商業(yè)案例研究及市調

商業(yè)案例研究及市調1商業(yè)案例商業(yè)案例2三里屯Village由19座建筑物組成的街區(qū)式低密度綜合商業(yè)項目，分為南、北兩個部分，設有可進駐200余個商店的零售空間及擁有99間客房的都會風尚酒店——瑜舍，總建筑面積約13.5萬平方米。北區(qū)南區(qū)瑜舍總建筑面積南區(qū)北區(qū)瑜舍酒店容積率占地面積17.2萬㎡（地上13.5萬㎡）7.2萬㎡4.8萬㎡1.5萬㎡2.555.3萬㎡設計商店數(shù)量南區(qū)北區(qū)面積分割層高210多個140多個70多個80-3600㎡B15.2m（局部7.2m）；F1-F33.6-5.1m；F43.6m風尚生活以人為本，三里屯太古里的設計靈感來自老北京的“胡同”與“四合院”，并融入時尚元素，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性。三里屯Village由19座建筑物組成的街區(qū)式低密度綜合商3三里屯Village——定位集購物、休閑、藝術、娛樂為一體的“人文風尚匯”

功能：購物、休閑、藝術、娛樂三里屯這一極具歷史底蘊的區(qū)域，享有其獨特的氛圍積淀1．朝陽區(qū)的居民2．喜歡來三里屯酒吧街消費的客人3．使館區(qū)的外籍人士4．CBD中央商務區(qū)白領人群5．慕名而來的游客消費客源三里屯Village——定位集購物、休閑、藝術、娛樂為一體的4三里屯Village——業(yè)態(tài)南區(qū)中高端定位，客戶定位為年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲北區(qū)定位為高端奢侈，瞄準有一定社會地位和一定消費實力的人群設立國際一二線品牌旗艦店和精品酒店購物餐飲休閑娛樂藝術人文165502221三里屯Village——業(yè)態(tài)南區(qū)中高端定位，客戶定位為年輕時5三里屯Village——動線南區(qū)為胡同式設計，一條主動線、多條輔線路設計北區(qū)為四合院設計，環(huán)通式主動線交通體系：扶梯、樓梯、電梯、連廊：３層全連通、２層部分連通，增加了平面之間的聯(lián)系體現(xiàn)店鋪“金角銀邊”，平衡各空間無死角動線組織：三里屯Village——動線南區(qū)為胡同式設計，一條主動線、多6三里屯Village——服務公共空間：南區(qū)橙色大廳工作室：南區(qū)——原創(chuàng)界公共空間：南區(qū)主廣場工作室：北區(qū)——楊畫廊工作室：北區(qū)——以太空間以公共空間配合創(chuàng)意工作室，打造項目藝術氣質三里屯Village——服務公共空間：工作室：公共空間：工作7借鑒開放設計：可滲透街區(qū)，令“人”與“物”參與環(huán)境建成；空間設計：創(chuàng)造合適的建筑比例與布局；多元業(yè)態(tài)：除了餐飲、零售等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)外，提供室外商業(yè)藝術空間；藝術建筑：不規(guī)則樓體設計，使建筑成為樣藝術品；文化遺留：尊重區(qū)域原有的歷史機理與文化屬性；交通組織：南區(qū)引導通往二層空間較少，識別度低；動線設計：次動線不明顯，人流主動線過分聚集；公共空間：項目整體綠化率較低；主力店鋪：主力店在南區(qū)過度集中，導致北區(qū)人流聚集較差；不足借鑒開放設計：可滲透街區(qū)，令“人”與“物”參與環(huán)境建成；交通8上海月星環(huán)球港總建筑面積：480000m2占地面積：66000m2建筑總高度：248m辦公樓層數(shù)：46層商業(yè)樓層數(shù)：5層停車位：約2200輛購物中心（B2-4F）：320000m2商務辦公：80000m2五星級酒店（7F-25F）：40000m2公寓：40000m2上海月星環(huán)球港總建筑面積：480000m29上海月星環(huán)球港——定位集“商業(yè)、旅游、文化”三大中心功能于一體的全業(yè)態(tài)城市中心商業(yè)綜合體整體定位：獨立的主題零售空間西上海中心商業(yè)城立足打造社區(qū)商業(yè)中心跳脫傳統(tǒng)區(qū)域同質化競爭充分利用別人難以復制的零售元素上海月星環(huán)球港——定位集“商業(yè)、旅游、文化”三大中心功能于10上海月星環(huán)球港——業(yè)態(tài)F1國際品牌B3停車≥2200F4異國餐飲及文化F2設計師品牌B1\2快時尚品牌超市溜冰場F3服飾餐飲電影院餐飲文化產業(yè)服飾、設計師品牌國際品牌大型超市上海月星環(huán)球港——業(yè)態(tài)F1B3F4F2B1\2F3電11上海月星環(huán)球港——動線南北向560m東西向150m購物中心平面南北長度達到560m,東西長度約為150m，所有走道長度約9公里。設計使用簡單的“環(huán)形”動線，通過環(huán)形走道與“三大主題”區(qū)域有較為清晰的互動。餐飲娛樂區(qū)：客流店面停留時間最長的區(qū)域，客流聚集與再次分配的核心。國際品牌區(qū)：項目主入口及地鐵換乘通道，人流最密集區(qū)域之一。中心景觀電梯：由于兩側客流聚集區(qū)間動線過長，景觀電梯起到中繼作用。上海月星環(huán)球港——動線南北向560m東西向150m購物中心平12上海月星環(huán)球港——服務海上影城配套區(qū)餐飲區(qū)環(huán)球港博物館旗袍藝術中心古琴藝術中心環(huán)球港藝術拍賣上海月星環(huán)球港——服務海上影城配套區(qū)餐飲區(qū)環(huán)球港博物館旗袍藝13成功的將文化元素植入商業(yè)圈中，以開辟更多公共文化空間的合作模式，為民眾提供了廣闊的文化舞臺，也對現(xiàn)有政府主導公共文化建設格局有所突破。啟發(fā)成功的將文化元素植入商業(yè)圈中，以開辟更多公共文化空間的合作模14商業(yè)地產案例研究及市調課件15嘉定商業(yè)嘉定商業(yè)16商業(yè)地產案例研究及市調課件17嘉定老城——日月光伯爵天地開發(fā)商：

上海鴻翔置業(yè)有限公司總規(guī)劃面積：80萬平方米，商業(yè)面積：23萬平方米，集商業(yè)，住宅，辦公，酒店，大賣場等綜合為一體的綜合性項目（商業(yè)未推）酒店式公寓（未售）住宅（在售）酒店寫字樓（未售）酒店式公寓（未售）住宅（未售）23萬方集中商業(yè)（未推出）基本信息嘉定老城——日月光伯爵天地開發(fā)商：

上海鴻翔置業(yè)有限公司18商業(yè)層數(shù)：4層商業(yè)形式：內廊式商業(yè)店鋪商業(yè)特點：地鐵業(yè)商業(yè)態(tài)：餐廳、服裝、大型超市、影院、KTV、SPA等（未具體劃分）目前簽約商家：卜蜂蓮花超市，避風塘、滿記甜品、釜山料理、味千拉面、肯德基、麥當勞商業(yè)（4層）地鐵站商業(yè)層數(shù)：4層商業(yè)（4層）地鐵站19日月光伯爵天地，是嘉定北站地鐵商業(yè)，有較好的交通客源基礎目前區(qū)域商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)主要靠依項目自身的住宅來帶動發(fā)展規(guī)劃內廊式商業(yè),以餐飲、服裝、大型超市、SPA、影院為主，項目

缺少景觀和商業(yè)的風情性

主要輻射老城區(qū)總結日月光伯爵天地，是嘉定北站地鐵商業(yè)，有較好的交通客源基礎總結20嘉定老城——新悠活城新城悠活城由10棟18層的高層組成，其中建筑面積27000平米的國際商務區(qū)域是由創(chuàng)意辦公樓及SOHO辦公樓構成。新城悠活城2萬平方米商業(yè)區(qū)域，分為主題商業(yè)和沿街商業(yè)兩部分。商業(yè)體量：幾層連接地鐵：嘉定老城——新悠活城新城悠活城由10棟18層的高層組成，其中21一層商業(yè)社區(qū)商業(yè)餐飲賣場餐飲、數(shù)碼、飾品、便利店餐飲、便利店、移動營業(yè)廳餐飲一層商業(yè)面積：80-120一層商業(yè)主要以餐飲、便利店、數(shù)碼產、其它社區(qū)配套和賣場為主，租金：5-7售價：只租不售一層商業(yè)社區(qū)商業(yè)餐飲賣場餐飲、數(shù)碼、飾品、便利店餐飲、便利店22二層商業(yè)餐飲飾品二層商業(yè)面積：二層商以餐飲為主，帶有小部份兒童用品和飾品、日化的業(yè)態(tài)。租金：5-7售價：只租不售兒童用品餐飲食品日化餐飲地鐵站臺二層商業(yè)餐飲飾品二層商業(yè)面積：兒童用品餐飲食品日化餐飲地鐵站23新城悠活城商業(yè)是嘉定西站地鐵商業(yè)，為要輻射嘉定西站周邊客群

商業(yè)體量較小，主要以餐飲為主附帶小部份其它業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)較為單調

項目缺少景觀及休閑配套等設施，商業(yè)風情性較差總結新城悠活城商業(yè)是嘉定西站地鐵商業(yè)，為要輻射嘉定西站周邊客群總24嘉定老城——羅賓森購物中心建筑面積：56216.68平方米（2008年營業(yè)）地址：嘉定老城區(qū)城中路138號，是嘉定老城的中心位置。層數(shù)：4層項目物業(yè)形態(tài)：傳統(tǒng)的購物中心無其建筑依附商業(yè)形式：沿中庭的內廊商業(yè)

商業(yè)氛圍：是嘉定中心業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚嘉定老城——羅賓森購物中心建筑面積：56216.68平方米（25一層、二層商業(yè)一層業(yè)態(tài)：由一個樂購賣賣和多個餐飲、服裝、日化主力店、中庭貨柜面積：餐飲店200-300m2服裝店150-250m2日化店100-150m2中庭貨柜8-10m2租金：13-15/m2/天二層業(yè)態(tài)：服裝、餐飲面積：餐飲店200-300m2服裝店150-250m2租金：9-11元/m2/天一層、二層商業(yè)一層業(yè)態(tài)：由一個樂購賣賣和多個餐飲、服26三層業(yè)態(tài)：床上用品、美容SPA、兒童用品、攝影面積：床上用品80-150-m2美容分健身SPA

200-250m2兒童用品、攝影60-100m2租金：4-5/m2/天四層業(yè)態(tài)：床上用品、美容SPA、兒童用品、攝影面積：床上用品80-150-m2美容分健身SPA

200-250m2兒童用品、攝影60-100m2租金：2.5-4/m2/天三層、四層商業(yè)三層業(yè)態(tài)：床上用品、美容SPA、兒童用品、攝影四層業(yè)態(tài)：床上27

羅賓森購物廣場是依靠中心位區(qū)及濃厚的商業(yè)氛圍的傳統(tǒng)購物中心

業(yè)態(tài)以服裝、餐廳和美容SPA，為要是滿足老城區(qū)人群生活購物缺少體驗式休閑業(yè)態(tài)

主要輻射老城區(qū)總結羅賓森購物廣場是依靠中心位區(qū)及濃厚的商業(yè)氛圍的傳統(tǒng)購物中心28嘉定老城——方舟時代廣場方舟時代廣場位于嘉定老城區(qū)澄瀏中路倉場東路382號?？偨ㄖ娣e21萬平米，由一個14萬方的大型shoppingmall和8幢4.5米層高小高層組成，性質為商業(yè)和辦公。其中4層以下商鋪為開發(fā)商自己持有，不對外出售規(guī)劃業(yè)態(tài)包括：大型超市、時尚百貨、黃金珠寶、運動空間、數(shù)碼電器、美食餐飲、居家生活、兒童樂園、數(shù)字影院、教育培訓、美容美發(fā)、休閑養(yǎng)生、娛樂電玩、等。商業(yè)形式：商業(yè)內街形式嘉定老城——方舟時代廣場方舟時代廣場位于嘉定老城區(qū)澄瀏中路倉29樓層地下一層一層二層三層四層業(yè)態(tài)歐尚超市、車庫迪卡農、（零售布局）（餐飲布局）娛樂類電影院主力店面積先招商，然后再根據(jù)業(yè)主布局進行分割租金未定9-113-3.52-3不外租業(yè)態(tài)情況樓層地下一層一層二層三層四層業(yè)態(tài)歐尚超市、車庫迪卡農、（零售30

方舟時代廣場以商業(yè)內街形式，一站式購物shoppingmal，

以滿足老城區(qū)生活及休閑購物，

商業(yè)建筑形態(tài)以長方體內街形式，外部商業(yè)表現(xiàn)力難以凸出，內街和外部缺乏景觀和休閑功能的營造。總結方舟時代廣場以商業(yè)內街形式，一站式購物shoppingma31臺北時尚風情街是由保利置業(yè)打造的一條特色商業(yè)街，地下兩層，地上七層，商業(yè)總建筑面積約10.5萬平方米。臺北時尚風情街采用了當下流行的開放式街區(qū)模式設計，采用長約300米的挑空式中庭步行街。臺北時尚風情街是保利家園的配套商業(yè)，以開放的院落式商業(yè)廣場形式與家園社區(qū)完美相連，人們走出家門，就能享受一站式的時尚消費。嘉定老城——保利臺北時尚風情街臺北時尚風情街是由保利置業(yè)打造的一條特色商業(yè)街，地下兩層，地32業(yè)態(tài)分布保利臺北時尚風情街項目分地下二層和地上七層，是包括美食、休閑、娛樂、時尚、文化和藝術六大業(yè)態(tài)的特色商業(yè)綜合體，除引進臺灣名品連鎖店、臺灣各地農特產、臺灣伴手禮、臺灣創(chuàng)意產品、臺灣時尚產品以外，還將建設6個觀光景點。業(yè)態(tài)分布保利臺北時尚風情街項目分地下二層和地上七層，是包括美33臺北商貿中心將為臺灣企業(yè)進軍大陸市場提供一個最完整的商業(yè)平臺，提供從進口報關審批、物流配送、稅務協(xié)助到企業(yè)工商注冊等一條龍服務。這里將是全國第一大臺灣主題中心，所有品牌均為臺灣制造。臺北時尚風情街，是大陸第一個集兩岸觀光、餐飲、購物、休閑、娛樂以及文化交流為一體的綜合性商場。同時還配套開發(fā)了“臺北商務網(wǎng)購”的網(wǎng)絡購物平臺，打造臺灣制造的網(wǎng)絡購物第一品牌。目前入駐：法堤婚紗、西服公會、朱的寶飾、喜滿客、櫻花集團、櫻花、永和豆?jié){、鄧麗君文教基金會保利臺北時尚風情街——定位總體而言，臺北風情街項目定位于陸臺交流的平臺，主要以臺灣品牌的入駐為主，與本案的主題及品牌定位存在一定差異，雖然體量較大，但仍有可能與本項目相互依托，互為契機。臺北商貿中心將為臺灣企業(yè)進軍大陸市場提供一個最完整的商業(yè)平臺34安亭——嘉亭薈城市生活廣場基本信息：運營方式：自持市場定位：中高檔跨區(qū)域大型城市綜合體。占地面積:約52,500平方米—總建筑面積:約195,000平方米

—地上建筑面積:約126,500平方米

—地下建筑面積:約68,500平方米住宅:約45,000平方米(提供341套單元)商業(yè):約65,000平方米辦公:約16,500平方米停車場:1,110個車位(其中:商業(yè)833個,住宅277個辦公商業(yè)大潤發(fā)住宅軌交安亭——嘉亭薈城市生活廣場基本信息：—總建筑面積:約35業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)配比（刨除大潤發(fā)）品牌列舉租金一層43%餐飲；50%零售；7%其他蘋果、優(yōu)衣庫、屈臣氏、味千、哈根達斯、肯德基、避風塘、星巴克12-13二層15%餐飲；85%零售衣戀、時間廊、班尼路、濱崎、小南國、必勝客10-12三層17%餐飲；63%零售；20%娛樂外交官、匡威、耐克、十月媽咪、赤坂亭、釜山料理6-8四層25%餐飲；70%娛樂；5%教育上海歌城、運動樂園、薩莉亞4-5受地鐵導入一二層租金較高，人流較豐富，以餐飲與零售為主；三四層租金價位較低，以休閑娛樂為主。在業(yè)態(tài)上，餐飲零售為主互相穿插，四層以娛樂為主兼有一定的餐飲業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)配比（刨除大潤發(fā)）品牌列舉租金一層43%餐飲36建筑形態(tài)北側商鋪，主要以零售，輕餐飲為主，鋪面分割面積較小南側商鋪，面積分割較大，主要為餐飲，三四層為電影院中庭條空，采用自然采光東北側商鋪，面積分割較大，以高知名度品牌店鋪為主半附著建筑，小南國餐飲內部中庭挑空，以走廊環(huán)繞，動線自地鐵站出口至中庭流動。店鋪分割與功能區(qū)分較為明顯。主力店鋪面積一般在200㎡到300㎡，部分達到300㎡以上；普通店鋪一般在100㎡左右。大潤發(fā)建筑形態(tài)北側商鋪，主要以零售，輕餐飲為主，鋪面分割面積較小南37總結嘉亭薈處于安亭核心商圈，依托軌道交通的商住辦一體城市綜合體。主要輻射安亭地區(qū)以及未來地鐵連通的花橋地區(qū)中高檔跨區(qū)域大型城市綜合體具零售、餐飲、娛樂、文化、教育、辦公、居住等綜合功能。內廊式商業(yè)環(huán)繞中庭布置的格局。缺乏景觀與其他配套。總結嘉亭薈處于安亭核心商圈，依托軌道交通的商住辦一體城市綜合38南翔——中冶祥騰城市廣場中冶祥騰城市廣場是一個集商業(yè)、辦公和高檔居住于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬㎡。運營方式：自持辦公商

業(yè)住宅軌道交通南翔——中冶祥騰城市廣場中冶祥騰城市廣場是一個集商業(yè)、辦公和39業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)配比品牌列舉租金一層25%餐飲；50%零售；25%進口食品賣場蘋果、優(yōu)衣庫、屈臣氏、杰克瓊斯14-16二層35%餐飲；50%零售；15%護理休閑永和豆?jié){、尚品豆撈7-9業(yè)態(tài)較為單一，存在大量的餐飲業(yè)態(tài)；有少量的品牌店鋪，但二層多數(shù)品牌為中下檔次零售品牌。業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)配比品牌列舉租金一層25%餐飲；50%零售；40建筑形態(tài)內部中庭以長廊的方式存在并挑空。主體為單向商業(yè)街模式分布。店鋪分割面積多較大。中庭東側店鋪面積多為250㎡以上，西側則為100㎡及以下。主要動線為單向的模式地鐵南翔站與辦公樓主干道，真南路、滬宜公路建筑形態(tài)內部中庭以長廊的方式存在并挑空。主要動線為單向的模式41總結中冶祥騰處于南翔核心商圈，依托軌道交通的商住辦一體城市綜合體。欲打造南翔“唯一”的大型中高端消費的商業(yè)綜合體，但實際檔次與體量并未能良好的支持這一理念。單條主街的商鋪模式，二層以上有內廊連接，空間布局比較單一。樓頂有天臺，但沒有利用。缺乏景觀等配套，但距離“古漪園”較近?？偨Y中冶祥騰處于南翔核心商圈，依托軌道交通的商住辦一體城市綜42新城—中信泰富又一城住宅商業(yè)軌道交通中信泰富又一城位于嘉定新城，是嘉定新城區(qū)域內集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓于一體的城市綜合體。目前僅有部分住宅與地鐵站邊沿街商鋪。其中商鋪一層開間面積為70㎡至120㎡之間，二層開間面積較小。一層根據(jù)距離地鐵口遠近租金為2.5元/㎡天到4元/㎡天之間，二層平均較一層低1元。新城—中信泰富又一城住宅商中信泰富又一城位于43中信泰富又一城——基本特征總結中信泰富又一城處于地鐵嘉定新城站，目前為沿街商鋪的形式；商住辦綜合體的形式。規(guī)劃中7萬余平米的商業(yè)配套（精品商業(yè)街、SHOPPINGMALL、10000平米大超市等），但目前未破土動工。中信泰富又一城——基本特征總結中信泰富又一城處于地鐵嘉定新城44白銀時代廣場——基本特征總結住

宅住

宅商業(yè)軌交白銀時代廣場位于嘉定新城白銀路地鐵站，其商業(yè)主要為依托軌道交通，服務于周邊居民的配套商業(yè)。其業(yè)態(tài)主要為餐飲及生活娛樂如KTV等構成。其商業(yè)為自持，目前還未開始招商。白銀時代廣場——基本特征總結住住商業(yè)軌白銀45南翔家樂?！咎卣骺偨Y南翔家樂福是以賣場為主要依托的商業(yè)體，其目的為面向周邊市民的生活配套。業(yè)態(tài)主要為以環(huán)形為布局的小服飾及食品零售。開間面積約為110㎡，租金約為4元/㎡天南翔家樂?！咎卣骺偨Y南翔家樂福是以賣場為主要依托的商業(yè)46新城—旭輝華庭金街商業(yè)總體量：（？）商業(yè)特征：緊臨近白銀路地鐵站商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)業(yè)態(tài)特征：以餐飲和（？）為主，主要滿足白銀路地鐵站周邊社區(qū)的生活商業(yè)配套一層：4.5萬新城—旭輝華庭金街商業(yè)總體量：（？）47

旭輝金街依附白銀路地鐵站的人群和周邊社區(qū)的商業(yè)。

項目商業(yè)體量較小，以餐飲和（？）為主的業(yè)態(tài)，是一個社區(qū)形配套商業(yè)?？偨Y旭輝金街依附白銀路地鐵站的人群和周邊社區(qū)的商業(yè)?？偨Y48嘉定新城—合景峰匯嘉定新城—合景峰匯49嘉定新城—星波購物廣場一層沿街商鋪：77-138.5m2，均價4.5萬，內街：60-70m2，均價4萬以餐飲為主二層商鋪：62-118m2，均價2.8萬，以餐飲為主三層商鋪：62-118m2，均價2萬，以美容SPA、休閑為主商業(yè)單層面積約1500m21-3層為商業(yè)，每層分隔成26間商鋪。經(jīng)營方式：

統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，前三年的租金回報率6%、7%、8%第四年業(yè)主按實際租金收，管理公司收取10%作為管理費。招商政策：給予商家1-2年的免租，作為培養(yǎng)期。酒店式公寓3.2米層高，主力面積50-70平方嘉定新城—星波購物廣場一層沿街商鋪：77-138.5m2，均50商業(yè)案例研究及市調

商業(yè)案例研究及市調51商業(yè)案例商業(yè)案例52三里屯Village由19座建筑物組成的街區(qū)式低密度綜合商業(yè)項目，分為南、北兩個部分，設有可進駐200余個商店的零售空間及擁有99間客房的都會風尚酒店——瑜舍，總建筑面積約13.5萬平方米。北區(qū)南區(qū)瑜舍總建筑面積南區(qū)北區(qū)瑜舍酒店容積率占地面積17.2萬㎡（地上13.5萬㎡）7.2萬㎡4.8萬㎡1.5萬㎡2.555.3萬㎡設計商店數(shù)量南區(qū)北區(qū)面積分割層高210多個140多個70多個80-3600㎡B15.2m（局部7.2m）；F1-F33.6-5.1m；F43.6m風尚生活以人為本，三里屯太古里的設計靈感來自老北京的“胡同”與“四合院”，并融入時尚元素，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性。三里屯Village由19座建筑物組成的街區(qū)式低密度綜合商53三里屯Village——定位集購物、休閑、藝術、娛樂為一體的“人文風尚匯”

