霸州孔雀城開模匯報

2014年3月霸州孔雀城開模匯報2014年3月目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三區(qū)域發(fā)展的愿景整合現(xiàn)時資源，打造度假+養(yǎng)老特色的溫泉孔雀城，有天時、地利、人和的支撐天時京津冀一體化已成為重大國家發(fā)展戰(zhàn)略國民度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛地利華北品質(zhì)最高、儲熱量最大的地?zé)崽锛腥A北50%的地?zé)豳Y源華北眾多溫泉資源開發(fā)條件最佳總規(guī)模最大，距離京津最近人和地方政府高度重視溫泉品牌打造是著名的全國溫泉之鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的溫泉主題開發(fā)，多項目開發(fā)，形成集群效應(yīng)區(qū)域發(fā)展的愿景整合現(xiàn)時資源，打造度假+養(yǎng)老特色的溫泉孔雀城，3項目區(qū)域認(rèn)識—50公里客戶圈面臨多區(qū)域分流客戶，競爭激烈，80公里圈需要樹立新的增長點，以特色資源為吸引點，擴大客戶群。形成全城吸引的蛙跳市場現(xiàn)階段，溫泉低密是霸州項目的王牌。項目區(qū)域認(rèn)識—現(xiàn)階段，溫泉低密是霸州項目的王牌。4成交客戶年收入在40萬-60萬之間居住區(qū)域主要以大興，豐臺，海淀三個區(qū)域為主置業(yè)目的主要以自己養(yǎng)老+度假為主?？蛻魧厝Y源及項目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ顬闈M意牛駝客戶的啟示：溫泉特色及機場利好驅(qū)動、以度假+養(yǎng)老為置業(yè)目的，客戶分布全城化成交客戶年收入在40萬-60萬之間居住區(qū)域主要以大興，豐臺，5霸州溫泉孔雀城(養(yǎng)老)課件6北京市目前老年人口仍以低齡為主（60-70歲），但高齡化趨勢明顯。到2014年，全市老年人口為254萬人。到2020年，全市老年人口將達(dá)到350萬人。到2050年，這一數(shù)字更將上升到650萬人，

占總?cè)丝诘?0%。按照北京市統(tǒng)計，需要社會機構(gòu)養(yǎng)老的老人占總體老人人口的4%,這部分人群在10.16萬人。潛在客戶數(shù)量254萬*4%=10.16萬機構(gòu)養(yǎng)老4%社區(qū)養(yǎng)老6%家庭養(yǎng)老90%北京市老年人口發(fā)展趨勢老年人口發(fā)展特征北京市目前老年人口仍以低齡為主（60-70歲），但高齡化趨勢7項目區(qū)域認(rèn)識——總結(jié)京南部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)與第二機場形成京南產(chǎn)業(yè)走廊，區(qū)域成熟度逐步提高。50公里圈已剛需為主的市場，未來隨著永清、涿州入市，競爭更加激烈。80公里圈是以溫泉為特色形成全城吸引力的蛙跳市場。80公里圈的客戶以溫泉特色的度假和養(yǎng)老置業(yè)訴求已漸成規(guī)模。項目區(qū)域認(rèn)識——總結(jié)京南部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)與第二機場形成京南產(chǎn)業(yè)走8目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三老年人的分類老人類型特征描述（家庭特征）生活能力居住需求環(huán)境需求生活需求文化休閑醫(yī)療護(hù)理需求建筑空間需求自理老人生活行為完全自理，富有活力，不依賴他人幫助的老年人獨立生活適老化住宅人車分流、少量無障礙場所、室外健身設(shè)施，社區(qū)餐廳、室內(nèi)菜場、便利店、家政服務(wù)書法閱覽/小型電影院/棋牌室/品茶室/室內(nèi)健身設(shè)施健康體檢、中醫(yī)養(yǎng)生、社區(qū)診療。公共空間寬敞、室內(nèi)無障礙設(shè)施、陽光客廳、臥室、南向大陽臺。介助老人健康，內(nèi)心富有活力，體力較弱，生活基本自理基本獨立生活適老化住宅或老年公寓人車分流、無障礙通道、室外休閑場所居家養(yǎng)老服務(wù)站、社區(qū)餐廳健康體檢、社區(qū)級診療，急救服務(wù)。介護(hù)老人體力衰退，智力衰退基本不能自理生活介護(hù)機構(gòu)人車分流、專屬活動場地日托中心-----------專業(yè)醫(yī)療護(hù)理，急救治療。公共空間寬敞、全面無障礙設(shè)施、擔(dān)架電梯、室內(nèi)陽光充足、預(yù)留醫(yī)療設(shè)施安裝位置。主力客戶群為自理老人，輔助客戶群為介助老人，介護(hù)老人需要專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)和陪護(hù)，不適宜做為客戶。主力客戶活躍生活獨立生活半護(hù)理照料全護(hù)理照料持續(xù)照料老年人的分類老人類型特征描述（家庭特征）生活能力居住需求環(huán)境10老人類型生活狀態(tài)配套需求自理老人生活完全自理退休生活活躍，有自己的交往圈子需要餐飲、休閑娛樂、健康養(yǎng)生的服務(wù)設(shè)施。社區(qū)老年餐廳老年活動中心便利超市診療中心藥店介助老人生活基本自理活動部分需要依賴外部無障礙設(shè)施需要餐飲、清潔衛(wèi)生、醫(yī)療保健、基礎(chǔ)陪護(hù)服務(wù)設(shè)施。社區(qū)老年餐廳老年活動中心診療中心理療康復(fù)中心藥店介互老人生活基本不能自理需要醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理、全生活照料的服務(wù)設(shè)施。醫(yī)院護(hù)理中心理療康復(fù)中心社區(qū)老年餐廳（送餐）老年人的養(yǎng)老配套需求老人類型生活狀態(tài)配套需求自理老人生活完全自理社區(qū)老年餐廳介助11老人類型居住訴求產(chǎn)品需求自理老人公共的老年活動空間寬敞的客廳室內(nèi)墻壁圓角設(shè)計南向大陽臺2-3間臥室（兩位老人+家人探望）舒適尺度的衛(wèi)生間適老化住宅介助老人樓內(nèi)無障礙設(shè)施寬敞的交通空間室內(nèi)墻壁圓角設(shè)計南向大陽臺室內(nèi)無障礙設(shè)施舒適尺度衛(wèi)生間2-3間臥室（兩位老人+家人探望)適老化住宅老年公寓介護(hù)老人全部無障礙設(shè)施室內(nèi)墻壁圓角設(shè)計醫(yī)療設(shè)備預(yù)留安裝位置2間臥室（老人+陪護(hù)人員）老年護(hù)理院老年人的養(yǎng)老產(chǎn)品需求老人類型居住訴求產(chǎn)品需求自理老人公共的老年活動空間適老化住宅12案例——萬科幸福匯老年公寓規(guī)劃指標(biāo)消防車道消防車道甲2甲1甲312.4m14.9m6.9m5.0m14.7m老年公寓位于甲2，含房間、配套公共設(shè)施以及部分底商。地上建筑面積平方米

20,250地上老年公寓面積平方米17400地上商業(yè)面積平方米

2850老年公寓凈可出租（出售面積）平方米14015老年公寓配套用房平方米3385房間數(shù)間142平均房間面積平方米99案例——萬科幸福匯老年公寓規(guī)劃指標(biāo)消防車道消防車道甲2甲1甲13未突破30m限高大部分南向公寓戶型形成舒適的交流尺度均分于各戶的陽光露臺較豐富的臨街立面>1.8H過程方案1：1、兩面圍合的公共陽臺功能單一；2、外立面形式刻板。過程方案2：1、突破限高；2、陰面陽臺不利使用；3、尺度上對門球場構(gòu)成壓抑。最終方案：1、均分于各戶的陽光露臺2、層層退臺的舒適尺度3、大部分南向房間√××案例——萬科幸福匯老年公寓設(shè)計未突破30m限高大部分南向公寓戶型形成舒適的交流尺度均分于各14基于養(yǎng)老客戶的需求，打造有特色的養(yǎng)老產(chǎn)品臥室、衛(wèi)生間的無障礙設(shè)計基于養(yǎng)老客戶的需求，打造有特色的養(yǎng)老產(chǎn)品15紅外線報警裝置超大陽臺床頭報警裝置淋浴間扶手衛(wèi)生間緊急按鍵及扶手設(shè)置子母門設(shè)計寬敞的陽臺基于養(yǎng)老客戶的需求，打造有特色的養(yǎng)老產(chǎn)品紅外線報警裝置超大陽臺床頭報警裝置淋浴間扶手衛(wèi)生間緊急按鍵及16公寓首層為精裝大堂及老人專屬餐廳，以及為老年公寓提供生活配套的銀行、西餅店、便利店、美容美發(fā)等商業(yè)業(yè)態(tài)。動線分析案例——萬科幸福匯老年公寓（首層）——公共活動空間公寓首層為精裝大堂及老人專屬餐廳，以及為老年公寓提供生活配套17案例——萬科幸福匯老年公寓配套功能公共服務(wù)配套約3385平米，主要包括保健休閑、健康管理、餐飲、娛樂、接待等功能，占總建面的20%序號類別名稱使用面積落位1保健/應(yīng)急醫(yī)療服務(wù)泡湯池4202層康復(fù)健身設(shè)施702層健康咨詢室303層診療室403層

