面的影影響。工程造價價高工程周期期長市場風險險高銷售周期期長盈利指標標低項目SWOT分析2001-168第四部分分項目目再定位位建議市場定位位消費者定定位規(guī)劃理念念戶型定位位2001-169一、市場場定位對成都河河居文化化的再認認識。成成都人強強烈的戀戀河居河河的情結結，使府府南河邊邊的房價價居高不不下。產(chǎn)品本身身的價值值與河景景的融合合程度是是項目開開發(fā)成功功與否的的關鍵。。產(chǎn)品特色色程度是是在激烈烈市場競競爭中獲獲勝獲勝勝的關鍵鍵。項目再定定位建議議2001-170二、消費費者定位位1、目標客客戶群描描述公司的中中高級職職員、個個體私營營的小老老板。學歷較高高、生活活有品位位、收入入高而穩(wěn)穩(wěn)定。自己有車車，而家家人需要要解決交交通與配配套問題題。需要居家家有都市市的感覺覺，又能能與都市市的喧鬧鬧保持一一定的距距離。項目再定定位建議議2001-1712、目標客戶戶群分析析二十五至至四十歲歲之間，，受過一一定的教教育，有有一定的的積蓄，，對現(xiàn)有有住房不不滿意。。更注重房房屋的品品位，以以及對位位置、、面積、、套型等等功能更更新的要要求。其選擇置置業(yè)的理理念為“物超所值值、體現(xiàn)現(xiàn)個性”。房屋總價價要在其其承受范范圍內，，應控制制在30—60萬之間。。中小私營營公司的的老板、、大公司司與大單單位的中中高級白白領階層層、有灰灰色收入入的重要要職能人人員都將將是我們們的目標標消費者者。需要滿足足個性以以及人性性需要的的二次置置業(yè)者。。項目再定定位建議議2001-172三、規(guī)劃劃理念時尚而不不高檔、、實用而而不奢華華；獨特而不不怪異、、人性而而不局促促；物超所值值、價值值明顯。。與周邊抗抗性樓盤盤相比，，有明顯顯的價值值優(yōu)勢，，性價比比遠遠高高出周邊邊的競爭爭樓盤。。面對理性性消費者者應體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的的力量而而非宣傳傳的優(yōu)勢勢。項目再定定位建議議2001-173四、戶型型定位前衛(wèi)、時時尚、個個性空間間實用、實實惠、物物超所值值采用躍層層布局，，4.8米的挑高高空間，，2.2米以下輔輔助空間間附送，，使用戶戶的得房房率在140%以上在同區(qū)位，給給用戶更小的的面積更多使使用空間與使使用功能的印印象戶型面積控制制在90至160平方米之間，，戶型結構從從三室三廳至至六室三廳項目再定位建建議2001-174第五部分規(guī)規(guī)劃調整建議議APEX對項目規(guī)劃的的建議兩種方案的經(jīng)經(jīng)濟指標對比比2001-175一、APEX建議：對目前項目的的規(guī)劃設計方方案進行調整整，以增加項項目的市場競競爭力，降低低項目的市場場風險。具體體建議如下：：不改變項目群群樓的使用面面積與大體外外觀造型，滿滿足項目的開開工要求。項目規(guī)劃設計計建議2001-176對于住宅部分分在保持單體體面積變化不不大的前提下下增加單體的的使用功能，，在同等條件件下與抗性樓樓盤產(chǎn)生更加加強烈的差異異性，保持更更加明顯的競競爭優(yōu)勢，降降低市場風險險。在成本提升不不多的前提下下，通過規(guī)劃劃設計的改變變，給予消費費者更大的實實惠與利益，，同時滿足其其對居住空間間的要求以及及精神上的要要求。全面提提升產(chǎn)品的附附加價值，從從而帶動產(chǎn)品品價格的全面面提升，提高高項目的贏利利能力，達到到開發(fā)商與住住戶雙贏的戰(zhàn)戰(zhàn)略構想。項目規(guī)劃設計計建議2001-177通過項目規(guī)劃劃設計的調整整，全面提升升項目的品位位與檔次，以以達到全面提提升產(chǎn)品價位位、提高開發(fā)發(fā)商知名度和和企業(yè)形象的的目的，為開開發(fā)商進行其其他項目的開開發(fā)奠定基礎礎。增加項目的可可售建筑面積積，從而增加加項目的贏利利能力；降低低項目的公建建面積，從而而節(jié)約項目的的開發(fā)成本；項目規(guī)劃設計計建議2001-178注意各個房間間的采光通透透，以及房屋屋的均好性。。通過規(guī)劃設計計的調整，制制造市場亮點點，產(chǎn)生差異異化市場，進進入產(chǎn)品真空空地帶，避開開同類產(chǎn)品的的競爭焦點，，以達到避實實就虛、爭取取戰(zhàn)略主動、、規(guī)避市場風風險的目的。。項目規(guī)劃設計計建議2001-179二、兩種方案案的經(jīng)濟指標標對比項目建筑面積開發(fā)成本銷售金額利潤地下車庫52601951728-1223底層營業(yè)房13783616963352層營業(yè)房1378338396583~5層營業(yè)房4134106916375686~25層住宅20555496663721406小計32705868698291143備注：營業(yè)用用房盈利總額額為961萬元1、原方案經(jīng)濟濟成本概算（單位：萬元元）項目規(guī)劃設計計建議2001-1802、兩種方案【住宅】經(jīng)濟指標對比比表：單位：元單方成本施工面積總成本銷售面積銷售單價銷售總額盈利舊方案2416205554966萬2055531006372萬1406萬新方案3116130004050萬1600035005600萬1550萬備注：兩種方方案的標高均均按85米計算，新方方案單層面積積為1000平米，共十三三層，挑高4.8米后單方成本本提高700元/平米。新方案里，購購房者實得面面積為22400平米。項目規(guī)劃設計計建議2001-1813、兩種方案經(jīng)經(jīng)濟指標對比比：（單位：萬元元）地下車庫盈利營業(yè)用房盈利住宅盈利總盈利舊方案-122396114061143新方案-611.596115501899.5備注：新方案案地下車庫減減為一層，地地面車位盈利利未計在內。。項目規(guī)劃設計計建議2001-1824、兩種方案優(yōu)優(yōu)劣對表：新方案舊方案市場風險低—產(chǎn)品創(chuàng)新，迎合潮流。高—產(chǎn)品落伍，無競爭力。工程造價低—開發(fā)總成本為6793.5萬元高—開發(fā)總成本為8686萬元盈利指標高—1899.5萬元低—1143萬元銷售周期短—戶數(shù)少、套型新長—戶數(shù)多，套型老工程周期短—施工量小長---施工量大項目規(guī)劃設計計建議2001-183附：合作模式式建議按照雙方商定定的新方案實實施，方案規(guī)規(guī)劃設計費為為10元/平方米；雙方商定一個個銷售底價，，高出部分作作為被委托方方銷售所得；；被委托方定期期按銷售進度度向委托方支支付銷售進度度款；委托方負責項項目樣板間以以及售樓中心心的施工、裝裝修與布置費費用（標準雙雙方商定）；；被委托方負責責項目的廣告告宣傳、銷售售人員工資提提成以及服裝裝等相關銷售售費用；9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。18:46:3018:46:3018:4612/25/20226:46:30PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2218:46: