本文格式為Word版，下載可任意編輯——中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》清償性指標及其計算中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》：清償性指標及其計算

導(dǎo)語：清償性指標主要有哪些?它的計算方式是怎樣的?關(guān)于借款清償期和借款清償期的計算公式的內(nèi)容你都知道嗎?跟著我一起來學(xué)習(xí)一下吧。

清償性指標主要有：借款清償期、利息備付率、償債備付率、財務(wù)比率。

一借款清償期

借款清償期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資工程的概括財務(wù)條件下，工程開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金清償工程借款本息所需要的時間。

在房地產(chǎn)投資工程財務(wù)評價中，對房地產(chǎn)置業(yè)投資工程和經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)工程通常需要計算借款清償期;對出售型房地產(chǎn)開發(fā)工程，一般不計算借款清償期。

借款清償期的計算公式為：

為工程借款還本付息額，不包括已用資本金支付的創(chuàng)辦期利息;

為借款清償期，從借款開頭期計算;

為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

借款清償期可用"資金來源與運用表'或"借款還本付息計算表'直接計算，其近似計算公式為：

Pd=借款清償后開頭展現(xiàn)盈余的期數(shù)-開頭借款的期數(shù)+上期清償借款額/當期可用于還款的資金額

借款清償期指標的評價準那么是：假設(shè)工程的借款清償期小于或等于貸款機構(gòu)提出的還款期限，可認為工程是有潛力的。

二利息備付率

是指在借款清償期內(nèi)的稅息前利潤與當期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映工程償付債務(wù)利息的保障程度和支付才能。

上式中，息稅前利潤=利潤總額+計入總本金費用的利息費用之和。當期應(yīng)付利息是指計入總本金費用的全部利息。

利息備付率應(yīng)分年計算，有時也可按整個借款期計算。

利息備付率指標的評價準那么是：對于一般的房地產(chǎn)投資工程，利息備付率應(yīng)大于2，否那么表示工程的'付息才能保障程度缺乏。當利息備付率低于1時，表示工程沒有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險很大。

三償債備付率

是指工程在借款期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當期還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映工程償付債務(wù)本息的保障程度和支付才能。

上式中，可用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷、本金中列支的利息費用、可用于還款的利潤等。當期應(yīng)還本付息額包括當前應(yīng)還貸款本金及計入本金的利息。

償債備付率應(yīng)分年計算，有時也可按整個借款期計算。

償債備付率指標評價準那么：償債備付率不宜低于1.3。當?shù)陀?時，表示當年資金來源缺乏以清償當期債務(wù)。

四財務(wù)比率

財務(wù)比率：是指資產(chǎn)負債率、滾動比率和速動比率，全部依據(jù)"資產(chǎn)負債表'計算。

1.資產(chǎn)負債率

資產(chǎn)負債率：是反映工程各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債才能的指標，屬長期償債才能指標，反映債權(quán)人所供給的資金占全部資產(chǎn)的比例。

2.滾動比率

滾動比率：是指工程滾動資產(chǎn)與滾動負債的比率，是反映工程滾動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以清償滾動負債的才能指標。其計算公式為：

3.速動比率

速動比率：是反映工程快速償付滾動負債才能的指標。其計算公式為：

速動比率屬于短期償債才能指標。反映企業(yè)滾動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的才能，因此它務(wù)必從滾動資產(chǎn)中扣除存貨片面，由于存貨變現(xiàn)才能差。一般認為，從養(yǎng)護債權(quán)人利益的角度，要求速動比率大于100%。

某投資者以100萬元添置了一店鋪，其中60萬元為銀行供給的年利率為7%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為15萬元，年經(jīng)營本金為年租金收入的25%。該項投資的償債備付率是。

A.1.32

B.1.76

C.1.88

D.2.50

A

償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應(yīng)還本付息額

可用于還本付息的資金=15-1525%=11.25萬元。

當期應(yīng)還本付息額：等額本息還款公式計算為8.54萬元。

償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應(yīng)還本付息額=11.25/8.54=1.32

某投資者添置了一商鋪用于出租經(jīng)營，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標收益率為10%。

單位：萬元

年末

0

1

2

3

4

5

凈租金收益

100

120

180

180

200

置業(yè)投資

500

凈現(xiàn)金流量

﹣500

100

120

180

180

200

81.該投資工程的財務(wù)凈現(xiàn)值是萬元。

A.72.44

B.125.12

C.164.37

D.280.00

A

各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時折現(xiàn)率選用10%

即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

82.該投資工程的靜態(tài)投資回收期是年。

A.3.56

B.4.00

C.4.17

D.5.00

A

計算累計凈現(xiàn)金流量。然后直接判斷為A:3.56

年末

0

1

2

3

4

5

累計凈現(xiàn)金流量

-500

-400

-280

-100

80

280

83.該投資工程的財務(wù)內(nèi)部收益率是。

A.10.00%

B.14.88%

C.20.00%

D.31.20%

B

折現(xiàn)率為10%時凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時求取凈現(xiàn)值為-2.22

內(nèi)插法求取財務(wù)內(nèi)部收益率。

=14.85%

84.假使，該投資工程收益率將下降。

A.凈租金收益裁減