功能：購物、休閑、藝術、娛樂三里屯這一極具歷史底蘊的區(qū)域，享有其獨特的氛圍積淀1．朝陽區(qū)的居民2．喜歡來三里屯酒吧街消費的客人3．使館區(qū)的外籍人士4．CBD中央商務區(qū)白領人群5．慕名而來的游客消費客源三里屯Village——定位集購物、休閑、藝術、娛樂為一體的54三里屯Village——業(yè)態(tài)南區(qū)中高端定位，客戶定位為年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲北區(qū)定位為高端奢侈，瞄準有一定社會地位和一定消費實力的人群設立國際一二線品牌旗艦店和精品酒店購物餐飲休閑娛樂藝術人文165502221三里屯Village——業(yè)態(tài)南區(qū)中高端定位，客戶定位為年輕時55三里屯Village——動線南區(qū)為胡同式設計，一條主動線、多條輔線路設計北區(qū)為四合院設計，環(huán)通式主動線交通體系：扶梯、樓梯、電梯、連廊：３層全連通、２層部分連通，增加了平面之間的聯(lián)系體現(xiàn)店鋪“金角銀邊”，平衡各空間無死角動線組織：三里屯Village——動線南區(qū)為胡同式設計，一條主動線、多56三里屯Village——服務公共空間：南區(qū)橙色大廳工作室：南區(qū)——原創(chuàng)界公共空間：南區(qū)主廣場工作室：北區(qū)——楊畫廊工作室：北區(qū)——以太空間以公共空間配合創(chuàng)意工作室，打造項目藝術氣質三里屯Village——服務公共空間：工作室：公共空間：工作57借鑒開放設計：可滲透街區(qū)，令“人”與“物”參與環(huán)境建成；空間設計：創(chuàng)造合適的建筑比例與布局；多元業(yè)態(tài)：除了餐飲、零售等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)外，提供室外商業(yè)藝術空間；藝術建筑：不規(guī)則樓體設計，使建筑成為樣藝術品；文化遺留：尊重區(qū)域原有的歷史機理與文化屬性；交通組織：南區(qū)引導通往二層空間較少，識別度低；動線設計：次動線不明顯，人流主動線過分聚集；公共空間：項目整體綠化率較低；主力店鋪：主力店在南區(qū)過度集中，導致北區(qū)人流聚集較差；不足借鑒開放設計：可滲透街區(qū)，令“人”與“物”參與環(huán)境建成；交通58上海月星環(huán)球港總建筑面積：480000m2占地面積：66000m2建筑總高度：248m辦公樓層數(shù)：46層商業(yè)樓層數(shù)：5層停車位：約2200輛購物中心（B2-4F）：320000m2商務辦公：80000m2五星級酒店（7F-25F）：40000m2公寓：40000m2上海月星環(huán)球港總建筑面積：480000m259上海月星環(huán)球港——定位集“商業(yè)、旅游、文化”三大中心功能于一體的全業(yè)態(tài)城市中心商業(yè)綜合體整體定位：獨立的主題零售空間西上海中心商業(yè)城立足打造社區(qū)商業(yè)中心跳脫傳統(tǒng)區(qū)域同質化競爭充分利用別人難以復制的零售元素上海月星環(huán)球港——定位集“商業(yè)、旅游、文化”三大中心功能于60上海月星環(huán)球港——業(yè)態(tài)F1國際品牌B3停車≥2200F4異國餐飲及文化F2設計師品牌B1\2快時尚品牌超市溜冰場F3服飾餐飲電影院餐飲文化產業(yè)服飾、設計師品牌國際品牌大型超市上海月星環(huán)球港——業(yè)態(tài)F1B3F4F2B1\2F3電61上海月星環(huán)球港——動線南北向560m東西向150m購物中心平面南北長度達到560m,東西長度約為150m，所有走道長度約9公里。設計使用簡單的“環(huán)形”動線，通過環(huán)形走道與“三大主題”區(qū)域有較為清晰的互動。餐飲娛樂區(qū)：客流店面停留時間最長的區(qū)域，客流聚集與再次分配的核心。國際品牌區(qū)：項目主入口及地鐵換乘通道，人流最密集區(qū)域之一。中心景觀電梯：由于兩側客流聚集區(qū)間動線過長，景觀電梯起到中繼作用。上海月星環(huán)球港——動線南北向560m東西向150m購物中心平62上海月星環(huán)球港——服務海上影城配套區(qū)餐飲區(qū)環(huán)球港博物館旗袍藝術中心古琴藝術中心環(huán)球港藝術拍賣上海月星環(huán)球港——服務海上影城配套區(qū)餐飲區(qū)環(huán)球港博物館旗袍藝63成功的將文化元素植入商業(yè)圈中，以開辟更多公共文化空間的合作模式，為民眾提供了廣闊的文化舞臺，也對現(xiàn)有政府主導公共文化建設格局有所突破。啟發(fā)成功的將文化元素植入商業(yè)圈中，以開辟更多公共文化空間的合作模64商業(yè)地產案例研究及市調課件65嘉定商業(yè)嘉定商業(yè)66商業(yè)地產案例研究及市調課件67嘉定老城——日月光伯爵天地開發(fā)商：

上海鴻翔置業(yè)有限公司總規(guī)劃面積：80萬平方米，商業(yè)面積：23萬平方米，集商業(yè)，住宅，辦公，酒店，大賣場等綜合為一體的綜合性項目（商業(yè)未推）酒店式公寓（未售）住宅（在售）酒店寫字樓（未售）酒店式公寓（未售）住宅（未售）23萬方集中商業(yè)（未推出）基本信息嘉定老城——日月光伯爵天地開發(fā)商：

上海鴻翔置業(yè)有限公司68商業(yè)層數(shù)：4層商業(yè)形式：內廊式商業(yè)店鋪商業(yè)特點：地鐵業(yè)商業(yè)態(tài)：餐廳、服裝、大型超市、影院、KTV、SPA等（未具體劃分）目前簽約商家：卜蜂蓮花超市，避風塘、滿記甜品、釜山料理、味千拉面、肯德基、麥當勞商業(yè)（4層）地鐵站商業(yè)層數(shù)：4層商業(yè)（4層）地鐵站69日月光伯爵天地，是嘉定北站地鐵商業(yè)，有較好的交通客源基礎目前區(qū)域商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)主要靠依項目自身的住宅來帶動發(fā)展規(guī)劃內廊式商業(yè),以餐飲、服裝、大型超市、SPA、影院為主，項目

