本文格式為Word版，下載可任意編輯——天安地產(chǎn)成本控制辦法安永地產(chǎn)本金操縱手段

1.安永房地產(chǎn)工程開發(fā)本金全過程策略

階段1：決策階段的難題與對策

保守的決策與冒險的決策。資金是有限的，融資也是有限的?！按蟾伞壁A了，大家欣喜；輸了，落個“盲目、冒險”的惡名，甚至有下臺的風險。“小干”保險，但丟失機遇，又被批評為“保守”。形勢不明時“不干”是不過不失的，但閑置資源要付出代價，機遇丟失也是本金支出。不采取行動的風險，有時是最大的風險。

效益與本金的困惑。價值工程中一條根本公式是“V=F/C”。這條公式提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法：保持開發(fā)工程功能不變，降低工程投資；投資不變，提高工程功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使本金大幅降低；運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低工程投資。

另外，在實際操作中理應留神：為求房間平面無梁無柱，改異形柱、大板布局是否經(jīng)濟；土建投資在總本金、售價中的比重多大才合理；是否理應全方位舉行廣告宣傳；每戶送廚具、電器的吸引力有多大；加強綠化的直接效益有多少。

決策的連貫與調(diào)整。房地產(chǎn)決策中付出的代價，往往是決策不連貫引起的。在決策過程中，多支出本金是不成制止的。但為了制止更大損失，“棄卒保車”般的調(diào)整又是必要的。因此，想要操縱本金，首先要建立科學的決策機制。

對工程造價?75%

的影響程度

10%

階段

初步設(shè)施調(diào)設(shè)?施工

計階段計階段?階段

階段2：規(guī)劃設(shè)計階段本金操縱要點

貨比三家。為了儉約本金，進展商往往忽略了對設(shè)計階段的監(jiān)控，而是著重對施工階段的“一磚一瓦”加強監(jiān)控。但研究說明，房地產(chǎn)工程初步設(shè)計階段，影響工程造價的75%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25-35%。

成立本金評估審核部門。安永房產(chǎn)內(nèi)部應成立特意的工程設(shè)計管理部門，部門內(nèi)配備有閱歷豐富的建筑、布局、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟分析人員。制定細致的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務，并對設(shè)計單位所處的設(shè)計方案和施工設(shè)計圖舉行審核。對工程工程的布局形式、裝修標準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安好性等舉行全面的評估和審核。

對設(shè)計單位舉行限額設(shè)計。在設(shè)計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。對設(shè)計單位舉行經(jīng)濟賞（儉約）罰（超支）。

積極實行設(shè)計監(jiān)理制度。

階段3：招標階段的本金操縱要點

創(chuàng)辦工程實行招投標，使我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，有利于降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量，促進公允競爭，防止腐化現(xiàn)象的產(chǎn)生。

階段4：施工階段的本金操縱要點

更加要研究建立本金中的材料、設(shè)備的選用和購買問題。在保證建筑物的功能和質(zhì)量的前提下，要購買價格相對較低的，從而獲得保證質(zhì)量、價格合適的效果。

質(zhì)量好壞關(guān)系到正常使用和安好，同時影響到物業(yè)的租售、企業(yè)的品牌形象，最終必然影響項目的本金操縱、經(jīng)濟效益好壞。

工程的創(chuàng)辦工程就是質(zhì)量的形成過程，務必嚴格按創(chuàng)辦程序辦事，把緊創(chuàng)辦過程各個階段質(zhì)量關(guān)。

在質(zhì)量監(jiān)控中要處理好質(zhì)量與本金的關(guān)系。閱歷性質(zhì)量操縱確定要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場目標等聯(lián)系起來，使其質(zhì)量標準與其本金目標相結(jié)合，實現(xiàn)本金目標范圍內(nèi)的質(zhì)量保證。

2.安永房產(chǎn)開發(fā)時間本金操縱

策略1：前期階段時間本金操縱?投資工程的前期打定工作，包括征地、拆遷、立項、設(shè)計、報建等，需要幾十個政府部門的審批，時間往往拖得很長。其中費時最多的為征地、拆遷。假設(shè)政府實行?五統(tǒng)一?開發(fā)的土地，只要通過競投取得土地使用即可；如要開發(fā)商自己負責征地、拆遷，最好將此項工作發(fā)包給有資信的專業(yè)公司，可大大縮短時間。其次是規(guī)劃、設(shè)計，較好的手段是利用市場機制，通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同，把規(guī)劃、設(shè)計時間鎖定，以加快進度。

策略2：施工階段時間本金操縱?根據(jù)工程進度目標逐級編制工作籌劃，包括工程工程進度籌劃、工程年度籌劃、創(chuàng)辦監(jiān)理單位的籌劃系統(tǒng)和設(shè)計單位的設(shè)計系統(tǒng)。然后舉行工程進度目標分解，把目標逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進度要求配備足夠的工程技術(shù)人員，以保證技術(shù)指導、監(jiān)視適時到位。資金保證是完滿實現(xiàn)籌劃的前提和關(guān)鍵，特別是后續(xù)資金的到位，這就要求爭取銀行的合作。保證原材料、設(shè)備的組織供給，實時到位，以免停工待料，延誤工期。在施工中，一般都會提出修改原籌劃的要求，這就需要設(shè)計單位給予充調(diào)配合，實時變更出圖。

策略3：銷售階段時間本金操縱?要實行銷售業(yè)績的鼓舞制度，調(diào)動銷售人員及早介入，制定銷售策略，實時啟動預售，以免加大本金。

3.本金操縱的概括操作流程

步驟1：重視工程可行性論證工作?決策失誤是最大的濫用。只有依規(guī)定的程序科學、公正、客觀、細致地做好工程可行性論證工作，才能制止決策失誤。

步驟2：專心編寫設(shè)計任務書?設(shè)計任務書是創(chuàng)辦單位對待建工程創(chuàng)辦意圖的表達。它理應是建設(shè)單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建工程的規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風格等要求概括化反映，它是設(shè)計單位編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。設(shè)計任務書的好壞抉擇工程工程的成敗。

步驟3：做好建筑方案的征集選擇?通過選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位舉行設(shè)計方案競賽，廣泛征集建筑設(shè)計方案。然后組織有關(guān)人員對競賽方案舉行評比、選擇、優(yōu)化。評比時應側(cè)重：設(shè)計構(gòu)思的超前性；建筑平面布置的合理性；.建筑風格的協(xié)調(diào)性；舉行設(shè)計方案的優(yōu)化；方案中要對未來的進展改造留有余地。

步驟4：做好初步設(shè)計階段布局承重體系的對比選擇工作建筑的根基有不同的形式，不同根基形式其造價不同。即使同一種根基形式，因所選擇的地基持力不同、埋深不同，造價也會相差很大。建筑的不同布局體系、同一布局體系的不同布置方式，其造價也不同。因此，在此階段，要根據(jù)建筑師、工程師草擬的圖紙制定建筑投資分項初步概算，對布局舉行優(yōu)化，以期達成投資操縱的目的。在舉行工程布局的根基優(yōu)化時，要正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理的根基上技術(shù)先進。

步驟5：在預定概算限額內(nèi)

做好施工圖設(shè)計?根據(jù)近似的工程數(shù)量及市場價格，對不同的設(shè)計及材料舉行本金研究，向設(shè)計人員提出本金建議，輔助他們在投資限額范圍內(nèi)做好施工圖設(shè)計。

步驟6：做好施