房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸規(guī)模關(guān)系研究摘要：房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，銀行信貸猶如催化劑，在促進(jìn)房地產(chǎn)繁榮以及我國經(jīng)濟(jì)騰飛的過程中起到了非常重要的作用。本文通過理論分析來研究探討在現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)信貸之間存在的因果關(guān)系。這個(gè)問題的研究對(duì)我國制定與之匹配的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、企業(yè)制定其發(fā)展策略以及公眾以此來引導(dǎo)自己的消費(fèi)投資都具有重要的意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；銀行信貸規(guī)模經(jīng)過1980年城鎮(zhèn)土地使用制度、住房制度的改革后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在過去二十年中呈現(xiàn)穩(wěn)步地上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)主要分為土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售三個(gè)階段。土地一級(jí)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)主要是從房地產(chǎn)供給的角度看，銀行信貸對(duì)供給方的支持主要體現(xiàn)在土地一級(jí)開發(fā)貸款和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展貸款上面，而實(shí)際統(tǒng)計(jì)上銀行對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的貸款是包含在房地產(chǎn)開發(fā)貸款里面的。房地產(chǎn)銷售階段主要是從房地產(chǎn)的需求方面考慮的，它表現(xiàn)在對(duì)購房者的按揭貸款上面。對(duì)以間接融資為主的中國來說，房地產(chǎn)融資主要以銀行信貸為主。房地產(chǎn)信貸在三個(gè)階段都發(fā)揮了重要的支持作用，進(jìn)而擴(kuò)大了開發(fā)商的供給能力、居民消費(fèi)投資能力以及地方政府土地的供給能力。但是由于我國商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度很高以及商業(yè)銀行自身體系的不完善，銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差。房地產(chǎn)價(jià)格的異常波動(dòng)很容易引發(fā)銀行危機(jī)，影響企業(yè)的資源配置效率，進(jìn)而對(duì)我國金融體系乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。房地產(chǎn)價(jià)格不僅僅是指建筑物的價(jià)格，還包含和建筑物連在一起的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控著資源的分配，指導(dǎo)著資金流動(dòng)的方向，而且是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要工具。房地產(chǎn)信貸指的是房地產(chǎn)在土地一級(jí)開發(fā)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)銷售三個(gè)階段分別向?qū)?yīng)的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行發(fā)放的貸款。以下主要從房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)銷售的兩個(gè)角度來分析銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。第一，首先從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的角度分析房地產(chǎn)貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的雙面影響。首先分析房地產(chǎn)開發(fā)貸款在提高房地產(chǎn)價(jià)格中的積極作用。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通過申請(qǐng)銀行貸款緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金不足的問題，從而房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)了較大的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的隱性擔(dān)保促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格在交易中的不斷上升。其次，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了負(fù)面的影響。如果銀行的房地產(chǎn)信貸過多地投資房地產(chǎn)行業(yè)，即使在短期內(nèi)由于剛性的土地供應(yīng)不能夠及時(shí)地增加，但是長期以來房地產(chǎn)的供給會(huì)隨著銀行房地產(chǎn)貸款的增加而增加，使得房地產(chǎn)供大于求，從而給房地產(chǎn)價(jià)格帶來下降壓力。第二，增加房地產(chǎn)消費(fèi)貸款將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正面的影響。隨著個(gè)人貸款的增加，居民對(duì)住房的需求也跟著增加了，從而促進(jìn)了房價(jià)的上升。首先，住宅是高附加值的消費(fèi)品，面對(duì)高房價(jià)，大多數(shù)的消費(fèi)者因承擔(dān)不起高房價(jià)從而會(huì)選擇通過銀行信貸來購買住房。因此個(gè)人抵押貸款擴(kuò)大了消費(fèi)者的購房潛力，使得居民對(duì)房子的需求增加，從而使得房地產(chǎn)價(jià)格升高。第二，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，將會(huì)刺激投資或投機(jī)性需求，從而會(huì)導(dǎo)致更多的資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)?？偠灾?，從房地產(chǎn)開發(fā)信貸的角度來看并不能得出房地產(chǎn)貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的確定影響，但從房地產(chǎn)銷售的角度來看，個(gè)人抵押貸款的增加會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同理沿著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人兩條線就房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸的影響進(jìn)行理論分析。從理論上分析房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格是積極的推動(dòng)作用。具體原因分析如下：其一，根據(jù)托賓Q理論：如果資本市場(chǎng)價(jià)值/重置成本＞1那么這筆投資對(duì)于投資者來說是值得投入的。所以當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升以至于超過了土地開發(fā)的投資成本，那么投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金則會(huì)越來越多擴(kuò)大了銀行信貸的規(guī)模。第二，根據(jù)非對(duì)稱信息情形下的資產(chǎn)負(fù)債渠道理論，房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的傳導(dǎo)機(jī)制可以總結(jié)為：資產(chǎn)的價(jià)格上升導(dǎo)致資產(chǎn)的凈值上升，從而使得信息成本下降，進(jìn)而使得銀行貸款上升。第二條線，對(duì)于個(gè)人消費(fèi)者來說，房價(jià)的上升對(duì)于按揭貸款的影響要分為兩種情況來加以考慮。對(duì)于已經(jīng)購買了住房的居民來說，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲由于財(cái)富效應(yīng)將促進(jìn)人們消費(fèi)，進(jìn)而增加銀行個(gè)人按揭貸款的需求但是對(duì)于那些沒有住房的人來說，房地產(chǎn)價(jià)格的上升將會(huì)使他們進(jìn)一步限制自己的消費(fèi)需求，從而降低對(duì)個(gè)人按揭貸款的需求。第一，我們應(yīng)當(dāng)適當(dāng)拓寬房地產(chǎn)融資的渠道。因?yàn)殂y行房地產(chǎn)信貸幾乎貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，包括土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)的開發(fā)以及房地產(chǎn)的銷售的這三個(gè)階段。我們應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司尋找更多的融資方式。同時(shí)還應(yīng)該培育和完善房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，并將以落實(shí)好保障性住房的分配工作作為輔助性工作，多管齊下，從而使的房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理。第三，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加快完善商業(yè)銀行自身的治理結(jié)構(gòu)。加快推進(jìn)商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)改革，使商業(yè)銀行與政府的關(guān)系剝離，成為真正實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)主體。我們應(yīng)該減少資金投向的政策性導(dǎo)向，減少政府的強(qiáng)制分配行為，堅(jiān)持銀行三性原則，實(shí)現(xiàn)盈利最大化，歸還資本逐利的本質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。第四，加強(qiáng)商業(yè)銀行的監(jiān)控。由于銀行經(jīng)理的任期是一定的，從實(shí)現(xiàn)其自身利益最大化的角度來看，銀行經(jīng)理很可能會(huì)有機(jī)會(huì)主義傾向，以及銀行經(jīng)理迫于競爭的壓力可能會(huì)在其任職的期間放松對(duì)貸款質(zhì)量的要求，從而擴(kuò)大了貸款的規(guī)模，進(jìn)而甚至可能引發(fā)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此商業(yè)銀行要有一定的內(nèi)控機(jī)制對(duì)商業(yè)銀行本身加以控制，商業(yè)銀行的外部也要有相應(yīng)的組織部門專門對(duì)商業(yè)銀行的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督，商業(yè)銀行自身也要如實(shí)地披露商業(yè)銀行的運(yùn)營信息，接受整個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)督。第五，政府還應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策來穩(wěn)定人們的購房預(yù)期。過度的房地產(chǎn)投機(jī)不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康