2娛樂麻將室/棋牌室4402層/南向迷你網(wǎng)吧

書法/閱覽

茶吧/咖啡視聽室803層

3

其他專屬餐廳200首層多功能廳（聚會/慶典）3002層大、小教室1603層辦公室及會議室3502/3層案例——萬科幸福匯老年公寓配套功能公共服務(wù)配套約3385平米18生活服務(wù)24小時秘書照料日垃圾清潔周室內(nèi)保潔兩周床品清潔半年窗簾清潔活力中心休閑中心營養(yǎng)配餐中心健康服務(wù)24小時秘書照料健康檔案建設(shè)專業(yè)醫(yī)生服務(wù)專業(yè)理療師服務(wù)每月健康巡檢每年健康體檢突發(fā)就醫(yī)陪護(hù)3級甲等醫(yī)院綠色通道社區(qū)全科醫(yī)生駐點服務(wù)快樂服務(wù)24小時秘書照料天天炒股團(tuán)天天牌友團(tuán)每周電影會每周手工會每周合唱團(tuán)每周舞蹈團(tuán)每周讀書會每月知識講座每月生日會節(jié)日慶典……老年大學(xué)義工生活、健康、快樂三大服務(wù)體系案例——萬科幸福匯老年公寓生活服務(wù)24小時秘書照料日垃圾清潔周室內(nèi)保潔兩周床品清潔半年19養(yǎng)老住宅設(shè)計原則養(yǎng)老住宅設(shè)計原則20養(yǎng)老住宅設(shè)計措施養(yǎng)老住宅設(shè)計措施21養(yǎng)老住宅設(shè)計措施養(yǎng)老住宅設(shè)計措施22適老化的景觀特征適老化的景觀特征23老年人的景觀功能規(guī)劃——根據(jù)老年人的不同休閑活動，有針對性規(guī)劃老人休閑活動分類:晨練型：太極拳、氣功、健身操晚練型：交際舞、健身操，需要開闊場地閑散型：相互熟識及有相同愛好的小團(tuán)體得活動場地老年人的景觀功能規(guī)劃——根據(jù)老年人的不同休閑活動，有針對性規(guī)24老年人的生理特征——各方面生理機能衰退，需要無障礙的居住形式觸覺/嗅覺退化視覺下降聽覺下降運動功能下降免疫機能下降對燙物感知下降，容易燙傷。形象辨別能力下降，難以分辨小型物體，如按鍵，扶手和大面積玻璃距離遠(yuǎn)的時候聽不清楚聲量小的聲音，例如門鈴、電話、電視、燒開的水壺聲音。肢體靈活度下降，動作幅度變小，上下樓梯、如廁、穿鞋費力，夠取過高過低物體困難對溫度、濕度變化敏感，需要充足的室內(nèi)陽光，通風(fēng)良好對疼痛感知下降，容易磕碰。色彩分別能力下降，難以分辨弱色差物體對食物味道感知下降，容易吃變質(zhì)食品。弱光下識別物體能力下降，夜間識物困難休息和睡眠時容易被聲音所干擾，影響睡眠肌肉力量下降，使用沉重門窗、般重物體費力，下肢支撐能力下降，沒有扶手容易發(fā)生意外不能適應(yīng)突冷突熱，注意空調(diào)位置空間，地板采暖對氣味不敏感，容易被有害氣體傷害對強光下視覺敏感，無法看清物體、反光的地面和墻面容易引起錯覺骨骼彈性及韌性下降，容易骨折，恢復(fù)期較長易生病或患慢性疾病，不易好轉(zhuǎn)對光線突然變化，視覺能力差借鑒案例——通過對老年人的特征來設(shè)計符合需求的產(chǎn)品和配套老年人的生理特征——各方面生理機能衰退，需要無障礙的居住形式25老年人的心理特征——需要充分的關(guān)懷和陪護(hù)老年人的心理特征——需要充分的關(guān)懷和陪護(hù)26老年人的行為特征——活動基本以步行方式為主老年人的行為特征——活動基本以步行方式為主27需求內(nèi)容自理老人介助老人介護(hù)老人配套需求社區(qū)老年餐廳★★★老年活動中心★★便利超市★★診療中心★★理療康復(fù)中心★★★藥店★★醫(yī)院護(hù)理中心★產(chǎn)品需求適老化住宅★★老年公寓★護(hù)理院★環(huán)境需求人車分流★★★室外健身設(shè)施★陽光草坪★★★社交庭院★★健身步道★★無障礙康復(fù)設(shè)施★★適老化社區(qū)規(guī)劃總結(jié)需求內(nèi)容自理老人介助老人介護(hù)老人社區(qū)老年餐廳★★★老年活動中28目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三霸州項目落位—霸州首開區(qū)800畝作為獨立地塊完全可以承載度假+養(yǎng)老的功能首開區(qū)城市中心小鎮(zhèn)中心鄰里中心首開區(qū)配套級別霸州項目落位—霸州首開區(qū)800畝作為獨立地塊完全可以承載度假30案例分析——燕達(dá)國際健康城位置：京哈高速白廟收費南側(cè)總占地面積：50萬平米總建筑面積：110萬平米產(chǎn)品：家居養(yǎng)老式花園洋房案例分析——燕達(dá)國際健康城位置：31案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊燕達(dá)國際醫(yī)院燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心燕達(dá)國賓大酒店燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊燕達(dá)國際醫(yī)院燕達(dá)金色年華健32案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊板塊內(nèi)容面積燕達(dá)國際醫(yī)院三級甲等醫(yī)院（2000張病床）90000平米燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心多功能中心大街（中西餐廳、溫泉泡池、健身房、銀行、社區(qū)超市、圖書館、老年大學(xué)等）小型宗教場所高爾夫球場家居養(yǎng)老式花園洋房（12000張床位）480000平米燕達(dá)國賓大酒店200間客房、容納500人的報告廳20000平米燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院設(shè)有“老年病醫(yī)學(xué)研究所”、“腫瘤醫(yī)學(xué)研究所”、“微創(chuàng)醫(yī)學(xué)研究所”、“中心實驗室”等老年人易得病的研究機構(gòu)。