缺少景觀和商業(yè)的風情性

主要輻射老城區(qū)總結日月光伯爵天地，是嘉定北站地鐵商業(yè)，有較好的交通客源基礎總結70嘉定老城——新悠活城新城悠活城由10棟18層的高層組成，其中建筑面積27000平米的國際商務區(qū)域是由創(chuàng)意辦公樓及SOHO辦公樓構成。新城悠活城2萬平方米商業(yè)區(qū)域，分為主題商業(yè)和沿街商業(yè)兩部分。商業(yè)體量：幾層連接地鐵：嘉定老城——新悠活城新城悠活城由10棟18層的高層組成，其中71一層商業(yè)社區(qū)商業(yè)餐飲賣場餐飲、數(shù)碼、飾品、便利店餐飲、便利店、移動營業(yè)廳餐飲一層商業(yè)面積：80-120一層商業(yè)主要以餐飲、便利店、數(shù)碼產、其它社區(qū)配套和賣場為主，租金：5-7售價：只租不售一層商業(yè)社區(qū)商業(yè)餐飲賣場餐飲、數(shù)碼、飾品、便利店餐飲、便利店72二層商業(yè)餐飲飾品二層商業(yè)面積：二層商以餐飲為主，帶有小部份兒童用品和飾品、日化的業(yè)態(tài)。租金：5-7售價：只租不售兒童用品餐飲食品日化餐飲地鐵站臺二層商業(yè)餐飲飾品二層商業(yè)面積：兒童用品餐飲食品日化餐飲地鐵站73新城悠活城商業(yè)是嘉定西站地鐵商業(yè)，為要輻射嘉定西站周邊客群

商業(yè)體量較小，主要以餐飲為主附帶小部份其它業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)較為單調

項目缺少景觀及休閑配套等設施，商業(yè)風情性較差總結新城悠活城商業(yè)是嘉定西站地鐵商業(yè)，為要輻射嘉定西站周邊客群總74嘉定老城——羅賓森購物中心建筑面積：56216.68平方米（2008年營業(yè)）地址：嘉定老城區(qū)城中路138號，是嘉定老城的中心位置。層數(shù)：4層項目物業(yè)形態(tài)：傳統(tǒng)的購物中心無其建筑依附商業(yè)形式：沿中庭的內廊商業(yè)

商業(yè)氛圍：是嘉定中心業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚嘉定老城——羅賓森購物中心建筑面積：56216.68平方米（75一層、二層商業(yè)一層業(yè)態(tài)：由一個樂購賣賣和多個餐飲、服裝、日化主力店、中庭貨柜面積：餐飲店200-300m2服裝店150-250m2日化店100-150m2中庭貨柜8-10m2租金：13-15/m2/天二層業(yè)態(tài)：服裝、餐飲面積：餐飲店200-300m2服裝店150-250m2租金：9-11元/m2/天一層、二層商業(yè)一層業(yè)態(tài)：由一個樂購賣賣和多個餐飲、服76三層業(yè)態(tài)：床上用品、美容SPA、兒童用品、攝影面積：床上用品80-150-m2美容分健身SPA

200-250m2兒童用品、攝影60-100m2租金：4-5/m2/天四層業(yè)態(tài)：床上用品、美容SPA、兒童用品、攝影面積：床上用品80-150-m2美容分健身SPA

200-250m2兒童用品、攝影60-100m2租金：2.5-4/m2/天三層、四層商業(yè)三層業(yè)態(tài)：床上用品、美容SPA、兒童用品、攝影四層業(yè)態(tài)：床上77

羅賓森購物廣場是依靠中心位區(qū)及濃厚的商業(yè)氛圍的傳統(tǒng)購物中心

業(yè)態(tài)以服裝、餐廳和美容SPA，為要是滿足老城區(qū)人群生活購物缺少體驗式休閑業(yè)態(tài)

主要輻射老城區(qū)總結羅賓森購物廣場是依靠中心位區(qū)及濃厚的商業(yè)氛圍的傳統(tǒng)購物中心78嘉定老城——方舟時代廣場方舟時代廣場位于嘉定老城區(qū)澄瀏中路倉場東路382號?？偨ㄖ娣e21萬平米，由一個14萬方的大型shoppingmall和8幢4.5米層高小高層組成，性質為商業(yè)和辦公。其中4層以下商鋪為開發(fā)商自己持有，不對外出售規(guī)劃業(yè)態(tài)包括：大型超市、時尚百貨、黃金珠寶、運動空間、數(shù)碼電器、美食餐飲、居家生活、兒童樂園、數(shù)字影院、教育培訓、美容美發(fā)、休閑養(yǎng)生、娛樂電玩、等。商業(yè)形式：商業(yè)內街形式嘉定老城——方舟時代廣場方舟時代廣場位于嘉定老城區(qū)澄瀏中路倉79樓層地下一層一層二層三層四層業(yè)態(tài)歐尚超市、車庫迪卡農、（零售布局）（餐飲布局）娛樂類電影院主力店面積先招商，然后再根據(jù)業(yè)主布局進行分割租金未定9-113-3.52-3不外租業(yè)態(tài)情況樓層地下一層一層二層三層四層業(yè)態(tài)歐尚超市、車庫迪卡農、（零售80

