膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中海

熙岸本案位于膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，具有雙重土地屬性，以目前市場(chǎng)認(rèn)同度來看，第一屬性是“膠南開發(fā)區(qū)〞，第二屬性是“西海岸〞〔西海岸板塊主要分為青島開發(fā)區(qū)與膠南開發(fā)區(qū)兩局部〕。鑒于膠南的城市影響力，本案屬區(qū)域性工程，也必然表現(xiàn)出區(qū)域性特征及市場(chǎng)共性。中海熙岸的土地屬性青島市內(nèi)四區(qū)供需較為平衡。青島市內(nèi)四區(qū)整體銷售情況區(qū)域市南比例市北比例四方比例李滄比例嶗山比例供應(yīng)量（萬㎡）67.057.40%60.976.70%39.64.40%66.387.30%131.0714.40%銷售量（萬㎡）22.666.70%22.726.70%17.325.10%39.0611.50%65.4319.30%供應(yīng)量（套）62937.20%58706.70%42594.80%67787.70%1126212.80%銷售量（套）21046.40%21846.70%19355.90%415412.70%568917.30%膠南市場(chǎng)供給量與銷售量差值較大，數(shù)據(jù)說明，膠南市場(chǎng)銷售的潛力與壓力都較大。

黃島市場(chǎng)經(jīng)過幾年的高速增長(zhǎng)，疲態(tài)以顯，開發(fā)區(qū)局部市場(chǎng)不容樂觀，但是從黃島市場(chǎng)整體上來看，供銷情況尚比較平衡。膠南及黃島市場(chǎng)整體銷售情況區(qū)域膠南比例黃島比例城陽比例全市供應(yīng)量（萬㎡）152.6816.80%73.368.10%161.1917.70%909.74銷售量（萬㎡）34.7910.30%26.057.70%56.0216.50%338.65供應(yīng)量（套）1604418.30%75128.50%1389015.80%87878銷售量（套）352310.70%28018.50%488914.90%32826項(xiàng)目開發(fā)商容積率綠化率規(guī)模（萬平方米）產(chǎn)品類型價(jià)格（元/平方米）主力房型（平方米）風(fēng)格景觀物業(yè)裝修金地花園二期青島隆海集團(tuán)有限公司2.0935%7高層5000二房80-84、107三房123-125、156現(xiàn)代中心景觀、水景自有是光大海韻麗都青島光大集團(tuán)公司2.0555%10小高、高層5200二房87-90三房110、143-150四房167-168現(xiàn)代中心景觀、水景自有否海悅?cè)A庭青島九方集團(tuán)公司3.340.50%17.6高層4900一房40-50二房78-96三房114現(xiàn)代中心景觀、組團(tuán)自有是歐美世紀(jì)花園青島金世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司1.2537.50%17.5多層、小高、高層小高3500多層5000二房87-89二房101-103三房125-141歐式中心水景、組團(tuán)自有否香檳海岸青島頤榮置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.5256.30%17高層5000一房67-68二房87-103三房149-150現(xiàn)代中心景觀、水景自有否隆和水岸青島那魯灣置業(yè)有限公司3.6654%19.8高層4800一房40-50二房82、105三房126現(xiàn)代中心景觀自有是市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，無突出特色，且多為小開發(fā)商，品牌力缺乏，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)尚淺。膠南市場(chǎng)局部工程銷售情況西海岸住宅消費(fèi)人群主要為本地區(qū)域客、青島投資客、山東客、東北客。

在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資性消費(fèi)受到打壓，因此青島投資客的數(shù)量急劇萎縮，將不再成為市場(chǎng)主流客群。

山東客指青島市周邊客群，一是受城市化進(jìn)程影響及青島開展前景感召，而舉家遷徙定居；二是城市工業(yè)化帶來的勞動(dòng)力人口的安家置業(yè)需求。