10000平米燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院對1500名醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)10000平米案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊板塊內(nèi)容面積燕達(dá)國際醫(yī)院三33案例分析——北京太陽城位置：昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)、溫榆河南岸、南距亞運村15公里總占地面積：42萬平米總建筑面積：30萬平米產(chǎn)品：銀齡公寓23萬平米配套：7萬平米案例分析——北京太陽城位置：34居家式物業(yè)（銀齡公寓）出售所有權(quán)，可提供便捷的養(yǎng)老服務(wù)居家式環(huán)境怡人居家私密性生活配套和服務(wù)齊全健康老人案例分析——北京太陽城居家式物業(yè)（銀齡公寓）出售所有權(quán)，可提供便捷的養(yǎng)老服務(wù)居家式35社區(qū)生活配套和服務(wù)齊全，為老年人生活極大的提供了便利性醫(yī)療購物案例分析——北京太陽城社區(qū)生活配套和服務(wù)齊全，為老年人生活極大的提供了便利性醫(yī)療購36結(jié)合休閑度假度假配套度假俱樂部奧林匹斯俱樂部健康管理中心案例分析——北京太陽城結(jié)合休閑度假度假配套度假俱樂部案例分析——北京太陽城37案例分析——北京太陽城板塊板塊內(nèi)容面積銀齡公寓帝陽公寓養(yǎng)老公寓樓內(nèi)有醫(yī)療室、健身房、棋牌室、商品部宴會廳自助廚房、聊天室每層設(shè)有老年餐廳230000平米太陽城醫(yī)院一級甲等醫(yī)院（北京安貞醫(yī)院協(xié)作），999急救站10000平米（99張床位）度假俱樂部太陽城度假酒店陽光水世界文化會展中心溫泉會所文化娛樂中心健康養(yǎng)生會所養(yǎng)生餐飲中心兒童活動游樂區(qū)60000平米北京太陽城形成以三代人為主題的休閑度假+養(yǎng)老的開發(fā)模式案例分析——北京太陽城板塊板塊內(nèi)容面積銀齡公寓養(yǎng)老公寓23038養(yǎng)老項目的總體配套分級級別基本生活面積（平米）健康養(yǎng)老面積（平米）城市中心級購物中心10000三級甲等醫(yī)院20000（500張床位）星級酒店15000健康養(yǎng)護(hù)中心5000大型超市5000體育場館10000中央公園10000文化中心5000交通樞紐——溫泉酒店8000小鎮(zhèn)中心級商業(yè)零售中心5000社區(qū)醫(yī)院5000綜合超市2000健康養(yǎng)生中心2000社區(qū)餐飲街1000社區(qū)活動中心1000社區(qū)公園2000溫泉精品會所2000鄰里中心級老年餐廳300診療中心1000理療康復(fù)室100便利超市200老年活動中心800藥店100溫泉泡池養(yǎng)生————在解決霸州項目整體落位之前，需首先回答總體規(guī)劃布局層級的問題霸州孔雀城首開區(qū)800畝的配套屬于鄰里中心級別養(yǎng)老項目的總體配套分級級別基本生活面積（平米）健康養(yǎng)老面積（39霸州溫泉孔雀城規(guī)劃布局圖——溫泉與養(yǎng)老雙核驅(qū)動霸州溫泉孔雀城規(guī)劃布局圖——溫泉與養(yǎng)老雙核驅(qū)動40配套類型內(nèi)容面積（平米）備注養(yǎng)老配套健康型診療中心1000中醫(yī)養(yǎng)生診療藥店100理療康復(fù)室100文化型老年活動中心800教室、閱覽室、棋牌室、小型影院、書法繪畫室生活型便利超市200社區(qū)老年餐廳300養(yǎng)老配套面積2500溫泉配套溫泉體驗溫泉泡池1500溫泉美食400SPA200溫泉配套總面積2100合計面積4600附屬型幼兒園3000溫泉孔雀城配套體系配套類型內(nèi)容面積（平米）備注養(yǎng)老配套健康型診療中心1000中41老人類型產(chǎn)品需求適老化產(chǎn)品比例自理老人適老化住宅70平米（兩居）20%介助老人適老化住宅90平米（三居）80%老年公寓精裝修無障礙產(chǎn)品70平米（兩居）90平米（三居）介護(hù)老人老年護(hù)理院精裝修無障礙產(chǎn)品70平米（兩居）霸州溫泉孔雀城適老化住宅產(chǎn)品體系自理老人和部分介助老人是本項目的主要客戶群老人類型產(chǎn)品需求適老化產(chǎn)品比例自理老人適老化住宅70平米（兩424343謝謝4343謝謝孔雀城產(chǎn)品線規(guī)劃大表客戶家庭特征青年之家/小太陽/老年之家小太陽/后小太陽青年持家/后小太陽小太陽/后小太陽后小太陽/老年之家后小太陽后小太陽幸福長者孩子三代/富貴老年年齡特征25-3525-3535-4535-4535-4540-5535-4555-6545-55置業(yè)目的首置首改+再改再改+高改養(yǎng)生+養(yǎng)老產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列成長系列成就系列成功系列養(yǎng)生系列產(chǎn)品線G1G2A1A2S1S2H1H2項目命名原則風(fēng)格+宮風(fēng)格+郡風(fēng)格+城堡風(fēng)格+花園風(fēng)格+公館風(fēng)格+莊園資源資源產(chǎn)品容積率2.5-3.02.0-2.51.5-2.01.2-1.51.0-1.50.5-0.81.0-2.00.5-0.8產(chǎn)品類型高層（>18層）高層（>18層）經(jīng)濟(jì)洋房（6+1）經(jīng)濟(jì)聯(lián)排高層（>18層）標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)排舒適