方舟時代廣場以商業(yè)內街形式，一站式購物shoppingmal，

以滿足老城區(qū)生活及休閑購物，

商業(yè)建筑形態(tài)以長方體內街形式，外部商業(yè)表現(xiàn)力難以凸出，內街和外部缺乏景觀和休閑功能的營造?？偨Y方舟時代廣場以商業(yè)內街形式，一站式購物shoppingma81臺北時尚風情街是由保利置業(yè)打造的一條特色商業(yè)街，地下兩層，地上七層，商業(yè)總建筑面積約10.5萬平方米。臺北時尚風情街采用了當下流行的開放式街區(qū)模式設計，采用長約300米的挑空式中庭步行街。臺北時尚風情街是保利家園的配套商業(yè)，以開放的院落式商業(yè)廣場形式與家園社區(qū)完美相連，人們走出家門，就能享受一站式的時尚消費。嘉定老城——保利臺北時尚風情街臺北時尚風情街是由保利置業(yè)打造的一條特色商業(yè)街，地下兩層，地82業(yè)態(tài)分布保利臺北時尚風情街項目分地下二層和地上七層，是包括美食、休閑、娛樂、時尚、文化和藝術六大業(yè)態(tài)的特色商業(yè)綜合體，除引進臺灣名品連鎖店、臺灣各地農特產、臺灣伴手禮、臺灣創(chuàng)意產品、臺灣時尚產品以外，還將建設6個觀光景點。業(yè)態(tài)分布保利臺北時尚風情街項目分地下二層和地上七層，是包括美83臺北商貿中心將為臺灣企業(yè)進軍大陸市場提供一個最完整的商業(yè)平臺，提供從進口報關審批、物流配送、稅務協(xié)助到企業(yè)工商注冊等一條龍服務。這里將是全國第一大臺灣主題中心，所有品牌均為臺灣制造。臺北時尚風情街，是大陸第一個集兩岸觀光、餐飲、購物、休閑、娛樂以及文化交流為一體的綜合性商場。同時還配套開發(fā)了“臺北商務網(wǎng)購”的網(wǎng)絡購物平臺，打造臺灣制造的網(wǎng)絡購物第一品牌。目前入駐：法堤婚紗、西服公會、朱的寶飾、喜滿客、櫻花集團、櫻花、永和豆?jié){、鄧麗君文教基金會保利臺北時尚風情街——定位總體而言，臺北風情街項目定位于陸臺交流的平臺，主要以臺灣品牌的入駐為主，與本案的主題及品牌定位存在一定差異，雖然體量較大，但仍有可能與本項目相互依托，互為契機。臺北商貿中心將為臺灣企業(yè)進軍大陸市場提供一個最完整的商業(yè)平臺84安亭——嘉亭薈城市生活廣場基本信息：運營方式：自持市場定位：中高檔跨區(qū)域大型城市綜合體。占地面積:約52,500平方米—總建筑面積:約195,000平方米

—地上建筑面積:約126,500平方米

—地下建筑面積:約68,500平方米住宅:約45,000平方米(提供341套單元)商業(yè):約65,000平方米辦公:約16,500平方米停車場:1,110個車位(其中:商業(yè)833個,住宅277個辦公商業(yè)大潤發(fā)住宅軌交安亭——嘉亭薈城市生活廣場基本信息：—總建筑面積:約85業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)配比（刨除大潤發(fā)）品牌列舉租金一層43%餐飲；50%零售；7%其他蘋果、優(yōu)衣庫、屈臣氏、味千、哈根達斯、肯德基、避風塘、星巴克12-13二層15%餐飲；85%零售衣戀、時間廊、班尼路、濱崎、小南國、必勝客10-12三層17%餐飲；63%零售；20%娛樂外交官、匡威、耐克、十月媽咪、赤坂亭、釜山料理6-8四層25%餐飲；70%娛樂；5%教育上海歌城、運動樂園、薩莉亞4-5受地鐵導入一二層租金較高，人流較豐富，以餐飲與零售為主；三四層租金價位較低，以休閑娛樂為主。在業(yè)態(tài)上，餐飲零售為主互相穿插，四層以娛樂為主兼有一定的餐飲業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)配比（刨除大潤發(fā)）品牌列舉租金一層43%餐飲86建筑形態(tài)北側商鋪，主要以零售，輕餐飲為主，鋪面分割面積較小南側商鋪，面積分割較大，主要為餐飲，三四層為電影院中庭條空，采用自然采光東北側商鋪，面積分割較大，以高知名度品牌店鋪為主半附著建筑，小南國餐飲內部中庭挑空，以走廊環(huán)繞，動線自地鐵站出口至中庭流動。店鋪分割與功能區(qū)分較為明顯。主力店鋪面積一般在200㎡到300㎡，部分達到300㎡以上；普通店鋪一般在100㎡左右。大潤發(fā)建筑形態(tài)北側商鋪，主要以零售，輕餐飲為主，鋪面分割面積較小南87總結嘉亭薈處于安亭核心商圈，依托軌道交通的商住辦一體城市綜合體。主要輻射安亭地區(qū)以及未來地鐵連通的花橋地區(qū)中高檔跨區(qū)域大型城市綜合體具零售、餐飲、娛樂、文化、教育、辦公、居住等綜合功能。內廊式商業(yè)環(huán)繞中庭布置的格局。缺乏景觀與其他配套。總結嘉亭薈處于安亭核心商圈，依托軌道交通的商住辦一體城市綜合88南翔——中冶祥騰城市廣場中冶祥騰城市廣場是一個集商業(yè)、辦公和高檔居住于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬㎡。運營方式：自持辦公商

業(yè)住宅軌道交通南翔——中冶祥騰城市廣場中冶祥騰城市廣場是一個集商業(yè)、辦公和89業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)配比品牌列舉租金一層25%餐飲；50%零售；25%進口食品賣場蘋果、優(yōu)衣庫、屈臣氏、杰克瓊斯14-16二層35%餐飲；50%零售；15%護理休閑永和豆?jié){、尚品豆撈7-9業(yè)態(tài)較為單一，存在大量的餐飲業(yè)態(tài)；有少量的品牌店鋪，但二層多