東北客與山東客存在共性，另外還有其特有的因歷史原因形成的“山東情結(jié)〞。青島西海岸市場(chǎng)整體客源情況青島國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于1984年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是繼深圳等經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立之后在全國(guó)14個(gè)沿海開放城市中首批設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，于1985年3月正式開工興建。青島開發(fā)區(qū)以國(guó)家批準(zhǔn)的規(guī)劃面積17.52平方公里為核心區(qū)，以所處的青島市黃島區(qū)274平方公里為輻射區(qū)，轄6個(gè)街道辦事處，204個(gè)社區(qū)，總?cè)丝诮?0萬。膠南山東東北核心營(yíng)銷拓展?fàn)I銷三級(jí)營(yíng)銷體系東北客戶山東客戶膠南客戶根底客群拓展客群三級(jí)客戶體系核心營(yíng)銷東北客戶山東客戶膠南客戶膠南市場(chǎng)是本案的根本盤，要堅(jiān)守，不拋棄，不放棄。扎根膠南，精耕細(xì)作核心營(yíng)銷〔本地營(yíng)銷〕策略膠南概況膠南市地處山東半島西南隅、黃海之濱，膠州灣畔，青島西海岸。南臨黃海，北靠膠州市，東接青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。是青島所轄的縣級(jí)市是一座新興的現(xiàn)代海濱旅游城市。

總面積1846平方公里，人口80.6萬，海岸線長(zhǎng)131公里。總面積1802平方公里，城區(qū)位于縣境中部、靈山灣畔，三面低丘環(huán)抱，東南瀕海。城區(qū)規(guī)劃面積284平方公里，建成區(qū)面積45.20平方公里，城區(qū)總?cè)丝?0.2萬。

交通四通八達(dá)，204國(guó)道和泰薛公路省道在城區(qū)交會(huì)，同三高速公路在膠南設(shè)5個(gè)出口和1個(gè)互通式立交，青島濱海大道穿越膠南。物流便捷，距青島流亭機(jī)場(chǎng)70公里，距青島前灣港20公里。

瑯琊臺(tái)位于膠南市區(qū)西南26公里處的海濱。1982年，國(guó)務(wù)院公布瑯琊臺(tái)列入第一批國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。1993年，青島市人民政府公布瑯琊臺(tái)為青島瑯琊臺(tái)風(fēng)景名勝旅游區(qū)。2001年，國(guó)家旅游局評(píng)定瑯琊臺(tái)為AAA級(jí)景區(qū)。

2005年，全市共有17個(gè)鎮(zhèn)〔街道辦事處〕：隱珠街道辦事處、濱海街道辦事處、張家樓鎮(zhèn)、瑯琊鎮(zhèn)、藏南鎮(zhèn)、泊里鎮(zhèn)、大場(chǎng)鎮(zhèn)、海青鎮(zhèn)、理務(wù)關(guān)鎮(zhèn)、大村鎮(zhèn)、六汪鎮(zhèn)、寶山鎮(zhèn)、鐵山街道辦事處、王臺(tái)鎮(zhèn)、靈山衛(wèi)街道辦事處、珠山街道辦事處、珠海街道辦事處。共1016個(gè)行政村〔居民委員會(huì)〕。

截至2005年底，全市總?cè)丝?1.1萬人，其中農(nóng)業(yè)人口44.3萬人，非農(nóng)業(yè)人口36.8萬人。

2004年，全市人均GDP到達(dá)2.8萬元，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值289.7億元，可比增長(zhǎng)19.6%，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為10.1：62.2：27.7；全轄地方財(cái)政一般預(yù)算收入12.5億元，增長(zhǎng)48.6%；農(nóng)民人均純收入5734元，增長(zhǎng)14.4%。全市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力居全國(guó)最興旺百?gòu)?qiáng)縣〔市〕第34位，縣域經(jīng)濟(jì)根本競(jìng)爭(zhēng)力第25位。

從數(shù)據(jù)上看，本案在9月開盤后，市場(chǎng)份額出現(xiàn)了明顯下滑，說明本案市場(chǎng)承壓開始顯現(xiàn)，買盤出現(xiàn)明顯松動(dòng)，說明市場(chǎng)對(duì)本案的價(jià)值認(rèn)同感薄弱。月份9月10月11月膠南銷售套數(shù)（套）252507236中海銷售套數(shù)（套）53910所占比例21%1.80%4.20%已購(gòu)客戶情況