洋房（6+1）標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)排大平層（11-18層）舒適聯(lián)排舒適聯(lián)排獨棟/雙拼高層（>18層）經(jīng)濟(jì)洋房（6+1）經(jīng)濟(jì)聯(lián)排養(yǎng)老公寓獨棟/雙拼標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)排面積區(qū)間（m2）65-7575-8085-9580-8590-11090-140160-220110-140180-250140-160200-250140-180250-350250-350300-50050-10090-140150-20060-90250-350200-250房型1+1房兩房三房兩房三房//三房///四房///一房/兩房////面寬資源1-1.51.5222-2.53-3.51-1.53-41.5-23.5-41.5-23.5-4.5222-41-23-3.52-32-33-42-3擴寬產(chǎn)品線——增加幸福長者產(chǎn)品線孔雀城產(chǎn)品線規(guī)劃大表客戶家庭特征青年之44養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑45老年人的景觀功能規(guī)劃老年人的景觀功能規(guī)劃46老人類型配套需求環(huán)境需求產(chǎn)品需求自理老人社區(qū)老年餐廳老年活動中心便利超市診療中心藥店人車分流陽光草坪散步小徑室外健身設(shè)施社交庭院適老化住宅介助老人社區(qū)老年餐廳老年活動中心診療中心理療康復(fù)中心藥店人車分流陽光草坪社交庭院無障礙康復(fù)設(shè)施適老化住宅老年公寓介護(hù)老人醫(yī)院護(hù)理中心理療康復(fù)中心社區(qū)老年餐廳（送餐）陽光充足空間（附設(shè)醫(yī)療陪護(hù)位置）老年護(hù)理院適老化社區(qū)規(guī)劃總結(jié)老人類型配套需求環(huán)境需求產(chǎn)品需求自理老人社區(qū)老年餐廳人車分流47霸州孔雀城開模匯報

