年下半年成都樓市三大預(yù)測(cè)權(quán)威說(shuō)法

從本月起，成都樓市跨入下半年。上半年成都房地產(chǎn)進(jìn)展怎樣？成都市統(tǒng)計(jì)局１－６月最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的新奇出爐，讓業(yè)界和消費(fèi)者對(duì)上半年的各項(xiàng)指標(biāo)有了肯定了解，但這些數(shù)據(jù)背后蘊(yùn)含了哪些信息？這些信息對(duì)下半年的成都樓市將會(huì)產(chǎn)生哪些影響？這是開發(fā)商和消費(fèi)者共同關(guān)注的。昨日，本報(bào)就讀者關(guān)懷的問(wèn)題獨(dú)家采訪了成都市統(tǒng)計(jì)局投資處的李世成副處長(zhǎng)，就下半年成都商品房供求狀況和房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行分析猜測(cè)。

房產(chǎn)開發(fā)商兩極分化、商品房供求將趨平衡、商品房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。

回顧：

上半年樓市有喜有憂

記者：成都１－６月房地產(chǎn)運(yùn)行狀況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，從總數(shù)據(jù)來(lái)看，成都市上半年房地產(chǎn)總體進(jìn)展?fàn)顩r怎樣，存在哪些問(wèn)題？

李世成：成都市上半年房地產(chǎn)保持了健康快速的進(jìn)展態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資增速保持合理的高位運(yùn)行，增長(zhǎng)２５．６％，對(duì)全市ＧＤＰ的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增加；房地產(chǎn)施工規(guī)模連續(xù)放大，達(dá)２１４８．６５萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)２２．２％；商品房銷售增長(zhǎng)較快，達(dá)１５．６％，特殊是新開樓盤預(yù)售進(jìn)度明顯加快，空置面積大幅下降，下降２１．１％；房地產(chǎn)投資行為更趨理性化，市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)一步完善，在投資信念增加的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也在不斷提高，一些有雄厚實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模連續(xù)擴(kuò)大，而一些實(shí)力較弱的中小開發(fā)商則消失了投資規(guī)?？s小或半年無(wú)投資現(xiàn)象，上半年有房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)的企業(yè)占６４．６９％，比去年同期下降１２．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨一些難題，主要表現(xiàn)在新開工面積不足，新開工面積比去年同期下降５．４％，長(zhǎng)期積壓的“滯銷房”尚未找到有效的解決方法。猜測(cè)一：

房產(chǎn)開發(fā)商兩極分化

記者：近段時(shí)間，國(guó)家實(shí)施的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策引人關(guān)注，如國(guó)家嚴(yán)格土地管理、銀行嚴(yán)控金融貸款等，土地、金融政策的變化，將對(duì)成都房地產(chǎn)下一步進(jìn)展產(chǎn)生哪些影響？

李世成：成都市房地產(chǎn)的大進(jìn)展主要始于上世紀(jì)９０年月末所推行的取消住房實(shí)物安排，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，需求旺盛，土地成本底，開發(fā)商獲利豐厚。自２００２年房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行拍賣以后，購(gòu)地成本大幅上升，加之國(guó)家為了掌握投資過(guò)快增長(zhǎng)所實(shí)行的一系列宏觀調(diào)控措施，使得購(gòu)地首付比例提高付款周期縮短，購(gòu)地貸款受到限制，開發(fā)用地的取得變得困難起來(lái)，但由于本次宏觀調(diào)控沒(méi)有實(shí)行急剎車的方式，調(diào)控重點(diǎn)主要是包括公共設(shè)施在內(nèi)的基建投資項(xiàng)目，加之成都市房地產(chǎn)需求旺盛，上半年成都市政府又適時(shí)地加快了土地投放量，使得成都市的房地產(chǎn)開發(fā)保持了較快增速。

下半年成都市房地產(chǎn)投資仍將在上半年的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而開發(fā)商由于受土地取得成本和銀行貸款難度加大影響加深，逐步呈現(xiàn)出一些有實(shí)力的開發(fā)商獲得的土地資源增加投資規(guī)模擴(kuò)大，而一些實(shí)力較弱的開發(fā)商獵取的土地資源削減投資萎縮，加深開發(fā)商的兩極分化。

猜測(cè)二：

商品房供求將趨平衡

記者：今年上半年，成都市一度消失商品房供不應(yīng)求的狀況，一些樓盤一開盤房子就銷售一空，這種狀況在下半年會(huì)不會(huì)有所緩解？

李世成：上半年的供求狀況既有有效需求增加的因素，也有消費(fèi)者對(duì)將來(lái)預(yù)期看好而產(chǎn)生的提前消費(fèi)量，乃至投機(jī)需求，使得房市消失供需關(guān)系的緊急，但由于政府適時(shí)加大了土地供應(yīng)度和經(jīng)濟(jì)適用房的投放力度，使得商品房供應(yīng)層面可望在下半年得到有效的改善，新開工不足的問(wèn)題也有望得到緩解。結(jié)合上半年的狀況來(lái)看，下半年成都市商品房的供求沖突在肯定程度上得到緩解是可以預(yù)期的。

猜測(cè)三：

房?jī)r(jià)還將穩(wěn)中有升

記者：上半年的房?jī)r(jià)上漲聲音不絕于耳，許多消費(fèi)者認(rèn)為，在房子熱銷、房?jī)r(jià)上漲之后，會(huì)漸漸趨于理性，因此很關(guān)懷房?jī)r(jià)在下半年會(huì)不會(huì)下降？

李世成：影響房?jī)r(jià)的因素許多，但最終要由供求狀況來(lái)打算，針對(duì)上半年商品房供求關(guān)系緊急，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，成都市政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房和土地的投放力度，既確保了房地產(chǎn)投資的較快增長(zhǎng)，改善房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，又起到了平抑房?jī)r(jià)的作用，是一把雙刃劍，因此下半年的房?jī)r(jià)大幅度上升的狀況將不會(huì)消失。但目前也客觀存在部分消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下降的擔(dān)憂，主要認(rèn)為個(gè)別房屋上漲較快的城市顯露了降價(jià)的征兆。從成都市的房?jī)r(jià)水平看，一是房?jī)r(jià)總體水平不高，房?jī)r(jià)收入比為８，而北京達(dá)到１６，深圳達(dá)到１２，因而降價(jià)的動(dòng)力不足；二是降價(jià)的成本