政府公務(wù)員

大型事業(yè)單位

金融企業(yè)主管

私營(yíng)業(yè)主未購(gòu)因素

市場(chǎng)影響

持幣觀望

價(jià)格偏高

物業(yè)費(fèi)偏高價(jià)格

價(jià)值

分歧價(jià)值價(jià)格價(jià)格價(jià)值在絕對(duì)價(jià)格走平，不做大調(diào)整的情況下，如何提升價(jià)值感，降低相對(duì)價(jià)格，提升價(jià)值價(jià)格落差，從而刺激膠南市場(chǎng)銷量，將是膠南營(yíng)銷核心需要解決的問題。價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌：在2004年6月28日國(guó)資委發(fā)出的?關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)?中，確定由中房集團(tuán)、中國(guó)建筑工程總公司(旗下有中海地產(chǎn))、招商局集團(tuán)(旗下有招商地產(chǎn))、中國(guó)保利(集團(tuán))公司、華僑城集團(tuán)公司等5家企業(yè)來整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源。而這些集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司，一定會(huì)會(huì)產(chǎn)生未來地產(chǎn)行業(yè)的超級(jí)航母。產(chǎn)品：建筑、工程質(zhì)量、區(qū)位、景觀、園林、規(guī)劃、戶型、物業(yè)都具有突出優(yōu)勢(shì)。本案的推廣定位分析從本案自身品牌、產(chǎn)品價(jià)值及現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)看，本案具備膠南市場(chǎng)的絕對(duì)問鼎實(shí)力，但是在信息傳遞及執(zhí)行層面，本案定位仍有提升空間。深度開掘價(jià)值，重新定位高端，豐富價(jià)值細(xì)節(jié)推廣策略央企名筑·高尚生活領(lǐng)袖推廣定位價(jià)值定位藍(lán)籌名筑·高尚生活領(lǐng)袖央企名筑·高尚生活領(lǐng)袖品牌價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值生活價(jià)值精神價(jià)值12341324膠南市場(chǎng)及本案的媒體分析膠南的經(jīng)濟(jì)開展、經(jīng)濟(jì)總量與活力都相對(duì)較弱，也決定了其媒體市場(chǎng)不興旺，人們從新媒體〔網(wǎng)絡(luò)、樓宇電視等〕獲取信息的頻次少。這樣，傳統(tǒng)媒體〔戶外、電視、報(bào)紙、播送〕的優(yōu)勢(shì)就相比照較明顯。

膠南市場(chǎng)戶外資源相對(duì)與較高的市場(chǎng)供給量，顯得較為稀缺，本案在2021年仍需關(guān)注戶外媒體，投放重點(diǎn)以膠南交通主干道：珠海路、濱海大道、204國(guó)道、同三線為關(guān)注重點(diǎn)。

膠南市場(chǎng)報(bào)刊零售業(yè)不興旺，主要以訂閱為主，客群以黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主及中高收入家庭為主，半島都市報(bào)是覆蓋重復(fù)率較高的媒體。

通過了解，得知本案客戶工程最主要的認(rèn)知途徑為介紹，并且對(duì)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)具有很高的認(rèn)同度。以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)為圓心，以短信夾報(bào)為半徑，以口碑營(yíng)銷為圓周媒體策略中海?熙岸09年工程節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排圖工程進(jìn)度1月17日

3號(hào)樓封頂銷售進(jìn)度庫存去化推廣進(jìn)度1月17日

新年賀卡1月9日

路口看板1月17日，向已購(gòu)、未購(gòu)客戶及中海會(huì)員寄送新年賀卡。1月25日，向膠南區(qū)域、已購(gòu)、未購(gòu)客戶及中海會(huì)員發(fā)送賀歲短信。1月25日

賀歲短信January1月1月15日，膠南夾報(bào)，主訴求：賀歲特價(jià)房，主題：新年住新家，中海送賀禮。1月9日，海王路連云港路路口看板，賀歲廣告。1月15日

膠南夾報(bào)賀歲賀卡工程進(jìn)度無重大節(jié)點(diǎn)銷售進(jìn)度庫存去化推廣進(jìn)度2月2日

新年短信2月2日，向膠南區(qū)域、已購(gòu)、未購(gòu)客戶及中海會(huì)員發(fā)送新年短信。2月9日

薛家島輪渡高炮2月9日，薛家島輪渡高炮畫面更換，主題：誰能領(lǐng)袖西海岸+央企名筑·高尚生活領(lǐng)袖February2月2月12日

膠南夾報(bào)2月12日，膠南夾報(bào)。主訴求：客源。主題：西岸，領(lǐng)銜。2月19日

膠南夾報(bào)2月19日，膠南夾報(bào)。主訴求：景觀園林。主題：西岸，領(lǐng)地。2月26日，膠南夾報(bào)。主訴求：自然環(huán)境。主題：西岸，領(lǐng)海。2月26日