2014年3月霸州孔雀城開模匯報2014年3月目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三區(qū)域發(fā)展的愿景整合現(xiàn)時資源，打造度假+養(yǎng)老特色的溫泉孔雀城，有天時、地利、人和的支撐天時京津冀一體化已成為重大國家發(fā)展戰(zhàn)略國民度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛地利華北品質(zhì)最高、儲熱量最大的地?zé)崽锛腥A北50%的地?zé)豳Y源華北眾多溫泉資源開發(fā)條件最佳總規(guī)模最大，距離京津最近人和地方政府高度重視溫泉品牌打造是著名的全國溫泉之鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的溫泉主題開發(fā)，多項目開發(fā)，形成集群效應(yīng)區(qū)域發(fā)展的愿景整合現(xiàn)時資源，打造度假+養(yǎng)老特色的溫泉孔雀城，50項目區(qū)域認(rèn)識—50公里客戶圈面臨多區(qū)域分流客戶，競爭激烈，80公里圈需要樹立新的增長點，以特色資源為吸引點，擴大客戶群。形成全城吸引的蛙跳市場現(xiàn)階段，溫泉低密是霸州項目的王牌。項目區(qū)域認(rèn)識—現(xiàn)階段，溫泉低密是霸州項目的王牌。51成交客戶年收入在40萬-60萬之間居住區(qū)域主要以大興，豐臺，海淀三個區(qū)域為主置業(yè)目的主要以自己養(yǎng)老+度假為主?？蛻魧厝Y源及項目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ顬闈M意牛駝客戶的啟示：溫泉特色及機場利好驅(qū)動、以度假+養(yǎng)老為置業(yè)目的，客戶分布全城化成交客戶年收入在40萬-60萬之間居住區(qū)域主要以大興，豐臺，52霸州溫泉孔雀城(養(yǎng)老)課件53北京市目前老年人口仍以低齡為主（60-70歲），但高齡化趨勢明顯。到2014年，全市老年人口為254萬人。到2020年，全市老年人口將達(dá)到350萬人。到2050年，這一數(shù)字更將上升到650萬人，