膠南夾報(bào)2月9日，路口看板更換。主題：央企名筑·高尚生活領(lǐng)袖2月9日

路口看板2月15日

SP活動(dòng)〔1〕2月10日，向膠南區(qū)域、已購(gòu)、未購(gòu)客戶及中海會(huì)員發(fā)送短信，主訴求：封頂信息+儀式信息。2月15日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，事件營(yíng)銷。中海熙岸3號(hào)樓封頂暨工程質(zhì)量客戶監(jiān)督委員會(huì)成立儀式。2月10日，告知已購(gòu)、未購(gòu)客戶及中海會(huì)員。主訴求：封頂信息+儀式信息+銷售信息。央企名筑·高尚生活領(lǐng)袖薛家島高炮路口看板活動(dòng)目的：

1、借助3號(hào)樓封頂，成立工程質(zhì)量客戶監(jiān)督委員會(huì)，發(fā)揮中海的工程質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)，提高存量客戶和媒體對(duì)本案的關(guān)注度，從而形本錢案的口碑傳播效應(yīng)。

活動(dòng)參與人群：

已購(gòu)客戶，意向客戶，媒體記者。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)〔1〕事件營(yíng)銷—工程質(zhì)量客戶監(jiān)督委員會(huì)活動(dòng)概述：

夾報(bào)是本案使用頻次較高的平面媒體，在夾報(bào)適當(dāng)位置設(shè)置報(bào)花。憑報(bào)花至現(xiàn)場(chǎng)看房可獲小禮品，購(gòu)房可享受較低購(gòu)房?jī)?yōu)惠；客戶積累多期報(bào)花可參加抽獎(jiǎng)，并享受較高購(gòu)房?jī)?yōu)惠，且購(gòu)房?jī)?yōu)惠可復(fù)制轉(zhuǎn)讓他人。

活動(dòng)目的：

1、提高夾報(bào)客戶到訪率。

2、加強(qiáng)本案價(jià)格策略的靈活性。

3、促進(jìn)客戶帶客戶的積極性。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)。SP活動(dòng)〔2〕—集“報(bào)花〞，住中海——中海熙岸看房有禮購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)工程進(jìn)度3月28日

二期商鋪完成沿街住宅外立面完成銷售進(jìn)度庫存去化推廣進(jìn)度3月1日

3月7日，SP活動(dòng)，中海尊享生活體驗(yàn)之旅March3月3月7日

SP活動(dòng)〔3〕3月12日，膠南夾報(bào)。3月1日，告知意向客戶、已購(gòu)客戶、媒體記者體驗(yàn)之旅活動(dòng)信息。3月12日

膠南夾報(bào)3月14日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，中海尊享生活物業(yè)說明會(huì)3月19日

膠南夾報(bào)3月14日

SP活動(dòng)〔4〕3月19日，現(xiàn)場(chǎng)新增銷售物料上架，印刷品：?中海尊享生活體驗(yàn)之旅手記?。3月26日

膠南夾報(bào)3月26日，膠南夾報(bào)，信息釋放：1、2、3號(hào)樓封頂儀式。3月1日

區(qū)域短信3月1日，區(qū)域短信。信息釋放：體驗(yàn)之旅活動(dòng)中海尊享生活體驗(yàn)之旅3月19日，膠南夾報(bào)，主題：中海尊享生活體驗(yàn)之旅手記。活動(dòng)目的：

1、局部未購(gòu)客戶未能全面認(rèn)識(shí)本案價(jià)值〔品牌、產(chǎn)品、生活、精神〕，從而認(rèn)為本案“價(jià)格偏高〞，因此需要通過“體驗(yàn)〞來拉升客戶對(duì)本案價(jià)值認(rèn)同感，從而促成銷售。

2、通過“體驗(yàn)〞活動(dòng)，可以使客戶感受到中海與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有明顯區(qū)隔的品牌競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，從而形成良好的口碑傳播效應(yīng)。

參與人群：

70%意向客戶，20%已購(gòu)客戶，10%媒體記者。

交通工具：

大型巴士車、飛機(jī)。

體驗(yàn)線路：

北京或上海。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。SP活動(dòng)〔3〕體驗(yàn)營(yíng)銷—中海尊享生活體驗(yàn)之旅印刷品：?中海歸來不看?！泻Ｗ鹣砩铙w驗(yàn)之旅手記?活動(dòng)目的：

1、承接未購(gòu)客戶異地體驗(yàn)歸來的熱度，結(jié)合物業(yè)說明會(huì)來詳細(xì)闡述中海物業(yè)的效勞理念，可以從體驗(yàn)與認(rèn)識(shí)兩方面來拉高客戶對(duì)中海物業(yè)的價(jià)值認(rèn)同感，從而形成購(gòu)置。

2、可使已購(gòu)客戶加強(qiáng)對(duì)中海熙案工程價(jià)值認(rèn)同感，形成對(duì)本案良好的口碑傳播效應(yīng)。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。SP活動(dòng)〔4〕中海尊享生活物業(yè)說明會(huì)工程進(jìn)度4月18日

A1、A2戶型樣板間完成中心大花園景觀完成9/10/11/17號(hào)樓到達(dá)預(yù)售條件銷售進(jìn)度4月4日

1、2、3號(hào)樓封頂儀式、沿街商業(yè)及住宅外立面展示推廣進(jìn)度April4月4月1日

區(qū)域短信4月2日，現(xiàn)場(chǎng)新增銷售物料上架，印刷品?花與樹的故事?，主訴：園林綠化。4月16日，膠南夾報(bào)。主訴求：景觀園林。主題：每一盞燈，都榮耀生活。4月23日，膠南夾報(bào)。主訴求：景觀園林。主題：每一個(gè)席位，都很珍熙。4月2日

膠南夾報(bào)4月9日

膠南夾報(bào)4月23日

膠南夾報(bào)4月16日

膠南夾報(bào)4月4日

SP活動(dòng)〔5〕4月9日，膠南夾報(bào)。主訴求：景觀園林。主題：每一棵樹木，都有故事。4月1日，區(qū)域短信。信息釋放：1、2、3號(hào)樓封頂儀式。4月4日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，1、2、3號(hào)樓封頂儀式。4月2日，膠南夾報(bào)。主訴求：中海物業(yè)。景觀園林4月23日

區(qū)域短信4月23日，區(qū)域短信。信息釋放：3號(hào)樓一單元、6、7號(hào)樓及二期商鋪推售；景觀說明會(huì)。印刷品?花與樹的故事?工程進(jìn)度無重大節(jié)點(diǎn)銷售進(jìn)度5月1日

3號(hào)樓一單元、6、7號(hào)樓及二期商鋪推售推廣進(jìn)度5月1日

路口看板May5月5月14日

膠南夾報(bào)5月21日

膠南夾報(bào)5月28日

膠南夾報(bào)5月1日

SP活動(dòng)〔6〕5月1日，海王路連云港路路口看板。主訴求：中心大花園公開信息。5月21日，區(qū)域短信。信息釋放：6月活動(dòng)信息5月1日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，“景觀盛宴·經(jīng)典綻放〞景觀說明會(huì)。5月14日，膠南夾報(bào)。景觀園林5月21日

區(qū)域短信5月21日，膠南夾報(bào)。5月28日，膠南夾報(bào)?；顒?dòng)目的：

讓客戶深入了解本案景觀特色理念，并形成良好的口碑傳播效應(yīng)。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。SP活動(dòng)〔6〕景觀盛宴，經(jīng)典綻放〞景觀說明會(huì)June6月工程進(jìn)度無重大節(jié)點(diǎn)銷售進(jìn)度推廣進(jìn)度6月1日

路口看板6月1日

SP活動(dòng)〔7〕一切為了孩子—中海熙岸兒童教育沙龍無重大節(jié)點(diǎn)6月1日，海王路連云港路路口看板。主訴求：中心大花園公開信息。6月1日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，一切為了孩子—中海熙岸兒童教育沙龍。6月11日