占總?cè)丝诘?0%。按照北京市統(tǒng)計，需要社會機構(gòu)養(yǎng)老的老人占總體老人人口的4%,這部分人群在10.16萬人。潛在客戶數(shù)量254萬*4%=10.16萬機構(gòu)養(yǎng)老4%社區(qū)養(yǎng)老6%家庭養(yǎng)老90%北京市老年人口發(fā)展趨勢老年人口發(fā)展特征北京市目前老年人口仍以低齡為主（60-70歲），但高齡化趨勢54項目區(qū)域認(rèn)識——總結(jié)京南部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)與第二機場形成京南產(chǎn)業(yè)走廊，區(qū)域成熟度逐步提高。50公里圈已剛需為主的市場，未來隨著永清、涿州入市，競爭更加激烈。80公里圈是以溫泉為特色形成全城吸引力的蛙跳市場。80公里圈的客戶以溫泉特色的度假和養(yǎng)老置業(yè)訴求已漸成規(guī)模。項目區(qū)域認(rèn)識——總結(jié)京南部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)與第二機場形成京南產(chǎn)業(yè)走55目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三老年人的分類老人類型特征描述（家庭特征）生活能力居住需求環(huán)境需求生活需求文化休閑醫(yī)療護(hù)理需求建筑空間需求自理老人生活行為完全自理，富有活力，不依賴他人幫助的老年人獨立生活適老化住宅人車分流、少量無障礙場所、室外健身設(shè)施，社區(qū)餐廳、室內(nèi)菜場、便利店、家政服務(wù)書法閱覽/小型電影院/棋牌室/品茶室/室內(nèi)健身設(shè)施健康體檢、中醫(yī)養(yǎng)生、社區(qū)診療。公共空間寬敞、室內(nèi)無障礙設(shè)施、陽光客廳、臥室、南向大陽臺。介助老人健康，內(nèi)心富有活力，體力較弱，生活基本自理基本獨立生活適老化住宅或老年公寓人車分流、無障礙通道、室外休閑場所居家養(yǎng)老服務(wù)站、社區(qū)餐廳健康體檢、社區(qū)級診療，急救服務(wù)。介護(hù)老人體力衰退，智力衰退基本不能自理生活介護(hù)機構(gòu)人車分流、專屬活動場地日托中心-----------專業(yè)醫(yī)療護(hù)理，急救治療。公共空間寬敞、全面無障礙設(shè)施、擔(dān)架電梯、室內(nèi)陽光充足、預(yù)留醫(yī)療設(shè)施安裝位置。主力客戶群為自理老人，輔助客戶群為介助老人，介護(hù)老人需要專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)和陪護(hù)，不適宜做為客戶。主力客戶活躍生活獨立生活半護(hù)理照料全護(hù)理照料持續(xù)照料老年人的分類老人類型特征描述（家庭特征）生活能力居住需求環(huán)境57老人類型生活狀態(tài)配套需求自理老人生活完全自理退休生活活躍，有自己的交往圈子需要餐飲、休閑娛樂、健康養(yǎng)生的服務(wù)設(shè)施。社區(qū)老年餐廳老年活動中心便利超市診療中心藥店介助老人生活基本自理活動部分需要依賴外部無障礙設(shè)施需要餐飲、清潔衛(wèi)生、醫(yī)療保健、基礎(chǔ)陪護(hù)服務(wù)設(shè)施。社區(qū)老年餐廳老年活動中心診療中心理療康復(fù)中心藥店介互老人生活基本不能自理需要醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理、全生活照料的服務(wù)設(shè)施。醫(yī)院護(hù)理中心理療康復(fù)中心社區(qū)老年餐廳（送餐）老年人的養(yǎng)老配套需求老人類型生活狀態(tài)配套需求自理老人生活完全自理社區(qū)老年餐廳介助58老人類型居住訴求產(chǎn)品需求自理老人公共的老年活動空間寬敞的客廳室內(nèi)墻壁圓角設(shè)計南向大陽臺2-3間臥室（兩位老人+家人探望）舒適尺度的衛(wèi)生間適老化住宅介助老人樓內(nèi)無障礙設(shè)施寬敞的交通空間室內(nèi)墻壁圓角設(shè)計南向大陽臺室內(nèi)無障礙設(shè)施舒適尺度衛(wèi)生間2-3間臥室（兩位老人+家人探望)適老化住宅老年公寓介護(hù)老人全部無障礙設(shè)施室內(nèi)墻壁圓角設(shè)計醫(yī)療設(shè)備預(yù)留安裝位置2間臥室（老人+陪護(hù)人員）老年護(hù)理院老年人的養(yǎng)老產(chǎn)品需求老人類型居住訴求產(chǎn)品需求自理老人公共的老年活動空間適老化住宅59案例——萬科幸福匯老年公寓規(guī)劃指標(biāo)消防車道消防車道甲2甲1甲312.4m14.9m6.9m5.0m14.7m老年公寓位于甲2，含房間、配套公共設(shè)施以及部分底商。地上建筑面積平方米

20,250地上老年公寓面積平方米17400地上商業(yè)面積平方米

2850老年公寓凈可出租（出售面積）平方米14015老年公寓配套用房平方米3385房間數(shù)間142平均房間面積平方米99案例——萬科幸福匯老年公寓規(guī)劃指標(biāo)消防車道消防車道甲2甲1甲60未突破30m限高大部分南向公寓戶型形成舒適的交流尺度均分于各戶的陽光露臺較豐富的臨街立面>1.8H過程方案1：1、兩面圍合的公共陽臺功能單一；2、外立面形式刻板。過程方案2：1、突破限高；2、陰面陽臺不利使用；3、尺度上對門球場構(gòu)成壓抑。最終方案：1、均分于各戶的陽光露臺2、層層退臺的舒適尺度3、大部分南向房間√××案例——萬科幸福匯老年公寓設(shè)計未突破30m限高大部分南向公寓戶型形成舒適的交流尺度均分于各61基于養(yǎng)老客戶的需求，打造有特色的養(yǎng)老產(chǎn)品臥室、衛(wèi)生間的無障礙設(shè)計基于養(yǎng)老客戶的需求，打造有特色的養(yǎng)老產(chǎn)品62紅外線報警裝置超大陽臺床頭報警裝置淋浴間扶手衛(wèi)生間緊急按鍵及扶手設(shè)置子母門設(shè)計寬敞的陽臺基于養(yǎng)老客戶的需求，打造有特色的養(yǎng)老產(chǎn)品紅外線報警裝置超大陽臺床頭報警裝置淋浴間扶手衛(wèi)生間緊急按鍵及63公寓首層為精裝大堂及老人專屬餐廳，以及為老年公寓提供生活配套的銀行、西餅店、便利店、美容美發(fā)等商業(yè)業(yè)態(tài)。動線分析案例——萬科幸福匯老年公寓（首層）——公共活動空間公寓首層為精裝大堂及老人專屬餐廳，以及為老年公寓提供生活配套64案例——萬科幸福匯老年公寓配套功能公共服務(wù)配套約3385平米，主要包括保健休閑、健康管理、餐飲、娛樂、接待等功能，占總建面的20%序號類別名稱使用面積落位1保健/應(yīng)急醫(yī)療服務(wù)泡湯池4202層康復(fù)健身設(shè)施702層健康咨詢室303層診療室403層