膠南夾報(bào)6月18日

膠南夾報(bào)6月25日

膠南夾報(bào)6月11日，膠南夾報(bào)。6月18日，膠南夾報(bào)。6月25日，膠南夾報(bào)。6月25日

區(qū)域短信6月25日，區(qū)域短信。信息釋放：7月活動(dòng)。活動(dòng)目的：

已兒童教育為話題，表述本案的幼兒園配套及良好的居住氣氛，增加本案賣點(diǎn)，促成銷售，并形成良好的口碑傳播效應(yīng)。

活動(dòng)概述：

活動(dòng)分五大系列：

一、兒童及家長(zhǎng)互動(dòng)活動(dòng)；

二、兒童特長(zhǎng)表演、

三、兒童教育專家講座、

四、中海工程推介〔側(cè)重介紹中海各地工程教育配套的成功經(jīng)驗(yàn)與客戶滿意度〕

五、兒童抽獎(jiǎng)

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信?，F(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)〔7〕一切為了孩子—中海熙岸兒童教育沙龍工程進(jìn)度7月25日

二期二區(qū)景觀完成銷售進(jìn)度庫存去化推廣進(jìn)度7月1日

路口看板7月1日，海王路連云港路路口看板。主訴求：景觀。July7月景觀園林7月4日

SP活動(dòng)〔8〕7月4日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，“景觀夜宴，璀璨綻放〞—中海熙岸焰火晚會(huì)。7月23日，區(qū)域短信。信息釋放：8月活動(dòng)。7月2日

膠南夾報(bào)7月9日

膠南夾報(bào)7月16日

膠南夾報(bào)7月23日

膠南夾報(bào)7月2日，膠南夾報(bào)。7月9日，膠南夾報(bào)。7月16日，膠南夾報(bào)。7月23日，膠南夾報(bào)。活動(dòng)概述：

進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)社區(qū)景觀夜景包裝，舉行冷餐會(huì)、冷焰火、納涼晚會(huì)

活動(dòng)目的：

讓客戶深入了解本案景觀特色理念，并形成良好的口碑傳播效應(yīng)。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)〔8〕景觀夜宴，璀璨綻放—中海熙岸焰火晚會(huì)August8月工程進(jìn)度8月2日

10、11號(hào)樓推售銷售進(jìn)度無重大節(jié)點(diǎn)推廣進(jìn)度8月6日

膠南夾報(bào)景觀園林8月1日

SP活動(dòng)〔9〕8月6日，膠南夾報(bào)。8月1日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，“啤酒燒烤派對(duì)〞。8月13日

膠南夾報(bào)8月20日

膠南夾報(bào)8月27日

膠南夾報(bào)8月13日，膠南夾報(bào)。8月20日，膠南夾報(bào)。8月27日，膠南夾報(bào)。8月27日，區(qū)域短信。信息釋放：9月活動(dòng)。8月20日

區(qū)域短信活動(dòng)概述：

在現(xiàn)場(chǎng)舉行小型啤酒燒烤派對(duì)，可穿插飲酒比賽、抽獎(jiǎng)，并銷售優(yōu)惠方案結(jié)合。

活動(dòng)目的：

1、維護(hù)客戶關(guān)系，加強(qiáng)口碑傳播效應(yīng)。

2、巧妙融合優(yōu)惠方案，促進(jìn)銷售。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。SP活動(dòng)〔9〕啤酒燒烤派對(duì)September9月工程進(jìn)度8月2日

10、11號(hào)樓推售銷售進(jìn)度無重大節(jié)點(diǎn)推廣進(jìn)度9月3日

膠南夾報(bào)自然景觀9月5日

SP活動(dòng)〔9〕9月3日，膠南夾報(bào)。9月5日，SP活動(dòng)，“爬珠山活動(dòng)〞。9月10日

膠南夾報(bào)9月17日

膠南夾報(bào)9月24日

膠南夾報(bào)9月10日，膠南夾報(bào)。9月17日，膠南夾報(bào)。9月24日，膠南夾報(bào)。9月24日

區(qū)域短信9月24日，區(qū)域短信。信息釋放：10月活動(dòng)。活動(dòng)概述：

進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)社區(qū)景觀夜景包裝，舉行冷餐會(huì)、冷焰火、納涼晚會(huì)