2娛樂麻將室/棋牌室4402層/南向迷你網(wǎng)吧

書法/閱覽

茶吧/咖啡視聽室803層

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其他專屬餐廳200首層多功能廳（聚會/慶典）3002層大、小教室1603層辦公室及會議室3502/3層案例——萬科幸福匯老年公寓配套功能公共服務(wù)配套約3385平米65生活服務(wù)24小時秘書照料日垃圾清潔周室內(nèi)保潔兩周床品清潔半年窗簾清潔活力中心休閑中心營養(yǎng)配餐中心健康服務(wù)24小時秘書照料健康檔案建設(shè)專業(yè)醫(yī)生服務(wù)專業(yè)理療師服務(wù)每月健康巡檢每年健康體檢突發(fā)就醫(yī)陪護(hù)3級甲等醫(yī)院綠色通道社區(qū)全科醫(yī)生駐點服務(wù)快樂服務(wù)24小時秘書照料天天炒股團(tuán)天天牌友團(tuán)每周電影會每周手工會每周合唱團(tuán)每周舞蹈團(tuán)每周讀書會每月知識講座每月生日會節(jié)日慶典……老年大學(xué)義工生活、健康、快樂三大服務(wù)體系案例——萬科幸福匯老年公寓生活服務(wù)24小時秘書照料日垃圾清潔周室內(nèi)保潔兩周床品清潔半年66養(yǎng)老住宅設(shè)計原則養(yǎng)老住宅設(shè)計原則67養(yǎng)老住宅設(shè)計措施養(yǎng)老住宅設(shè)計措施68養(yǎng)老住宅設(shè)計措施養(yǎng)老住宅設(shè)計措施69適老化的景觀特征適老化的景觀特征70老年人的景觀功能規(guī)劃——根據(jù)老年人的不同休閑活動，有針對性規(guī)劃老人休閑活動分類:晨練型：太極拳、氣功、健身操晚練型：交際舞、健身操，需要開闊場地閑散型：相互熟識及有相同愛好的小團(tuán)體得活動場地老年人的景觀功能規(guī)劃——根據(jù)老年人的不同休閑活動，有針對性規(guī)71老年人的生理特征——各方面生理機能衰退，需要無障礙的居住形式觸覺/嗅覺退化視覺下降聽覺下降運動功能下降免疫機能下降對燙物感知下降，容易燙傷。形象辨別能力下降，難以分辨小型物體，如按鍵，扶手和大面積玻璃距離遠(yuǎn)的時候聽不清楚聲量小的聲音，例如門鈴、電話、電視、燒開的水壺聲音。肢體靈活度下降，動作幅度變小，上下樓梯、如廁、穿鞋費力，夠取過高過低物體困難對溫度、濕度變化敏感，需要充足的室內(nèi)陽光，通風(fēng)良好對疼痛感知下降，容易磕碰。色彩分別能力下降，難以分辨弱色差物體對食物味道感知下降，容易吃變質(zhì)食品。弱光下識別物體能力下降，夜間識物困難休息和睡眠時容易被聲音所干擾，影響睡眠肌肉力量下降，使用沉重門窗、般重物體費力，下肢支撐能力下降，沒有扶手容易發(fā)生意外不能適應(yīng)突冷突熱，注意空調(diào)位置空間，地板采暖對氣味不敏感，容易被有害氣體傷害對強光下視覺敏感，無法看清物體、反光的地面和墻面容易引起錯覺骨骼彈性及韌性下降，容易骨折，恢復(fù)期較長易生病或患慢性疾病，不易好轉(zhuǎn)對光線突然變化，視覺能力差借鑒案例——通過對老年人的特征來設(shè)計符合需求的產(chǎn)品和配套老年人的生理特征——各方面生理機能衰退，需要無障礙的居住形式72老年人的心理特征——需要充分的關(guān)懷和陪護(hù)老年人的心理特征——需要充分的關(guān)懷和陪護(hù)73老年人的行為特征——活動基本以步行方式為主老年人的行為特征——活動基本以步行方式為主74需求內(nèi)容自理老人介助老人介護(hù)老人配套需求社區(qū)老年餐廳★★★老年活動中心★★便利超市★★診療中心★★理療康復(fù)中心★★★藥店★★醫(yī)院護(hù)理中心★產(chǎn)品需求適老化住宅★★老年公寓★護(hù)理院★環(huán)境需求人車分流★★★室外健身設(shè)施★陽光草坪★★★社交庭院★★健身步道★★無障礙康復(fù)設(shè)施★★適老化社區(qū)規(guī)劃總結(jié)需求內(nèi)容自理老人介助老人介護(hù)老人社區(qū)老年餐廳★★★老年活動中75目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三目錄項目區(qū)域認(rèn)識一養(yǎng)老專題研究二霸州項目落位三霸州項目落位—霸州首開區(qū)800畝作為獨立地塊完全可以承載度假+養(yǎng)老的功能首開區(qū)城市中心小鎮(zhèn)中心鄰里中心首開區(qū)配套級別霸州項目落位—霸州首開區(qū)800畝作為獨立地塊完全可以承載度假77案例分析——燕達(dá)國際健康城位置：京哈高速白廟收費南側(cè)總占地面積：50萬平米總建筑面積：110萬平米產(chǎn)品：家居養(yǎng)老式花園洋房案例分析——燕達(dá)國際健康城位置：78案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊燕達(dá)國際醫(yī)院燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心燕達(dá)國賓大酒店燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊燕達(dá)國際醫(yī)院燕達(dá)金色年華健79案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊板塊內(nèi)容面積燕達(dá)國際醫(yī)院三級甲等醫(yī)院（2000張病床）90000平米燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心多功能中心大街（中西餐廳、溫泉泡池、健身房、銀行、社區(qū)超市、圖書館、老年大學(xué)等）小型宗教場所高爾夫球場家居養(yǎng)老式花園洋房（12000張床位）480000平米燕達(dá)國賓大酒店200間客房、容納500人的報告廳20000平米燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院設(shè)有“老年病醫(yī)學(xué)研究所”、“腫瘤醫(yī)學(xué)研究所”、“微創(chuàng)醫(yī)學(xué)研究所”、“中心實驗室”等老年人易得病的研究機構(gòu)。10000平米燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院對1500名醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)10000平米案例分析——燕達(dá)國際健康城五大板塊板塊內(nèi)容面積燕達(dá)國際醫(yī)院三80案例分析——北京太陽城位置：昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)、溫榆河南岸、南距亞運村15公里總占地面積：42萬平米總建筑面積：30萬平米產(chǎn)品：銀齡公寓23萬平米配套：7萬平米案例分析——北京太陽城位置：81居家式物業(yè)（銀齡公寓）出售所有權(quán)，可提供便捷的養(yǎng)老服務(wù)居家式環(huán)境怡人居家私密性生活配套和服務(wù)齊全健康老人案例分析——北京太陽城居家式物業(yè)（銀齡公寓）出售所有權(quán)，可提供便捷的養(yǎng)老服務(wù)居家式82社區(qū)生活配套和服務(wù)齊全，為老年人生活極大的提供了便利性醫(yī)療購物案例分析——北京太陽城社區(qū)生活配套和服務(wù)齊全，為老年人生活極大的提供了便利性醫(yī)療購83結(jié)合休閑度假度假配套度假俱樂部奧林匹斯俱樂部健康管理中心案例分析——北京太陽城結(jié)合休閑度假度假配套度假俱樂部案例分析——北京太陽城84案例分析——北京太陽城板塊板塊內(nèi)容面積銀齡公寓帝陽公寓養(yǎng)老公寓樓內(nèi)有醫(yī)療室、健身房、棋牌室、商品部宴會廳自助廚房、聊天室每層設(shè)有老年餐廳230000平米太陽城醫(yī)院一級甲等醫(yī)院（北京安貞醫(yī)院協(xié)作），999急救站10000平米（99張床位）度假俱樂部太陽城度假酒店陽光水世界文化會展中心溫泉會所文化娛樂中心健康養(yǎng)生會所養(yǎng)生餐飲中心兒童活動游樂區(qū)60000平米北京太陽城形成以三代人為主題的休閑度假+養(yǎng)老的開發(fā)模式案例分析——北京太陽城板塊板塊內(nèi)容面積銀齡公寓養(yǎng)老公寓23085養(yǎng)老項目的總體配套分級級別基本生活面積（平米）健康養(yǎng)老面積（平米）城市中心級購物中心10000三級甲等醫(yī)院20000（500張床位）星級酒店15000健康養(yǎng)護(hù)中心5000大型超市5000體育場館10000中央公園10000文化中心5000交通樞紐——溫泉酒店8000小鎮(zhèn)中心級商業(yè)零售中心5000社區(qū)醫(yī)院5000綜合超市2000健康養(yǎng)生中心2000社區(qū)餐飲街1000社區(qū)活動中心1000社區(qū)公園2000溫泉精品會所2000鄰里中心級老年餐廳300診療中心1000理療康復(fù)室100便利超市200老年活動中心800藥店100溫泉泡池養(yǎng)生————在解決霸州項目整體落位之前，需首先回答總體規(guī)劃布局層級的問題霸州孔雀城首開區(qū)800畝的配套屬于鄰里中心級別養(yǎng)老項目的總體配套分級級別基本生活面積（平米）健康養(yǎng)老面積（86霸州溫泉孔雀城規(guī)劃布局圖——溫泉與養(yǎng)老雙核驅(qū)動霸州溫泉孔雀城規(guī)劃布局圖——溫泉與養(yǎng)老雙核驅(qū)動87配套類型內(nèi)容面積（平米）備注養(yǎng)老配套健康型診療中心1000中醫(yī)養(yǎng)生診療藥店100理療康復(fù)室100文化型老年活動中心800教室、閱覽室、棋牌室、小型影院、書法繪畫室生活型便利超市200社區(qū)老年餐廳300養(yǎng)老配套面積2500