活動(dòng)目的：

讓客戶深入了解本案景觀特色理念，并形成良好的口碑傳播效應(yīng)。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。SP活動(dòng)〔10〕爬珠山活動(dòng)工程進(jìn)度10月31日

一期樓座全部主體竣工銷售進(jìn)度推廣進(jìn)度10月29日

膠南夾報(bào)October10月10月3日〔中秋節(jié)〕

9、17號(hào)樓推售促銷10月2日

SP活動(dòng)〔11〕10月2日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，“砸金蛋〞。10月8日，膠南夾報(bào)。10月15日，膠南夾報(bào)。10月22日，膠南夾報(bào)。10月29日，膠南夾報(bào)。10月8日

膠南夾報(bào)10月15日

膠南夾報(bào)10月22日

膠南夾報(bào)10月29日

區(qū)域短信10月29日，區(qū)域短信。信息釋放：11月活動(dòng)。活動(dòng)概述：

10月3日9、17號(hào)樓推售，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)舉行砸金蛋活動(dòng)，獎(jiǎng)品以購(gòu)房?jī)?yōu)惠為主，如暫不購(gòu)置可轉(zhuǎn)讓。

活動(dòng)目的：

1、帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

2、以現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠促進(jìn)銷售。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信?，F(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)〔11〕砸金蛋November11月工程進(jìn)度無重大節(jié)點(diǎn)銷售進(jìn)度推廣進(jìn)度11月19日

膠南夾報(bào)去化庫存促銷11月8日

SP活動(dòng)〔12〕11月12日

膠南夾報(bào)11月5日

膠南夾報(bào)11月26日

膠南夾報(bào)11月8日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，“砸金蛋〞。11月12日，膠南夾報(bào)。11月19日，膠南夾報(bào)。11月5日，膠南夾報(bào)。11月26日，膠南夾報(bào)。December12月工程進(jìn)度無重大節(jié)點(diǎn)銷售進(jìn)度推廣進(jìn)度12月17日

膠南夾報(bào)去化庫存自然景觀12月20日

SP活動(dòng)〔12〕12月10日

膠南夾報(bào)12月3日

膠南夾報(bào)12月24日

膠南夾報(bào)12月10日

區(qū)域短信12月20日，現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，“圣誕快樂，快樂生活—中海熙岸化裝派對(duì)〞。12月10日，膠南夾報(bào)。12月10日，區(qū)域短信。信息釋放：本月活動(dòng)。12月3日，膠南夾報(bào)。12月17日，膠南夾報(bào)。12月24日，膠南夾報(bào)。活動(dòng)概述：

現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行圣誕氣氛包裝，并舉行自助餐化裝派對(duì)，現(xiàn)場(chǎng)穿插圣誕老人發(fā)紅包活動(dòng)，進(jìn)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠的派送，優(yōu)惠可轉(zhuǎn)讓。

活動(dòng)目的：

1、維護(hù)客戶關(guān)系。

2、以現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠促進(jìn)銷售。

媒體配合：

報(bào)紙軟文、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信。現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)〔13〕圣誕快樂，快樂生活—中海熙岸化裝派對(duì)SP活動(dòng)12月15日

事件營(yíng)銷—工程質(zhì)量客戶監(jiān)督委員會(huì)3月7日

體驗(yàn)營(yíng)銷—中海尊享生活體驗(yàn)之旅2月

集“報(bào)花〞，住中?！泻Ｎ醢犊捶坑卸Y購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)3月14日

中海尊享生活物業(yè)說明會(huì)344月4日

1、2、3號(hào)樓封頂儀式55月1日

景觀盛宴，經(jīng)典綻放〞景觀說明會(huì)66月1日

一切為了孩子—中海熙岸兒童教育沙龍77月4日

景觀夜宴，璀璨綻放—中海熙岸焰火晚會(huì)88月1日

啤酒燒烤派對(duì)99月5日

爬珠山活動(dòng)1010月2日

砸金蛋1111月8日

砸金蛋1212月20日

圣誕快樂，快樂生活—中海熙岸化裝派對(duì)132拓展?fàn)I銷第3價(jià)值

產(chǎn)品價(jià)值中海熙岸價(jià)值分析第1價(jià)值

品牌價(jià)值第4價(jià)值

青島價(jià)值第2價(jià)值

臨海價(jià)值中?！ず＿叀?532高地拓展?fàn)I銷推廣定位中海在海邊的高尚領(lǐng)地銷售中通過介紹購(gòu)置的客群占有很高比例，而本案所在的區(qū)域市場(chǎng)，山東客群與東北客群也無一例外的遵循了這種規(guī)律。以逸待勞+主動(dòng)出擊拓展?fàn)I銷〔異地營(yíng)銷〕策略東北客戶山東客戶膠南客戶交通四通八達(dá)，204國(guó)道和泰薛公路省道在城區(qū)交會(huì)，同三高速公路在膠南設(shè)5個(gè)出口和1個(gè)互通式立交，青島濱海大道穿越膠南。

同三高速公路途經(jīng)主要城市是：同江—哈爾濱(含琿春—長(zhǎng)春支線)—長(zhǎng)春—沈陽—大連—煙臺(tái)—青島—連云港—上?！獙幉āＶ荨钲凇獜V州—湛江—海安—海口—三亞，濟(jì)南也在同三高速輻射之列。

204國(guó)道起點(diǎn)為山東煙臺(tái),途經(jīng)富山、棲霞、萊陽、萊西、即墨、膠州、膠南，終點(diǎn)為上海。以逸待勞204國(guó)道、同三高速、濱海大道、輪渡碼頭戰(zhàn)略性戶外據(jù)點(diǎn)東北客戶山東客戶膠南客戶東北與山東有著深厚的淵源，很多東北人的祖籍就在山東。從20世紀(jì)90年代初期開始，特別是首批來到開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)的東北人，他們的祖籍大都在青島或青島周邊地區(qū)，比方諸城、高密等地，他們?cè)谏綎|老家都有親戚，山東經(jīng)濟(jì)的快速開展通過鄉(xiāng)親的傳遞，使他們第一時(shí)間了解了家鄉(xiāng)的變遷，由此吸引了他們的目光。在開發(fā)區(qū)建區(qū)初期，家鄉(xiāng)人的熱情、寬松的創(chuàng)業(yè)空間、宜人的濱海氣候，使他們向往，同時(shí)青島市區(qū)相對(duì)封閉的戶籍政策也是他們落戶市區(qū)無望。因此，在親朋好友的介紹下，大量東北人舉家遷徙，落戶青島開發(fā)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)整個(gè)黃島有10萬人之眾，出租車運(yùn)營(yíng)業(yè)主70%都是東北人。巨大的東北人群體是我們要開掘的客群，同時(shí)也是本案信息向東北傳遞的口碑營(yíng)銷根底。以逸待勞青島開發(fā)區(qū)、黃島老區(qū)、保稅區(qū)戰(zhàn)略性客群拓展區(qū)域主動(dòng)出擊以異制異，層層推進(jìn)，中心開花，重點(diǎn)突破拓展?fàn)I銷策略異地營(yíng)銷要面臨的很大問題在于營(yíng)銷投入較高以及對(duì)當(dāng)?shù)厍啦皇煜ど唐蠛献鳎涸谌藲庾愕纳虉?chǎng)做展示。

旅企合作：與旅行社合作擺放物料，進(jìn)行旅游線路開發(fā)合作。主動(dòng)出擊中心開花層層推進(jìn)郵企合作：郵政數(shù)據(jù)庫商函。

銀企合作：銀行賬單、銀行客戶SP活動(dòng)。

報(bào)企合作：夾報(bào)。重點(diǎn)突破企業(yè)團(tuán)購(gòu)：和當(dāng)?shù)刂髁鳟a(chǎn)業(yè)企業(yè)洽談團(tuán)購(gòu)，形成口碑營(yíng)銷根底。膠南山東東北三級(jí)營(yíng)銷體系內(nèi)部關(guān)系現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。4月-224月-22Monday,April25,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。08:01:1608:01:1608:014/25/20228:01:16AM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。。4月-2208:01:1608:01Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。。08:01:1608:01:1608:01Monday,April25,202213、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。。4月-224月-2208:01:1608:01:16April25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。。25四月20228:01:16上午08:01:164月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。四月228:01上午4月-2208:01April25,202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。。2022/4/258:01:1608:01:1625April202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。8:01:16上午8:01上午08:01:164月-229、沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。4月-224月-22Monday,April25,202210、很多